VG Ansbach, Urteil v. 17.01.2024 – AN 3 K 21.1947 - Bürgerservice Navigation Inhalt VG Ansbach, Urteil v. 17.01.2024 – AN 3 K 21.1947 Download Drucken Titel: Gemeindliches Vorkaufsrecht – Rechtmäßigke

§ 25Rn.

22). Stellt das Gesetz keine anderslautenden Vorgaben – etwa wie bei Bauleitplänen durch Begründungserfordernisse oder spezielle Ermittlungsvorgaben nach § 2 Abs. 3 BauGB – auf, kann ein Ermessensfehler für den Normerlass nur aus dem Ergebnis der Ermessensbetätigung abgeleitet werden (BVerwG, U.v. 26.4.2006 – 6 C 19/05 – juris Rn. 16 = BVerwGE 125, 384). Die Grundsätze über die Ausübung von Ermessen bei Verwaltungsakten (Art. 40 BayVwVfG) sind auf das Normerlassermessen nicht übertragbar (BayVGH, U.v. 31.10.2023 – 5 N 22.2094 – juris Rn. 49). Werden keine weitergehenden gesetzlichen Anforderungen an den Erlass der Norm oder das Normerlassermessen gestellt, kommt eine Aufhebung nur dann in Betracht, wenn der Erlass der Norm schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist (BayVGH, a.a.O. juris Rn. 79 m.w.N.). 43 Hiernach ergeben sich keine Zweifel an einem rechtmäßig ausgeübten Normerlassermessen. Soweit sich die Klägerseite auf einen angeblichen Ermessensausfall beruft, liegt zum einen schon kein überprüfbarer Fehler im Ergebnis der Ermessenbetätigung vor, zum anderen ist dies auch inhaltlich falsch. Selbst ein vollständiger Abwägungsausfall betrifft nach der Rechtsprechung den sog. Abwägungsvorgang (BVerwG, U.v. 22.9.2010 – 4 CN 2/10 – juris Rn. 22 = BVerwGE 138, 12). Ein „Automatismus“ dahingehend, dass nur wegen des Ausfalls der Ermessensbetätigung ein maßgeblicher Fehler im Ergebnis der Ermessensbetätigung vorliegen muss, existiert – selbst bei komplexen Abwägungsentscheidungen – nicht (BVerwG, a.a.O; BayVGH, U.v. 27.9.2023 – 1 N 18.2026 – juris Rn. 25). 44 Im Übrigen hat sich der Beklagte ausweislich der gesetzlich zwar nicht vorgeschriebenen aber dennoch aufgestellten Satzungsbegründung durchaus mit Ermessensaspekten auseinandergesetzt. So hat sich der Beklagte in der Begründung zur Vorkaufssatzung mit Alternativen zum Satzungserlass auseinandergesetzt (Innenentwicklungspotentiale) und auch die Folgen des Erlasses abgewogen (etwa hinsichtlich des mangelnden Eingriffs in das Erbrecht durch die Satzung). 45 Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass das hier maßgebliche Ergebnis des Normerlassermessens in obigem Sinne unvertretbar oder gar unverhältnismäßig wäre, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Insbesondere im Hinblick darauf, dass schon die tatbestandlichen Anforderungen an den Erlass der Satzung (bewusst) gering sind, sind keine Anhaltspunkte für eine Unverhältnismäßigkeit gegeben. Dies gilt auch deswegen, weil durch die Aufstellung der Vorkaufssatzung regelmäßig noch keine Grundrechtseingriffe vorgenommen werden, sondern eine Ermessensentscheidung der Exekutive erst ermöglicht wird. Im Übrigen sind die Eingriffe gering, da dem Verkäufer regelmäßig kein finanzieller Schaden entsteht und Käufern kein Eigentum, sondern nur eine Erwerbschance an einem Grundstück genommen wird. 46 2.2 Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind erfüllt. 47 § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB verweist hinsichtlich der materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB und den dortigen Begriff des „Wohls der Allgemeinheit“. Auch wenn der Begriff des Wohls der Allgemeinheit letztlich die zentrale tatbestandliche Voraussetzung bei diversen Vorkaufsrechten darstellt, muss seine Auslegung stets in Bezug auf den jeweils in Anspruch genommenen Vorkaufsrechtstatbestand i.S.v. § 24 Abs. 1 und § 25 Abs. 1 BauGB erfolgen (BayVGH, B.v. 24.4.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris Rn. 17 m.w.N.). Das „Wohl der Allgemeinheit“ ist zwar ein unbestimmter Rechtsbegriff, der aber der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegt (BayVGH, U.v. 4.6.2014 – 2 B 12.1587 – juris Rn. 24 = NVwZ-RR 2014, 772). 48 Im Rahmen einer Vorkaufsrechtsausübung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig dann zu bejahen, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke in Betracht kommt oder schon konkret benötigt wird (BayVGH U.v. 4.6.2014 – 2 B 12.1587 – juris Rn. 24 = NVwZ-RR 2014, 772; E/Z/B/

