Süden abgerückt werden solle, um die bestehende Engstelle zu beseitigen und eine bessere Sichtbeziehung von der H.-straße in die R.-straße zu ermöglichen. Aufgrund der Tatsache, dass der Markt auch bereits Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr. 96 der Gemarkung B. (H.-straße …) sei, könne das Rathausumfeld durch Anlegen einer öffentlich zugänglichen Grünanlage einerseits bzw. einzelner Parkplätze andererseits das Ortsbild zusätzlich positiv verbessern. Somit wäre dieser Bereich des Sanierungsgebietes städtebaulich abgerundet. Es wurde eine Frist zur Äußerung bis spätestens
Verlegung des Feuerwehrhauses“ für das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung B. durch die dargestellten Maßnahmen Einverständnis bestehe. In der Beschlussvorlage hierzu wurde ein Sachstandsbericht abgegeben, wonach durch einen möglichen Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks das bestehende Gebäude (E+2+D) abgerissen und entsprechend dem Straßenbild in der H.-straße durch einen nur noch 2-geschossigen Neubau (E+1+D) ersetzt werde, der Neubau gegenüber dem Bestandsgebäude von der R.-straße
Süden abgerückt werden könnte, um die bestehende Engstelle zu beseitigen und eine bessere Sichtbeziehung von der H.-straße in die R.-straße zu ermöglichen. Damit werde ein städtebauliches Defizit beseitigt und zugleich zur Ortsverschönerung beigetragen. Aufgrund der Tatsache, dass der Beklagte bereits Eigentümer des Grundstücks in der H.-straße … sei, könne das Rathausumfeld inklusive des streitgegenständlichen Grundstücks durch Anlegen einer öffentlich zugänglichen Grünanlage einerseits bzw. einzelner Parkplätze andererseits im Hinblick auf das Ortsbild zusätzlich positiv verbessert werden. Auf die als Anlage beigefügten Ideen des Büro … wurde Bezug genommen. Zudem beschloss der Marktgemeinderat –
Information über die Einwendungen der Klägerin – am gleichen Tag, dass gegenüber der Beigeladenen der Vorkauf fristgerecht bis
GB aus. Zur Begründung wurde vorgetragen: Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB. Das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung B. liege im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets. Die Sanierungssatzung sei trotz der langen Dauer nicht außer Kraft getreten oder gegenstandslos geworden.
GB könnten Sanierungssatzungen, die vor dem
Verlegung des Feuerwehrhauses“, welches das verkaufte Grundstück umfasse. Der Marktgemeinderat habe
Erwerb der benachbarten Fl.-Nr. … der Gemarkung B. im Rahmen einer Klausurtagung am
Baumasse und Dachausbildung einen Maßstabsbruch des historischen Ortskerns bedeute, korrigiert werden. Der Eintritt in bestehende oder künftig geltende Miet- und Pachtverhältnisse stehe dem, selbst wenn keine Einigung mit den Mietern zustande komme, im Hinblick auf § 182 BauGB nicht entgegen. Das Grundstück sei derzeit nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut und genutzt, weshalb der Vorkauf auch nicht
GB ausgeschlossen sei. Der Ausübung des Vorkaufs stehe ferner die seitens der Käuferin abgegebene Abwendungserklärung nicht entgegen. Wesentliche Ziele der Sanierung, wie zum Beispiel die Reduzierung der Geschossigkeit, seien nicht Gegenstand der Abwendungserklärung. Die Präzisierung der Sanierungsziele sei auch nicht zu spät erfolgt, da bereits Vorschläge für das Grundstück bestanden hätten. Zudem habe das Anhörungsschreiben die geplanten Maßnahmen gerade auch mit dem Ziel benannt, der Klägerin die erforderlichen Informationen zur Verfügung zu