barbeschwerde, dass auf FlNr. …6, Gemarkung …, erhebliche Ruhestörungen durch einen öfter wechselnden Bewohnerkreis – vermutlich Bauarbeiter oder Urlauber – erfolgen würden. Das sich in der B* …str. 37a befindende Einfamilienhaus werde offenbar als Arbeiter-/Ferienunterkunft genutzt (Bl. 1 ff. BA).
Einholung eines entsprechenden Polizeiberichtes, welcher einen der beschriebenen Vorfälle am
barbeschwerden wegen Ruhestörung erfolgten im August 2025 gegenüber der Antragsgegnerin (Bl. 80 f. BA). 11 Mit Bescheid vom 14. August 2025 ordnete die Antragsgegnerin die Nutzungsuntersagung des Anwesens B* …str. 37a als Monteur- und Arbeiterunterkunft, Arbeitnehmerwohnheim sowie als Ferienhaus gegenüber der Antragstellerin an (Nr. I) und ordnete die sofortige Vollziehung an (Nummer II.). Weiter verfügte sie, dass wenn die Antragstellerin der Nutzungsuntersagung nicht, nicht vollständig, oder nicht rechtzeitig, bis spätestens 2 Monate
Bestandskraft des Bescheides
komme, ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,- € fällig werde (Nummer III.). 12 Zur Begründung wird im Wesentlichen angeführt, dass die Nutzung des Wohngebäudes auf dem streitgegenständlichen Grundstück als Monteur-/Arbeiterunterkunft, Arbeiterwohnheim sowie Ferienhaus formell baurechtswidrig sei. Angesichts des Umstandes, dass in dem Gebäude 13 Personen und eine GbR wohnhaft seien, kämen für das Vorhaben andere bauordnungsrechtliche Anforderungen als für die bisher ausgeübte und genehmigte Nutzung (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage) in Betracht. So löse ein Arbeiterwohnheim etwa einen höheren Stellplatzbedarf aus. Auch brandschutzrechtliche Anforderungen oder die Geeignetheit von Aufenthaltsräumen seien möglicherweise bei einer intensivierten Nutzung wie vorliegend zu prüfen. Die neue Nutzung sei zudem auch nicht gebietstypisch im vorliegenden reinen Wohngebiet. Eine intensive Nutzung für bis zu 13 Personen/Arbeitnehmer als Arbeitnehmerwohnheim/Monteurs-/Ferienunterkunft stünde in Widerspruch zur Eigenart des reinen Wohngebietes. Das Vorhaben sei in einem reinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig. Eine Ausnahme könne nicht erteilt werden. Auf die Begründung des Bescheides unter I. bzw. II. wird im Übrigen Bezug genommen. 13 Weiterhin wurde mit Bescheid vom
vollziehbar und unangemessen. Ein besonderes Vollzuginteresse bestehe für den Sofortvollzug nicht. Die Anordnung unterstelle die Nutzung als Monteurs-/Arbeiter-/Ferienunterkunft und nehmen daher die Hauptsache vorweg. Richtiger Adressat sei nicht die Antragstellerin, sondern die einzelnen Bewohner und auch nur diejenigen, die für etwaige Ruhestörungen gesorgt hätten. Im Übrigen hätte eine Anhörung als Zustandsstörer vor Erlass des Bescheides erfolgen müssen. Bereits im Rahmen der Anhörung habe die Antragstellerin mitgeteilt, dass das Gebäude derzeit leer stehe. Das habe anhand des Melderegisters auch überprüft werden können. Auf den Schriftsatz vom 12. September 2025 wird im Übrigen Bezug genommen. 17 Die Antragsgegnerin beantragt, 18 Der Antrag wird abgelehnt. 19 Zur Begründung wird im Wesentlichen angeführt, dass die Nutzungsuntersagung vorliegend rechtmäßig sei.
