dem Maß der baulichen Nutzung, Einfügen
der überbaubaren Grundstücksfläche, Anspruch auf Befreiung (bejaht), Maßnahmen der energetischen Sanierung, Bauplanungsrecht, Eigenart der näheren Umgebung, energetische Sanierung, Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche Tenor I.Soweit die Hauptsache für erledigt erklärt wurde, wird das Verfahren eingestellt. II.Die Antworten zu Frage 1b) und 1d) des Vorbescheids vom 24.10.22 (PlanNr. *********) werden aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, die Fragen 1b) und 1d) des Vorbescheidsantrags vom 6.5.22 (PlanNr. **) positiv zu beantworten. III.Die Klägerin und die Beklagte haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen. IV.Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt einen positiven Vorbescheid für die energetische Sanierung und Erweiterung eines Mehrfamilienhauses hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche. 2 Das Vorhabengrundstück V. …straße 64, Fl.Nr. …260, Gem. …, ist gegenwärtig mit einem in Nord-Süd-Richtung ausgerichteten, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit zurückgesetztem Terrassengeschoss mit Flachdach (2.OG) bebaut. Es liegt im Quartier V. …straße, N. … Straße, D. …straße und F. …straße. Entlang der V. …straße und entlang der F. …straße ist für dieses Quartier eine straßenseitige Baulinie festgesetzt. Vgl. zur Lage des Vorhabengrundstücks und der umgebenden Bebauung anliegenden Lageplan im Maßstab 1 : 1.000, der eine Darstellung des Vorhabens enthält (eventuell nicht mehr maßstabsgetreu): 3 Am 6. Mai 2022 (Eingangsdatum) beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheids (Fragen 1
dem Maß der baulichen Nutzung nicht mehr die maßgebliche Umgebungsbebauung ein. Es übersteige das im Geviert prägende Nutzungsmaß. Weiterhin übersteige es die maßgebliche rückwärtige Bebauungstiefe. Diese werde durch den Baukörper V. …straße 66/66a geprägt. Die Überschreitung würde zu einer städtebaulich unerwünschten Verdichtung innerhalb des Gevierts und einem Verlust von Grünflächen führen. Die energetische Sanierung könne nicht beurteilt werden, da die Pläne hier keine Informationen enthielten. 9 Mit Schriftsatz vom 14. November 2022, bei Gericht ein gegangen am selben Tag, erhob der Bevollmächtigte der Klägerin für diese Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München zunächst mit dem Ziel, den Vorbescheid vom 24. Oktober 2022 hinsichtlich der Fragen 1b) und
verdichtung beitragen und städtebauliche Spannungen auslösen. Das Gebäude F. …straße 27 komme nicht als Bezugsfall in Betracht, da auf das jeweilige Geviert abzustellen sei und dieses Gebäude dem Baugrundstück nicht gegenüber liege. Auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche füge sich das Vorhaben nicht ein. Die Bebauungstiefe sei entlang derselben Erschließungsstraße zu beurteilen und werde durch das
bargebäude V. …straße 66/66a vorgegeben. Die Bebauungstiefe der zur F. …straße hin orientierten Gebäude sei hingegen nicht maßgeblich. 16 Das Gericht hat am 18. März 2024 Beweis durch Augenschein erhoben und eine mündliche Verhandlung durchgeführt, in der die Beteiligten den Rechtsstreit hinsichtlich der Vorbescheidsfragen 2a) und
PlanNr. …, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Dem abgefragten Vorhaben stehen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind, Art. 71 Satz 1 und 4 BayBO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO, Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO, Art. 59 Satz 1 Nr. 1 a) BayBO i.V.m. §§ 29 bis 38 BauGB. Das Vorhaben wahrt hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung den durch die Eigenart der näheren Umgebung bestimmten Rahmen im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. In Bezug auf das geringfügige Abrücken des Baukörpers von der straßenseitigen Baulinie entlang der F. …straße besteht ein Anspruch auf Befreiung, § 31 Abs. 2 BauGB iVm § 30 Abs. 3 BauGB. Im Übrigen fügt sich das Vorhaben auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Der Vorbescheid vom 24. Oktober 2022 war daher insoweit aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den begehrten Vorbescheid in diesen Fragen positiv zu beantworten. 20 1.
BO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO ist der begehrte Vorbescheid zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben, soweit seine Zulässigkeit mit dem Vorbescheid abgefragt wird, keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind. Der Umfang der Bindungswirkung des Vorbescheids richtet sich dabei
den gestellten Fragen und den zugrundeliegenden Plänen (BayVGH, B.v. 29.4.2019 – 9 ZB 15.2606 – juris Rn. 6 m.w.N.) sowie der Planungsdichte (VG München, U.v. 30.1.2023 – M 8 K 20.2603 – juris Rn 43). 21
GB, da es im insoweit nicht überplanten Innenbereich verwirklicht werden soll.
