FG München, Urteil v. 23.06.2021 – 4 K 2843/18 - Bürgerservice Navigation Inhalt FG München, Urteil v. 23.06.2021 – 4 K 2843/18 Download Drucken Titel: Übernahme der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus ist keine sonstige Leistung des Erwerbers Normenketten: GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG § 8 Abs. 1 GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1 Leitsatz: Die Übernahme der aus einem städtebaulichen Vertrag herrührenden Verpflichtung des Grundstücksveräußerers, Wohnungen einem bestimmten Personenkreis mietverbilligt zu überlassen, ist keine sonstige Leistung des Erwerbers im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und damit nicht Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. (redaktioneller Leitsatz) Schlagwort: Grunderwerbsteuer Rechtsmittelinstanz: BFH München, Urteil vom 23.11.2022 – II R 26/21 Fundstellen: EFG 2021, 1846 UVR 2022, 6 StEd 2021, 606 DStRE 2022, 817 LSK 2021, 25631 Tatbestand I. 1 Streitig ist, ob die Übernahme der aus einem städtebaulichen Vertrag herrührenden Verpflichtung der Grundstücksverkäuferin, neugeschaffenen Wohnraum an von der Stadt X benannte Mieter verbilligt zu überlassen, eine sonstige Leistung der Klägerin i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist. 2 Die Verkäuferin beabsichtigte, ein mehrere Hektar großes Areal in der Stadt X mit einer großen Anzahl von Wohneinheiten zu bebauen. In diesem Zusammenhang schloss die Verkäuferin am 19. März 2015 mit der Stadt X einen Städtebaulichen Vertrag, in dem sie gegenüber der Stadt X eine Vielzahl von Verpflichtungen übernahm. U.a. verpflichtete sich die Verkäuferin 9.470 qm der gesamtzulässigen Geschossfläche für den geförderten Wohnungsbau zu erstellen. Im sozialen Bindungsvertrag aus dem Jahr 2015, der die Einzelheiten hierzu regelte, entschied sich die Verkäuferin 6.314 qm Geschossfläche als Mietwohnungen im Rahmen des staatlichen Programms der einkommensorientierten Förderung (EOF) und 3.156 qm GF als Eigenwohnraum mit staatlicher Förderung zu realisieren. Die Förderung von Mietwohnraum im staatlichen Programm der EOF besteht aus zwei Darlehen und einem Zuschuss für den Bauherrn, im Gegenzug verpflichtet sich der Bauherr zur verbilligten Vermietung an von der Stadt X benannte Personen. Die Verkäuferin beabsichtigte, die Bebauung nicht selbst vorzunehmen, sondern die Baufelder an bauwillige Dritte zu veräußern, die die Verpflichtung der Verkäuferin aus dem städtebaulichen Vertrag zu übernehmen hatten. Den Rechtsnachfolgern der Verkäuferin wurde im städtebaulichen Vertrag die Möglichkeit eingeräumt, die Förderquote in anderer Variante zu realisieren. Die Mietwohnungen im Rahmen des Programms der EOF waren entsprechend den staatlichen Wohnraumförderungsbestimmungen und den Vorgaben der Stadt so kostengünstig zu errichten, dass sie förderfähig waren. Die Grundstücke waren im Finanzierungsplan mit einem Wertansatz von 281,20 EUR/qm Geschossfläche für die EOF Wohnungen ausgewiesen. Für den Fall des Verkaufs der Vertragsfläche an Dritte wurde darauf hingewiesen, dass ausschließlich die vorgenannten festen Verkehrswerte für die Flächen der Förderquote in den Förderanträgen als Grundstückswert anerkannt werden. Diese waren die Grundlage der in den staatlichen Wohnraumförderungsbestimmungen verlangten wirtschaftlichen Ausgeglichenheit des Fördervorhabens. Die Verkäuferin als Planungsbegünstigte räumte der Stadt X für einen Zeitraum von 25 Jahren für die im Rahmen der EOF geförderten Mietwohnungen ein Benennungsrecht ein, zu dessen Sicherung sich der Planungsbegünstigte verpflichtete, eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundstück einzutragen. Auch die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung hatte eine Laufzeit von 25 Jahren. Die Eingangsmiete war auf einen Preis von 9,40 EUR/qm gebunden. Ab dem sechsten Bindungsjahr durfte nach Maßgabe der Vorgaben im sozialen Bindungsvertrag die Miete bis auf einen Betrag von 1,50 EUR/qm unter der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. 