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OLG München, Beschluss v. 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e

OLG München, Beschluss v. 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e - Bürgerservice Navigation Inhalt OLG München, Beschluss v. 01.10.2025 – 34 Wx 106/25 e Download Drucken Titel: Anforderungen an die nachträgliche

, GBO,

  1. Auflage, § 71 Rn. 1; Hügel/Kramer, GBO,
  2. Auflage, § 71 Rn. 68). 16 b) Die Beschwerde ist auch im Übrigen gemäß §§ 73, 15 Abs. 2 GBO zulässig. Die Amtsnachfolgerin des Urkundsnotars hat zwar das Rechtsmittel eingelegt, ohne die Personen zu bezeichnen, für die sie es erhebt. Vorliegend ergibt sich aus den Umständen, dass die Notarin das Rechtsmittel nur für die Beteiligten und nicht für alle Antragsberechtigten einlegt (vgl. BayObLGZ 1953, 183, 185; Senat, Beschluss vom 28.6.2017 – 34 Wx 421/16 = FGPrax 2017, 248, 249;

§ 15Rn.

20; Hügel/Kramer § 71 Rn. 227). 17 2. Die Beschwerde hat auch in der Sache zumindest vorläufig Erfolg. 18 Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bezieht sich § 18 Abs. 1 S. 1 GBO nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund kann den Beteiligten mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO nicht aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH FGPrax 2021, 1; BGH FGPrax 2014, 192 Rn. 6; BGH FGPrax 2017, 54 Rn. 5 f.; Senat vom 21.03.2017 – 34 Wx 22/17 = Rpfleger 2017, 532; Senat vom 17.10.2016 – 34 Wx 208/16 = ZEV 2016, 708; OLG Düsseldorf BeckRS 2018, 36797;

§ 18Rn.

12; Bauer/Schaub/Wilke, GBO, 5. Auflage, § 18 Rn. 16). In dieser Konstellation ist der Antrag sofort zurückzuweisen. 19 3. Da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist, ist dem Senat eine eigene Entscheidung in der Sache nicht möglich (BGH FGPrax 2021, 1; BGH FGPrax 2017, 54). Für das weitere Verfahren wird – insoweit ohne Bindung für das Grundbuchamt – auf Folgendes hingewiesen: 20 Der Senat beabsichtigt, nicht mehr an seiner bisherigen Rechtsprechung zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts im Grundbuch (vgl. Beschluss vom 22.12.2017 – 34 Wx 139/17 = MittBayNot 2019, 567; Beschluss vom 27.05.2014 – 34 Wx 149/14 = MittBayNot 2014, 530; Beschluss vom 18.04.2013 – 34 Wx 363/12 = BeckRS 2013, 9793; Beschluss vom 11.05.2012 – 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135) festzuhalten. 21

