- Bürgerservice Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 08.05.2025 – 36 S 14653/23
Download Drucken Titel: Versammlungsleitung einer
-Versammlung; Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahme Normenkette:
2 Nr. 2, § 20, § 24 Abs. 5 Leitsätze: Regelmäßig ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den Vorsitz in der Versammlung auszuüben. Er kann sich aber durch einen seinem Geschäftsbetrieb angehörenden Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Übertragung der Versammlungsleitung auf Personen außerhalb seines Geschäftsbetriebs bedarf allerdings eines entspr. Beschlusses der Eigentümerversammlung, andernfalls ist die Übertragung unzulässig. Dies führt aber nicht zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, sofern der Versammlungsleiter seine Befugnis wenigstens vom Verwalter ableitet. (redaktioneller Leitsatz)
, wird zurückgewiesen.
en der tatbestandlichen Feststellungen, dem wechselseitigen Parteivorbringen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das Endurteil des Amtsgerichts München vom 19.10.2023 (Bl. 58/71 d.A.) Bezug genommen. 3 Erläuternd und ergänzend ist auszuführen, dass die Balkonverglasungen in der Anlage der Beklagten nach einem Gutachten der Sachverständigen Dr. vom 18.04.2018 sanierungsbedürftig sind bzw. waren. Der daraufhin beauftragte Architekt erarbeitete 3 Sanierungsvarianten. In der Eigentümerversammlung vom 15.12.2022 wurde den Eigentümern von Rechtsanwalt mitgeteilt, dass es sich bei der Sanierungsvariante 1 um eine reine Instandsetzungsmaßnahme im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2
, bei den Sanierungsvarianten 2 und 3 um bauliche Veränderungen im Sinne von § 20 Abs. 1
handele, die jeweils zwar mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könnten, die Kosten aber nur bei der Variante 1 auf alle Eigentümer zu verteilen seien. Bei den Sanierungsvarianten 2 und 3 müsse für eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer eine 2/3 Mehrheit der abgegebenen Stimmen von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht werden, andernfalls seien die Sanierungskosten nur von den zustimmenden Eigentümern zu tragen. 4 Sodann wurde auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.12.2022 unter dem Antrag 138 die Sanierung der Glasbrüstungen der Balkone entsprechend der Variante 1 des Architekten „Teilerneuerung (Halterung, Lagerung, Glas)“ beschlossen. Weiter wurde unter dem Antrag 139 beschlossen, mit der Durchführung der Sanierung die Firma G. und M1. GmbH und mit der Bauaufsicht, Abnahme und Mängelverfolgung den Architekten zu beauftragen. Es wurde ein Budget von 1.680.885,42 € bewilligt, das durch eine Sonderumlage, fällig zum 03.04.2023 und 03.07.2023, finanziert werden sollte. 5 Der Kläger hat mit der am 12.02.2023 beim Amtsgericht eingegangenen und unterschriebenen Anfechtungsbegründung vom 10.02.2023 (Bl. 12/14 d.A.) unter anderem gerügt: Die Hausverwaltung trage die Verantwortung dafür, dass rechtlich und technisch anfechtbare und stark überteuerte Vorschläge aktiv betrieben und zur Abstimmung zugelassen worden seien, was gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung verstoße. In der Eigentümerversammlung vom 15.12.2022 haben die alten Drahtglasscheiben durch sehr schwere 13 mm dicke VSG-ESG Scheiben ersetzt werden sollen (Variante1) oder durch Aluminium-Lochblende in weiß (Variante 3). Nur auf die – mit Kosten von 2.055.000 € verbundene – Variante 1 hätten sich die vorbereiteten Beschlussvorschläge der HV bezogen, während für die günstigere Variante 3 ohne Glas Kostenvoranschläge gar nicht eingeholt worden seien. Eine ergebnisoffene Diskussion sei nicht zugelassen worden. Kritische Wortmeldungen seien mit Lautsprecher und Mikrofon von dem „Moderator“ und Miteigentümer, der nicht als Versammlungsleiter autorisiert gewesen sei, unterdrückt worden. Der Vertrag mit der Fa. sei bereits am 09.01.2023 unterschrieben worden, um vollendete Tatsachen zu schaffen. 