1 S. 1, § 573c Abs. 1 S. 2, § 546 Leitsätze: 1. Die Unterbringung eines Au-pair ist ein anerkennenswerter Kündigungsgrund iSv § 573 Abs. 1 S. 1
. (Rn. 20) (redaktioneller Leitsatz) 2. Alleine ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage genügt nicht als Härtegrund iSv § 574 Abs. 1
. (Rn. 35) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Miete, Eigenbedarf, Au-pair, Härtegründe, Depression Fundstellen: ZMR 2021, 328 LSK 2021, 698 Tenor
, wenn er die Wohnung benötige, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für seine Kinder eingestellt würden, zu decken (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Der Kläger ist weiter der Auffassung, er könne in diesem Zusammenhang zur Vermeidung der Kündigung und Beendigung des mit dem Beklagten bestehenden Mietverhältnisses nicht darauf verwiesen werden, eine anderweitige Wohnung für die Au-pair anzumieten (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 14.09.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass angemessener Ersatzwohnraum auf Seiten des Beklagten nicht zu beschaffen sei und dass der Beklagte auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt chancenlos sei. Die Klagepartei trägt weiter vor, der Beklagte habe keinen Vortrag dazu geliefert, welche Maßnahmen ergriffen habe und warum er bisher keine angemessene Wohnung gefunden habe, auch seine Bemühungen hierzu habe er nicht dargelegt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). Die Klagepartei bestreitet, dass eine zwangsweise Räumung zu einer Verschlechterung der vom Beklagten behaupteten Krankheitssymptomatik führen würde. Offensichtlich befinde sich der Beklagte, so die Klagepartei, nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Die Klagepartei ist der Auffassung, der Beklagte habe nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 07.12.2020 Bezug genommen). 7 Der Kläger beantragt, 1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 1. Obergeschoss links des Anwesens … München gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einem Flur, einer Küche, einem Bad und einem Balkon zu räumen und an den Kläger herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 8 Der Beklagte beantragt Klageabweisung. Hilfsweise beantragt er, das Mietverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Zeit, § 574 a Abs. 2
, fortzusetzen. Hilfshilfsweise beantragt er die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO. 9 Der Beklagte trägt vor, eine Unterbringung des Au-pair in der Wohnung des Klägers müsse aufgrund der Vielzahl der Zimmer, insbesondere der drei Kinderzimmer möglich sein, da die Kinder erst sieben und acht Jahre alt und das dritte Kind noch unter einem Jahr alt seien. Weiter sei es auch möglich, das Au-pair in einer anzumietenden 1-Zimmer-Wohnung in vergleichbarer Distanz zu der vom Kläger bewohnten Wohnung unterzubringen. Bei dem Beklagten selbst liege ein Grad der Behinderung von 60 vor, er gelte folglich als schwerbehindert. Zudem beziehe er Hartz-IV-Leistungen. In Folge dessen sei er auf dem freien Wohnungsmarkt chancenlos. Seit 2020 sei er aber für eine öffentlich geförderte Wohnung bei der Stadt München vorgemerkt. Er habe sich auch um Ersatzwohnraum bemüht (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 3 20 Neffen 2020 sowie der damit vorgelegten Anlage B3 Bezug genommen). 10 Des Weiteren, so der Beklagte, liege bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage vor, was sich durch zwangsweise Räumung weiter verschlechtern würde (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 27.10.2020, Bezug genommen). 11 Der Beklagte ist der Auffassung, dass die Kündigung vom 13.11.2019 nicht wirksam geworden sei, da der Kläger kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1
habe. Die Voraussetzung der „Gebotenheit“ sei wegen der alternativen Unterbringungsmöglichkeiten durch Anmietung neuen Wohnraumes nicht erfüllt. Nach Ansicht des Beklagten gebiete sein grundrechtlich garantierter Schutz eine das Mietverhältnis schonende Vorgehensweise. Der im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1
