Behandlung der Einwendungen die öffentliche Auslegung. Diese fand
Bekanntmachung vom
Ausfertigung am
Satzungsbeschluss umfangreiche Änderungen im Gesamtinhalt des auszufertigenden Plans erfolgt seien, müsse unmissverständlich durch den Ausfertigungsvermerk erkennbar sein, dass genau diese Norm ausgefertigt worden sei, welche beschlossen worden sei. Dies sei hier nicht gegeben. 14 Es fehle die Erforderlichkeit der Planung, weil kein positives Planungsziel vorliege. Die Bauleitplanung sei nur erfolgt, um den Bauantrag der Antragstellerin zu verhindern. In der Sitzung vom
dieser Satzung nicht genehmigungsfähig. Zumal das Gebäude für einen Rückbau komplett entmietet werden müsste. Dies stelle auch einen Verstoß gegen das Abwägungsgebot dar. Die planerische Vorgabe im Bebauungsplan sei durch die Zweckentfremdungssatzung überholt. 15 Die fehlende Erforderlichkeit der Planung ergebe sich zudem aus der anfänglichen Funktionslosigkeit des Bebauungsplans. Es liege nicht im Entferntesten ein allgemeines Wohngebiet vor. Dies könne auch langfristig nicht erreicht werden. Die Sicherung des Gebiets als allgemeines Wohngebiet sei als Planungsziel insoweit nur vorgeschoben. In zahlreichen Gebäuden würden entweder ausschließlich freie Berufe oder auch gewerbliche Nutzungen ausgeübt. Eine Wohnnutzung finde in diesen Gebäuden nicht statt. Das Plangebiet sei von der Antragsgegnerin selbst in der Änderung des Flächennutzungsplans als Mischgebiet dargestellt worden. Auch der Rahmenplan Hain sehe das Plangebiet nicht als besonderes Wohngebiet an, in welchem der Erhalt und die Fortentwicklung der Wohnnutzung anzustreben seien. Im Rahmenplan Hain sei das Plangebiet vielmehr als „Wohnsiedlungsfläche (Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, wohnorientierte Sonderbau- und Gemeinbedarfsfläche)“ ausgewiesen und werde im Weiteren unter den gemischten Bauflächen aufgeführt. Die im Plangebiet prägenden Nutzungen seien bestandskräftig genehmigt und in einem allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Es sei nicht ansatzweise erkennbar, dass langfristig eine Nutzungsänderung in Richtung eines allgemeinen Wohngebiets erfolgen könne. 16 Das weitere Planungsziel, die Umwandlung von Wohnraum in gewerbliche Objekte zu verhindern, sei nicht umsetzbar. Auch die Nutzung als Boardinghaus könne je
Ausgestaltung eine Wohnnutzung darstellen. Ebenfalls nicht langfristig erreichbar sei das Ziel, das Gebäude der Antragstellerin in der Höhe zu reduzieren. Dies sei sowohl wirtschaftlich als auch technisch abwegig und von der Antragstellerin langfristig nicht geplant. 17 Es lägen zudem Abwägungsfehler vor. Es sei abwägungsfehlerhaft durch den geplanten Rückbau des Bestandsgebäudes Wohnraum zu vernichten, zumal das Ziel des straßenseitigen Lückenschlusses nicht umsetzbar sei. Die städtebauliche Planung sei zudem nicht gerechtfertigt. Es sei das Vorliegen eines allgemeinen Wohngebiets behauptet worden, das gar nicht bestehe. Damit sei ein Belang in die Abwägung eingestellt worden, der nicht existiere. Die Antragsgegnerin hätte den Bestand nie ermittelt. Der Bebauungsplan habe aber den Zweck der Sicherung des Bestands. Dafür wäre zunächst eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme erforderlich gewesen. Nicht hinreichend städtebaulich gerechtfertigt sei zudem der Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Es handle sich gerade nicht um ein Wohngebiet, das durch eine besondere Ruhe gekennzeichnet wäre. Der Ausschluss von Ferienwohnungen, die selbst nicht stören, sei nicht zu rechtfertigen. Zudem seien die Interessen der Öffentlichkeit und der Eigentümer nicht ausreichend berücksichtigt worden. Das Rückbaujunktim verhindere