Leitsatz Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Best

§ 14Rn. 34 f.; Beck

OGK/Falkner WEG § 13 Rn. 93; Hügel/Elzer WEG § 15 Rn. 76; Bärmann/Seuß,

1. Teil. §
2. Rn. 33; OLG München, Urteil vom 25-02-1992 - 25 U 3550/91 = NJW-RR 1992, 1492; OLG Stuttgart, Beschluß vom 30-09-1992 - 8 W 256/92 = NJW-RR 1993, 24; KG, Beschluss vom
4. 2004 - 24 W 298/03 = NJW-Spezial 2005, 146; ebenso BGH, Urteil vom 18.01.1995 - XII ZR 90/93, NJW- RR 1995, 715) an. So wird in Literatur und Rechtsprechung überwiegend vertreten, dass der Mieter als Besitzer, der nicht unmittelbar den Vereinbarungen der Sondereigentümer unterworfen ist, dennoch hinsichtlich eines Unterlassungsanspruchs betreffend den vereinbarungswidrigen Gebrauch unterliegt. Ein solcher Anspruch folge zwar nicht aus § 15 Abs. 3 WEG, dieser Anspruch steht nur den Sondereigentümern gegenüber anderen Sondereigentümern zu, aber aus § 1004 Abs. 1 BGB. Dies sei damit zu begründen, dass durch Vereinbarung, oder eben eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, der Inhalt des Eigentums bestimmt wird. Diese dingliche Rechtsposition müsse dann auch im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann wirken. Dagegen wird angeführt (Riecke/Schmidt/Abramenko WEG § 13 Rn. 4), dass das dargestellte Verständnis vom Inhalt des Sondereigentums zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte führen würde. Auch stünde den nicht vermietenden Sondereigentümern eine größere Rechtsmacht zu als dem vermietenden Sondereigentümer, da dieser im Verhältnis zu seinem Mieter an die vertragliche Regelung gegenüber diesem gebunden ist. Auch in der Rechtsprechung wird in neueren Entscheidungen vereinzelt (etwa AG Hannover, Urteil vom 28.08.2009 - 458 C 7007/09 = ZMR 2010, 153) ein direkter Anspruch gegen den Mieter verneint. Die dingliche Wirkung einer vereinbarten Gebrauchsregelung wirke insofern nicht absolut. Die Sondereigentümer könnten nur den gesetzlich definierten Gehalt des Eigentums verteidigen. Dieser könne aber nicht durch eine Vereinbarung mit Wirkung gegenüber Dritten erweitert werden. Der Mieter habe keine Möglichkeit auf die vereinbarte Eigentumsbestimmung einzuwirken. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14) thematisiert, aber im Ergebnis offen gelassen. Die Kammer schließt sich der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Diese Ansicht überzeugt, da es sich bei den geltend gemachten Unterlassungsansprüchen um dingliche Rechte handelt, die gegenüber jedermann gelten. Schuldrechtliche Beziehungen - wie hier zwischen Mieter und Vermieter - binden dagegen nur die Parteien dieser Beziehung, sie wirken nur relativ. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Vereinbarung des Gebrauchs insofern keine durch §§ 823, 1004 BGB geschützte Rechtsposition beinhalten würde. So sieht § 5 Abs. 4 S. 1 WEG gerade vor, dass eine Vereinbarung der Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums bestimmen kann. Eine solche Inhaltsbestimmung des Eigentums muss dann auch nach allgemeinen Regeln, also §§ 823, 1004 BGB, verteidigt werden können. Ob Dritte, etwa ein Mieter, an der Bestimmung des Inhaltes des Eigentums mitwirken können, ist insofern auch unerheblich. Es handelt sich um eine Besonderheit des WEG-Rechts, dass die Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums in dieser Form bestimmen können (Bärmann/Armbrüster WEG § 5 Rn. 137). Die Rechtsfolgen dieser Befugnis werden durch das WEG-Recht nicht beschränkt. Sie müssen aus den allgemeinen Regeln, etwa des BGB, folgen. Hiernach ist dann auch der schuldrechtlich Berechtigte gegenüber dem Eigentümer als Störer anzusehen. Dies ist auch in der vergleichbaren Konstellationen betreffend einer Grunddienstbarkeit anerkannt. Ist das dienende Grundstück vermietet und wird es von dem schuldrechtlich Berechtigten in einer die Grunddienstbarkeit störenden Weise genutzt, dann ist der Mieter unmittelbarer Handlungsstörer, gegen den der Berechtigte unmittelbar vorgehen kann (vgl. bereits RGZ 47, 162; BeckOGK/Alexander BGB § 1027 Rn. 61.2). Darüber hinaus wäre es auch unverständlich, dass ein Sondereigentümer durch Vermietung seines Sondereigentums seine Gebrauchsbefugnis faktisch erweitern könnte. Der Sondereigentümer könnte dann durch vertragliche Regelung mit einem Dritten faktisch vereinbarte Beschränkungen der Gebrauchsmöglichkeit umgehen. Die Durchsetzung der Rechte der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer gestaltet sich als schwierig, insbesondere die Vollstreckung gegenüber dem Mieter selbst. Die übrigen Sondereigentümer wären in ihrem Rechtsschutz gegenüber vereinbarungswidriger Nutzungen eines Mieters erheblich eingeschränkt. Sie wären auf Ansprüche gegen den vermietenden Sondereigentümer beschränkt, welcher wiederum auf den Mieter einwirken müsste. Die Durchsetzung eines solchen Anspruchs durch den Vermieter gegenüber dem Mieter, im Zweifel sogar gegen eine Vereinbarung im Mietvertrag, erweist sich - was der Kammer aus entsprechenden Verfahren bekannt ist - als praktisch nur schwer umsetzbar. Die dingliche Wirkung einer Vereinbarung betreffend die Nutzung wäre damit im Ergebnis entwertet. Aus dem absoluten Charakter des dinglichen Rechts, also der Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die ja gerade den Inhalt des Eigentums definiert, muss folgen, dass dies gegenüber Jedermann verteidigt werden kann. Insofern sind schuldrechtliche Beziehungen zu Dritten, etwa dem Vermieter, unbeachtlich (betreffend die Störung eines Mieters durch einen anderen Mieter durch Rauchen vgl. etwa BGH, Urteil vom 16.1.2015 - V ZR 110/14 = NJW 2015, 2023). Ein in einem absoluten Recht Verletzter muss sich solche schuldrechtlichen Verträge, an denen er nicht beteiligt ist, nicht entgegenhalten lassen. Etwas anderes kann auch nicht im Wohnungseigentumsrecht gelten. Es kann zuletzt auch keine strikte Trennung des Mietrechts einerseits und des Wohnungseigentumsrechts andererseits angenommen werden. Der Vermieter kann sich gegenüber seinem Mieter ohne eine aus dem WEG-Recht folgende Beschränkung verpflichten, § 311a Abs. 1 BGB. Dies kann jedoch keine Auswirkung auf den Inhalt des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums haben. Eventuelle Ersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, weil dieser ihm die Mietsache nicht frei von Rechtsmängeln verschafft hat, sind in diesem Verhältnis zu lösen (dazu BGH NJW-RR 1995, 715 ). Damit werden die Risiken derartiger Konstellationen auch interessengerecht gelöst. Ob im Falle der Gebrauchsregelung durch Beschluss eine andere rechtliche Beurteilung geboten wäre (so etwa Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom
6. 2009 - 19 S 2183/09 = ZWE 2010, 26), kann vorliegend offen bleiben.
7. Soweit die Beklagten die Bestimmtheit des Titels rügen, diese sei nicht vollstreckungsfähig ("hinzuwirken"), hat dies ebenfalls keinen Erfolg. Die Tenorierung des Amtsgerichtes ist zutreffend. § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet den Eigentümer, auch für das Verhalten von Dritten Sorge zu tragen. Hierbei ist er selbst Anspruchsgegner (Niedenführ/Vandenhouten/

