AG Darmstadt 314 C 4/13 Urteil Kündigung und Anspruch auf Räumung bei Zahlungsverzug, Zahlung rückständiger Miete, Nebenkostennachzahlung § 535 Abs 2

Kündigung und Anspruch auf Räumung bei Zahlungsverzug, Zahlung rückständiger Miete, Nebenkostennachzahlung Tenor Der Beklagte wird verurteilt, die im Haus der Klägerin in D., H.-Straße XX im

1. OG links hinten gelegene Wohnung bestehend aus 1,5 Zimmern, Kochküche, Bad, WC, Flur, Balkon und als Zubehör den mit „3 OG links/Nr. 0815“ bezeichneten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.954,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.02.13 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte darf die Vollstreckung abwenden und zwar hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet sowie hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung sowie Zahlung rückständigen Mietzinses und einem Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr
2. Randnummer 2 Der Beklagte ist seit dem 01.12.1990 Mieter der in D., H.-Straße XX im
3. OG links hinten gelegene Wohnung. Randnummer 3 Die Grundmiete wurde zuletzt am 01.08.07 auf monatlich 226,99 € erhöht. Die Betriebskostenvorauszahlung beläuft sich auf 103,00 € monatlich. Randnummer 4 In den Jahren 2009 bis 2012 leistete der Beklagte jeweils nur Teilzahlungen. Randnummer 5 Vom 01.01.09 bis 31.12.12 lief ein Mietzahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 7.501,17 € auf. Bezüglich der genauen Zusammensetzung des Mietrückstandes wird auf die Aufstellung in der Klageschrift vom 27.12.12 (Blatt 3-4 der Akte) Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 27.12.11, dem Beklagten am 30.12.11 zugegangen, sprach die Klägerin eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aus und forderte den Beklagten zur Räumung der Wohnung bis zum 05.01.12 auf. Auf die Kündigung (Blatt 35/36 der Akte) wird Bezug genommen. Randnummer 7 Nachdem der Beklagte weder der Räumungs- noch der Zahlungsaufforderung nachkam, sprach die Klägerin mit Schreiben vom 19.12.12, zugestellt am 21.12.12, erneut die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus. Auf das Schreiben (Blatt 39-41 der Akte) wird Bezug genommen. Der Kündigung war eine Auflistung der Mietzahlungsrückstände sowie die Originalvollmachten der Klägerin und der A GmbH & Co. KG beigefügt. Randnummer 8 Der Beklagte wies die Kündigung der Klägerin vom 19.12.12 mit Schreiben vom 22.12.12 mangels ordnungsgemäßer Vollmachtsvorlage des tatsächlichen Eigentümers zurück. Auf das Schreiben (Blatt 54 der Akte) wird Bezug genommen. Randnummer 9 Zusammen mit der Kündigung vom 19.12.12 übersandte die Klägerin dem Beklagten ebenfalls die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr
4. Daraus ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.453,00 €. Auf die Abrechnung (Blatt 18-20 der Akte) wird Bezug genommen. Randnummer 10 Ursprüngliche Vermieterin des Beklagten war die F-AG. Auf den Mietvertrag (Blatt 8-17 der Akte) wird Bezug genommen. Randnummer 11 Die F-AG hat ihre Rechtsform in eine GmbH geändert. Am 20.05.2003 ist diese mit der Klägerin verschmolzen. Randnummer 12 Für die Anspruchsinhaberschaft und die Klagebefugnis legt die Klägerin eine Originalvollmacht der A GmbH & Co. KG vor. Auf die „Bestätigung und Vollmacht“ (Blatt 7 der Akte) wird Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, Eigentümerin des Hausgrundstücks H.-Straße XX sei mit Auflassung vom 23.12.01 und Eintragung im Grundbuch vom 05.03.03 die A GmbH & Co. KG. Diese habe ursprünglich ihren Sitz in Düsseldorf gehabt. Dieser sei gemäß Eintragung vom 02.04.12 in die I.-Straße XX nach D. verlegt worden. Die A GmbH & Co. KG werde gemäß Eintragung vom 30.07.12 vertreten durch die einzelvertretungsberechtigte und persönlich haftende Gesellschafterin, die ABC Verwalungs-GmbH, D.. Diese werde wiederum vertreten durch die einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer M. und M.. Randnummer 14 Die Klägerin sei aufgrund Geschäftsbesorgungs- und Generalmietvertrag vom 23.12.01 berechtigt, das streitgegenständliche Mietverhältnis im eigenen Namen zu führen sowie alle im Rahmen der Durchführung, Abwicklung und Beendigung notwendigen Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen. Randnummer 15 Die A GmbH & Co. KG habe nichts mit der WestLB Düsseldorf zu tun. Randnummer 16 Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Haus der Klägerin in D., H.-Straße XX im
