kern- bzw. sondergebietstypischen Einzelhandelsvorhaben beschränkt, hat sie diese Festsetzung aber mit einer Verkaufsflächenbegrenzung gekoppelt und besteht das als Sondergebiet ausgewiesene Areal nur aus einem vorhabengeeigneten Grundstück, bleibt die Festsetzung als grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung aufrechterhalten, sofern nach den Grundsätzen der Teilunwirksamkeit bauplanungsrechtlicher Festsetzungen die verbleibende Regelung zur Gewährleistung einer sinnvollen städtebaulichen Ordnung geeignet ist und zudem davon auszugehen ist, dass die Gemeinde die so verbleibende „Rest-Festsetzung“ auch ohne die unwirksame zahlenmäßige Beschränkung erlassen hätte (vgl. BVerwG, U.v. 17.10.2019 - 4 CN 8.18 - BVerwGE 166, 378 ff.). (Rn. 57) Schlagworte: Anspruch auf Bauvorbescheid (verneint), Bekanntmachung
Bebauungsplänen (DIN-Norm-Problematik), flächenbezogene Schallleistungspegel, Verkaufsflächenbegrenzung im festgesetzten Sondergebiet, widersprüchliches Verhalten des Bauherrn (offengelassen), Anspruch auf Befreiung
den Festsetzungen eines Bebauungsplans (verneint), Treu und Glauben, vorhabenbezogene Verkaufsflächenbegrenzung, gebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung, Einzelhandelsbetrieb, Grundzüge der Planung Vorinstanzen: VGH München, Beschluss vom 15.09.2020 – 15 ZB 19.2405 VG Regensburg, Urteil vom 29.10.2019 – RN 6 K 18.556 Rechtsmittelinstanz: BVerwG, Beschluss vom 15.12.2021 – 4 B 12.21 Fundstellen: DÖV 2021, 601 LSK 2021, 4194 Tenor I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt unter Beantragung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB die Erteilung eines vom Beklagten abgelehnten Bauvorbescheids für die Erweiterung der Verkaufsfläche eines bestehenden Lebensmitteldiscounters (* …Markt) auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung V … (Baugrundstück), das im Geltungsbereich des mehrfach geänderten Bebauungsplans „G … West“ der beigeladenen Stadt liegt. 2 Mit dem am
60 dB(A) und ein nächtlicher Wert
45 dB(A) sowie in den als „GI“ festgesetzten Bereichen jeweils ein Tageswert
65 dB(A) und ein nächtlicher Wert
50 dB(A) gelten. Hierzu heißt es unter Nr. 8.0 der textlichen Festsetzungen: 3 „Für alle innerhalb des Gewerbegebiets zur Ausführung kommenden Nutzungen ist zum Bauantrag bzw. zum Antrag auf Nutzungsänderung ein schalltechnischer Nachweis vorzulegen, welcher entsprechend den geltenden Berechnungs- und Beurteilungsrichtlinien (DIN 8005 Schallschutz im Städtebau, Teil 1 und TA Lärm, 1998) die Einhaltung der für die entsprechende Teilfläche eingetragenen flächenbezogenen Schallleistungspegel L WA‘‘ bestätigt (siehe Planzeichen Ziff. 15.17). 4 Die angegebenen Werte sind immer einzuhalten. 5 Unabhängig
diesen Festsetzungen dürfen Geräuschimmissionen (Beurteilungspegel) eines Betriebes auf den benachbarten Grundstücken im Gewerbegebiet die diesbezüglich geltenden Immissionswerte der TA Lärm nicht überschreiten. Bei Bauanträgen für Betriebsleiterwohnungen ist eine schalltechnische Berechnung zu verlangen, welche die Einhaltung der Immissionsrichtwerte entsprechend der TA Lärm bestätigt. (…)“ 6 Mit einer ersten, am
flächenbezogenen Schallleistungspegeln verzichtet. Eine zweite, am
Einzelhandelsbetrieben übernommen. Die am
1.773,94 m². 8 Nachdem die Klägerin einen Bauantrag für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts auf dem Baugrundstück mit Schreiben vom
insgesamt ca. 0,9 ha, die nach einem über Baugrenzen weitgesteckten Baufenster fast vollständig bebaubar ist, ein „Sondergebiet nach § 11 BauNVO“ festgesetzt. In der Nutzungsschablone für das neue Sondergebiet mit Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wurde auf die Regelung
flächenbezogenen Schallleistungspegeln verzichtet. Zur Art der baulichen Nutzung enthält Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen für das neue Sondergebiet folgende Regelung: 9 „1.2 Sondergebiet gem. § 11 BauNVO 10 Zweckbestimmung Lebensmitteldiscounter 11 Lebensmittelmarkt bis 900 m² Verkaufsfläche zulässig.“ 12 Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Sondergebiet zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.“ 13 Laut Planbegründung (Seiten 3, 5) soll die Änderung des Bebauungsplans die veränderten Gegebenheiten aufgrund des Ansiedlungswunsches eines Lebensmitteldiscountmarktes planerisch umsetzen. Der Änderungsbebauungsplan „G … West Deckblatt 4“ wurde am
derzeit 900 m² auf 1.020 m². Der Satzungsbeschluss zum Änderungsbebauungsplan „Deckblatt 6“ wurde erstmals am
Putz und Verkleidung mit 1.013,96 m² angegeben. 22 Unter dem 17. August 2017 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Feststellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines (Anbau-) Vorhabens „Umbau der …Filiale mit Erweiterung der Verkaufsfläche sowie Umbau Parkplatz“ (Erweiterung der Verkaufsfläche
1.024 m² auf - nach den im Behördenakt erfolgten Berechnungen - 1.269 m²) unter Erteilung einer Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB. In einem beigefügten Vordruckformular mit Unterschrift vom
den Festsetzungen des Bebauungsplans (Verkaufsflächenobergrenze).“ 27 Sinn und Zweck der Festsetzung des Sondergebiets war / ist die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes. Die geplante Erweiterung dient dazu, den Standort der Bestandsfiliale der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung anzupassen. Insbesondere die Back- und Pfandräume führen zu einem erhöhten Flächenbedarf. Ebenso sind - wie Sie festgestellt haben dürften - die Gänge breiter und die Regale niedriger geworden. Zur Optimierung der Betriebsabläufe (Anbieten
‚schnell verkäuflichen‘ Produkten auf Euro-Paletten) ist ebenso ein erhöhter Flächenbedarf eingetreten. Eine Sortimentserweiterung ist anlässlich der Erweiterung nicht beabsichtigt. Wie Sie wissen, wird bundesweit in sämtlichen …-Filialen - bis auf regionale Unterschiede - das identische Sortiment veräußert. 28 Aufgrund der letztgenannten Aspekte sind auch negative Auswirkungen auf die Schutzgüter des § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zu befürchten. Die Befreiung wäre somit nicht nur städtebaulich vertretbar, sondern auch mit öffentlichen Belangen vereinbar im Sinne
