dem Begriff der Tekturgenehmigung wird in der Baupraxis üblicherweise eine Genehmigung für geringfügige oder kleinere, das Gesamtvorhaben in seinen Grundzügen nur unwesentlich berührende Änderungen eines bereits genehmigten Vorhabens bezeichnet, die sich während des Genehmigungsverfahrens oder nach Erteilung der Genehmigung ergeben haben bzw. ergeben. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz)
einer Freifläche und sodann
einem ebenfalls in die Denkmalliste eingetragenen, heute als Jugendherberge genutzten Einzelgebäude (sog. O... …...) an; auf dessen Freifläche stehen - grenznah zum Baugrundstück - ein Funkmast sowie eine bauliche Anlage zur Abfallentsorgung. 3 Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) lehnte
Stellungnahme vom 9. September 2011 eine Vorgängerplanung (Vorbescheidverfahren V-2011-17) ab. Das Vorhaben beeinträchtige das Ensemble in beträchtlichem Maße. Die gewählte Bauform sei ortsfremd, das Maß der geplanten Verdichtung sei völlig überzogen. Die Maßstäblichkeit in Bezug auf historische Vorgaben (Pracht- und Repräsentationsbauten versus einfachen, meist giebelständigen Bürgerhäusern
Lochfassaden und steilen Satteldächern) werde nicht gewahrt. Diese Missachtung der städtebaulichen und landschaftlichen Gegebenheiten könne aus denkmalpflegerischer Sicht nicht hingenommen werden. Auch diverse Einzeldenkmäler, u.a. das O …, seien betroffen. U.a. heißt es in der Stellungnahme weiter, es komme aufgrund der geplanten baulichen Verdichtung zu einer gravierenden Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbilds des Ensembles, der Burg T … und des O … Die geplante terrassenförmige Bebauung füge sich hinsichtlich ihrer Architektursprache, ihrer Proportionen und ihrer Baumassenverteilung nicht in das historische Umfeld ein. Die Gestaltung des geplanten Gebäudes stehe nicht nur im diametralen Gegensatz zur ortsüblichen Einzelbebauung, sondern erwecke auch den Eindruck einer festungsartigen Substruktion unterhalb des O … und neben der Stadtmauer, welche die städtebauliche Situation gravierend verändere bzw. verfälsche. Der zu keinem Zeitpunkt der Stadtgeschichte bebaute Hang werde durch die geplante Bebauung nachhaltig städtebaulich umdefiniert. Das O … als eingetragenes Baudenkmal sei demgegenüber als freistehender repräsentativer Bau oberhalb des steil ansteigenden Hanges konzipiert, der keine zusätzliche Bebauung vertrage. Bezogen auf die Fernwirkung von außen komme es außerdem zu einer massiven Beeinträchtigung der historischen Stadtansicht, die geprägt sei durch die vom M... … Tor her hangaufwärts ansteigende Stadtmauer und den seitlich angrenzenden unbebauten Hügel, über dem das O... … als dominanter Repräsentationsbau throne. Der geplante Neubau wirke wie eine massive Sockelbebauung, die zu einer Verschiebung der Rangordnung innerhalb der vorhandenen hierarchisch geordneten Bebauung führe. 4 Die Beklagte erteilte der Klägerin nach einer Umplanung für das Baugrundstück eine Baugenehmigung vom 15. November 2012 für ein Gebäude
einer Ebene 0 (unteres Garagengeschoss) und drei weiteren Geschossen (Ebenen 1 bis 3) und insgesamt vier Wohnungen sowie unter dem 19. September 2013 eine so bezeichnete „Tekturgenehmigung“ für ein vergleichbares Gebäude
entsprechender Anzahl und Gestaltung der Geschosse und fünf Wohnungen. Aus den dem Senat vorliegenden Behördenakten geht hervor, dass die genehmigten Vorhaben nach zwischenzeitlichen Abstimmungsgesprächen aus der überarbeiteten Ausgangsplanung hervorgegangen sind und dass das BLfD nicht mehr beteiligt worden war. Bis November 2015 ließ die Klägerin die Baugrube ausheben und Hangsicherungsmaßnahmen durchführen (vgl. den Schriftsatz der Klägerseite im Berufungszulassungsverfahren vom 4. Juli 2018). 5 Unter dem 25. August 2016 stellte die Klägerin einen als „Änderungsantrag“ bezeichneten Bauantrag
(vollständigen, das Gesamtgebäude betreffenden) Bauvorlagen / Plänen
Datum vom 16. August 2016, nach dem - bei im Wesentlichen gleicher Ausführung der bislang vorgesehenen Geschosse - das Wohnhaus nunmehr 8 Wohnungen aufweisen sowie um ein (in südöstlicher Richtung zurückversetztes) weiteres Geschoss („Ebene 4“)
einem begrünten Flachdach aufgestockt werden soll. Zu dem Vorhaben äußerten sich das städtische Amt für Stadtentwicklung und Stadtplanung (Schreiben vom
einer von ihr selbst unter dem
, es bleibe bei der ablehnenden Haltung zum Bauvorhaben gemäß der vormaligen Stellungnahme des BLfD vom
Bescheid vom
vier Geschossen noch eine notwendige Distanz durch Belassen eines Waldstückes berücksichtige, greife der nun geplante Baukörper in allen Geschossen noch tiefer als bisher in den Hang ein und tangiere
der zusätzlich beantragten fünften Geschossebene die Stützmauer des O... … Dessen städtebaulich bewusst gesetzte erhabene Stellung werde aufgehoben, der geplante Neubau an der I... … H1. Straße erstrecke sich vom Hangfuß über die gesamte Hanghöhe hinauf und verwische die Grenzen zwischen „unten“ und „oben“. Der an dieser Stelle stets vorhandene und weiterhin zwingend notwendige „Respekt-Abstand“ sei nicht gegeben. Die Eingangssituation zur historischen Innenstadt erfahre durch die nun beantragte Dimension des Bauvorhabens eine städtebaulich und denkmalpflegerisch unverantwortliche Beeinträchtigung. Die repräsentative Wirkung des Bernlocher-Komplexes O... … werde durch das unangemessene Heranrücken des Neubaus massiv geschmälert. Die zusätzlich geplanten Öffnungen in der Stadtmauer konterkarierten darüber hinaus das Wesen einer schützenden Mauer und seien deshalb denkmalfachlich abzulehnen. Die Errichtung von Anlagen in der Nähe von Baudenkmälern bedürfe nach dem Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler (Bayerisches Denkmalschutzgesetzes - BayDSchG) einer Erlaubnis, die vorliegend unter den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 2 BayDSchG versagt werden könne. Das Vorhaben liege in einem denkmalschutzrechtlich hochsensiblen Bereich. Es beeinträchtige das historische Ensemble in beträchtlichem Maße, da das Maß der baulichen Nutzung überzogen werde. Weiterhin rücke die Bebauung durch das zusätzliche Geschoss unangemessen nah an den freistehenden Solitärbau O... … Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes sprächen dafür, die bauliche Entwicklung auf dem Baugrundstück auf das bisher genehmigte Maß zu beschränken. Die Häufung der Einzelbaudenkmäler im Nahbereich sowie die zusätzliche Lage im Ensemble indizierten bereits das Vorliegen gewichtiger Gründe. Das BLfD halte zudem an seiner generell ablehnenden Stellungnahme aus dem Jahr 2011 fest. Jede noch zusätzlich hinzukommende Bebauung stelle eine massive Verschlechterung dar, die abzulehnen sei. Die materiellen Voraussetzungen für eine Versagung (Art. 6 Abs. 2 BayDSchG) lägen vor. Dem Vorhaben stünden somit öffentlich-rechtliche Belange des Denkmalschutzes entgegen. 7
