barklage gegen Baugenehmigung für Schank- und Speisewirtschaft Normenketten: BauGB § 31 Abs. 2 GVG § 17 Abs. 1 S. 2 ZPO § 265 Abs. 2, § 266 Leitsätze:
barschutz, Eigentümerwechsel, Rechtsnachfolge, doppelte Rechtshängigkeit, Gaststätte, Grundzüge der Planung, Befreiung Tenor
Angaben der Beklagten ist
Rücksprache mit deren Gewerbeamt zuletzt bis zum
I. Nr. 3 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind hier u.a. Schank- und Speisewirtschaften und Beherbergungsbetriebe in dem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans rechtmäßig vorhandenen Umfang zulässig.
II. Nr. 2 kann darüber hinaus ausnahmsweise die Erweiterung, Änderung sowie Erneuerung bestehender Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie bestehender Läden, sofern sich die Maßnahme auf das Grundstück beschränkt, das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans entsprechend rechtmäßig genutzt wurde, ein baulicher und funktioneller Zusammenhang gegeben ist und die Maßnahme der Sicherung des Bestandes dient, zugelassen werden. In § 2 Abs. III. werden die unzulässigen Vorhaben geregelt. Unzulässig sind die
NVO sonst ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, ausgenommen § 2 Abs. I. Nr. 3, neu zu errichtende Schank- und Speisewirtschaften, ausgenommen § 2 Abs. I. Nr. 3 und Anlagen für sportliche und gesundheitliche Zwecke, ausgenommen § 2 Abs. I. Nr. 3.
IV. Nr. 2 sind im II. Obergeschoss und den darüberliegenden Geschossen nur Wohnnutzung zulässig. 8 Zunächst am
barn seien unter folgenden Bedingungen mit der Errichtung eines Cafés und einer Kurzzeit-Zimmervermietung einverstanden: Die Öffnungszeiten werden auf 7:30 Uhr bis 20:00 Uhr beschränkt (1.), die Dachterrasse wird nicht für Cafébesucher oder Zimmergäste geöffnet (2.) und der Innenhof wird nicht als offener Außenbereich für das Café genutzt. Mit der Errichtung eines Wintergartens bestehe Einverständnis, wenn die Privatsphäre der Eigentümer der FlNr. … in Hinblick auf Sicht und Schall gewährleistet werde (3.). Der Beigeladene erkläre sich bereit, die genannten Punkte einzuhalten. Dafür würden die
barn ihre schriftliche Zustimmung zu dem Bauvorhaben geben. Mit E-Mails vom
barn nicht zur Unterschrift vorgelegt. 17 Am
der Art der baulichen Nutzung gegeben. Es ist daher möglich, diese Fläche als Schank- und Speisewirtschaft aus bauplanungsrechtlicher Sicht zu nutzen. 19
der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingehalten werden. 28 Das … Ingenieurbüro für Bauphysik (***) überprüfte im Anschluss das vorgelegte Gutachten im Auftrag der Beklagten auf Plausibilität und kam mit Schreiben vom
weis des Schallimmissionsschutzes für das Vorhaben. Als maßgebliche Immissionsorte wurden die Wohngebäude Klingengasse 21 (IO 1), Krebengäßchen 15 (IO 2) und Klingengasse 24a (IO 3) berücksichtigt. Als Gebietscharakter wurde jeweils ein WA angenommen. Das Gutachten berücksichtigte, dass neben dem Vorhaben noch weitere Anlagen und Betriebe auf die IO 1 und 3 einwirken würden, etwa ein Parkplatz zur Hotelnutzung auf der FlNr. 976 und ein Schreinereibetrieb auf der FlNr. 978/6. Für den IO 2 sei aus fachtechnischer Sicht keine Vorbelastung zu erkennen. Da die Höhe der Vorbelastung für die IO 1 und 3 nicht bekannt sei, werde entsprechend Ziffer 3.2.1 TA-Lärm der sich aus der TA Lärm ergebende Immissionsrichtwert für diese Immissionspunkte um 6 dB(A) verringert. Zulässiger Immissionsrichtwert für die IO 1 und 3 sei daher tagsüber 49 dB(A) und
ts 34 dB(A) und für den IO 2 tagsüber 55 dB(A) und
ts 40 dB(A). Der maximal zulässige Spitzenpegel betrage tagsüber jeweils maximal 85 dB(A) und
ts maximal 60 dB(A). Die maßgeblichen Schallemittenten im Betrieb seien die Kommunikationsgeräusche von Gästen in Bereich der Außenbewirtschaftungsfläche beim Verlassen von Veranstaltungen in der Scheune, beim Abgang von Gästen sowie Rauchergruppen im Bereich des Haupteingangs in der Klingengasse, Geräusche durch Schallabstrahlung aus der umgebauten Scheune in Richtung des Innenhofs, Geräusche von Anlieferungen bzw. von Entsorgungsvorgängen und Geräusche technischer Anlagen. Das Gutachten geht davon aus, dass die Öffnungszeiten des Restaurants bis maximal 22:00 Uhr beschränkt sind und die ehemalige Scheune als Erweiterung der Bewirtschaftungsfläche des Restaurants, für Kunstausstellungen, Lesungen und vergleichbare Kulturveranstaltungen und zur Vermietung für Business-Events oder private Feiern (z.B. Geburtstage) genutzt wird.
