VG München, Urteil v. 27.07.2021 – M 1 K 19.4293 - Bürgerservice Navigation Inhalt VG München, Urteil v. 27.07.2021 – M 1 K 19.4293 Download Drucken Titel: Nutzungsänderung eines das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes im Außenbereich Normenketten: BayBO Art. 71 S. 1, S. 4, Art. 68 Abs. 1 S. 1 Hs. 1, Art. 55 Abs. 1 BauGB § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 Leitsätze: 1. Ein Gebäude prägt das Bild der Kulturlandschaft dann, wenn es eine spezifische Beziehung zur Landschaft und der sich aus der Gesamtheit ergebenden Kulturlandschaft hat. Soll eine Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes im Außenbereich begünstigt sein, weil es Teil einer kulturhistorisch bedeutsamen, die Landschaft prägenden Anlage ist, muss eine erhaltenswerte, die Kulturlandschaft prägende Wirkung auch von dem Gebäude selbst ausgehen. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz) 2. Sinn und Zweck des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 BauGB ist es, dem drohenden Verfall von Baudenkmälern und anderen bedeutsamen Bauwerken vorzubeugen. Allerdings wird vorausgesetzt, dass ein Gebäude vorhanden ist, bei dem für Erhaltungsmaßnahmen überhaupt noch Raum ist. Dies schließt sowohl den Wiederaufbau von Ruinen und von Anlagen, die jegliche Funktion verloren haben, als auch Bauarbeiten an verfallenen Gebäuden, die einem Wiederaufbau gleichkommen, aus. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 3. Ein konkreter Verfall des Gebäudes ist keine Voraussetzung für den Tatbestand der Teilprivilegierung. Ein solches ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Zweck der Norm. § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 BauGB soll die Erhaltung von bedeutsamen Gebäuden gewährleisten. Das ist aber nur dann möglich, wenn Erhaltungsmaßnahmen noch umsetzbar sind und früh genug ergriffen werden. Bei einem unmittelbar bevorstehenden konkret drohenden Verfall könnte aber eine Nutzungsänderung das Gebäude oftmals nicht mehr erhalten. Vielmehr könnten nur noch bauliche Änderungen den Verfall verhindern. Da die Norm aber gerade Nutzungsänderungen erlaubt, ist das Erfordernis eines konkret drohenden Verfalls nicht mit dem Gesetz vereinbar. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 4. Die Voraussetzung einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes eröffnet einen vergleichsweise weiten Spielraum, da nicht verlangt wird, dass die Änderung oder Nutzungsänderung erforderlich ist, um das Gebäude zu erhalten, sondern bereits wirtschaftliche und andere Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte ausreichen. Es kommt es bei diesem Tatbestandsmerkmal nicht darauf an, ob die Nutzungsänderung an sich zweckmäßig ist, vielmehr muss die neue Verwendung zweckmäßig sein. Die neue Verwendung muss mit der ursprünglichen Funktion des Gebäudes nicht identisch, dem Gebäude jedoch angemessen sein. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz) 5. § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 BauGB schreibt nicht eine bestimmte Nutzung vor, sondern erlaubt gerade jegliche Nutzungsänderung. Unter den strengen Voraussetzungen der Teilprivilegierung ist demnach auch eine Änderung in eine reine Wohnnutzung im Außenbereich möglich. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Vorbescheid, Nutzungsänderung eines das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes, Außenbereich, teilprivilegiertes Vorhaben, Verfall, Wohnnutzung Tenor I. Die Beklagte wird verpflichtet, den mit Antrag vom 30. August 2018 beantragten Vorbescheid positiv zu erteilen. II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand 1 Die Kläger begehren die Erteilung eines Vorbescheids für eine geplante Nutzungsänderung für das im Eigentum der Kläger stehende Gebäude auf dem Grundstück FlNr. 728 Gem. … 2 Das streitgegenständliche Grundstück liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich am Fuß des Staufengebirges und ist mit einem Gebäude bebaut, das als „… …“ bekannt ist. Innerhalb einer Rodungsinsel auf ca. 660 Höhenmetern liegend ist die „…“ aufgrund ihrer exponierten Lage weitum sichtbar. 