Hessisches Finanzgericht 3. Senat 3 K 492/03 Urteil Bewertung eines Zweifamilienhauses mit übergroßer Wohnfläche § 76 Abs 1 Nr 5 BewG, § 76 Abs 3 Nr 1

Bewertung eines Zweifamilienhauses mit übergroßer Wohnfläche Verfahrensgang nachgehend BFH, 22. Juli 2005, II B 121/04, Beschluss nachgehend BFH, 17. Oktober 2005, II S 9/05, Beschluss Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten darüber, ob das Zweifamilienhaus des Klägers im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Randnummer 2 Nach der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstücks in der Größe von 1.608 qm im Jahr 1995 hat der Kläger auf diesem Grundstück in einem Ortsteil von A ein Zweifamilienhaus errichtet, das im Jahr 1997 fertig gestellt worden ist. Die Baukosten hat der Kläger gegenüber dem Finanzamt mit 500.000,-- DM und gegenüber der Baugenehmigungsbehörde mit voraussichtlich 650.000,-- DM angegeben. Nach der vom Kläger eingereichten Wohnflächenberechnung hat die Hauptwohnung eine Größe von 228,42 qm und die abgeschlossene Einliegerwohnung eine Größe von 53,71 qm. Der Beklagte (das Finanzamt) hat der Hauptwohnung noch einen Werkraum im Keller mit der halben Nutzfläche von 4,72 qm zugerechnet und damit die Wohnfläche der Hauptwohnung insgesamt mit 233 qm angesetzt. Da die Wohnfläche der Hauptwohnung größer war als 220 qm hat das Finanzamt eine Bewertung der wirtschaftlichen Einheit im Sachwertverfahren für erforderliche gehalten und die Raummeterpreise durch seinen Bausachverständigen ermitteln lassen. Auf dessen Bericht vom 23.09.2002 wird Bezug genommen (Bl. 98/12 ff EW-A). Auf der Grundlage dieser Ermittlungen hat das Finanzamt mit Einheitswertbescheid vom 07.11.2002 die Grundstücksart Zweifamilienhaus mit einem Einheitswert von 83.033,-- EUR (162.400,-- DM) festgestellt. Gegen die Feststellung des Einheitswerts hat der Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt, mit dem er die Bewertung des Grundstücks im Ertragswertverfahren begehrt hat. Das Finanzamt hat den Einspruch mit Entscheidung vom 15.01.2003 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) abgewiesen. Dagegen richtet sich die vorliegende Klage. Randnummer 3 Zur Begründung der Klage trägt der Kläger vor, die Wohnfläche der Hauptwohnung betrage nicht 233 qm, sondern 228,42 qm. Von dieser Fläche werde ein Raum von 9,92 qm, der in den Bauplänen mit "Arbeiten" bezeichnet sei, als Abstellraum genutzt. Selbst wenn man diesen Raum der Wohnfläche der Hauptwohnung zurechne, werde die von der Rechtsprechung und der Verwaltung aufgestellte Grenze von 220 qm nur geringfügig überschritten. Diese Grenze sei zudem willkürlich und ohne gesetzliche Grundlage und führe, wenn man sie so absolut nehme wie das Finanzamt, zu ungerechten Ergebnissen. Die Ungleichheit der Behandlung zeige sich insbesondere im Vergleich seines Falles mit dem vom BFH mit Urteil vom 07.11.2000 - II R 45/99 (BFH/NV 2001, 583) - entschiedenen Fall. Im Urteilsfall habe das 1977 errichtete Einfamilienhaus bei einer Wohnfläche von 191 qm eine luxuriöse Ausstattung und ein Schwimmbad gehabt bei Gesamtherstellungskosten von damals 760.000,-- DM. Trotzdem sei das Objekt im Ertragswertverfahren bewertet worden. Dagegen hätten im Streitfall die Herstellungskosten für sein 20 Jahre später gebautes Zweifamilienhaus deutlich unter den Kosten des Vergleichsfalles gelegen, und sein Gebäude verfüge weder über eine gehobene Ausstattung noch über ein Schwimmbad. Wenn es dennoch im Sachwertverfahren bewertet werden solle, so liege darin ein nicht von Art. 3 Grundgesetz (GG) gedeckter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Zudem verkenne das Finanzamt, dass sich die Wohnbedürfnisses seit dem Hauptfeststellungszeitpunkt gewandelt hätten und daher auch die Rechtsprechung angepasst werden müsse und dass die Nichtberücksichtigung der Familiengröße einen Verstoß gegen den Schutz der Familie nach Art. 6 Abs. 1 GG darstelle. Randnummer 4 Der Kläger beantragt sinngemäß, Randnummer 5 das Finanzamt unter Änderung des Einheitswertbescheids vom 07.11.2002 und unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 15.01.2003 zu verpflichten, den Einheitswert zum 01.01.1998 für das Grundstück ........................ in A unter Anwendung des Ertragswertverfahrens neu festzustellen. Randnummer 6 Das Finanzamt beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Zur Begründung nimmt es Bezug auf die einschlägige Rechtsprechung des BFH, die auch im Streitfall anwendbar sei. Randnummer 9 Der Senat hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 02.04.2004 zur Entscheidung auf den Einzelrichter übertragen, § 6 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Dieser entscheidet durch Urteil ohne mündliche Verhandlung, da die Beteiligten übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet haben, § 90 Abs. 2 FGO. Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung ein Band Einheitswertakten vorgelegen. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die Klage ist unbegründet. Randnummer 11 Das Finanzamt hat das Zweifamilienhaus des Klägers zu Recht im Sachwertverfahren bewertet, weil es aufgrund der übergroßen Wohnfläche der Hauptwohnung eine besondere Gestaltung aufweist. Randnummer 12 1. Nach § 76 Abs. 1 Nr. 5 Bewertungsgesetz (BewG) wird der Wert von Zweifamilienhäusern grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt. Ausnahmsweise erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren, wenn sich das zu bewertende Objekt durch eine besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Zweifamilienhäusern unterscheidet, § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Die Wertverhältnisse sind nach den Verhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt, dem 1. Januar 1964, zu beurteilen, § 27 BewG. Soweit das zu beurteilende Objekt besondere Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale aufweist, rechtfertigt nicht jede nach oben tendierende, sondern nur eine wesentliche Abweichung der Gestaltung und/oder der Ausstattung des Grundstücks vom Modellfall des kleinen, einfach ausgestatteten Wohngebäudes die Anwendung des Sachwertverfahrens (Gürsching/Stenger: Kommentar zum BewG, § 76 Anm. 7). Randnummer 13 Die Begriffe der besonderen Gestaltung, der besonderen Ausstattung und der wesentlichen Unterscheidung sind unbestimmte Rechtsbegriffe, die in der Vergangenheit durch die Rechtsprechung und durch Verwaltungsanweisungen konkretisiert und in gewisser Weise typisiert worden sind. Als Ergebnis dieser rechtlichen Konkretisierung ist anerkannt, dass eine die Anwendung des Sachwertverfahrens rechtfertigende besondere Gestaltung des Grundstücks regelmäßig dann vorliegen soll, wenn die Grundstücksfläche in städtischen Gebieten deutlich über 2.000 qm liegt (BFH-Urteil vom 27.04.1978 - III R 6/77, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1978, 523) und die Wohnfläche einer Wohnung mehr als 220 qm beträgt (BFH-Urteil vom 12.02.1986 - II R 192/78, BStBl II 1986, 321 und für Zweifamilienhäuser: BFH-Urteil vom 15.11.1988 - II B 108/88, BFH/NV 1990, 16). Randnummer 14 Dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht an. Sie ist auch nicht deshalb zu relativieren oder zu revidieren, weil sich zwischen dem Hauptfeststellungszeitpunkt und dem Bewertungsstichtag die Wertvorstellungen und die Wohnbedürfnisse erheblich gewandelt haben. Denn die Frage, ob eine besondere bauliche Gestaltung vorliegt, ist weiterhin nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 zu beurteilen (BFH-Beschluss vom 06.02.2002 II B 45/01, BFH/NV 2002, 761). Bezogen auf den Zeitpunkt der Hauptfeststellung stellt die Gestaltung der Hauptwohnung in einem Zweifamilienhaus in einer Größe von mehr als 220 qm eine besondere Gestaltung dar, die wesentlich von den zum 01.01.1964 im Ertragswertverfahren zu bewertenden Objekten abweicht. Randnummer 15 2. Den gegen diese Beurteilung vorgetragenen Einwänden des Klägers vermag sich das Gericht nicht anzuschließen. Randnummer 16