gerade den bisher möglichen straßenseitigen Lückenschluss. Hierzu seien die Interessen der Antragstellerin nicht hinreichend in der Abwägung berücksichtigt worden. Es liege eine unzulässige Einzelfallplanung vor. Es sei zudem unklar, ob zuerst zurückgebaut sein müsse oder ob der Rückbau und die straßenseitige Lückenschließung parallel erfolgen könnten. Die Bedingung müsse zudem hinreichend wahrscheinlich sein. Dabei müsse ausgeschlossen sein, dass der Grundstückseigentümer auf unabsehbare Zeit einer faktischen Bausperre unterliege. Festsetzung und Begründung seien insoweit widersprüchlich. Es fehle an der nötigen Bestimmtheit der Regelung. Dies greife auch § 9 Abs. 2 Satz 1 BauGB auf, indem er als Bedingungen nur den Eintritt „bestimmter Umstände“ zulasse. Der Bebauungsplan sehe den Rückbau „mittelfristig“ vor, wohingegen der Rahmenplan von „langfristig“ spreche. Die Antragstellerin sei auch durch den Ausschluss von nicht störenden Ferienwohnungen beeinträchtigt, da insbesondere in die Abwägung nicht eingestellt worden sei, dass der An- und Abfahrtsverkehr über die Tiefgarage erfolge und somit keine Störungen vorlägen. Nicht in die Abwägung einbezogen sei zudem, dass das Bestandsgebäude ein Architekturdenkmal darstelle. Unrichtig sei auch die Einstufung der Bebauung in der näheren Umgebung als besonderes Wohngebiet. Insgesamt sei festzuhalten, dass die Antragsgegnerin den Sacherhalt nicht ausreichend ermittelt habe als Grundlage für die Abwägungsentscheidung, da eine Bestandsaufnahme des angeblich zu sichernden Bestands nie erfolgt sei. Auch seien keine Alternativen zur Reparatur des Stadtbilds geprüft worden. 18 Die Antragsgegnerin beantragt, 19 den Antrag abzulehnen. 20 Der Bebauungsplan sei ordnungsgemäß ausgefertigt. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sehe eine Bestätigung der Rechtmäßigkeit des maßgeblichen Satzungsverfahrens nur vor, wenn der Landesgesetzgeber dies vorgebe. Dies sei in Bayern jedoch nicht der Fall. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof lasse es vielmehr sogar zu, dass die Verfahrensvermerke erst
der Bekanntmachung auf der Planurkunde aufgebracht würden. Die Verfahrensvermerke stellten nur eine Dokumentation von Verfahrensschritten dar, die teilweise
dem Baugesetzbuch nicht für die Rechtswirksamkeit benötigt oder
Zeitablauf unbeachtlich würden. Lediglich der Satzungsbeschluss oder eine zuvor erforderliche Genehmigung seien zwingend konstitutive Merkmale eines Bebauungsplans, deren Fehlen oder Mangel zu einem Ewigkeitsfehler führen würden. Hier seien durch die Ausfertigung alle von der normativen Wirkung der Satzung umfassten Bestandteile umfasst. 21 Es liege auch die nötige Erforderlichkeit der Planung vor. Insbesondere sei der Plan nicht von vornherein aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder unabsehbare Zeit nicht vollziehbar. Die Antragstellerin berufe sich gerade auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Bayreuth, das im Rahmen eines Augenscheins festgestellt habe, dass es sich um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handle. Zwar gebe es einzelne Gebäude, die als solche im allgemeinen Wohngebiet hinsichtlich der vorhandenen Nutzung nicht zulässig wären. Allerdings habe das Verwaltungsgericht auch festgestellt, dass das für ein Mischgebiet erforderliche qualitative und quantitative Gleichgewicht von gewerblicher und Wohnnutzung bei weitem nicht vorhanden sei. Ein dauerhaftes Vollzugshindernis liege somit nicht vor. Gebäude mit einer derzeit rein freiberuflichen Nutzung könnten auch weiterhin wieder in eine Wohnnutzung überführt werden. Auch die Tatsache, dass ein solcher Umbauprozess längere Zeit in Anspruch