§ 23 III Satz 2 WEG erlaubt darüber hinaus die Fassung eines Absenkungsbeschlusses nur für einen einzelnen Gegenstand. Das schließt jedenfalls die Fassung eines Absenkungsbeschlusses, der nicht die Reglung eines konkreten Einzelfalls zum Inhalt hat, sondern die Beschlussfassung außerhalb der Versammlung mit einfacher Mehrheit über ein bestimmtes Thema, wie die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse gem. § 28 II Satz 1 WEG, zukünftig generell erlaubt, aus (vgl. Schultzky in Jennißen, 7. Aufl., Rn 151 zu § 23 WEG; Dötsch in Bärmann, 15. Aufl., Rn 229 zu § 23 WEG; Hogenschurz in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl.,
Als Ausnahmevorschrift ist § 23 III S. 2 WEG zudem restriktiv zu handhaben. Die Einflussnahme auf mehrheitliche Entscheidungsfindungen in der Eigentümerversammlung ist elementarer Bestandteil der mitgliedschaftlichen Rechte, weshalb für Beschlussfassungen in Textform außerhalb der Eigentümerversammlung der Grundsatz des Allstimmigkeitserfordernisses besteht. Die Zulassung einer Mehrheitsentscheidung in Textform ist den Wohnungseigentümern deshalb nur punktuell möglich. Einzelner Gegenstand ist der im Absenkungsbeschluss konkret vorzugebene Beschlussgegenstand (vgl. Bartholome in BeckOK zum WEG, 54. Edition, Stand: 02.10.2023, Rn 103 zu § 23 WEG; Dötsch in Bärmann, 15. Aufl., Rn 232 zu § 23 WEG; Hogenschurz in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl.,
14 2.2 Um festzustellen, über welchen Gegenstand vorliegend nach dem in der Eigentümerversammlung vom 26.08.2021 zu TOP 7a gefassten Absenkungsbeschluss ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden durfte, muss der Absenkungsbeschluss ausgelegt werden. Da der Absenkungsbeschluss gem. § 10 III Satz 2 WEG auch Sondernachfolger der Wohnungseigentümer und solche Wohnungseigentümer bindet, die in der Versammlung vom 26.08.2021 nicht anwesend oder vertreten waren, ist er – wie auch sonst Beschlüsse der Wohnungseigentümer – „aus sich heraus“ – objektiv und normativ – auszulegen. Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut des Beschlusses auszugehen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, Urteil vom 18.03.2016, Az: V ZR 75/15, juris Rn 20). 15 2.3 Nach dem Wortlaut des in der Eigentümerversammlung vom 26.08.2021 zu TOP 7a gefassten Absenkungsbeschlusses sollte außerhalb der Versammlung in einem Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit über ein zu erholendes Angebot der Firma ... für die im Beschluss aufgezählten Arbeiten an den Balkonen auf der Nord- und Ostseite Hauses 42, nämlich das Entfernen der Fliesen und des Fliesenklebers, das stellenweise Verputzen der Fassade an den Eckfliesen, das Entfernen des alten und Erneuern des Estrichs und das Abdichten und Beschichten der Balkone mit einer rissüberbrückenden Beschichtung, abgestimmt werden, wobei mit dem Haus 42 bei nächstliegendem Verständnis nur das zum gemeinschaftlichen Eigentum zählende Haus ... gemeint sein konnte. Der sodann mit Schreiben vom 26.10.2021 verkündete Umlaufbeschluss hat jedoch entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht nur die Beauftragung der Fa. ... mit den im Absenkungsbeschluss genannten Arbeiten und von hiermit zwangsläufig verbundenen Vor- und Nacharbeiten, wie die Anpassung der Gerüststellung 3-seitig um die Balkone, Verlängerung der Standzeit und das Abdecken und Schützen der umliegenden Bauteile, zum Gegenstand, sondern auch weitere Arbeiten, nämlich das Vorbereiten und Streichen der Balkonplatten in weiß von untern sowie das Reinigen der Kunststoffhalterungen und Handläufe sowie aller Fenster von außen und zwar nicht nur an der Nord- und Ostseite des Gebäudes, sondern auch an der Westseite. Hierbei handelt es sich offensichtlich um Arbeiten, die Gegenstand des unter TOP 7a im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.08.2021 erwähnten Nachtragsangebots der Fa. ... über 20.111,00 € brutto waren, über das ursprünglich ein Beschluss gefasst werden sollte und welches die Malerarbeiten an den Balkonen inkl. Gerüstbau, Reinigen der Geländer, kleine Schadstellensanierungen sowie Grundieren und Streichen der Untersichten und Stirnseiten der Bodenplatten zum Gegenstand hatte. Dass diese Arbeiten zumindest teilweise, nämlich das Streichen der Balkonplatten von unten sowie das Reinigen der Kunststoffhalterungen und Handläufe, ebenfalls