1, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 814 ZPO § 256 Abs. 1 Leitsätze:
so behandeln lassen, als hätte er über die Kaution abgerechnet. (Rn. 34)
ausgeschlossen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig. 7
ausgeschlossen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei noch nicht fällig. Die Widerklage sei mit Ausnahme eines Zinsanteils begründet. Das Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung der Beklagten zum 31.10.2024 beendet worden. Bis dahin habe die Pflicht zur Mietzahlung bestanden. 10 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der getroffenen Feststellungen wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. 11 6. Die Klägerin wendet sich gegen das Urteil mit der Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge erweitert um einen Zinsanspruch weiter verfolgt und die Abweisung der Widerklage erreichen möchte. 12 Sie rügt, dass kein Annahmeverzug auf Seiten der Klägerin in Bezug auf die Übergabe der Mietsache bestanden habe. Der vertragsgemäße Gebrauch der Büroräume sei ohne Büroschlüssel faktisch ausgeschlossen. Es habe keine vertragliche Pflicht der Klägerin bestanden, eigenhändig Schlösser in die Türen der Büroräume einzubauen. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen, da die Beklagte die Erfüllung ihrer Pflichten endgültig verweigert habe. Demnach habe die Kündigung vom 30.07.2024 das Mietverhältnis wirksam beendet, so dass dem Feststellungsantrag stattzugeben sei. Die Klägerin habe auch einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mieten. Mangels Übergabe der Mietsache sei keine Miete geschuldet gewesen. Der Anspruch sei nicht nach § 814
ausgeschlossen; es fehle eine positive Kenntnis der Nichtschuld. Die Rechtslage sei komplex; die Klägerin sei sich der Rechtsfolgen nicht bewusst gewesen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei jedenfalls nunmehr fällig. Die Widerklage sei unbegründet. Nachdem das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 30.07.2024 beendet worden sei, bestehe kein Mietanspruch für die Monate August bis Oktober
erklärte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vom 30.07.2024 ist unwirksam und hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. 21
Rn. 28). 25
, 10. Auflage 2025, § 294
Rn. 6). 26
erforderliche Abmahnung oder Fristsetzung ausgesprochen hat. Liegt der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Haupt- oder Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, so kann die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 3
grundsätzlich nur erfolgen, wenn dem Kündigungsgegner zuvor (eine letzte) Gelegenheit gegeben wurde, sein vertragswidriges Verhalten abzustellen. Die Fortsetzung des Mietvertrages mit einem vertragsbrüchigen Vertragspartner ist nämlich regelmäßig nur dann unzumutbar, wenn das vertragswidrige Verhalten fortgesetzt wird, obwohl zuvor auf den Vertragsbruch und den Umstand, dass er nicht (mehr) geduldet werden wird, hingewiesen wurde. Der Kündigende muss dem Vertragspartner deshalb eine Frist zur Abhilfe gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben und kann die Kündigung erst dann wirksam erklären, wenn der Kündigungsgrund nach Fristablauf bzw. Zugang der Abmahnung fortdauert (Alberts in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, § 543
Rn. 64). Der Kündigende trägt die Beweislast für die Einhaltung des Abmahn- oder Abhilfeerfordernisses gem. § 543 Abs. 3
bzw. der Voraussetzungen, unter denen es entfällt (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 543