einem weiteren - ebenfalls als „Änderungsantrag“ bezeichneten - Bauantrag vom 3. April 2017 begehrte die Klägerin unter Vorlage von Bauvorlagen / Plänen
Datum vom 4. April 2017 eine Baugenehmigung für eine weitere Variante eines Wohnhauses
acht Wohnungen
einem weiteren zurückgesetzten Geschoss
derselben Gesamthöhe. Die diesbezüglichen Bauvorlagen sehen im Vergleich zum Antrag vom 25. August 2016 eine etwas abweichende Gestaltung und Lage des (zusätzlichen) obersten Geschosses (Ebene 4) vor, wobei dieses insgesamt etwas weiter nach Süden zurücktritt (also auf der Nordseite verkürzt) wird, aber im Vergleich zum Änderungsantrag vom August 2016 im westlichen Bereich zusätzliche Teile aufweist, die näher an die Stadtmauer grenzen. Auch diesen Bauantrag lehnte die Beklagte
Bescheid vom 5. Mai 2017 ab und begründete dies
denselben Erwägungen wie beim Ablehnungsbescheid vom
den dazugehörigen Podesten und Wanddurchbrüchen den geschlossenen und wehrhaften Charakter der historischen Stadtmauer auflöse bzw. zerstöre, insbesondere auch deshalb, weil die Stadtmauer durch die fünf Wohnungseingangstüren als Wohnfassade umdefiniert werde. Der Entwurf werde deshalb seitens des BLfD abgelehnt. 9 Im Anschluss an einen durch den Vorsitzenden der befassten Kammer als Berichterstatter durchgeführten Beweistermin (Inaugenscheinnahme) wies das Verwaltungsgericht Regensburg
Urteil vom 24. April 2018 die Klage ab. In den Entscheidungsgründen wird zum abgewiesenen Hauptantrag ausgeführt, dass das Vorhaben zwar - entgegen der Ansicht der Beklagten - am Maßstab des § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig sei, dass es aber in beiden streitgegenständlichen Varianten in Anwendung von Art. 6 BayDSchG zu Recht seitens der Beklagten abgelehnt worden sei. 10
ihrer vom Senat wegen tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin, die bereits im Berufungszulassungsverfahren ein von dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Beurteilung, Instandsetzung und Restaurierung historischer Gebäude Prof. Dr. H1. H1. erstelltes „Kurzgutachten“ vom 2. Juli 2018
einer Bilddokumentation u.a. unter Visualisierung des streitgegenständlichen Wohnbauvorhabens (bezogen auf die Bauvorlagen / Pläne
Datum vom
seinen großflächigen und damit auch stark spiegelnden Fassaden würde durch die Erhöhung im Ensemble L... …, das i.S. von Art. 1 Abs. 3 BayDSchG selbst ein geschütztes Baudenkmal sei, noch mehr in Erscheinung treten. Seine nachteilige Wirkung auf das Stadtbild - insbesondere auf die berühmten Landmarken der
telalterlichen Residenzstadt L... … (wie die katholische Stadtpfarrkirche St. … und die Burg T... …...) - würde sich noch verstärken. Auch im laufenden Berufungsverfahren hat die Beklagte eine aktuelle Stellungnahme des BLfD vom
telalterlichen Stadtbefestigung einbezogen sei. Das BLfD habe von Anbeginn seiner Einbeziehung in die klägerischen Planungen verdeutlicht, dass in jedem Fall einem nunmehr streitgegenständlichen fünfstöckigen Bauvorhaben gewichtige resp. überwiegende Gründe des Denkmalschutzes entgegenstünden. 12 Die Klägerin trägt im Berufungsverfahren vor, die Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen sei
Blick auf die bereits erteilte Baugenehmigung auf die Änderung durch Teilaufstockung (zusätzliche Ebene 4) zu beschränken; die streitgegenständliche Aufstockung sei im Vergleich zum bereits genehmigten Vorhaben kein „aliud“. Das Vorhaben füge sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gem. § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein. U.a. zähle das weitere Geschoss, das nicht als Vollgeschoss sichtbar sei, nicht als Vollgeschoss. Ihrem Anspruch auf Baugenehmigung stehe auch nicht das Denkmalschutzrecht entgegen. Die geplante Aufstockung orientiere sich in ihrer gestalterischen Aussage am bereits genehmigten Bauvorhaben. Soweit die Beklagte in den Ablehnungsbescheiden an den erteilten Genehmigungen festhalte, müsse sie für die streitgegenständlichen Vorhaben zu derselben Beurteilung kommen. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts werde durch das zusätzliche Geschoss (Ebene 4) die bereits durch das genehmigte Bauvorhaben herbeigeführte Beeinträchtigung des historischen Ensembles …, der Burg T... … und des O... … nicht gravierend verstärkt. Das streitgegenständliche Bauvorhaben sei in der Fernsicht aus dem Ensemble … überhaupt nicht zu sehen. Von der Burg T... … aus sei lediglich die begrünte oberste Ebene zu sehen, wobei hieraus keine gravierende Beeinträchtigung des Stadtbilds resultiere. Hinsichtlich der vom Erstgericht als beeinträchtigt bewerteten (stadtbildprägenden) Sicht auf die vom M... … Tor ansteigende Stadtmauer und dem seitlich angrenzenden unbebauten Hügel, über dem das O... … als dominanter Repräsentativbau throne, sei durch das vorgelegte Kurzgutachten nachgewiesen worden, dass in dem von ihm beschriebenen maßgeblichen Sichtfenster nur winzige Ausschnitte des größtenteils von Bäumen verdeckten O... … sichtbar seien, Letzteres
hin nicht als thronend wahrgenommen werde. Auch wenn sich das streitgegenständliche Vorhaben über die gesamte Hanghöhe hinauf erstrecke, werde die bestehende Hangkante nicht überschritten, sodass die Aussichtsplattform erhalten bleibe. Die Grenzen zwischen „oben“ und „unten“ würden daher nicht verwischt. Aufgrund der geplanten Begrünung der Dachfläche bleibe diese Zäsur erhalten. Aufgrund der gegebenen topografischen Verhältnisse sei der denkmalschutzrechtlich gebotene Achtungsabstand zum O... … eingehalten. Der Blick des Passanten von unten, der dieses ohnehin nur suchend und dann auch nur fragmentarisch erblicken könne, werde nicht eingeschränkt. Die Bewertung des Erstgerichts, der Hang vertrage keine zusätzliche Bebauung, sei falsch. Die hier nur noch streitgegenständliche Aufstockung führe nach den Feststellungen des Sachverständigen zu keiner erheblichen Beeinträchtigung des Ensembles bzw. des Baudenkmals O... … Die Architektur des nur in winzigen Ausschnitten sichtbaren O... … könne keine städtebauliche Wirkung entfalten, zumal die verbleibende Sichtbeziehung durch die Entsorgungsanlage