  1. a)Unter einem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 WEG vereinbarte Gebrauchsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378, 380 f.). 22 Das Sondernutzungsrecht als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 10 Abs. 1 WEG) kann im Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Zu dessen Wirksamkeit muss es dies aber nicht. Sollen Sondernutzungsrechte auch gegen Sondernachfolger wirksam sein, setzt dies nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG jedoch die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer (BGHZ 37, 203, 206; 73, 145, 148). Ein erst nach Aufteilung und Verkauf der Wohnungen zu begründendes Sondernutzungsrecht bedarf infolgedessen der Vereinbarung und somit nach § 877 BGB mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Im Grundbuchverfahren hat dies zur Folge, dass alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen müssen. 23 Anderes gilt, soweit Wohnungseigentümer bereits durch eine Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen ist, vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (negative Komponente). Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden und hat der teilende Alleineigentümer durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung (Vorratsteilung nach § 8 WEG) sich selbst oder dem Verwalter die Begründung von Sondernutzungsrechten durch entsprechende Zuordnungserklärung vorbehalten, so sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte von Anfang an nur mit dieser Einschränkung entstanden und werden durch die spätere Zuordnung von Nutzungsrechten zu einzelnen Sondereigentumseinheiten rechtlich nicht mehr betroffen (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63). 24 Eine solche Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Zuordnung des ausschließlichen Nutzungsrechts zu einem bestimmten Sondereigentum allerdings nicht mehr (zusätzlich) verändert, so dass auch Drittberechtigte dadurch nicht beeinträchtigt werden können (vgl. auch OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63; 1993, 193). Deshalb ist sowohl die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer als auch die der Grundpfandgläubiger im Fall der konkreten Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch den nach der Teilungserklärung hierzu Berechtigten entbehrlich (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63; OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63). Grundbuchverfahrensrechtlich ist eine Bewilligung dieser Wohnungseigentümer sowie Drittberechtigten zur Eintragung der alleinigen Gebrauchsbefugnis bei einem Sondereigentum (positive Komponente) nicht mehr erforderlich, denn der Inhalt ihres Sondereigentums wird – wie dargestellt – durch diese neue Regelung nicht (mehr) berührt. 25 Voraussetzung dafür, dass es einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer (sowie der dinglich Berechtigten) nach materiellem Recht sowie ihrer Bewilligung gemäß § 19 GBO nach Verfahrensrecht zur Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer aufgrund einer späteren Zuordnungserklärung nicht bedarf, ist, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Hierfür muss die – dem Bestimmtheitsgrundsatz auch hinsichtlich der Bedingung genügende – Teilungserklärung nicht insgesamt ins Grundbuch eingetragen werden; nach § 7 Abs. 3 WEG genügt vielmehr zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die Bestandteil der Teilungserklärung sind (BayObLG NJW-RR 1991, 1356, 1357). 26
  2. b)Voraussetzung dafür, dass die Wirkungen nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG eintreten, ist die Eintragung der erfolgten positiven Zuordnung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch des berechtigten Wohnungseigentums (BayObLG vom 08.11.1985, BReg 2 Z 119-122/84, juris Rn. 42 – insoweit nicht abgedruckt in NJW-RR 1986, 93; KG RNotZ 2007, 151, 154). 27 Ohne Eintragung der positiven Komponente beim Sondereigentum des Erwerbers entsteht das Sondernutzungsrecht zwar, allerdings nur als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, nicht hingegen als Inhalt des Sondereigentums (vgl. AG München ZWE 2017, 452; Bärmann/Schneider, WEG, 16. Aufl., § 16 Rn. 197). 28
  3. c)Aber auch das eingetragene Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, auch wenn es mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt (vgl. BGHZ 145, 133, 138 = ZWE 2001, 63; Bärmann/Suilmann § 10 WEG Rn. 138). Die dingliche Wirkung ist nicht absolut (BGHZ 73, 145, 149). Sie gilt nur unter den Wohnungseigentümern, ihren Sondernachfolgern und den in der Gemeinschaft an ihre Stelle tretenden Fremdnutzern (Bärmann/Suilmann § 10 WEG Rn. 138). 29
  4. d)Auch wenn nur ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden ist, kann der Eigentümer regelmäßig das seinem Sondereigentum zugewiesene Recht ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer „isoliert“, auch ohne dass dies im Grundbuch verlautbart werden müsste, durch Abtretung nach § 398 BGB an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen (h.M.; vgl. BGH NJW 1979, 548; Senat, Beschluss vom 11.05.2012 – 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135; Beschluss vom 18.04.2013 – 34 Wx 363/12 = Rpfleger 2013, 514; Beschluss vom 27.05.2014 – 34 Wx 149/14 = MittBayNot 2014, 530; BeckOK BGB/Hügel, WEG, Stand 01.08.2025, § 10 Rn. 42). 30 Ist ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht für eine Sondereigentumseinheit entstanden, so führt die Übertragung des Sondereigentums grundsätzlich – ohne dass die Abtretung im Vertrag ausdrücklich verlautbart sein müsste – gemäß § 746 BGB auch zum Übergang des Sondernutzungsrechts (h. M., vgl. OLG Hamm FGPrax 1998, 175; OLG Schleswig FGPrax 1996, 56; Senat, Beschluss vom 27.05.2014 – 34 Wx 149/14 = MittBayNot 2014, 530; a. A. Hügel/Kral WEG Rn. 217; Bärmann/Schneider § 16 Rn. 260; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 125). 31 Dazu kommt es aber dann nicht, wenn der Veräußerer schon zuvor das Sondernutzungsrecht ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer übertragen hat. Denn in diesem Fall steht das Recht letzteren und nicht mehr dem Veräußerer zu. Weil sich der Vorgang außerhalb des Grundbuchs abspielt, ist dessen Publizität insoweit eingeschränkt. 32 Der Senat ist in früheren Entscheidungen (Beschluss vom 11.05.2012 – 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135; Beschluss vom 18.04.2013 – 34 Wx 363/12 = Rpfleger 2013, 514; Beschluss vom 27.05.2014 – 34 Wx 149/14 = MittBayNot 2014, 530) – in anderer Besetzung – davon ausgegangen, dass bei einer nachträglichen Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch nachzuweisen ist, dass die Nutzungsbefugnis an dem Stellplatz/der Garage noch diesem – und nicht einem anderen – Wohnungseigentum zugeordnet ist. Diese Auffassung wurde damit begründet, dass das Grundbuchamt Eintragungen nicht nur dann abzulehnen hat, wenn sicher feststeht, dass durch die Eintragung das Grundbuch unrichtig würde. Es müsse vielmehr, wenn die Eintragung eines Rechts beantragt werde, auch davon ausgehen können, dass dieses Recht bestehe und noch der Wohnung des Antragstellers zugeordnet sei. Dabei handle es sich um eine Tatsache, die gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO – soweit nicht offenkundig – des Nachweises durch öffentliche Urkunden bedürfe. Offenkundigkeit liege nicht vor, solange das Sondernutzungsrecht bestehe, aber noch nicht bei einem Sondereigentum gebucht sei und deshalb auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen, an die die Befugnis grundsätzlich formfrei übertragbar sei. Schon damals verkannte der Senat nicht, dass ein Nachweis der Zugehörigkeit zu einem Sondereigentum in der Form des § 29 GBO unmöglich sein dürfte. Denn dass eine Abtretung unterblieben sei, stelle eine negative Tatsache dar. Die Möglichkeit, die Zustimmung aller denkbaren Rechtsinhaber, d.h. der übrigen Miteigentümer, entsprechend § 19 GBO vorzulegen, lasse allerdings den Beteiligten einen gangbaren Weg offen. 33
  5. e)An dieser Auffassung beabsichtigt der Senat nicht länger festzuhalten. Sie wird dem im Grundbuchrecht geltenden formellen Konsensprinzip (BeckOK GBO/Holzer, Stand 01.09.2025, § 19 Rn. 2;

§ 19Rn.

