LG München I, Endurteil v. 13.07.2023 – 2 O 1924/22 - Bürgerservice Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 13.07.2023 – 2 O 1924/22 Download Drucken Titel: Verwirkung von Mängelrechten bei unwir

§ 242Rn.

1694). 59 Auf die Möglichkeit der Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen im Einzelfall hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 08.07.2010, Az.: VII ZR 171/08 ausdrücklich hingewiesen. Auch wenn die Beklagte als Verwenderin der unwirksamen Abnahmeklausel es selbst zu vertreten hat, dass die Gewährleistungsfrist nicht zu laufen begann, lässt sich daraus aus Sicht der Kammer nicht ableiten, dass eine Verwirkung mangels Umstandsmoments keinesfalls in Betracht kommen kann. Das Gericht versteht auch die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München vom 24.04.2018, Az.: 28 U 3042/17 so, dass dort lediglich zum Ausdruck gebracht werden sollte, dass sich ein Umstandsmoment in Fällen einer unwirksamen Abnahmeklausel nicht ausschließlich mit der fehlenden Geltendemachung von Gewährleistungsansprüchen über Jahre hinweg begründen lässt. Der Senat führte in der oben genannten Entscheidung unter anderem aus, dass sich der Bauträger im Rahmen des Umstandsmoments nicht darauf berufen könne, die Erwerber hätten von den Mängeln Kenntnis gehabt und diese dennoch nicht geltend gemacht, wenn er selbst die unwirksame Abnahmeklausel zu vertreten habe. Daraus alleine lässt sich aus Sicht der Kammer indes nicht der Rückschluss ziehen, dass eine Verwirkung unter keinen Umständen in Betracht kommen kann. Vielmehr kommt es im Hinblick auf das oben genannte Urteil des Bundesgerichtshofs auf eine konkrete Einzelfallbetrachtung an (so auch Tschäpe/Trefzger „Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen vor dem Hintergrund des Verjährungsbeginns“, ZfBR 2022, 523 und Pause/Vogel „Bauträgerkauf und Baumodelle“, 7. Auflage 2022, Kap. 7 Rn. 93). 60 Im Rahmen der dabei anzustellenden Gesamtbetrachtung kommt die Kammer zu dem Ergebnis, dass sowohl ein Zeit- als auch ein Umstandsmoment im vorliegenden Fall vorliegt: 61 1. Ein entsprechendes Zeitmoment liegt im vorliegenden Fall aus Sicht der Kammer eindeutig vor. Für das Zeitmoment muss seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, eine längere Frist verstrichen sein. Seit der Übergabe des Gemeinschaftseigentums waren zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme geltend gemachten Mängel bereits ca. 20 Jahre vergangen, seit Abschluss der Bauverträge sogar ca. 22 Jahre. 62 2. Nach Überzeugung der Kammer liegt im vorliegenden Einzelfall auch ein entsprechendes Umstandsmoment vor. 63 Das Umstandsmoment kann sich sowohl auf Umstände auf Seiten des Gläubigers, als auch auf Seiten des Schuldners beziehen (vgl. BeckOGK/

§ 242Rn.

1736-1751). Daher sind die jeweiligen Umstände auf beiden Seiten zunächst getrennt zu betrachten. 64

