LG Darmstadt 17. Zivilkammer 17 S 447/86 Urteil

Verfahrensgang vorgehend AG Darmstadt,

1. Juli 1986, 38 C 5034/85, Urteil Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom
2. Juli 1986 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Streitwert der Berufung: 3.120,-- DM (260,-- DM x 12). Gründe Randnummer 1 Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten seit 1974 gemieteten Wohnungen im Haus der Klägerin in A. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. Soweit die Klägerin ihre fristlose Kündigung vom 14.10.1985 auf schuldhafte Verstöße des Beklagten gegen die Hausordnung, auf Belästigung und Beleidigung gestützt hat, ist bereits vom Amtsgericht zutreffend und unangegriffen darauf hingewiesen worden, dass Beweis für dieses bestrittene Vorbringen nicht angetreten worden ist. Randnummer 2 Nicht angegriffen werden auch die Ausführungen im angefochtenen Urteil, dass die nachträgliche Aufnahme der Ehefrau und der beiden Kinder durch den Beklagten in die Wohnung keine schuldhafte Verletzung seiner Vertragspflichten darstellt. Randnummer 3 Ebensowenig war die Klägerin befugt, das Mietverhältnis gem. § 564 b BGB mit Rücksicht auf die behauptete Überlegung zu kündigen. Gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Außer den beispielhaft in § 564 b Abs. 2 BGB genannten Fällen kommen andere in Betracht, die ähnliches Gewicht haben. Das kann auch die Überbelegung einer Wohnung sein, wenn die Wertung der Interessen der Mietparteien ein deutliches Übergewicht des Vermieters an der Kündigung ergibt. Dafür gibt es allerdings keine generalisierende Antwort. Es sind die beiderseitigen Interessen unter Würdigung aller Umstände gegeneinander abzuwägen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 6.10.1982, WM 1982, 323); erst wenn die Aufnahme von Familienangehörigen auf Dauer zu einer für den Vermieter unzumutbaren Überbelegung führt, ist die Kündigung gerechtfertigt (BayObLG, Rechtsentscheid vom 14.09.1983, WM 1983, 309 für den Fall fristloser Kündigung gem. § 553 BGB) bei Beschränkung des Mietverhältnisses auf eine Einzelperson. Zwar bewohnen die nicht ganz 33 qm große 1-Zimmerwohnung 3 Erwachsene und 1 -inzwischen 8 Jahre altes- Kind, woraus sich im Durchschnitt für jede Person einer Wohnfläche von über 8 qm ergeben, weshalb ein objektiver Verstoß gegen § 7 des Hess. Wohnungsaufsichtsgesetzes vom 04.09.1974 (Gesetz- und Verordnungsblatt I, 396) vorliegt, wonach Wohnungen nur überlassen und genutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm vorhanden ist. Dieser Verstoß führt nach Auffassung der Kammer aber nicht automatisch zum Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 564 b BGB (so auch LG München, WM 1983, 22), zumal unstreitig die Gemeinde A ein Verfahren nach dem oben angegebenen Gesetz nicht eingeleitet hat. Dies kann auch der genannten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm entnommen werden, denn dort wurde eine knapp 57 qm große Wohnung von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt, so dass im Durchschnitt auf jede Person einer Wohnfläche von nur rund 7 qm entfiel. Randnummer 4 Es ist nicht zu verkennen, dass durch eine intensivere Wohnungsnutzung die Gefahr stärkerer Abnutzung an der Wohnungssubstanz besteht. Im vorliegenden Fall ist davon offenbar aber nicht auszugehen. Obwohl die Wohnung bereits seit 1982 von 4 Personen bewohnt wird, konnte das Amtsgericht anlässlich seiner Augenscheinseinnahme (10.03.1986) derartige Abnutzungsspuren, insbesondere behaupteten Schimmelbefall, nicht feststellen. Dies mag daran liegen, dass die nach dem genannten Gesetz vorgeschriebene Mindestwohnfläche nur wenig unterschritten ist. Gegen ein Übergewicht des Interesses der Klägerin an der Kündigung spricht auch, dass diese zumindest über einige Jahre die Zahl der Wohnungsbenutzer hingenommen hat. Spätestens bis 1979 waren es 4 Personen, nachdem 1976 die Ehefrau und 1979 der 17-jährige Sohn zugezogen waren und 1978 die Tochter geboren war. Dass die Klägerin vor 1982 wegen Überbelegung auf den Auszug des Beklagten gedrängt habe, ist weder substantiiert vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Selbst wenn die Klägerin 1982 (möglicherweise nur mündlich und damit formunwirksam) gekündigt haben sollte, was vom Beklagten bestrittenen, von der Klägerin aber nicht bewiesen ist, hat sie erst 1985 Räumungsklage erhoben. Randnummer 5 Insgesamt ist somit kein deutliches Übergewicht des Interesses der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber demjenigen des Beklagten an seiner Fortsetzung festzustellen. Randnummer 6 Die Räumungsklage war daher abzuweisen. Randnummer 7 Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da sie unterlegen ist (§ 91 ZPO). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190005137