GB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es sich
diesem Kriterium in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. 22 2.1. Ein Vorhaben fügt sich im Allgemeinen ein, wenn es sich innerhalb des Rahmens hält, der durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gezogen wird. Ein den Rahmen überschreitendes Vorhaben ist ausnahmsweise zulässig, wenn es keine „städtebaulichen Spannungen“ hervorruft. Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirken (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369/386 f.; U. v. 3.4.1981 – 4 C 61.78 – BVerwGE 62, 151). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind
der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BVerwG, B.v. 28.8.2003 – 4 B 74.03 – juris Rn. 2; BayVGH, B.v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 – juris Rn. 21). Die maßgebliche nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BVerwG, B.v. 6.11.1997 – 4 B 172.97 – juris Rn. 5; B.v. 13.5.2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7; BayVGH, B.v. 14.2.2018 – 1 CS 17.2496 – juris Rn. 13). Bei den Kriterien Nutzungsmaß und überbaubare Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart (vgl. BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7; BayVGH, B.v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 – juris Rn. 21 m.w.N.). In der Regel gilt bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (vgl. BayVGH, U.v. 24.7.2014 – 2 B 14.1099 – juris Rn. 20; B.v. 14.2.2018 – 1 CS 17.2496 – juris Rn. 16 f.). 23 2.
dem Maß der baulichen Nutzung ausreicht. 24 2.3. Ein Vorhaben fügt sich
dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es in der näheren Umgebung Referenzobjekte gibt, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch
dem Verhältnis zur Freifläche, vergleichbar sind (vgl. BVerwG, U.v. 8.12.2016 – 4 C 7.15 – juris Leitsatz 2, Rn. 20; BayVGH, B.v. 14.2.2018 – 1 CS 17.2496 – juris Rn. 13). Die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung sind in ihren Maßen zueinander in Beziehung zu setzen (vgl. BVerwG, U.v. 23.3.1994 – 4 C 18.92 – juris Rn. 7; U.v. 8.12.2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 20), wobei der aus der vorhandenen Bebauung zu entnehmende Maßstab notwendig grob und ungenau ist (vgl. BVerwG, U.v. 23.3.1994 – 4 C 18.92 – juris Rn. 7). 25 Das Vorhaben wahrt bei einer Grundfläche von ca. 275 m² und einer vorgesehenen Geschossigkeit von E+I mit zurückgesetztem dritten Terrassengeschoss mit Flachdach den Rahmen der maßgeblichen Umgebung wechselseitiger Prägung und lässt es insoweit auch (angesichts der verbleibenden Abstände zwischen den Gebäuden) nicht an der gebotenen Rücksichtnahme gegenüber der sonstigen vorhandenen Bebauung fehlen. 26 Es findet ein Vorbild im Anwesen F. …straße 27, welches laut den vorliegenden Behördenakten und dem Vorbringen der Beteiligten sowie
eigenen Berechnungen des Gerichts (BayernAtlas) über eine Grundfläche von ca. 380 m² verfügt sowie über eine Geschossigkeit von E + II mit Flachdach. Dieses Anwesen kann – entgegen der Auffassung der Beklagten – hier als Vorbild dienen, obschon es – wie die Beklagte ausführt – dem Vorhaben nicht direkt gegenüberliegt. Für das Vorhandensein einer städtebaulichen Beziehung bzw. einer wechselseitigen Prägung ist regelmäßig ausreichend, wenn das Referenzobjekt innerhalb der näheren Umgebung, welche
den Kriterien des § 34 Abs. 1 BauGB zu ziehen ist, liegt. Soweit die maßgebliche Umgebung auch die gegenüberliegende Straßenseite mitumfasst, ist insoweit kein direktes Gegenüberliegen erforderlich, vielmehr ist es ausreichend, dass sich das Referenzobjekt – wie hier – innerhalb der maßgeblichen Umgebung befindet. 27 Selbst wenn man dem nicht folgen wollte, befindet sich in direkter
barschaft zum Vorhabengrundstück innerhalb des Gevierts ein weiteres Referenzobjekt, nämlich das Anwesen N. … Straße 87/89. Dieser Gebäudekomplex verfügt laut Berechnungen des Gerichts über ca. 290 m² Grundfläche. Bei Einnahme des Augenscheins konnte überdies festgestellt werden, dass die im amtlichen Lageplan angegebene Geschossigkeit (zwei Geschosse) die Realität nicht abbildet. Das Gebäude verfügt neben einem Hochparterre mit Wohnraumfenstern Richtung Westen über ein Erdgeschoss, ein erstes Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss mit einem Gaubenband mit zahlreichen Gauben, sodass es dreigeschossig in Erscheinung tritt und vom Gebäudevolumen her massiver wirkt als das Vorhaben. 