1. a)Auf Seiten der Beklagten liegen im Ergebnis zwei verschiedene der Beklagten vorzuwerfende Pflichtverstöße vor: Zum einen hat der Bauträger zunächst eine unwirksame Klausel verwendet und damit gegen seine vorvertraglichen Pflichten verstoßen (
2. aa)(vgl. Pause/Vogel BauR 2014, 764); zum anderen hat er auch nach der einschlägigen BGH-Rechtsprechung im Jahr 2013 (BGH, Beschluss vom 12.09.2013, Az.: VII ZR 308/12) von einer „Nachholung“ einer wirksamen Abnahme abgesehen (bb). 65
3. aa)Ein vorvertraglicher Pflichtenverstoß liegt zweifellos darin, dass zum Zeitpunkt der Verwendung der Klausel im Jahr 1999 den Erwerbern die Möglichkeit genommen wird, über die Ordnungsmäßigkeit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden. Dabei sind dabei jedoch zwei Aspekte zu berücksichtigen: 66 Zum einen ist das Interesse des Bauträgers an einer gemeinsamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht per se zu missbilligen (vgl. Pause/Vogel BauR 2014, 764). Dabei kann es sogar im Interesse der einzelnen Erwerber sein, von ihrer mit der Abnahme verbundenen Prüfungspflicht befreit zu werden, insbesondere wenn die Organisation der Hinzuziehung sachverständiger Unterstützung durch die Verwaltung übernommen wird. 67 Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass es sich vorliegend um einen Vertrag handelt, an dem ein nach § 14 Abs. 1 BNotO zur Neutralität und Unparteilichkeit verpflichteter Notar beteiligt war. Der Notar hat nach § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO die Rechtssuchenden, die ihm die Wahrnehmung ihrer Interessen anvertrauen, bei der Regelung ihrer rechtlichen Angelegenheiten gewissenhaft zu unterstützen (BeckOK BNotO/Sander BNotO § 14 Rn. 51). Auch wenn die Hinzuziehung eines neutralen Rechtskundigen bei Vertragsschluss nicht zum generellen Entfall der Klauselkontrolle oder des Pflichtenverstoßes als solchen führt, neigt die Kammer doch dazu, die Verwendung einer unwirksamen Klausel in einem Notarvertrag dem Verwender im Ergebnis weniger schwer anzulasten als in einem Vertrag, der keine notarielle Form aufweist (so wohl auch Tschäpe/Trefzger „Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen vor dem Hintergrund des Verjährungsbeginns“, ZfBR 2022, 523). Denn ein Bauträger darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Notar für die Wirksamkeit der verwendeten Klauseln im Zweifel aufgrund seiner Neutralitätsverpflichtung einzustehen hat und den vor ihm geschlossenen Vertrag einer rechtlichen Überprüfung unterzieht – zumal das fortbestehende Berufsnotariat in B. generell hohes Ansehen genießt. 68
4. bb)Auf der anderen Seite besteht ein Pflichtenverstoß darin, dass der Bauträger trotz Kenntnis oder zumindest fahrlässigen Unkenntnis der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht nachgeholt hat. 69 Spätestens nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs am 12.09.2013 (Beschluss vom 12.09.2013, Az.: VII ZR 308/12) musste den Bauträgern bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt bewusst sein, dass die weitverbreiteten unwiderruflichen Abnahmeklauseln unwirksam waren und daher in einer Vielzahl von Fällen das Gemeinschaftseigentum nicht wirksam abgenommen worden war. Der Pflichtenverstoß liegt daher darin, dass die aufgrund der unwirksamen Klausel weiterhin gebotene Abnahme dennoch nicht nachgeholt wurde. 70 Im vorliegendem Fall ist jedoch zu beachten, dass seit der unwirksamen Abnahme im Jahr 2001 bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2013 bereits 12 Jahre vergangen waren. Nach § 257 Abs. 4 HGB waren die handelsrechtlichen Aufbewahrungsfristen daher zum Zeitpunkt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs bereits abgelaufen. Auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (Urteil vom 25.03.2009, Az.: 12 U 40/09), welche durch den Bundesgerichtshof (Beschluss vom 19. 5. 2011, Az.: VII ZR 94/09) bestätigt wurde, wird insoweit ergänzend verwiesen. 71 Mangels Abnahme trifft den Bauträger die volle Darlegungs- und Beweislast für die vertragsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums; wenn die notwendigen Unterlagen nicht mehr vorliegen müssen, ist dem Bauträger im Rahmen der Beurteilung des Umstandsmoments im Rahmen einer möglichen Verwirkung ein weitaus geringerer Vorwurf zu machen, die Abnahme nicht nachgeholt zu haben, als wenn die Vertragsunterlagen nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs noch vorliegen müssen. 72
5. b)Auf der anderen Seite haben nach Überzeugung der Kammer die Erwerber durch ihr Verhalten bei der Beklagten die berechtigte Erwartung hervorgerufen, keine weiteren Gewährleistungsansprüche mehr geltend zu machen. 73
6. aa)Aus Sicht der Kammer ist insoweit maßgeblich, dass sich die Beklagte spätestens seit dem Jahr 2007 berechtigterweise darauf einstellen durfte, dass die Klägerin keine weiteren Mängel am Gemeinschaftseigentum mehr geltend machen würde. 74 Bereits im Jahr 2005 unterzog die Hausverwalterin der Klägerin die Leistungen der Beklagten einer umfassenden gutachterlichen Überprüfung. Die dabei festgestellten mutmaßlichen Mängel übermittelte sie der Beklagten mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung. Dabei wurden die verfahrensgegenständlichen Mängel (soweit aufgrund der teilweise bereits vernichteten Unterlagen heute noch nachvollziehbar) zumindest in Ansätzen bereits benannt. Diese Mangelrügen waren zwar möglicherweise nicht identisch mit den verfahrensgegenständlichen Mängeln (z.B. unzureichender Schutz der Fassade vs. Ungeeignetheit des verwendeten Holzes), beleuchteten aber zumindest ähnliche Problemstellungen (hier die hohe Witterungsanfälligkeit der Fassade). Im Hinblick auf die vorgelegte Anlage B3 hält es die Kammer zudem für überwiegend wahrscheinlich, dass auch die Windsogsicherheit, welche im Rahmen des neuerlichen Privatgutachtens vom 04.10.2021 (Anlage K2) ebenfalls thematisiert wurde, bereits im Jahr 2003 als möglicher Mangel zwischen den Parteien erörtert wurde. 75 Nach Überzeugung der Kammer waren sich die Eigentümer dieser Umstände auch bewusst. Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 23.05.2006 beauftragten sie den Verwalter mit der Verfolgung entsprechender Mängelrechte und Verlängerung der Gewährleistung hinsichtlich des Daches und einer „Endverhandlung“ der darüber hinausgehenden Problempunkte. Gerade letzteres deckt sich damit, dass die Beklagte unter Hinweis auf ihre internen Unterlagen vorträgt, die Mängel an der Fassade sei durch Vereinbarung eines Minderungsbetrags in Höhe von 1.500 € im Jahr 2007 abgegolten worden. Das Gericht hat insoweit keine Anhaltspunkte daran, an der inhaltlichen Richtigkeit der vorgelegten Anlage B7 zu zweifeln. 76 Mit Abschluss der Geltendmachung weiterer Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums haben die Mitglieder der Klägerin insoweit bei der Beklagten die berechtigte Erwartung hervorgerufen, die Prüfung und Begutachtung des Gemeinschaftseigentums sei abgeschlossen und sämtliche streitigen Punkte zwischen den Parteien einvernehmlich geregelt worden. 77
7. bb)Weiterhin ist aus Sicht der Kammer zu berücksichtigen, dass seit Bekanntwerden der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung und damit spätestens seit dem Jahr 2013 ebenfalls bereits ein erheblicher Zeitraum verstrichen ist, im Rahmen dessen die Klägerin gegenüber der Beklagten keine Ansprüche geltend gemacht hat. Erst im Jahr 2021 nahm die Klägerin die Beklagte hinsichtlich weiterer Gewährleistungsrechte in Anspruch. 78 Dass die Mitglieder der Klägerin ihre Rechte vorher möglicherweise nicht kannten, schließt eine Verwirkung der Rechte nicht von vornherein zwingend aus (BeckOGK/