GB.“ 29 Nachdem die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen verweigert und mit E-Mail vom
Festsetzungen flächenbezogener Schallleistungspegel im ursprünglichen Bebauungsplan sowie in vorangegangenen Bebauungsplanänderungen sei für den hiervon nicht betroffenen jüngsten Änderungsbebauungsplan („Deckblatt 6“) irrelevant. Darüber hinaus folge aus einer möglichen Teilunwirksamkeit des ursprünglichen, nicht funktionslos gewordenen Bebauungsplans bzw. dessen Änderungen in Bezug auf die Festsetzung flächenbezogener Schallleistungspegel keine Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Schließlich scheide die Erteilung der beantragten Befreiung aus. Das beantragte Änderungsvorhaben berühre Grundzüge der Planung. Sinn und Zweck der Änderungsplanung zu „Deckblatt 6“ sei es laut der Planbegründung gewesen, im Rahmen des
der Beigeladenen erlassenen Einzelhandelsentwicklungskonzepts eine baurechtlich geordnete Nutzung im Hinblick darauf festzusetzen, dass der zulässige Lebensmitteldiscounter unter Berücksichtigung
Vorgaben der Landesplanung eine gewisse Größe nicht überschreite. Diesem Ziel, das dauerhaft gesichert werde solle, stehe das Vorhaben entgegen. Bei Erteilung einer Befreiung wäre darüber hinaus zu befürchten, dass erneut Erweiterungen stattfänden. 32 Mit ihrer vom Senat mit Beschluss vom 15. September 2020 zugelassenen Berufung verfolgt die Klägerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Die Prüfung der Vereinbarkeit mit dem bauplanungsrechtlichen Gebot der Rücksichtnahme habe im Vorbescheidantrag ausgeklammert werden können, zumal ein Immissionskonflikt, der der Umsetzung des Vorhabens grundsätzlich - d.h. abgesehen
erst im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Modalitäten - entgegenstehen könnte, nicht gegeben sei. Hinsichtlich der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ihres Vorhabens sei
der Unwirksamkeit sämtlicher Bebauungspläne zum G … West auszugehen. Weder die Festsetzungen zu Verkaufsflächenbegrenzungen in Nr. 1.2 des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ und des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 4“ noch die fortgeltenden Festsetzungen
Schallleistungspegeln im (restlichen) Plangebiet seien
einer Regelungsermächtigung gedeckt. Sofern die Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung des „Deckblatt 6“ trotz der Singularformulierung und entgegen der Auslegung des Verwaltungsgerichts nicht als beschränkende Festsetzung auf einen einzigen Lebensmittelmarkt bis 1.020 m² Verkaufsfläche ausgelegt werde, sei die Festsetzung als unzulässige gebietsbezogene Begrenzung der Verkaufsfläche zu qualifizieren. Für den Fall der vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Auslegung, wonach hiernach nur ein einziger Lebensmittelmarkt im Sondergebiet zulässig sein sollte, werde auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verwiesen, wonach für eine nummerische Beschränkung
Einzelhandelszentren - dasselbe gelte für großflächige Einzelhandelsbetriebe - in der BauNVO keine Rechtsgrundlage bestehe. Eine planerhaltende Auslegung sei ausgeschlossen. Es sei nicht davon auszugehen, dass in dem Sondergebiet nur ein vorhabengeeignetes Baugrundstück und per se nur die Möglichkeit der Errichtung eines einzigen großflächigen Einzelhandelsbetriebs bestehe. Anders als bei den in der Rechtsprechung entschiedenen Fällen, bei denen es um Einkaufszentren gegangen sei, bedürfe es für großflächige Einzelhandelsbetriebe keiner vergleichbar großen Grundstücksfläche, zumal auch mehrgeschossige Gebäude und Tiefgaragen den Flächenbedarf noch weiter reduzieren könnten. Aufgrund sehr großzügiger Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung lasse der vorliegende Bebauungsplan für das betroffene Sondergebiet und damit für das Baugrundstück die Möglichkeit mehrerer Gebäude für großflächige Einzelhandelsbetriebe offen. Im Übrigen seien die in dem Ursprungsbebauungsplan sowie in den ersten Änderungsbebauungsplänen zum Immissionsschutz festgesetzten Schallleistungspegel rechtsfehlerhaft, was nicht nur die (Gesamt-) Unwirksamkeit der älteren Bebauungspläne, sondern auch des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ zur Folge habe. Denn Letzterer habe die bisher bestehenden Festsetzungen nachrichtlich übernommen, ohne diese erneut in die Abwägung einzubeziehen. Die Festsetzungen zu den Schallleistungspegeln erfüllten nicht die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Gliederung des Baugebiets i.S.
NVO. Die festgesetzten Schallleistungspegel seien auch inhaltlich zu unbestimmt. Hinweise zur Einsichtnahme in technische Regelwerke als Berechnungsgrundlagen seien weder den Plänen selbst noch deren der Bekanntmachung zu entnehmen. Die festgesetzten Schallleistungspegel stellten zudem in der Sache unzulässige Summenpegel dar, die sich auf das Emissionsverhalten mehrerer Betriebe bezögen. Die festgesetzten Emissionswerte im westlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans entsprächen den Immissionswerten der TA Lärm, sodass die Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets nicht gewahrt sei. Die Planbetroffenen würden verpflichtet, bereits am Emissionsort den Wert einzuhalten, der nach der TA Lärm erst an dem Ort mit der höchsten Schutzbedürftigkeit innerhalb des Plangebiets als Immissionswert eingehalten werden müsste. Diese Diskrepanz gelte für den Ursprungsbebauungsplan umso mehr, als dort - mit denselben Pegelfestsetzungen - entsprechende Beschränkungen sogar für ein ausgewiesenes Industriegebiet getroffen worden seien, wo an sich ganztags Immissionswerte
70 dB(A) gälten. Auch soweit die textlichen Festsetzungen vom Planbetroffenen die Vorlage schalltechnischer Nachweise zur Einhaltung der festgesetzten Pegel im Genehmigungsverfahren verlangten, gebe es hierfür keine Festsetzungsermächtigung. Der Ursprungsbebauungsplan sei zudem funktionslos geworden, weil ein klassischer Industriebetrieb mit besonders störenden Anlagen i.S.