nehmen könne, bedeute nicht, dass der Plan nicht vollzogen werden könne. Hier werde nicht auf einer grünen Wiese geplant, sondern ein Bestand geordnet. Die Ordnungsfunktion setze bereits bei der ersten Nutzungsänderung im Plangebiet ein. 22 Das bedingte Baurecht auf dem Grundstück der Antragstellerin gebe dieser das Recht, straßenseitig neues Baurecht auszunutzen, sobald die im rückwärtigen Bereich bestehenden Gebäude auf das zulässige Maß zurückgebaut seien. Dies stelle ein Angebot dar, auf das die Antragstellerin jederzeit zurückgreifen könne, auch wenn sie derzeit keine derartigen Pläne verfolge. Allein schon aufgrund des Baujahrs des Bestandsgebäudes und dem damit typischerweise zusammenhängenden Sanierungsdruck könne davon ausgegangen werden, dass mittelfristig von dieser Option Gebrauch gemacht werde. 23 Es liege auch keine Diskrepanz zwischen Planungswille und Planinhalt vor. Ziel der Planung sei es, das innenstadtnahe Wohnen zu stärken. Dies lasse sich durch Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets erreichen. Es stelle auch keine Besonderheit dar, dass zur Ausnutzung des vollen Baurechts ein Bestand zunächst abgebrochen oder zurückgebaut werden müsse. Auch bei Ersatzbauten werden das Zweckentfremdungsrecht gewahrt, wenn im zeitlichen Zusammenhang Ersatzwohnraum im selben Umfang geschaffen werde. 24 Es lägen keine Abwägungsfehler vor. Alle von der Antragstellerin gerügten Abwägungsfehler beträfen den Abwägungsvorgang. Diese seien aufgrund der Regelung des § 215 BauGB jedoch durch Zeitablauf unbeachtlich geworden, soweit sie sich nicht auf das Abbrucherfordernis zur Umsetzung weiteren Baurechts und die fehlende Vollziehbarkeit aufgrund Festsetzung einer unzutreffenden Gebietsart bezögen. Die Festsetzung des bedingten Baurechts sei nicht abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin habe sich durch die Überlegung leiten lassen, dem Eigentümer ein Angebot zu unterbreiten, welches er freiwillig annehmen könne. Mit der Annahme des Angebots ließe sich mehr Geschossfläche als im derzeitigen Bestand vorhanden realisieren. Die derzeitige Nutzung des Bestandsgebäudes werde dadurch nicht eingeschränkt. Auch im Hinblick auf die Zweckentfremdungssatzung sei dies unproblematisch, da gerade Ersatzwohnraum zeitnah geschaffen werde. Auch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets sei nicht fehlerhaft. Im Hinblick auf die Einschränkung der Nutzungsarten mache die Antragsgegnerin lediglich von ihren gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch. Eine städtebauliche Rechtfertigung sei nicht erforderlich und vorgesehen. Der Ausschluss von Gartenbaubetrieben sei aufgrund des vorliegend bebauten Bereichs augenfällig und bedürfe keiner weiteren Begründung. Sowohl Gartenbaubetriebe als auch Tankstellen würden in die bestehende Struktur nicht hineinpassen und stören. Hinsichtlich der Beherbergungsbetriebe habe die Antragsgegnerin auf die Stärkung und Fortentwicklung des Wohngebiets abgestellt. Andernfalls könnten bestehende Nutzungseinheiten, die grundsätzlich dem Wohnen dienten, in gewerbliche umgewandelt werden. Gleiches gelte für den Ausschluss von Ferienwohnungen, die