stellen, die sie benötige, um eine zweckentsprechende Erklärung abgeben zu können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts liege im Ermessen des Beklagten. Dabei seien folgende Belange insbesondere zu berücksichtigen: Die Beigeladene verliere infolge der Vorkaufsrechtsausübung ihren privatautonom gewählten Vertragspartner. Die Bedingungen des Kaufs blieben jedoch unverändert. Die bestehenden, wenngleich unter Umständen erst künftig wirksam werdenden Mietverträge, würden vom Beklagten – wie sonst von der Klägerin – übernommen. Die Klägerin könne das Grundstück im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht selbst erwerben. Die im Rahmen der Anhörung seitens der Klägerin dargelegten Modernisierungs- und Nutzungsabsichten würden durch den Vorkauf zunichte gemacht. Auf das abstrakte Risiko eines kommunalen Vorkaufs sei die Klägerin jedoch bereits im Kaufvertrag hingewiesen, sodass sie mit dem Bestehen eines für sie
teiligen Vorkaufsrechts zumindest rechnen müsse. Für den Beklagten biete sich mit dem Erwerb des Grundstücks in städtebaulich herausgehobener Lage die Möglichkeit, wesentliche Inhalte des Sanierungsziels „Verbesserung des Rathausumfeldes
Verlegung des Feuerwehrhauses“ zeitnah und eigenständig umsetzen zu können. Die von der Klägerin im Rahmen der Abwendungserklärung dargelegten Vorstellungen für das Grundstück widersprächen offenkundig den beschlossenen Sanierungszielen. Der Vorkauf biete daher die vielleicht einmalige Chance, die Ziele der Sanierung einfach und zweckmäßig umsetzen zu können. In Abwägung mit dem betroffenen privaten Interessen und im Hinblick auf das Sanierungsverfahren sowie dessen Ziele für das Grundstück würden überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt und erreicht, weshalb die Ausübung des Vorkaufs pflichtgemäßem Ermessen entspreche. 11 Der an die Beigeladene gerichtete Bescheid wurde am
Ablauf der Frist für die Abwendungsbefugnis mitgeteilt worden. Im Übrigen liege das streitgegenständliche Grundstück nicht im Geltungsbereich der Sanierungssatzung. Gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB sei bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden solle, wobei diese 15 Jahre nicht überschreiten solle. Ein derartiger Beschluss finde sich nicht in den vorgelegten Behördenakten, auch nicht ein Verlängerungsbeschluss gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB. Die Satzung von 1989 sei daher
30 Jahren gegenstandslos geworden. Zudem lägen die in § 1 Satz 1 der Satzung genannten städtebaulichen Missstände nicht mehr vor. Das ergebe sich aus einer in der Behördenakte befindlichen Aufstellung zu den im Sanierungsgebiet umgesetzten Maßnahmen. Die Sanierungsbereiche seien in der vorbereitenden Untersuchung
GB offensichtlich enger gefasst als in der Satzung. In einem Plan der Planungsgruppe SHL seien Sanierungsbereiche nur im Bereich der S.-straße und der B.-gasse ausgewiesen. Dort liege das streitgegenständliche Grundstück aber nicht. Der Hinweis des Beklagten, das Sanierungsverfahren beziehe sich auf das gesamte Satzungsgebiet sei unrichtig und unsubstantiiert; gleiches gelte für die Behauptung, dass sich das Sanierungsziel aus den weiteren Zielbeschreibungen und Karten der vorbereitenden Untersuchung ergebe. Soweit das Sanierungsziel „Verbesserung des Rathausumfelds
Verlegung des Feuerwehrhauses“ verfolgt werde, gehe dies fehl. Schon in zeitlicher Hinsicht sei dieses Sanierungsziel obsolet, da das Feuerwehrhaus im Jahr 1987 eingeweiht worden sei.