NVO dort tatsächlich nicht vorhanden sei. Ihr - der Klägerin - sei es nach Treu und Glauben nicht verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der Nr. 1.2 des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ zu berufen. Entgegen der Begründung des Bebauungsplans habe sie keinen „Antrag“ zur Planänderung gestellt, um ihren Betrieb erweitern zu können. Nachdem die Beigeladene kurz zuvor einen Bebauungsplan für die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscountmarkts einer Konkurrenzfirma mit 1.200 m² Verkaufsfläche ausgelegt habe, habe sie bei der Beigeladenen im Dezember 2012 lediglich eine formlose Anfrage zur Erweiterung der Verkaufsfläche gestellt sowie nach deren Ablehnung ihr Anliegen nochmals erläutert. Zudem sehe das öffentliche Baurecht - anders als bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 12 BauGB - für einen Angebotsbebauungsplan einen Antrag nicht vor, zumal kein Anspruch auf Aufstellung oder Änderung
Bauleitplänen existiere. Der konkrete Umfang der Erweiterung sei auch nicht in einem Vertrag vereinbart worden. Inhaltliche habe die Planung vollständig in der Hand der Beigeladenen gelegen. Aus einer formlosen Anregung, entgegenstehende Festsetzungen für ein konkretes Vorhaben durch ein Planungsverfahren zu ändern, könne ein widersprüchliches Verhalten noch nicht abgeleitet werden. Ein rechtserhebliches Verhalten, zu dem sie sich in Widerspruch setzen könnte, könne ihr nicht vorgeworfen werden. Selbst wenn es ihr als Bauherrin verwehrt wäre, die Unwirksamkeit des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ zu rügen, ergebe sich dessen Unwirksamkeit aus rechtsfehlerhaften Festsetzungen früherer Fassungen. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Erweiterungsvorhabens richte sich daher ausschließlich nach § 34 BauGB. Hiernach füge sich das streitgegenständliche Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, die aufgrund des südlich des Baugrundstücks existierenden Einkaufszentrums bzw. großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs als Gemengelage einzustufen sei. Es sei nicht ersichtlich, dass die moderate Erweiterung einen relevanten zusätzlichen Kaufkraftabfluss verursachen würde, durch den schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche begründet würden. 33 Die Klägerin beantragt, 34 unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Regensburg vom
900 m² auf maximal 1.020 m² als ihr Anliegen bezeichnet. Im Genehmigungsverfahren habe die Klägerin die zukünftigen Festsetzungen mit der neu festgesetzten Verkaufsfläche schriftlich anerkannt. Aus der Begründung zur
GB als einschlägigem bauplanungsrechtlichem Zulässigkeitsmaßstab (s.u. 2.) nicht mit Erfolg entgegenzutreten. 41 a) Der Senat lässt es offen, ob der Klägerin die Berufung auf eine eventuelle Unwirksamkeit der Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ nach den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsätzen
Treu und Glauben verwehrt ist, weil sie sich hiermit womöglich in einen mit Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch zu ihrem eigenen Verhalten setzt. 42 Allerdings gibt der vorliegende Sachverhalt Anlass, dies zu hinterfragen, weil einerseits die Beigeladene die Änderungsbebauungspläne „Deckblatt 4“ und „Deckblatt 6“ nach Maßgabe der jeweiligen Umsetzungsvorstellungen der Klägerin sowie in Abstimmung mit ihr erlassen hat und weil andererseits die Klägerin jeweils nach Erlass der Änderungsbebauungspläne unter Ausnutzung der dort getroffenen Festsetzungen Baugenehmigungen erhalten und umgesetzt hat, die ihr aus ihrer damaligen Sicht auf Basis der bis dato geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht hätten erteilt werden können (vgl. BVerwG, B.v. 19.12.2018 - 4 B 6.18 - ZfBR 2019, 275 = juris Rn. 6, 11; B.v. 11.2.2019 - 4 B 28.18 - juris Rn. 13; VGH BW, U.v. 8.3.2018 - 8 S 1464/15 - ZfBR 2018, 385 = juris Rn. 89 ff.; auf Ebene der Zulässigkeit eines Rechtsmittels vgl. auch BVerwG, U.v. 23.12.1998 - 26 N 98.1675 - NVwZ-RR 2000, 79 = juris Rn. 29 ff.: BayVGH, B.v. 12.2.2021 - 1 ZB 20.1186 - noch unveröffentlicht m.w.N.; VGH BW, U.v. 10.10.2017 - 3 S 153/17 - ZfBR 2018, 174 = juris Rn. 43 ff.; VG Düsseldorf, U.v. 15.11.2018 - 9 K 8569/16 - Rn. 41). Der Senat geht grundsätzlich davon aus, dass einem Bauherrn nach Verwirklichung der ihm erteilten Baugenehmigung nicht generell die Möglichkeit abgeschnitten sein kann, seine weitergehenden Interessen später mit Einwänden gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans durchzusetzen, etwa wenn er erst später einen Mangel des Bebauungsplans entdeckt (ebenso VGH BW, U.v. 8.3.2018 a.a.O. juris Rn. 93; U.v. 26.5.2020 - 8 S 1081/19 - BauR 2020, 1428 = juris Rn. 42; OVG RhPf, U.v. 26.8.2020 - 8 A 11749/19 - juris Rn. 52). Entscheidend kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, mit welchen Einwänden der Bauherr gegen den Plan vorgeht und in welchem Verhältnis diese Einwände zu seinem vorangegangenen Tun stehen (BVerwG, B.v. 11.2.2019 a.a.O. juris Rn. 11; BayVGH, B.v. 12.2.2021 a.a.O.; VGH BW, U.v. 8.3.2018 a.a.O. juris Rn. 93) bzw. ob der Bauherr durch sein Verhalten einen besonderen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen hat, die Festsetzungen eines Bebauungsplans gegen sich gelten zu lassen (BVerwG, U.v. 18.4.1996 - 4 C 22.94 - BVerwGE 101, 58 = juris Rn. 17). 43 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den Planungsakten der Beigeladenen, dass sowohl die Klägerin als auch die Beigeladene bei der Einleitung der Verfahren zur Aufstellung der Änderungsbebauungspläne „Deckblatt 4“ und Deckblatt 6“ übereinstimmend davon ausgingen, dass die für das Baugrundstück jeweils vorher geltenden Festsetzungen der