NVO als eigenständiger Anlagentyp zu beurteilen seien. In der Begründung sei angeführt, dass Ferienwohnungen zum einen ein gewissen Störpotenzial mit sich brächten und zum anderen Nutzungseinheiten, die für das Wohnen geeignet seien, diesem entzögen. 25 Weiterhin sei das Bestimmtheitsgebot nicht verletzt dadurch, dass neben Ferienwohnungen auch „ähnliche Nutzungen“ ausgeschlossen seien. Dieser Zusatz erfasse Wohnnutzungen, deren Schwerpunkt wie bei Ferienwohnungen auf der gewerblichen Vermietung an einen ständig wechselnden Kreis von Gästen zur vorübergehenden Unterkunft liege. Durch diesen Zusatz solle die Abgrenzung der unklaren Rechtslage bei Boardinghäusern erfolgen. Tatsächlich sei dies aber inzwischen geklärt und es hätte des Zusatzes nicht bedürft. Aber selbst bei einer Teilunwirksamkeit im Hinblick auf diesen Zusatz wäre eine Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans nicht anzunehmen. 26 Mit Beschluss des Senats vom 2. März 2020 (Az. 2 NE 19.2384) wurde ein Antrag der Antragstellerin auf einstweilige Anordnung
GO betreffend den verfahrensgegenständlichen Bebauungsplan abgelehnt. Mit Beschluss vom 1. Oktober 2019 (Az. 2 N 17.2426) wurde festgestellt, dass die Veränderungssperre betreffend den verfahrensgegenständlichen Bebauungsplan unwirksam war,
dem mit Beschluss vom
GO hat nur in dem sich aus der Urteilsformel ergebenden Umfang Erfolg. 29 1. Der Bebauungsplan ist nicht bereits wegen eines formellen Fehlers unwirksam. Gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ist ein Bebauungsplan ortsüblich bekannt zu machen. Die Ausfertigung einer Satzung und deren Bekanntmachung ist landesrechtlich in Art. 26 GO geregelt.
2 Satz 1 Halbs. 1 GO sind Satzungen auszufertigen und im Amtsblatt der Gemeinde amtlich bekannt zu machen. Letzteres ist vorliegend im Amtsblatt vom 7. Dezember 2018 erfolgt. Dieser Bekanntmachung lag auch eine ordnungsgemäße Ausfertigung zugrunde. Die Ausfertigung erfolgt durch handschriftliche Unterschrift des ersten Bürgermeisters oder dessen Stellvertreters auf der Originalurkunde unter Angabe des Datums (vgl. BayVGH, U.v. 16.3.1990 - 23 B 88.00567 - BayVBl 1991, 23; U.v. 1.10.2019 - 2 N 17.2426 -). Mit der Ausfertigung wird zum einen die Originalurkunde geschaffen, die den Willen des Normgebers wahrnehmbar macht. Zum anderen bezeugt die Ausfertigung, dass der Inhalt der Urkunde mit dem Beschluss des Normgebers übereinstimmt (Authentizität). Weiter erklärt die Ausfertigung, dass die für die Rechtswirksamkeit maßgeblichen Verfahrensvorschriften beachtet worden sind (Legalität) (vgl. BayVGH, U.v. 16.3.1990 - 23 B 88.00567 - BayVBl 1991, 23). Der erste Bürgermeister nimmt diese Aufgabe kraft Amtes wahr und kann sie nicht im Rahmen der laufenden Verwaltung
2 GO auf einen Gemeindebediensteten übertragen. Ist eine Karte oder ein Lageplan Bestandteil der Satzung, muss in der Satzung die Karte oder der Lageplan eindeutig beschrieben sein und in ihr und auch auf der Karte oder dem Lageplan eindeutig zum Ausdruck kommen, dass die Karte oder der Lageplan Bestandteil der Satzung ist. Auch die Karte oder der Lageplan als Bestandteil der Satzung muss grundsätzlich selbst ausgefertigt sein. Die Ausfertigung allein des Textteils genügt in seinem solchen Fall nur dann, wenn durch eindeutige Angaben oder auf andere Weise jeder Zweifel an der Zugehörigkeit der Planteile zu der beschlossenen Satzung ausgeschlossen wird. Erforderlich ist, dass der Plan durch eine Art „gedanklicher Schnur“ mit dem ausgefertigten Text der Satzung derart verknüpft ist, dass seine Identifizierung ohne Weiteres möglich ist, sodass jeder Zweifel an der Zugehörigkeit des nicht gesondert ausgefertigten Teils zum ausgefertigten Satzungsteil ausgeschlossen ist (vgl. BayVGH, U.v. 28.10.2014 - 15 N 12.1633 - NVwZ-RR 2015, 321; U.v. 28.4.2017 - 15 N 15.967 - juris). 30 Gemessen an diesen Grundsätzen liegt kein Ausfertigungsmangel vor. Mit Datum vom
vollziehbar. Die Planurkunde wurde lediglich im Vergleich zu einer früheren Fassung optisch anders gestaltet und die bislang handschriftlich datierten Verfahrensvermerke nun in gedruckter Form gefasst. Inhaltlich ist die ausgefertigte Planurkunde mit den früheren Fassungen jedoch identisch. 31
