, GNotKG,
75; Bormann/Diehn/Sommerfeldt/Diehn § 52 Rn. 25). Laut Urkunde sei das Nießbrauchsrecht für die Ehefrau nachrangig. Dieser Nachrang könne vorliegend nur als aufschiebende Bedingung verstanden werden, er wirke sich jedenfalls praktisch genauso aus. Erst wenn das Nießbrauchsrecht für den Beteiligten zu 1) (durch Tod) erlösche, beginne (nachrangig) das Nießbrauchsrecht für die Ehefrau des Beteiligten zu 1). Beginne ein Nießbrauch erst nach dem Ableben eines anderen Nießbrauchers (sog. Sukzessivnießbrauch), ist der folgende Nießbrauch aufschiebend bedingt (Rössler/Troll/Halacinczinsky, BewG, Stand Okt. 2025, § 6 Rn. 6). Damit handle es sich vorliegend also um zwei Einzelrechte, wobei das zweite Einzelrecht durch den dinglich bestellten Nachrang aufschiebend bedingt wirke. Dem stehe auch nicht die (steuerlich motivierte) Formulierung in der Nießbrauchsbestellung entgegen, in der klargestellt wird, dass „der Nießbrauch für die Ehefrau sofort und unbedingt bestellt wird, er jedoch aufgrund des grundbuchlichen Nachrangs praktisch erst zum Tragen kommt, wenn der Nießbrauch für den Ehemann erloschen ist“. Der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau stellten damit lediglich klar, dass sich die aufschiebende Bedingung schon aus dem grundbuchlichen Nachrang ergebe und eine entsprechende Regelung entbehrlich sei. Diese aufschiebend bedingten Rechte seien materiell als ein Gesamtrecht zu qualifizieren. Denn werde ein Recht mehreren Berechtigten nacheinander eingeräumt (sog. Sukzessivberechtigung), liege nach Auffassung des BayObLG auch dann ein einziges Recht vor, wenn zur Sicherung mehrere Eintragungen in das Grundbuch erfolgen (BayObLG, Beschluss vom 2.7.1992 – 3Z BR 31/92). In diesem Fall könne in der Summe der zusammengerechnete Betrag der Einzelrechte nicht höher angenommen werden, als wenn für die Berechtigten ein (nach dem Lebensalter des Längstlebenden zu kapitalisierendes) Gesamtrecht vereinbart worden wäre (Korintenberg/
75). Somit sei die Höhe der beiden zusammengerechneten Einzelrechte auf die Höhe des fiktiven Gesamtrechts beschränkt, mithin auf 5.923.480,00 €. 5 Jedenfalls sei der bisher angesetzte Unbilligkeitsabschlag nach § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG mit 20% deutlich zu niedrig angesetzt. Angemessen wäre vorliegend ein Abschlag von mindestens 80% auf den Wert des Nießbrauchs des Beteiligten zu 1), zumal sich der Beteiligte zu 1) bester Gesundheit erfreue, seine Ehefrau nur drei Jahre jünger sei und die statistische Scheidungsquote bei 37% liege. 6 Der Kostenbeamte wies in seiner Stellungnahme vom 04.12.2025 daraufhin, dass er nicht beabsichtige, der Erinnerung gegen den Kostenansatz abzuhelfen. Bei der Kostenberechnung sei bereits der Nettoertrag zugrunde gelegt. Der Nettobetrag unterscheide sich vom Bruttobetrag dahingehend, dass er bereits um verschiedene Faktoren bereinigt sei. Als „Rohbetrag“ wäre hier der Bruttobetrag zu sehen, welcher jedoch gerade nicht herangezogen worden sei (vgl. Korintenberg/