der Klägerin zunächst gewünschten Lebensmittelmarkterrichtung und sodann der
ihr verfolgten Verkaufsflächenerweiterung entgegenstanden. Ziel beider Verfahren der Bauleitplanung, die zum Erlass der Änderungsbebauungspläne geführt hatten, war es mithin, durch eine Änderung der planungsrechtlichen Lage der Klägerin die Umsetzung ihrer jeweiligen Planungsvorstellungen zum damaligen Zeitpunkt zu ermöglichen. Auf den Inhalt der Änderungsbebauungspläne hatte die Klägerin während des Aufstellungsverfahrens in der Sache Einfluss genommen, weil sie jeweils
Anfang an auf eine Planungsumsetzung zugeschnitten auf ihr Ansiedlungs- bzw. Erweiterungsvorhaben gedrängt und hierfür sogar selbst die Planungsfirma beauftragt und bezahlt hatte. Ob diese Umstände für die Annahme eines Verstoßes gegen Treu und Glauben ausreichen oder ob es hierfür einer noch engeren - etwa gem. § 11 oder § 12 BauGB vertraglichen - Abstimmung und einer aktiveren Rolle der Klägerin als Bauherrin bedarf (im Fall eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vgl. z.B. die Fallgestaltungen bei BayVGH, B.v. 12.2.2021 a.a.O.; VGH BW, U.v. 10.10.2017 a.a.O.; U.v. 8.3.2018 a.a.O.), kann vorliegend dahingestellt bleiben, weil die Nr. 1.2 des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ jedenfalls hinsichtlich der Verkaufsflächenbeschränkung für das mit dem festgesetzten Sondergebiet identische Baugrundstück wirksam ist, s.u. c). 44 b) Die Wirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans „G … West“ und der ersten beiden Änderungsbebauungspläne „Deckblatt 1“ und „Deckblatt 2“ erscheint insbesondere bezüglich der Fragen, 45 - ob die Regelungen zu den flächenbezogenen Schallleistungspegeln hinsichtlich des anzuwendenden Berechnungsverfahrens den Anforderungen des Bestimmtheitsgrundsatzes entsprechen (vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2009 - 1 N 07.2977 - NVwZ-RR 2010, 50 = juris Rn. 39 ff. m.w.N.), 46 - ob die festgesetzten flächenbezogenen Schallleistungspegel hinsichtlich einer gebotenen „Gliederung“
NVO als Regelungsermächtigung gedeckt sind (vgl. BVerwG, U.v. 7.12.2017 - 4 CN 7.16 - BVerwGE 161, 53 = juris Rn. 15 ff.; B.v. 7.3.2019 - 4 BN 45.18 - NVwZ 2019, 655 = juris Rn. 4; BayVGH, U.v. 12.8.2019 - 9 N 17.1046 - juris Rn. 26 ff.; B.v. 29.6.2020 - 1 NE 20.493 u.a. - juris Rn. 20; OVG NW, U.v. 30.1.2018 - 2 D 102.14.NE - juris Rn. 160 ff.; U.v. 11.10.2018 - 7 D 99/17.NE - BauR 2019, 53 = juris Rn. 42 ff.; U.v. 29.10.2018 - 10 A 1403/16 - juris Rn. 52 ff.; U.v. 2.3.2020 - 10 A 1136/18 - juris Rn. 47 ff.; U.v. 17.8.2020 - 2 D 25/18.NE - juris Rn. 43 ff.; VGH BW, U.v. 6.6.2019 - 3 S 2350/15 - ZfBR 2019, 699 = juris Rn. 90 ff.; OVG MV, U.v. 11.9.2019 - 3 K 149/15 - juris Rn. 34 ff.; Kuchler, jurisPR-UmwR 3/2018 Anm. 1; Heilshorn/Kohnen, UPR 2019, 81 ff.; vgl. auch das beim BVerwG anhängige Revisionsverfahren 4 CN 5.19), 47 - ob die Anforderungen an die Bekanntmachung hinsichtlich der DIN 8005 Teil 1 (Stand Mai 1987) als Berechnungsgrundlage der festgesetzten Schallleistungspegel eingehalten worden sind (vgl. BVerwG, B.v. 18.8.2016 - 4 BN 24.16 - NVwZ 2017, 166 = juris Rn. 7; U.v. 25.6.2020 - 4 CN 5.18 - NVwZ 2020, 1686 = juris Rn. 37 f.; BayVGH, U.v. 19.10.2020 - 9 N 15.2158 - juris Rn. 31; U.v. 20.11.2020 - 15 N 20.220 - juris Rn. 11) sowie 48 - ob sich die Festsetzungen der Pflicht zur Vorlage schalltechnischer Nachweise auf eine gesetzliche Regelungsbefugnis stützen können (vgl. BayVGH, U.v. 8.7.2004 - 1 N 01.590 - juris Rn. 41 f.; U.v. 28.7.2016 - 1 N 13.2678 - BRS 84 Nr. 47 = juris Rn. 40; B.v. 21.7.2020 - 15 NE 20.1222 - juris Rn. 19), 49 nicht unproblematisch. Der Senat lässt offen, ob der ursprüngliche Bebauungsplan „G … West“ und die beiden ersten Änderungsbebauungspläne (ebenso wie die hierzu lediglich ergänzenden bzw. korrigierenden Festsetzungen in den Änderungsbebauungsplänen „Deckblatt 3“ und „Deckblatt 5“) aufgrund der angesprochenen Fragen ganz oder teilweise unwirksam sind. Denn sollte dies der Fall sein, hätte dies keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der für das Baugrundstück erfolgten Sondergebietsausweisung mit der Zweckbestimmung „Lebensmitteldiscounter“. Für den - neben Grünflächen und den Anschluss an die bereits vorhandene O**straße (vgl. Seite 3 der Begründung
„Deckblatt 4“) - auf die 0,9 ha große Fläche des Sondergebiets sowie die 0,13 ha große Fläche des „GE 3“ begrenzten räumlichen Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 4“, der mit dem Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ mit angepassten Detailregelungen (Verkaufsfläche für das Sondergebiet, Ausnahmeregelungen für das Gewerbegebiet zu nicht zentrumsrelevanten Sortimenten) identisch ist, sind mit den Deckblättern 4 und 6 sämtliche Festsetzungen des Ursprungsplans durch neue Festsetzungen ersetzt worden, sodass letztlich in einem Teilareal
etwas über 1 ha in der Sache ein eigenständiger, selbständiger Bebauungsplan entstanden ist, bei dem ein „Fortwirken“ alter Fehler des Ursprungsplans und der älteren Änderungsbebauungspläne nicht mehr sachgerecht erscheint (vgl. BVerwG, B.v. 30.9.1992 - 4 NB 22/92 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 70 = juris Rn. 18; B.v. 26.7.2011 - 4 B 23.11 - BauR 2012, 53 = juris Rn. 5). Die teilweise aus den vorhergehenden Bebauungsplänen übernommenen Festsetzungen zur Grünordnung sind im Änderungsbebauungsplan „Deckblatt 4“ auf Basis eines eigens angefertigten Umweltberichts neu begründet und folglich neu abgewogen worden. Insbesondere wurden für den gesamten Geltungsbereich des „Deckblatt 4“ (einschließlich des verbleibenden Gewerbegebiets „GE 3“ mit 0,13