§ 14Rn.

29). Wie er diese Pflicht erfüllt, ist ihm überlassen (Niedenführ/Vandenhouten/

§ 14Rn.

29). Eine konkrete Maßnahme kann vom verpflichteten Eigentümer nicht verlangt werden (Niedenführ/Vandenhouten/

§ 14Rn.

29). Er muss lediglich das ihm Zumutbare unternehmen, um die Störung zu beseitigen (Niedenführ/Vandenhouten/

§ 14Rn.

29). Dies ist dann auch der Anspruchsinhalt, welcher durch das Vollstreckungsgericht, mit Blick auf die zumutbaren Maßnahmen des Anspruchsgegners, beurteilt werden kann (Niedenführ/Vandenhouten/

§ 14Rn.

29). Sollte der Anspruchsgegner die ihm zumutbaren Maßnahmen unterlassen, käme eine Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. ersatzweise Ordnungshaft in Betracht. Der Ausspruch über die Ordnungsgeldandrohung folgt aus § 890 ZPO. .... 7. Die Revision ist, soweit die Berufung des Beklagten zu 3) zurückgewiesen wird, zuzulassen, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO. Die Frage der Passivlegitimation eines Mieters betreffend einen Unterlassungsanspruch in einem Fall, in dem eine Nutzung entgegen einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bzw. eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter betroffen ist, wurde bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Dieser Frage wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage hat für eine unbestimmte Vielzahl von Fällen Bedeutung. Im Übrigen handelt es sich um die Entscheidung eines Einzelfalls aufgrund gefestigter Rechtsprechung, so dass für eine weitergehende Revisionszulassung kein Bedarf bestand. Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen liegen nicht vor, zumal diese bei einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht aus materiellen Gründen zugelassen werden darf. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190005801