1, § 282, § 241 Abs. 2, § 249 Abs. 1, § 535 Leitsätze:
, nicht jedoch in der kurzen Frist des § 548 Abs. 2
. (Rn. 31) (redaktioneller Leitsatz)
verstoßen habe und daher ordentlich kündbar gewesen sei. 5 Die Klägerin wurde außergerichtlich vom Nebenintervenienten vertreten. Dieser widersprach der Wirksamkeit der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 26.10.2020, bezweifelte in diesem Schreiben aber auch, ob der Altmietvertrag überhaupt rechtswirksam sei. 6 Am 18.11.2020 schloss die Klägerin einen Mietvertrag über eine Mietfläche von 259,73 m 2 im Anwesen mit der postalischen Anschrift … (Anlage K5, im Folgenden: „Neumietvertrag“). Das neue Mietobjekt befand sich zunächst noch im Zustand eines auszubauenden veredelten Rohbaus und war zum Betrieb einer Praxis öffentlich-rechtlich noch nicht genehmigt. Der Mietbeginn über die neuen Flächen sollte nach § 2 Abs. 1 des Neumietvertrages erst 10 Wochen nach Erteilung der durch den Vermieter bereits beantragten Nutzungsänderung eintreten. Mit Nachtrag Nr. 1 vom 14./20.05.2021 wurde der Beginn des Neumietvertrags auf den 14.05.2021 festgelegt (Anlage K6). Der anfängliche Mietpreis betrug 28,03 € pro Quadratmeter, mithin 7.280,00 € je Monat (nettokalt). 7 Sowohl der Alt- als auch der Neumietvertrag enthalten im Hinblick auf die Miethöhe Wertsicherungsklauseln. 8 Mit Schreiben vom 18.02.2021 stellte die Beklagte zu 1) der Klägerin im Falle einer weiteren Verweigerung des geforderten Auszugs monatlich einen Schadensersatzanspruch in Höhe von mindestens 250.000,00 € in Aussicht (Anlage K4a). 9 Mit Schreiben vom 02.03.2021 ließ die Beklagte zu 1) die Klägerin nochmals unter Fristsetzung bis 05.03.2021 zur Vermeidung einer Räumungsklage zum Anerkenntnis des Räumungsanspruches auffordern (Anlage K4b). 10 Die Beklagte erhob mit Klageschrift vom 26.03.2021 eine Räumungsklage gegen die Klägerin, welche bei dem Landgericht München I unter dem Az. 34 O 4505/21 geführt wurde. 11 Parallel zur Androhung und Erhebung der Klage ließ die Beklagte zu 1) die Klägerin wissen, dass in den Bauteilbereichen ihrer Praxis ab dem 25.03.2023 wegen Untersuchungen „zum bestehenden Brandschutz der Gebäudekonstruktion“ massive Bauteilöffnungen (Kernbohrungen) im Bereich der Decken, der Wände und des Bodens stattfinden würden (Anlage K4c). 12 Am 16.06.2021 gab die Klägerin die streitgegenständliche Praxisfläche an die Beklagte zurück (Anlage B2), welche daraufhin in dem laufenden Räumungsrechtsstreit die Erledigung der Hauptsache erklärte. Dem stimmte der Nebenintervenient nicht zu. Das Gericht verkündete am 29.10.2021 ein Endurteil, in welchem es die Klage kostenpflichtig abwies (Anlage K7). Zur Begründung führte das Gericht aus, dass ein Schriftformverstoß nicht vorliegt. Gegen das Endurteil vom 29.10.2021 wurde kein Rechtsmittel eingelegt, es ist rechtskräftig. 13 Die Parteien sind sich einig, dass die Kündigung vom 28.09.2020 (Anlage K4) unwirksam war. 14 Mit Schreiben vom 12.11.2021 verlangte der Nebenintervenient von der Beklagten zu 1) die Aval-Bürgschaft (Kaution) heraus (Anlage B3). Mit Schreiben vom 10.12.2021 bestätigte der Nebenintervenient den Erhalt der Mietkautionsbürgschaft in Höhe von 13.168,80 € (Anlage B2.1). 15 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. 16 Die Klägerin hat dem Nebenintervenienten mit der Klageschrift vom 12.12.2023 den Streit verkündet. Dieser ist am 25.03.2024 auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten (Bl. 90 / 91 d. A.). 17 In der Klageerwiderung vom 05.03.2024 beantragte der Beklagtenvertreter die Verweisung an eine Kammer für Handelssachen (Bl. 72 d. A.). Er teilt mit Schreiben vom 15.04.2024 mit, die „Rüge der Unzuständigkeit der Zivilkammer“ werde fallen gelassen (Bl. 94 d. A.). 