3 Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Mai 2015 erwarb die Klägerin eine Teilfläche von ca. 9.928 qm des o.g., ursprünglich der Verkäuferin gehörenden Grundstücksareals von der Verkäuferin2. Die Verkäuferin2 hatte die an die Klägerin verkaufte Grundstücksteilfläche kurz zuvor von der Verkäuferin erworben. Eine Teilfläche des Vertragsobjekts unterlag dabei der Sozialbindung aus dem städtebaulichen Vertrag vom 19. März 2015. 4 In Ziff. 2.3 des Kaufvertrages übernahm die Klägerin die Verpflichtung der Verkäuferin gegenüber der Stadt X (namentlich aus § 17 des städtebaulichen Vertrages i.V.m. dem sozialen Bindungsvertrag, Anlage 6 zum städtebaulichen Vertrag -im Folgenden städtebaulicher Vertrag genannt-) zur Herstellung der EOF-Wohnbebauung mit einer Geschossfläche von 6.314 qm. 5 Mit Bescheid vom 24. November 2015 setzte das beklagte Finanzamt (FA) für den Erwerb der Klägerin Grunderwerbsteuer fest. In die Bemessungsgrundlage bezog es zunächst nur den Grundstückskaufpreis ein. Der Bescheid erging gem. § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. 6 Mit Bewilligungsbescheid vom 14. Dezember 2015 bewilligte die Stadt X der Klägerin ein städtisches objektabhängiges Wohnungsbaudarlehen zur Errichtung von 85 Wohnungen in mehreren Mehrfamilienhäusern im EOF-Modell auf dem von der Klägerin erworbenen Grundstück i.H.v. 3.702.200 EUR als Ergänzung zu dem an die Klägerin ausbezahlten objektabhängigen staatlichen Baudarlehen i.H.v. 1.972.000 EUR, zu dem an die Klägerin ausbezahlten belegungsabhängigen staatlichen Baudarlehen i.H.v. 4.695.200 EUR und zu dem der Klägerin gewährten allgemeinen Zuschuss i.H.v. 1.233.500 EUR (gem. staatl. Bewilligungsbescheid vom 9. Dezember 2015). Der Zinssatz betrug 7 %. Zur Erlangung einer tragbaren Miete wurde der Zinssatz bis zum Bindungsablauf auf 0,5 % abgesenkt. Dabei ging die Stadt X davon aus, dass die Klägerin die an die Stadt X zu zahlenden Zins- und Tilgungsbeträge durch entsprechende Erhöhung der Mieten der zu errichtenden Wohnungen erwirtschaftet. Durch die Mieterhöhungen sollte verhindert werden, dass die Mieten der geförderten Wohnungen über die Bindungszeit von 25 Jahren hinaus unangemessen weit hinter der allgemeinen konjunkturellen Marktentwicklung der Mieten zurückbleiben. 7 In der notariellen Urkunde vom 24. Februar 2016 (Messungsanerkennung und Auflassung) ist festgehalten, dass der endgültige Kaufpreis dem im Kaufvertrag vom 27. Mai 2015 vereinbarten vorläufigen Kaufpreis entspricht. 8 Mit Schreiben vom 27. April 2016 teilte die Klägerin dem FA auf Anfrage mit, sie habe sich verpflichtet, die im Rahmen des EOF-Modells errichtete Geschossfläche von 6.184,90 qm verbilligt zum Preis von 9,40 EUR/qm zu vermieten. Die Verpflichtung laufe 25 Jahre. Die Verpflichtung zur verbilligten Vermietung habe bereits beim Grundstücksverkäufer bestanden. 