OLG München, Hinweisbeschluss v. 15.11.2023 – 9 U 1803/23 Bau e - Bürgerservice Navigation Inhalt OLG München, Hinweisbeschluss v. 15.11.2023 – 9 U 1803/23 Bau e Download Drucken Titel: Abnahme Gemein
§ 116Rn.
2/3). 23 Hier kommt jedoch eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Erwerber durch die Unterzeichnung der Übergabeprotokolle nicht in Betracht. 24 a) Dass die Erwerber bei Unterzeichnung der Übergabeprotokolle bezüglich einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Erklärungsbewusstsein handelten, ist nicht bewiesen. 25 Dies ist zwischen den Parteien streitig, wovon das Erstgericht zutreffend ausgegangen ist. Dass die Klägerin hierzu nichts dargelegt habe (so der Streithelfer in seiner BB, S. 8, 9), ist unzutreffend. Vielmehr hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 18.01.2023, S. 11 (Bl. 183, Bd. I) genau hierzu vorgetragen. 26 Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorhandensein des Erklärungsbewusstseins der Erwerber ist die Beklagte, denn diese beruft sich auf das Vorliegen einer Abnahme (Grüneberg/Ellenberger, aaO,
§ 116Rn.
21). Entgegen der Ansicht des Streithelfers (Schriftsatz vom 11.09.2023, S. 4) handelt es sich nicht um eine rechtshindernde, sondern um eine rechtsbegründende Tatsache. Die Berufung alleine auf die Übergabeerklärungen genügt als Beweismittel hierfür nicht, denn mit welchem Bewusstsein die Erwerber handelten, ergibt sich alleine aus der Unterzeichnung eines Formulars nicht, schließlich sagt alleine die Vornahme einer Unterschrift nichts darüber aus, was der Unterzeichnende erklären wollte. 27 b) Zutreffend verweist aber insbesondere der Streithelfer darauf, dass es im Grundsatz nicht darauf ankommt, ob der Erklärende mit Erklärungsbewusstsein handelt. Trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGH, Urteil vom 2. November 1989 – IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171/178, Rn. 17 mwN; Grüneberg/Ellenberger, aaO,
§ 116Rn.
2/3, 17). 28 Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht gegeben. 29 aa) Denn der Empfänger darf einer Erklärung nicht einfach den für ihn günstigsten Sinn beilegen, sondern muss unter Berücksichtigung aller ihm bekannten Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit prüfen, was der Erklärende gemeint hat (vgl. BGH, Urteil vom
- Mai 2008 – IV ZR 238/06, juris Rn. 30; Grüneberg/Ellenberger, aaO, § 133 Rn. 9; MüKoBGB/Busche,
- Aufl. 2021, § 133 Rn. 14, 33/34). 30 Bei Vornahme einer solchen Prüfung ergibt sich aus den Übergabeprotokollen keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums. 31
(1)Gemäß den abgeschlossenen Kaufverträgen war eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den T. S. vorgesehen. Daher bestand kein Anlass für die Beklagte anzunehmen, dass die Erwerber einen anderen Weg zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einschlagen wollten, zumal die Beklagte die Abnahme durch den T. S. in die Wege leitete und die Erwerber zu einem Begehungstermin mit dem T. S. einlud. 32
(2)Aus dem Wortlaut der Übergabeprotokolle ergibt sich nicht ohne Weiteres, dass die darin enthaltene Abnahme auch das Gemeinschaftseigentum erfassen sollte. Vielmehr ist die Bedeutung des verwendeten Begriffs „Vertragsobjekt“ nicht aus sich selbst heraus verständlich, sondern nur in Zusammenschau mit § 2 der Kaufverträge (vgl. BB des Streithelfers, S. 8/9). Die Beklagte als Erklärungsempfängerin musste also davon ausgehen, dass die Erwerber die Bedeutung der von ihrer formulierten Erklärung gar nicht erkennen. 33
(3)Auch wenn im Rahmen des Ausfüllens der Protokolle Mängel des Gemeinschaftseigentums erfasst, worden sein sollten, so hatte die Beklagte demzufolge doch gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerber bei der Unterzeichnung nicht die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums erklären wollten. Die Beklagte durfte also nicht ohne Weiteres von einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausgehen. 34