der Mobilfunkanlage auf dem Plateau erheblich gestört sei. Die geplante Aufstockung sei nach den Darlegungen des Sachverständigen derart zurückgerückt in den Hang gestellt, dass es den Blick auf die Burg T... … in keiner Weise versperre. Auch werde nach dem Sachverständigengutachten die historische Aussicht von der Burg nicht gestört, da die Fensterflächen und die durchlaufenden Attiken / Terrassenbrüstungen sowohl in der genehmigten als auch in der versagten Variante nicht zu sehen seien und die schmalen Terrassen der Geschossdecken sowie die begrünte Ebene unter Berücksichtigung der Flächengröße und in Anbetracht der großen Blickdistanz von der Burg aus keine gravierende Beeinträchtigung des Stadtbildes ergäben. Die Tatsachenfeststellung des Erstgerichts, das zusätzliche Obergeschoss, wie es in Verdeckung der Stadtmauer errichtet werden solle, sei von der I... … H
kleinen Gewächshäusern genutzt worden und sei terrassiert gewesen. Die topografischen Verhältnisse rund um das O... … seien künstlich hergestellt worden. Die ursprüngliche Prägung des Ensemblebereichs
Hinterhöfen und Nutzgärten hinter den Rückgebäuden der A... … H1. straße seien schon
den bereits in den 1990er Jahren verwirklichten Neubauten sowie
dem Umbau und Abbruch einiger verbrauchter Gebäude unwiederbringlich verloren gegangen. Es sei hier ein denkmalschutzrechtlich eigenständiger Bereich in zweiter Reihe entstanden. Das Baudenkmal A... … H1. straße … trete nach seiner Sanierung nur noch als schmuckloser Neubau in Erscheinung und erinnere in seiner Architektursprache an die Neubauten in seiner Umgebung. Die Reste der Stadtmauer bildeten die Grenze des wirksamen Bereichs und entfalteten in Symbiose
dem streitgegenständlichen Neubau ihre Wirkung unverändert nur nach außen. Diese hätten sich von ihrer Innenseite her nie prägend auswirken können. Würde man den wirksamen Teilbereich des denkmalgeschützten Ensembles ausweiten, müssten in diesem Zusammenhang u.a. bereits bestehende Flachbauten sowie ein
Vorbescheid gestatteter Flachdachbau in der Nachbarschaft Berücksichtigung finden. Die Stadtmauer werde durch das zusätzliche Obergeschoss nicht verdeckt. Die Feststellung des Erstgerichts, der zusätzliche Ausgang durch die Stadtmauer bedinge einen zusätzlichen Durchbruch, sei falsch. 13 Die Klägerin beantragt, 14 die Beklagte unter Abänderung des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom
in die Bewertung einzubeziehen, weil das streitgegenständliche Vorhaben in beiden Varianten im Verhältnis zu dem genehmigten Vorhaben als „aliud“ einzuordnen sei. In der Beschlussbegründung werde dargestellt, welche Aspekte bei der Ermessensausübung bedacht worden seien und zu welcher Auffassung man schließlich gekommen sei. Unabhängig davon sei aufgrund der klaren Stellungnahmen des BLfD von einer gewissen Ermessensreduzierung auszugehen. Ein für das Grundstück „A... … H
einer straßenseitigen Traufhöhe von 16 m die deutlich größte Traufhöhe an der I... … H
den Ebenen 0 - 3 sei im November 2019 wegen Art. 69 Abs. 1 BayBO nach vierjährigem Baustopp nach zuletzt ausgeführten Hangsicherungsmaßnahmen im November 2015 und mangels gestellten Verlängerungsantrags erloschen. 18 Der Vertreter des öffentlichen Interesses stellt keinen Antrag, unterstützt aber den Antrag der Beklagten auf Zurückweisung der Berufung. Streitgegenständlich sei im Vergleich zu den erteilten Genehmigungen ein „aliud“, sodass sich die Frage stelle, ob das Gesamtvorhaben unter Einbeziehung der vormals genehmigten Stockwerke
dem Denkmalschutzrecht vereinbar sei. Diese Frage sei im Einklang
dem BLfD zu verneinen. Die Fachbehörde habe in ihren diversen Stellungnahmen, denen in der Rechtspraxis ein besonderes Gewicht zukomme, sowohl für das Gesamtvorhaben als auch für die von der Beklagten abgelehnte Aufstockung dargelegt, dass die Tatbestände der genehmigungspflichtigen Ensembleveränderung und der genehmigungspflichtigen Nähebeziehung zu Einzeldenkmälern einschlägig seien und dass jeweils die Voraussetzungen für eine Versagung der Erlaubnis gegeben seien. 19 Die Beteiligten haben sich
einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten sowie auf das Protokoll über die Inaugenscheinnahme des Senats und den Erörterungstermin am
dem Vorhaben verbundenen denkmalrechtlichen Erlaubnistatbestand (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2016 - 15 B 13.2435 - juris Rn. 39). Damit sind auch die Voraussetzungen einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis Prüfmaßstab im Baugenehmigungsverfahren, wobei für den Fall, dass das Denkmalrecht der Genehmigungsbehörde ein Versagensermessen einräumt, dieses (ordnungsgemäß gem. Art. 40 BayVwVfG) von der Baugenehmigungsbehörde auszuüben ist. Letzteres ist bei Einschlägigkeit des Versagungstatbestands (Art. 6 Abs. 2 BayDSchG) gerichtlich gem. § 114 Satz 1 VwGO nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfbar ist. 24
hin das streitgegenständliche Bauvorhaben der Klägerin in beiden Ausführungsvarianten in der ensemblegeschützten … der Beklagten - ohne Weiteres den Tatbestand einer Baudenkmalveränderung i.S. von Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.
DSchG (BayVGH, U.v. 2.8.2018 a.a.O. Rn. 38). Allerdings ist die denkmalschutzrechtliche Genehmigungspflicht bei einer Ensembleveränderung gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayDSchG tatbestandlich eingeschränkt. Hiernach bedarf es in diesem Fall einer Erlaubnis nur, wenn die Veränderung eine bauliche Anlage betrifft, die für sich genommen ein Baudenkmal ist, oder wenn sie sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann. Das Erscheinungsbild eines Ensembles wird dabei durch das erhaltungswürdige Orts-, Platz- oder Straßenbild geprägt (Art. 1 Abs. 3 BayDSchG), das nicht nur aus einzelnen Teilen baulicher Anlagen besteht, sondern aus einem Gesamteindruck (vgl. BayVGH, B.v. 12.12.2012 - 15 ZB 11.736 - juris Rn. 4; B.v. 29.2.2016 a.a.O. Rn. 10; B.v. 8.1.2021 a.a.O. Rn. 9). 27 Das Bauvorhaben der Klägerin (in beiden Varianten) kann sich in diesem Sinn auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken. Dabei kommt es - entgegen der Ansicht der Klägerin - nicht allein auf die Auswirkungen der „Aufstockung“, also durch das von den streitgegenständlichen Bauanträgen zusätzlich umfasste oberste Staffelgeschoss, sondern auf das Gesamtgebäude an. Denn die Klägerin begehrt
ihren beiden abgelehnten (streitgegenständlichen) Bauanträgen keine bloßen „Tektur-“ oder „Änderungsgenehmigungen“, sondern eine Genehmigung für ein „aliud“, dessen Genehmigungsfähigkeit unabhängig von den Baugenehmigungen vom 15. November 2012 und vom 19. September 2013 gem. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO im Ganzen neu beurteilt werden muss. 28