KG Rn. 43). Der Auffangtatbestand des § 52 Abs. 5 GNotKG greife vorliegend nicht, da mit der mitgeteilten Jahresnettomiete ein reeller Grundstock für die Wertberechnung mitgeteilt und herangezogen worden sei (Vergleichswert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG unter Zugrundelegung der in den Verkehrswertgutachten mitgeteilten Verkehrswerte: 6.860.500 €). Die Nießbrauchsberechtigten befänden sich annähernd im gleichen Lebensalter. Ein höherer Sicherheitsabschlag als 20% sei unter diesen Umständen weder sachgerecht noch gerechtfertigt. 7 Da der anwaltliche Vertreter des Beteiligten zu 1) ausdrücklich beantragt hatte, den Wert der Rechte festzusetzen, regte der Bezirksrevisor unter dem 11.12.2025 an, ein Wertfestsetzungsverfahren nach § 79 GNotKG durchzuführen. 8 Mit Beschluss vom 22.01.2026 setzte das Grundbuchamt den Geschäftswert für den Nießbrauch für den Beteiligten zu 1) auf 10.826.700 € fest, für den aufschiebend bedingten Nießbrauch für dessen Ehefrau auf 8.661.360 € und wies im Übrigen die Erinnerung gegen den Kostenansatz zurück. Tragend stellte das Grundbuchamt dabei auf die Nettojahresmiete ab. Diese stelle den Reinertrag dar. Hinsichtlich des aufschiebend bedingten Nießbrauchsrechts sei ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 20% gerechtfertigt, da sich die Nießbrauchsberechtigten im annähernd gleichen Lebensjahr befänden. Die Wahrscheinlichkeit, dass der aufschiebend bedingte Nießbrauch zum Tragen komme, sei daher genauso wahrscheinlich wie der umgekehrte Fall. Die Rechtsauffassung, materiellrechtlich liege bei wertender Betrachtungsweise ein Gesamtrecht vor, gehe ins Leere. Es seien ausdrücklich zwei Nießbrauchsrechte bewilligt und beantragt worden. Der Nießbrauch sei per se nicht gesamtrechtsfähig und daher stets Einzelrecht. Lediglich kostenrechtlich werde der Nießbrauch an mehreren Grundstücken zur Vermeidung von Gebührenkumulationen als Gesamtrecht gewertet. Dies führe aber nicht dazu, dass Nießbrauchsrechte für unterschiedliche Berechtigte als Gesamtrecht anzusehen seien. Der Kostenerinnerung seien ausschließlich steuerrechtliche Bewertungsgrundsätze zugrunde gelegt worden. Auch bei der vom Beteiligten zu 1) betonten Struktur einer Sukzessivberechtigung lägen zwei Rechte vor (Korintenberg/Wilsch Vorbemerkung 1.4.2.1 Rn. 30). 9 Gegen diesen Beschluss des Grundbuchamtes legte der anwaltliche Vertreter des Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 03.02.2026 Beschwerde ein. Er argumentiert, bei der Nettokaltmiete handle es sich um die Miete ohne Umsatzsteuer und ohne umlagefähige Nebenkosten. Sie stelle gerade nicht den Reinertrag im kostenrechtlichen Sinne dar. Der Reinertrag ergebe sich vielmehr erst nach Abzug sämtlicher ertragsmindernder Positionen vom Rohertrag, insbesondere der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnisse (OLG München NJOZ 2017, 589; OLG München DNotZ 1941, 466; Korintenberg/
OK KostR/Uhl § 52 GNotKG Rn. 20; Bormann/Diehn/Sommerfeldt/Diehn § 52 Rn. 12). Der Reinertrag betrage 593.584,00 € und sei durch die vorgelegten Gutachten glaubhaft gemacht. Im Übrigen sei bei der Bewertung der Rechte eine materielle statt einer formalen Betrachtung maßgeblich. Es sei eine Sukzessivberechtigung vereinbart, deshalb liege auch dann ein einziges Recht vor, wenn zur Sicherung mehrere Eintragungen in das Grundbuch erfolgen (BayObLG, Beschluss vom 2.7.1992 – 3Z BR 31/92). In diesem Fall könne in der Summe der zusammengerechnete Betrag der Einzelrechte nicht höher angenommen werden, als wenn für die Berechtigten ein (nach dem Lebensalter des Längstlebenden zu kapitalisierendes) Gesamtrecht vereinbart worden wäre (Korintenberg/