Eingang der Klage bzw. des Antrags habe es am 13. September 2025 eine erneute Beschwerde eines
barn wegen Ruhestörung zwischen 19 und 1 Uhr gegeben (vgl. Bl. 147 BA). Eine Nutzungsuntersagung sei schon dann möglich und rechtmäßig, wenn die in Rede stehende Nutzung formell baurechtswidrig sei. Die Änderung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in ein Gebäude, das als Monteur-/Arbeiterunterkunft, Arbeiterwohnheim bzw. Ferienhaus genutzt werde, stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Aus der neuen Nutzungsform könnten insbesondere angesichts der zahlenmäßigen Belegung des Gebäudes (13 Personen) bei bodenrechtlicher Beurteilung neue Spannungen entstehen, was auch die wiederholten Beschwerden von Anliegern belegen würden. Nicht erforderlich sei, das tatsächlich andere Anforderungen an die geänderte Nutzung gestellt würden, sondern nur, dass derartige Anforderungen in Betracht kommen könnten. Für das Vorhaben kämen andere bauordnungsrechtliche Anforderungen bezogen auf die erforderliche Anzahl von Stellplätzen oder den Brandschutz in Betracht. Die neue Nutzung sei auch nicht gebietstypisch bezogen auf ein reines Wohngebiet. Auch sei nicht gesichert, ob es sich überhaupt um eine Wohnnutzung oder vielmehr um eine wohnähnliche und gewerbliche Nutzung (Ferienhaus) handele. Angesichts der hohen Belegungsdichte könnten auch bodenrechtliche Spannungen, die auch das Rücksichtnahmegebot berühren könnten, gegeben sein. Das Vorhaben sei im Übrigen auch materiell nicht genehmigungsfähig. Die intensive Nutzung für bis 13 Personen/Arbeitnehmer als Arbeitnehmerwohnheim stehe im Widerspruch zur Eigenart des reinen Wohngebiets. Die Belegungsdichte liege außerhalb des üblichen Rahmens. Die Lärmbeeinträchtigungen würden eine nichtverträgliche Nutzung belegen, da in der maßgeblichen Umgebung kleinteilige Bebauung und geringe Wohneinheiten in ruhiger Wohnlage prägend seien. Die seitens der Antragstellerin angegebenen lärmintensiven Nutzungen änderten an dem gefundenen Ergebnis nichts. Denn bei den insofern angeführten Gebäuden handele es sich um Einfamilienhäuser. Das …-Altersheim stelle angesichts Kubatur und Nutzung ein in sich geschlossenes Gebiet dar. Im Übrigen werde davon ausgegangen, dass es sich bei den angesprochenen Nutzungen um die Nutzung einzelner Räume
NVO handele. Soweit dies nicht der Fall sei, werde bauaufsichtlich dagegen vorgegangen. Bei dem Vorhaben handele es sich auch nicht um ein Wohngebäude gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Bei einer derart hohen Belegung werde angenommen, dass selbst bei bestehenden familiären Näheverhältnissen die selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre eingeschränkt sei. Im Übrigen seien diese Verhältnisse nicht belegt und könnten sich auch jederzeit wieder ändern. Ein Bewohnerwechsel sei (polizeilich) dokumentiert. Diese konkrete Art der Unterbringung biete keinen auf Dauer angelegten Wohnersatz. Eine Ausnahme
NVO komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensgerecht. Insbesondere sei die Störerauswahl richtig erfolgt, denn es sei aus den Erfahrungen in vergleichbaren Fällen nicht auszuschließen, dass es kurzfristig zu Bewohnerwechseln komme und Zimmer/Betten
Auszug erneut vergeben würden. Die Antragstellerin habe das Gebäude an einen wechselnden Personenkreis vermietet. Es werde angenommen, dass die Untervermietung an verschiedene Personen gewerblich erfolge. Es bestehe ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes, dies auch insbesondere angesichts der fortdauernden Ruhestörungen sowie der Präzedenzfallwirkung. Eine Abwägung der berührten Belange sei vor Erlass der Anordnung erfolgt. Die Begründung für die Kostenentscheidung ergebe sich aus der Bescheidsbegründung. Die Kosten für den Bescheid würden innerhalb des gesetzlichen Rahmens liegen. Weiter werde mitgeteilt, dass auch
Bescheidserlass Ruhestörungen gemeldet worden seien und im Übrigen zwischenzeitlich das Objekt auf … zum Verkauf angeboten werde. 20 Weiter ergebe sich aus dem aktuell vorgelegten Auszug aus dem Einwohnermeldeamt, dass die Personen, die sich in dem Haus aufhielten, erst seit dem 17. Juni 2025 dort gemeldet seien, obwohl die unrechtmäßige Nutzung bereits bis in das Jahr 2024 zurückgehe. Es sei auch ersichtlich, dass ein Wegzug bereits
