WE ihren dadurch entstehenden Verzugsschaden nach § 286 BGB vom Verwalter ersetzt verlangen. Ein Verzugsschaden der Gemeinschaft kommt etwa in Betracht, wenn ein vermietender Wohnungseigentümer aufgrund einer nicht rechtzeitig erstellten Jahresabrechnung seinerseits nicht rechtzeitig ggü. seinem Mieter abrechnen kann und den ihm dadurch entstehenden Schaden von der Gemeinschaft ersetzt verlangt. Ein Zurückbehaltungsrecht ggü. dem Anspruch auf Abrechnung steht dem Verwalter nicht zu. Setzt die GdWE dem Verwalter gem. § 281 Abs. 1 BGB eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung, kann sie nach Ablauf der Frist die Jahresabrechnung von einem Dritten erstellen lassen und die hierdurch entstehenden Kosten vom Verwalter als Schadensersatz fordern (KG NJW-RR 1993, 529). 70 Entsprechende Mahnungen wurden nicht beschlossen. Die Erinnerungen der anderen Eigentümer oder Angehörige des Verwaltungsbeirates ersetzen diese nicht. Insbesondere fehlt es diesen Schreiben an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Mit den Abrechnungen für die Jahre 2019-2022 war die Beklagte daher nicht in Verzug. 71 2. Denkbar wäre zwar, dass es auf eine Mahnung mit Verzugseintritt für die Jahre 2019 und 2020 nicht bedurft hätte, da diese erstellt aber fehlerhaft waren. Dies kann aber letztendlich offen bleiben, weil es an einer klaren Zuordnung der Schadenspositionen fehlt (s.u.). 72 3. Die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung für 2023 trifft grundsätzlich den ab 01.01. neu bestellten aber nicht den alten Verwalter (BGH NJW 2018, 1969 Rn. 11; OLG Zweibrücken ZMR 2007, 887; OLG Celle ZMR 2005, 718 f.; BayObLG WE 1989, 220; OLG Köln OLGZ 1986, 163 f. = WE 1986, 18; OLG Hamburg WE 1987, 83; OLG Düsseldorf ZWE 2001, 114
130, 131). Für die Abrechnung des Jahres 2023 war hier am 01.01.2024 kein Verwalter bestellt. Die kommissarische Fortführung der Geschäfte dürfte nicht zu einer Verwalterstellung des Beklagten am 01.01.2024 führen (vgl. BGH, Urt. v. 20.4.2018 – V ZR 202/16 (LG Itzehoe)). Die WEG wäre in diesem Sinne verwalterlos gewesen. Hat die GdWE nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, also in dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch auf Abrechnung entsteht, keinen Verwalter, ist ein später bestellter Verwalter nur aufgrund einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt allerdings zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Diese Pflicht unterscheidet sich von der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. Bärmann/
131). Die Kosten der Erstellung der Jahresabrechnung kann daher vom alten Verwalter ncht mehr gefordert werden. 73 4. Die Schadenspositionen, die im Zusammenhang mit den fehlenden Abrechnungen stehen, sind die Kosten für die Einschaltung des Herrn … die Durchführung des Umlaufbeschlusses und die zusätzliche Tätigkeit der neuen Hausverwaltung. Die Schadensposten hätten genau auf- und der Tätigkeit für die Erstellung der Abrechnung zugeordnet werden müssen. Dies ist trotz Hinweis des Gerichts nicht erfolgt. Die Rechnung K 19 weist pauschal Tätigkeiten für die Aufbereitung der Jahresabrechnung für 2019-2022 aus (Klagesumme in Höhe von 761,60 €) ohne dass weiter differenziert wird. Die Rechnung des Herrn … (K24) hätte insbesondere nach teilweise Rücknahme der Klagesumme ohne Konkretisierung der zugrundeliegenden Tätigkeit erläutert werden müssen. Auch hierauf wurde die Klägerin hingewiesen. Auch bereits deshalb war die Klage abweisungsreif. 74 Die Klägerin macht geltend, dass der Beklagte die Kosten des Umlaufverfahrens habe tragen müssen, weil durch seine Untätigkeit – also durch seinen Verzug – ein solcher notwendig geworden ist. Der Beklagte war nicht im Verzug mit den Abrechnungen (vgl. oben), sofern es für die Jahre 2019-2020 nicht darauf ankommen sollte, fehlt es aber an einer abgrenzbaren Schadensposition. Die Klägerin hat die Abrechnungen 2021-2023 beschließen lassen. Dass daneben zusätzliche Kosten für den Beschluss der Abrechnung 2019-2020 abgrenzbar wären ist nicht ersichtlich. F. Ansprüche aus GoA 75 Die Verwaltertätigkeit der Beklagten nach Ablauf ihrer Tätigkeit stellt eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag dar, der Beklagten steht Aufwendungsersatz i.S.v. § 683 BGB zu. 76 Nach dem Wortlaut des § 683 S. 1, i.V.m. § 670 BGB steht dem Geschäftsführer, der nur wie ein (unentgeltlich tätiger) Beauftragter Aufwendungsersatz verlangen kann, kein Anspruch auf Vergütung seiner Dienste zu. Die ganz hM will aber schon seit langem eine Ausnahme machen und dem Geschäftsführer jedenfalls dann eine übliche Vergütung für seine Arbeitsleistung und Dienst gewähren, wenn die Geschäftsbesorgung zu seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit gehört (RGZ 32, 4
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.