- Bürgerservice Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 18.12.2024 – 1295 C 22916/23
Download Drucken Titel: Genehmigung des Anbaus von Balkonen und Dachfenstern Normenkette:
1 Leitsätze:
nicht gefasst werden dürfen. Es sei nicht sichergestellt, dass die Statik des Anwesens aufrechterhalten werde. Die Entwässerung sei nicht ausreichend geklärt. Nachdem kein Fall des § 2 Nr. 7 der Teilungserklärung vorliege, sei die beschlossenen Gestattung rein an den gesetzlichen Vorgaben zu messen. Die Unterteilung der Wohnung Nr. … sei faktisch quasi ausgeschlossen, deshalb habe die Klägerin zu 1) auch nicht mit der Anbringung von Balkonen an dieser Einheit rechnen müssen. 11 Der Kläger zu 2) gibt an, dass dem Protokoll keine „Ausführungsdetails“ beigefügt seien. 12 Der Kläger zu 2) führt aus, dass die Beschlüsse unbestimmt seien. Der Verweis auf „beiliegende Ausführungsdetails“ sei ungenügend. Keines der von den Eigentümern der Wohnung … vorgelegten Dokumente sei so bezeichnet, dem übersandten Protokoll seien auch keine Unterlagen beigefügt gewesen. Auch aus der Zusammenschau mit den Unterlagen ergebe sich kein klar geregelter Beschlussinhalt. Es sei daher nicht klar geregelt, in welcher Art und Weise und mit welchen Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum die baulichen Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gestattet wurde. Ebenso sei unklar, welchen Sondereigentümern die Veränderung gestattet worden sei. Der Beschluss verstoße gegen § 20 Abs. 3
, da der Kläger in einem Maße in seinen Rechten verletzt sei, das bei einem geordneten Zusammenleben nicht unvermeidlich sei. Die Fenster der vom Kläger zu 2) als Wohn- bzw. Schlafzimmer genutzten Räume befinde sich unmittelbar über den geplanten Balkonen;
en der damit zwangsläufig einhergehenden Geräuscheinwirkungen sei ein nicht nur ganz unerheblicher, bagatellartiger Nachteil gegeben. Bei Installation der zwei Dachfenster anstelle der kleineren Dachgaube sei zu befürchten, dass die Abluft der darunter befindlichen Küche direkt in den darüber liegenden Wohn- und Schlafbereich der klägerischen Wohnung aufsteigen bzw. durch die vermehrte Nutzung der Fenster zur Lüftung eine nicht unerhebliche Geräuschbeeinträchtigung des Klägers zu 2) eintrete. Durch die Zusammenlegung mit der Wohnung Nr. … handele es sich bei den Räumen im oberen Dachgeschoß auch um Wohnräume. Die in der Teilungserklärung enthaltene Gestattung, Balkone anzubauen, stehe in klarem Zusammenhang mit den davor im Text aufgeführten Maßnahmen. Eine solche liege hier nicht vor, so dass sich kein Anspruch auf Gestattung aus der Teilungserklärung ergebe. Im Übrigen habe der Voreigentümer das Recht zur Umgestaltung für die Wohnung Nr. … bereits ausgeübt. Der Umfang der vorgesehenen Maßnahme stelle sich als grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar und benachteilige auf Grund der Geräusch- und Geruchsbelästigungen im Übrigen auch den Kläger gegenüber den restlichen Wohnungseigentümern unbillig nach § 20 Abs. 4
. 13 Die Klägerin zu 1) und der Kläger zu 2) beantragen jeweils: Die in der Eigentümerversammlung vom 13.11.2023 unter TOP 6 gefassten Beschlüsse: „Antrag 1: Den Eigentümern der Sondereigentumseinheit Nr. … wird der Anbau eines Balkons an der hofseitigen Fassade (Westseite) gestattet (bei Draufsicht auf die Fassade links vom Liftschacht
sei, nachdem positive Mehrheitsbeschlüsse vorlägen. Nachdem der Einbau von Dachflächenfenstern und der Anbau von Balkonen in der Teilungserklärung bereits angelegt sei, sei ein solcher auch nicht als grundlegende Umgestaltung zu werten oder führe bei einzelnen Eigentümern zu einer unbilligen Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4
. Es mache dabei keinen Unterschied, dass vorliegend keine Unterteilung der Wohnung Nr. … erfolge. Nachdem sie bei Unterteilung der Wohnung bereits ohne Beschluss direkt aus der Teilungserklärung zur Durchführung der nun gestatteten Maßnahmen berechtigt wären, müsse ihnen dies auch ohne Unterteilung durch Beschluss gestattet werden können. Eine grundlegende Umgestaltung liege nicht vor. Eine solche sei nur im Ausnahmefall gegeben, wenn tiefgreifende Veränderungen oder ganz strukturelle Gebäudeeingriffe vorgenommen würden, was hier nicht der Fall sei. Eine unbillige Benachteiligung der Kläger im Sinne des § 20 Abs. 4