barbauten bewahrt und sich in Traufhöhe und Dachausbildung an der umgebenden historischen Bebauung orientiert. Langfristig solle zudem der Rückbau des Scheibenhochhauses auf ein stadtbild- und denkmalverträgliches Maß angestrebt werden. Als Ziel der Planung wird in der Begründung (Ziffer 5.) angegeben, dass im Rahmen dieses Bebauungsplans die Bewahrung des Quartiers mit seinen Baudenkmälern und stadtbild- und strukturprägenden Gebäuden sowie die im städtebaulichdenkmalpflegerischen Rahmenplan angeregte Reparatur des Straßenbildes der O. H1. straße und die Orientierung von Neubauten an der umgebenden historischen Bebauung planerisch vorbereitet und planungsrechtlich gesichert werden sollen. Gleichzeitig soll der Charakter des ruhigen Wohnquartiers durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets unter Ausschluss verschiedener, ausnahmsweise zulässiger Nutzungen gesichert werden. Neben Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetrieben und Tankstellen sollen auch Wohnungen
NVO (Ferienwohnungen), welche zu den nicht störenden Gewerbebetrieben zählen, ausgeschlossen werden, da insbesondere von Ferienwohnungen und Beherbergungsbetrieben ein Störpotential für die Wohnnutzung ausgehe. Zudem solle vor dem Hintergrund der angespannten Wohnungssituation dem in den letzten Jahren zunehmenden Umnutzungsdruck entgegengewirkt werden. Durch den konsequenten Ausschluss von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen solle das Plangebiet in seiner Funktion als Wohngebiet gestärkt und entsprechend fortentwickelt werden. 32
zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in
vollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B.v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). 37 Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt. Die Antragstellerin macht hier geltend, dass das Rückbaugebot für das Bestandsgebäude zum einen ihr Eigentumsrecht verletze und zum anderen zu unbestimmt sei. Bei dem bedingten Baurecht auf dem Grundstück der Antragstellerin handelt es sich aber lediglich um ein Bauangebot. Die Antragsgegnerin hat dabei berücksichtigt, dass der Rückbau des Bestandsgebäudes ca. 1.550 m² Geschoßfläche beträgt, der straßenseitig mögliche Neubau aber ca. 2.200 m² Geschoßfläche ermöglicht. Damit wird die durch den angeordneten Rückbau verlorene Geschoßfläche durch den Neubau mehr als kompensiert. Im Ergebnis erhält die Antragstellerin somit ein Mehr an Baurecht als im Bestand vorhanden ist. Insoweit vermag der Senat keine Verletzung des Eigentumsrechts durch die getroffene Abwägung zu erkennen. Es handelt sich nur um ein Bauangebot, das die Antragstellerin nutzen kann. Der Bestand wird dadurch nicht beeinträchtigt. Die Festsetzung ist auch nicht zu unbestimmt im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf. Der straßenseitige Neubau ist „solange unzulässig bis ein Rückbau des rückwärtigen Bestandsgebäudes auf das im Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsmaß erfolgt“. Zwar fehlt in der Festsetzung das Wort „ist“, so dass sprachlich eigentlich ein Präsens vorliegt. Die Begründung zum Bebauungsplan, stellt jedoch ausdrücklich klar, dass das straßenseitige Baurecht erst zulässig ist, wenn ein Rückbau des rückwärtigen siebengeschossigen Hochhauses auf maximal vier Geschoße erfolgt ist - also sprachlich ein Perfekt. Trotz dieser sprachlichen Ungenauigkeit lässt auch die bauliche Logik keinen anderen Zeitablauf zu als den Rückbau vor Durchführung des straßenseitigen Neubaus. Der Senat kann daher keine Unklarheit im Sinn einer Unbestimmtheit dieser Regelung erkennen. Der genaue zeitliche Ablauf kann in einem den Bebauungsplan ausfüllenden Baugenehmigungsverfahren durch entsprechende Auflagen und Bedingungen geregelt werden. 