mehr als 30 Jahren könne dieses Sanierungsziel nicht mehr aufgegriffen werden. Der Begriff „Rathausumfeld“ sei völlig unbestimmt, ebenso wie der Begriff „Verbesserung“. Unter Letzterem lasse sich sicherlich nicht der Abriss von Gebäuden subsumieren. Im Übrigen sei der Hinweis des Beklagten auf vorbereitende Untersuchungen zur Sanierung zu unbestimmt und werde mit Nichtwissen bestritten. Jedenfalls enthielten die vorbereitenden Untersuchungen keine detaillierten Maßgaben zur Erreichung dieses Ziels, was aber nötig wäre. An einer hinreichend konkreten Zielsetzung fehle es immer noch. Auf die Fortschreibung der Sanierungsziele in der Klausurtagung im Jahr 2018 komme es nicht an, da die Ergebnisse nicht veröffentlicht worden seien. Soweit der Beklagte mit Beschluss vom
trägliche Konkretisierung rechtmäßig wäre, würde diese durch die in der Abwendungserklärung genannten Maßnahmen erfüllt. Die Behauptung des Beklagten, die Kaufvertragsurkunde in beglaubigter Abschrift sei bei ihm am
vollzogen werden, warum das Notariat ein weiteres Schreiben vom
Westen eine weitere Engstelle auf. Eine bessere Sichtbeziehung könne auch nicht erreicht werden, da die R.-straße mehrfach geschwungen sei. Entgegen der Auffassung der Beklagtenseite sei der Tatbestand der Abwendungsbefugnis des § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB sehr wohl gegeben, da sich die Klägerin zu der Beseitigung der baulichen Missstände verpflichtet habe. Die Auffassung des Beklagten, dass § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB einen Grundtatbestand enthalte und Abs. 1 Satz 2 eine zusätzliche Abwendungsvoraussetzung beinhalte, stehe dem Wortlaut der Norm entgegen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ermessensfehlerhaft, weil der Beklagte zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die von der Klägerin im Rahmen ihrer Abwendungserklärung dargelegten Vorstellungen den beschlossenen Sanierungszielen widersprechen würden. Im Übrigen hätte der Beklagte berücksichtigen müssen, dass im Sinne der
haltigkeit der Erhalt von Bausubstanz vor Vernichtung von Bausubstanz gehe. 13 Die Klägerin beantragt, den Bescheid des Beklagten vom
GB bestanden. Die Fristbestimmung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB sei erst
dem Inkrafttreten der streitgegenständliche Satzung eingefügt worden. Für diese Fälle enthalte § 235 Abs. 4 BGB eine Übergangsregelung, wonach Sanierungssatzungen bis spätestens 31. Dezember 2021 aufzuheben seien, solange nicht eine andere Frist festgelegt worden sei. Eine
trägliche Fristsetzung sei aber erst ab dem
dem 31. Dezember 2021 aufgehoben werden müssen. Zwar handele es sich aufgrund des Zeitraums von nunmehr 30 Jahren um ein fortgeschrittenes Sanierungsverfahren, wie die vom Beklagten aufgelisteten umgesetzten Maßnahmen zeigten, seien jedoch bereits zahlreiche Maßnahmen im gesamten Umgriff der Satzung durchgeführt worden. Aus den umgesetzten Maßnahmen werde ersichtlich, dass sich das Sanierungsverfahren nicht nur auf die Sanierungsbereiche laut entsprechend betitelter Karte in den vorbereitenden Untersuchungen reduziere. Dies ergebe sich auch aus den weiteren Beschreibungen und Karten der vorbereitenden Untersuchungen, die sich ganz eindeutig nicht auf diese Bereiche beschränkten, sondern das gesamte Satzungsgebiet erfassten. Jedenfalls im maßgeblichen Umfeld des Vertragsgrundstücks seien die formulierten Ziele zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses noch nicht vollständig durchgeführt gewesen. Das Planungsziel „Ortsbild“ in den vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierungssatzung enthalte u.a. das Ziel der „Verbesserung des Rathausumfeldes
Verlegung des Feuerwehrhauses“. Detaillierte Maßgaben dazu seien in den vorbereitenden Untersuchungen nicht zu finden. Dies sei allerdings auch nicht erforderlich, da städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sich stets auf ein Gebiet bezögen, das mit städtebaulichen Missständen behaftet sei und das durch ein Bündel von Einzelmaßnahmen verbessert werden solle. Isolierte Einzelmaßnahmen seien in der Regel nicht Gegenstand von Sanierungsverfahren. Typisch für die Sanierung sei, dass sich die konkreten Sanierungsziele auf Basis der festgestellten Handlungsfelder erst im Laufe des Sanierungsverfahrens verdichteten und nicht schon von Anfang an im Detail feststünden. Bei der Ausgestaltung stehe der Gemeinde zudem ein erheblicher Gestaltungsspielraum zu, der eine Anpassung der Ziele ermögliche. Je länger allerdings die Maßnahme dauere, desto konkreter müssten die Ziele und Zwecke ausformuliert werden; sie seien fortschreibungspflichtig. Für das Ziel der Verbesserung des Rathausumfeldes habe diese Fortschreibung stattgefunden. Bereits vor der Klausurtagung im Jahr 2018 habe der Beklagte in Umsetzung des Sanierungsverfahrens mit Kaufvertrag vom 11. April 2018 das benachbarte Grundstück erworben, welches bis zur H.-straße (Hausnummer …) reiche. Für den Erwerb seien Fördermittel
