LG Limburg 3. Zivilkammer 3 S 77/97 Urteil

Verfahrensgang vorgehend AG Weilburg,

1. Juni 1996, 5 C 608/96, Urteil Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das am 23.12.1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Weilburg - 5 C 608/96 - abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. Gründe Randnummer 1 Zwischen den Parteien bestand seit 1976 ein Mietverhältnis. Randnummer 2 Mit Schreiben vom 9.4.1996 wurden die Beklagten zur Zahlung offenstehender Nebenkosten aufgefordert Die Beklagten haben die Zahlung der Hausmüll- und Müllgefäßgebühren mit der Begründung verweigert, diese seien nach dem Mietvertrag nicht geschuldet Randnummer 3 . Randnummer 4 Die Klägerin ist der Auffassung, rückwirkend Nebenkosten für Hausmüll und Müllgefäßgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 verlangen zu können. Das ergebe sich aus § 2 Nr. 3 des Mietvertrages (Bl. 9 d.A.). Diese Klausel verstoße entgegen der Ansicht der Beklagten nicht gegen den Grundgedanken des § 4 MHG und sei daher wirksam. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1993, abgedruckt in WM 93, S. 109 ff. Randnummer 5 Sie hat zuletzt beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 675, 60 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 24.4.1996 zu verurteilen. Randnummer 6 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 672,60 DM stattgegeben mit der Begründung, die Berechtigung der Klägerin, die Erstattung der Müllgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 verlangen zu können, ergebe sich aus § 2 Abs. 3 des Mietvertrages. Diese Klausel verstoße nicht gegen § 9 AGBG. Auch aus der Entscheidung des BGH vom 20.1.1993 ergebe sich nicht, daß die streitgegenständliche Klausel unwirksam sei. Der BGH stütze seine Entscheidung erkennbar auf den Umstand, daß die von ihm zu beurteilende Klausel auch andere als in Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung genannte Betriebskosten erfasse, die nicht gemäß § 4 MHG umlagefähig seien. Während in der Formulierung der vom BGH untersuchten Klausel nicht lediglich eine Verweisung auf die gesetzliche Regelung liege, sei dies bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag anders. Dort seien in § 2 die Betriebskosten definiert und ausdrücklich als solche der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung bezeichnet, so daß auch der Begriff "soweit gesetzlich zulässig" eine hinreichend genaue Eingrenzung sei. Randnummer 8 Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten. Randnummer 9 Obwohl die Berufungssumme des § 511 a ZPO nicht erreicht ist, ist die Berufung als sogenannte „Divergenzberufung“ zulässig. § 511 a Abs. 2 ZPO, da hier der Verfahrensmangel unabhängig vom Wert des Beschwerdegegenstandes mit der Berufung gerügt werden kann (Zöller-Gummer, ZPO,
2. Aufl., § 511 a Rn. 27). Randnummer 10 Deren Voraussetzungen, von den Beklagten in der Berufungsbegründung schlüssig vorgetragen, liegen vor. Randnummer 11 Es handelt sich vorliegend um eine Streitigkeit über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, da die Berechtigung zur Geltendmachung von Nebenkosten im Streit steht. Randnummer 12 Das Amtsgericht ist nicht nur in einer Rechtsfrage von einer Entscheidung des BGH abgewichen, die Entscheidung des Amtsgerichts beruht auch auf dieser Abweichung. Randnummer 13 Nach dem Urteil des BGH vom 20.1.1993 ist die formularmäßigeUmlegung (des Mehrbetrages) von Betriebskosten bei deren (Erhöhung bzw.) Neueinführung ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung bei pauschaler Verweisung auf das "Zulässige" unwirksam. Randnummer 14 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stützt der BGH seine Entscheidung nicht nur auf den Umstand, daß die von ihm zu beurteilende Klausel auch andere als in Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung genannte Betriebskosten erfaßte. Insoweit hat er lediglich das Vorbringen der Revision entkräftet, nach welchem dem Vermieter eine pauschale Verweisung auf das "Zulässige" erlaubt sein müsse. Wenn für einen Teil der Betriebskostenerhöhungen § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG, für einen anderen Teil § 5 MHG und für einen weiteren Teil keine der beiden Bestimmungen gelte, schon wegen der Unterschiedlichkeit der Regelungen. Randnummer 15 Der BGH hat aber weiter klargestellt, daß soweit der Vermieter darüber hinaus berechtigt sein solle, erhöhte oder neu eingeführte Betriebskosten vom Zeitpunkt der Entstehung in Höhe des Mehrbetrages anteilig auf die Mieter umzulegen, - dies - wie das Berufungsgericht zu Recht annehme - wegen