ca. 2,5 Monaten erfolgt sei. Der Personenwechsel und die damit verbundene gewerbliche Nutzung seien weiterhin durch das bereits übermittelte Polizeiprotokoll belegt. Auf die Schriftsätze vom
Auslegung (A.) zulässige Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen den bauaufsichtlichen Bescheid vom 14. August 2025 hat Erfolg, da er begründet ist. Die Sofortvollzugsanordnung in Nummer 2 des Bescheids ist zwar formell rechtmäßig (B.). Die Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Erfolgsaussichten der Klage in der Hauptsache ergibt jedoch, dass das private Aussetzungsinteresse das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt (C.) A. 23 Der Antrag ist bei verständiger Würdigung des Rechtsschutzinteresses der Antragstellerin als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung
GO auszulegen. Dies entspricht ersichtlich dem Begehren der Antragstellerin, §§ 88, 122 VwGO. Es liegt ein Fall von § 80 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO vor, wonach die aufschiebende Wirkung der in der Hauptsache erhobenen Anfechtungsklage wegen der behördlichen Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit (vgl. Nummer 2 des streitgegenständlichen Bescheids) entfällt. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit dem Begehren, die aufschiebende Wirkung ihres Hauptsacherechtsbehelfs bezogen auf Nummer 1 des streitgegenständlichen Bescheides vom
GO inhaltlich rechtfertigen (vgl. BayVGH, B.v. 30.1.2019 – 9 CS 18.2533 – juris Rn. 16 m.w.N). Ob die Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs in inhaltlicher Hinsicht zu überzeugen vermag oder
vollziehbar ist, ist keine Frage der Begründungspflicht, sondern des Vollzugsinteresses (VG Würzburg, B.v. 13.5.2013 – W 4 S 13.312 – juris Rn. 20; siehe dazu ausführlicher bezogen auf den vorliegenden Fall unten unter C. II.1 b. bb.) C. 28 Eine Abwägung der gegenläufigen Interessen unter Berücksichtigung der Erfolgsaussichten der Klage ergibt im vorliegenden Fall jedoch, dass das private Aussetzungsinteresse das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt. 29 I.
GO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag die aufschiebende Wirkung der Klage anordnen bzw. wiederherstellen. Hierbei hat das Gericht selbst abzuwägen, ob diejenigen Interessen, die für einen gesetzlich angeordneten sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts streiten, oder diejenigen, die für die Anordnung der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung sprechen, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind die Erfolgsaussichten der Klage als wesentliches Indiz zu berücksichtigen. Zudem bedarf es für den Sofortvollzug eines überwiegenden öffentlichen Interesses (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO). 30 II.
der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen, aber auch ausreichenden und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts (vgl. zum maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt bei einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt im Anfechtungsprozess BayVGH, U.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 – juris Rn. 24 m.w.N.; VG Würzburg, Urteil vom
Erfolg haben wird. 31 1. Rechtsgrundlage für die angefochtene Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Danach kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften genutzt werden. Einer solchen Maßnahme ist ausweislich des Wortlauts des Art. 76 Satz 2 BayBO immanent, dass eine hinreichend konkrete Nutzung zunächst auf Tatsachenebene durch die Behörde festgestellt werden muss, deren Vereinbarkeit mit öffentlichrechtlichen Vorschriften sodann geprüft werden kann. Dies hat die Antragsgegnerin vorliegend jedoch versäumt. Die Nutzungsuntersagung ist mangels ausreichend ermittelter Tatsachengrundlage unter Verstoß gegen Art. 24 BayVwVfG ergangen. Die Antragsgegnerin hat die Eingriffsvoraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO mithin zu Unrecht angenommen. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung erweist sich
Aktenlage als rechtswidrig und verletzt die Antragstellerin damit in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. 32 a. Zwar bestehen gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung keinerlei rechtliche Bedenken. Insbesondere wurde die Antragstellerin mit Schreiben vom