liege ebenfalls nicht vor. Eine solche sei nur gegeben, wenn einem Wohnungseigentümer im Vergleich zu den anderen ein Sonderopfer abverlangt würde, welches schlechterdings nicht zugemutet werden könne. Hierfür genüge es nach der Rechtsprechung des BGH nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen könne. Nachdem die Wohnung der Klägerin zu 1) auf der Westseite liege, komme es
en der schräg stehenden Sonne zu keiner Verschattung. Im Übrigen sei die Klägerin zu 1) nicht unbillig benachteiligt, weil die Wohnungen im EG, im
, 23 Nr. 2 c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig. II. 19 Die angefochtenen Beschlüsse sind weder nichtig noch entsprechen sie aus innerhalb der jeweiligen Anfechtungsfrist gerügten Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. 20
88 ff. m.w.N.). 22
gedeckt sein sollten, insbesondere, nachdem im Beschluss ausdrücklich die Ausführung durch eine Fachfirma vorgegeben ist. Gleiches gilt für die Prüfung der Statik. 27 3. Die angefochtenen Beschlüsse verstoßen nicht gegen § 20 Abs. 4
. Es liegt weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vor, noch ist einer der beiden Kläger unbillig benachteiligt. 28 a) Beurteilungsmaßstab für die angefochtenen, die bauliche Veränderung gestattenden Beschlüsse ist allein § 20 Abs. 4
. § 20 Abs. 3
regelt hingegen die Voraussetzungen, unter denen ein Eigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen kann. Ausführungen zu § 20 Abs. 3
sind daher nicht veranlasst. 29 Daher ist auch das Urteil des Amtsgerichts München vom 23.03.2016 (485 C 20206/15
) für die vorliegende Konstellation nicht aussagekräftig, da es zu der alten Rechtslage (§ 22 Abs. 1 S. 1
a.F.) ergangen ist: Hiernach konnten bauliche Veränderungen nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmte, dessen Recht durch die Maßnahmen „über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt“ wurde, d.h. dem anderen Wohnungseigentümer nicht „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ ein Nachteil erwuchs. Dies entspricht vom Prüfungsmaßstab her dem „neuen“ § 20 Abs. 3
. Vorliegend liegt aber gerade ein gestattender Beschluss vor. Prüfungsmaßstab eines solchen Gestattungsbeschlusses ist allein § 20 Abs. 4
. 30 b) In der Umsetzung der gestatteten baulichen Veränderungen liegt keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne des § 20 Abs. 4
. 31 Entscheidend ist dabei, ob die beschlossene oder begehrte bauliche Veränderung der
-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der
-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage (Jugendstilvilla, Plattenbau, Reihenhausanlage) bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt (einzige Backsteinfassade im Umkreis von zwei Kilometern), gravierend beeinträchtigt (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023,
356 m.w.N.). Eine erhebliche Umgestaltung kann bei erheblichen Änderungen des äußeren Bestandes des Gebäudes durch umfangreiche Anbauten/Neubauten oder (wesentliche) Teilabrisse, nicht aber schon allein durch die eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks vorliegen (vgl. Bärmann, a.a.O., RN 363 m.w.N.). 32 Unter Anwendung dieser Grundsätze auf den konkreten Einzelfall liegt in der gestatteten baulichen Veränderung keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage. Die „Durchbrechung“ der Dachlinie durch die vergrößerten Fenster ist in der Gesamtschau der Fassade unter Berücksichtigung der Gestaltung der unteren Stockwerke eine einheitliche optische Weiterführung der Fassadengestaltung nach oben. Gleiches gilt für die Balkone, deren Gestaltung den unteren Balkonen entspricht. Jedenfalls in einem der unteren Stockwerke gibt es auch einen zweiten Balkon. 33 Zu berücksichtigen ist bei dieser Bewertung im Übrigen auch die konkrete Gestattung in § 2 Ziffer 7 der Teilungserklärung: Optische Veränderungen, die inhaltlich dieser Vorschrift entsprechen, können nach Auffassung des Gerichts ohnehin nur im Extremfall eine nach § 20 Abs. 4
unzulässige grundlegende Veränderung darstellen. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. 34 c) Keiner der beiden Kläger ist durch die gestatteten baulichen Veränderungen unbillig benachteiligt im Sinne des § 20 Abs. 4
. 35 aa) Gem. § 20 Abs. 4
dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Eine unbillige Benachteiligung setzt vielmehr voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22, ZMR 2024, 391). Der Begriff „Benachteiligung“ ist dabei erheblich restriktiver auszulegen als eine bloße Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Abs. 3
