AG München, Endurteil v. 09.07.2025 – 1292 C 17648/23 WEG - Bürgerservice Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 09.07.2025 – 1292 C 17648/23 WEG Download Drucken Titel: Beschlussanfechtung, Gemei

§ 19Abs. 2 Nr. 2 WEG. 10 Auch sei die Maßnahme wegen der Nichtbeachtung der Regelung nach § 44 BNat

SchG undurchführbar. 11 Die Klägerin beantragt, Der in der Eigentümerversammlung vom 31.07.2023 zu TOP 8.1.2. gefasste Beschluss über die Bepflanzung des oberen Wasserbeckens und Finanzierung wird für unwirksam erklärt. 12 Die Beklagte beantragt, Die Klage wird abgewiesen. 13 Die Beklagte behauptet, der streitgegenständliche Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. 14 Der Beschluss unter TOP 10.2 der Eigentümerversammlung vom 13.09.2018 sei hingegen nicht nichtig. Insbesondere sei inhaltlich die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für den Beschlussgegenstand auch bei Vorlage einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG a. F. gegeben. Es liege insoweit auch keine Beeinträchtigung der Klägerin vor, die über § 14 Nr. 1 WEG a.F. hinausgehe. Eine dauerhafte Stilllegung des Teiches sei hingegen möglich, da die betroffene gemeinschaftliche Einrichtung weder in der Teilungserklärung, noch in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich aufgeführt werde. Der Verweis auf § 5 Ziff. 5 sei hingegen unbeachtlich, da diese Regelung nicht bei Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbar sei. Des Weiteren sei zu berücksichtigen, dass der Beschluss zu TOP 10.2 aus der Eigentümerversammlung vom 13.09.2018 nicht angefochten worden sei. 15 Der streitgegenständliche mehrheitlich gefasste Beschluss entspreche hingegen

§ 20Abs. 1 WEG n.F. 16 Es liege zudem kein Verstoß gegen § 44 BNat

SchG vor. Insoweit ist der Vortrag der Klagepartei bereits unsubstantiiert. Darüber hinaus sei der streitgegenständliche Teich mit einer Fläche von 6 m² zu klein für ein Biotop. 17 Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird zur Ergänzung des Tatbestands auf das Sitzungsprotokoll vom 21.05.2025, sowie die zwischen den Parteien gewechselten und zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe A. 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. 19 I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht München als Wohnungseigentumsgericht gem. §§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig. 20 II. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der durch die Klägerin angefochtene Beschluss ist weder unwirksam, noch nichtig, da der mehrheitlich gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. 21 1. Der unter TOP 10.2 im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 13.09.2018 gefasste Beschluss ist mangels Anfechtung unstreitig bestandskräftig geworden. Eine Nichtigkeit des Beschlusses kommt hingegen nach Ansicht des Gerichts nicht in Betracht, da eine Beschlusskompetenz Gemeinschaft für den genannten Beschlussgegenstand gegeben ist. 22