BO kommt es im Allgemeinen nicht darauf an, ob auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Damit ist es grundsätzlich unerheblich, ob die untersagte Nutzung (auch) gegen materielles Recht verstößt. 35 Die bloße formelle Rechtswidrigkeit kann eine Nutzungsuntersagung – aus Gründen der Verhältnismäßigkeit – allerdings dann nicht rechtfertigen, wenn die ausgeübte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 8.6.2015 – 2 ZB 15.61 – juris; Decker in Busse/Kraus, BayBO,
VwVfG ist die Behörde im Verwaltungsverfahren verpflichtet, den Sachverhalt ohne Einschränkung durch den Vortrag der Beteiligten zu ermitteln, soweit er für den Einzelfall von Bedeutung ist. Sie muss alle vernünftigerweise zur Verfügung stehenden Möglichkeiten einer Aufklärung ausschöpfen, die geeignet erscheinen, die für die Entscheidung notwendige Überzeugung zu gewinnen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Februar 2010 – 10 A 1013/08 – juris Rn. 30). Im Rahmen ihrer Ermittlungen hat die Behörde die Erkenntnismöglichkeiten heranzuziehen, die sich ihr vernünftigerweise bieten, und muss basierend auf allgemeinen Erfahrungssätzen grundsätzlich solchen Umständen
gehen, die sich ihr aufdrängen oder die an sie herangetragen werden (Kallerhoff/Fellenberg, in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz,
VwVfG sollen die Beteiligten des Verwaltungsverfahrens bei der Ermittlung des Sachverhalts mitwirken und insbesondere ihnen bekannte Tatsachen und Beweismittel angeben (Art. 26 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG). Daraus ergibt sich, dass die Behörde dann, wenn und soweit ein Beteiligter es unterlässt, zur Klärung der für ihn günstigen Tatsachen beizutragen, obwohl ihm dies möglich und zumutbar ist, in der Regel nicht mehr gehalten ist, insoweit von sich aus allen sonstigen denkbaren Erkenntnismöglichkeiten
zugehen, um die Tatsachen aufzuklären (vgl. OVG Bremen, B.v. 26.1.2021 – 1 B 321/20 – juris Rn. 8 f.; OVG MV, B.v. 14.6.2006 – 3 L 394/05 – juris Rn. 10; vgl. auch BayVGH, B.v. 2.12.2019 – 9 ZB 19.999 – juris Rn. 9; B.v. 10.5.2019 – 1 ZB 17.1039 – juris Rn. 5 ff. m.w.N.; Kallerhoff/Fellenberg in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz,
einem unzureichenden
weis durch den Betroffenen den Sachverhalt selbst weiter aufzuklären. Sofern es einen begründeten Anlass zu weiteren
forschungen gibt, ist weiterer Ermittlungsaufwand zu betreiben (Kallerhoff/Fellenberg in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 10. Auflage 2023, § 24 Rn. 28 m.w.N). 41 Unter Anwendung dieser Grundsätze ist die Antragsgegnerin ihrer letztlich aus dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung herzuleitenden Pflicht zur umfassenden Sachverhaltsaufklärung nicht ausreichend
gekommen. Die von der Antragsgegnerin herangezogene Rechtsgrundlage – § 76 Satz 2 BayBO – hätte vorliegend eine umfangreichere Sachverhaltsaufklärung erfordert. Denn
Aktenlage ist schon nicht hinreichend geklärt, welche konkrete Nutzungsart sich in dem streitgegenständlichen Gebäude auf FlNr. …6, Gemarkung … befindet, was, wie dargestellt, Grundvoraussetzung der sich dann bezogen auf die Tatbestandsvoraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO anschließenden Prüfung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Maßnahme ist. Allein für die Frage, ob vorliegend eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, mithin die formelle Illegalität im oben beschriebenen Sinne gegeben ist, wäre es letztlich erforderlich gewesen, die tatsächliche Nutzung der Räumlichkeiten zu überprüfen, um diese letztlich bestimmbar einordnen zu können. Denn nur hierdurch wäre beurteilbar gewesen, ob durch die in Streit stehende Nutzung die der als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Wohnnutzung) eigene Variationsbreite verlassen wurde bzw. eine Verfahrensfreiheit einer etwaigen Nutzungsänderung vorliegt (vgl. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO) und ob sich die Genehmigungsfrage überhaupt neu stellt (vgl. zur Nutzungsänderung allgemein Decker in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Werkstand: 160. EL Dezember 2025, Art. 55 BayBO, Rn. 29 m.w.N.). 42 Das Gericht verkennt insofern nicht, dass die Antragsgegnerin im Rahmen der Sachverhaltsermittlung ein polizeiliches Protokoll vom 15. April 2025 eingeholt und zur Beurteilung herangezogen hat, woraus sich ergibt, dass an einem Samstagnachmittag zwischen 15:30 Uhr und 18:30 Uhr eine Vorortkontrolle wegen Ruhestörung, angezeigt durch einen anliegenden