1. a)Das Gericht teilt zunächst die Auffassung des Finanzamts, wonach die Wohnfläche der Hauptwohnung 233 qm beträgt. Denn dieser Wohnfläche ist zum einen der Werkraum im Keller als Nebenraum zur Wohnung mindestens mit der hälftigen Grundfläche zuzurechnen, weil er zum zeitweiligen Aufenthalt von Menschen bestimmt ist (BFH-Beschluss vom 27.01.1999 - II B 74/98, BFH/NV 1999, 911). Zum anderen gehört auch das innerhalb der Wohnung als Abstellraum genutzte Zimmer als Nebenraum mit seiner vollen Grundfläche zur Wohnfläche der Wohnung. Das ergibt sich aus § 42 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (BFH-Urteil vom 28.01.1987 II R 234/81, BFH/NV 1988, 351). Randnummer 17
2. b)Das Gericht teilt auch die Auffassung des Finanzamts, wonach allein die Gestaltung der Hauptwohnung in dem Zweifamilienhaus des Klägers mit einer Wohnfläche von mehr als 220 qm die Bewertung des Objekts im Sachwertverfahren rechtfertigt. Die gesetzliche Grundlage für diese Auffassung findet sich in § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG. Denn danach sind Grundstücke, die eine besondere Gestaltung aufweisen, im Sachwertverfahren zu bewerten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "besonderen Gestaltung" ist von der Rechtsprechung und der Verwaltung dahin konkretisiert worden, dass u.a. ab einer Wohnfläche von 220 qm in einem Einfamilienhaus oder in einer Wohnung eines Zweifamilienhauses eine besondere Gestaltung vorliegt. Wollte man mit dem Kläger verlangen, dass auch die Wohnungsgröße, die den Wechsel des Bewertungsverfahrens einleitet, gesetzlich festgelegt sein müsse, dann würde man dem Gesetzgeber die Verwendung von unbestimmten Rechtsbegriffen grundsätzlich verwehren. Die unbestimmten Rechtsbegriffe sind aber erforderlich, um die Vielfalt der Lebenssachverhalte legislativ erfassen zu können. Randnummer 18 Auch soweit der Kläger beanstandet, dass er auf Grund der für ihn unklaren Rechtslage die grundsteuerlichen Folgen seines Hausbaus nicht zutreffend habe beurteilen können, vermag das Gericht diesem Einwand nicht zu folgen. Steuerliche Folgen knüpfen regelmäßig an die Verwirklichung bestimmter Lebenssachverhalte an, ohne dass der Bürger sich der steuerlichen Folgen seines Handels bewusst ist oder sein muss. Das gilt insbesondere für die grundsteuerlichen Folgen beim Bau eines Hauses. Denn die wenigsten Steuerpflichtigen dürften sich detaillierte Gedanken über die Höhe der später zu zahlenden Grundsteuer machen. Wenn sie dies aber ausnahmsweise tun, werden sie ohne die Einholung eines sachverständigen Rates kaum zu zutreffenden Ergebnissen kommen. Da der Kläger im Planungsstadium seines Hausbaus die grundsteuerlichen Folgen offenbar unberücksichtigt gelassen hat, sind diese Versäumnisse und nicht die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs durch den Gesetzgeber ursächlich für die steuerlichen Folgen seines Handelns. Randnummer 19 Schließlich ist auch nicht zu beanstanden, dass bereits eine relativ geringfügige Überschreitung des Grenzwerts von 220 qm die Bewertung im Sachwertverfahren auslöst. Denn der Grenzwert ist so hoch, dass er sich in jedem Falle deutlich von den nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilien- und Zweifamilienhäusern abhebt. Einen Anhaltspunkt für die Obergrenze der Wohnfläche eines normalen, förderungswürdigen Einfamilienhauses im Hauptfeststellungszeitpunkt lässt sich dem 2. Wohnungsbaugesetz in der Fassung vom 01.09.1965 (Bundesgesetzblatt I S. 1618 - 2. WohnBauG) entnehmen. Nach § 39 des 2. WohnBauG konnten Familienheime mit nur einer Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, wenn deren Wohnfläche nicht größer als 130 qm war. Und nach § 82 i.V.m. § 92 des 2. WohnBauG wurden neu geschaffene Einfamilienhäuser für 10 Jahre von der Grundsteuer befreit, wenn ihre Wohnfläche 156 qm nicht überstiegen hat. Aus diesen Regelungen ist zu entnehmen, dass zum 01.01.1964 eine Wohnung mit einer Wohnfläche von mehr als 220 qm vollkommen aus dem Rahmen des normalen Wohnungsbaus gefallen ist. Randnummer 20
3. c)Der Kläger ist durch die Bewertung seines Grundstücks im Sachwertverfahren auch nicht in seinem Recht auf steuerliche Gleichbehandlung, das sich aus Art. 3 GG herleitet, verletzt. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 10.02.1987 - 1 BvL 18/81, 1 BvL 20/82 (BStBl II 1987, 240) die unterschiedlichen Bewertungsverfahren für Einfamilienhäuser nach § 76 Abs. 1 und Abs. 3 BewG für mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz vereinbar gehalten, weil sich regelmäßig für Grundstücke mit einer übergroßen Wohnfläche oder mit einer besonderen Ausstattung zum Hauptfeststellungszeitpunkt keine übliche Jahresrohmiete feststellen lässt. Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz liegt daher im Streitfall schon deswegen nicht vor, weil das Grundstück des Klägers aufgrund seiner baulichen Gestaltung nicht vergleichbar ist mit den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Zweifamilienhäusern. Randnummer 21 Auch soweit der Kläger unter Hinweis auf das BFH-Urteil vom 07.11.2000 (BFH/NV 2001, 583 ) eine Ungleichbehandlung rügt, vermag das Gericht ihm nicht zu folgen. Denn das Vergleichsobjekt hat mit 191 qm eine deutlich geringere Wohnfläche als die Hauptwohnung des Klägers, und es weist nach den Feststellungen des BFH - ebenso wie das Gebäude des Klägers - keine besonderen Ausstattungsmerkmale auf. Das Vorhandensein eines Schwimmbades mit einer Wasseroberfläche von 28 qm hat der BFH ausdrücklich nicht als ein besonderes Ausstattungsmerkmal angesehen, ebenso wenig die Heranziehung der Herstellungskosten. Danach unterscheidet sich das Grundstück des Klägers wesentlich von dem Grundstück des vom BFH entschiedenen Falles in der besonderen Gestaltung auf Grund der Größe der Hauptwohnung. Dieses Unterscheidungsmerkmal rechtfertigt die unterschiedliche Wahl des Bewertungsverfahrens. Randnummer 22
4. d)Soweit der Kläger weiter der Auffassung ist, in der fehlenden Berücksichtigung seiner familiären Verhältnisse durch das Finanzamt liege ein Verstoß gegen den verfassungsrechtlich gebotenen Schutz von Ehe und Familie gemäß Art. 6 Abs. 1 GG, vermag das Gericht ihm ebenfalls nicht zu folgen. Denn das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind gleichermaßen darauf gerichtet, den typisierten gemeinen Wert für bebaute Grundstücke zu ermitteln. Das schließt die Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse, zu der auch die Zahl der Familienmitglieder gehört, aus (BFH-Beschluss vom 23.03.1998 II B 66/97, BFH/NV 1998, 1201). Zudem hat der Kläger nicht dargetan, aus welchem Grund eine 233 qm große Wohnung die Wohnbedürfnisse einer vierköpfigen Familie allenfalls angemessen befriedigt. Randnummer 23 3. Da die Klage keinen Erfolg hat, war sie mit der Kostenfolge aus § 135 Abs. 1 FGO abzuweisen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190001035