38 Auch im Hinblick auf die im Jahr 2019 beschlossene und mit Urteil vom 27. September 2021 (vgl. BayVGH, U.v. 27.9.2021 - 12 N 20.1726) für unwirksam erklärte Zweckentfremdungssatzung kann der Senat keinen Abwägungsmangel erkennen. Dabei ist es unerheblich, ob die im Jahr 2020 erneut beschlossene und bekanntgemachte Zweckentfremdungssatzung wirksam ist oder nicht. Eine Zweckentfremdungssatzung verhindert nicht die Verwirklichung des Bebauungsplans. Sie ist lediglich eine zusätzlich zu beachtende Regelung. Auch im Rahmen einer Zweckentfremdungssatzung ist grundsätzlich der Abriss von Wohnraum möglich, wenn neuer Wohnraum in gleichem oder ähnlichem Umfang geschaffen wird. Insoweit obliegt es der Antragstellerin eine entsprechende Planung vorzulegen. Dabei steht es ihr frei, über die Aufteilung der Flächen zu verfügen, solange die Nutzungsarten des Bebauungsplans und die - sofern wirksam - Regelungen der Zweckentfremdungssatzung eingehalten werden. Es ist nicht nur ein Teilabriss des Bestands, sondern auch ein vollständiger Abriss desselben denkbar. Um ruhige Wohnverhältnisse zu schaffen, böte es sich beispielsweise an, im Rückgebäude ausschließlich Wohnraum zu schaffen und die -
einer eventuellen Zweckentfremdungssatzung überschüssigen - Geschoßflächen im straßenseitigen Gebäude mit freiberuflicher Nutzung vorzusehen. Es ist für den Senat jedenfalls nicht erkennbar, dass eine Zweckentfremdungssatzung eine Nutzung des Grundstücks unmöglich machen sollte. Im Übrigen war die Zweckentfremdungssatzung bei Satzungsbeschluss des hier verfahrensgegenständlichen Bebauungsplans noch nicht beschlossen oder gar bekanntgemacht. Sie konnte daher nicht Gegenstand der Abwägung sein, so dass bereits aus diesem Grund ein Abwägungsmangel ausscheidet. 39 Ebenfalls nicht als abwägungsfehlerhaft stellt sich die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet
NVO dar. Wie bereits unter Ziffer 2. dargestellt, fehlt es im Bestand an einer für ein Mischgebiet typischen Durchmischung der Nutzungen. Es sind überwiegend Wohngebäude und Geschosswohnungsbau im Plangebiet vorhanden. Dazu kommen Nutzungen im Sinn des § 13 BauNVO, die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Es gibt nur einzelne gewerbliche „Ausreißer“. Lediglich ein Tatbestand, dass ganze Gebäude in eine Nutzung
NVO überführt würden, entspräche nicht einem allgemeinen Wohngebiet. Selbst wenn im Bestand kein faktisches allgemeines Wohngebiet angenommen würde, so läge eine Gemengelage mit starker Tendenz zum allgemeinen Wohngebiet vor. Ziel des Bebauungsplans ist es gerade das Plangebiet in Richtung eines allgemeinen Wohngebiets zu entwickeln bzw. zu festigen. 40 Der Vortrag, dass es sich beim Gebäude der Antragstellerin um ein „Architekturdenkmal“ handle, was in der Abwägung nicht hinreichend berücksichtigt worden sei, ist hinsichtlich der Denkmaleigenschaft schon nicht hinreichend substantiiert. 41 Der
der mündlichen Verhandlung von der Antragstellerin eingereichte Schriftsatz vom
NVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten
den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden (Nr. 1) oder in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt (Nr. 2). Unter A. Festsetzungen „Art und Maß der Nutzung“ zweiter Spiegelstrich hat die Antragsgegnerin festgesetzt „Wohnungen im Sinne des § 13a BauNVO oder ähnliche Nutzungen sind nicht zulässig“. § 13a Satz 1 BauNVO definiert den Begriff der Ferienwohnung als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Gleichzeitig werden Ferienwohnungen hinsichtlich der Art der Nutzung als nicht störende Gewerbebetriebe eingestuft.