dem in der BayBO nicht enthaltenen Begriff der Tekturgenehmigung wird in der Baupraxis üblicherweise eine Genehmigung für geringfügige oder kleinere, das Gesamtvorhaben in seinen Grundzügen nur unwesentlich berührende Änderungen eines bereits genehmigten Vorhabens bezeichnet, die sich während des Genehmigungsverfahrens oder nach Erteilung der Genehmigung ergeben haben bzw. ergeben (vgl. BayVGH, U.v. 22.3.1984 - 2 B 82 A.301 - BayVBl 1984, 596/597; B.v. 18.3.1997 - 14 B 96.1625 - BeckRS 1997, 23800; B.v. 14.1.1998 - 14 B 96.357 - juris Rn. 22; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 64 Rn. 18, Art. 68 Rn. 21). Kennzeichnend für eine bloße Tekturgenehmigung ist, dass sich die diesbezügliche Prüfung und Entscheidung auf die Feststellung beschränkt, dass (nur) die zur Änderung vorgesehenen Teile des Vorhabens
den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar sind; für die übrigen Teile ergibt sich diese Feststellung - die in der Reichweite des jeweiligen Prüfprogramms (vgl. hier Art. 59 BayBO) notwendiger Inhalt einer Baugenehmigung ist - aus der neben der Tekturgenehmigung bestehenbleibenden ursprünglichen Baugenehmigung. Von einem Tekturantrag oder einer Tekturgenehmigung kann aber nur gesprochen werden, wenn die Identität des (genehmigten) Vorhabens gewahrt bleibt (die bauliche Anlage also im Wesentlichen die gleiche bleibt),
hin die vom Bauherrn verfolgte Änderung das Vorhaben nicht zu einem „aliud“ macht. Als für die Identität eines Bauvorhabens wesentliche Merkmale werden in der Rechtsprechung Standort, Grundfläche, Bauvolumen, Zweckbestimmung, Höhe, Dachform oder Erscheinungsbild herausgestellt. Ob eine Veränderung dieser für ein Vorhaben charakteristischen Merkmale die Identität von genehmigten und errichteten Vorhaben aufhebt, hängt vom Umfang der Abweichungen und von der Bewertung ihrer Erheblichkeit im jeweiligen Einzelfall ab. Es kommt dabei entscheidend darauf an, ob durch die Änderung Belange, die bei der ursprünglichen Genehmigung des Vorhabens zu berücksichtigen waren, neuerlich oder andere Belange erstmals so erheblich berührt werden, dass sich die Zulässigkeitsfrage neu stellt (zum Ganzen: B.v. 26.7.1991 - 20 CS 89.1224 - BayVBl. 1992, 88 = juris Rn. 14 ff.; B.v. 14.1.1998 a.a.O.; B.v. 2.8.2007 -1 CS 07.801 - BayVBl 2007, 758 ff. = juris Rn. 33; B.v. 26.3.2008 - 15 ZB 07.3194 - juris Rn. 9; U.v. 11.11.2014 - 15 B 12.2672 - NVwZ-RR 2015, 247 = juris Rn. 27; B.v. 29.8.2016 - 15 ZB 15.2442 - juris Rn. 10; B.v. 9.8.2016 - 9 ZB 14.2684 - juris Rn. 6; B.v. 10.4.2017 - 15 ZB 16.673 - juris Rn. 16; B.v. 4.4.2019 - 1 ZB 17.1173 - juris Rn. 4 f.; B.v. 9.6.2020 - 15 CS 20.901 - juris Rn. 20; B.v. 14.12.2020 - 1 ZB 18.1164 - juris Rn. 7; vgl. auch OVG Berlin-Bbg, U.v. 14.11.2012 - 2 B 3.11 - juris Rn. 57; OVG NW, B.v. 13.12.2012 - 2 B 1250/12 - NVwZ-RR 2013, 500 = juris Rn. 15; NdsOVG, B.v. 16.6.2014 - 1 ME 70/14 - NVwZ-RR 2014, 802 = juris Rn. 11). 29 Vorliegend geht es der Klägerin
ihren abgelehnten Bauanträgen nicht um kleinere Änderungen, die über eine bloße, die Ausgangsbaugenehmigung ergänzende Tektur- oder Nachtragsbaugenehmigung abgedeckt wären. Sie verfolgt vielmehr im vorliegenden Rechtsstreit
dem Hauptantrag und dem ersten Hilfsantrag Baugenehmigungen für ein anderes Vorhaben („aliud“) in zwei verschiedenen Varianten. Die von der Beklagten abgelehnten Vorhaben sollen im Vergleich zum genehmigten (aber bislang nicht umgesetzten) Vorhaben jeweils über ein zusätzliches zurückgesetztes Geschoss verfügen, sollen folglich höher werden. Zudem zeigt der Vergleich zwischen den
den Bescheiden vom
den Bauvorlagen zu den beiden abgelehnten Varianten, dass aufgrund der terrassierten Gebäudegestaltung
der zusätzlichen Ebene 4 das Bauvorhaben in beiden abgelehnten Ausführungsvarianten im oberen Hangbereich nunmehr ganz an die Grenze des oberhalb gelegenen O... …grundstücks heranrücken soll, sodass bei Projektumsetzung auch eine größere Grundfläche vereinnahmt wird. Dass die Betroffenheit dieser Belange dazu führt, dass die streitgegenständlichen, von der Beklagten abgelehnten Vorhaben im Vergleich zu dem Vorhaben, das von den bestandskräftigen Baugenehmigungen gedeckt ist, als „aliud“ anzusehen sind, ergibt sich
hin schon daraus, dass sich gerade durch die Gebäudeerhöhung, das zusätzliche Geschoss und die hinzukommende Grundfläche als wesentliche Parameter des § 34 BauGB für das gesamte Bauvorhaben die bauplanungsrechtliche Zulässigkeitsfrage hinsichtlich des bauplanungsrechtlichen „Einfügens“ im Ganzen neu stellt; dasselbe gilt auch hinsichtlich der Beurteilung der denkmalrechtlichen Verträglichkeit am Maßstab von Art. 6 BayDSchG. Die hier betroffenen Merkmale einer veränderten Gebäudehöhe, eines zusätzlichen Geschosses, einer größeren Grundfläche und einer damit einhergehenden veränderten Kubatur führen dazu, dass sich das nunmehr von der Klägerin verfolgte Vorhaben in beiden Ausführungsvarianten gegenüber der vorangegangenen Baugenehmigung verselbständigt hat. Für ein „aliud“ spricht zudem das in der Anlage zum klägerischen Schriftsatz vom 16. Juni 2021 (dort Seite 22) vorgebrachte Argument, dass das Gebäude für die nunmehr vorgesehene Aufstockung in statischer Hinsicht anders ausgebildet werden müsse, als wenn es bei der genehmigten Bauausführung geblieben wäre. Diese statischen Abweichungen sind auch im Vergleich zwischen den
Bescheiden vom
Datum 22.8.2012 bzw. 9.8.2013) und den
den Bescheiden vom
Datum 16.8.2016 bzw. 4.4.2017) hinsichtlich einer partiell variierenden Dicke und Gestaltung der Zwischendecken zwischen der Ebene 1 und der Ebene 2 sowie zwischen der Ebene 3 und der Dachterrasse (vormals genehmigte Vorhaben) bzw. der Ebene 4 (streitgegenständliche Varianten) erkennbar. Zudem hat die Klägerin für den Bauantrag vom 25. August 2016 (zu Recht) vollständige Bauvorlagen für das Gesamtgebäude (auch
den Grundrissen zu den Ebenen 0 - 3) vorgelegt. 30 Gehen - wie vorliegend - die Änderungen in einem neuen Bauantrag so weit, dass ein anderes Vorhaben als das zunächst beantragte und damit ein „aliud“ zum Gegenstand der Zulässigkeitsprüfung gem. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO (hier i.V.
BO) gemacht wird, handelt es sich der Sache nach um einen vollständig neuen Bauantrag (Schwarzer/König a.a.O. Art. 68 Rn. 21). Es ist dann eine vollständig neue Baugenehmigung erforderlich. Es ist folglich das G e s a m t v o r h a b e n in seiner geänderten Gestalt im Ganzen auf seine Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (BayVGH, B.v. 3.4.2019 - 22 CS 19.345 - BayVBl 2021, 95 = juris Rn. 37 ff.; B.v. 5.4.2019 - 22 CS 18.2572 u.a. - ZUR 2019, 491 = juris Rn. 49; B.v. 5.4.2019 - 22 CS 19.281 - BImSchG-Rspr. § 16 Nr. 16 = juris Rn. 44 ff.). Aufgrund der Einordnung der
den Bescheiden vom
allen Ebenen 0 - 4 zu beurteilen. 31 Für die gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Satz 3 i.V.