barn, aufgenommen und bearbeitet wurde (Bl. 6 f. BA). Danach seien fünf Personen angetroffen worden, die angegeben hätten, das Haus nur für einen Kurzurlaub gemietet zu haben. Weder ergibt sich aus dem Protokoll, dass über den bloßen Vorwurf der
barschaft hinaus, eine tatsächliche Ruhestörung stattgefunden hat, noch ergeben sich weitere Anhaltspunkte bezogen auf die konkrete Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes und die Ausgestaltung derselben. Jedenfalls boten die polizeilich festgestellten Erkenntnisse keine ausreichende Tatsachengrundlage, um eine konkret bestimmbare, eine Nutzungsuntersagung rechtfertigende formelle Illegalität der Nutzung des Gebäudes, mithin eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, festzulegen und auszumachen. Aufgrund der
barbeschwerden und der polizeilichen Feststellungen lag zwar ein gewisses Besorgnispotenzial vor. Letztlich aufgrund der wiederholten
barbeschwerden und vorgelegten Lärmprotokolle (Bl. 67 ff. BA) führte die Antragsgegnerin dann auch eine Kontrolle vor Ort durch, bei welcher festgehalten werden konnte, dass an dem Briefkasten des Objekts 12 bzw. 13 Namen sowie eine GbR angebracht waren, was sich auch in der eingeholten gemeindlichen Meldeübersicht wiederspiegelte (Bl. 72 BA). Die konkrete Art der Nutzung, insbesondere auch ihre Ausgestaltung, um eine (bauordnungs- und bauplanungsrechtliche) Einordnung vornehmen zu können, ergab und ergibt sich aus all diesen Erhebungen aber nicht. Über eine bloße Vermutung bezogen auf die Nutzungsart hinaus sind insbesondere unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin im Rahmen des Verwaltungs- bzw. Gerichtsverfahren, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude „nur“ Wohnen stattfinde, weitere Erhebungen zur Konkretisierung der tatsächlich ausgeübten Nutzung und insbesondere deren einzelnen konkreten Umstände und Ausprägungen nicht erfolgt. Insbesondere wurden auch im Rahmen der Kontrolle vor Ort naheliegende und auch notwendige Beweiserhebungen unterlassen. Offenbar wurde weder geklingelt, um gegebenenfalls weitere Auskünfte durch Bewohner einzuholen oder die Räumlichkeiten zu besichtigen, um etwa Detailinformationen wie die konkrete Belegung der Zimmer ermitteln und festhalten zu können. Noch wurde über die Anhörung der Antragstellerin hinaus diese (bauaufsichtlich) aufgefordert, ein detaillierteres Nutzungskonzept nebst konkreter Zimmerbelegung sowie mit den Bewohnern des Anwesens bestehende Mietverträge vorzulegen. Dabei wird nicht verkannt, dass die Antragsgegnerin die Antragstellerin im Rahmen der Anhörung im Mai 2025 darauf hingewiesen hat, dass ein Nutzungskonzept, das die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung belege, nicht vorliege und dass dieses die Nutzung einzelner Räume, insbesondere die Darstellung der Schlafzimmer, die Anzahl und Namen der Bewohner, eine Betriebsbeschreibung sowie einen Stellplatznachweis beinhalten müsse. Die Antragstellerin hat aber hierauf reagiert und einen Grundrissplan vorgelegt, aus welchem die Nutzung der vorhandenen Zimmer als Schlafzimmer hervorgeht (Bl. 31 ff. BA). Gleichzeitig trug die Antragstellerin vor, dass eine Vermietung aktuell nicht stattfinde und versichert werde, dass, soweit eine solche wiederaufgenommen würde, lediglich Wohnnutzung im Sinne einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit der Bewohner stattfinden würde. Jede Person verfüge über eine eigene Waschgelegenheit, Dusche sowie einen eigenen Schlafplatz. Sofern zwei Personen in einem Zimmer nächtigen würden, bestünde ein Verwandtschafts- oder persönliches Näheverhältnis im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Bl. 29 BA). 43 Der Einzug der sich sodann in dem Wohngebäude befindenden Personen erfolgte ausweislich der Meldedaten danach, also im Juni 2025 (Bl. 29 der Gerichtsakte – im Folgenden GA). Auch die seitens der
barn vorgelegten Lärmprotokolle sind ab Juni 2025 geführt und festgehalten. Aus Sicht der Antragstellerin war zum Zeitpunkt der Stellungnahme zur Anhörung Ende Mai 2025 (Bl. 29 BA) mithin weiterer Vortrag nicht zwingend erforderlich, so dass sich eine Verletzung der Mitwirkungspflicht ihrerseits nicht aufdrängt. Vielmehr fehlen jegliche belegbaren Erkenntnisse der Antragsgegnerin, dass und warum die von der Antragstellerin im Rahmen der Anhörung vorgebrachten Umstände nicht zutreffen würden. Spätestens ab Juni 2025 (ab da sind auch weitere