dem Städtebauförderungsprogramm gewährt worden, wobei die Zustimmung zum Maßnahmenbeginn ausdrücklich Bezug nehme auf das Sanierungsgebiet. In der Klausurtagung 2018 seien zur inhaltlichen Ausgestaltung des Ziels konkrete Vorschläge des Architekturbüros vorgestellt worden. Aus der Präsentation ergebe sich, dass das streitgegenständliche Gebäude Gegenstand von konkreten Überlegungen im Hinblick auf einen Neubau mit nur zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss gewesen sei. Die Präsentation enthalte eine gezeichnete Visualisierung eines Neubaus unter Verzicht auf ein Geschoss. Im Vergleich dazu sei die Bestandsbebauung als Foto dargestellt. Am
teile der Klägerin und die Abwendungserklärung berücksichtigt worden. Das Vorkaufsrechts sei auch fristgerecht ausgeübt worden. Zwar gelte dies nicht im Hinblick auf den Zugang des Bescheids bei der Beigeladenen in der Schweiz, im Hinblick auf die Unsicherheit einer fristgerechten Auslandszustellung sei der Bescheid jedoch nicht nur unmittelbar der Verkäuferin bekannt gegeben worden, sondern eine Ausfertigung davon am 14. Oktober 2019 in den Briefkasten der Bewohnerin des Gebäudes, Frau …, eingelegt worden. Deren Vollmacht umfasse auch den Empfang von Bescheiden. Von einem Vorenthalten von Informationen könne entgegen der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin keine Rede sein. Die Klägerin habe in keinem ihrer zahlreichen Schreiben an den Beklagten um Mitteilung des Zugangsdatums des Kaufvertrags bei dem Beklagten gebeten. Den Kaufvertragsparteien sei im Anhörungsschreiben Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden, sie hätten konkret
fragen und gegebenenfalls auch eine Fristverlängerung beantragen können. Der Mietvertrag vom 30. Juli 2019 mit Frau … stehe dem Vorkaufsrecht nicht entgegen. Dieser sei vorbehaltlich der Zustimmung der oder des Erben
Herrn … geschlossen. Eine solche Zustimmung liege bis heute nicht vor. Im Übrigen werde auf § 182 BauGB verwiesen. 16 Die Beigeladene hat sich weder in der Sache geäußert noch einen Antrag gestellt. 17 Am
gewiesen. Im öffentlichen Recht gelte Art. 41 Abs. 2 BayVwVfG, weshalb eine Bekanntgabe erst am dritten Tag
Aufgabe der Post anzunehmen sei. Von einer eintägigen Postlaufzeit können im Übrigen nicht ausgegangen werden. Eine anderslautende Rechtsprechung setze voraus, dass Postsendungen innerhalb der Briefkastenentleerungszeiten aufgegeben worden seien. Soweit sich der Beklagte insoweit auf eine Erklärung eines Mitarbeiters berufe, ergebe sich daraus nicht, dass die Ladungsfrist eingehalten worden sei. Die Erklärung sei nicht
prüfbar, da der Ort des Briefkastens und die Briefkastenleerungszeit am 27. September 2019 nicht angegeben seien. Es könne auch nicht
allgemeiner Erfahrung von einer Zustellung am nächsten Tag
Posteinwurf ausgegangen werden. Dies gelte in besonderem Maße, da am Freitag eingeworfene Briefsendungen häufig erst am darauffolgenden Montag zugestellt würden. Der von der Rechtsprechung aufgestellt Erfahrungssatz sei durch die längeren Postlaufzeiten der Deutschen Post widerlegt. Im Übrigen habe der Beklagte die Frist für den Zugang der Beschlussvorlagen gemäß § 24 Abs. 2 Satz 3 der Geschäftsordnung des Marktgemeinderats nicht eingehalten. Auf die Soll-Bestimmung in § 24 Abs. 2 Satz 3 der Geschäftsordnung des Marktgemeinderats könne sich der Beklagte nicht berufen, da kein atypischer Fall vorliege. Dass die Beschlussvorlage in der Sitzung laut Protokoll wörtlich wiederholt worden sei, heile den Mangel der verspäteten Übermittlung nicht. Ferner sei durch die elektronische Übermittlung der Unterlagen das Schriftformerfordernis der Geschäftsordnung des Marktgemeinderats verletzt worden. Mangels fristgerechter und formgerechter Übermittlung der Beschlussvorlagen liege ein Ladungsfehler vor. Ein Rückgriff auf die von Beklagtenseite zitierte Rechtsprechung, wonach Verstöße gegen die Geschäftsordnung nicht zu einem Ladungsmangel führen würden, gehe fehl, da die Auffassung der Rechtsprechung im Hinblick auf den dort entschiedenen Sachverhalt zu sehen sei, wonach der Umfang eines Tagesordnungspunktes sich nicht unter Rückgriff auf die der Ladung beigefügten Sitzungsunterlagen habe bestimmen lassen. Mangels dortiger Beschlussfassung des Gemeinderats komme es auf die Klausurtagung nicht an. Schließlich fehle im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts eine konkrete Angabe des Verwendungszwecks. 20 Mit Schriftsätzen vom