anerkannte Fall der Unterbringung einer Pflegekraft sei dem vorliegenden Fall deswegen nicht vergleichbar, da das Au-pair hier weder in der eigens bewohnten Wohnung, noch im selben Haus untergebracht werden solle, sondern 650 Meter weit entfernt. Dieser räumliche Unterschied sei essentiell und erfordere eine gänzlich unterschiedliche Betrachtung (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 28.09.2020 Bezug genommen). Das grundrechtlich geschützte Wohnrecht des Beklagten gehe dem Herausgabeverlangen des Klägers daher vor (zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Beklagten Partei vom 3 20.11.2020 Bezug genommen). Er, der Beklagte, falle unter die Härtefallregelung des § 574
und könne daher nicht unter zumutbaren Bedingungen Ersatzwohnraum finden. Auch die Gefahr von gesundheitlichen Verschlechterungen im Falle einer Zwangsräumung sei im Rahmen der Härtegründe zu berücksichtigen. Hilfsweise sei ihm, dem Beklagten, eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen, in etwa in Höhe der gesetzlich zulässigen Höchstgrenze (zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 12.08.2020, sowie den Schriftsatz vom 28.09.2020, Bezug genommen). 12 Das Gericht hat die Parteien im Termin vom 03.11.2020 angehört. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestands Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 03.11.2020 und die übrigen Aktenbestandteile. Entscheidungsgründe 13 Die Klage ist zulässig und begründet. A. Zulässigkeit der Klage 14 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist sachlich und örtlich zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG, 29a Abs. 1 ZPO, da die streitige Wohnung in München gelegen ist. B. Begründetheit der Klage 15 Die Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1
zu, da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 13.11.2019 zum 31.08.2020 wirksam beendet wurde (§§ 573 Abs. 1 S. 1, 573c Abs. 1 S. 2
). Härtegründe, die eine Verlängerung des Mietverhältnisses bedingen würden, liegen nicht vor. 16 I. Die Kündigung vom 13.11.2019 hat das Mietverhältnis zum 31.08.2020 beendet, weil sie formell und materiell wirksam ist. 17 1. Die Kündigung vom 13.11.2019 wahrt die erforderlichen Formvorschriften, insbesondere die Schriftform gemäß § 568 Abs. 1
. Zudem wurden im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angegeben, § 573 Abs. 3 S. 1
. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über eine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann, das ist hier der Fall. Die Kündigung vom 13.11.2019 ging dem Beklagten am 14.11.2019, nach Zustellung per Einwurf/Einschreiben zu, § 130 Abs. 1 S. 1
. 18 2. Der Kläger konnte auch materiell einen wirksamen Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1
geltend machen. 19 a) Ein vorrangiger spezieller Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2
liegt nicht vor. Zu Recht geht der Beklagte davon aus, dass ein Au-pair nicht Angehörige/r des Haushalts i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2
ist. Zudem handelt es sich nach dem Willen des Vermieters um eine Person, die erst noch neu mit seinem Wohnraum versorgt werden soll, bisher gerade aber nicht in seinem Haushalt untergebracht war. Solche Fälle fallen nicht unter § 573 Abs. 2 Nr. 2
, sondern sind bei § 573 Abs. 1
zu prüfen (vgl. Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020,
51). Insoweit ist dem Beklagten uneingeschränkt zuzustimmen. 20 b) Allerdings ist vorliegend § 573 Abs. 1 S. 1
einschlägig. Dass der Kläger überhaupt ein Au-pair einstellen und in der Wohnung des Beklagten unterbringen will, ist unstreitig. Der Beklagte erkennt diesen Umstand aber nicht als Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1
an. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Wunsch des Vermieters, ein Au-pair zur Kinderbetreuung in seinen Haushalt aufzunehmen, grundsätzlich vernünftig und nachvollziehbar ist (BVerfG, NJW 1994, 994). Entgegen der Ansicht des Beklagten ist aber nach Auffassung des Gerichts auch ein anerkennenswerter Kündigungsgrund i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1
gegeben, wenn der Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die fußläufig von seinem bewohnten Eigenheim entfernt liegt. Der Vermieter ist nicht gehalten, das Au-pair zwingend unter seinem Dach unterzubringen, wenn er weiteren Wohnraum in fußläufiger Entfernung zur Verfügung hat und nachvollziehbare Gründe vorträgt, warum nur eine auswärtige Unterbringung erfolgen kann. Ebenso muss er keinen Wohnraum anmieten, um eine Kündigung der Beklagtenwohnung zu vermeiden. 21 Der Kläger hat hier ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 S. 1