6 Die Angebote der Firmen und hätten sich nur marginal unterschieden, was ein Indiz für illegale Preisabsprache darstelle. 7 Beschluss 1 sei unter der unrichtigen rechtlichen Voraussetzung ergangen, dass es sich um eine einfache Sanierungsmaßnahme handele. Variante 1 sei weder wirtschaftlich noch technisch sinnvoll, d.h. keine ordnungsgemäße Erhaltung. Variante 3 sehe ähnlicher zum Bestand aus, obwohl es sich um weißes Aluminium handele, so dass eine Ausgrenzung als „bauliche Veränderung“ nicht habe erfolgen dürfen. 8 Die Umsetzung der Variante 1 bedeute für die vorhandene Tragkonstruktion vorzeitige Materialermüdung
en des hohen Gewichts des vorgesehenen Glases gegenüber dem vorhandenen Drahtglas. Für Variante 1 sei ein technisch unzureichender Instandsetzungsauftrag ergangen ohne vorherige Einholung einer Mindestzahl überzeugender Angebote (de facto nur eines, da sich Angebote
en illegaler Preisabsprachen nur marginal unterschieden). 9 Der Instandsetzungsauftrag sei zu einem stark überhöhten Preis vergeben worden. Alle Versuche, Auskunft über die reinen Materialkosten im Verhältnis zum Arbeitsaufwand zu bekommen, seien unbeantwortet geblieben und vom „Moderator“ übertönt worden. 10 Drei unabhängige und seriöse Angebote hätten nicht vorgelegen. Ein drittes sehr günstiges Teil-Angebot, das in der Eigentümerversammlung vom Miteigentümer Dr. vorgelegt worden sei, hätte leicht zu einem vollständigen Angebot ausgebaut werden können. 11
en der näheren Einzelheiten wird auf die Anfechtungsbegründungsschrift vom 10.02.2023 (Bl. 12/14 d.A.) verwiesen. 12 Das Amtsgericht München hat die Klage mit Endurteil vom 19.10.2023, Az. 1293 C 458/23
(Bl. 58/71 d.A.) abgewiesen. 13 Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Klage hinsichtlich des Klageantrags zu 2), „die fertig gestellte Sanierungsvariante 1 als bauliche Veränderung zu deklarieren“, unzulässig sei, da es an einem Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO fehle. Gegenstand des Klageantrags sei eine abstrakte Rechtsfrage. 14 Die Beschlussanfechtungsklage sei unbegründet, da die angegriffenen Beschlüsse weder nichtig seien noch aus den innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 45 S. 1
vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Die
habe bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen Ermessenspielraum, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen sei. Hinzunehmen seien alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen. Für seine streitigen Behauptungen, die Verwaltung habe eine rechtlich und technisch anfechtbare und stark überteuerte Variante aktiv betrieben und zur Abstimmung zugelassen, eine ergebnisoffene Diskussion sei nicht zugelassen worden, kritische Wortmeldungen seien mit Lautsprecher und Mikrofon unterdrückt worden, Herr sei Versammlungsleiter gewesen, es habe konstruktive Beiträge von Sachverständigen aus dem Publikum gegeben, der Bauvertrag sei zeitnah nach der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung geschlossen geworden, um vollendete Tatsachen zu schaffen, zwischen den Anbietern habe es illegale Preisabsprachen gegeben, bei einer Probeabstimmung habe die Sanierungsvariante 1 keine Mehrheit gefunden, die Sanierungsvariante 1 sei überteuert, bei der Sanierungsvariante 1 gebe es technische Probleme, es werde zu einer vorzeitigen Materialermüdung kommen, der Hersteller übernehme keine Gewähr, es habe nur ein Angebot vorgelegen, bei dem
der Verwalter, sondern Herr vom Bauausschuss die Versammlung geleitet. Zum Beweis sei bereits in der Stellungnahme vom 28.07.2023 Herr Dr. als Zeuge angeboten worden. Herr habe dem Kläger das Mikrofon und damit das Rederecht entzogen. Auch Herr Dr. sei nicht ausreichend zu Wort gekommen. 24 Die Aussagen des Beklagtenvertreters in der Eigentümerversammlung, Variante 1 sei keine bauliche Veränderung und könne mit einfacher Mehrheit der Stimmanteile in der
