Zu den Voraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens Leitsatz Zu einem vollständigen Mieterhöhungsverlangen gehören auch die Berechnung und Erörterung der nun verlangten Miete. Dies schließt die Angabe der wesentlichen Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen mit ein, da dem Mieter nur so eine außerprozessuale Überprüfung der Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung möglich ist. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite setzt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraus, dass dieses von sämtlichen Vermietern (zumindest in Vertretung) unterschrieben wird. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Kläger verlangen Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Kläger sind Eigentümer des Grundstückes in Bad Hersfeld, XX. Durch Mietvertrag vom 23.01.1986 mietete der Beklagte eine 4-Zimmer-Wohnung mit Küche, Diele, Bad, Keller und Bodenraum. Die monatliche Miete betrug 360,-- DM. Im einzelnen wird Bezug genommen auf den Inhalt des Mietvertrages (B
- 4-6 d.A.). Mit Schreiben des Klägers XX vom 24.03.88 forderte dieser den Beklagten auf, ab 01.06.1988 einer Mieterhöhung von 360,-- DM auf 432,-- DM zuzustimmen, unter Bezeichnung von 3 Vergleichswohnungen. Im einzelnen wird Bezug genommen auf den Inhalt des Schreibens des Klägers XX vom 24.03.88 (Bl. 13/14 d.A.). Eine derartige Zustimmungserklärung des Beklagten erfolgte nicht. Hierauf richteten die Kläger mit Schreiben vom 29.08.88, unterzeichnet allein vom Kläger XX, ein Mieterhöhungsverlangen an den Beklagten zum 01.11.
- In dem Schreiben, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 7 d.A.) erklärten die Kläger, daß sie das bereits am 24.03.88 erstmals eingereichte Mieterhöhungsverlangen wiederholen würden und sie sich auf alle dort gemachten Ausführungen berufen würden. Als künftige Monatsmiete wurden 416,-- DM verlangt. Mit Schreiben vom 31.10.88 wurde seitens des Beklagten eine Mieterhöhung abgelegt. Die Kläger behaupten, die in den beiden Erhöhungsverlangen bezeichneten Vergleichswohnungen seien der Beklagtenwohnung gegenüber vergleichbar. Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die Wohnung XX in Bad Hersfeld, Erdgeschoß, von bisher monatlich 360,-- DM netto auf nunmehr monatlich 416,-- DM netto und der Erhöhung der Nebenkostenpauschale von bisher monatlich 90,-- DM auf nunmehr monatlich 115,-- DM mit Wirkung ab 01.11.1988 zuzustimmen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er führt aus, daß gestellte Mieterhöhungsverlangen sei formungültig, im übrigen sei die Klagefrist nicht einhalten worden. Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst eingereichten Anlagen. Entscheidungsgründe Die Klage ist unbegründet. Ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 Abs. 1, Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) liegt nicht vor. Das
- Mieterhöhungsverlangen vom 24.03.88 ist bereits deshalb unbeachtlich, weil insofern die nach § 2 Abs. 3 MHG bestehende Klagefrist nicht einhalten wurde. Dies hindert den Vermieter jedoch nicht, ein Erhöhungsverlangen jederzeit, unter Umständen auch im Prozeß (§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG) zu wiederholen. Ein derartiges neues Erhöhungsverlangen muß jedoch hinsichtlich aller Erklärungsbestandteile die Schriftform wahren, wobei grundsätzlich erforderlich ist, daß das neue Erhöhungsverlangen in einer einheitlichen Erklärung abgegeben werden muß. Es dürfen keine Zweifel darüber bestehen, ob der Vermieter nur ein früheres Verlangen ergänzen oder ein neues Erhöhungsverlangen stellen will. Auslegungszweifel gehen dabei zu seinen lasten, insoweit ist eine Bezugnahme auf frühere Erklärungen grundsätzlich ausgeschlossen. Das neue Erhöhungsverlangen muß als einheitliches Ganzes - unu actu - abgegeben werden (Sternel, Mietrecht,
- Aufl. 88, Kapitel III, Rdnrn. 711, 713), wobei hierzu gehören der vollständige Absender und vollständiger Adressat, die Mitteilung der geforderten Miete, deren Berechnung und Erläuterung, die Aufforderung, der Mieterhöhung zuzustimmen sowie der verlangte Wirkungszeitpunkt (Sternel, Rdnr. 646). Fehlt es auch nur an einem der Erfordernisse oder ist nicht hinreichend deutlich, daß ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden soll, so ist das neue Verlangen insgesamt unwirksam. Insofern ist die Erklärung der Kläger im Schreiben vom 29.08.88, das bereits am 24.03.88 gestellte Erhöhungsverlangen werde wiederholt und die darin gemachten Ausführungen würden in Bezug genommen, zumindest mißverständlich, da für den außenstehenden Betrachter der Eindruck aufkommen kann, es handele sich lediglich um die Ergänzung der Begründung eines früheren Mieterhöhungsverlangens. Ferner fehlt in dem Mieterhöhungsverlangen vom 29.08.88 eine hinreichende Berechnung und Erläuterung der verlangten Miete. Bezieht sich der Vermieter zur Begründung des Erhöhungsverlangens bezüglich der üblichen Entgelte auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG), so müssen nach Sicht des Gerichtes bereits im Erhöhungsverlangen die wesentlichen Wohnmerkmale der benannten Vergleichswohnung angegeben werden. Die entgegenstehende herrschende Auffassung lehnt das Gericht ab. Hierbei geht das Gericht davon aus, daß die Begründungspflicht die Selbstkontrolle des Vermieters bezweckt, keine Erhöhung ins Blaue hinein vorzunehmen, und insofern auch der Information des Mieters dient, der im Erhöhungsverlangen fundierte Hinweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhalten soll, um die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen (vgl. Sternel, aa0, Rdnrn. 