§ 25Rn. 31). Im Hinblick darauf, dass jedoch ein konkreter Nutzungszweck – wie § 25 Abs. 2 Satz 2 Bau

GB deutlich macht – bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht vorliegen muss, reicht es für die Bejahung des Wohls der Allgemeinheit ebenso regelmäßig aus, dass die Umsetzung der in Erwägung gezogenen städtebaulichen Maßnahme durch den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück leichter erfolgen kann (OVG Münster, U.v. 27.1.2022 – 7 A 2644/20 – juris Rn. 60 m.w.N. = BauR 2022, 612). 49 Entsprechend obiger Grundsätze liegt auch hier das Wohl der Allgemeinheit vor. Im Hinblick darauf, dass der Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegt, kommt es auch nicht entscheidend darauf an, welche Aspekte im streitgegenständlichen Bescheid vorrangig unter dem Aspekt des „Wohls der Allgemeinheit“ subsumiert worden sind. Vielmehr ist die Ausübung hier vorliegend schon deswegen gerechtfertigt, weil sie die Realisierung der Ausweisung von Wohnbauflächen als städtebaulicher Maßnahme, an deren Ernsthaftigkeit keine Zweifel bestehen (s.o.), eindeutig fördert. Daneben ist aus dem Ergänzungsbescheid des Beklagten vom 15. November 2021 zusätzlich zu entnehmen, dass der Beklagte beabsichtigt, die auszuweisenden Wohnbauflächen vergünstigt zum Verkauf anzubieten, was ohne frühzeitigen Grundstückserwerb ebenfalls schwerer umzusetzen wäre (vgl. E/Z/B/

§ 25Rn.

33). 50 2.3 Die Ermessensausübung des Vorkaufsrechts in dem streitgegenständlichen Bescheid begegnet im Hinblick auf die nach § 114 Satz 1 VwGO begrenzte gerichtliche Kontrolle keinen Bedenken. 51 Die Ausübung des Vorkaufsrechts steht – bei Bejahung des Wohls der Allgemeinheit – nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde. Eine ermessensfehlerfreie Entscheidung nach Art. 40 BayVwVfG erfordert unter anderem das Ermitteln der Entscheidungsgesichtspunkte sowie eine Abwägung des „Für und Wider“ der betroffenen öffentlichen und privaten Belange (BayVGH, B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 13 = NVwZ-RR 2016, 491). Diese Anforderungen gelten auch für das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16). Zuständig für die Ausübung des Ermessens ist der Gemeinderat und nicht die Verwaltung (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16 m.w.N.). Eine eventuelle Heilung von Ermessensfehlern i.S.v. § 114 Satz 2 VwGO ist nur innerhalb der Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zulässig (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 17). 52 Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit streitgegenständlichem Bescheid vom

