AG Bad Hersfeld Zivilabteilung C 475/91 Urteil Zu den Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung in Folge Betriebsbedarfs § 564b Abs. 1 BGB, § 564b BGB

Zu den Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung in Folge Betriebsbedarfs Leitsatz Eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs muss, um formell wirksam zu sein, die Kündigungsgründe ebenso detailliert aufzeigen, wie eine Eigenbedarfskündigung. Hierzu gehört insbesondere die Darlegung der Ertragslage und die drohenden Nachteile, die durch die Kündigung abgewendet werden sollen. Der Betriebsbedarf eines Unternehmers rechtfertigt regelmäßig keine Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung, die keine Werkswohnung ist, wenn der Vermieter dieser Wohnung einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfügung stellen will. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 950,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vorab Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Tatbestand Die Klägerin begehrt Räumung einer Mietwohnung. Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vermietete die Klägerin das Wohnhaus in XX, XX, mit Wirkung ab 1.7.86 an die Beklagten, auf den Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen (Bl. 4-7 d. A.). Eine Vereinbarung dahingehend, daß es sich um die Vermietung einer Werkswohnung handelte, erfolgte nicht. Mit Schreiben vom 25.4.91 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.7.

1. Auf den Inhalt dieses Kündigungsschreibens wird Bezug genommen (Bl. 8, 9 d. A.). Ausweislich des Schreibens war die Kündigung darauf gestützt, daß die Wohnung dringend für einen neuen Mitarbeiter der Firma XX GmbH & Co benötigt werde. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 22.5.91 (
2. 10 d. A.), ein Auszug erfolgte nicht. Die Klägerin behauptet, sie habe nach § 2 ihrer Satzung sich den Zweck der Verwaltung und Vermietung der im Besitz der Gesellschaft befindlichen Grundstücke und Gebäude gesetzt, wobei die Vermietung vorzugsweise an Betriebsangehörige der Firma 3 XX KG in XX erfolgen solle. Diese Firma benötige das von den Beklagten gemietete Wohnhaus dringend für einen neuen Mitarbeiter aus der ehemaligen DDR, Herrn XX, der für eine Führungsposition im technischen Bereich vorgesehen sei. Dieser lege entscheidenden Wert auf den Einzug in das von den Beklagten bewohnte Haus. Die Klägerin beantragt, Die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Wohnhaus XX, XX, zum
3. Juli 1991 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, hilfsweise, den Beklagten eine in das Ermessen des Gerichts gestellte, mindestens sechsmonatige Räumungsfrist zu gewähren. Hinsichtlich des weitergehenden Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst eingereichten Anlagen. Entscheidungsgründe Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung des Hauses, da das Mietverhältnis aufgrund der Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung fortbesteht. Zunächst ist nach Sicht des Gerichtes formell zu beanstanden, daß die Kündigung vom 25.4.1991 hinsichtlich des eigentlichen Kündigungsgrundes derart unbestimmt ist, daß es ja letztlich bereits aus diesem Grund an einer Wirksamkeit ermangelt. Nach § 564b Abs. III BGB sind als berechtigte Interessen des Vermieters nur die Gründe zu berücksichtigen, die in dem Kündigungsschreiben angege- ben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Umfang und Ausführlichkeit der Begründung ergeben sich aus dem Normzweck, nämlich sicherzustellen, daß der Kündigungsempfänger zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Welche Mindestangaben erforderlich sind, hängt von der Art des Kündigungsgrundes ab. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muß nach Sicht des Gerichtes die konkrete Bedarfssituation unverwechselbar angegeben werden. Nicht nur die Person, deren Wohnbedarf gedeckt werden soll, sondern auch der Bedarfsgrund ist mitzuteilen, pauschale Angaben zum Bedarfsgrund reichen nicht. Handelt es sich um ein berechtigtes Interesse der in § 564 Abs. II Nr. 3 BGB genannten Art, so muß der Vermieter die Ertragslage und hieraus drohende Nachteile, die er abwenden will, darlegen. Insbesondere muß er seine wirtschaftliche Kalkulation offenlegen. Kündigt er wegen Betriebsbedarfs, so hat er diesen ähnlich wie einen Eigenbedarf zu begründen (Nachweise bei Sternel, Mietrecht, Kap. IV, RdN. 101 ff.). Die Mitteilung, die Wohnung werde "dringend für einen neuen Mitarbeiter der _Firma XX GmbH & Co" benötigt, genügt nach Sicht des Gerichtes insofern diesen Anforderungen nicht. Sie läßt weder erkennen, welcher Mitarbeiter gemeint ist noch, welche Position dieser Mitarbeiter einnehmen soll und inwieweit deshalb ein dringendes Bedürfnis gegeben ist. Würde man diese Begründung ausreichen lassen, so wäre etwa die Person des Mitarbeiters letztlich beliebig austauschbar, da sie sich dem Kündigungsschreiben gerade nicht entnehmen läßt. Daneben fehlt es nach Sicht des Gerichtes jedoch auch insgesamt an einem Kündigungsgrund. Zunächst ist ein Kündigungsgrund nach § 564b Abs. II Ziff. 2 BGB nicht gegeben, da Eigenbedarf nach dieser Vorschrift nur von einer natürlichen Person geltend gemacht werden kann, nicht von 5 juristischen Personen. Besteht Betriebsbedarf, so kommt von vornherein nur eine Kündigung nach § 564b Abs. I BGB in Betracht (Sternel, a.a.O., Kap. IV RdN. 133; Palandt-Putzo, Komm. z. BGB, 564b, Anm. 7a, aa). Daneben rechtfertigt nach Sicht des Gerichtes regelmäßig der Betriebsbedarf eines Unternehmers nicht die Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung, die keine Werkswohnung ist, wenn der Vermieter diese Wohnung einem Arbeitnehmer mit konkreten Wohnbedarf zur Verfügung stellen will (entsprechend dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart, wie WM 91, S. 330 ff. m. w. N.). Insofern ist vorliegend schon zu berücksichtigen, daß die Klägerin gegenüber der Firma XX GmbH & Co eine selbständige juristische Person ist, so daß es von vornherein überhaupt nicht um Betriebsbedarf der Klägerin geht, sondern um Betriebsbedarf für eine dieser gegenüber selbständigen KG. Darüber hinaus ist nach dem genannten Rechtsentscheid davon auszugehen, daß Betriebsbedarf im Rahmen der in § 564b Abs. I BGB vorgesehenen Interessenbewertung nicht ausreicht, um die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Interesse des Mieters an dem Fortbestand des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, daß vielmehr hinzukommen muß, daß gerade das Bewohnen dieser Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebes erforderlich ist. Allein der Umstand, daß Herr XX und seine Frau entscheidenden Wert auf den Einzug in das von dem Beklagten bewohnte Haus legen, kann nach Sicht des Gerichtes nicht ausreichen. Es ist nicht ersichtlich, ob es sich bei dem von den Beklagten bewohnten Haus um das einzige komplett vermietete Wohnhaus der Klägerin handelte oder ob diese weitere Wohnhäuser vermietet hat, ferner ist nicht erkennbar, ob und ggf. inwieweit eine besondere örtliche Nähe zwischen dem Wohnhaus der Beklagten und der Arbeitsstätte des Herrn XX gegeben ist, die ein Zugreifen gerade auf das Wohnhaus der Beklagten erfordert. Ferner reicht allein der Umstand, daß Herr XX für eine Führungsposition im technischen Bereich vorgesehen ist, nicht aus, um davon auszugehen, daß es sich bei diesem Arbeitnehmer um eine sogenannte Schlüsselkraft des Betriebes handelt. Bezüglich der Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 564b Abs. II Ziff. 3 BGB fehlt es schließlich an jeglichen zureichenden substantiierten Vorbringen. Somit war die Klage insgesamt mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Der Vollstreckbarkeitsausspruch folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. 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