Die in einem Mietvertrag über Geschäftsräume enthaltene formularvertragliche Regelung: „Die Kündigung bedarf der Schriftform.“ beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung mit der Folge, dass die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2
hat (vgl. BGH, Urteil vom
wird die vertraglich vereinbarte Schriftform in der Regel auch durch die telekommunikative Übermittlung gewahrt. Damit wahrt eine Kündigung per E-Mail die vertraglich vereinbarte Schriftform. Ein abweichender Wille der Parteien lässt sich der formularvertraglichen Regelung auch bei einem langfristigen Mietverhältnis nicht entnehmen. (Rn. 22 – 26)
durch das Berufungsgericht widerspreche dem Gesetzeswortlaut. Die vereinbarte Schriftform biete bei langfristigen Verträgen einen Schutz vor Übereilung. Gerade dies sei hier gewollt gewesen. Die Kündigungen, auf die sich die Klage stützt, seien zudem nicht eindeutig, da die umstrittene Rechnung ein anderes Mietverhältnis betraf und der Betreff der E-Mail von 14.53 Uhr immer noch allein diese Rechnung nannte. Es lag somit ein Widerspruch zwischen Betreff und Inhalt der E-Mail vor. 10 Der Beklagte beantragt, 1. Auf die Berufung des Beklagten und Berufungsklägers wird das Urteil des Landgerichts München I, Aktenzeichen: 43 O 204/24, vom 05.07.2024 aufgehoben. 2. Die Klage wird abgewiesen. 11 Der Kläger beantragt, Die Berufung wird zurückgewiesen. 12 Der Senat hat mit Beschluss vom 16.10.2024 einen Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO erteilt. II. 13 1. Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 05.07.2024, Aktenzeichen 43 O 204/24, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 14 Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats Bezug genommen. Auch die Ausführungen in der Gegenerklärung vom 31.10.2024 geben zu einer Änderung keinen Anlass. 15
19). 19 Gemessen an diesen Grundsätzen ist die in der E-Mail des Klägers vom 28.10.2020, 14.53 Uhr ausgesprochene Kündigung wirksam. Auf den ausführlichen Hinweis des Senates wird Bezug genommen. Es war für den Beklagten hinreichend deutlich erkennbar, auf welches Mietverhältnis der Kläger die Kündigung bezieht. Daran ändert nichts, dass Gegenstand des E-Mail-Verkehrs zunächst eines der anderen Mietverhältnisse der Parteien war und der Betreff gleichgeblieben ist. Gerade durch die Korrektur durch den Kläger und die Offenlegung eines „Irrtums“ durch den Kläger wurde für den Beklagten erkennbar, dass der Kläger das korrigiert bezeichnete Mietverhältnis kündigen wollte und nicht das Mietverhältnis, über das zunächst ein Streit entbrannt war. Weiterhin ist dem Satz „Der Vertrag ist hiermit gekündigt.“ mit hinreichender Deutlichkeit eine Kündigung zu entnehmen. 20 bb) Die Kündigung des Klägers ist auch formwirksam. 21 Bei der Vermietung von Geschäftsräumen bedarf die Kündigung grundsätzlich keiner Form, da § 578
nicht auf § 568 Abs. 1
verweist. Die Vereinbarung der Schriftform für die Kündigung in § 2 Abs. 3 des gegenständlichen Mietvertrages ist wirksam. Die Schriftform dient der Verkehrssicherheit und liegt somit im Interesse beider Vertragsparteien. Wurde Schriftform vereinbart, genügt gem. § 127 Abs. 2
die Übermittlung der Erklärung durch Telefax, per E-Mail, SMS oder per Telegramm, soweit die Parteien keine abweichende (ausdrückliche oder konkludente) Abrede getroffen haben. 22 Die in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages enthaltene Vertragsklausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2
(BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 – XII ZR 214/00 –, Rn. 11, juris). Eine Verletzung der vertraglich vereinbarten Schriftform führt damit grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Die vertraglich vereinbarte Schriftform wird aber in der Regel auch durch die telekommunikative Übermittlung gewahrt. § 127