1. Oktober 2021 wird den obigen Anforderungen gerecht. Auch wenn nach obigen Maßstäben der Gemeinderat zuständiges Gemeindeorgan für die Ermessensausübung ist, ist hiermit nichts darüber ausgesagt, aus was sich die Ermessenserwägungen für das Gericht überprüfbar ergeben müssen. Der Gesetzgeber hat diese Frage durch Art. 39 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BayVwVfG dahingehend beantwortet, dass die Ermessenserwägungen Teil der Begründung und damit Teil des Bescheids sein müssen. Aus diesem Grund sind Zweifel angebracht, ob überhaupt auf die Niederschrift des Gemeinderats vom
2. Oktober 2021 abgestellt werden kann (BayVGH, B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 12 m.w.N. = NVwZ-RR 2016, 491). 53 Der streitgegenständliche Bescheid legt in seiner Begründung die wesentlichen Entscheidungselemente dar. Es werden sowohl die Interessen der Käufer am Kauf abgewogen sowie darauf hingewiesen, dass keine gleich effektiven aber milderen Mittel – insbesondere Innenentwicklungspotentiale – vorhanden sind. Das Interesse des Beklagten wurde auch deswegen als vorzugswürdig betrachtet, weil bei den Klägern kein finanzieller Schaden eintrete. Insofern sind alle Kernelemente der Ermessensausübung in der Entscheidung enthalten. Zwar behauptet die Klägerseite, ihre Belange seien nicht abgewogen worden, aber woraus sie dies schließt oder welche konkreten Belange sie in der Abwägung vermisst, bleibt unklar. Mag man im Einzelfall debattieren, ob etwa ein mit der Planung der Gemeinde „konform“ gehender und konkretisierter Bebauungswunsch des Käufers als „spezifiziertes Erwerbsinteresse“, vertiefte Auseinandersetzungen bei der Abwägung der Ausübung des Vorkaufsrechts erfordert (vgl. BayVGH, B.v. 13.9.2022 – 9 ZB 21.2817 – juris Rn. 10; U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16), gab der vorliegende Fall jedoch keinen Anlass dazu. Zwar haben sich die Kläger mit einer „Bauvoranfrage“ vom
3. Mai 2021 an den Beklagten gewandt, wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob diese „Bauvoranfrage“ hinreichend konkret gewesen ist. Letztlich aber blieb das Verhalten der Kläger widersprüchlich dadurch, dass sie sich mit Schreiben vom
4. Juli 2021 gegenüber den Gemeinderäten des Beklagten gegen die Ausweisung des Baugebietes wandten. Auf das Anhörungsschreiben des Beklagten vom
5. September 2021 reagierten die Kläger dann gar nicht mehr. Insofern gab es für den Beklagten auch nichts weiter in den Ermessenserwägungen abzuwägen als den regelmäßig und auch hier vorliegenden Aspekt eines (unspezifizierten) Erwerbsinteresses der Käufer, der „systembedingt“ immer bei Ausübung eines Vorkaufsrechts angesprochen ist. Eine pflichtgemäße Ermessensausübung erfordert vom Beklagten indes nicht, herum zu spekulieren, welche Intentionen die Kläger nunmehr hatten. 54 Selbst wenn man darüber hinaus auch auf die Ermessenserwägungen der Sitzungsniederschrift vom
6. Oktober 2021 abstellen wollte, ergeben sich keine Ermessenfehler. Auch wenn nach Meinung der Kammer primär auf die Ermessenserwägungen im Bescheid abzustellen ist (s.o.), so darf sich der Bescheid sicher nicht in Widerspruch zu den Erwägungen des für die Ermessenserwägungen zuständigen Gemeinderats setzen. Ein solcher Widerspruch ist indes auch nicht erkennbar. Vielmehr ist sich der Gemeinderat des Beklagten ausweislich der Sitzungsniederschrift auch der „Vorgeschichte“ mit den Klägern bewusst gewesen. Dass sich der Gemeinderat bewusst ist, dass mit Ausübung eines Vorkaufsrechts stets ein (unspezifiertes) Erwerbsinteresse des Käufers zunichtegemacht wird, darf vorausgesetzt werden und bedarf keiner Erwägung in der Niederschrift, da es sich um reine Förmelei handeln würde. Ebenso wurde auch eine Nichtausübung des Vorkaufsrechts von einzelnen Gemeinderatsmitgliedern angesprochen. Der Gemeinderat war sich somit seines Ermessens durchaus bewusst. Dass einzelne Gemeinderatsmitglieder ausführten, man solle das Vorkaufsrecht ausüben, um Grundstücksspekulation vorzubeugen, ist keine sachfremde Erwägung, da sich eine Gemeinde – wie oben gezeigt – auch für die vergünstigte Weitergabe von Bauland auf ein bestehendes „Wohl der Allgemeinheit“ berufen kann. In diesem Zusammenhang ist auch die im Sitzungsprotokoll enthaltene Aussage, dass das Baugebiet gar nicht mehr entwickelt werden kann, zu sehen. Die Aussage wurde ersichtlich im Zusammenhang mit einer fortschreitenden Grundstücksspekulation getroffen und betrifft nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts über das hiesige Grundstück alleine. 55 2.4 Schließlich verhielt sich der Beklagte auch nicht widersprüchlich im Hinblick auf die im Bescheid verneinte Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB. Eine Abwendungsbefugnis des Käufers existiert vielmehr im Rahmen eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 BauGB dann nicht, wenn zulässigerweise (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB) noch keine Zweckbindung des Grundstücks bei Ausübung des Vorkaufsrechts existierte (vgl. VG München, U.v. 12.11.2019 – M 1 K 17.2222 – juris Rn. 74). So liegt der Fall hier, da eine konkrete Nutzung noch gar nicht anvisiert wurde. 56 Nach alledem ist die Klage daher abzuweisen. 57
7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO. Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.