gereichten Unterlagen erledigt haben. Jedenfalls ist weder substantiiert vorgetragen noch anderweitig ersichtlich, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts bestimmte, für das Urteil maßgebliche Akten der Beklagtenseite nicht vorgelegt wurden. 25 Die Klage erweist sich als zulässig. 26
GB ist zwar das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt (nur) gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Das bedeutet indes nicht, dass allein dem Verkäufer gegenüber eine Regelung getroffen wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat den Charakter eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Rechtssphäre beider Vertragsteile berührt.
GB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Beklagten und der Beigeladenen unter den Bedingungen zustande, die mit der Klägerin vereinbart worden sind. Für die Klägerin äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung des Verwaltungsakts darin, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks von der Beigeladenen nicht mehr erfüllt werden kann. Es liegt daher auf der Hand und entspricht allgemeiner Meinung, dass sich auch die Käuferseite gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts im Klageweg zur Wehr setzen kann (vgl. BVerwG, B.v. 25.5.1982 – 4 B 98.82; B.v. 15.02.2000 – 4 B 10.00 – jeweils juris; Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7.Aufl., § 28 Rn. 14). 27 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 stellt sich als rechtmäßig dar und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 28 Der Gemeinde steht beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu. Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten
Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Es darf gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
GB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Ausgeschlossen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Ferner kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks
den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist
GB hierzu verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinn des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist
GB zur Beseitigung verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB). 29 Hiervon ausgehend bestehen gegen die Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Bescheids keine Bedenken. 30 Zweifel an der formellen Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 bestehen nicht. Soweit die Klägerin die Grundsätze des fairen Verfahrens verletzt sieht, weil ihr der Beklagte das Ende der Frist für die Abwendungsbefugnis
GB nicht mitgeteilt habe, ist festzustellen, dass das Gesetz eine entsprechende Mitteilungspflicht nicht vorsieht und die Klägerin danach nicht gefragt hat. Im Übrigen hätte die Möglichkeit bestanden, durch ein Akteneinsichtsgesuch die Frist für die Abwendungsbefugnis zu ermitteln. Unabhängig davon erfolgte die Abwendungserklärung rechtzeitigt, weshalb ein Verfahrensfehler, sollte er gleichwohl unterstellt werden, ohne Relevanz wäre. 31 Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid des Beklagten vom
der Geschäftsordnung musste damit die Ladung zu der Sitzung am
der allgemeinen Erfahrung davon auszugehen, dass die Marktgemeinderatsmitglieder die Ladung einen Tag später am Samstag, den
2 festgelegten Sanierungsgebiets. Dass in dem Plan der vorbereitenden Untersuchung „Sanierungsbereiche“ nur Areale um die B.-gasse und S.-straße dargestellt sind, wo sich das streitgegenständliche Grundstück nicht befindet, ändert nichts am durch Satzung festgelegten Umgriff des Sanierungsgebiets und daran, dass auch außerhalb der im Plan „Sanierungsbereiche“ dargestellten Flächen Missstände bestehen. Dies folgt schon aus dem Plan „Mängel und Störquellen“ der vorbereitenden Untersuchung, der zum Beispiel im Bereich des Gebäudes auf Fl.-Nr. … der Gemarkung B. im Hinblick auf die westliche