NVO sind sonstige nicht störende Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig. Entsprechend konnte die Antragsgegnerin Wohnungen im Sinn von § 13a BauNVO
NVO ausschließen. Die Baunutzungsverordnung kennt allerdings nicht den Begriff der „ähnlichen Nutzung“. Entsprechend kann eine „ähnliche Nutzung“, da sie bereits nicht in § 4 BauNVO als allgemein oder ausnahmsweise zulässige Nutzung genannt ist, nicht ausgeschlossen werden. Unabhängig davon ist der Begriff nicht hinreichend bestimmt. Es bleibt unklar, was eine „ähnliche Nutzung“ sein soll. Zwar will die Antragsgegnerin in der Begründung unter Ziffer 6. eine Parallele zur Ferienwohnung ziehen, indem sie auf ein erhöhtes Störpotential und die angespannte Wohnungssituation sowie den Umnutzungsdruck hinweist. Welche konkrete Art der Nutzung jedoch durch den Begriff „ähnliche Nutzung“ ausgeschlossen werden soll, bleibt unklar und wird nicht weiter erläutert. Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass der Gesetzgeber gerade Unklarheiten durch das Einfügen des § 13a BauNVO beheben wollte und in diesem den Begriff der Ferienwohnung nicht nur legal definierte, sondern auch der Nutzungsart des sonstigen nicht störenden Gewerbes zuwies. Von einer Ferienwohnung abzugrenzen ist ein sogenanntes Boardinghouse. Hierbei handelt es sich in der Regel um möblierte Apartments, die meist in städtischer Umgebung an längerfristige Nutzer vermietet werden. Gerade der Umstand, dass eine Vermietung eher längerfristig ist, wenn auch dennoch auf Zeit erfolgt, lässt Apartments in Boardinghouses bereits begriffsnotwendig aus der Definition der Ferienwohnung
NVO ausscheiden (vgl. Luther, NJW-Spezial 2017, 364). Welcher Nutzungsart ein Boardinghouse zuzurechnen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls und maßgebend vom Nutzungskonzept ab (VGH BaWü, B.v. 17.1.2017 - 8 S 1641/16 - juris). Steht die Möglichkeit einer eigenständigen Haushaltsführung im Vordergrund, handelt es sich um eine Wohnnutzung. Werden hoteltypische Serviceleistungen angeboten wie z.B. Reinigung, Wäscheservice, Gemeinschaftsräume, Wellness, so handelt es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (vgl. auch Luther, NJW-Spezial 2017, 364; Schink, UPR 2017, 292). In keinem der beiden Fälle handelt es sich aber um die Nutzungsart eines sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebs im Sinn von § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Die Formulierung „ähnliche Nutzungen“ wurde jedoch im Zusammenhang mit den Wohnungen
NVO, also einem sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb, verwendet. Boardinghouses mit hoteltypischen Serviceleistungen sind aber bereits als Betriebe des Beherbergungsgewerbes
dem ersten Spiegelstrich unter dem Punkt „Art und Maß der Nutzung“ ausgeschlossen. Dass auch eine allgemein zulässige Wohnnutzung
NVO mit dem zweiten Spiegelstrich ausgeschlossen werden sollte, lässt sich weder der Festsetzung noch der Begründung des Bebauungsplans entnehmen. 43 5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. 44 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. 45 Gründe für die Zulassung der Revision
GO liegen nicht vor. 46 Gemäß § 47 Abs. 5 Halbsatz 2 VwGO ist die Ziffer I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin
Eintritt der Rechtskraft des Normenkontrollurteils in derselben Weise veröffentlicht werden wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 BauGB):
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.