enthält eine Auslegungsregel für den Fall, dass die Parteien keine anderweitige (ausdrückliche oder stillschweigende) Vereinbarung über die Anforderungen getroffen haben, die an die gewillkürte Schriftform, elektronische Form oder Textform zu stellen sind (MüKoBGB/Einsele, 9. Aufl. 2021,
2). 23 Die Parteien haben ihrem Mietverhältnis ein Formular des Haus- und Grundbesitzervereins München e.V. zugrunde gelegt. Das Formular sieht in § 2 Abs. 3 vor, dass die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform bedarf. Das Landgericht hat die Klausel dahin ausgelegt, dass die telekommunikative Übermittlung zur Wahrung der vereinbarten Schriftform genüge. 24 Der Senat hat bereits darauf hingewiesen, dass die Auslegung der Klausel durch das Landgericht zutreffend und überzeugend ist. Dem Mietvertrag lässt sich nicht ein vom gesetzlichen Regelfall abweichender Wille der Parteien entnehmen, dass eine telekommunikative der Kündigung nicht ausreichend ist. Die Parteien haben im vorliegenden Fall das Mietvertragsformular nicht abgeändert. Einen nach § 133
vorrangig zu beachtenden übereinstimmenden Willen der Parteien hat das Landgericht ohne Fehler nicht festgestellt. 25 Die Klausel enthält lediglich die Regelung, dass die Kündigung der Schriftform bedarf. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte für einen Willen der Parteien, dass von der gesetzlichen Regel in § 127 Abs. 2
abgewichen werden soll. Ein abweichender Wille ist auch nicht aus allgemeinen Überlegungen über den Zweck der Schriftform bei längerfristigen gewerblichen Mietverträgen abzuleiten. Denn längerfristige gewerbliche Mietverträge, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen sind, lassen während der Vertragsdauer eine ordentliche Kündigung nicht zu, § 542
. 26 Die formularvertragliche Vereinbarung der Schriftform für den Ausspruch der Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages hat sowohl eine Warnfunktion als auch eine Beweisfunktion. Auch die Kündigung eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietvertrages kann eine erhebliche Bedeutung für die Vertragsparteien haben. Die Vereinbarung der Schriftform hindert damit die Wirksamkeit nur mündlich ausgesprochener Kündigungen. Da die Klausel sonst keine Aussagen enthält, ist der Klausel eine darüber hinausgehende Warnfunktion, die entgegen der gesetzlichen Auslegungsregel in § 127 Abs. 2
auch nur telekommunikativ übermittelte Kündigungen erfassen würde, nicht zu entnehmen. Durch die Schriftlichkeit der Kündigungserklärung, die eine Übermittlung rein in der Sprache ausschließt, wird auch eine Beweis- und Dokumentationsfunktion erfüllt. Da eine Kündigung eine erhebliche Bedeutung hat, soll die Kündigungserklärung in verkörperter Form beiden Parteien zur Überprüfung zur Verfügung stehen. Diese Funktion wird auch durch eine nur telekommunikativ übermittelte Kündigung erfüllt. 27 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 28 Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10, § 709 ZPO. 29 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47, 48, 41 GKG bestimmt. Der Hinweisbeschluss des Senates vom 16.10.2024 lautet auszugsweise: „Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch aus § 546 Abs. 1
auf Rückgabe des vermieteten Grundstücks. Der Kläger hat das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.12.2023 mit E-Mail vom 28.10.2020 gekündigt. Die Kündigung ist nicht unwirksam, weil sie das Mietverhältnis nicht hinreichend genau bezeichnet oder weil sie nicht in Schriftform erfolgte.