dem Gutachten befinden sich im Außenbereich 44 Sitzplätze. Bei Berücksichtigung aller Schallquellen errechne sich am IO 1 tagsüber ein Beurteilungspegel von 44 dB(A), am IO 2 von 55 dB(A) und am IO 3 von 57 dB(A). Für die Spitzenpegel errechnete sich für den IO 1 tagsüber 56 dB(A), den IO 2 83 dB(A) und den IO 3 82 dB(A). Da der Betrieb
ts geschlossen sei, würden in dieser Zeit auch keine weiteren Immissionen von dem Betrieb ausgehen. Im Ergebnis seien die zulässigen Immissionsrichtwerte am IO 1 und 2 damit eingehalten. Am IO 3 könne es rechnerisch zu Überschreitungen kommen. Ursächlich sei Lärm im Zusammenhang mit Liefervorgängen und Entsorgungsvorgängen. Es sei allerdings zu beachten, dass diese Geräusche nur kurzzeitig auftreten würden. Maßnahmen baulicher oder organisatorischer Art dahingehend seien nicht zu erkennen. 30 Auf
frage einer Mitarbeiterin des technischen Immissionsschutzes des Landratsamts ... teilte der Gutachter mit E-Mail vom 23. Januar 2024 außerdem mit, dass im Westen des Betriebs kein maßgeblicher Immissionsort zu setzen gewesen sei. Die Scheune weise
Westen keine Fenster oder sonstigen Außenbauteile mit erhöhter Schallabstrahlung ins Freie auf. Hinsichtlich der Gastwirtschaft im Vordergebäude seien im Gutachten keine Schallabstrahlungen berücksichtigt worden, da es sich um eine normale Speisewirtschaft mit ca. 25 Plätzen handele, der Fensterflächenanteil sehr gering sei und eine Nutzung in der kritischen
tzeit nicht geplant sei. Die über die Fenster möglicherweise abgestrahlten Schallimmissionen seien gegenüber weiteren Schallquellen zur Tagzeit vernachlässigbar. Im Gegensatz dazu seien Schallabstrahlungen durch die Scheune berücksichtigt worden, da diese auch für Veranstaltungen genutzt werde und eine großes Glaselement in Richtung Innenhof habe. 31 Daraufhin erteilte die Beklagte dem Beigeladenen am 5. April 2024 den streitgegenständlichen Baugenehmigungsbescheid für das Vorhaben. Dem Beigeladenen wurde das Bauvorhaben
Maßgabe der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen genehmigt (I.). Die Baugenehmigung wurde mit einer Vielzahl von Nebenbestimmungen versehen (II.), u.a. zum Immissionsschutz. In II. 2 des Bescheids wird festgesetzt, dass die schalltechnische Untersuchung vom
dem der Kläger mit der Eintragung in das Grundbuch am
der ständigen Rechtsprechung voraus, dass das ursprünglich genutzte Gebäude noch als „Hauptsache“ erscheine. Wegen der massiven Erweiterung der Bewirtschaftungsfläche, die sich nicht nur auf die vollständige Integration der zuvor ungenutzten Scheune, sondern auch auf den Innenhof und die oberen Etagen beziehe, sei von einer Überschreitung der Identitätsgrenze und damit vielmehr von einem neuen Genehmigungsobjekt (aliud) auszugehen. Es handele sich bei dem Vorhaben des Beigeladenen folglich um eine neue Schank- und Speisewirtschaft, die gemäß § 2 Abs. III. Nr. 2 des Bebauungsplans unzulässig sei. Die Baugenehmigung sei darüber hinaus unbestimmt. Während in der Baubeschreibung des Vorhabens von 149,3 m² Gastraumfläche ausgegangen werde, ergebe sich aus den Ausführungen im Stellplatznachweis, dass in der Gaststätte 86 m² zzgl. Theke und Windfang geplant seien und zusätzlich 75 m² Gastronomie/Ausstellungsfläche durch die Erweiterung der Scheune entstünden. In Summe