vornherein unwirksam; §§ 214, 215 BauGB finden diesbezüglich keine Anwendung (vgl. BayVGH, U.v. 6.12.2019 - 15 N 18.636 - juris Rn. 29 m.w.N.; U.v. 19.10.2020 - 9 N 15.2158 - juris Rn. 35). 52 aa) Für die Festsetzung
Verkaufsflächenbegrenzungen gelten nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, folgende Grundsätze: 53 Einer Gemeinde ist es gestattet, in einem Bebauungsplan, mit dem sie gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO ein Sondergebiet für einen großflächigen Handelsbetrieb festsetzt, v o r h a b e n b e z o g e n nach Quadratmetergrenzen bestimmte Regelungen über die höchstzulässige Verkaufsfläche zu treffen. Somit wäre die Festsetzung einer maximalen Verkaufsflächengröße im Verhältnis zur Größe des jeweiligen Baugrundstücks durch eine Verhältniszahl (z.B. 0,3/0,5 etc.) oder eine Regelung mit dem Inhalt, dass alle Einzelhandelsvorhaben, die grundsätzlich der festgesetzten Zweckbestimmung des Sondergebiets entsprechen, im Sondergebiet nur eine bestimmte Verkaufsflächengröße haben dürfen, grundsätzlich auf Basis
NVO möglich. Bereits der Verordnungsgeber hat mit der Bestimmung über Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe (§ 11 Abs. 2 und 3 BauNVO) ein Baugebiet besonderer Art mit einem bestimmten Typ der baulichen Nutzung festgelegt. Diese Nutzungsart bestimmt sich nach der Größe der Verkaufsfläche. Hieran knüpft der Ortsgesetzgeber an, wenn er in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet Verkaufsflächengrenzen für Einzelhandelsgroßbetriebe festsetzt (vgl. BVerwG, B.v. 7.5.2020 - 4 BN 44.19 - ZfBR 2020, 675 = juris Rn. 6 ff.). Mit solchen Regelungen über höchstzulässige Verkaufsflächen fächert er in Fortführung des vom Verordnungsgeber geschaffenen Konzepts einer nach der Betriebsgröße abgegrenzten besonderen Nutzungsart „großflächiger Einzelhandel“ diese Art der Nutzung weiter auf (vgl. BVerwG, U.v. 27.4.1990 - 4 C 36.87 - NVwZ 1990, 1071 = juris Rn. 29 f.; U.v. 3.4.2008 - 4 CN 3.07 - BVerwGE 131, 86 = juris Rn. 14 ff.; U.v. 17.10.2019 - 4 CN 8.18 - BVerwGE 166, 378 = juris Rn. 10, 33). 54 Anderes gilt aber für eine vorhabenunabhängige g e b i e t s b e z o g e n e Verkaufsflächenbeschränkung, also eine Regelung, wonach alle Einzelhandelsvorhaben, die grundsätzlich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung der festgesetzten Zweckbestimmung des Sondergebiets entsprechen, zusammen (also in der Summe) nur eine bestimmte maximale Verkaufsflächengröße haben dürfen. Eine solche Festsetzung ist weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung zulässig, weil sie nicht mit Hilfe eines der
NVO zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschossfläche) vorgenommen worden ist, noch ist sie eine nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO in sonstigen Sondergebieten zulässige Festsetzung der Art der baulichen Nutzung. Dort, wo die Verordnung die Festlegung
Nutzungsanteilen (Quoten) oder die Quantifizierung einer Nutzungsart zulässt, wie in § 4a Abs. 4 Nr. 2 und § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO und in Gestalt der Beschränkung freiberuflicher Berufsausübung auf „Räume“ in den Baugebieten der §§ 2 bis 4 BauNVO (vgl. § 13 BauNVO), wird dies ausdrücklich geregelt. Eine Kontingentierung der Verkaufsflächen, die auf das Sondergebiet insgesamt bezogen ist, öffnet das Tor für sog. „Windhundrennen“ potentieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents
der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrundeliegenden Regelungsansatz, wonach im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen können soll. Einer Fehlentwicklung zu Lasten der einen oder anderen Nutzung kann durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO entgegengewirkt werden (zum Ganzen: BVerwG, U.v. 3.4.2008 a.a.O. juris Rn.14, 17 f.; U.v. 24.3.2010 - 4 CN 3.09 - NVwZ 2010, 782 = juris Rn. 22 ff.; B.v. 9.2.2011 - 4 BN 43.10 - ZfBR 2011, 374 = juris Rn. 6 f.; U.v. 17.10.2019 a.a.O. juris Rn. 31; BayVGH, B.v. 26.3.2013 - 15 ZB 12.2674 - juris Rn. 4; OVG RHPf, U.v. 1.7.2020 - 8 C 11841/19 - ZfBR 2020, 871 = juris Rn. 35; Giesecke/Krupp, NVwZ 2020, 403; Fricke, DVBl. 2020, 1209). 55 Ausnahmsweise ist eine gebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung unbedenklich, wenn in dem in Rede stehenden Sondergebiet nur ein einziger Handelsbetrieb zulässig ist bzw. tatsächlich umsetzbar ist; denn dann ist die gebietsbezogene mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung identisch (BVerwG, U.v. 3.4.2008 a.a.O. juris Rn. 18; B.v. 9.2.2011 a.a.O. juris Rn. 7; U.v. 11.11.2009 - 4 BN 63.09 - ZfBR 2010, 138 = juris Rn. 3; BayVGH, B.v. 26.3.2013 a.a.O. - juris Rn. 8). Der Gemeinde ist es dabei aber - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - verwehrt, die Identität
gebietsbezogener und vorhabenbezogener Verkaufsflächenbegrenzung dadurch „herzustellen“, dass sie die Zulässigkeit