19). Diesen Anforderungen wird die E-Mail vom 28.10.2020 um 14.53 Uhr gerade noch gerecht. Es schadet nicht, dass in dem Betreff der E-Mail noch auf eine Rechnung Bezug genommen wird, die eines der anderen Mietverhältnisse betraf. Die Parteien haben mehrere Nachrichten ausgetauscht und dabei den Betreff jeweils übernommen. Es war für den Beklagten erkennbar, dass die E-Mails in einem inneren Zusammenhang standen. Dies war der Streit über die Bezahlung von Miete für ein anderes Grundstück, das von dem Beklagten vor Mietbeginn teilweise genutzt worden war. Für den Beklagten war weiter klar erkennbar, dass der Kläger in Reaktion auf die Weigerung des Beklagten, die von dem Kläger übersandte Rechnung zu begleichen, eine Kündigung aussprach. Allein der Umstand, dass bei diesem Austausch von Nachrichten der Betreff jeweils übernommen wurde, ist nicht ungewöhnlich und führt gerade dazu, dass dem Betreff selbst nur noch eine untergeordnete Bedeutung für die Auslegung des Inhalts zukommt. Es war erkennbar, dass die Nachricht mithilfe der „Antwortfunktion“ bzw. der „Weiterleitungsfunktion“ erstellt worden war und der Betreff aus den vorherigen Nachrichten der Parteien übernommen worden war. Damit konnte dem Betreff keine eigene Bedeutung für den Inhalt der neuen Nachricht zukommen.
lasse sich dem Mietvertrag nicht entnehmen. Der Beklagte ist der Auffassung, diese Auslegung widerspreche diametral dem Gesetzeswortlaut und führe dazu, dass die gewillkürte Schriftform immer und in jedem Fall durch die telekommunikative Übermittlung ersetzt werden könne. Bei einem auf Dauer angelegten Vertrag zwischen zwei gewerblich Tätigen soll mit dem Erfordernis der Schriftform für Kündigungen verhindert werden, dass wirtschaftlich bedeutsame Entscheidungen aus einer angeheizten Situation heraus getroffen werden können. Vielmehr erlaube das Erfordernis der Schriftform den Parteien ein nochmaliges Überdenken ihrer Entscheidung. Die Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht, dass sich dem Mietvertrag nicht der vom gesetzlichen Regelfall abweichende Wille der Parteien entnehmen lasse, eine telekommunikative der Kündigung sei nicht ausreichend, ist zutreffend und überzeugend. Soweit die Parteien keine abweichende (ausdrückliche oder konkludente) Abrede getroffen haben, genügt nach § 127 Abs. 2 S. 1
zur Einhaltung der durch Rechtsgeschäft bestimmten Schriftform die telekommunikative Übermittlung. Die in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages enthaltene Vertragsklausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2
(BGH, Urteil vom
2). Die Parteien haben im vorliegenden Fall das Mietvertragsformular nicht abgeändert. Auf der Grundlage der nach § 529 ZPO zu berücksichtigenden Umstände ist auch kein übereinstimmender Wille der Parteien zu erkennen, der formularvertraglichen Klausel für dieses konkrete Mietverhältnis eine besondere Bedeutung zu verleihen. Vielmehr ist allgemein zu entscheiden, ob bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen die Klausel von dem Vertragspartner des Verwenders dahin zu verstehen ist, die telekommunikative Übermittlung sei nicht ausreichend. Der Beklagte ist der Auffassung, der Zweck der Klausel liege in dem Übereilungsschutz. Dieser sei bei der Zulassung einer bloß telekommunikativen Übermittlung einer Kündigung nicht gewährleistet. Dafür sprechen nach der Literatur auch systematische Gründe (Staudinger/Hertel
M zutreffend, die grundsätzlich davon ausgeht, dass Willenserklärungen per E-Mail nach der Auslegungsregel des § 127 Abs. 2
die gewillkürte Schriftform wahren. Aus dem Umstand, dass die Schriftform für die Kündigung eines langfristigen gewerblichen Mietvertrages vorgesehen ist, folgt nichts anderes und insbesondere kein abweichender Wille der Parteien. Denn der gewerbliche Mietvertrag zeichnet sich gerade dadurch aus, dass er in der Regel auf bestimmte Zeit geschlossen wird, um die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auszuschließen. Auch im konkreten Fall haben die Parteien den Mietvertrag auf eine Dauer von 6 Jahren geschlossen. Der Mietvertrag war also frühestens zum 31.12.2023 kündbar. Vor diesem Hintergrund bedurften die Parteien, die auf Grundlage des verwendeten Musters einen befristeten Mietvertrag geschlossen haben, keines Schutzes vor Übereilung. Bei befristeten Mietverträgen steht bei der für Kündigungen vereinbarten Schriftform vielmehr die Dokumentationsfunktion im Vordergrund, die auch mit der telekommunikativen Übermittlung erfüllt wird.“
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