gefasst werden; Variante 3 sei eine bauliche Veränderung, die mit 2/3 Mehrheit der abgegebenen Stimmen (nach Kopfzahl) und der Mehrheit aller Eigentümeranteile beschlossen werden müsse; bei einfacher Mehrheit seien die Kosten nur von den zustimmenden Eigentümern zu tragen, seien fehlerhaft gewesen. Die Variante 1 sei keine bloße Erhaltung, da die Drahtglasscheiben durch 2-seitig verbundenes VSG-Glas und ESG-Scheiben ausgetauscht würden. Das Gericht habe nicht überprüft, ob ggf. eine bauliche Veränderung im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung vorliege. Es habe nur auf die Frage der optischen Veränderung abgestellt und ohne Gutachten eine Erhaltung des gegenwärtigen Zustands angenommen. Im Falle des Vorliegens einer baulichen Veränderung wäre der Beschluss nicht mit ausreichender Mehrheit für eine Kostenüberbürdung auf alle Eigentümer gefasst worden. 25 Das Gericht hätte außerdem überprüfen müssen, ob es sich bei der nicht beschlossenen Variante 3 um eine bauliche Veränderung oder lediglich um eine Maßnahme der Instandhaltung gehandelt hätte. 26 Die Tagesordnung sei so gestaltet gewesen, dass nur die Sanierungsvariante 1 mit entsprechenden Kosten zu beschließen gewesen sei, da für die Variante 3 überhaupt keine Angebote eingeholt worden sind. 27 Die Variante 1 weise im Vergleich zur Variante 3 gravierende Nachteile auf, wie ein Erreichen der Leistungsgrenze von Glas und Tragkonstruktion, deutlich höhere Kosten und ggf. zumindest mittelfristig wieder zu betreibenden Sanierungsaufwand. Die Gemeinschaft habe ihr Ermessen nicht ausgeübt und nicht alle für und gegen eine Maßnahme sprechenden Umstände abgewogen
en der druckvollen Äußerungen und Schriften im Vorfeld durch die Verwaltung. Aus dem Informationsblatt des Architekten vom 07.11.2022 ergebe sich, dass die bestehende Tragkonstruktion nicht nur bei Variante 1, sondern auch bei Variante 3 verwendet werden könne. Dies habe das Gericht fehlerhaft verkannt. 28 Die Kosten im Angebot der Firma M1. GmbH seien zu hoch gewesen. Es habe sich zu keinem Zeitpunkt eine Begründung dafür gefunden, warum die Kosten plötzlich um 2 Millionen gewesen seien. 29 Der Kläger beantragt im Berufungsverfahren: 30 Das am 19.10.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts München, Abteilung für
-Sachen, Az.: 1293 C 458/23
, wird aufgehoben und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.12.2022 der Beklagten zu TOP 2, Sanierung der Glasbrüstungen mit Finanzierung, Wahl einer Sanierungsvariante; Sanierung der Glasbrüstung der Balkone; Beauftragung der Firma G.- und M1. GmbH; Beauftragung des Architektenbüros mit Bauaufsicht, Abnahme und Gewährleistungsverfolgung (Beschluss 1 zur Bauvariante und Beschluss 2 zur Beauftragung der ausführenden Firma und des Architekten) hier Antrag 138 und 139 werden für ungültig erklärt. 31 Die Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung. 32
en der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf sämtliche sonstigen Aktenbestandteile und die Sitzungsniederschrift vom 10.04.2025 Bezug genommen. II. 33 Die zulässige Berufung ist unbegründet. 34
vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung. 36 a) Eine Urteilsaufhebung
en richterlicher Voreingenommenheit und Befangenheit kommt vorliegend nicht in Betracht. Gem. § 42 ZPO findet eine Ablehnung
en Besorgnis der Befangenheit statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen. Soweit der Kläger geltend macht, für ihn sei in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 28.09.2023 von Anfang an der Eindruck einer starken Voreingenommenheit der Amtsrichterin entstanden, ist er hiermit gem. § 43 ZPO ausgeschlossen, da er sich in der Verhandlung eingelassen und Anträge gestellt hat, ohne den Ablehnungsgrund geltend zu machen. 37 Eine Voreingenommenheit kann auch nicht auf die zitierte Passage der Urteilsgründe gestützt werden, da es sich hierbei lediglich um ein Zitat aus einem Kommentar/der Fachliteratur handelt. 38 b) Formelle Beschlussmängel begründen im Ergebnis ebenfalls keine Anfechtbarkeit. 39 aa) Der klägerische Sachvortrag, der „Moderator“ habe sich ohne entsprechende Beschlussfassung zum Versammlungsleiter aufgeschwungen, kann vorliegend als wahr unterstellt werden, so dass es hierzu keiner Beweisaufnahme bedarf. 40 Gem. § 24 Abs. 5