DSchG tatbestandlich relevante Frage, ob sich das Vorhaben (in beiden Varianten) auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann, kommt es daher entgegen den Ausführungen der Klägerin (und ihrem Gutachter Prof. Dr. H1....) nicht darauf an, welchen Beitrag lediglich die hinzukommende Ebene 4 hierauf hat, sondern vielmehr darauf, ob sich das Gesamtvorhaben (also das Gesamtgebäude
allen Ebenen 0 - 4) auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirkt. Dies ist zu bejahen: Zum bisherigen Erscheinungsbild des Ensembles gehören auch die bislang unbebaute Hangfläche auf dem Baugrundstück, jenseits dessen westlicher bzw. südwestlicher Grenze ein Abschnitt der hier erhaltenen Stadtmauer von der Höhe der I... … H1. Straße bis zum O... … aufsteigt. Stellt man nicht lediglich auf den Vergleich zwischen dem bestandskräftig genehmigten Vorhaben und den
den beiden streitgegenständlichen Varianten verfolgten zusätzlichen Obergeschossen, sondern - wie geboten - auf das Gesamtvorhaben ab, ist nicht ernstlich in Zweifel zu ziehen, dass sich ein mehrstöckiges Gebäude der geplanten Art im bislang unbebauten Hang unterhalb des O... …, unterhalb der Burg T... … sowie in der Nähe weiterer Einzeldenkmäler auf das Erscheinungsbild des Ensembles im Ganzen auswirken kann. 32 bb) Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG räumt der Behörde - hier der Baugenehmigungsbehörde im Rahmen der Baugenehmigungserteilung - ein Versagungsermessen ein. Nach der genannten Norm kann u.a. im hier vorliegenden Fall des Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayBO (s.o.) die Erlaubnis versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen (zur Verfassungsmäßigkeit vgl. BayVGH, U.v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - BayVBl 2008, 141 = juris Rn. 48, 51 ff.). Es steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Voraussetzungen dieser (Ermessens-) Versagungsmöglichkeit, die uneingeschränkter gerichtlicher Überprüfung unterliegen (vgl. BayVGH, U.v. 11.1.2011 - 15 B 10.212 - juris Rn. 19; B.v. 31.10.2012 - 2 ZB 11.1575 - juris Rn. 4; U.v. 2.8.2018 - 2 B 18.742 - BayVBl 2019, 346 = juris Rn. 39), vorliegend gegeben sind. 33 Die „gewichtigen Gründe“ sind nicht dahin zu verstehen, dass dem Baudenkmal im Vergleich
der allgemein für die Begründung der Denkmaleigenschaft maßgebenden Bewertung eine gesteigerte Bedeutung zukommen muss. Sie ergeben sich vielmehr grundsätzlich bereits aus der Bedeutung, auf der die Denkmaleigenschaft beruht. Es ist daher bereits für den Regelfall davon auszugehen, dass bei Baudenkmälern - und damit auch bei einem denkmalschutzrechtlich geschützten Ensemble (Art. 1 Abs. 3 BayDSchG) - ein Erhaltungsinteresse anzuerkennen ist und damit „gewichtige Gründe“ für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands indiziert sind. Gewichtige Gründe sind allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern oder völlig geringfügigen Beeinträchtigungen zu verneinen (vgl. BayVGH, B.v. 31.10.2012 a.a.O. Rn. 4; U.v. 2.8.2018 a.a.O. Rn. 39; Eberl/Spennemann/Schindler-Friedrich/Gerstner, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 8. Aufl. 2021, Art. 6 Rn. 45). Im Hinblick auf die Gleichstellung von Ensembles und Einzelbaudenkmälern über Art. 1 Abs. 3 BayDSchG (vgl. BayVGH, B.v. 29.2.2016 - 9 ZB 15.1146 - juris Rn. 10; U.v. 22.4.2016 - 1 B 12.2353 - BayVBl 2016, 778 = juris Rn. 16, 27; B.v. 14.2.2018 - 2 ZB 16.1842 - juris Rn. 11) kann für eine Veränderung des Ensembles durch die Hinzufügung einer neuen baulichen Anlage, die im Ensemble liegen wird, nichts Anderes gelten (BayVGH, U.v. 2.8.2018 a.a.O. Rn. 39; vgl. auch BayVGH, U.v. 3.1.2008 - 2 BV 07.760 - BayVBl 2008, 477 = juris Rn. 17 f.). Bei einer jeweils gebotenen Einzelfallbetrachtung und -bewertung (BayVGH, B.v. 29.2.2016 a.a.O. Rn. 12) sprechen gewichtige Gründe des Denkmalschutzes bei einer Ensembleveränderung - hier durch Hinzutreten eines weiteren Gebäudes auf einem bislang unbebauten Grundstück - jedenfalls dann für die Beibehaltung des bisherigen Zustands i.S. von Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG, wenn sich das strittige Vorhaben auf die Eigenart des Ensembles in seiner originalen Struktur und
seinen typischen Merkmalen auswirkt (BayVGH, U.v. 2.8.2018 a.a.O. Rn. 40). Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob und inwiefern sich lediglich die zusätzliche Ebene 4 denkmalschutzrechtlich auswirkt, vielmehr ist auch diesbezüglich entscheidend, inwiefern gerade
Blick auf das geplante Gesamtvorhaben (also auf das Gesamtgebäude
allen Stockwerken) gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen (s.o.). 34 Vorliegend spricht schon der Anbau des Vorhabens an die Stadtmauer sowie die unmittelbare Nachbarschaft zu Baudenkmälern (wie z.B. auf der FlNr. …...) dafür, dass sich das streitgegenständliche Vorhaben (in beiden Varianten) auf die Eigenart des Ensembles in seiner originalen Struktur und
seinen typischen Merkmalen auswirkt. Ferner ergibt sich aus den Stellungnahmen des BLfD und damit aus fachlicher Sicht, dass ein mehrstöckiges Gebäude im Hang des Baugrundstücks nach dem für die Rechtsanwendung des Art. 6 Abs. 2 BayDSchG maßgeblichen Urteil eines fachkundigen / sachverständigen Betrachters (vgl. BayVGH, B.v. 12.11.2018 - 1 ZB 17.813 - juris Rn. 4) nicht unerhebliche beeinträchtigende Wirkungen i.S. von Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG auf das Ensemble herbeiführt und dass deshalb gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen, insbesondere hangseits weitgehend unbebauten Zustands des Vorhabenstandorts sprechen. Der Senat sieht insofern die fachbehördlichen Aussagen zur Betroffenheit des Ensembles in den Stellungnahmen des BLfD vom
prägt. Das Gericht folgt daher hinsichtlich der Betroffenheit der Hangflächen und deshalb auch des Ensembles diesbezüglich der Bewertung der Fachbehörde. 35
ehem. M... … Tor in Richtung Nordwesten) sowie auch zur Burg T... … als auf einer Anhöhe thronende und auch vom Baugrundstück aus sichtbare Landmarke auf, wovon sich der Senat auch anlässlich der Inaugenscheinnahme des Baugrundstücks und seiner Umgebung am 22. Juni 2021 überzeugt hat (vgl. Augenscheinprotokoll Seiten 2, 3, 7, 15, 16).
hin ist das streitgegenständliche Vorhaben - gerade als mehrstöckiger, in die bislang weitgehend freie Hangfläche eingreifender moderner Flachdachbau - in beiden Ausführungsvarianten auch gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG denkmalschutzrechtlich erlaubnispflichtig, weil es in der Nähe von Baudenkmälern errichtet werden soll und es sich auf das Erscheinungsbild dieser Denkmäler auswirken kann. 38 bb) Im vorliegenden Fall des Erlaubnistatbestands der Nähebeziehung (Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayDSchG) eröffnet Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayDSchG auch eine behördliche Versagensmöglichkeit, weil das Vorhaben der Klägerin im Falle seiner Umsetzung in beiden Ausführungsvarianten zu einer Beeinträchtigung des Wesens, des überlieferten Erscheinungsbilds oder der künstlerischen Wirkung benachbarter Baudenkmäler führen würde und (deswegen) gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. 39 Die Frage der Beeinträchtigung gem. Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayDSchG ist nicht gleichzusetzen
einer Verunstaltung. Eine Beeinträchtigung liegt nicht nur dann vor, wenn ein hässlicher, das ästhetische Empfinden des Betrachters verletzender Zustand, also ein Unlust erregender Kontrast zwischen der benachbarten Anlage und dem Baudenkmal hervorgerufen wird. Vielmehr soll über Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayDSchG gewährleistet werden, dass die jeweilige besondere Wirkung des in der Nähe befindlichen Baudenkmals, die es als Kunstwerk, als Zeugnis der Geschichte oder als bestimmendes städtebauliches Element auf den Beschauer ausübt, nicht geschmälert wird (BayVGH, U.v. 24.1.2013 - 2 BV 11.1631 - NVwZ-RR 2013, 545 = juris Rn. 30; B.v. 12.6.2019 - 2 ZB 17.67 - juris Rn. 12). Der Senat hat sich über die Inaugenscheinnahme davon überzeugt, dass sich das mehrstöckige, im bislang unbebauten Hang des Baugrundstücks zu errichtende Gesamtgebäude auf das überlieferte Erscheinungsbild benachbarter Baudenkmäler nicht unerheblich auswirken würde. Das terrassenförmig auf eine Gesamthöhe von über 17 m am Hang aufsteigende Vorhaben der Klägerin würde zu einer Dominanz gegenüber dem Einzeldenkmal auf FlNr. …
den Resten des ehem. M... … Tors führen. Ebenso bewertet der Senat die Höhenentwicklung und die Gestaltung als auffälliges modernes hohes, verglastes Gebäude
seinen Auswirkungen auf die Stadtmauer, die in das Vorhaben baulich integriert werden soll, sowie auf die wechselseitigen Sichtbeziehungen in Bezug auf die Landmarke Burg T... … als Beeinträchtigung des Wesens und des überlieferten Erscheinungsbilds von Baudenkmälern und deswegen auch als gewichtige Gründe des Denkmalschutzes, die für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Der Senat nimmt insofern ergänzend Bezug auf die diesbezüglich überzeugenden Ausführungen des BLfD, insbesondere in den Stellungnahmen vom
DSchG (Ensembleveränderung) als auch aus Art. 6 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 BayDSchG (Nähetatbestand) eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnispflicht
behördlicher (Ermessens-) Versagensmöglichkeit ergibt, über die die Baugenehmigungsbehörde der Beklagten gem. Art. 6 Abs. 3 BayDSchG i.V.