Gegenstand des neu zu erholenden Angebots der Fa. ... sein sollten und auch hierüber außerhalb der Versammlung in einem Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit Beschluss gefasst werden sollte, lässt sich dem Wortlaut des Absenkungsbeschlusses und dem sonstigen Inhalt des Versammlungsprotokolls vom 26.08.2021 bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung allerdings nicht entnehmen. Zwar wäre es möglicherweise sinnvoll gewesen, ein neues Angebot zu erholen, welches sowohl die im Absenkungsbeschluss aufgeführten als auch die im Nachtragsangebot der Fa. ... über 20.111,00 € enthaltenen Arbeiten, über die unter TOP 7a der Eigentümerversammlung vom 26.08.2021 ursprünglich ein Beschluss gefasst werden sollte, beinhaltet und hierüber sodann einen Beschluss zu fassen. Da sich der Wortlaut des Absenkungsbeschluss aber auf die Erholung eines Angebotes zu den im Beschluss im einzelnen bezeichneten Leistungen beschränkt und keine Hinweise darauf enthält, dass das zu erholende Angebot, über welches im Anschluss ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden sollte, auch die im bereits vorliegenden Nachtragsangebot der Fa. ... über 20.111,00 € brutto enthaltenen Leistungen umfassen und dieses Angebot damit lediglich ergänzen sollte, steht einer Auslegung des Beschlusses in dieser Weise jedoch der klare Wortlaut des Absenkungsbeschlusses entgegen. Insbesondere lässt sich dem Absenkungsbeschluss nicht entnehmen, dass das zu erholende Angebot, über welches sodann ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden sollte, auch Arbeiten an den Balkonen auf der Westseite des Hauses wie das Reinigen der Kunststoffhalterungen und der Handläufe sowie aller Fenster und u. U. (diesbezüglich sind das Angebot der Fa. ... vom 30.08.2021 und der Umlaufbeschluss vom 26.10.2021 schon nicht ganz eindeutig) das Vorbereiten und Streichen der Balkonplatten weiß von unten beinhalten sollte. 16 2.4 Soweit die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen nicht durch den Absenkungsbeschluss gedeckt sind, hätten dem Beschluss gem. § 23 III Satz 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Das ist aber unstreitig nicht erfolgt. Ob die fehlende Allstimmigkeit gem. § 23 III Satz 1 WEG lediglich zur Anfechtbarkeit oder sogar zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses führt ist streitig (gegen Nichtigkeit: Dötsch in Bärmann, 15. Aufl., Rn 242, 248, 249 zu § 23 WEG; für Nichtigkeit: LG München I, Schlussurteil vom 18.7.2013, Az: 36 S 20429/12 WEG, ZWE 2014, 189 (zur alten Rechtslage); Schultzky in Jennißen, 7. Aufl., Rn 153, 161 zu § 23 WEG: Vorliegen eines Nichtbeschlusses). Die Frage kann im vorliegenden Fall allerdings dahingestellt bleiben, da der Beschluss angefochten und innerhalb der Frist des § 45 WEG auch gerügt wurde, dass der verkündete Umlaufbeschluss teilweise Instandsetzungsmaßnahmen beinhaltet, die nicht den im Absenkungsbeschluss bezeichneten Gegenstand betreffen, der Beschluss daher nicht mit einfacher Mehrheit gefasst werden konnte, sondern der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. 17 2.5 Nachdem somit ein Teil des Beschlusses nicht den im Absenkungsbeschluss bezeichneten Gegenstand betrifft und daher auf die von der Klägerin erhobene Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären ist, ist in analoger Anwendung des § 139 BGB der gefasste Umlaufbeschluss vom 26.10.2021 insgesamt für ungültig zu erklären. Denn es stand hier ein einheitliches Pauschalangebot der Fa. ... über sämtliche darin enthaltenen Leistungen zur Abstimmung, das nur insgesamt angenommen werden konnte. Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses scheidet danach aus. 18 2.6 Da der Beschluss bereits aus den vorgenannten Gründen für ungültig zu erklären war, muss nicht entschieden werden, ob auch die anderen von der Klägerin erhobenen Einwände eine Rechtswidrigkeit des Beschlusses begründen können. III. 19 1. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits in 1. und 2. Instanz beruht auf § 91 I ZPO. 20 2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. 21 3. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall. 22 4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde bereits durch im Termin vom 11.10.2023 verkündeten Beschluss auf 60.690,00 € festgesetzt.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.