28 Bei offener Bebauung ist auch das Verhältnis zur Freifläche ein relevantes Einfügungskriterium. Insoweit ist die gesamte nähere Umgebung und nicht nur die Referenzobjekte zugrunde zu legen, da dieser Maßbestimmungsfaktor die Steuerung der Bebauungsdichte bezweckt. Da es im unbeplanten Innenbereich auf die Grundstücksgrenze nicht ankommt, kommt den Gebäudeabständen, die in der Regel optisch als erstes und am einfachsten wahrgenommen werden, bei der Betrachtung des Verhältnisses von bebauter zu Freifläche eine besondere Bedeutung zu (vgl. ausführlich: VG München, U.v. 9.11.2020 – M 8 K 20.2917 – BeckRS 2020, 33779, Rn. 43 ff.). Das Vorhaben vermag sich auch insoweit ohne Weiteres einzufügen, es trägt insbesondere keine gebietsuntypische Dichte in die maßgebliche Umgebung, welche von aufgelockerter Bebauung geprägt ist, hinein und verursacht auch insoweit keine städtebaulichen Spannungen. Es verbleiben
Süden Gebäudeabstände von ca. 10 m und
Osten von ca. 8 m. Letztere sind bereits durch die Bestandsbebauung vorgegeben und der maßgeblichen Umgebung immanent, im Übrigen beträgt auch der Abstand zwischen den Anwesen N. … Straße 87/89 und 77-85 ca. 10 m. Überdies verfügt das Vorhabengrundstück auch weiterhin über eine relativ großzügige, ihm optisch zurechenbare begrünte Freifläche (Gartenanteil) im Westen. 29
GB und im Übrigen, d.h., soweit keine bauleitplanerischen Festsetzungen vorhanden sind,
GB. 30 3.
GB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung
barlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. So liegt der Fall hier. 33 Das geringfügige Abrücken von der Baulinie berührt die Grundzüge der Planung – im wesentlichen Freihaltung eines straßenseitig nicht bebauten Bereiches bzw. eines Vorgartens – nicht, die Bebauung entspricht weiterhin dem Planungskonzept. Die Abweichung ist zudem zweifelsohne städtebaulich vertretbar, zumal sie darauf zurückzuführen ist, dass die Baulinie der schräg verlaufenden F. …straße folgt und eine Einhaltung derselben bei einem Baukörper mit 90°- Winkel zur V. …straße – dort wird die Baulinie eingehalten – nicht möglich ist. Folgerichtig wurde bereits in der Baugenehmigung vom 14. Mai 1968 (PlanNr. 893/68) eine Befreiung für die Bestandsbebauung hinsichtlich der schräg verlaufenden Baulinie (dort „Baugrenze“) erteilt. Die Erteilung einer Befreiung steht zwar grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen der Baugenehmigungsbehörde, allerdings ist vorliegend angesichts der besonderen Umstände des Einzelfalls unter städtebaulichen Gesichtspunkten kein behördlicher Ermessensspielraum ersichtlich, zumal keine gegenläufigen öffentlichen oder
barlichen Belange erkennbar sind. 34 Da vorliegend bereits die Befreiungsvoraussetzungen
GB gegeben sind, kommt es nicht mehr darauf an, ob auch eine Befreiung
GB i.V.m. § 1 der Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau) i.d.F.v. 6.9.2022 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert am
GB in die Eigenart der maßgeblichen Umgebung ein. 36 3.2.1. Auch für das Einfügen in Bezug auf dieses Kriterium ist
GB die nähere Umgebung wechselseitiger Prägung und deren Eigenart gesondert zu bestimmen. Insoweit gilt das oben Gesagte. Entscheidend ist auch hier, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung im Einzelfall reichen (vgl. OVG Münster, U.v. 1.3.2017 – 2 A 46/16 – juris Rn. 35 m.w.N). Bei der überbaubaren Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Art der baulichen Nutzung, weil die Prägung, die von der für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksfläche maßgeblichen Stellung der Gebäude auf den Grundstücken ausgeht, im Allgemeinen deutlich weniger weit reicht, als die Wirkungen der Art der baulichen Nutzung. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass nur wenige, unter Umständen sogar nur zwei Grundstücke den maßgeblichen Rahmen bilden (BayVGH, B.v. 19.12.2006 – 1 ZB 05.1371 – juris Rn. 20; U.v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 20). 37 Mit dem in § 34 Abs. 1 BauGB verwendeten Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint. Es geht also um den Standort i.S.d. § 23 BauNVO (BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38/13 – juris Rn. 8; B.v. 12.8.2019 – 4 B 1/19 – juris; B.v. 22.9.2016 – 4 B 23.16 – juris). Zur näheren Konkretisierung kann auf die Begriffsbestimmungen in § 23 BauNVO zur „überbaubaren Grundstücksfläche“, die wiederum gemäß § 23 Abs. 4 BauNVO auch durch Festsetzung der Bautiefe bestimmt werden kann, zurückgegriffen werden. Dieses Tiefenmaß, das die rückwärtige Bebauung in der gleichen Weise begrenzt wie eine festgesetzte hintere Baugrenze, ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO grundsätzlich durch eine von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu messende Maßzahl zu bestimmen (BVerwG, B.v. 16.6.2009 – 4 B 50.08 – ZfBR 2009, 693).