sollten hiernach also 161 m² Gastronomie entstehen. Damit sei nicht klar, von welcher Gastraumfläche ausgegangen werden solle. Ebenso werde auf Blatt 17 der Beiakten von 21 Betten ausgegangen und auf Blatt 90 der Beiakten von 17 Betten. Auch die erteilten Ausnahmen seien rechtswidrig. Die Ausnahmegenehmigungen setzten voraus, dass ein rechtmäßig bestehender und genutzter Betrieb bestehe, was gerade nicht der Fall sei. Außerdem werde der erforderliche bauliche und funktionelle Zusammenhang erst mit dem Umbau hergestellt, erforderlich sei aber, dass dieser bereits zuvor vorhanden sei. Außerdem diene die Erweiterung nicht der Sicherung des Bestands, sondern der Gewinnmaximierung. Auch die Befreiungen seien rechtswidrig. Die Befreiungen verstießen gegen die Grundzüge der Planung. In der Begründung des Bebauungsplans komme klar zum Ausdruck, dass ein weiterer Bedarf an Schank- und Speisewirtschaften nicht bestehe. Außerdem seien
barliche Interessen nicht ausreichend gewürdigt worden. Auf Grund des Publikums und des An- und Ablieferungsverkehrs sei mit einer erhöhten Fluktuation und Geschäftigkeit in der
barschaft zu rechnen, die dem Charakter eines WA widersprächen. Hinsichtlich der Nutzung des Innenhofs als Freischankfläche stütze sich die Beklagte außerdem auf eine falsche Rechtsgrundlage, indem sie § 2 Abs. III. Bebauungsplan heranziehe, dessen Voraussetzungen sich erheblich von der richtigen Rechtsgrundlage unterscheiden würden. Darüber hinaus sei das Vorhaben auch in Hinblick auf die von ihm ausgehenden Immissionen unzulässig. Das Grundstück des Klägers FlNr. 979 sei nicht als Immissionsort betrachtet worden, weshalb ein Ermittlungsdefizit hinsichtlich des Klägers bestehe. Außerdem gehe der Gutachter davon aus, dass das Gartengrundstück nicht von Besuchern genutzt werde. Dies sei allerdings durch den Bescheid nicht sichergestellt. Es sei auch nicht sichergestellt worden, dass der Beigeladene eine ursprünglich geplante Wärmepumpe, die nicht Bestandteil der Baugenehmigung sei, auch tatsächlich nicht errichte. Es seien auch tatsächlich bestehende Vorbelastungen außer Acht gelassen worden. Zwar habe der Gutachter pauschal 6 dB(A) für die Vorbelastung von den zulässigen Immissionswerten abgezogen, dies werde den tatsächlichen Vorbelastungen allerdings nicht gerecht. Es sei anerkannt, dass eine Heranziehung von Ziff. 3.2.1 TA Lärm ausscheide, wenn mehr als fünf gleichartige Anlagen auf den Immissionsort einwirkten. Vorliegend würden folgende Betriebe auf den Immissionsort einwirken: H.platz (Klosterweth 2), Toppler-Theater (Klosterhof 5), Altfränkische Weinstube (Klosterhof 7), Restaurant Louvre (Klingengasse 15), Restaurant Taj Mahal (Klingengasse 12) und Guckloch 38 (Klingengasse 38). Insbesondere von dem im Süden befindlichen Topplertheater gingen erhebliche Immissionen aus. Auch sei der erhöhte Fremdenverkehr zu berücksichtigen. Auch sei vom Gutachter nicht beachtet worden, dass es im Sommer auf Grund der Auslastung zu mehr Anfahrtsverkehr kommen könne. Zu beachten sei auch, dass es laut Gutachten zu kurzzeitigen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte am IO 3 kommen könne. Der Kläger meint weiter, dass der Vorbescheid vom
22:00 Uhr keine Gäste mehr im Innenhof seien, womit den