682, 683). Grundsätzlich müssen die Vergleichswohnungen in den wesentlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen. Dies betrifft Grundausstattungsmerkmale wie das Vorhandensein von Bad und Sammelheizung, Art des Gebäudes (Hochhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Bungalow), Baualtersklasse (Altbau, Neubau), Wohnlage (Villengegend, Industrievorort), Größe (1-Zimmer-Wohnung, Großwohnung), wobei bei einer Flächendifferenz von 50 % im allgemeinen von unterschiedlichen Wohntypen auszugehen sein wird (Sternel, Rdnr. 686). Insofern muß der Vermieter diese Umstände kennen, um zu überprüfen, ob eine Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen gegeben ist. Wenn sich der Vermieter aber ohnehin Kenntnis der Umstände verschaffen muß, so steht einer Benennung dieser Umstände im Erhöhungsverlangen nichts entgegen. Demzufolge bedarf es nach Sicht des Gerichtes bezüglich der Vergleichswohnungen der Angabe von Anschrift und Lage im Haus, ungefährer Wohnfläche und Anzahl der Räume, ferner der Grundausstattung (Bad, Heizung?). Wenn demgegenüber die überwiegende Auffassung einerseits die Angabe der Adresse und Lage im Haus, der Grundmiete und Quadratmeterwohnfläche genügen läßt, andererseits die Wirksamkeit der Begründung nicht davon abhängig macht, daß der Mieter die Vergleichswohnungen besichtigen kann, so würde diese Auffassung dazu führen, daß eine Überprüfung der Angaben des Vermieters letztlich nur im Rechtsstreit durch Beweiserhebung möglich wäre, ohne daß der Mieter zuvor die Erfolgsaussicht der Rechtsverteidigung überprüfen könnte. Daher ist diese Auffassung abzulehnen. Insofern erfüllen weder das Schreiben vom 24.03.88 noch das vom 29.08.88 die genannten Anforderungen. Schließlich ist festzustellen, daß das Mieterhöhungsverlangen der Kläger bereits von daher unwirksam ist, weil das
- Mieterhöhungsverlangen allein vom Kläger XX gestellt wurde, das
- Mieterhöhungsverlangen zwar im Namen beider Kläger erklärt wurde, jedoch nur vom Kläger XX unterzeichnet wurde. Das Erhöhungsverlangen ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Erklärungsberechtigt ist der Vermieter. Bildet die Vermieter oder Mieterseite eine Personenmehrheit, so muß die Erklärung von allen gegenüber allen abgegeben werden. Ist das Erhöhungsverlangen nicht von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt worden, so ist es unwirksam, die anderen Vermieter können das Erhöhungsverlangen nicht genehmigen. Zulässig ist lediglich eine Bevollmächtigung auf der Erklärungs- oder Empfängerseite. Der Bevollmächtigte, der für den Vermieter das Erhöhungsverlangen erklärt, hat seiner Erklärung die Vollmacht im Original beizufügen, um einer Zurückweisung nach § 174 BGB durch den Mieter vorzubeugen (Sternel, Kapitel III, Rdnrn. 634, 636). Beim Schreiben vom 29.08.88 erfolgte entgegen diesen Grundsätzen weder eine Unterzeichnung beider Kläger, noch unterzeichnete der Kläger XX ausdrücklich als Vertreter beider Kläger unter Beifügung einer entsprechenden Vollmacht des Klägers XX. Mithin ist auch aus diesem Grund das Erhöhungsverlangen unwirksam. Mithin sind nach Sicht des Gerichtes an ein wirksames Erhöhungsverlangen folgende Anforderungen zu stellen: Die Erklärung muß schriftlich, grundsätzlich in einer Urkunde (zulässig wären vorliegend auch zwei gleichlautende Erhöhungsverlangen der Kläger in 2 Urkunden) erfolgen. Beide Vermieter müssen das Erhöhungsverlangen unterschreiben, sofern nicht ausdrücklich eine Vertretung des nichtunterzeichnenden Vermieters unter Beifügung einer Originalvollmachtsurkunde erfolgt. Das Schreiben muß sämtliche Mieter bezeichnen und sämtlichen Mietern zugehen, außer bei Bevollmächtigung auf Empfängerseite. Die geforderte Miete muß angegeben werden, nach herrschender Meinung auch der Zeitpunkt, ab welchem die geforderte Miete verlangt wird (anderer Ansicht insoweit Sternel, Kapitel III, Rdnrn. 646, 709), einschließlich der Berechnung und Erläuterung. Bezieht sich der Vermieter bei der Erläuterung auf die Benennung von drei Vergleichswohnungen, so müssen bei diesen benannten Vergleichswohnungen die wesentlichen Merkmale, nämlich Anschrift und Lage im Haus, die ungefähre Wohnfläche und Anzahl der Räume sowie die Grundausstattung (Bad, Heizung?) angegeben werden. Schließlich muß das Erhöhungsverlangen die Aufforderung enthalten, der Mieterhöhung zuzustimmen. Beachtet müssen sodann noch werden die Klagefrist einerseits, die sich aus § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ergebende Überlegungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung (Sternel, Rdnr. 703) andererseits. Da, wie ausgeführt, das Erhöhungsverlangen vom 29.08.88 gegen mehrere dieser Anforderungen verstößt, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, so daß die Klage abzuweisen war. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, der Vollstreckbarkeitsausspruch aus § 708 Ziff. 11, 711, 713 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000024