Rn. 250). 27 Nach den Feststellungen des Landgerichts ist die schriftsätzliche Behauptung der Klägerin, sie habe wiederholt die Übergabe der Räumlichkeiten verlangt, weder von dem Geschäftsführer der Klägerin noch von den angebotenen Zeugen im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt worden. Eine solche Rüge ergibt sich auch nicht aus dem vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin vom 13.06.2024 (Anlage B 2). Damit ist die Klägerin insoweit beweisfällig geblieben. 28 Abhilfefrist bzw. Abmahnung sind gemäß § 543 Abs. 3 S. 2
entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Die Klägerin beruft sich auf eine endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten. Ein Fall mangelnder Erfolgsaussicht liegt vor, wenn die Abhilfe bereits ernsthaft und endgültig verweigert wurde oder wenn angekündigt wurde, eine Gebrauchsstörung auf jeden Fall zu begehen. An die Entbehrlichkeit sind die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie bei § 281 Abs. 2
. Es genügt etwa nicht, dass der Vermieter das Vorhandensein eines Mangels bestreitet. Die Weigerung zur Mängelbeseitigung muss vielmehr so eindeutig und endgültig sein, dass eine Fristsetzung als bloße Förmelei erscheint (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 543
Rn. 228). Der pauschale Hinweis der Berufung, die Beklagte habe nachweislich erklärt, keine weiteren Schlüssel zur Verfügung zu stellen, findet in der Beweiswürdigung keine Stütze und genügt nicht den strengen Anforderungen, die an eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu stellen sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die beiden Schlösser bei einer entsprechenden Fristsetzung durch die Klägerin mit geringem Zeit- und Kostenaufwand hätten eingebaut werden können und es lebensfremd wäre anzunehmen, die Beklagte hätte angesichts von Kosten im Bereich von 30,- zzgl. einer Stunde Zeitaufwand die gesamte Vertragsdurchführung riskiert. b) Zum Klageantrag auf Rückzahlung der Mieten für den Zeitraum Januar bis Juli 2024 29 aa) Ein Anspruch auf Rückzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung besteht nicht. Den Mieter trifft in Bezug auf die Mietsache zwar keine Abnahme- und Gebrauchspflicht. Durch die Ablehnung der Entgegennahme der Mietsache gerät er jedoch gemäß § 293
in Annahmeverzug. An seiner Verpflichtung zur Mietzahlung ändert dies jedoch nichts (Staudinger/V Emmerich
188). Denn der Mieter wird nicht dadurch von der Entrichtung der Miete befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des Gebrauchsrechts gehindert wird (§ 537 Abs. 1 S. 1
). 30 bb) Selbst wenn man zugunsten der Klägerin unterstellen würde, dass wegen der unterlassenen Gebrauchsgewährung kein Anspruch auf Mietzahlung bestand, wäre ein Rückforderungsanspruch nach § 814
ausgeschlossen. Denn dann hätte die Klägerin in Kenntnis der Nichtschuld geleistet. 31 Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1
greift nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Der Leistende muss also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben. Die Frage, ob gemessen an diesen Maßstäben ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff.
wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Von einer positiven Kenntnis einer Minderung nach § 536
ist nicht erst dann auszugehen, wenn der Mieter über eine umfassende Kenntnis sämtlicher Elemente des Minderungsrechts nach § 536
verfügt (BGH, Hinweisbeschluss vom 4.9.2018 – VIII ZR 100/18, NJW-RR 2018, 1483 Rn. 17, 18, 20). 32 Vorliegend handelt es sich bei der Klägerin um einen Vollkaufmann und nach den Feststellungen des Landgerichts bei dem Geschäftsführer der Klägerin um einen seit Jahren tätigen Geschäftsmann. Der Sachverhalt und die Rechtslage (keine Mietzahlungspflicht, wenn Mietsache nicht übergeben wird) waren überschaubar und einfach gelagert. Nach der maßgeblichen Parallelwertung in der Laiensphäre kann bei dem Geschäftsführer der Klägerin die Kenntnis angenommen werden, dass bei einer vollständigen Vorenthaltung der Mietsache keine Gegenleistung zu erbringen ist.