18 Die Klägerin trägt vor: Die Beklagte zu 1) habe vorprozessual einen massiven Kündigungsdruck aufgebaut. Deswegen habe die Klägerin Ausweichflächen angemietet. Ein Erfolg der Räumungsklage wäre für die Klägerin existenzgefährdend gewesen. Sie habe am Standort 12 Mitarbeiter beschäftigt. Als Ärztin mit Kassenzulassung sei sie nach § 19a Zulassungsverordnung Vertragsärzte (Ärzte-ZV) verpflichtet ist, die vertragsärztliche Tätigkeit vollzeitig und durchgängig in eigener Praxis im zugewiesenen Bezirk des Vertragsarztsitzes auszuüben, um die erworbene Zulassung nicht zu gefährden, bzw. sogar zu verlieren. Der Klägerin seien durch die unwirksame Kündigung der Beklagten zu 1) und der unter diesem Druck erzwungenen Verlegung der Praxisräume ganz erhebliche Schäden entstanden. Eingedenk der Möglichkeit, dass die Beklagte zu 1) im Fall einer erfolgreichen Räumungsklage nach § 711 S. 1 Hs. 2 ZPO Sicherheit hätte leisten und dadurch die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Räumungsurteils hätte herstellen können, sei es für die Klägerin gerade nicht risikolos gewesen, den Ausgang des Räumungsrechtsstreits abzuwarten. Eine Zwangsvollstreckung in den laufenden Betrieb hätte zu einem sofortigen vollständigen Zusammenbruch ihrer Praxis geführt. Bis zum Erlass des Urteils am 29.10.2021 habe die Klägerin nicht gewusst, dass das Räumungsbegehren der Beklagten zu 1) unbegründet ist. Nachdem die Klägerin das als Anlage B2 vorgelegte Rücknahmeprotokoll nicht unterzeichnete, könnten die Beklagten aus diesem nichts für sich herleiten. 19 Die Klägerin beantragt: 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an die Klägerin € 640.686,83 sowie 5%-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. 2. Die Beklagten werden darüber hinaus gesamtschuldnerisch verurteilt an die Klägerin spätestens zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats, erstmals am 04.01.2024 und letztmals am 06.05.2024 monatlich jeweils weitere € 4.317,68 zu bezahlen. 3. Die Beklagten werden darüber hinaus gesamtschuldnerisch verurteilt an die Klägerin
, 249 Abs. 1, § 535
dem Grunde nach Schadensersatz verlangen. Die Beklagte zu 2) haftet als Komplementärin der Beklagten zu 1) für deren Verbindlichkeiten neben ihr gesamtschuldnerisch, §§ 161 Abs. 2, 128 HGB. 30 I. Der Anspruch ist nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil aufgrund des Auszugs der Klägerin am 16.06.2021 eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrags vorläge. Die von der Beklagten zu 1) am 28.09.2020 erklärte fristlose Kündigung kann nicht kurzerhand in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden (Geldmacher in: Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht,
Rn. 582). So liegt der Fall aber hier, schließlich ist der Auszug während des Räumungsverfahrens erfolgt, in welchem die Klägerin dem Räumungsbegehren der Beklagten zu 1) wiederholt entgegengetreten ist. 31 II. Der Anspruch ist noch nicht verjährt. Der Anspruch verjährt nach den §§ 195, 199
, nicht jedoch in der kurzen Frist des § 548 Abs. 2
(Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
249, beckonline; Fleindl in Bub/Dreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
219). Dies ist hier der Fall. Die Abweisung der unter dem Az. 34 O 4505/21 erhobenen Räumungsklage führt zur Feststellung, dass dem Kläger im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung jenes Rechtsstreits kein Räumungsanspruch zustand (BeckOK MietR/Bruns, 37. Ed. 1.5.2024,
294, beck-online) und impliziert damit, dass die Kündigung vom 28.09.2020 unwirksam war. Zudem ist dies zwischen den Parteien unstreitig. Im Hinblick auf die Unbegründetheit dieser Kündigung wird überdies ergänzend auf die Entscheidungsgründe des als Anlage K7 vorgelegten Endurteils vom 29.10.2021 Bezug genommen. 34 IV. Aufgrund der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) wird das Vertretenmüssen vermutet, § 280 Abs. 1 Satz 2
. Der Beklagten zu 1) ist nicht gelungen, diese Vermutung zu widerlegen. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Kündigende; deshalb ist er auch dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er sich über die Rechtslage irrt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