führt grundsätzlich der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung. Er hat für die ordnungsgemäße Durchführung der Tagesordnung zu sorgen und trägt auch die Verantwortung für die korrekte Feststellung der Beschlussergebnisse (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2025,
157). 41 Regelmäßig ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den Vorsitz in der Versammlung auszuüben. Er kann sich aber durch einen seinem Geschäftsbetrieb angehörenden Bevollmächtigten vertreten lassen (BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2025,
158, beckonline; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025,
105; Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023,
74). Die Übertragung der Versammlungsleitung auf Personen außerhalb seines Geschäftsbetriebs bedarf allerdings eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung, andernfalls ist die Übertragung unzulässig (Will ZWE 2022, 471, 472, zur Beauftragung eines externen Dienstleisters). Dies führt aber nicht zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, sofern – wie hier – der Versammlungsleiter seine Befugnis wenigstens vom Verwalter ableitet (vgl. Staudinger/Häublein
OGK/G. Hermann, 1.3.2025,
160). 42 Weiter kommt eine Ungültigerklärung nur in Betracht, wenn sich die unzulässige Versammlungsleitung durch den Vertreter auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2025,
176; OLG München ZWE 2005, 446). 43 bb) Als Vorsitzender der Wohnungseigentümerversammlung ordnet und strukturiert der Versammlungsleiter die Diskussion zu den in der Tagesordnung vorgesehenen 44 Beschlussgegenständen. Er erteilt und entzieht – falls nötig – das Wort und bestimmt über die Reihenfolge der Wortmeldungen. Bereits
en der naturgemäß nach Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer und dem Diskussionsgegenstand ganz unterschiedlichen Gegebenheiten kann es dabei keine starren Regelungen geben. Dennoch steht die Diskussionsleitung nicht im Belieben des Versammlungsleiters. Sie muss sich vielmehr an dem Ziel orientieren, einen sachgerechten Austausch der Meinungen der Wohnungseigentümer über den Beschlussgegenstand zu ermöglichen. Nur so kann die Wohnungseigentümerversammlung ihre Aufgabe als zentraler Ort zur Regelung der Angelegenheiten der Gemeinschaft und als M3.platz für einen Interessenaustausch und -ausgleich erfüllen. Es ist daher nur folgerichtig, vom Versammlungsleiter eine faire und unparteiliche Moderation und Diskussionsleitung zu verlangen, die grundlegende demokratische Prinzipien – das Recht auf Gehör, die Gleichbehandlung der Teilnehmer und die Verhältnismäßigkeit – wahrt. 45 Die Neutralität des Versammlungsleiters schließt es allerdings nicht aus, dass er selbst Position bezieht. Zu einer Beratung unter den Wohnungseigentümern gehört auch die Information der Wohnungseigentümer. Eine begründete Haltung des Versammlungsleiters zu einem Beschlussvorschlag dient regelmäßig einer informierten Debatte. Der Versammlungsleiter muss nach den vorgenannten Grundsätzen Wortmeldungen eines jeden Wohnungseigentümers und Vertreters berücksichtigen. Nur so kann sein Rederecht gewahrt werden, das zum Teilnahmerecht gehört und z.B. unabhängig vom Stimmrecht besteht (Schultzky ZWE 2023, 61). 46 Der Kläger hat seinen zunächst sehr pauschalen Vortrag – der Versammlungsleiter habe keine ergebnisoffene Diskussion zugelassen und kritische Wortmeldungen unterdrückt – präzisiert. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers in der Replik vom 28.07.2023 seien einige seiner Fragen – wenn auch nicht immer befriedigend – beantwortet worden. Am späteren Abend seien seine Wortmeldungen kaum noch zugelassen worden, obwohl er (der Kläger) sich kurz und prägnant geäußert habe. Wichtige Beiträge aus dem Publikum zu einer günstigeren Angebotserstellung zu kommen (Glas- und Metallarbeiten getrennt von Spezialisten, anstatt sehr teuer aus einer Hand) seien nicht berücksichtigt worden. Er habe mehrfach versucht, z.B. die Frage nach den reinen Materialkosten im Verhältnis zum Arbeitsaufwand für die Sanierung anzubringen, die stets übergangen worden sei. Aus Anlage [6] ergibt sich jedoch, dass die (gleiche) Frage des Herrn Dr., „wie hoch der Anteil der Glaskosten am Diemer-Anteil von 1,6 Mio sei“, vom Architekt dahingehend beantwortet wurde, dass er ihn überschlägig auf 450.000 € beziffere. Herr habe daraufhin mitgeteilt, dass eine von ihm beauftragte Firma eine Kostenschätzung einschließlich Sicherheitszuschlag über 207.000,00 € gemacht habe. Weiter habe er beantragt, eine neue Ausschreibung zu machen mit getrennten Angeboten nach Glas und Geländer. Der Kläger trägt selbst im Schriftsatz vom 28.07.2023 (S. 5 Mitte) vor, „die am 15.12.2022 von Dr. mit Herrn geführte Debatte ging um überhöhte Glaspreise“. 47 Angesichts dessen ist dieses Thema auf der Eigentümerversammlung sehr wohl diskutiert worden. Ein unzulässiges Unterdrücken von Wortmeldungen, das für das Beschlussergebnis kausal geworden ist, kann dem klägerischen Vortrag – in Abgrenzung zu einer noch zulässigen Moderation – nicht entnommen werden. Denn den Eigentümern war bewusst, dass eine getrennte Ausschreibung und Angebotseinholung der Glas- und Metallbauarbeiten (wahrscheinlich) kostengünstiger sein wird. Gleichwohl wurde der zur Beschlussfassung gestellte Antrag 139 über die Vergabe der gesamten Arbeiten an eine Firma mehrheitlich angenommen. 48 Im Hinblick darauf kann nicht festgestellt werden, dass sich die von dem Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft – unterstellt – übernommene Versammlungsleitung auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. 49 c) Soweit geltend gemacht wird, dass die Angebote der Firma G. und M1. GmbH und der M2. GmbH zum Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Versammlung nicht vorgelegen hätten, erfolgt dieser Vortrag außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 45 S. 1
und war auch nicht in seinem Kern bereits in der Anfechtungsbegründung angelegt, sondern erfolgte erstmals in der Berufungsbegründung, ohne dass ein Zulassungsgrund gem. § 531 Abs. 2 ZPO angeführt wird und ersichtlich ist. 50
56). 52 Dieser Pflicht ist die Verwalterin vorliegend nachgekommen. 53 In dem – nach dem Klägervertrag – der Einladung zur Eigentümerversammlung beigegebenen Architektenschreiben vom 10.11.2022 wurden die wesentlichen Eckpunkte der vorliegenden Angebote genannt. Hat ein Wohnungseigentümer weiteren Informationsbedarf, kann und muss er sich – etwa über seine Rechte aus § 18 Abs. 4
– informieren und erkundigen (vgl. Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023,
162). 54 Es ist aber weder vorgetragen noch ersichtlich, dass interessierte Eigentümer vor der Versammlung diese Angebote nicht hätten einsehen können. Weiter ist nicht vorgetragen, dass in der Versammlung ein Einsichtsverlangen geäußert wurde, dem nicht hätte nachgekommen werden können. 55 bb) Weiter hat der Verwalter im Rahmen seiner Vorbereitungs- und Informationspflicht den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen (vgl. MüKoBGB/Hogenschurz, 9. Aufl. 2023,
56, beckonline). Gerade beim Gebäudeunterhalt ist zu bedenken, dass die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind; deshalb muss der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen (MüKoBGB/Hogenschurz, 9. Aufl. 2023,
und der Variante 3 als bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1
sind unstreitig, so dass insofern ebenfalls keine Beweisaufnahme erforderlich ist. 63 Ausweislich des Gutachtens der Dr.-Ing. vom 01.04.2017, ergänzt am 18.04.2018 (Anlage B1), konnten die Drahtglasscheiben nicht bestehen bleiben.