barschaft auf einen „Maßstabsbruch, ortsunübliche Bauweise und Material, nicht befriedigende Ansichten“ hinweist wie z.B. auch aus dem Plan „Planungsziel Ortsbild“ der vorbereitenden Untersuchung, der eine Verbesserung des Rathausumfeldes
Verlegung des Feuerwehrhauses vorsieht. Zudem sind weitere Sanierungsbereiche in den vorbereitenden Untersuchungen angesprochen. 34 Mit dem notariellen Kaufvertrag über das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung B. vom 30. Juli 2019 entstand somit ein Vorkaufsfall in einem Sanierungsgebiet gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Gegen die Wirksamkeit des Kaufvertrags bestehen keine Bedenken. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrages
GB war aufgrund des Ausschlusses der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht in § 3 der Sanierungssatzung nicht nötig.
GB die Genehmigungspflicht
GB ausgeschlossen werden konnte. 35 Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Sanierungssatzung zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls nicht mehr anwendbar ist. 36 Der Einwand, es fehle von Anfang an gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB eine Fristsetzung, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, verfängt nicht, da diese Bestimmung erst mit dem BauGB 2007 eingeführt wurde und somit bei Satzungserlass am 5. Oktober 1989 nicht galt. 37 Die Satzung aus dem Jahr 1989 musste auch nicht vor dem Vorkaufsfall (30.7.2019) aufgehoben werden.
der Übergangsregel des § 235 Abs. 4 BauGB, die für vor dem
der Aufstellung des Beklagten einige Sanierungsmaßnahmen statt, gerade in jüngster Zeit vor dem Vorkaufsfall gab es eine Klausurtagung bzgl. der weiteren Sanierungsschritte. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich, dass der Beklagte zu einem gewissen Zeitpunkt vor dem Vorkaufsfall sein Sanierungsbestreben als abgeschlossen angesehen hat bzw. weitere Sanierungsmaßnahmen nicht mehr möglich waren, die die Annahme eines Obsoletwerdens der Sanierungssatzung rechtfertigen könnte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass manche Maßnahmen erst mit Grunderwerb möglich sind und dieser erst
langer Zeit möglich wird, weil es erst
langer Zeit zu einem Vorkaufsfall kommt. Die Aufstellung in der Behördenakte über die durchgeführten Maßnahmen lässt nicht den Schluss zu, dass damit sämtliche Missstände behoben sind. Jedenfalls lagen im streitgegenständlichen Bereich (Rathausumfeld) zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls und der Ausübung des Vorkaufsrechts noch städtebauliche Missstände vor (s.u.). Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Sanierungssatzung im Übrigen wurden weder geltend gemacht noch sind solche anderweitig
Aktenlage erkennbar. 39 Das Vorkaufsrecht wurde auch fristgerecht ausgeübt. Der Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Frist
GB, wonach das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten
Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden kann, beachtet. Da mit der Mitteilung des Kaufvertrages eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (vgl. OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – juris; VG München, U.v. 31.7.2013 – M 9 K 13.868 – juris). Die Frist
GB beginnt daher erst mit ordnungsgemäßer Mitteilung des Vertragsinhalts
GB. Dies geschah am 14. August 2019, als der Kaufvertrag dem Beklagten übermittelt wurde. Dass an diesem Tag der Kaufvertrag nicht vom Notar erhalten wurde, konnte die Klägerin nicht
vollziehbar in Abrede stellen. Soweit sie unter Berufung auf eine Mitarbeiterin im Notariat auf ein anderes Zuleitungsdatum abstellt, wird verkannt, dass es sich hierbei um die Übermittlung des Negativzeugnisses handelte, was, ebenso wie die Mitteilung über die Vertragsparteien und den Vertragsschluss, ohne Übersendung der Vertragsunterlagen nicht ausreicht, um die Frist in Gang zu setzen (vgl. BGH, B.v. 30.6.1994 – 3 ZR 109.93 – juris). Das Gericht hat auch keine Zweifel, dass der streitgegenständliche Bescheid am
GB ausgeschlossen, da das streitgegenständliche Grundstück nicht entsprechend den Sanierungszielen bebaut ist. Das Sanierungsziel besteht insbesondere darin, die Fehlentwicklung des Gebäudes auf Fl.-Nr. … der Gemarkung B.