(vgl. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025,
154 m.w.N.). Vorliegend ist für die Beurteilung insbesondere auch die Teilungserklärung heranzuziehen. 36 bb) Es ist nachvollziehbar, dass sich die Kläger durch die geplanten Veränderungen beeinträchtigt fühlen. Dies allein ist nach § 20 Abs. 4
, gerade im konkreten Fall, aber gerade nicht ausreichend: 37 1) Soweit die Klägerin zu 1) die Einsehbarkeit ihres Balkons rügt, so ist zunächst festzuhalten, dass dieser nach den vom Gericht aus den Lichtbildern und Plänen gewonnenen Eindruck bereits jetzt aus den Fenstern der Wohnung Nr. …, aus dem Aufzug sowie von der Dachterrasse des Klägers zu 2) einsehbar ist. Eine wesentlich erhöhte Lärmbeeinträchtigung der Klägerin zu 1) ist im Vergleich zur bestehenden Situation eher nicht zu befürchten, nachdem sich auf der Westseite insgesamt bereits mehrere Balkone und eine Dachterrasse befinden. 38 Der Entzug von Licht durch die nachträgliche Anbringung eines Balkons kann grundsätzlich eine unbillige Benachteiligung im Sinne des § 20 Abs. 4
darstellen. Zwar wird die Klägerin zu 1) hier im Ergebnis nicht schlechter gestellt als die Eigentümer der darunter liegenden Wohnungen, bei denen bereits eine entsprechende Verschattung zumindest durch die großen Balkone besteht. Allerdings wird die Verschattung der übrigen Wohnungen nicht durch die aktuell gestattete bauliche Veränderung verursacht, sondern besteht bereits. Im konkreten Fall dringt dieser Einwand jedoch nicht durch (vgl. unten 3)) 39 2) Soweit der Kläger zu 2) erhöhte Geruchs- und Lärmbelästigungen fürchtet, ist dies auf Grund der konkreten Situation nicht ohne Weiteres nachvollziehbar: Die geplanten Balkone befinden sich unterhalb der jetzigen Dachkante und auf Grund der Dachschräge von den Fenstern des Klägers zu 2) aus gesehen einige Meter nach vorne versetzt. Die Balkone werden im Übrigen vor den bestehenden Gauben errichtet und von diesen damit in Richtung der Fenster des Klägers zu 2) abgeschirmt. Auch die neu geplanten Dachfenster befinden sich auf Grund der Dachschräge nicht unmittelbar unterhalb der Fenster des Klägers, sondern ein gutes Stück nach vorne versetzt. Geplant sind darüber hinaus Fenster, die sich ausschließlich nach vorne öffnen lassen. Der Unterschied des geöffneten Fensters im Vergleich zur derzeit bestehenden Gaube besteht daher im Ergebnis nur darin, dass Luftaustausch nicht nur nach vorne, sondern auch seitlich stattfindet. 40 3) Neben den dargestellten Umständen ist jedoch bei der Abwägung bzw. Beurteilung im konkreten Einzelfall zusätzlich zu berücksichtigen, dass in der Teilungserklärung in § 2 Ziffer 7. eine sehr weitgehende Gestattung der Neuerrichtung bzw. Veränderung von Dachfenstern und Gauben sowie des Anbaus von Balkonen enthalten ist. Zwar ist unstreitig der konkrete Anwendungsfall der Regelung nicht gegeben, nachdem die Wohnung Nr. … nicht unterteilt und in diesem Zusammenhang die baulichen Veränderungen vorgenommen werden sollen. 41 Die Wertung der Teilungserklärung ist nach Auffassung des Gerichts jedoch bei der Beurteilung der unbilligen Benachteiligung im konkreten Einzelfall heranzuziehen: Alle Eigentümer haben sich durch Erwerb der Wohnung dieser Teilungserklärung als dem Regelungswerk der
unterworfen. Alle Eigentümer können diese sehr weitgehenden Veränderungsmöglichkeiten für sich in Anspruch nehmen, müssen jedoch im Gegenzug auch damit rechnen, dass auch andere Eigentümer dies tun und sich damit die konkrete Gestaltung – ggf. auch für sie nachteilig – verändert. Eine nachteilige Veränderung ist vor diesem Hintergrund nach Auffassung des Gerichts von den beiden Klägern in einem noch höheren Maße hinzunehmen, als dies in einer
ohne eine entsprechende so weitgehende Gestattung in der Teilungserklärung der Fall wäre. 42 Unter Abwägung sämtlicher dargestellter Umstände, insbesondere der weitgehenden Gestattungsregelung in der Teilungserklärung, liegt damit bei beiden Klägern keine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4
vor. 43 d) Der Einwand des Klägers zu 2), dass die Möglichkeit der Umgestaltung durch den Voreigentümer schon „verbraucht“ sei, findet weder in der Teilungserklärung noch im
-Recht allgemein eine Grundlage. III. 44 Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § 709 ZPO. Den Streitwert schätzt das Gericht insgesamt auf 30.000 EUR.
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