BO im Rahmen der Baugenehmigungserteilung zu entscheiden hat, scheidet ein strikter Anspruch der Klägerin gem. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO darauf, dass die Beklagte ihr die Baugenehmigung entweder nach Maßgabe des Hauptantrags oder nach Maßgabe des ersten Hilfsantrags erteilen m u s s, aus. Ein Ausnahmefall (vgl. BayVGH, B.v. 19.12.2013 - 1 B 12.2596 - BayVBl 2014, 506 = juris Rn. 23) einer Ermessensreduzierung auf null in dem Sinn‚ dass die Erlaubnis trotz Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes erteilt werden muss‚ weil die für das Änderungsvorhaben sprechenden Gründe so viel Gewicht hätten‚ dass der Beklagten bei der Ermessensausübung keine andere Wahl bliebe, als dem Antrag zu entsprechen, ist vorliegend nicht ersichtlich. Auch wenn die tragende Ermessenserwägung der Beklagten in den Gründen der beiden streitgegenständlichen Ablehnungsbescheide, wonach gerade die neue Ebene 4 im Vergleich zu den bislang gemäß Bescheiden vom
lediglich fünf Wohnungen auf drei Ebenen nicht rechnet“ (Schriftsatz ihrer vormaligen Bevollmächtigten vom 9. März 2017), sie
tlerweile
hin offenbar kein Interesse mehr an der Umsetzung der vormals genehmigten (s.o. „aliud“-) Variante hat. 41 Das Verwaltungsgericht hat vor diesem Hintergrund die Verpflichtungsklage hinsichtlich des Hauptantrags und des ersten Hilfsantrags im Ergebnis zu Recht abgewiesen. 42 2. Die Berufung hat hinsichtlich des zweiten Hilfsantrags Erfolg. Die Klageabweisung durch das Verwaltungsgericht ist insofern zu Unrecht erfolgt. Beide streitgegenständlichen Bauvarianten sind bauplanungsrechtlich zulässig [im Folgenden
NVO) gem. § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblich darauf an, ob sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist, § 34 Abs. 1 BauGB. Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich hinsichtlich dieser vier Kriterien innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Auch ein rahmenwahrendes Vorhaben kann aber ausnahmsweise unzulässig sein, wenn es nicht die gebotene Rücksicht auf die Bebauung in der Nachbarschaft nimmt. Umgekehrt ist ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ausnahmsweise zulässig, wenn es trotz der Überschreitung keine städtebaulichen Spannungen hervorruft (grundlegend BVerwG, U.v. 26.5.1978 - IV C 9.77 - BVerwGE 55, 369 = juris Rn. 46 f.; vgl. auch BayVGH, U.v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19; B.v. 14.2.2018 - 1 CS 17.2496 - juris Rn. 13). Für die Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung ist alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was tatsächlich vorhanden ist und nach außen wahrnehmbar in Erscheinung tritt (BVerwG, U.v. 8.12.2016 - 4 C 7.15 - BVerwGE 157, 1 = juris Rn. 10, 13; U.v. 6.6.2019 - 4 C 10.18 - NVwZ 2019, 1456 = juris Rn. 13; BayVGH, U.v. 2.8.2017 - 2 B 17.544 - BRS 85 Nr. 79 = juris Rn. 15); außer Acht gelassen werden darf lediglich, was die Bebauung nicht prägt, weil es nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, oder in ihr aufgrund seiner Singularität als Fremdkörper erscheint (vgl. BVerwG, U.v. 8.12.2016 a.a.O. Rn. 13; U.v. 6.6.2019 a.a.O. Rn. 15; BayVGH, B.v. 7.2.2020 - 15 CS 19.2013 - juris Rn. 38; B.v. 19.10.2020 - 15 ZB 20.280 - juris Rn. 19). 45 Unter der für die Bestimmung des Rahmens maßgeblichen „näheren Umgebung“ ist diejenige Umgebung zu verstehen, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. nur BVerwG, U.v. 26.5.1978 a.a.O. Rn. 33; B.v. 13.5.2014 - 4 B 38.13 - NVwZ 2014, 1246 = juris Rn. 7; B.v. 22.9.2016 - 4 B 23.16 - BRS 84 Nr. 74 = juris Rn. 6; B.v. 27.3.2018 - 4 B 60.17 - ZfBR 2018, 479 = juris Rn. 7; B.v. 14.10.2019 - 4 B 27.19 - NVwZ 2020, 322 = juris Rn. 7; BayVGH, U.v. 2.8.2017 a.a.O. Rn. 15; B.v. 7.2.2020 a.a.O. juris Rn. 30). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, B.v. 14.10.2019 a.a.O. Rn. 8). Dabei ist unter wertender und bewertender Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse an äußerlich erkennbare, also
dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anzuknüpfen. Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann. Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks ist der Umkreis der zu beachtenden vorhandenen Bebauung ebenso wie hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche tendenziell enger zu begrenzen als bei der Ermittlung des Gebietscharakters (BVerwG, B.v. 13.5.2014 a.a.O. Rn. 7; BayVGH, B.v. 19.12.2006 - 1 ZB 05.1371 - juris Rn. 19; U.v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19 f.; B.v. 3.3.2016 - 15 ZB 14.1542 - juris Rn. 8; ThürOVG, U.v. 26.4.2017 - 1 KO 347/14 - BauR 2018, 485 = juris Rn. 38); entscheidend ist eine Einzelfallbetrachtung nach den konkreten Umständen des Falles. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung kann im Übrigen über eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) oder - ggf. ohne eine solche - dort zu ziehen sein, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe
voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen und sich durch Aneinandergrenzen von Gebieten unterschiedlicher Siedlungsstruktur eine städtebauliche Zäsur ergibt (BVerwG, B.v. 28.8.2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2; BayVGH, B.v. 7.2.2020 - 15 CS 19.2013 - juris Rn. 30, 36 m.w.N.). Neben der Perspektive des stehenden Menschen - also insbesondere nach dem Ergebnis einer Inaugenscheinnahme - kann es für die Feststellung der maßgeblichen näheren Umgebung auch auf den „Blick von oben“ (Lagepläne, Luftbilder u. ä.) ankommen (zum Ganzen BVerwG, B.v. 13.5.2014 a.a.O. Rn. 12 f.; BayVGH, B.v. 7.2.2020 a.a.O. Rn. 30). 46
überwiegend Wohngebäuden
kleinerer bis
telgroßer Grundfläche - umgrenzt wird. Ob weitere Bereiche - wie das auf der Anhöhe stehende O... …, die Bebauung am K... … südlich der Anhöhe sowie die Bebauung auf der westlichen Seite der I... … H
einer Grundfläche von ca. 560 m². Der Senat bewertet aber die mehr als 200 m² große nördliche Fläche der untersten Ebene 0 des Bauvorhabens der Klägerin, die vor der nördlichen Außenwand der Ebene 1 als ausschließlich überdachter Parkbereich
Kfz-Stellplätzen hervortritt und deren Flachdach als ebenerdiger Grünbereich und weiter im Süden als Terrassenbereich der Ebene 1 ausgestaltet ist, aufgrund der Situationsgebundenheit des Baugrundstücks als nicht für künftige Bauvorhaben in der näheren Umgebung i.S. von § 34 Abs. 1 BauGB als hinsichtlich der zulässigen Grundfläche maßstabgebend und damit prägend. Denn die Ebene 0 bleibt insgesamt hinter der Verlängerung der Stadtmauer von außen verdeckt, die aus Richtung Südwesten zu erreichende Toreinfahrt der Ebene 0 wirkt wie eine Tiefgarageneinfahrt. Von der I... … H1. Straße tritt das geplante Gebäude (in beiden Varianten) hinsichtlich seiner Kubatur im Wesentlichen von außen nur
den Ebenen 1 bis 4 in Erscheinung. Das vorgelagerte, bepflanzte Flachdach der Ebene 0 hinterlässt von der I... … H1. Straße von Süden kommend in Blickrichtung Nordost den Eindruck eines Gartenbereichs, von dem aus das „eigentliche“ Gebäude
den Ebenen 1 - 4 erst aufsteigend beginnt. Zieht man diesen - für künftige Bauvorhaben hinsichtlich der Grundfläche nicht prägenden - Bereich
über 200 m² von der geplanten Gesamtgrundfläche der beiden Varianten (773,52 m² bzw. 778,50 m²) ab, verbleibt eine ausschließlich von den Ebenen 1 bis 4 gebildete „Restgrundfläche“ in einer Größenordnung, die der Größenordnung des Gebäudebestandes auf der unmittelbar benachbarten FlNr. … (A... … H1.str. …...) entspricht. Aufgrund der genannten Umstände und insbesondere aufgrund der mangelnden Vorbildwirkung (vgl.