der neueren Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs ist die Konsequenz daher, dass die Reichweite der näheren Umgebung auf diejenigen Grundstücke beschränkt ist, die durch die gleiche Erschließungsstraße erschlossen sind und in der Regel auch auf der gleichen Straßenseite liegen (BayVGH, B.v. 10.2.2022 – 2 ZB 21.1560 – juris Rn. 6; vgl. aber zur ggf. vorliegenden „Verzahnung“: VG München, U.v. 26.10.2015 – M 8 K 14.3339 – juris Rn. 43). Diese Annahmen für den „Regel- bzw. Einzelfall“ bezeichnen allerdings jeweils nur einen gedanklichen Ausgangspunkt, der jedenfalls von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall nicht entbindet (vgl. hierzu grundsätzlich: BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38/13 – NVwZ 2014, 1246; OVG MV, U.v. 20.3.2019 – 3 LB 284/15 – juris Rn. 24). 38 3.2.
barbebauung gewahrten Gebäudeabstände (siehe oben) kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme auszumachen. 46
BO i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO, Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO iVm § 5 Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) sind bei einem Vorbescheid diejenigen Bauvorlagen vorzulegen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind. Der Vorbescheidsantrag muss überdies hinreichend bestimmt sein (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG) und ein konkreter Vorhabensbezug bestehen (vgl. BayVGH, U.v. 5.7.2017 – 2 B 17.824 – juris Rn. 51; U.v. 14.2.2008 – 15 B 06.3463 – ZfBR 2008, 391; B.v. 26.2.2008 – 14 ZB 07.149 – BeckRS 2008, 27603). An die Bestimmtheit der Bauvoranfrage und die eingereichten Bauvorlagen dürfen jedoch keine überzogenen Anforderungen gestellt werden (vgl. Decker in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Werkstand: 152. EL Oktober 2023, Art. 71 Rn. 36), zumal sich der Umfang der Bindungswirkung
der Planungsdichte richtet (VG München, U.v. 30.1.2023 – M 8 K 20.2603 – juris Rn 43). 49 Bei Berücksichtigung des Planungsstadiums enthalten die Vorbescheidsunterlagen alle erforderlichen Angaben, um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der energetischen Sanierung bzw. deren Auswirkung auf den Hauptbaukörper beurteilen zu können. Insbesondere im PlanNr. V … – „Grundriss Erdgeschoss“ ist die umlaufend aufgebrachte Dämmung mit einer Breite von ca. 0,3 m ohne weiteres erkennbar. 50 4.2. Das Aufbringen der vorgesehenen energetischen Sanierung (Dämmung) hat aufgrund ihrer Geringfügigkeit im Verhältnis zum Gesamtbaukörper keine wesentliche Auswirkung auf das städtebauliche Erscheinungsbild des Gebäudes, welche hinsichtlich der Vorbescheidsfragen 1b) und d) eine andere Beurteilung erforderlich machen würden. 51 In Bezug auf die Überschreitung der straßenseitigen Baulinie entlang der V. …straße gilt überdies § 248 Satz 1 BauGB. Danach sind in Gebieten mit Bebauungsplänen bei Maßnahmen an bestehenden Gebäuden zum Zwecke der Energieeinsparung u.a. geringfügige Abweichungen von der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, soweit dies – wie hier – mit
barlichen Interessen und baukulturellen Belangen vereinbar ist. Die entsprechenden bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitstatbestände werden durch diese Vorschrift erweitert, ohne dass es dafür einer Ausnahme oder Befreiung bedürfte (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Auflage 2022, § 248 Rn. 1). III. 52 Die Kostenentscheidung folgt, soweit das Verfahren streitig entschieden wurde, aus § 154 Abs. 1 VwGO. 53 Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, entscheidet das Gericht
billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes über die Kosten, § 161 Abs. 2 VwGO. Es entspricht billigem Ermessen, die Kosten des für erledigt erklärten Teils der Klägerin aufzuerlegen, da sie insoweit voraussichtlich im Rechtsstreit unterlegen wäre. 54 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergeht gemäß § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 ff. ZPO.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.