9 Das FA sah in der Übernahme der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung eine sonstige Leistung der Klägerin gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Mit gem. § 164 Abs. 2 AO geändertem Bescheid vom 26. Juli 2016 setzte das FA deshalb die Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin auf xx EUR herauf. Neben dem Grundstückskaufpreis bezog es nunmehr auch eine sonstige Leistung i.H.v. 4.091.897 EUR für die Übernahme der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit ein. Dabei ging es von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 13,40 EUR/qm, damit von einer Mietverbilligung von 4 EUR/qm aus und errechnete für eine Fläche von 6.185 qm bei einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Vervielfältiger gem. Anlage 9 a zum Bewertungsgesetz (VV) von 13,783 einen Kapitalwert der sonstigen Leistung von 4.091.897 EUR. 10 Mit ihrem fristgerecht eingelegten Einspruch wandte sich die Klägerin gegen die Einbeziehung der sonstigen Leistung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. 11 Mit notarieller Urkunde vom 26. Juli 2017 entschied sich die Klägerin, die im EOF-Modell errichtete Fläche von 6.314 qm auf 7.840 qm zu erweitern und verpflichtete sich, auch für die erweiterte Fläche sämtliche Regelungen des Sozialen Bindungsvertrages zu erfüllen. 12 Nachdem das FA der Klägerin wegen der Erweiterung der EOF-Fläche auf 7.840 qm Verböserung angedroht hatte, setzte es mit Einspruchsentscheidung vom 30. Oktober 2018 die Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin auf xx EUR herauf und wies den Einspruch als unbegründet zurück. In die Bemessungsgrundlage bezog es nunmehr eine sonstige Leistung i.H.v. 5.186.818 EUR (7.840 qm × 4 EUR × 12 × VV13,783) mit ein. Der Vorbehalt der Nachprüfung wurde aufgehoben. 13 Zur Begründung der fristgerecht eingereichten Klage trägt die Klägerin im Wesentlichen Folgendes vor: Die Übernahme der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus stelle keine sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar. Vor- und Nachteile würden sich im Streitfall ausgleichen. Für die Verpflichtung, die Wohnungen verbilligt an die von der Stadt X benannte Mieter zu überlassen, habe die Klägerin einem allgemeinen Zuschuss i.H.v. 1,2 Mio EUR und niedrigverzinsliche öffentliche Baudarlehen i.H.v. ca. 10 Mio EUR erhalten. Auch sei der Kaufpreis für die an das EOF-Modell gebundene Teilfläche niedrig gewesen. Darüber hinaus habe die Stadt X die brach liegende Fläche der Verkäuferin als Bauland ausgewiesen. 14 Die Klägerin beantragt, den Grunderwerbsteueränderungsbescheid vom 26. Juli 2016 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. Oktober 2018 aufzuheben, hilfsweise die Revision zuzulassen. 15 Das FA beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise die Revision zuzulassen. 16 Nach Ansicht des FA stellt die Übernahme der Verpflichtung zur verbilligten Vermietung an von der Stadt X benannte Personen im Rahmen der EOF Bebauung eine sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar. Die Klägerin habe eine persönliche Schuld der Verkäuferin übernommen, diese Schuldübernahme sei Teil der Gegenleistung. Der Kaufpreis für die EOF-Fläche sei nur deshalb so günstig, weil der Erwerber die Mietverbilligung bzw. das Belegungsrecht übernehme. Gerade darin, dass die Klägerin auf Mieterlöse verzichte, die sie eigentlich erzielen könnte, läge eine zusätzliche Gegenleistung. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten wird gem. § 105 Abs. 3 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Grunderwerbsteuer- bzw. Rechtsbehelfsakte des FA, die Gerichtsakte sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe II. 18 1. Die Klage ist zulässig und begründet. 19 Die von der Klägerin übernommene Verpflichtung, die von ihr im Rahmen des EOF-Models noch zu errichtenden Mietwohnungen verbilligt an von der Stadt X zu benennende Mieter zu vermieten, ist keine sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und damit nicht Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. 20
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