schang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
maximal vier (Voll-) Geschossen auszugehen ist, weil aus den oben zur Grundfläche angeführten topografischen und ausführungsbezogenen Erwägungen jedenfalls die unterste Parkebene E 0 nach außen wie eine Tiefgaragenebene wirkt und nicht wie ein Vollgeschoss nach außen in Erscheinung tritt. Hierfür spricht auch - ohne dass es auf Berechnungsfeinheiten ankommt (s.o.) - der aus § 20 Abs. 1 BauNVO, Art. 83 Abs. 6 BayBO i.V.
BO 1998 abzuleitende Rechtsgedanke. Danach sind Vollgeschosse nur Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben; als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im
tel mindestens 1,20 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche. Vorliegend ist die Ebene 0 als unterstes Park- / Kellergeschoss nach der von der Beklagten nicht in Zweifel gezogenen zeichnerischen Darstellungen „Schnitt“ in den jeweiligen Bauvorlagen zu den beiden abgelehnten Ausführungsvarianten sowie nach der ebenfalls von der Beklagten nicht infrage gestellten Berechnung der Klägerin (Bl. 18 des Behördenvorgangs T-2016-21 und Bl. 17 des Behördenvorgangs B-2017-101) weit überwiegend in das natürliche Gelände eingepasst und tritt
seinen Außenfassaden nur zu einem kleinen Teil „aus dem Hügel“ nach außen hervor (vgl. auch BayVGH, U.v. 27.3.2013 - 14 B 12.193 - juris Rn. 35; U.v. 20.5.2019 - 20 B 18.1431 - BayVBl 2020, 20 = juris Rn. 37). Geht man hiernach von einem nach außen in Erscheinung tretenden Gebäude
maximal vier Vollgeschossen aus, hält das Vorhaben in beiden abgelehnten Varianten nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme ohne weiteres den Rahmen der prägenden Umgebung ein, weil sich hier auch prägende Gebäude
mindestens vier Vollgeschossen vorfinden, wie das Gebäude A... … H
Schriftsatz der Klägerseite vom
mehreren Fenstern bestückte Dachbereiche
Dachgauben auf den Traufseiten. Insofern könnte es für die Beurteilung der Massivität des Gebäudes ggf. keine entscheidende Rolle spielen, ob ein zu Aufenthaltszwecken nutzbares Obergeschoss - wie beim Vorhaben - als ein zurückversetztes „Staffelgeschoss“ oder aber - wie bei den Gebäuden A... … H1. straße … und … - als nach außen sichtbarer ausgebauter und befensterter Dachraum und damit als wohnlich nutzbares, flächenmäßig ausgedehntes Dachgeschoss ausgeführt wird (vgl. auch NdsOVG, B.v. 12.2.2019 - 1 ME 151/18 - juris Rn. 11). 53 Schließlich halten sich beide abgelehnten Ausführungsvarianten hinsichtlich der G e b ä u d e h ö h e im Rahmen der prägenden Umgebung. Das gilt sogar, wenn man diese ab der untersten Ebene 0 bemisst. Hiernach wäre eine (absolute) Gesamthöhe von 17,44 m anzusetzen. Das ergibt sich sowohl aus den Bauvorlagen zur Variante 1 / Hauptantrag [Darstellung gem. Schnitt der Bauvorlage vom 16.8.2016: vom Fußpunkt (E0 = -3,405
geteilten Maßen größere absolute Höhen auf als das Vorhaben der Klägerin. Alle drei Bezugsgebäude weisen einen großzügigen, nutzbaren (und befensterten) Dachbereich auf, der der Struktur des zurückversetzten Obergeschosses des klägerischen Vorhabens (in beiden Varianten) ähnlich ist, sodass es nicht gerechtfertigt erscheint, bei der Einfügungsfrage lediglich auf die niedrigeren Traufhöhen in der Umgebungsbebauung abzustellen. Diese Erwägungen gelten - was offenbleiben kann - erst recht, wenn
den Erwägungen zur Geschossanzahl der auf die Ebene 0 anfallende Höhenanteil von vornherein nicht zur Gebäudehöhe
gerechnet wird (dann läge eine anzusetzende Gebäudehöhe von jeweils ca. 14 m vor). 54 cc) Das Vorhaben der Klägerin fügt sich ferner in beiden Varianten hinsichtlich der ü b e r b a u b a r e n G r u n d s t ü c k s f l ä c h e in die nähere Umgebung ein. Hierbei kann zur näheren Konkretisierung auf die Begriffsbestimmungen in § 23 BauNVO zurückgegriffen werden (BVerwG, B.v. 16.6.2009 - 4 B 50.08 - ZfBR 2009, 693 = juris Rn. 4; BayVGH, B.v. 6.2.2006 - 26 ZB 05.1470 - juris Rn. 3; B.v. 19.10.2020 - 15 ZB 20.280 - juris Rn. 8; OVG Berlin-Bbg, U.v. 24.5.2018 - OVG 2 B 3.17 - juris Rn. 21; ThürOVG, U.v. 26.4.2017 - 1 KO 347/14 - BauR 2018, 485 = juris Rn. 41; OVG Schleswig-Holstein, U.v. 19.2.2015 - 1 LB 5/14 - juris Rn. 31). Der Senat vermag keine faktische Baugrenze zu erkennen, die von dem Bauvorhaben der Klägerin überschritten wäre. Die Feststellung einer faktischen Baugrenze, die eine
Hauptanlagen nicht überbaubare Grundstücksfläche zur Folge hat, bewirkt eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, die
Blick auf die grundrechtliche Wertung aus Art. 14 Abs. 1 GG auch im Rahmen der gesetzlichen Grundlage des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einer Rechtfertigung bedarf. Für die Annahme einer faktischen Baugrenze, als eine sich durch die tatsächliche Bebauung faktisch herausgebildete Linie, die von Gebäuden und Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf (entsprechend § 23 Abs. 3 BauNVO), müssen wegen der einschränkenden Wirkung auf das Grundeigentum hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen; die tatsächlich vorhandene Bebauung darf kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein (vgl. BayVGH, B.v. 3.3.2016 - 15 ZB 14.1542 - juris Rn. 12; B.v. 19.10.2020 a.a.O. Rn. 8 m.w.N.; vgl. auch BVerwG, B.v. 22.9.2016 - 4 B 23.16 - BRS 84 Nr. 74 = juris Rn. 7). Bei einer unterschiedlichen Bebauung ohne gemeinsame vordere oder hintere Gebäudeflucht kann von einer faktischen vorderen bzw. rückwärtigen Baugrenze grundsätzlich nicht gesprochen werden (vgl. BayVGH, B.v. 9.9.2013 - 2 ZB 12.1544 - juris Rn. 8; B.v. 3.3.2016 a.a.O. juris Rn. 12). Es muss - ggf. unter Ausblendung von funktionell und räumlich-gegenständlich untergeordneten Nebenanlagen (z.B. Garagen, Einfriedungen) entsprechend § 23 Abs. 5 i.V.