barlichen Interessen entsprochen werde. 37 Hinsichtlich der auf den Kläger einwirkenden Immissionen führte die Beklagte aus, dass entgegen der Ansicht des Klägers zumindest im Gutachten des TÜV SÜD vom
besserung bedurft. Der Betrieb sei zwar erst seit 1874
weisbar, aber möglicherweise bereits deutlich früher vorhanden gewesen. Die Bauunterlagen seien aber wahrscheinlich bei der Bombardierung der Stadt 1945 zerstört worden. Die Nutzung des Anwesens als Gaststätte sei in den 1980er Jahren aufgegeben und in den 1990er Jahren wiederaufgenommen worden. Ohne die Außengastronomie würde sein Umsatz in den Sommermonaten einbrechen und das wirtschaftliche Konzept untergraben. Er gab weiter an, dass derzeit noch unklar sei, wie viele Sitzplätze zukünftig insgesamt vorhanden seien. Er gehe derzeit von ca. 95 Plätzen aus. Im Erdgeschoss der Scheune sei eine feste Installation von Sitzplätzen nicht geplant. Es seien lediglich temporäre Sitzplätze denkbar, eine konkrete Planung liege noch nicht vor. 41 Am
geprüft. Dabei sei aufgefallen, dass in den Berechnungstabellen des … nicht erkennbar sei, dass Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen berücksichtigt worden seien. Dies habe auf alle Immissionsorte einen relevanten Einfluss. Darüber hinaus habe das … für die Außenbewirtschaftung im Innenhof einen Leitfaden des Umweltbundesamts Österreich herangezogen. Gängige Praxis sei hingegen ein Heranziehen der VDI-RL 3770, aus der sich auch höhere Ansetzungen für Schallemissionen ergeben würden. Darüber hinaus sei im Schallschutznachweis ein entscheidender Immissionsort am Gebäude Krebengäßchen 15 nicht berücksichtigt worden. Der Gutachter der Messinger + Schwarz Bauphysik-Ingenieur-Gesellschaft mbH stellte eigene Berechnungen an und kam u.a. zu dem Ergebnis, dass von der Freischankfläche im Innenhof am Immissionsort Klingengasse rechnerisch tagsüber ein Lärmpegel von 47,8 db(A) ausgehe. 45 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten der Verfahren AN 17 K 24.977, AN 17 K 24.995 und AN 17 K 25.2490, die vorgelegten Behördenakten und die Protokolle zu den mündlichen Verhandlungen am 26. August 2025 und 24. November 2025 mit Augenscheinseinnahme verwiesen. Entscheidungsgründe 46 Die zulässigen Klagen sind begründet, weil der Bescheid vom 5. April 2024 rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. 47 1. Die beiden Anfechtungsklagen sind zulässig. Insbesondere ist die am 13. Mai 2024 erhobene Klage (AN 17 K 24.995) zulässig. Die Tatsache, dass die ursprünglichen Kläger und Eigentümer des Grundstücks FlNr. 985 dieses an den Kläger veräußert haben und dieser während des laufenden Verfahrens als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, denn
GO i.V.m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat die Veräußerung oder Abtretung der Streitsache auf den Prozess keinen Einfluss (vgl. SächsOVG, U.v. 14.7.2021 – 1 C 27/19 – juris Rn. 24). 48 Der Kläger war auch berechtigt, in den Rechtsstreit anstelle der Rechtsvorgänger (ursprüngliche Eigentümer der FlNr. 985) einzutreten. Aus § 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO ergibt sich, dass der Rechtsnachfolger, mit Zustimmung des Klagegegners berechtigt ist, den Prozess vom Rechtsvorgänger zu übernehmen, Hier greift außerdem § 266 Abs. 1 Satz 1 ZPO als Sondervorschrift ein.