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1745). Ebenso wie vom Bauträger kann auch von einem professionellen Immobilienverwalter grundsätzlich erwartet werden, sich spätestens nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2013 Kenntnis von den sich daraus ergebenden Folgen zu verschaffen und diese Informationen auch an die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaften weiterzugeben. Dass diese Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis möglicherweise nicht weitergegeben wurde, kann dabei wertungsmäßig nicht zu Lasten des Bauträgers gehen. 79 Gerade im Baurecht sind die Vertragspartner im Lichte des § 242 BGB dazu verpflichtet, unnötige Schäden für den jeweils anderen Vertragspartner abzuwenden. Dazu gehört nach Auffassung der Kammer auch die Verpflichtung der Erwerber, beim Vorliegen einer unwirksamen Abnahme etwaige Gewährleistungsansprüche möglichst zeitnah geltend zu machen, um mögliche Nachteile aufgrund der verspäteten Geltendmachung für den Vertragspartner abzuwenden. Insoweit besteht zum einen die Gefahr, dass der Bauträger weitere Vertragsunterlagen und sonstiger erforderlichen Dokumentationen vor dem Hintergrund des § 257 HGB aussondern könnte; zum anderen droht die Sanierung aufgrund des sich ständig ändernden Stand der Techniks für den Bauträger immer aufwändiger und kostspieliger zu werden. 80 Als treuwidrig wäre es jedenfalls zu werten, in Kenntnis der Unwirksamkeit der verwendeten Klausel mit der Geltendmachung der Rechte absichtlich zuzuwarten, um den Vertragspartner einerseits hinsichtlich nicht mehr vorhandener Vertragsunterlagen in Bedrängnis zu bringen und andererseits einen möglichst hohen Sanierungsstand sicherzustellen (so auch Pause/Vogel „Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage 2022, 7. Kap. Rn. 93). Dabei allein auf die Kenntnis der jeweiligen Erwerber abzustellen greift aus Sicht der Kammer – unabhängig von den damit verbundenen prozessualen Nachweisprobleme – zu kurz, da es in der Gesamtbetrachtung darauf ankommt, ob die Beklagte das Untätigbleiben der durch eine professionelle Hausverwaltung beratene Klägerin objektiv so verstehen durfte, dass keine weiteren Mängel mehr geltend gemacht werden. 81 3. Im Ergebnis sieht die Kammer unter Berücksichtigung der oben genannten Umstände insbesondere im Hinblick auf den langen Zeitablauf und den Umstand, dass über Mängel an Fassade und am Dach bis im Jahr 2007 verhandelt wurde, sowohl das Zeit-, als auch das Umstandsmoment als gegeben an. 82 Die Klage ist daher abzuweisen, ohne dass es auf die tatsächliche Mangelhaftigkeit der Werkleistung ankäme. C. 83 I. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. 84 II. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.