Einzelhandel auf einem ausgewiesenen Sondergebiet zahlenmäßig auf e i n Einzelhandelsvorhaben - also etwa auf ein Einkaufszentrum oder auf einen großflächigen Handelsbetrieb (z.B. Lebensmitteldiscounter) - begrenzt. Weder in § 9 BauGB noch in der BauNVO existiert eine Ermächtigungsgrundlage, in einem Bebauungsplan die Zahl der zulässigen Einkaufszentren oder Einzelhandelsvorhaben zu beschränken: § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO greift mit der Vorgabe, dass die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen sind, das Regelungsmuster der §§ 2 bis 10 BauNVO auf. Die Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben lässt sich nicht als Festsetzung der Zweckbestimmung verstehen. Die Anzahl der in einem Gebiet zulässigen Vorhaben spielt für den Gebietszweck keine Rolle. Die Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben ist auch nicht als Bestimmung der Art der Nutzung eines sonstigen Sondergebiets möglich. Die Gemeinde muss bei der Bestimmung der zulassungsfähigen Anlagen die vorhabenbezogene Typisierung beachten, die den §§ 2 bis 10 BauNVO zugrunde liegt. Die nummerische Beschränkung zulässiger Anlagen trägt zur Kennzeichnung der Art der zulässigen Nutzung indes nichts bei. Sie qualifiziert nicht den Anlagentyp - also etwa den Typ eines Einkaufszentrums oder eines (großflächigen) Einzelhandelsbetriebs -, sondern quantifiziert Nutzungsoptionen. Solche Kontingentierungen
Nutzungsmöglichkeiten lässt die Baunutzungsverordnung nur in wenigen, ausdrücklich geregelten und hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen zu. Schließlich kann die Beschränkung der Zahl der zulässigen Vorhaben auch nicht als Bestimmung des Maßes der zulässigen Nutzung festgesetzt werden; denn dies ist nur mit Hilfe einer der
NVO zugelassenen Parameter, etwa der Grundfläche oder der Geschossfläche, zulässig (grundlegend BVerwG, U.v. 17.10.2019 - 4 CN 8.18 - BVerwGE 166, 378 = juris Rn. 12 ff.; im Anschluss: OVG RhPf, U.v. 1.7.2020 - 8 C 11841/19 - ZfBR 2020, 871 = juris Rn. 31; OVG NW, U.v. 26.10.2020 - 10 D 66/18.NE - BauR 2021, 181 = juris Rn. 75 ff.; U.v. 28.10.2020 - 10 D 43/17.NE - BauR 2021, 182 = juris Rn. 68 ff.; Fricke, DVBl. 2020, 1209 f.) 56 Wenn aber § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die Möglichkeit eröffnet, die höchstzulässige Verkaufsfläche für das jeweilige Grundstück im Bebauungsplan als Art der Nutzung in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsflächengröße im Verhältnis zur Grundstücksgröße durch eine Verhältniszahl (z.B. 0,3/0,5 etc.) festgelegt wird, soweit dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelstypen und damit die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll (s.o.), macht es für die Art der Nutzung keinen Unterschied, ob die Gemeinde für einzelne Baugrundstücke im Plangebiet eine Verhältniszahl oder eine absolute Zahl festsetzt, die sich ihrerseits durch den Bezug auf die Grundstücksgröße auch als Verhältniszahl ausdrücken ließe. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO lässt es deshalb auch zu, die höchstzulässige Verkaufsfläche g r u n d s t ü c k s b e z o g e n im Bebauungsplan in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsfläche für jeweils einzelne Grundstücke festgelegt wird, sofern dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll (BVerwG, U.v. 17.10.2019 a.a.O. juris Rn. 33). Denn besteht das Plangebiet nur aus einem vorhabengeeigneten Baugrundstück im grundbuchrechtlichen Sinn (vgl. OVG RhPf, U.v. 1.7.2020 a.a.O. juris Rn. 40 f.), kann der Eigentümer das Grundstück in den Grenzen der Verkaufsflächenbeschränkungen nutzen und muss nicht befürchten, durch andere Eigentümer Abstriche an seinen Nutzungsmöglichkeiten hinnehmen zu müssen. Zu einem mit § 11 BauNVO unvereinbaren „Windhundrennen“ kommt es dann nicht. Der theoretischen Möglichkeit einer späteren Grundstücksteilung durch den Eigentümer - sollte diese überhaupt am Maßstab des § 19 Abs. 2 BauGB zulässig sein (vgl. die Überlegungen bei OVG RhPf, U.v. 1.7.2020 a.a.O. juris Rn. 42) - kommt dann planungsrechtlich keine Bedeutung zu (BVerwG, U.v. 17.10.2019 a.a.O. juris Rn. 34; vgl. auch BVerwG, B.v. 11.11.2009 - 4 BN 63.09 - ZfBR 2010, 138 = juris Rn. 3; VGH BW, B.v. 12.8.2020 - 3 S 1113/20 - ZfBR 2021, 70 = juris Rn. 17 ff.; Külpmann, jurisPR-BVerwG 4/2020 Anm. 6; a.A. OVG NW, U.v. 26.10.2020 - 10 D 66/18.NE - BauR 2021, 181 = juris Rn. 104 ff.; U.v. 28.10.2020 - 10 D 43/17.NE - BauR 2021, 182 = juris Rn. 97 ff.). 57 Hat eine Gemeinde - insoweit ohne Rechtsgrundlage und damit unwirksam - in einem Sondergebiet die Anzahl
kern- bzw. sondergebietstypischen Einzelhandelsvorhaben (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO) beschränkt, hat sie diese Festsetzung aber mit einer Verkaufsflächenbegrenzung gekoppelt und besteht das als Sondergebiet ausgewiesene Areal nur aus einem vorhabengeeigneten Grundstück, bleibt die Festsetzung als grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung aufrechterhalten, sofern nach den Grundsätzen der Teilunwirksamkeit bauplanungsrechtlicher Festsetzungen (vgl. BayVGH, U.v. 4.8.2017 - 15 N 15.1713 - NVwZ-RR 2017, 953 = juris Rn. 40 m.w.N.) die verbleibende Regelung zur Gewährleistung einer sinnvollen städtebaulichen Ordnung geeignet ist und zudem davon auszugehen ist, dass die Gemeinde die so verbleibende „Rest-Festsetzung“ auch ohne die unwirksame zahlenmäßige Beschränkung erlassen hätte (BVerwG, U.v. 17.10.2019 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; OVG RHPf, U.v. 1.7.2020 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; VGH BW, B.v. 12.8.2020 a.a.O. juris Rn. 17 ff.; vgl. auch Fricke, DVBl. 2020, 1209/1210). Diese in der Rechtsprechung zunächst für Einkaufszentren (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO) entwickelten Grundsätze sind auf vergleichbare Festsetzungen, wonach in einem bestimmten Sondergebiet lediglich ein einziger (großflächiger) Einzelhandelsbetrieb mit einer näher geregelten