1 Satz 1 ZPO ist, wenn über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechts, das für ein Grundstück in Anspruch genommen wird, oder einer Verpflichtung, die auf einem Grundstück ruhen soll, zwischen dem Besitzer und einem Dritten ein Rechtsstreit anhängig ist, im Falle der Veräußerung des Grundstücks der Rechtsnachfolger berechtigt und auf Antrag des Gegners verpflichtet, den Rechtsstreit in der Lage, in der er sich befindet, als Hauptpartei zu übernehmen.
dem vorliegend grundstücksbezogene
barrechte geltend gemacht werden, insbesondere eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs und des Gebots der Rücksichtnahme, war der Kläger berechtigt, den Rechtsstreit von seinen Rechtsvorgängern zu übernehmen. 49 Durch den Eintritt des Klägers in die von seinen Rechtsvorgängern erhobene Klage ist diese auch nicht wegen doppelter Rechtshängigkeit
GO i.V.m. § 17 Abs. 1 Satz 2 GVG unzulässig geworden. § 17 Abs. 1 Satz 2 GVG untersagt, einen bereits anhängigen Streitgegenstand erneut gerichtlich geltend zu machen (Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht,
allgemeiner Auffassung grundstücksbezogene Rechte sind (vgl. etwa BayVGH, U.v. 31.7.2020 – 15 B 19.832 – juris Rn. 27) ist unerheblich, dass die unterschiedlichen Grundstücke, aus denen ein Anspruch abgeleitet wird, in der Zwischenzeit im Eigentum der gleichen Person stehen. 50 2. Die Klagen sind auch begründet. 51 Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit auf der Verletzung von Normen beruht, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren und zumindest auch dem Schutz des betreffenden
barn zu dienen bestimmt sind (BayVGH, B.v. 21.7.2020 – 2 ZB 17.1309 – juris Rn. 4). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht – wenigstens auch – dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend findet im gerichtlichen Verfahren auch keine umfassende Rechtskontrolle statt, vielmehr hat sich die gerichtliche Prüfung darauf zu beschränken, ob durch den angefochtenen Bescheid drittschützende Vorschriften, die dem
barn einen Abwehranspruch vermitteln, verletzt werden. 52 a) Der Kläger ist zunächst nicht auf Grund des Vorbescheids vom 7. April 2020 gehindert, mit Verweis auf die Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs gegen die streitgegenständliche Baugenehmigung vorzugehen, da sich die Bindungswirkung des Vorbescheids vorliegend nicht auf das Bauvorhaben des Beigeladenen bezieht. 53 Ein bestandskräftiger Vorbescheid hat in der entschiedenen Einzelfrage eine Bindungswirkung für den
barn, sofern dieser am Verfahren beteiligt worden ist (Decker in Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Werkstand: 159 EL, September 2025, Art. 71 BayBO Rn. 98). Der sachliche Umfang der Bindungswirkung eines Vorbescheids ergibt sich aus den im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen und den dem Vorbescheidsantrag zu Grunde liegenden Planzeichnungen (VG München, B.v. 6.4.2017 – M 8 SN 17.676 – juris Rn. 59 m.w.N.). Die Bindung eines Vorbescheids erstreckt sich nur auf Vorhaben, die inhaltlich dem Vorbescheid vollständig entsprechen oder von diesem ohne Veränderung der Grundkonzeption allenfalls geringfügig abweichen. Das Vorhaben darf mithin nicht derart verändert werden, dass wegen dieser Änderung die Genehmigungsfrage in bauplanungsrechtlicher und/oder bauordnungsrechtlicher Hinsicht erneut aufgeworfen wird. Wird das Vorhaben derart verändert, dass es in rechtserheblicher Weise von den entschiedenen Punkten abweicht und die Genehmigungsfrage neu aufwirft, entfällt die Bindungswirkung des Vorbescheids (BayVGH, B.v. 4.8.2011 – 2 CS 11.997 – juris Rn. 8). 54 Das genehmigte Bauvorhaben des Beigeladenen ist bereits dadurch nicht identisch zu dem im Vorbescheid genehmigten Vorhaben, weil das Erdgeschoss der ehemaligen Scheune nun als Erweiterung der Schank- und Speisewirtschaft genutzt werden soll und nicht mehr als Wohnraum. Das Vorhaben weicht bereits dadurch so weit von der ursprünglichen Planung ab, dass eine Bindungswirkung des Vorbescheids nicht angenommen werden kann. Die Änderung hat nämlich zur Folge, dass sich die Prüfungsvoraussetzungen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht geändert haben und die Frage
der Zulässigkeit des Vorhabens
der Art der baulichen Nutzung – Erweiterungen bestehender Schank- und Speisewirtschaften sind
den Festsetzungen des Bebauungsplans grundsätzlich unzulässig, siehe dazu
folgend unter 2.