barbeschwerden aktenkundig) hätte es weiterer behördlicher Feststellungen im Rahmen der Amtsermittlung bedurft, um den Bezugspunkt einer potenziellen Nutzungsuntersagung, eine konkret bestimmbare Nutzungsart, ausmachen und der dann später erfolgenden bauaufsichtlichen Maßnahme zugrundelegen zu können. Dass die Behörde im Rahmen der Bescheidstenorierung in Nummer I auf die konkreten Nutzungen „Monteur- und Arbeiterunterkunft“, „Arbeitnehmerwohnheim“ und „Ferienhaus“ rekurriert, ändert an dem gefundenen Ergebnis nichts und reicht für die Annahme einer ausreichend festgestellten bestimmbaren Nutzungsart nicht aus. Denn ausweislich der vorgelegten Akten sowie der Bescheidsbegründung erfolgte die Einordnung der Antragsgegnerin nicht auf hinreichend sicherer Tatsachengrundlage, sondern war dies offensichtlich eher ein Versuch, anhand der vorliegenden Ermittlungsergebnisse mehr oder weniger wahrscheinliche bzw. alle möglichen Nutzungen anzunehmen bzw. aufzuzählen, um überhaupt konkret benannte Nutzungen dem Nutzungsuntersagungsbescheid und den Prüfungen bezogen auf die formelle und materielle Illegalität der Nutzung als Bezugspunkt zugrunde legen zu können. Dieser (untaugliche) Versuch hilft aber nicht darüber hinweg, dass im Ergebnis keine ausreichenden Tatsachen ermittelt wurden, um eine konkrete (illegale) Nutzung bauaufsichtlich verfolgen zu können. Eine weitere behördliche Sachverhaltsermittlung wäre jedenfalls insofern geboten gewesen, als dass zur konkreten Einordnung einer potenziell illegalen Nutzung die (gegebenenfalls bauaufsichtliche) Forderung etwa eines detaillierteren Nutzungskonzepts und der konkreten Belegung der Räume nebst Angabe etwaiger persönlicher Verhältnisse sowie die Vorlage etwaiger Mietverträge zudem als milderes Mittel hätte erhoben werden können und müssen. Abhängig von den konkreten Angaben der Antragstellerin hätte die Antragsgegnerin zudem eine Ortsbesichtigung, gegebenenfalls mit (vollstreckbarer) Betretungsanordnung, zur vollständigen Sachverhaltsermittlung in Erwägung ziehen müssen. Dann hätte sie sich nicht darauf beschränken müssen, nur „anzunehmen“, dass – selbst wenn auch teilweise familiäre Beziehungen zwischen den einzelnen Personen bestünden – die selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre zu stark eingeschränkt sei (S. 6 des streitgegenständlichen Bescheides vom 14. August 2025). Jedenfalls lässt die Angabe der Eigentümer des Objekts, dass die Nutzung des Gebäudes für Mitarbeiter der Antragstellerin erfolge, den automatischen Schluss auf ein Arbeitnehmerwohnheim – wie ihn die Antragsgegnerin wohl gezogen hat – nicht zu. Darüber hinaus ist allein der Umstand, dass laut polizeilichem Protokoll im März 2025 ein einziges Mal Personen angetroffen wurden, die angaben, nur für einen Kurzurlaub das Haus zu bewohnen und sich sodann ab Juni 2025 andere Personen in dem Haus aufhielten und gemeldet waren, nicht ausreichend, um von einem Nutzungskonzept auszugehen, das auf einen ständig wechselnden Bewohnerkreis mit kurzen Aufenthaltszeiten abzielt. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass weitere Anhaltspunkte für eine Nutzung des Gebäudes zu Urlaubszwecken und kurzen Aufenthalten nicht aktenkundig sind. Ein Angebot der Immobilie auf einschlägigen Portalen wie Airbnb oder booking.com gab es nicht bzw. sind solche jedenfalls nicht aktenkundig. Darüber hinaus haben seit Juni 2025 keine größeren Wechsel der in dem Gebäude gemeldeten Personen (bis auf einen einzigen Auszug
etwa 2 Monaten) aktenkundig stattgefunden. Im Zeitpunkt des Erlasses der Nutzungsuntersagung ergab sich, abgesehen von den seitens der