5. OG links hinten gelegene Wohnung bestehend aus 1,5 Zimmern, Kochküche, Bad, WC, Flur, Balkon und als Zubehör den mit „3 OG links/Nr. 0815“ bezeichneten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben sowie den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 8.954,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen. Randnummer 17 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung ist. Auch sei sie nicht vom Eigentümer aktivlegitimiert. Der Beklagte bestreitet, dass die A GmbH & Co. KG Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung ist, auch sei diese nicht vom Eigentümer aktiv legitimiert. Diese könne daher die Klägerin auch nicht aktiv legitimieren. Randnummer 19 Bisherige Eigentümerin sei die WestLB Tochter A GmbH & Co. KG gewesen. Dies sei jedoch nach der WestLB Zerschlagung / Insolvenz nicht mehr so. Randnummer 20 Das Wohnungseigentum der A1 GmbH sei an die WestLB Töchter in Düsseldorf A2 GmbH & Co. KG und A GmbH & Co. KG in Düsseldorf verkauft worden. Die Rest-A sei danach mit der X-AG in Darmstadt verschmolzen. Die X-AG habe die 5.000 Wohnungen der WestLB Tochter A GmbH & Co. KG zurück geleast. Der Sitz der Eigentümerin sei weiterhin in Düsseldorf. Die X-AG sei nie Vermieter des Beklagten gewesen. Randnummer 21 Die in der „Bestätigung und Vollmacht“ sowie in der Klageschrift aufgeführte A GmbH & Co. KG in Darmstadt sei nicht identisch mit der WestLB Tochter A & Co. KG in Düsseldorf. Diese sei mit der WestLB zerschlagen worden. Aus der Insolvenzmasse seien lediglich ein Mantel/Mantelkauf mit Vorratsgründung ohne Eigentum und ohne Geschäftsbereich von der Klägerin gekauft worden. Randnummer 22 Die A GmbH & Co. KG sei bis Sommer 2012 Eigentümerin gewesen, danach die Deutsche Immobilien Leasing GmbH als Muttergesellschaft als Teil des Deutschen Bank AG Konzerns in Frankfurt am Main. Randnummer 23 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 7.501,17 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Randnummer 26 Die Klägerin ist, entgegen der Auffassung des Beklagten, bezüglich dieser Forderung aktiv legitimiert. Randnummer 27 Die Klägerin ist zumindest durch die „Bestätigung und Vollmacht“ vom 05.12.12 (Blatt 7 der Akte) bevollmächtigt, den Zahlungsanspruch geltend zu machen. Randnummer 28 Die A GmbH & Co. KG war als Eigentümerin der Wohnung berechtigt die Klägerin zu bevollmächtigen. Die Unterzeichnenden M. und M. waren ebenfalls zur Unterzeichnung der „Bestätigung und Vollmacht“ als Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin „ABC Verwaltungs-GmbH, D.“ berechtigt. Randnummer 29 Unstreitig ist die Klägerin nicht Eigentümerin oder Vermieterin der Wohnung. Ursprüngliche Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung war die A AG. Diese wandelte sich in eine GmbH. Eigentümerin des Grundstücks „H.-Straße XX“ ist gemäß Grundbuchauszug (Blatt 60, 62 der Akte) aufgrund der Auflassung vom 23.12.01 und der Eintragung am 05.03.03 nicht mehr die „A AG“ in D., sondern die Wohnungsgesellschaft A GmbH & Co. KG mit Sitz in Düsseldorf. Randnummer 30 Gemäß Handelsregisterauszug (Blatt 63 der Akte) befand sich der Sitz der A GmbH & Co. KG zunächst in Düsseldorf. Dieser wurde mit Eintragung im Handelsregister A des Amtsgerichts Darmstadt am 02.04.12 nach D. verlegt. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die ABC Verwaltungs-GmbH, D.. Diese wird wiederum vertreten durch die Geschäftsführer M. und M.. Randnummer 31 Der Beklagte befindet sich für den Zeitraum Januar 2009 bis Dezember 2012 mit Mietzahlungen in Höhe von 7.501,17 € in Zahlungsverzug. Randnummer 32 Insoweit wird auf die Aufstellung in der Klageschrift (Blatt 3-4 der Akte) Bezug genommen. Randnummer 33 Gegen die Zahlungsrückstände hat der Beklagte keinerlei Einwendungen erhoben, so dass diese unstreitig sind. Randnummer 34 Das Gericht war auch nicht nach § 139 ZPO verpflichtet, den Beklagten erneut darauf hinzuweisen, dass er nicht lediglich zur von ihm bestrittenen Aktivlegitimation vortragen muss, sondern sämtliche Einwendungen gegen die Klage vollständig vorzutragen hat. Hierauf war der Beklagte bereits mit der Klagezustellung in der Verfügung vom 30.01.13 (Blatt 44 der Akte) hingewiesen worden. Dort heißt es „Teilen Sie dem Gericht alles mit, was sie gegen die Klage einzuwenden haben“. Randnummer 35 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 36 Auch bezüglich des Räumungsanspruchs besteht die Aktivlegitimation der Klägerin. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Randnummer 37 Der Beklagte ist zur Räumung der Wohnung gemäß § 546 BGB verpflichtet, da das seit dem 01.12.1990 bestehende Mietverhältnis wirksam durch die außerordentliche Kündigung vom 19.12.12 beendet worden ist. Randnummer 38 Die Kündigungserklärung erfolgte durch eine kündigungsberechtigte Person. Die Kündigung ist von dem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn T., unterzeichnet. Dieser war gemäß Vollmacht von der Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt. Auf die Vollmacht (Blatt 42 der Akte) wird Bezug genommen. Die Klägerin selbst war von der Eigentümerin der Wohnung, der A GmbH & Co. KG durch die „Bestätigung und Vollmacht“ vom 05.12.12 (Blatt 43 der Akte) zur Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages bevollmächtigt worden. Randnummer 39 Die Kündigung war formell ordnungsgemäß. Sie erfolgte schriftlich und die zur Kündigung führenden Gründe wurden in dem Kündigungsschreiben angegeben. Randnummer 40 Dass der Beklagte die Kündigung nach § 174 BGB durch Schreiben vom 22.12.12 (Blatt 54 der Akte) zurückgewiesen hat, ist unerheblich und führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Randnummer 41 Nach § 174 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Randnummer 42 Der Kündigung vom 19.12.12 war jedoch sowohl die Vollmacht der Klägerin für den Kündigenden Herrn T. vom 23.11.12 wie auch die „Bestätigung und Vollmacht“ der Eigentümerin A GmbH & Co. KG für die Klägerin vom 05.12.12 beigefügt, in denen der jeweilige Bevollmächtigte zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt wird. Randnummer 43 Für die außerordentliche Kündigung lag auch der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges vor. Randnummer 44 Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mieter für zwei Monate erreicht. Randnummer 45 Der Beklagte war hier mit weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Wie bereits ausgeführt befindet sich der Beklagte über einen Zeitraum von mehreren Jahren (2009 – 2012) mit insgesamt 7.501,17 € (über 30 Monatsmieten) in Zahlungsverzug. Randnummer 46 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Nebenkostenabrechnung betreffend das Kalenderjahr 2011 gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung. Randnummer 47 Auch bezüglich dieses Anspruchs ist die Klägerin aktiv legitimiert. Es wird auch insoweit auf die obigen Ausführungen verwiesen. Randnummer 48 Der Beklagte ist aufgrund der Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.11 bis 31.12.11 zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.453,00 € verpflichtet. Randnummer 49 Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Randnummer 50 Auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB, wonach die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitzuteilen ist, wurde eingehalten. Randnummer 51 Die Abrechnung betrifft den Abrechnungszeitraum 01.01.11 bis 31.12.
6. Die Abrechnung war danach dem Beklagten bis spätestens zum 31.12.12 mitzuteilen. Dies ist erfolgt. Randnummer 52 Die Klägerin hat vorgetragen, dass dem Beklagten die Abrechnung zusammen mit dem Kündigungsschreiben vom 19.12.12, welches am 21.12.12 zugestellt wurde, übersandt wurde. Randnummer 53 Materielle Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung hat der Beklagte nicht vorgetragen. Randnummer 54 Auch hier bedurfte es keines weitern Hinweises seitens des Gerichts nach § 139 ZPO dahingehend, dass das Vorbringen gegen die Klage vollumfänglich sein muss. Hierauf war er, wie bereits ausgeführt, mit Zustellung der Klageschrift hingewiesen worden. Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 56 Der Ausspruch bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 709 S. 1, S. 2, 711, 108 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000101