GB, da sich das Bauvorhaben im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. XII B – Äußere Altstadt – befindet. Der Bebauungsplan ist – bei inzidenter Prüfung und auch bei Berücksichtigung der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 22. November 1999, mit dem eine alte Fassung des gleichzeitig erlassenen und in seinen textlichen Festsetzungen inhaltsgleichen Bebauungsplans Nr. XII B – Innere Altstadt – für nicht wirksam erklärt wurde (Az. 14 N 98.6323) – wirksam und nicht (teil-)nichtig. 57 Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass der Bebauungsplan für das WA regelt, dass Schank- und Speisewirtschaften nur in dem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans rechtmäßig vorhandenen Umfang zulässig sind, § 2 Abs. I. Nr. 3 Bebauungsplan. Zwar waren Schank- und Speisewirtschaften vor Inkrafttreten des Bebauungsplans im maßgeblichen Bereich vermutlich allgemein zulässig, allerdings gibt es keinen Planungsgrundsatz,
dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets
Art und Maß der baulichen Nutzung auch bei der Überplanung des Gebiets weiterhin zugelassen werden müsste. Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben (VGH BW, U.v. 29.4.2015 – 3 S 1122/14 – juris Rn: 58). Rechtsgrundlage für den Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften aus dem
NVO im WA zulässigen Katalog der Nutzungsarten ist § 1 Abs. 5 BauNVO, der die Beschränkungen an die Voraussetzung knüpft, dass die allgemeine Zweckbestimmung durch die Nutzungsbeschränkung nicht in Frage gestellt werden darf. Charakteristisch für das WA ist die vorherrschende, deutlich überwiegende Wohnnutzung einerseits sowie eine Mischung weiterer baulicher Nutzungen, auf die die Bewohner im Rahmen der verbrauchernahen Versorgung angewiesen sind oder die mit der Wohnruhe in diesem Wohngebietstyp vereinbar sind (BeckOK BauNVO, 43. Edition Stand: 15.10.2025, § 4 BauNVO Rn. 4). Diese charakteristische Nutzung kann auch ohne Gaststätten hergestellt werden, weshalb die Anwendung des § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zu beanstanden ist. 58 Der Bebauungsplan verstößt auch nicht gegen die Anforderungen des Abwägungsgebots
GB, wonach bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass die Beklagte bestehenden Schank- und Speisewirtschaften keine Erweiterungsmöglichkeit eingeräumt hat. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans werden bestehende Schank- und Speisewirtschaften im WA „auf den Bestandsschutz gesetzt“, sie können also nur im bisher genehmigten Umfang fortgeführt werden. Die Betriebe sind damit neben der bisherigen Nutzung auf Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen beschränkt. Bereits eine Änderung des Betriebskonzepts, die die der bisherigen Nutzung eigene Variationsbreite verlässt, würde die Grenzen des Bestandsschutzes bereits überschreiten (vgl. BayVGH, U.v. 22.11.1999 – 14 N 98.3623 – juris Rn. 22). Weitergehenden Veränderungswünschen bestehender Schank- und Speisewirtschaften kann allenfalls mit Hilfe des § 31 Abs. 2 BauGB entsprochen werden, dessen Anwendungsbereich allerdings relativ eng ist, da eine Befreiung die Grundzüge der Planung nicht berühren darf. 59 Dem Plangeber steht offen, zum Erreichen eines gerechten Interessensausgleichs zwischen den abwägungsrelevanten öffentlichen und privaten Belangen, eine Regelung
NVO zu treffen. Die Norm findet, abweichend von ihrem Wortlaut, nicht nur dann Anwendung, wenn eine bestehende Anlage unzulässig wird, weil sie im Katalog der allgemeinen oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten des jeweiligen Baugebiets nicht enthalten ist, sondern auch dann, wenn diese Nutzungsart wie hier von der Plangeberin
NVO ausgeschlossen worden ist (BVerwG, B.v. 11.5.1999 – 4 BN 15/99 – juris Rn. 12).