Mietsicherheiten Rn. 260). Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Das setzt in zeitlicher Hinsicht voraus, dass der Vermieter über seine gesicherten Ansprüche abrechnen oder diese gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen kann. Hieran anknüpfend wird eine als Mietsicherheit gestellte Barkaution nach aktueller BGH-Rechtsprechung mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Anhang zu §§ 562 -562d
Mietsicherheiten Rn. 261). Kommt der Vermieter einem Auskunftsverlangen des Mieters nicht nach, teilt er also nicht mit, ob und ggf. welche Gegenforderungen ihm gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch zustehen, obwohl der Mieter aus mietvertraglicher Abrechnungs- und Treupflicht eine entsprechende Auskunft erwarten darf, muss er sich gemäß §§ 242, 162
so behandeln lassen, als habe er über die Kaution abgerechnet und der Kautionsrückzahlungsanspruch wird auch ohne Saldenmitteilung fällig (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Anhang zu §§ 562- 562d
Mietsicherheiten Rn. 287). 35 bb) Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ergibt sich vorliegend bereits aus § 8 Ziff. 8 des Mietvertrags. 36 Vorliegend ist in dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 30.07.2024 (Anlage K 2) und der Klageschrift, mit denen die Rückzahlung der Kaution gefordert wurde, konkludent ein Auskunftsverlangen über die Behandlung der Kaution zu sehen. Eine förmliche Abrechnung der Kaution hat die Beklagte bis heute nicht vorgenommen. Eine konkludente Abrechnung könnte allenfalls in der Erhebung der Widerklage (betreffend die Mieten für August bis Oktober 2024) und die erfolgte Abrechnung über die Heizkosten zu sehen sein. 37 Grundsätzlich steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist über die Verwendung der Kaution zu. Diese richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Konkret kann die Abrechnungsfrist bei einfachen Fällen zwei oder drei Monate betragen. In durchschnittlichen Fällen ist dem Vermieter üblicherweise eine Frist von sechs Monaten einzuräumen. Die Abrechnungsfrist kann wesentlich kürzer sein, wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen (Flatow in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 551
Rn. 82). Vorliegend sieht § 8 Ziff. 8 des Mietvertrags zwar eine Bearbeitungszeit von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses vor. Diese Regelung kann bei verständiger Auslegung aber nur auf bereits in Vollzug gesetzte Mietverhältnisse bezogen werden. Im Übrigen bestehen gegen eine solche Klausel AGBrechtliche Bedenken. Denn bei kundenfeindlichster Auslegung ist die Klausel so zu verstehen, dass der Vermieter die Kaution keinesfalls früher zurück gewähren muss. Die Regelung ist auch nicht durch besondere Vermieterinteressen zu rechtfertigen. Sie weicht zudem von dem Grundgedanken ab, dass der Vermieter die Kautionsabrechnung nicht treuwidrig verzögern und die in der Kaution liegende Sicherheit nicht länger in Anspruch nehmen darf als zur Feststellung seiner berechtigten Ansprüche nötig ist (Häublein ZMR 2017, 445, 454). 38 In dem vorliegenden Fall geht der Senat angesichts der Gesamtumstände von einer angemessenen Überlegungsfrist von zwei Monaten aus. Gegenstand des Mietvertrags waren zwei kleinere Büroräume, die von der Klägerin nicht bezogen wurden. Damit konnte der bauliche Zustand der Räume schnell auf etwaige Schäden untersucht werden. Die Betriebskosten wurden mit Ausnahme der Heizkosten als Pauschale abgerechnet. Die Ermittlung und Abrechnung der Heizkosten konnte zumutbar in einem Zeitraum von zwei Monaten erfolgen. 39 Damit ist die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs zum 01.01.2025 eingetreten (zwei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses). Die Beklagte hat sich in der Abrechnungsfrist entschlossen, auf die Kaution nicht durch Aufrechnung gegen die offenen Mietforderungen nebst Zinsen zuzugreifen. Sie hat diese vielmehr im Wege der Widerklage titulieren lassen. Damit ist das Sicherungs- und Verwertungsbedürfnis der Beklagten entfallen (Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Auflage 2024, Anhang zu §§ 562 -562d