en des festgestellten Sanierungsbedarfs hatte jeder Eigentümer gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2
Anspruch auf Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme, d.h. Sanierung der Glasbrüstungen, gegenüber der Gemeinschaft. 64 Die Erhaltung umfasst nach den Definitionen in § 13 Abs. 2
und in § 555a Abs. 1 BGB die Instandhaltung und Instandsetzung. Es handelt sich um Maßnahmen zur Behebung von Mängeln jeglicher Art. Abstrakt gesehen ist das Ziel der Erhaltung die Anpassung des Ist-Zustandes an den Soll-Zustand. Das Gesetz unterscheidet nur zwischen Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen im Sinne von § 20
und definiert die bauliche Veränderung als Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, § 20 Abs. 1 (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025,
32). 65 Die Abgrenzung ist schwierig, im einzelnen umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt,
en der unterschiedlichen Kostentragungsregelungen aber durchaus relevant. Die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen sind gem. § 16 Abs. 2 S. 1
grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu tragen. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind gem. § 16 Abs. 2 S. 2
für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten möglich. Demgegenüber gelten für bauliche Veränderungen gem. § 16 Abs. 3
, § 21
spezielle Kostenregeln, die zwischen verschiedenen Fallgruppen differenzieren (Mediger, NZM 2022, 897). 66
en des Austauschs des verwendeten Materials (Drahtglas gegen Lochblech) ist es jedoch durchaus vertretbar, Variante 3 als bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1
zu qualifizieren (vgl. LG München I Urteil vom 09.11.2022, Az. 1 S 3113/22; BGH NZM 2013, 193 Rn. 10 zum Austausch alter Balkonbrüstungen „Holz gegen Stahl/Glas“) und Variante 1
en der grundsätzlichen Beibehaltung des Materials (Drahtglas gegen VSG-Glas) als Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2
einzustufen, die sich in der bloßen Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands erschöpft. 70 Auch die Auffassung des Klägers, Variante 3 ebenfalls als Erhaltungsmaßnahme oder Variante 1 als bauliche Maßnahme zu qualifizieren erscheint im Hinblick auf die in der Literatur vertretenen Meinungen vertretbar. Es mag sein, dass die Variante 3 gegenüber Variante 1 Vorteile bietet. Dies ändert aber nichts daran, dass – gerade im Hinblick auf die Gesetzesbegründung und die Entscheidung des Landgerichts München I vom 09.11.2022, Az. 1 S 3113/22 – Variante 3
en des Materialwechsels letztlich als bauliche Veränderung qualifiziert werden kann mit der Gefahr, dass die Kosten beim Nichterreichen einer 2/3 Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Stimmen gem. § 21 Abs. 3
nur von den zustimmenden Eigentümern zu tragen gewesen wären. Da die Abgrenzung – wie dargelegt – schwierig ist, mussten die Eigentümer ein solches rechtliches Risiko nicht eingehen. Sie durften sich auf die sehr gut vertretbare Auffassung des Beklagtenvertreters verlassen und diese zur Grundlage ihrer Ermessensentscheidung machen. 71 dd) Die durchgeführte Probeabstimmung ist ebenfalls nicht entscheidungserheblich, da eine solche grundsätzlich nur der Erhebung eines Meinungsbilds dient (vgl. BeckOGK/Greiner, 1.3.2025,
15). 72
, § 19 Rn. 145). 77 Grundsätzlich ist die Rechtsprechung dabei streng. Auch das von der Klägerseite vorgelegte Urteil des Amtsgerichts München vom 20.01.2025, 1291 C 23974/23
entspricht dieser Rechtsprechung. Gerade
en des hohen Kostenvolumens im vorliegenden Fall ist ebenfalls im Grundsatz von der Erforderlichkeit von mindestens 3 Alternativangeboten auszugehen. Jedoch werden – weil die Einholung der Vergleichsangebote eben kein Selbstzweck ist – auch entsprechende Ausnahmen anerkannt. Im Einzelfall kann bereits ein einzelnes Angebot genügen (BGH, ZMR 2012, 885; LG Frankfurt/Oder, ZMR 2013, 980; AG Leipzig, ZMR 2019, 226; vgl. zum Ganzen Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023,