NVO können für bestehende bauliche Anlagen, die
den Festsetzungen des Bebauungsplans unzulässig werden, im Bebauungsplan abgesicherte Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen werden. Macht der Plangeber von der Möglichkeit des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO keinen Gebrauch, kann insoweit unter Umständen ein Abwägungsfehler vorliegen (so etwa hinsichtlich des Ausschlusses von Schank- und Speisewirtschaften im Mischgebiet in einer alten Fassung Bebauungsplan Nr. XII B – Innere Altstadt – BayVGH, U.v. 22.11.1999 – 14 N 98.3623 – juris). Allerdings steht es im planerischen Ermessen des Plangebers, ob er von der Ermächtigung des § 1 Abs. 10 Satz 1 BauNVO Gebrauch macht und ist damit allein von seiner ordnungsgemäßen Abwägung abhängig (BayVGH, U.v. 24.9.2015 – 9 N 12.2303 – juris Rn. 25 VGH BW, U.v. 29.4.2015 – 3 S 1122/14 – juris Rn. 59). Im Grundsatz ist die Festschreibung einer vorhandenen Nutzung abwägungsfehlerfrei, wenn der Plangeber die mit Erweiterungen verbundenen städtebaulichen Auswirkungen verhindern will (BVerwG, B.v. 29.3.2016 – 4 BN 1/16 – juris Rn. 5). Maßgeblich ist letztlich, ob im konkreten Einzelfall gewichtige städtebauliche Gründe vorliegen, die die Zurücksetzung der privaten Belange des auf den passiven Bestandsschutz gesetzten Grundstückseigentümers rechtfertigen. 60 Unter Berücksichtigung dessen ist die Abwägungsentscheidung der Beklagten nicht zu beanstanden. In der Begründung des Bebauungsplans führt die Beklagte unter 6. aus: „Aufgrund der sich laufend ändernden Anforderungen des Markts besteht bei den Betreibern von (…) Schank- und Speisewirtschaften (…) ein berechtigtes Interesse, hierauf durch Erweiterung, Änderung und Erneuerung ihres bestehenden Betriebes zu reagieren. Dem stehen andererseits das berechtigte Ruhebedürfnis der Wohnbevölkerung sowie das städtebauliche Interesse am Erhalt einer ausgewogenen Nutzungsstruktur gegenüber. Diesen unterschiedlichen Bedürfnissen wird durch eine differenzierte Festsetzung (§ 1 Abs. 4 und Abs. 5 BauNVO) Rechnung getragen. Im Interesse der Bestandserhaltung und der Erhaltung der vorhandenen Nutzungsstruktur sind daher
dem jetzigen Bebauungsplan unzulässige Betriebe in dem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans bereits rechtmäßigen Umfang zulässig (…). Über diese Bestandserhaltung hinaus sind auch Erweiterungen, Änderungen sowie Erneuerungen entsprechend den unterschiedlichen Anforderungen der Betriebe in den jeweiligen Baugebieten wie folgt zulässig: (…)“ 61 Ein Abwägungsfehler ist insoweit nicht zu erkennen. Insbesondere sind auch keine Anzeichen dahingehend zu sehen, dass die Beklagte die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, unzureichend ermittelt oder bewertet hätte, § 2 Abs. 3 BauGB. 62 Dass die Beklagte im Rahmen ihrer Abwägung zu dem Ergebnis gekommen ist, anderen im Bebauungsplan ausgeschlossenen Betrieben als Schank- und Speisewirtschaften, etwa Beherbergungsbetrieben, ausnahmsweise die Möglichkeit zu Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen einzuräumen (vgl. § 2 Abs. II. Nr. 2 Bebauungsplan), Vergleichbares für Schank- und Speisewirtschaften allerdings nicht zu regeln, steht im ihrem planerischen Ermessen. 63 Andere mögliche Nichtigkeitsgründe sind hinsichtlich des Bebauungsplans nicht erkennbar und auch nicht vorgetragen. 64 c) Die Baugenehmigung verletzt den Kläger dadurch in seinen
barschützenden Rechten, dass rechtwidrig Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zur Erweiterung Flächen der Schank- und Speisewirtschaft (Innenhof als Freischankfläche und Erdgeschoss der ehemaligen Scheune) erteilt wurden. 65 Bei Befreiungen
GB ist danach zu unterscheiden, ob von drittschützenden Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit wird oder von nicht drittschützenden Festsetzungen (BayVGH, B.v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 33). Weicht ein Bauvorhaben von drittschützenden Festsetzungen eines Bebauungsplanes ab, so kann es nur zugelassen werden, wenn die Abweichung durch eine Befreiung
GB gerechtfertigt wird, wobei der Dritte hierbei einen Rechtsanspruch auf Einhaltung der jeweiligen tatbestandlichen Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB hat. Auf den Rechtsbehelf des