1) nicht ausreichend gerecht. Denn bei der Vornahme rechtsändernder Eintragungen ist im Gegensatz zur Berichtigung materieller Unrichtigkeiten ein Gleichlauf von formellem und materiellem Recht nicht erforderlich. § 19 GBO verzichtet deshalb auf die Prüfung des der Eintragung zugrunde liegenden dinglichen Rechtsgeschäfts (OLG Hamm Rpfleger 1973, 137; Bauer/Schaub/Kilian § 19 Rn. 12; BeckOK GBO/Holzer § 19 Rn. 2) und fordert stattdessen mit der Bewilligung eine von dem materiellen Recht losgelöste Erklärung, durch die der verlierende Teil dem Grundbuchamt gestattet, die Eintragung vorzunehmen (Senat, Beschluss vom 05.08.2020 – 34 Wx 310/20 – FGPrax 2020, 262). Ausschlaggebend für § 19 GBO ist dabei allein die dingliche Betroffenheit (BeckOK GBO/Holzer § 19 Rn. 59). Der Inhaber eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts kann deshalb nicht in einer dinglichen Rechtsstellung betroffen sein. In ihrer dinglichen Position als Wohnungseigentümer wiederum sind die Wohnungseigentümer ohnehin bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) (KG MittBayNot 2024, 361; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage, Rn. 2913a;

Anh. § 3 Rn. 28c). Das gestreckte Begründungsverfahren zielt gerade darauf ab, eine Mitwirkung der übrigen Berechtigten entbehrlich zu machen. Daran ändert sich auch nichts durch einen längeren Zeitablauf zwischen Zuordnung und Eintragung (Falkner ZNotP 2017, 251, 259). Dies liegt daran, dass die Möglichkeit, vom Grundbuchinhalt Abweichendes zu vereinbaren, immer besteht. Die Eintragung im Grundbuch ist nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur für die Wirkung gegen den Sondernachfolger relevant. Wäre das Sondernutzungsrecht an der Garage „Ga“ mit nur schuldrechtlicher Wirkung auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen, wäre dieser nicht deshalb i. S. v. § 19 GBO sachenrechtlich betroffen, denn die Nutzungsbefugnis ist mangels Buchung nicht zum Inhalt des Sondereigentums geworden. Für die Bewilligungsbefugnis kommt es auf einen lediglich schuldrechtlichen Anspruch nicht an (BeckOK GBO/Holzer § 19 Rn. 59). 34 f) Vorliegend verlautbart das lediglich auf die Teilungserklärung vom 24.07.1997 und den Nachtrag vom 14.11.1997 Bezug nehmende Grundbuch nur die negative Komponente, jedoch keine Zuordnung des Sondernutzungsrechts an der Garage „Ga“ zu einem Sondereigentum. Das Recht zur ausschließlichen Nutzung der Garage „Ga“ ist für die Wohnungseinheit Nr. 13 mit der Zuweisung durch notarielle Urkunde am 14.05.1999 entstanden, wenn auch nicht als verdinglichter Inhalt des Sondereigentums. 35 Das Grundbuch weist weiterhin durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung auf den Ausschluss der Miteigentümer vom Mitgebrauch hin. Diese Eintragung ist in Anbetracht der erstmaligen Zuweisung des ausschließlichen Nutzungsrechts zu Wohnung Nr. 13 mit Urkunde vom 14.05.1999 für die Frage, wer von der Eintragung des Sondernutzungsrechts rechtlich betroffen ist, – entgegen früherer Meinung – immer noch aussagekräftig. 36 Zwar ist die teilende Eigentümerin – wie sich aus den Akten des Grundbuchamtes ergibt – am 07.02.2007 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden. Gleichwohl bleibt deren in der Form des § 29 GBO nachgewiesene Zuweisungserklärung vom 14.05.1999 als Eintragungsgrundlage relevant, denn damit hat sie ihre ihr in der Teilungserklärung samt Nachtrag eingeräumte Zuweisungsbefugnis ausgeübt und zu diesem Zeitpunkt war sie selbst noch Mitglied der Gemeinschaft. Dass die Amtsnachfolgerin des Urkundsnotars den Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erst nach Ausscheiden der teilenden Eigentümerin aus der Gemeinschaft gestellt hat, ist daher ohne Belang (OLG Hamm FGPrax 2018, 11; KG MittBayNot 2024, 361). III. 37 Eine Kostenentscheidung war im Hinblick auf § 25 Abs. 1 GNotKG nicht veranlasst. Deshalb bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung. Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): gez. …, JVI`in Übergabe an die Geschäftsstelle Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle am 01.10.2025.

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