108, beckonline). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Beklagte zu 1) im Räumungsrechtsstreit anwaltlich vertreten war. Dies entlastet die Beklagte zu 1) aber ebensowenig wie ihr Vortrag, sie habe die Kündigung für plausibel halten dürfen. 35 An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH NZM 2015, 538 Rn. 63, beckonline; BGH, Urteil vom 16. Dezember 1986 – KZR 36/85 RN 19 –, juris). 36 Vorliegend musste die Beklagte zu 1) ernstlich damit rechnen, dass das Gericht – wie später auch geschehen (Anlage K7) – einen Schriftformverstoß verneinen und die Räumungsklage abweisen würde. Für die Annahme eines unverschuldeten Rechtsirrtums ist daher kein Raum. 37 V. Der geltend gemachte Schaden ist auch ursächlich auf die unwirksame Kündigung der Beklagten zu 1) zurückzuführen. 1.) Die Ursächlichkeit kann fehlen, wenn ein zu Unrecht gekündigter Mieter ohnehin vorhatte, das Mietverhältnis zu beenden (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
108, beck-online). Das haben die Beklagten so aber weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Soweit der Beklagtenvertreter in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 05.06.2024 argwöhnt, der Zeitraum von 7 Wochen zwischen der Zustellung der Kündigungserklärung am 30.09.2020 und dem Abschluss des Neumietvertrags am 18.11.2020 sei so kurz, dass die Klägerin bereits vor Zugang der Kündigung nach Ersatzflächen gesucht haben müsse, berührt dies die Kausalität nicht. Im Übrigen handelt es sich hier um eine bloße Spekulation der Beklagten, für welches es keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte gibt. Der besagte Zeitraum vom 7 Wochen lässt keinen Rückschluss darauf zu, ob die Klägerin bereits vor dem 30.09.2020 nach Ersatzflächen suchte und erst nicht darauf, ob sie ohnehin vorhatte, das Mietverhältnis zu beenden. Insgesamt handelt es sich bei dem diesbezüglichen Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 05.06.2024 um Vortrag, der 1. an der Sache vorbeigeht und 2. einen Ausforschungsbeweis enthält. Der Vortrag ist damit unerheblich, in eine Beweisaufnahme war nicht einzutreten. 2.) Eine überholende Kausalität aufgrund einer vom Nebenintervenienten geäußerten Rechtsansicht liegt nicht vor. Es kann hier schon keine Rede davon sein, dass eine zwischenzeitliche Fehlbeurteilung der Rechtslage durch den Nebenintervenienten völlig unabhängig von der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) erfolgte und dass der Abschluss des Neumietvertrags völlig unabhängig von der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) erfolgte. Zudem beschränken sich sie Beklagten darauf, schlicht apodiktisch zu behaupten, dass ausschließlich eine zwischenzeitliche Fehlbeurteilung der Rechtslage durch den Nebenintervenienten zum Vertragsschluss geführt habe, sie bieten insoweit keinerlei Beweis an. 3.) Der Zurechnungszusammenhang ist nicht unterbrochen. 38
ganz oder teilweise entfallen. 42 1.) Entschließt sich der Mieter wegen einer unwirksamen Kündigung zum Auszug, so muss er sich ein Mitverschulden entgegenhalten lassen, wenn er die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich hiergegen in zumutbarer Weise zur Wehr setzen konnte. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters dann ganz oder teilweise entfallen (§ 254
), wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren (BGH Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 180/09, BeckRS 2010, 20022 Rn. 11, beckonline). Dabei kommt es vor allem auf das Gewicht der geltend gemachten Kündigungsgründe an: Je mehr sie für eine Wirksamkeit der Kündigung sprechen, umso weniger kann dem Mieter zugemutet werden, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen. Ist die Kündigung offensichtlich unwirksam, kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters auch ganz entfallen (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses Rn. 44, beckonline). Was der Mietpartei an Gegenwehr zumutbar ist, kann nicht ohne Berücksichtigung der damit für sie unter Umständen verbundenen Nachteile beurteilt werden. Je gewichtiger die Gründe sind, die für die Wirksamkeit einer umstrittenen Kündigung sprechen, desto weniger kann dem gekündigten Mieter zugemutet werden, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder es auf einen Prozess ankommen zu lassen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, ob und in welcher Höhe er sich Ersatzansprüchen des Vermieters aussetzt, wenn er der Kündigung entgegentritt (BGH NJW 1984, 1028, beckonline). Dem Mieter fällt bei einer Kündigung des Vermieters regelmäßig auch dann kein Mitverschulden zur Last, wenn er freiwillig räumt. In der unrechtmäßigen Kündigung oder Räumungsaufforderung liegt nämlich eine schwere Vertragsverletzung, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1