barn vorgetragenen Beschwerden und Erläuterungen, keine aktenkundig festgehaltene belegbare Tatsachengrundlage, aufgrund derer eine systematische Vermietung der Antragstellerin an einen ständig wechselnden Personenkreis hätte angenommen werden können. 44 Lediglich der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang bezogen auf eine ausreichend ermittelte konkrete Nutzung als Bezugspunkt für eine rechtmäßige Nutzungsuntersagung darauf hinzuweisen, dass gerade in Fällen wie dem vorliegenden zu berücksichtigen ist, dass die Nutzung eines Wohnhauses durch ausländische Arbeitnehmer in ihrer konkreten Ausgestaltung dem Begriff des Wohnens unterfallen kann, wie ihn die Baunutzungsverordnung in ihren §§ 3, 4 verwendet. Nicht schon jede Form der Überlassung eines durch einen Arbeitgeber etwa als „Betriebswohnung“ angemieteten Wohnhauses an eigene Mitarbeiter verlässt die Variationsbreite des Wohnens. Ob bzw. wann dies der Fall ist, hängt vielmehr von der konzeptionellen Ausgestaltung des Einzelfalls ab (BVerwG, B.v. 25.3.1996 – 4 B 302.95 – juris Rn. 12; VGH Kassel B.v. 23.9.2021 – 4 B 773/21 Rn. 15). Auch der Einordnung einer Nutzung in die Kategorie Wohnen in Abgrenzung insbesondere zu Formen der Unterbringung bzw. der Nutzung als bloße Schlafstätte, was schon für die weiteren Fragen der formellen und materiellen Illegalität von Bedeutung ist, liegt eine Beurteilung im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung des Nutzungskonzepts und der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes zugrunde (BayVGH, B.v. 13.8.2020 – 15 CS 20.1512 – juris Rn. 37 ff.; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO,
Aktenlage davon auszugehen, dass es sich um die einzige Wohnung der betroffenen Bewohner handelt, so dass der Sofortvollzug der Nutzungsuntersagung erheblich in deren Rechte eingreift. 46 bbb. Aufgrund dieser Sachlage ist von einem Verfahrensfehler auszugehen, der zur Rechtswidrigkeit des streitgegenständlichen Verwaltungsaktes führt. Denn die Beachtlichkeit eines solchen Fehlers bzw. die auf diesem Fehler basierende Aufhebung des in Rede stehenden Verwaltungsaktes kommt nur unter den Voraussetzungen des Art. 46 BayVwVfG in Betracht. Danach kann ein Verwaltungsakt trotz Verfahrensfehlers dann Bestand haben, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung der Verfahrensvorschrift – hier der Aufklärungspflicht – die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (Lier/Engel/Pfau in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, Verwaltungsverfahrensgesetz, 3. Auflage 2025, § 24 VwVfG, Rn. 88). Im Falle eines Ermittlungsdefizits – wie hier – bedeutet dies, dass dieses in der Regel dann bedeutsam sein wird, wenn wegen der nicht ausreichenden Ermittlung des Sachverhalts eine Entscheidung
Beweislastregeln erfolgen muss. Daher geht eine Nichterweislichkeit von Tatsachen zulasten der Behörde, wenn diese ihrer Aufklärungsverpflichtung nicht
gekommen ist und dem Betroffenen eine mangelnde Ermittlung des Sachverhalts nicht vorgeworfen werden kann (Lier/Engel/Pfau in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, Verwaltungsverfahrensgesetz, 3. Auflage 2025, § 24 VwVfG, Rn. 88). So liegt der Fall hier. Vorliegend ist es aufgrund des Ermittlungsdefizits der Antragsgegnerin nicht offensichtlich, dass die Verletzung der Aufklärungspflicht
VwVfG ihre Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (vgl. Art. 46 BayVwVfG). Die Nichterweislichkeit der für eine Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung erforderlichen Tatsachen (s.o.) geht zulasten der Antragsgegnerin. Im Übrigen hätte die Antragsgegnerin bei umfassender Aufklärung derselben möglicherweise von einem bauaufsichtlichen Einschreiten gegen die Antragstellerin Abstand genommen. Weitergehende Ermittlungen wären ihr, ohne die Anforderungen an den Erlass einer Ordnungsverfügung zu überspannen, etwa durch weitere Ortseinsichten, insbesondere den Erlass einer Betretungsanordnung oder einer Aufforderung zur Vorlage der relevanten Mietverträge mit den Bewohnern des Anwesens jedoch möglich gewesen (siehe ausführlich dazu oben unter aaa.). 47 Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin angesichts dieser Sachlage nicht nur das Vorliegen der Eingriffsvoraussetzungen zu Unrecht angenommen, sondern damit auch das ihr durch § 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen nicht sachgerecht ausgeübt. Sie hat ihre Entscheidung, gegen die Antragsstellerin im Wege des Erlasses einer Nutzungsuntersagung vorzugehen, auf einer unzureichend ermittelten Tatsachengrundlage getroffen. Unabhängig von den Voraussetzungen des Art. 46 BayVwVfG wirkt sich die mangelhafte Sachverhaltsermittlung damit auch auf die materielle Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung bezogen auf eine sachgerechte Ermessenentscheidung in beachtlicher und zu beanstandender Weise aus. 48 bb.