NVO wie z.B. Garagen oder Einfriedungen (vgl. BayVGH, B.v. 3.3.2016 a.a.O. Rn. 18; OVG Berlin-Bbg, U.v. 24.5.2018 a.a.O. Rn. 30; ThürOVG, U.v. 26.4.2017 - 1 KO 347/14 - BauR 2018, 485 = juris Rn. 41) - aus der Lage der vorhandenen Umgebungsbebauung eine Regel ableitbar (d.h. erkennbar und formulierbar) sein, wie aus der Flucht der Vorderfassaden eine gemeinsame Baugrenze gebildet wird. Eine solche Regel vermag der Senat insbesondere nach Maßgabe der in den Akten befindlichen Lageplänen und Luftbildern nicht zu erkennen. 55 dd) Die nähere Umgebung - insbesondere beidseits der A... … H1. straße - weist, wie bei Altbaugebieten häufig, teilweise offene und teilweise geschlossene Bebauung auf, sodass die nähere Umgebung durch beide B a u w e i s e n geprägt ist (vgl.
schang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 34 Rn. 26; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2021, § 34 Rn. 46). Aus bauplanungsrechtlicher Sicht ist es daher gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, das Gebäude unmittelbar an der Grenze zur FlNr. … zu errichten. Beide Ausführungsvarianten des streitgegenständlichen Vorhabens fügen sich
hin auch hinsichtlich der Bauweise in die nähere Umgebung ein. 56
DSchG als auch aus Art. 6 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 BayDSchG - eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnispflicht
behördlicher Versagensmöglichkeit eröffnet (s.o. 1.), über die im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens gem. Art. 6 Abs. 3 BayDSchG i.V.
BO die Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden hat, ist der Genehmigungsbehörde nach dem insoweit einschlägigen Gesetzestext in Art. 6 Abs. 2 BayDSchG („kann“) ein Versagensermessen eröffnet. D.h. der Genehmigungsbehörde ist ein Ermessen eröffnet, ob sie die Baugenehmigung (Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG, Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO) dennoch erteilt oder aber diese aus denkmalschutzrechtlichen Gründen versagt. Hierbei handelt es sich um ein rechtlich gebundenes Ermessen. Die Behörde muss gem. Art. 40 BayVwVfG ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung ausüben und die Grenzen des Ermessens einhalten. Korrespondierend hierzu bestimmt § 114 Satz 1 VwGO, dass das angerufene Verwaltungsgericht die Entscheidung zwar nicht auf Zweckmäßigkeit zu überprüfen hat, wohl aber auf sog. Ermessensfehler. Der gerichtliche Prüfungsrahmen ist insoweit eingeschränkt. 59 Zweck des Erlaubnisvorbehalts in Art. 6 Abs. 2 BayDSchG ist vor allem, durch eine präventive Kontrolle den Hauptzielen des Gesetzes, einer möglichst unveränderten Erhaltung (Art. 4 BayDSchG) und einer möglichst zweckentsprechenden Nutzung (Art. 5 BayDSchG) der Denkmäler gegen Maßnahmen, die diesen Zielen typischerweise zuwiderlaufen, im Rahmen des dem Denkmaleigentümer Zumutbaren Rechnung zu tragen. Dabei sind öffentliche Belange (insbesondere das Interesse an einer möglichst unveränderten Denkmalerhaltung) und private (insbesondere Eigentümer-) Belange in die Ermessensentscheidung einzustellen, entsprechend zu gewichten und abzuwägen (zum Ganzen vgl. BayVGH, U.v. 27.9.2007 - 1 B 00.2474 - juris Rn. 87; U.v. 11.1.2011 - 15 B 10.212 - juris Rn. 21, 26 ff.; B.v. 31.10.2012 - 2 ZB 11.1575 - juris Rn. 12). Hinsichtlich der Gewichtung der Eigentümerinteressen ist dabei von der Sicht eines dem Denkmalschutz aufgeschlossenen Eigentümers auszugehen (vgl. BayVGH, U.v. 11.1.2011 - 15 B 10.212 - juris Rn. 28 m.w.N.; Eberl/Spennemann/Schindler-Friedrich/Gerstner, Bayerisches Denkmalschutzgesetz, 8. Aufl. 2021, Art. 6 Rn. 44). Der Bauherr - hier die Klägerin - hat im Anwendungsbereich des Art. 6 Abs. 2 BayDSchG einen Rechtsanspruch darauf, dass bei Versagung der Erlaubnis bzw. (hier) der Baugenehmigung vom Ermessen pflichtgemäß Gebrauch gemacht wird (Eberl/Spennemann/Schindler-Friedrich/Gerstner a.a.O. Art. 6 Rn. 28). 60
hin die Erwägung, dass im Vergleich zu dem
Bescheid vom
Bescheid vom 19. September 2013 genehmigte Vorhaben in seiner Höhenentwicklung
einem Geschoss weniger noch eine gewisse Distanz durch Belassen eines Waldstücks im oberen Bereich zur Hangkante des O... …grundstücks aufgewiesen habe, während die streitgegenständlichen Baukörper (in beiden Ausführungsvarianten) aufgrund des zusätzlichen Obergeschosses noch tiefer als bisher in den Hang eingriffen und nunmehr
ihrer fünften Geschossebene die Stützmauer des O... … berührten. Gerade durch dieses zusätzliche Geschoss würde die städtebaulich bewusst gesetzte erhabene Stellung des O... … aufgehoben, weil durch die gesamte Erstreckung des Gebäudes vom Hangfuß über die gesamte Hanghöhe hinauf die Grenzen zwischen „unten“ und „oben“ verschoben würden. Gerade durch das weitere Geschoss sei der an dieser Stelle stets vorhandene „Respekt-Abstand“ nunmehr überhaupt nicht mehr gegeben. Die Bebauung durch das zusätzliche Geschoss rücke nunmehr unangemessen nah an den freistehenden Solitärbau (O... …...). Ergänzende Ermessenserwägungen in den Gründen der beiden Ablehnungsbescheide vom
Bescheid vom
einem verschwindend geringen Teil rechts oberhalb des genehmigten, turmartig wirkenden Baukörpers auftauchen würde, im weiteren Fortgang zunächst langsam verschwinde, um sodann gleichzeitig links und größtenteils von den unteren Geschossen verdeckt als relativ schmales Band wieder aufzutauchen. Im Vergleich zu der genehmigten Planung sei die Aufstockung als Beeinträchtigung denkmalpflegerischer Belange nur marginal negativ wirksam. 66 Nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme teilt der Senat die Ansicht des Gutachters, dass speziell das geplante oberste, zurückversetzte Staffelgeschoss keine relevante bzw. wirklich spürbare zusätzliche Betroffenheit denkmalschutzrechtlicher Belange in Bezug auf eine zusätzliche Inanspruchnahme des bislang weitgehend frei gebliebenen Hanges im Vergleich zu der
Bescheid vom
Baugenehmigung vom 19. September 2013 nicht zusätzlich eingeschränkt. Der Blick auf den gesamten Hang von unten würde maßgeblich schon im Ganzen verdeckt, wenn es zur Umsetzung des
Bescheid vom
Bezug zur (nur ausschnittsweise sichtbaren) Hangkante und der Gesamtansicht des O... … nur aus der (Quer-) Fernsicht von der Burg T... … aus (vgl. Augenscheinprotokoll Seiten 14 - 16). Hierbei ist neben der nicht unerheblichen erheblichen Entfernung zu berücksichtigen, dass das Flachdach des obersten Geschosses nach den Bauvorlagen beider abgelehnter Varianten begrünt werden soll. Auch von daher sind die denkmalschutzrechtlichen Auswirkungen gerade des zusätzlichen Geschosses im Vergleich zum (nicht verwirklichten) genehmigten Gebäude ohne das Staffelgeschoss allenfalls marginal, nicht aber von der Erheblichkeit, wie es die Ermessenserwägungen in den Bescheiden vom
Bescheid vom
einer Art Gartentor (zur großen Dachterrasse über der Ebene 3), bei den beiden abgelehnten Varianten hin-gegen als (blickdichte) Türe als Zugang zur weiteren Ebene 4 dargestellt ist. 68
evtl. einschlägigen örtlichen Bauvorschriften (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c i.V.
BO) prüfen müssen, ob beide streitgegenständlichen Ausführungsvarianten
dem bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht (Art. 6 BayBO), das gem. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst b BayBO in der seit
GO).
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.