berechtigen würde. Überdies kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht darauf berufen, dass das Mietverhältnis infolge der Unwirksamkeit der Kündigung fortbesteht. Nur wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes (evident) auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters ganz oder teilweise entfallen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024,
109, beck-online) 43 2.) Gemessen an diesem rechtlichen Maßstab liegt der Klägerin nach einer Gesamtabwägung der besonderen Umstände des Einzelfalls kein Mitverschulden zur Last. 44 a) Das Fehlen eines Kündigungsgrundes war hier mitnichten evident. Es ist der Beklagten zudem gemäß § 242
verwehrt, sich hierauf zu berufen. Es ist in höchstem Maße widersprüchlich und treuwidrig, wenn die Beklagtenpartei sinngemäß vortragen lässt, sie selbst habe als Immobiliengesellschaft das Fehlen eines Kündigungsgrundes nicht erkennen können bzw. umgekehrt aufgrund der einschlägigen höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung von einem Schriftformverstoß ausgehen dürfen, während sie andererseits der Klägerin, die als Ärztin juristische Laiin ist, vorwirft, sie habe das Fehlen des Kündigungsgrundes als auf der Hand liegend erkennen können. 45 b) Für die Klägerin war ein Abwarten des Räumungsrechtsstreits auch nicht risikolos. Zutreffend weist der Klägervertreter darauf hin, dass im Fall einer Verurteilung zur Räumung die Beklagte zu 1) gemäß § 711 S. 1 Hs. 2 ZPO Sicherheit leisten und dadurch die vorläufige Vollstreckbarkeit des Räumungsurteils hätte herstellen können. Auch die Erhebung einer negativen Feststellungsklage hätte der Klägerin kaum weitergeholfen. Das diesbezügliche Feststellungsinteresse wäre mit Erhebung der Räumungsklage durch die Beklagte zu 1) wieder entfallen (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023,
26, beckonline). Überdies wären hierbei auf Seiten der Klägerin – jedenfalls zunächst – nicht unerhebliche Kosten angefallen. Die Beklagte zu 1) kann aber nicht von der Klägerin verlangen, dass sie als Mieterin zur Beseitigung einer Pflichtwidrigkeit der Vermieterin einen kostspieligen Zivilprozess anstrengt. Es geht nicht an, dass die Vermieterseite auf diese Weise das Risiko ihres Verhaltens faktisch der Mieterseite überstülpt. 46 c) In wirtschaftlicher Hinsicht befand sich die Klägerin in einer Drucksituation. Aufgrund der zum 31.03.2020 ausgesprochenen Kündigung musste die Klägerin damit rechnen, dass die Beklagte zu 1) – wie letztlich auch geschehen – kurz vor oder nach Ablauf dieses Datums Räumungsklage erheben würde. Zur Überzeugung des Gerichts kann dahinstehen, ob die Klägerin – was die Beklagten neuerdings bestreiten – über eine Kassenzulassung verfügt oder nicht. Es kann aus Sicht des Gerichts als gesichert angesehen werden, dass bereits die vorläufige Vollstreckung eines Räumungsurteils den Praxisbetrieb der Klägerin vollständig zum Erliegen gebracht und hierdurch nicht nur die wirtschaftliche Existenz der Klägerin, sondern auch jene ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in hohem Maße gefährdet hätte. Die Kündigung wurde der Klägerin am 30.09.2020 und damit mitten in der sog. 2. Welle der Covid19-Pandemie zugestellt. Zum damaligen Zeitpunkt waren Impfstoffe noch nicht zugelassen, das Ende der Pandemie war nicht absehbar. Es bestanden damals erhebliche Unsicherheiten auch und gerade in wirtschaftlicher Hinsicht, welche auch den Markt für Gewerbeimmobilien betrafen. Vor diesem Hintergrund konnte die Klägerin nicht vorhersehen, ob sie in absehbarer Zeit geeignetere Ersatzflächen finden würde und ob sich der zeitliche Mehraufwand für eine weitere Suche nach Ersatzflächen lohnen würde. Letztlich hat die Klägerin hier aus kaufmännischer Vorsicht gehandelt, was nicht zu beanstanden ist. 47 Nach alledem war wie erkannt zu entscheiden.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.