Baumasse und Dachausbildung und damit den Maßstabsbruch mit dem historischen Ortskern, insbesondere im Hinblick auf die Geschossigkeit des Eckgebäudes, das um ein Geschoss höher ist als die
bargebäude, zu beseitigen. Soweit die Klägerin das vorhandene Gebäude im Hinblick auf die Geschossigkeit nicht als Missstand wertet, weil das Eckgebäude am anderen Ende der Straße ebenso wie das streitgegenständliche über mehr Geschosse verfügt als die
barschaft, verkennt sie, dass der Beklagte bei der Bestimmung und Bewertung der Sanierungsziele einen Beurteilungsspielraum hat. Im Übrigen ist auf Grundlage der in den Akten befindlichen Bilder jedenfalls
vollziehbar und plausibel, die höhere Geschossigkeit im Vergleich zum maßgeblichen nahen Umfeld als städtebaulich unerwünscht anzusehen. Darüber soll die Engstelle an der Ecke Haupt- und R.-straße, die durch das Hervorspringen des streitgegenständlichen Gebäudes bedingt ist, beseitigt werden. Aus dem Kartenmaterial in der Behördenakte lässt sich die Engstelle gut erkennen. Durch das Zurücksetzen des streitgegenständlichen Gebäudes kann diese „an prominenter Stelle“ beseitigt werden. Dass noch, wie der Klägerbevollmächtigte vorträgt, in anderen Lagen Engstellen vorhanden sind, ist insoweit irrelevant. 41 Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird auch durch das Wohl der Allgemeinheit
GB gerechtfertigt. Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris). Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris m.w.N.; BVerwG, B.v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 90, 2703; VG Würzburg, U.v. 23.7.2015 – W 5 K 14.1105 – juris). 42 In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. Den breiten Einsatzmöglichkeiten des Sanierungsrechts entspricht ein umfassend anwendbares Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt den Eigentumserwerb der Gemeinde insbesondere, wenn die Pläne und Maßnahmen der Erstvertragsparteien den Sanierungszielen zuwiderlaufen würden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 70). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2000 – 2 B 96.467 – juris). Damit besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung. Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris). Während an die Konkretisierung dieser Ziele bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden, werden diese Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U.v. 4.3.1999 – 4 C 8/98 – juris). Die erforderliche Konkretisierung kann sowohl in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar auch durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist eine hinreichende Konkretisierung erfolgt, können die Sanierungsziele auch
einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B.v. 15.3.1995 – 4 B 33/95 – juris). 43 Hiervon ausgehend hat das Gericht keine Zweifel, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit dient. 44 Als Verwendungszeck hat der Beklagte im Bescheid gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB angegeben, dass die Fehlentwicklung des Gebäudes
Baumasse und Dachausbildung und damit der Maßstabsbruch des historischen Ortskerns korrigiert werden solle durch Abriss des vorhandenen Gebäudes und Neubau eines um ein Geschoß reduzierten Gebäudes. Ferner wurde in der Bescheidsergänzung durch Schriftsatz vom 18. Januar 2023 noch explizit auf das Sanierungsziel „Engstellenbeseitigung“ Bezug genommen. Ob diese Bezugnahme, wie der Klägerbevollmächtigte meint, zu spät erfolgte, kann dahin gestellt bleiben. Denn zum einen wurde jedenfalls ein wirksames und konkretes Sanierungsziel, nämlich die Geschossreduzierung angegeben, zum anderen folgt aus der Anhörung vor Ausübung des Vorkaufsrechts, aus den Protokollen über die Gemeinderatssitzungen und dem angefochtenen Bescheid wegen des Verweises auf die dort erwähnten Maßnahmen bzw. Sanierungsziele, dass darunter auch die Beseitigung der Engstelle fällt. Damit liegt ein hinreichend konkretes Sanierungsziel betreffend das streitgegenständliche Grundstück vor. 45 Der Klägerbevollmächtigte kann nicht mit Erfolg geltend machen, die Konkretisierung des Sanierungsziels „Verbesserung des Rathausumfelds