Verkaufsflächenbegrenzung zulässig ist, zu übertragen (vgl. VGH BW, B.v. 12.8.2020 a.a.O.; Arndt/Heyn, UPR 2020, 281/287). Eine planerhaltende Auslegung im vorgenannten Sinn setzt auch dann voraus, dass es dem Willen der planenden Gemeinde entspricht, dass auf dem (mit dem Geltungsbereich der Sondergebietsfestsetzung identischen) Baugrundstück auch mehrere Einzelhandelsbetriebe bis zum Erreichen der festgesetzten maximalen Gesamtverkaufsfläche (in der Summe) errichtet werden dürfen, wenn sie gewusst hätte, das die nummerische Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben unwirksam ist. 58 bb) Nach diesen Grundsätzen kann sich die Festsetzung Nr. 1.2 des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ (ebenso wie die Vorgängerregelung gem. „Deckblatt 4“) jedenfalls hinsichtlich der Verkaufsflächenbegrenzung für das Baugrundstück, das sich mit der Fläche des ausgewiesenen Sondergebiets deckt, auf § 11 BauNVO als Rechtsgrundlage stützen. 59 Das Verwaltungsgericht geht zu Recht davon aus, dass durch Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ ebenso wie durch die Vorgängerregelung im „Deckblatt 4“ nur ein einziger Lebensmitteldiscountmarkt als zulässig festgesetzt wurde. Das ergibt sich neben der Singularformulierung „Lebensmitteldiscountmarkt“ eindeutig aus der Entstehungsgeschichte und den Begründungen zu diesen Änderungsbebauungsplänen, wonach es ausschließlich darum ging, der Klägerin nach ihren konkreten Entwicklungskonzepten ein Baurecht zunächst für die Ansiedlung e i n e s Lebensmittelmarkts mit 900 m² Verkaufsfläche und sodann ausschließlich für dessen Erweiterung auf 1.020 m² zu ermöglichen. Diese nummerische Begrenzung auf einen einzigen Lebensmitteldiscountmarkt ist
NVO nicht gedeckt und daher unwirksam. 60 Die Festsetzung ist aber mit ihrem „restlichen“ Regelungsgehalt nach dem mutmaßlichen Willen der Beigeladenen und nach den Grundsätzen der Teilunwirksamkeit
Bebauungsplänen und bauplanungsrechtlichen Festsetzungen als auf Basis der Regelungsermächtigung des § 11 BauNVO beruhende - und insofern zulässige - grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung aufrechtzuerhalten. Ohne die rechtswidrige zahlenmäßige Beschränkung auf einen einzigen Lebensmitteldiscounter ist die Festsetzung über die Verkaufsflächenbegrenzung so zu interpretieren, dass in dem allein aus dem Baugrundstück bestehenden Sondergebiet Lebensmitteldiscountmärkte mit einer Verkaufsflächenobergrenze
insgesamt 1.020 m² („Deckblatt 6“) zulässig sind [bzw. vormals
insgesamt 900 m² („Deckblatt 4“) zulässig waren]. Diese (verbleibende) Festsetzung der Verkaufsflächenbegrenzung in Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ beschränkt sich - ebenso wie bereits die Vorgängerregelung zu „Deckblatt 4“ - auf das Baugrundstück FlNr. … der Gemarkung V … und ist mit diesem verbleibenden Inhalt auch ohne die unwirksame nummerische Beschränkung (auf einen Lebensmitteldiscounter) als grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung zur Gewährleistung einer sinnvollen städtebaulichen Ordnung innerhalb des ausgewiesenen Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Lebensmitteldiscounter“ geeignet. Denn die sowohl mit dem Änderungsbebauungsplan „Deckblatt 4“ (vgl. Seite 5 der diesbezüglichen Planbegründung) als auch mit dem „Deckblatt 6“ “ (vgl. Seite 6 der Planbegründung dieses Änderungsbebauungsplans) mit der Limitierung jeweils verfolgte Begrenzung der Abschöpfungsquote bzw. des Kaufkraftabflusses unter Berücksichtigung der Ziele des (vormaligen) städtischen Einzelhandelsentwicklungskonzepts sowie landesplanerischer Vorgaben wird auch durch eine grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung ohne die zahlenmäßige Begrenzung auf einen Lebensmitteldiscountmarkt erreicht. Zudem wäre nach dem mutmaßlichen Planungswillen davon auszugehen, dass die Beigeladene diese bauplanerische Festsetzung auch ohne die nummerische Beschränkung auf jeweils einen Lebensmitteldiscounter erlassen hätte, wenn sie dessen Unwirksamkeit gekannt hätte. Denn für die Beigeladene ging es wesentlich darum, für das Baugrundstück einerseits das Vorhaben nach den damaligen Wünschen der Klägerin realisierbar zu machen, andererseits aber - gerade mit Blick auf das vormals geltende Einzelhandelskonzept sowie landesplanerischer Vorgaben - die Verkaufsfläche hierauf zukunftsgerichtet zu begrenzen. Insoweit spricht dann aber alles dafür, dass die Beigeladene lediglich auf die Festlegung der nummerischen Beschränkung auf einen Lebensmitteldiscountmarkt verzichtet hätte, wenn sie deren Rechtsfehlerhaftigkeit erkannt hätte, da es ihr vornehmlich darauf ankam, eine Regelung der Verkaufsflächen auf die jeweiligen Sondergebiete bezogen auf den dort jeweils bestehenden Einzelhandelsbestand zu treffen. Für ein Festhalten an der Planungskonzeption unter Verzicht auf die nummerische Beschränkung auf einen Lebensmitteldiscountmarkt spricht insbesondere auch, dass durch diese geltungserhaltende Auslegung eine Gleichsetzung
Gebietsbezogenheit und Grundstücksbezogenheit erreicht wird, sodass dem ursprünglichen Anliegen der Beigeladenen in vollem Umfang Rechnung getragen werden kann. Hinzukommt, dass bei dieser verbleibenden Restregelung (grundstücksbezogene Gesamt-Verkaufsflächenbegrenzung auf 1.020 m² für Lebensmitteldiscountmarktvorhaben auf dem mit dem Sondergebiet identischen Baugrundstück) die Möglichkeit der Errichtung