3 Im Jahr 1470 wird die spätere „…“ als „Gut und Hofstatt zu …“ erstmals urkundlich erwähnt. Das Kataster aus dem Jahr 1895 beschreibt das Anwesen als Wohnhaus mit Stall, Stadel, Molkenküche, Holzhütte und Hofraum. Seit 1905 war die „…“ ein landwirtschaftlicher Betrieb mit verschiedenen Pächtern. Im Grundbuch war sie als Wohngebäude mit Wirtschaftsräumen aufgeführt. Die „…“ wurde auch im Winter landwirtschaftlich genutzt. In den Jahren vor 1967 führte eine Familie dort zusätzlich Almbewirtschaftung im Sommer. Es handelte sich zu diesem Zeitpunkt um ein Wohnhaus mit Kuhstall und den dazugehörigen Wirtschaftsräumen. 1967 wurde das Haus ausgebaut, nachdem die landwirtschaftliche Nutzung vollständig aufgegeben wurde. Es wurde eine gastronomische Nutzung genehmigt und das Erdgeschoss des Anwesens als Gastwirtschaft genutzt. Von 1982 bis Anfang 2018 betrieb eine lokal ansässige Traditions-Brauerei die „…“. Es fanden verschiedene Pächterwechsel statt. Die Gaststätte war in den letzten Jahren mehrmals geschlossen. Seit 1. November 2015 findet kein Gastbetrieb mehr statt. Im Jahr 2018 erwarben die Kläger die „…“ als natürliche Personen und wurden am 12. Dezember 2018 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. 4 Mit Antrag vom … August 2018 begehrten die Kläger die Erteilung eines Vorbescheids. Das auf dem Grundstück befindliche Gebäude soll von der genehmigten Nutzung als Gastlokal in eine reine Wohnnutzung geändert werden. Der Antrag enthielt folgende Frage: 5 Mit der Bauvoranfrage zur … … stellen wir die Frage, ob wir die in den eingereichten Bauzeichnungen (Grundrisspläne von Erdgeschoss und Obergeschoss) gelb markierten Gebäudeinnenflächen umgestalten dürfen und das Objekt als Einfamilienhaus für private Wohnzwecke nutzen dürfen? 6 Alle Pächter hätten seit 2007 den Gastbetrieb in der „… …“ aufgrund von Unwirtschaftlichkeit aufgegeben. Trotz aufwendigem und kostenintensivem Umbau im Jahr 2011 habe sich die Situation nicht geändert. Der Betrieb sei von 2011 bis Oktober 2015 ca. 22 Monate immer wieder eingestellt gewesen. Seit Oktober 2015 sei der Betrieb endgültig eingestellt. 7 Mit Bescheid vom 30. Juli 2019 lehnte die Stadt Bad Reichenhall den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids ab. Die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB geregelte Teilprivilegierung könne nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden, da die geplante Änderung von der genehmigten Nutzung als Gastlokal hin zu einer reinen Wohnnutzung nicht dem mit der Regelung verfolgten Zweck entspreche. Die Eigenart des Gebäudes sei eng mit seiner Geschichte und Nutzung verbunden. Über die Jahrhunderte hinweg habe das Gebäude entweder als Alm oder als Gastwirtschaft gedient. Die „…“ präge die Kulturlandschaft nicht nur durch ihre Architektonik und Lage, sondern vor allem auch durch ihre Nutzung. Eine Umnutzung würde einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes nicht dienen. Eine solche Nutzung würde vielmehr den gesamten Charakter der Alm dauerhaft ändern. Zudem ziele die Teilprivilegierung darauf ab, kulturell bedeutsame Bauwerke vor dem drohenden Verfall zu retten. Der „… …“ würde ein solcher Verfall aber nicht drohen. Auch die Voraussetzungen für § 35 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor, da das Vorhaben öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtige. Die Nutzungsänderung widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der dort eine Fläche für die Landwirtschaft vorsehe, und lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. An diesem abgelegenen Ort einer Wohnnutzung zuzustimmen, würde eine negative Vorbildwirkung für das gesamte Stadtgebiet nach sich ziehen. 8 Mit Schriftsatz vom … August 2019 erhoben die Kläger Klage und beantragen, 9 I. Der Bescheid der Stadt Bad Reichenhall vom 30. Juli 2019, Az.: … … wird aufgehoben. 