- bb)Unabhängig hiervon scheitert eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch daran, dass die Beklagte selbst die Übergabeprotokolle nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden hat. 35 Das Erstgericht hat – auch für den Senat überzeugend – festgestellt (Ersturteil, S. 18), dass die Beklagte selbst nicht von einem Abnahmewillen oder einer Abnahmeerklärung der Unterzeichner der Übergabeprotokolle betreffend das Gemeinschaftseigentum ausging und dies durch Verweis auf die Anlage K16 begründet. Der Senat kann dem hinzufügen, dass sich auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 03.12.2010 (Anlage K12) ergibt, dass die Beklagte von der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den T. S. und damit nicht durch die Übergabeprotokolle der Erwerber ausgegangen war. Einwendungen hiergegen sind aus dem Berufungsvortrag der Beklagten oder des Streithelfers nicht ersichtlich. 36
- c)Der Senat setzt sich damit nicht in Widerspruch zu seinem Urteil vom 13.12.2011 – 9 U 2533/11 Bau, NJW 2012, 397 (vgl. hierzu BB des Streithelfers, S. 4/7). Denn diese Entscheidung betraf nicht die hier vorhandene Problematik der Abnahme sowohl von Sonder- als auch von Gemeinschaftseigentum und die sich hieraus ergebenden spezifischen Rechtsfragen. 5. Kein konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums 37 Auch eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist nicht erfolgt, wovon auch das Erstgericht ausgegangen ist (Ersturteil, S. 19). 38 Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Auftraggebers, erklärt werden. Konkludent handelt der Auftraggeber, wenn er dem Auftragnehmer gegenüber ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er dessen Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Auftraggebers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Auftragnehmer gegenüber eindeutig und schlüssig zum Ausdruck zu bringen. Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalles (BGH, Urteil vom 26. September 2013 – VII ZR 220/12, juris Rn. 18 mwN; Jurgeleit in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, aaO, Teil 3 Rn. 52). 39 Wenn die Abnahme vermeintlich wirksam erfolgt, dies jedoch nicht der Fall ist, liegt eine konkludente Abnahme im Regelfall nicht vor. Da der Erwerber aufgrund der Vertragsklauseln davon ausgeht, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, fehlt es – auch für den Bauträger erkennbar – an einem Bewusstsein, konkludent eine Abnahme zu erklären (OLG München, Beschluss vom 15. Dezember 2008 – 9 U 4149/08, juris Rn. 2: Urteil vom 24. April 2018 – 28 U 3042/17 Bau, juris Rn. 146; Jurgeleit in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, aaO, Teil 3 Rn. 58). 40 Nach diesen Maßstäben liegt hier eine konkludente Abnahme nicht vor. Aufgrund der im Jahr 2011 erfolgten (gegenüber der Beklagten unwirksamen) Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den T. S. bestand kein Anlass für die Beklagte, davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer gesondert eine nochmalige Abnahme erklären wollen. 6. Keine fiktive Abnahme des Gemeinschaftseigentums 41 Eine fiktive Abnahme liegt nicht vor. 42 Zur fiktiven Abnahme haben die Parteien in § 5 Ziff. 1 der Kaufverträge mit Bauverpflichtung (Anlage K1) vereinbart: „Kommt der Erwerber einer wiederholten Aufforderung zur Abnahme nicht nach, gilt das Vertragsobjekt, als abgenommen, wenn auf diese Rechtsfolge in der wiederholten Aufforderung hingewiesen wurde und das Vertragsobjekt nicht an so schwerwiegenden Mängeln leidet, dass die Gebrauchstauglichkeit fehlt.