145). 78 Bei alldem ist vor allem auch der Ermessens- und Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer in die Einzelfall-Prüfung einzustellen. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012 – V ZR 190/11 –, WuM 2012, 519, Rn. 10 bei juris). 79 Soweit der Kläger im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 22.04.2025 geltend macht, die Aussage des Architekten, im Raum München gäbe es nur 2 Firmen, „die sowohl Geländer als auch Glas gleichzeitig montieren könnten“, sei nicht Gegenstand der Versammlung gewesen und sei bestritten worden, kann dies nicht mehr berücksichtigt werden. Es handelt sich hierbei um neuen Vortrag nach Schluss der mündlichen Verhandlung. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO ist nicht angezeigt. Zulassungsgründe gem. § 531 Abs. 2 ZPO sind nicht dargelegt. Es fehlt an substantiiertem Vortrag, dass die Glaserei in der Lage und Willens gewesen wäre, neue VSG-Scheiben an den vorhandenen Metallgeländern fachgerecht zu montieren. Wie der Kläger selbst geltend gemacht hat, handelte es sich bei der als Anlage K 10 vorgelegten Kostenschätzung nicht um ein vergleichbares Angebot. Dies ist im Ergebnis aber gar nicht entscheidungserheblich. Maßgeblich ist insofern, dass die Sanierung der Glasbrüstungen durch einen Architekten begleitet wurde, der die Angebote sachverständig beurteilte, so dass die Eigentümer bewusst auf die Einholung weiterer (Vergleichs-) Angebote verzichten bzw. von der Einholung derselben absehen durften (vgl. Luhmann/Letzner, NZM 2019, 243). 80 Zwar handelte sich um ein großes Bauvorhaben, für das nur 2 Angebote vorlagen, die preislich nah beieinander lagen, so dass ein drittes (überörtliches) Angebot Aufschluss über die Ortsüblichkeit und Angemessenheit hätte geben können. Andererseits kann aus der Tatsache, dass sich die Angebote im Gesamtpreis nur marginal unterschieden auch geschlossen werden, dass es sich um einen ortsüblichen und angemessenen Preis handelte. Konkrete Anhaltspunkte für illegale Preisabsprachen waren und sind nicht ersichtlich. 81 Der Forderung, dass man bei der Suche nach Anbietern den eigenen engeren oder weiteren Ortskreis und auch den Kreis der den Wohnungseigentümern oder dem Verwalter bekannten Anbieter möglicherweise verlassen muss, sind tatsächlich Grenzen gesetzt, da viele Anbieter überhaupt keine Angebote (mehr) abgeben, weil sie ohnehin voll ausgelastet oder nicht bereit sind (schon gar nicht ohne entsprechende Kostenerstattung), sich mit Angeboten zu beschäftigen, bei denen sie aus ihrer Sicht überhaupt nicht oder nur unter ganz unklaren Umständen zum Zug kommen könnten. Zudem kann vorliegend nicht unberücksichtigt bleiben, dass es sich um ein großes Bauvorhaben handelte, dass sich über einen längeren Zeitraum erstreckte, so dass mit erheblichen Mehrkosten durch Fahrt- oder Unterbringungskosten für auswärtige Mitarbeiter bei Beauftragung einer Firma, die weit entfernt von der Anlage ihren Sitz hat, zu rechnen gewesen wäre (vgl. Luhmann/Letzner, NZM 2019, 243). Weiter sind die Wohnungseigentümer zwar in aller Regel gehalten, den günstigsten Anbieter zu wählen. Zwingend ist dies jedoch nicht. Es kann im Einzelfall triftige Gründe dafür geben, einen teureren Anbieter zu beauftragen (BGH, ZWE 2016, 79 Rn. 33). Gerade bei der Durchführung großer Bauvorhaben kann ein Aspekt die Zuverlässigkeit und fachliche Eignung der bauausführenden Firma sein. Dem Bauherren ist in der Regel nicht damit gedient eine zwar günstige, dann aber unter Umständen nicht zuverlässige – da unbekannte – Firma mit der Bauausführung zu beauftragen, die das Bauvorhaben möglicherweise nicht fachgerecht zum Ende bringt. 82 Im Hinblick darauf durften die Eigentümer auf die Einholung eines dritten Angebots zu Variante 1, das sowohl die Glas- als auch die Metallarbeiten verband, verzichten. 83 Angebote, die auf die Realisierung der Variante 3 gerichtet waren oder nur die Glasarbeiten einerseits und die Metallarbeiten andererseits beinhalteten, mussten ebenfalls nicht eingeholt werden, da es insoweit an einer Vergleichbarkeit der Angebote gefehlt hätte. 84 Da ausnahmsweise die Einholung weiterer Angebote entbehrlich war, musste auch die Möglichkeit der Fassung eines Absenkungsbeschlusses nicht ergriffen werden. 85
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.