Mietsicherheiten Rn. 283). 40 cc) Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1, 291
. Die Verzinsung konnte jedoch erst ab Fälligkeit des Anspruchs erfolgen (s.o. ab 01.01.2025). d) Zum Klageantrag auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten 41 Ein Anspruch auf Erstattung der Rechtsverfolgungskosten besteht weder unter dem Gesichtspunkt einer Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1
(Verursachung einer außerordentlichen Kündigung des Mieters) noch unter dem Gesichtspunkt des Verzugs nach §§ 280 Abs. 2, 286
(verspätete Abrechnung der Kaution). Denn ein Kündigungsrecht bestand seitens der Klägerin nicht. Zum Zeitpunkt der vorgerichtlichen Tätigkeit (Anlage K 2) war der Kautionsrückzahlungsanspruch noch nicht fällig; die Beklagte befand sich damals mit der Rückzahlung nicht in Verzug. 3. Zur Widerklage 42 Die Widerklage ist überwiegend begründet. Die Klägerin ist gemäß §§ 535 Abs. 2, 537 Abs. 1 S. 1
i.V.m. § 5 des Mietvertrags zur Zahlung der Mieten für den Zeitraum August bis Oktober 2025 verpflichtet, wobei Vorauszahlungen für die Heizkosten nicht mehr verlangt werden dürfen. 43 a) Das Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 30.07.2024 beendet (s.o unter Ziff. II. 2. a). Die in der Klage vorgenommene Schriftsatzkündigung ist ebenfalls unwirksam. Auch insoweit besteht nach den oben genannten Ausführungen kein Kündigungsgrund. Zudem scheitert die Wirksamkeit dieser Kündigung an einer nicht ausreichenden Abmahnung. Zwar kann in einer vorausgegangenen Kündigung, selbst wenn sie als solche unwirksam sein sollte (hier: die Kündigung vom 30.07.2024), zugleich eine Abmahnung als Voraussetzung für die nachfolgende zweite Kündigung gesehen werden (Staudinger / V Emmerich
155; BGH NJW 2011, 2570 Rn. 15). In der Abmahnung muss aber das vertragswidrige Verhalten so genau bezeichnet werden, dass sich der betroffene Vertragspartner danach richten kann (Staudinger / V Emmerich
154). Die Kündigung vom 30.07.2024 bezieht sich jedoch nur pauschal auf die Behauptung, der Klägerin seien die Räume nicht übergeben worden und es sei ihr nicht der vertragsgemäße Gebrauch eingeräumt worden. Der eigentliche Streitpunkt (Nichtverschließbarkeit der Büroräume) wird dabei nicht erwähnt. Damit erweist sich die als Abmahnung geltende Kündigung als zu unbestimmt. 44
. Die Leistungszeit war kalendermäßig bestimmt (§ 5 Ziff. 3 des Mietvertrags). III. 47 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. 48 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 39 Abs. 1, 41 Abs. 1, 45 Abs. 1, 47, 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Für den Feststellungsantrag war gemäß § 41 Abs. 1 GKG die Jahresmiete zuzüglich Nebenkostenpauschalen und Mehrwertsteuer anzusetzen (Grundmiete von 931,- € + Nebenkostenpauschalen 276,- €, 90,- € und 50,- € + Mehrwertsteuer x 12 = 19.235,16 €). Ein Abschlag von 20% ist für die Feststellungsklage nicht vorzunehmen (Schindler in: BeckOK Kostenrecht, Dörndorfer/Wendtland/Diehn/Uhl, 50. Edition, Stand: 01.06.2025, § 41 GKG Rn. 10; BGH Beschluss vom 16.8.2017 – XII ZR 81/16, BeckRS 2017, 122320). Der Wert der Leistungsansprüche wird durch die verfolgten Zahlbeträge bestimmt (Klage: 17.153,51 €; Widerklage 5.165,79 €). Die Rechtsverfolgungskosten bleiben als Nebenforderung außer Betracht (§ 43 Abs. 1 GKG). Die Werte der Klageanträge und des Widerklageantrags waren zusammenzurechnen (§§ 39 Abs. 1, 45 Abs. 1 GKG). Die Berichtigung der erstinstanzlichen Festsetzung beruht auf § 63 Abs. 3 GKG. 49 Die Revision war nicht zuzulassen. Gründe, die die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO rechtfertigen würden, sind nicht gegeben. Mit Rücksicht darauf, dass die Entscheidung einen Einzelfall betrifft, ohne von der höchst- oder obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen, kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.