“ Diese Regelung wurde ausdrücklich auch für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vereinbart. 43 Aus dem Vortrag der Beklagten (vgl. etwa BB der Beklagten, S. 5) oder des Streithelfers ergibt sich jedoch weder, dass eine wiederholte Aufforderung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sei, noch dass die wiederholte Aufforderung einen Hinweis auf die Rechtsfolge enthalten habe. III. 44 Der Senat beabsichtigt, gemäß § 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG von Amts wegen den Streitwert des erstinstanzlichen Verfahrens auf bis zu 600.000,00 € herabzusetzen. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung verbleibt unverändert (vgl. BB der Beklagten, S. 9). 45 1. Die Klägerin hat erstinstanzlich Vorschuss in Höhe von insgesamt 560.803,50 € geltend gemacht. Durch die beiden Feststellungsanträge erhöht sich der Streitwert nicht mehr als um jeweils 10.000,00 € (vgl. Klage, S. 30), so dass es bei einem Gesamtstreitwert in der Gebührenstufe bis zu 600.000,00 € verbleibt. 46 Denn bei Geltendmachung mehrerer Ansprüche in einer Klage sind wirtschaftlich identische Ansprüche bei der Festsetzung des Gebührenstreitwerts nicht zu addieren (NK-GK/Norbert Schneider, 3. Aufl. 2021, GKG § 39 Rn. 14). Die Feststellungsklagen sind hier weitgehend mit der Vorschussklage wirtschaftlich identisch, da das Vorschussurteil selbst bereits die Feststellung dem Grunde nach enthält, dass der Unternehmer verpflichtet ist, die gesamten, den Vorschuss ggf. übersteigenden Beseitigungskosten für den betreffenden Mangel zu tragen. Lediglich für sonstige Mangelfolgeschäden, die sich nicht auf die Kosten für die Beseitigung der Mängel am Bauwerk beziehen, bleibt neben einer Vorschussklage die Feststellungsklage zwecks Verjährungshemmung erforderlich (Sacher in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, aaO, Teil 16 Rn. 5) . 47 Zwar beruft sich die Klägerin hier auch auf Mangelfolgeschäden (vgl. Schriftsatz vom 17.08.2023, S. 5, Bl. 39, Bd. II), der Vortrag bleibt jedoch derart vage, dass es nicht gerechtfertigt ist, den Streitwert weiter zu erhöhen als von der Klägerin in der Klage angenommen. 48 2. Demzufolge war es unter Berücksichtigung des anteiligen Obsiegens und Unterliegens gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO geboten, der beklagten Partei die gesamten erstinstanzlichen Kosten aufzuerlegen. IV. 49 Gemäß § 524 Abs. 4 ZPO verliert die Anschlussberufung ihre Wirkung, wenn die Hauptberufung durch Beschluss zurückgewiesen wird. Demzufolge besteht derzeit für den Senat kein Anlass, sich mit den Erfolgsaussichten der Anschlussberufung auseinanderzusetzen. V. 50 1. Bei dieser Sachlage wird schon aus Kostengründen empfohlen, die Berufung zurückzunehmen. Im Fall der Berufungsrücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren vorliegend von 4,0 auf 2,0 Gebühren (Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG). 51 2. Den Streitwert für das Berufungsverfahren beabsichtigt der Senat entsprechend dem Antrag der Beklagten und des Streithelfers und unter Berücksichtigung der Anschlussberufung in der Gebührenstufe bis zu 600.000,00 € festzusetzen. Auf die Ausführungen unter Ziff. III. wird verwiesen. 52 3. Zu diesen Hinweisen können die Parteien binnen der oben gesetzten Frist Stellung nehmen. Der Senat soll nach der gesetzlichen Regelung die Berufung unverzüglich durch Beschluss zurückweisen, wenn sich Änderungen nicht ergeben. 53 Es wird darauf hingewiesen, dass mit einer einmaligen Verlängerung der Frist zur Stellungnahme zu diesem Hinweisbeschluss nur bei Glaubhaftmachung triftiger Gründe – wozu im Allgemeinen nicht eine nur allgemein geltende Arbeitsüberlastung zählt – gerechnet werden kann (OLG Rostock OLGR 2004, 127 ff.).