mehr als einem Lebensmitteldiscountmarkt allenfalls theoretisch, aber kaum praktisch realistisch erscheint. Denn zum einen dürfte es dem Interesse eines jeden künftigen Vorhabenträgers - wie auch hier der Klägerin - entsprechen, die Verkaufsfläche bei einer Limitierung auf 1.020 m² („Deckblatt 6“) insbesondere bei einem autokundenorientierten Standort für einen einzigen Lebensmitteldiscountmarkt auszuschöpfen. Zudem wird für einen großflächigen - und deshalb sonder- oder kerngebietstypischen - Einzelhandelsbetrieb, der in einem Gewerbegebiet nicht bauplanungsrechtlich zulässig wäre, schon grundsätzlich eine Mindestverkaufsfläche
800 m² benötigt, sodass bezogen auf Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung im Änderungsbebauungsplan „Deckblatt 6“ für einen weiteren Einzelhandelsbetrieb auf demselben Grundstück bei Inanspruchnahme dieser (grundsätzlichen) Mindestverkaufsfläche gerade einmal ein Restkontingent
220 m² Verkaufsfläche verbliebe. Lebensmitteldiscounter mit dieser geringen (ohne Weiteres in einem herkömmlichen Gewerbegebiet zulässigen) Größenordnung erscheinen aber - zumal an autokundenorientierten Standorten und in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem größeren Lebensmitteldiscounter auf demselben Baugrundstück - kaum überlebensfähig. 61 2. Unter Berücksichtigung der - wirksamen - Vorgaben der Nr. 1.2 der textlichen Festsetzung des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“ hat der Beklagte den Antrag auf Bauvorbescheid in Anwendung
BO i.V. mit § 30, § 31 Abs. 2 BauGB zu Recht abgelehnt. 62
der Festsetzung zur Verkaufsflächenbegrenzung ist gem. § 31 Abs. 2 BauGB tatbestandlich ausgeschlossen, weil hierdurch Grundzüge der Planung berührt würden. 64 Ob eine Befreiung
den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt, weil die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, hängt
der jeweiligen Planungssituation ab. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die
der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Was den Bebauungsplan in seinen „Grundzügen“, was seine „Planungskonzeption“ verändert, lässt sich nur durch (Um-) Planung ermöglichen und darf nicht durch einen einzelfallbezogenen Verwaltungsakt der Baugenehmigungsbehörde zugelassen werden. Denn die Änderung eines Bebauungsplans obliegt nach § 2 BauGB der Gemeinde und nicht der Bauaufsichtsbehörde. Beim Bebauungsplan manifestieren sich die Grundzüge in den seine Hauptziele umsetzenden Festsetzungen. Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört - was sich nach dem im Bebauungsplan zum Ausdruck kommenden Planungswillen der Gemeinde beurteilt - und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird. Je tiefer die Befreiung in den mit der Planung gefundenen Interessenausgleich eingreift, desto eher liegt es nahe, dass das Planungskonzept in einem Maße berührt wird, das eine (Um-) Planung erforderlich macht (vgl. BVerwG, B.v. 5.3.1999 - 4 B 5.99 - NVwZ 1999, 1110 = juris Rn. 6; B.v. 19.5.2004 - 4 B 35.04 - BRS 67 Nr. 83 = juris Rn. 3; U.v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166 = juris Rn. 37; U.v. 2.2.2012 - 4 C 14.10 - BVerwGE 142, 1 = juris Rn. 22; BayVGH, B.v. 18.8.2017 - 15 ZB 16.940 - juris Rn. 10 m.w.N.). 65 Nach diesen Maßstäben berührt das streitgegenständliche Erweiterungsvorhaben der Klägerin Grundzüge der Planung des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 6“. Die Erweiterung der Verkaufsfläche war einerseits Ziel der Bebauungsplanänderung zu „Deckblatt 6“, hierdurch sollte aber andererseits gleichzeitig eine strikte Limitierung gesetzt werden. Das ergibt sich zum einen aus dem Zweck des Änderungsverfahrens. Denn einerseits sollte die bis dahin geltende strengere Regelung des Änderungsbebauungsplans „Deckblatt 4“ mit einer Begrenzung auf 900 m² Verkaufsfläche an den Erweiterungswunsch der Klägerin angepasst, andererseits aber auch zukunftsgerichtet hierauf begrenzt werden (vgl. Planbegründung Seite 3). Hätte die Beigeladene die Verkaufsflächenbegrenzung auf 1.020 m² nicht als Grundzug der Planung gewollt, hätte die quadratmetergenaue Regelung im Zuschnitt auf das damals konkrete Erweiterungsvorhaben der Klägerin keinen Sinn gemacht; die Beigeladene hätte stattdessen - wenn mit eventuellen künftigen Erweiterungswünschen ohne erneute Änderung des Bebauungsplans grundsätzlich Einverständnis bestanden hätte - schon damals eine großzügigere Regelung treffen können. Letzteres unterblieb aber bewusst, zumal die - begrenzte - Erweiterungsentscheidung unter Abwägung des mit der Erweiterung verbundenen Kaufkraftabzugs unter Berücksichtigung des damals geltenden „Einzelhandels-Entwicklungskonzepts“ der Beigeladenen sowie landesplanerischer Anforderungen erfolgte (vgl. Planbegründung Seiten 5 f.). 66 3. Auf die im Berufungsverfahren aufgeworfene Frage, ob es der Prüffähigkeit des Vorbescheidantrag der Klägerin entgegensteht, dass die Frage, ob zu Lasten der in der Nähe befindlichen Wohnbebauung das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme verletzt ist,
der Prüfung ausgeklammert sein sollte (vgl. einerseits BayVGH, U.v. 9.9.1999 - 1 B 96.3475 - juris; B.v. 16.8.2016 - 15 B 14.1625 - juris Rn. 14 m.w.N.; andererseits BayVGH, B.v. 16.8.2016 a.a.O. juris Rn. 15; B.v. 7.1.2019 - 15 ZB 18.947 - juris Rn. 8; B.v. 17.2.2020 - 9 ZB 17.1283 - juris Rn. 9; B.v. 18.2.2020 - 9 ZB 17.1284 - juris Rn. 9), kommt es daher nicht mehr entscheidungserheblich an. 67 4. Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen. Die Beigeladene trägt billigerweise ihre außergerichtlichen Kosten selbst, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V. mit § 708 ff. ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.