Verlegung des Feuerwehrhauses“ in der nichtöffentlichen Sitzung des Marktgemeinderats am
der anderes gelten solle, betrifft nicht das allgemeine Vorkaufsrecht, sondern das besondere
GB. Im Übrigen kann daraus nicht abgeleitet werden, dass eine hinreichende Konkretisierung zum Zeitpunkt des Bescheidserlasses nicht zu berücksichtigen wäre, wenn – wie hier – zum Zeitpunkt des Vorkaufsfalls klar ist, dass das Grundstück im Sanierungsgebiet liegt und damit grds. dem Vorkaufsrecht der Gemeinde unterfällt. Auch aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt entgegen der Auffassung des Klägerbevollmächtigten nichts anderes. Aus diesem Grund konnte der Marktgemeinderatsbeschluss vom 7. Oktober 2019 zu Recht bei der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 9. Oktober 2019 zugrunde gelegt werden. 47 Das Vorkaufsrecht wurde nicht
GB abgewandt. Die Klägerin beruft sich insoweit auf § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wonach für den Fall, dass eine auf dem Grundstück befindliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 BauGB aufweist, der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden kann, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Beseitigung verpflichtet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Abwendungserklärung der Klägerin geeignet ist, die Missstände bzw. Mängel im Hinblick auf das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
GB zu beseitigen. Denn vorliegend stehen Sanierungsziele inmitten, die nicht die Modernisierung und Instandsetzung betreffen. Es geht nämlich insbesondere um die Reduzierung der Geschossigkeit des Gebäudes. Zwar gibt es auch insoweit die Möglichkeit einer Abwendungserklärung, nämlich in § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Laut dieser Bestimmung kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks
den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Eine Abwendungserklärung in diesem Sinn liegt aber nicht vor, da dies insbesondere voraussetzt, dass die Klägerin das Grundstück nur noch mit einem um ein Geschoss reduziertes Gebäude nutzt. Hierzu hat sie sich aber nicht verpflichtet – im Übrigen ebenso wenig wie zur Beseitigung der Engstelle. Die Klägerin kann sich nicht auf die Beseitigung der Missstände i.S.v. § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB berufen, wenn darüber hinaus auch noch Sanierungszwecke im Sinn von § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestehen und diese durch den Käufer nicht erfüllt werden. Denn dann ist die Ausübung des Vorkaufsrecht weiterhin gerechtfertigt im Sinne der Erreichung der Sanierungsziele. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht
vollziehbar, dass § 27 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB sperrt. Beide Sätze der Norm stehen kumulativ nebeneinander und betreffen verschiedenen Konstellationen, was, wenn wie hier, nicht nur Missstände bzgl. eines Gebäudes im Hinblick auf Modernisierung und Instandhaltung vorliegen, dazu führen kann, dass beide Bestimmungen nebeneinander Geltung beanspruchen (vgl. in diesem Sinne EZBK/Stock,
haltigkeit im Sinne des Erhalts von Bausubstanz vor deren Vernichtung als unberücksichtigt rügt, verkennt sie, dass gerade das Sanierungsziel im Hinblick auf die Geschossreduzierung und das Zurückversetzen des Gebäudes einen Abriss voraussetzt. Auf die Ermessensergänzung mit Schriftsatz vom
alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Es entsprach nicht der Billigkeit, die Kosten der Beigeladenen, die keinen eigenen Antrag zur Sache gestellt hat und deshalb kein Kostenrisiko eingegangen ist (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO), gemäß § 162 Abs. 3 VwGO für erstattungsfähig zu erklären. 51 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO. 52 Gründe für die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht im Sinne des § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO liegen nicht vor.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.