1. a)Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Umgestaltung des im Gemeinschaftseigentum liegenden Teiches um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG a.F. handelt. 23
2. aa)Nach Ansicht des Gerichts ist die aufgrund der Bepflanzung vorgesehenen Umgestaltung, welche faktisch die Stilllegung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Teiches zur Folge hat, möglich, da diese Einrichtung weder in der Teilungserklärung, noch in der Gemeinschaftsordnung (Anlage K 1) ausdrücklich benannt wird. 24
3. bb)Der Verweis auf die Hausordnung in § 5 Ziff. 5 der Teilungserklärung ist insoweit nach Ansicht des Gerichts unbeachtlich, da insoweit lediglich die Art und Weise der Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen geregelt ist. 25 Eine Aufführung des Teiches als eine in der Teilungserklärung ausdrücklich angelegte gemeinschaftliche Einrichtung mit einem entsprechenden Bestandsschutz ergibt sich hieraus nicht, weder aus dem Wortlaut, noch aus dem Sinn und Zweck der genannten Klausel. 26
4. cc)Es fehlt demnach an einer Nutzungsvereinbarung in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. 27 Der Zierteich ist nach Ansicht des Gerichts letztendlich lediglich faktisch vorhandener Bestandteil der Erstausstattung. Die Abschaffung steht daher nicht im Widerspruch zu Nutzungsvereinbarungen und ist damit grundsätzlich auch zulässig. 28
5. b)Auch die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG a.F. ist durch die Beschlussfassung nach Ansicht des Gerichts nicht überschritten worden, zumal die Ersetzung des Teichs durch eine Bepflanzung vorgesehen ist. 29
6. aa)Eine unbillige Benachteiligung setzt u.a. voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfe (vgl. BGH, NZM 2024, 241, 247, Rn. 43 f). 30 Dabei muss richtigerweise die bauliche Veränderung zu einer „treuwidrigen Ungleichbehandlung“ im Sinne eines „Sonderopfer“ führen, indem Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümer in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere eine Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle mit einer verschärften Verhältnismäßigkeitskontrolle. (vgl. Bärmann / Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 20 Rn. 370 f.). 31 Als denkbare Beispiele für eine unbillige Benachteiligung kommen insbesondere in Betracht: Die Terrasse besonders blickversperrend angebrachter Ständer eines Balkons (vgl. Bärmann / Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 379: verlorener „Domblick“), die Anbringung eines Fahrstuhlschachtes unmittelbar vor einem Fenster mit dem gänzlichen Versperren der Aussicht (vgl. AG Ahrensburg, ZWE 2015, 38), die Verdunkelung einer Wohnung durch Anbringung eines darüber gelegenen Balkons (vgl. LG Lüneburg, Urt. V. 31.05.2011 – 9 S 75/10 – Rn. 22, juris). 32
7. bb)Im vorliegenden Fall ist eine unbillige Benachteiligung der Klägerin durch die Umgestaltung aufgrund der Bepflanzung des Teiches, welche zu dessen faktischen Stilllegung führt, nach Ansicht des Gerichts nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der mit der baulichen Veränderung verbundenen Vor- und Nachteile aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers, nicht gegeben. 33 Zwar befindet sich der streitgegenständliche Teich unmittelbar vor der im Sondereigentum der Klägerin stehenden Terrasse. Insoweit ist die Klägerin im Vergleich zu den übrigen Wohnungseigentümern in erhöhtem Maße von der streitgegenständlichen Umgestaltung betroffen. 34 Allerdings erfolgt die Umgestaltung durch die Bepflanzung in zumutbarer Weise, da es sich insoweit durch die Begrünung um eine gleichwertige Maßnahme handelt, die den natürlichen Zustand des Außenbereichs erhalten lässt. Insoweit fehlt es an einer Überschreitung der zu beachtenden Erheblichkeitsschwelle, welche von der Klägerin nicht mehr hinzunehmen wäre. 35 Die Entfernung des Teichs ist aufgrund des durch die Bepflanzung geschaffenen Ersatzes somit nicht als treuwidriges Sonderopfer zu werten, sodass nach Ansicht des Gerichts die Klägerin durch die von der Gemeinschaft beschlossenen Maßnahmen nicht unbillig benachteiligt wird. 36 2. Der streitgegenständliche Beschluss ist außerdem nach Ansicht des Gerichts ausreichend bestimmt, und widerspricht insoweit insbesondere nicht

§ 19Abs. 2 Nr. 2 WEG. 37 3. Auch eine Nichtbeachtung der Regelung nach § 44 BNat

SchG, sodass die beschlossene Maßnahme undurchführbar wäre, ist nach Ansicht des Gerichts nicht gegeben. 38 Dabei ist mangels ausreichend substantiierten Vortrags durch die Klagepartei bereits nicht ersichtlich, inwieweit ein Verstoß gegen die genannte gesetzliche Regelung gegeben ist. 39 Darüber hinaus ist nach Ansicht des Gerichts der Anwendungsbereich der genannten Vorschrift im vorliegenden Fall bereits nicht eröffnet. 40 Die zulässige Klage ist somit im vollen Umfang als unbegründet abzuweisen. B. 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. C. 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11. 711 ZPO. D. 43 Die Berechnung des Streitwerts erfolgt in Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG nach der in § 49 GKG getroffenen Regelung. 44 Danach wird der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festgesetzt. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. 45 Im vorliegenden Fall ist mangels weiterer Anhaltspunkte der Regelstreitwert in Höhe von 5.000,- € zu berücksichtigen.