barn hin ist in vollem Umfang
zuprüfen, ob die objektiven Voraussetzungen für eine Befreiung vorliegen. Wird dagegen eine Befreiung von einer nicht
barschützenden Festsetzung eines Bebauungsplanes erteilt, dann hat der
bar (nur) ein subjektivöffentliches Recht auf Würdigung seiner
barlichen Interessen; unter welchen Voraussetzungen eine Befreiung die Rechte des
barn verletzt, ist dabei
den Maßstäben zum drittschützenden Gebot der Rücksichtnahme, gesetzlich verankert in§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO,zu beurteilen (BayVGH, B.v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 33). 66 Die Vorschrift, von der befreit wurde, nämlich § 2 Abs. III. Bebauungsplan, stellt eine
barschützende Vorschrift dar. Danach sind u.a. Schank- und Speisewirtschaften in dem festgesetzten WA, ausgenommen § 2 Abs. I. Nr. 3 Bebauungsplan, unzulässig (§ 2 Abs. III. Nr. 2 Bebauungsplan). Bei dieser Festsetzung handelt es sich um eine Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung. Solchen Festsetzungen kommt grundsätzlich
barschützende Wirkung zu (vgl. BayVGH, U.v. 28.6.2012 – 2 B 10.788 – juris Rn. 24). 67 Die erteilte Befreiung ist rechtswidrig, weil die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht vorliegen. Demnach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung
barlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die ausgesprochene Befreiung verletzt bereits die Grundzüge der Planung. 68 Die Grundzüge der Planung bildet die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundeliegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption. Ein Berühren der Grundzüge ist anzunehmen, wenn das betreffende Vorhaben von diesen Grundzügen ganz oder zum Teil abweicht. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt von der jeweiligen konkreten Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe. Eine solche Abweichung ist nur im Wege der Bebauungsplanänderung, nicht aber als Einzelfallentscheidung mittels Befreiung möglich. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von dem Plangeber getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (BVerwG, B.v. 5.3.1999 – 4 B 5/99 – juris Rn. 6). Eine Abweichung muss stets im Bereich dessen liegen, was der Plangeber gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt hätte (BVerwG, U.v. 16.12.2010 – 4 C 8/10 – juris Rn. 26). 69 Vorliegend bestand die Motivation der Beklagten als Plangeberin des Bebauungsplans im Wesentlichen darin, der „stetigen Zunahme von Souvenirgeschäften, Schank- und Speisewirtschaften sowie Beherbergungsbetrieben in der Altstadt von Rothenburg ob der Tauber“, die eine „zunehmend einseitige Nutzungsstruktur zur Folge“ habe, Einhalt zu gebieten, zu ermöglichen, dass „Wohnen, Handel und Fremdenverkehr in der Altstadt nebeneinander möglich“ sind.
dem Willen der Plangeberin habe „Wohnnutzung […] Vorrang“. Dies ergibt sich aus Ziffer 1 der Begründung des Bebauungsplans. Aus Ziffer 5 der Begründung ergibt sich weiter, dass im WA das Wohnen „eindeutige Priorität“ besitzt. Daher seien aus dem in § 4 BauNVO genannten Katalog der zulässigen Nutzungen nur Wohngebäude, der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Handwerksbetriebe sowie Räume für freie Berufe zulässig. Unzulässig seien hingegen u.a. Schank- und Speisewirtschaften, wobei für bestehende Gaststätten Bestandsschutz bestehe. Die Plangeberin hat also Schank- und Speisewirtschaften, abgesehen von ihrer Bestandsnutzung, im WA bewusst und gezielt für unzulässig erklärt. Dies ergibt sich auch aus dem Wortlaut des § 2 Abs. II. Nr. 2 Bebauungsplan, wonach bei anderen, an sich unzulässigen Nutzungen ausnahmsweise die Erweiterung, Änderung und Erneuerung bestehender Betriebe zugelassen wird, Schank- und Speisewirtschaften aber nicht genannt werden. Letztlich geht sowohl aus den Festsetzungen als auch aus der Begründung des Bebauungsplans klar hervor, dass bestehende Schank- und Speisewirtschaften bewusst „auf Bestandsschutz“ gesetzt wurden und keine weiteren derartigen Betriebe entstehen und keine Betriebserweitungen erfolgen sollen. Insoweit wird auch auf die obigen Ausführungen unter 2.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.