alledem ist die mit Bescheid vom 14. August 2025 verfügte Nutzungsuntersagung rechtswidrig. Dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin ist gegenüber dem Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin der Vorrang einzuräumen. 49 Bezogen auf die Frage
dem Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin gilt dies umso mehr, als dass dieses im Übrigen schon deshalb fraglich erscheint, weil ausweislich des Bescheidstenors
einer sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung eine Zwangsgeldandrohung verfügt wurde, die eine Frist von 2 Monaten ab „Bestandskraft“ [sic!] enthält. Abgesehen davon, dass sich die Antragsgegnerin ausweislich der Bescheidsbegründung bezogen auf die Umsetzungsfrist offenbar nicht mit der Frage
deren Angemessenheit auseinandergesetzt hat, spricht eine Fristsetzung von 2 Monaten ab „Bestandkraft“ des Bescheides nicht für ein sofortiges Vollzugsinteresse im Sinne der Nummer II des streitgegenständlichen Bescheides. Der einem Sofortvollzug innewohnende Zweck, die Nutzungsuntersagung unmittelbar mit entsprechenden Zwangsmaßnahmen vollziehen zu können, wird durch die vorliegend erst ab Bestandskraft wirkende Zwangsmaßnahme nicht gestützt. Wenn – wie hier – die Zwangsgeldbewehrtheit der Nutzungsuntersagung erst
Abschluss des Hauptsacheverfahrens mit Bestandskraft des streitgegenständlichen Bescheids eintreten soll, dann stellt sich unmittelbar die Frage, weshalb ein Sofortvollzug überhaupt angeordnet wurde. Dieser Umstand streitet jedenfalls nicht für den Vorrang des Vollzugsinteresses der Antragsgegnerin. 50 Abschließend weist das Gericht nur der Vollständigkeit halber darauf hin, dass – ungeachtet des Umstandes, dass die Antragsgegnerin vorliegend im Rahmen des Ermessens eine wohl im Ergebnis nicht zu beanstandende Störerauswahl vollzogen und sich mit den insofern relevanten Umständen beschäftigt hat – im Sinne einer effektiven Gefahrenabwehr zusätzlich eine Nutzungsuntersagung gegen die gemeldeten Mieter (und nicht nur, wie erfolgt, eine Duldungsanordnung)
haltig in Betracht gekommen wäre. Es entspricht regelmäßig dem Grundsatz effektiver Gefahrenabwehr, eine Nutzungsuntersagung an den Mieter als Inhaber der tatsächlichen Gewalt über die Räumlichkeiten zu richten. Da der Mieter im Besitz der Räumlichkeiten ist, ist nur er in der Lage, die Wohnnutzung aufzugeben. Die Kündigung des Mietverhältnisses erst durch den Vermieter mag einer zeitnahen Räumung des Mietobjekts gegebenenfalls im Weg stehen. Dies gilt jedenfalls für den Fall, dass – wie hier – die Mieter bekannt und offenbar über einen längeren Zeitraum gemeldet und damit wohl erreichbar sind; die Annahme der Antragsgegnerin, dass die Mieter so häufig wechseln, dass es praktisch nicht möglich ist, gegen sie im Wege eigenständiger Nutzungsuntersagungen vorzugehen, ist von der Aktenlage nicht gedeckt. 51 2.
alledem wird die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Nummer 1 des Bescheids vom
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.