10 II. Die Beklagte wird verpflichtet, den Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids (Nutzungsänderung in ein Einfamilienhaus, FlNr. 728 der Gemarkung …*) - positiv - zu erteilen. 11 Bei der Nutzungsänderung handle es sich um ein teilprivilegiertes Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Deshalb könne ihm nicht entgegengehalten werden, dass es den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspreche, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Es handle sich um ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude mit spezifischem Bezug zur Landschaft und zur Kulturlandschaft. Die Funktion des Gebäudes als landwirtschaftliches Anwesen ergebe sich aus der umgebenden Landschaft als Weidefläche. Diese Wirkung gehe auch vom optischen Erscheinungsbild aus, da die „…“ nach außen als Hofstätte in Erscheinung trete. Das Gebäude sei auch erhaltenswert, da es sich bei der „…“ weder um eine Ruine noch um ein völlig verfallenes Haus handele. Ein konkret drohender Verfall sei nicht Tatbestandvoraussetzung, da die Vorschrift einem sonst etwa drohenden Verfall von kulturell bedeutsamen Gebäuden vorbeugen möchte. Vielmehr reiche ein abstrakter Verfall, da präventive Maßnahmen möglichst frühzeitig anzusetzen seien, um die Erhaltung in jedem Fall gewährleisten zu können. Andernfalls bestünde für die Teilprivilegierung nur ein kleines Zeitfenster. Auch die Privilegierung von Nutzungsänderungen spreche gegen das Erfordernis eines konkreten Verfalls. Denn wenn der Verfall schon kurz bevorstehe, könne eine Nutzungsänderung nicht mehr helfen, das Gebäude zu erhalten. Zudem diene die Nutzungsänderung von einer Gastwirtschaft mit Betriebsleiterwohnung in allgemeines Wohnen der Erhaltung des Gestaltwerts. Nur bauliche Änderungen würden weiteren Schranken unterliegen. Es sei das Ziel des Gesetzes, dass sich das optische Erscheinungsbild des das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes nicht so weit vom ursprünglichen wegbewegen dürfe, dass gerade das prägende Äußere verloren ginge. Das äußere Erscheinungsbild und nicht die im Inneren stattfindende Nutzung sei prägend und schützenswert. Bei der streitgegenständlichen Nutzungsänderung würde das äußere Erscheinungsbild aber nicht angetastet. Die Privilegierungsvorschrift bezwecke die Erhaltung der Bausubstanz. Welche Nutzung innerhalb der Bausubstanz stattfinde, sei für die Privilegierung irrelevant, solange das Ziel der Erhaltung verfolgt werde. Die Nutzungsänderung diene auch einer zweckmäßigen Verwendung. Durch diese soll gerade wieder eine tatsächliche Nutzung ermöglicht werden. Aus Sicht der Kläger sei es sinnvoll und objektiv nachvollziehbar, dass die „…“ künftig als Wohnhaus genutzt werde. Die Nutzungsänderung sei auch wirtschaftlich, da das Führen einer Gastwirtschaft in den vergangenen Jahren auf erhebliche Schwierigkeiten gestoßen und zuletzt nicht mehr möglich gewesen sei. Weder habe die innehabende lokale Brauerei einen Pächter finden können, noch sei ein Übernahmeangebot an verschiedene andere Brauereien erfolgreich gewesen. 12 Die Beklagte beantragt, 13 Die Klage wird abgewiesen. 14 Die Vorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB finde ihre Grenzen in der Zweckmäßigkeit der Nutzungsänderung, die auch vor dem Hintergrund der Geschichte des Gebäudes bewertet werden müsse. Die „… …“ sei bei den Einheimischen bereits seit Anfang des 20. Jahrhunderts auch als Anlaufpunkt zur Einkehr bekannt gewesen. Die Bewirtschaftung der Alm sei mit der Bewirtung von Gästen einhergegangen. Diese Begebenheit könne im Hinblick auf die Nutzungsänderung in den 1960er Jahren in eine Gastwirtschaft nicht außer Acht gelassen werden und untermauere vielmehr, dass die gastronomische Nutzung das Gebäude bereits vor der Umnutzung in einen Berggasthof geprägt habe. Die Genehmigung der „…“ in eine Gastronomie, ohne den Privilegierungstatbestand der landwirtschaftlichen Nutzung zu erfüllen, zeige deutlich, dass die „… …“ nicht nur als Gebäude erhalten werden sollte, sondern dass ihre Bedeutung für die Stadt Bad Reichenhall und für ihre Einwohner bereits damals erkannt worden sei und sie für die Allgemeinheit als Berggasthof mit dieser Nutzung habe erhalten werden sollen. Die „… …“ erfülle damit ihren Zweck im Außenbereich „nur noch“ im Zusammenhang mit dieser Eigenschaft in der besonderen Umgebung am Fuße des Hochstaufens und weithin sichtbar über der Stadt Bad Reichenhall. Die besondere Zweckbestimmung könne bejaht werden, da die „… …“ als Berggasthof im Außenbereich gerade nicht individuellen Interessen eines Personenkreises habe dienen sollen, sondern die Allgemeinheit miteinbezogen werden sollte. Die gastronomische Nutzung der „… …“ als Berggasthof sei ein schützenswerter Zweck. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB solle nicht dazu missbraucht werden, einen ursprünglich durch seine Lage und durch die prägende Wirkung für das gesamte Stadtgebiet privilegierten Berggasthof der Allgemeinheit zu entziehen und einem individuellen Personenkreis eine Wohnnutzung im Außenbereich zu ermöglichen. Zudem sei in Zukunft mit ansteigenden und stabilen Gästezahlen im Tourismus zu rechnen, wovon auch die „… …“ mit der bisher genehmigten Nutzung profitieren könne. 15 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der vorgelegten Behördenakten Bezug genommen. Entscheidungsgründe 16 Die Klage ist zulässig und begründet. Die negative Verbescheidung des Vorbescheids durch die Beklagte ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. 17 1. Die Kläger haben einen Anspruch auf Erlass eines positiven Vorbescheids gemäß Art. 71 Satz 1 und Satz 4 BayBO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO. 18 Dem Bauherrn ist vor Einreichung seines Bauantrags auf Antrag zu einzelnen Fragen seines Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Nach Art. 71 Satz 4 Halbs. 1 BayBO gelten die Art. 64 bis 67, Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 bis 5 sowie Art. 69 Abs. 2 Satz 2 BayBO entsprechend. 19 Die Änderung der derzeit nach § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB genehmigten gastronomischen Nutzung in eine reine Wohnnutzung ist nicht verfahrens- oder genehmigungsfrei, sondern ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungsbedürftig. 20 Die Nutzungsänderung ist genehmigungsfähig, da die Teilprivilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB einschlägig ist. Die öffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB können dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. 21 Das streitgegenständliche Grundstück liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Da die beantragte Umnutzung keinem privilegiertem Zweck im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB dient, ist sie als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Diese Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB nennt beispielhaft, wann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vorliegt. 22 Grundsätzlich stehen dem streitgegenständlichen Vorhaben die Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 7 BauGB entgegen. Bei der Genehmigung einer Wohnnutzung im Außenbereich ist regelmäßig die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten (Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019, § 35 Rn. 94). Auch widerspricht das Vorhaben der Kläger den Darstellungen des Flächennutzungsplans, da dieser eine Fläche für die Landwirtschaft und nicht für Wohnnutzung ausweist. 23 Allerdings kann die Beeinträchtigung dieser Belange dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, da es sich um ein teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB handelt. Demnach kann einer Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, nicht entgegengehalten werden, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatz 3 sind, und das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient. 24
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.