. Ein Fall nach § 573 Abs. 1 muss ein ähnliches Gewicht haben wie die gesetzlich aufgeführten Fälle in Abs. 2, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde. Dabei hängen die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eher eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder eher eine solche zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (Staudinger/Rolfs,
anerkannt (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020,
50; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019,
53). Die Unterbringung einer Hilfsperson, wie eines Au-pair, stellt dann ein berechtigtes Interesse für den Vermieter dar, wenn für die Beschäftigung der Hilfsperson ein Bedürfnis besteht und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019,
53; BGH NJW 2009, 1808). Nach Auffassung des Gerichts ist die Konstellation der Au-pair-Unterbringung in einer auswärtigen, fußläufig erreichbaren Wohnung, die mit der Wohnung der Familie nicht identisch ist, durchaus auch mit der anerkannten Fallgruppe „Betriebsbedarf“ vergleichbar, welcher ohnehin ein Unterfall des Eigenbedarfs ist. Die dort aufgestellten Grundsätze können auf das Au-pair, das in einer anderen Wohnung als dem unmittelbaren Familienhaushalt untergebracht werden soll, übertragen werden (vgl. allgemein dazu, dass die Aufnahme einer Hilfsperson in den Privathaushalt unter den Gesichtspunkt des Betriebsbedarfs fallen kann, und dann ein Betriebsbedarf im weiteren Sinne vorliegt, wenn die Hilfsperson in den Haushalt als Organisation eingegliedert werden soll, auch wenn sie nicht in den Haushalt aufgenommen und in derselben Wohnung leben soll wie der Vermieter, Staudinger/Rolfs,
53). Im Zeitpunkt der Kündigung des Beklagten durch den Kläger im November 2019 war die Frau des Klägers noch schwanger; die Geburt des dritten Kindes im Januar 2020 war aber bereits absehbar, ebenso wie der berufliche Wiedereinstiegswunsch seiner Frau im Sommer 2020, so dass bereits vorauszusehen war, dass der Kläger die Hilfskraft ab diesem Zeitpunkt benötigen würde. 26
53). Diese ist hier bei der nur geringen Distanz und fußläufigen Erreichbarkeit in acht Minuten gegeben, so dass gewährleistet ist, dass das Au-pair schnell und flexibel die Familie erreichen, unterstützen und ihre Arbeitszeiten an die Bedürfnisse der Familie anpassen kann - in vergleichbarer Weise, wie wenn sie im selben Haus wie der Kläger untergebracht wäre. Daher erschließt sich nicht, warum der Beklagte der Ansicht ist, dem Gestaltungsrecht des Vermieters könne nur dadurch Geltung verschafft werden, dass sich der Bedarf für die Pflegekraft lediglich auf die eigene Wohnung oder das eigene Haus des Vermieters beziehe. In Ermangelung dahingehender Argumente ist diese Differenzierung nicht nachvollziehbar. Würde man zudem verlangen, dass ein Au-pair stets im selben Haus oder derselben Wohnung lebt wie die Gastfamilie, würde dies zu einer Schlechterstellung von Familien führen, die kinderreich sind aber über kein Haus verfügen, sondern in einer Wohnung leben. Ihnen wäre die Anstellung und Unterbringung eines Au-pair als Hilfestellung, damit beide Elternteile wieder berufstätig sein können, praktisch verwehrt. Denn während in einem Haus häufiger mehr Zimmer verteilt über mehrere Stockwerke vorhanden sind und daher ein freies Zimmer wahrscheinlicher ist, ist dies in städtischen Wohnungen seltener der Fall. Von der städtischen Familie zu verlangen, in eine größere Wohnung zu ziehen mit einem dann vorhandenen freien Zimmer für das Au-pair, wäre lebensfremd. 29
. 31 Auf dieser Ebene wurden Mieterinteressen noch nicht berücksichtigt. Liegt - wie hier - ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Klägers vor, kann der Mieter sich in einer zweiten Stufe auf persönliche Härtegründe oder fehlenden Ersatzwohnraum berufen. Diese Interessen des Mieters sind dann, wenn sie dargetan sind, mit den berechtigten Interessen des Vermieters, die zur Kündigung berechtigten, abzuwägen. 32 II. Das Mietverhältnis verlängerte sich auch nicht gem. § 545