75; Bormann/Diehn/Sommerfeldt/Diehn § 52 Rn. 25; Spiegelberger/Nünke, Unternehmensnachfolge, § 27 Rn. 203). Das Amtsgericht verkenne, dass dann, wenn das Recht des einen erst bei Beendigung des anderen beginne, geprüft werden müsse, ob es sich materiell nicht doch um ein Gesamtrecht handle. Die entscheidende Frage sei nicht, ob formal zwei Rechte vorlägen, sondern ob diese in der Summe höher bewertet werden dürfen als ein fiktives Gesamtrecht. Dies sei nach der Rechtsprechung des BayObLG gerade nicht der Fall. Im Kostenrecht komme es auf die wirtschaftliche Gleichwertigkeit an. Im Übrigen sei der Unbilligkeitsabschlag nach § 52 Abs. 6 S. 3 GNotKG deutlich zu niedrig und ohne nachvollziehbare Abwägung angesetzt. Der Vorwurf des Amtsgerichts, der Beteiligte zu 1) berufe sich auf steuerrechtliche Bewertungsgrundsätze, sei unbegründet. 10 Das Grundbuchamt hat dem Rechtsbehelf mit Beschluss vom 03.02.2026 nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht vorgelegt. II. 11
27; Senat, Beschluss vom 12.11.2015 – 34 Wx 259/15 Kost = NJOZ 2017, 589). Da das Nießbrauchsrecht den Ertrag gewährt, ist nicht der Roh-, sondern der Reinertrag maßgebend (Senat, Beschluss vom 12.11.2015 – 34 Wx 259/15 Kost = NJOZ 2017, 589; Korintenberg/
OK KostR/Uhl, Stand: 01.03.2026, § 52 GNotKG Rn. 20). Allerdings können nicht alle Lasten schlechthin abgezogen werden. Bei der Berechnung ist zunächst vom Rohertrag auszugehen; davon sind dann die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die ordentlichen öffentlichen Lasten abzuziehen, nicht aber die Hypotheken- und Grundschuldzinsen, erst recht nicht der Tilgungsdienst, auch nicht Abnutzungs- und Abschreibungsbeträge (Korintenberg/
GNotKG § 52 Rn. 75) unter Berufung auf die Entscheidung des BayObLG (BayObLGZ 1992, 217, 219) vertreten wird, dass die aufschiebende Bedingung – Beginn eines Rechtes bei Beendigung des anderen – sich bei der Berechnung in derselben Weise niederschlägt wie bei der Berechnung eines Gesamtrechts mit Leistungsreduktion nach dem Tod des Erstversterbenden. Der Beschwerdeführer verkennt allerdings, dass das BayObLG in seiner angeführten Entscheidung vom 02.07.1992 ausdrücklich betont hat, dass nicht die Eintragung der Reallasten zu bewerten war, sondern eine Eigentumsübertragung – statt einer Barzahlung hatten sich die Erwerber eines Grundstücks zur Zahlung einer lebenslangen Rente für den Veräußerer und aufschiebend bedingt für dessen Ehefrau verpflichtet. In dem Fall des BayObLG sollten die mit den Reallasten abgesicherten Leibrenten der Altersversorgung des Veräußerers und dessen Ehefrau dienen, deshalb wurde bei wertender Betrachtung aus der Perspektive der Veräußerer eine Parallele mit der Hinterbliebenenversorgung im öffentlichen Versorgungsrecht gezogen. Für die Bewertung des Erwerbs durch Kauf nach § 20 KostO war sonach der Kaufpreis und damit die von den Käufern übernommenen Leistungen, hier die Verpflichtung zur Zahlung der Leibrente, maßgebend. 22 Der vorliegende Fall ist jedoch aus anderer Perspektive zu beurteilen, hier geht es gerade um die Bewertung der Nießbrauchsrechte. Auch wenn eine Sukzessivberechtigung gegeben ist, handelt es sich nicht nur formal, sondern auch materiell um zwei Rechte für mehrere Berechtigte, die getrennt zu bewerten sind. 23 Der Unbilligkeitsabschlag gemäß § 52 Abs. 6 Satz 3 GNotKG ist mit 20% zutreffend angesetzt. Der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau stehen in ähnlichem Lebensalter. Auch wenn die Scheidungsquote statistisch bei 37% liegen mag und der bedingt bestellte Nießbrauch für die Ehefrau bei Scheidung erlischt, rechtfertigt dies nicht einen höheren Abschlag. III. 24 1. Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 83 Abs. 3 GNotKG nicht veranlasst. 25 2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 81 Abs. 4 Satz 1 GNotKG kein Rechtsmittel gegeben.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.