über den 31.08.2020 hinaus auf unbestimmte Zeit, da der Kläger einer solchen Verlängerung bereits im Rahmen der Kündigung widersprach. Eine solche Widerspruchserklärung ist bereits vor Fristbeginn im Rahmen der Kündigungserklärung möglich (vgl. BGH NJW 2010, 2124). 33 III. Der Beklagte kann auch nicht vom Kläger gem. § 574, 574 a Abs. 1
die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. 34 Zwar erfolgte der Widerspruch in schriftlicher Form gem. § 574 b Abs. 1 S. 1
und wahrte die Frist des § 574 b Abs. 2 S. 1
, es ist aber kein Fall des § 574 Abs. 1
dargetan und unter Beweis gestellt. Auch ein Fall des § 574 Abs. 2
liegt nicht vor: 35 1. Ein Fall des § 574 Abs. 1
ist nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt. Eine Beweisaufnahme war nicht durchzuführen: Unter einer „Härte“ sind dabei alle Nachteile wirtschaftlicher finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013,
20). Der Kläger legte vorliegend ein fachärztliches Gutachten vom 27.10.2020 vor, in welchem bei ihm ein mittelgradiges depressives Syndrom mit Antriebsverlust, Freudlosigkeit sowie depressiver Stimmungslage diagnostiziert wurde. Des Weiteren wurden bei ihm passive Todeswünsche festgestellt, jedoch keine akute Suizidalität. Auf Grund des vorgelegten Attestes steht fest, dass der Beklagte nicht in durchgehender ärztlicher Behandlung war, da er sich laut vorgelegten Attest vom 20.10.2020 erstmals am 01.10.2020 ambulant vorgestellt habe. Der Beklagte hat nicht im Ansatz substantiiert dargestellt, dass er wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert sei. Auch die Tatsache, dass er zu 60 % schwerbehindert ist, reicht für sich genommen nicht aus. Ein Sachverständigengutachten war daher nicht einzuholen, da es bereits an hinreichenden Anknüpfungstatsachen fehlt. Das Attest vom 20.10.2020 stellt klar, dass der behandelnde Arzt Dr. … aufgrund des einmaligen Termins keinerlei Stellungnahme zum Verlauf und der Prognose der Erkrankung nehmen kann. Die bloße Behauptung ohne greifbare Umstände reicht auch nach der BGH-Rechtsprechung nicht aus, um ins Blaue hinein ein Gutachten einholen zu können. 36 2. Auch der Härtegrund des § 574 Abs. 2
ist nicht gegeben: Erforderlich ist, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei die Obliegenheit zur Ersatzwonhraumsuche nach herrschender Meinung grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung beginnt. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu finden ist, ist dem Beklagten zuzumuten, die Wohnungssuche nicht nur auf die Münchner Innenstadt zu beschränken, sondern auch Wohnungen einzubeziehen, die sich im Münchner S-Bahn-Bereich befinden. Der Beklagte musste zu seinen Wohnungssuchbemühungen auch nicht angehört werden, das Gericht konnte seine mit Anlage B 3, B 4 und B 5 dargelegten Bemühungen als wahr unterstellen: Daraus ergibt sich, dass der Beklagte fast ausschließlich im zentralsten Innenstadtbereich gesucht hat, nämlich größtenteils nur Altstadt-Lehel und nur wenige Wohnungen in Sendling, Au-Haidhausen und Untergiesing-Harlaching. Die Suche beschränkt ausschließlich auf diese beliebten Stadtviertel und ist völlig unzureichend. Eine Härte i.S.v. § 574 Abs. 2
ist daher zu verneinen. Allein der Umstand, dass der Beklagte seit 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der Innenstadt hat, vermag eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 2
nicht zu begründen. 37 IV. Unter Abwägung der gegenseitigen Interessen ist der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 gemäß § 721 ZPO einzuräumen. Dabei ist zu Gunsten des Beklagten neben seiner gesundheitlichen Situation zu berücksichtigen, dass dieser derzeit noch keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung hat, wobei der Beklagte bisher seine Wohnungssuche nur auf einen geringen urbanen Ausschnitt beschränkt hat. Zudem ist von erheblicher Bedeutung, dass der Kündigungsgrund nicht aus der Sphäre des Beklagten stammt, sondern einzig aus der Sphäre des Klägers. Weiter ist zu berücksichtigen, dass infolge der Corona-Pandemie und des aktuellen Lockdown Ersatzwohnraum derzeit noch erheblich schwerer zu finden ist. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Kündigungsfrist bereits seit 31.08.2020 abgelaufen. Unter Berücksichtigung der Interessen des Klägers, insbesondere ihres Grundrechts auf Eigentum, erscheint eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 angemessen. 38 V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.