der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit gegen § 4 Abs. 2 MHG verstoße. Eine bloße Verweisung auf die gesetzliche Regelung liege gerade nicht vor. Randnummer 16 Damit hat der BGH gleichzeitig die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts bestätigt. Dieses hielt die Klausel für unwirksam, da sie einmal dem Vermieter die Möglichkeit eröffne, den Bestand der Klausel insgesamt zu sichern, obwohl die Klausel zumindest teilweise zu einer unbilligen Benachteiligung des Mieters führen könne. § 4 MHG erlaube die rückwirkende Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter nur in einem gewissen Umfang und nicht ohne Erhöhungsverlangen. Außerdem verstoße die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil durch den Zusatz die Rechtsposition des Mieters im konkreten Einzelfall nicht klar und eindeutig ausgewiesen werde; ferner habe auf die Vorschriften der §§ 4, 5 MHG hingewiesen werden müssen. Randnummer 17 Die streitgegenständliche Klausel: "werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" entspricht zwar nicht im Wortlaut, aber im Sinngehalt der vom BGH für unwirksam befundenen Klausel: "soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag zum Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen. Das gleiche gilt für die Erhöhung der Kapitalkosten". Auch wenn in der streitgegenständlichen Klausel die Formulierung "vom Zeitpunkt der Entstehung" fehlt, ändert dies nichts daran, daß mangels anderweitiger Angaben die Klausel nur dahingehend verstanden werden kann, daß ab Neuentstehung der Betriebskosten diese umgelegt werden können. Der Formulierung "im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften“ entspricht die Formulierung "soweit zulässig". Beide Klauseln gestatten die rückwirkende Umlegung von Betriebskosten bei deren unabhängig von den Voraussetzungen des § 4 MHG. Randnummer 18 Wie der BGH ausgeführt hat, liegt daher eine bloße Verweisung auf die gesetzliche Regelung (des § 4 MHG) gerade nicht vor, so daß der Zusatz "im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften“genau wie der Zusatz "soweit zulässig" die Wirksamkeit der Klausel nicht begründen kann. Randnummer 19 Nach den gesetzlichen Vorschriften bestehen nämlich folgende Voraussetzungen: Randnummer 20 Der Vermieter muß die Erhöhung nicht nur schriftlich gegenüber dem Mieter geltend machen (§ 4 Abs. 2 Satz 1 MHG), er muß insbesondere gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern. Die Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung, so daß bei fehlender oder unzureichender Begründung die Erhöhungserklärung nichtig ist (Barthelmess,
3. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar,
4. Aufl. 1990, § 4 MHG 27). Randnummer 21 Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG bestehen folgende Voraussetzungen für eine rückwirkende Erhöhung: Randnummer 22 Die Pflicht des Vermieters zur Tragung erhöhter Betriebskosten (dem das Neuhinzukommen einer bisher noch nicht angefallenen Betriebskostenart gleichsteht; Barthelmess a.a.O., § 4 MHG Rn. 20) muß zunächst rückwirkend eingetreten sein, das heißt vor seiner Kenntnis von der Belastung. Randnummer 23 Weitere Voraussetzung ist, daß der Vermieter die Erhöhungserklärung nach Abs. 2 innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach seiner Kenntnis von der eingetretenen Erhöhung der Betriebskosten abgibt. Eine nach dieser 3-mpnatigen Erklärungsfristdem Mieter zugegangene und auf die rückwirkende Belastung gestützte Erhöhungserklärung bewirkt keine rückwirkende, sondern lediglich eine künftige Erhöhung gemäß Abs. 3 Satz
5. Randnummer 24 Grundsätzlich tritt die erhöhte Zahlungspflicht ab dem Zeitpunkt ein, zu welchem auch der Vermieter die erhöhte Belastung zu tragen hat. Um jedoch eine zu weitgehende Rückwirkung zu vermeiden, wurde diese dahin begrenzt, daß sie höchstens bis zum Beginn der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres erstreckt wird. Randnummer 25 Diese Voraussetzungen sind von der Klägerin nicht gewahrt worden. Das Schreiben vom 31.12.1993, auf das sie sich beruft, enthält keine Begründung für die Geltendmachungder Müllgebühren. Der Hinweis auf Abgaben der Gemeinde, die die Klägerin als Hauseigentümerin mit dieser abrechnen müsse, sowie der Hinweis "Abrechnung der Gemeinde 1982" ist zu pauschal und kann eine ordnungsgemäße Begründung im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG nicht darstellen. Dasselbe gilt für die mehrfachen schriftlichenErklärungen der Klägerin in der Folgezeit, daß die Müllgebühren auf die Beklagten umgelegt werden. Randnummer 26 Auch das anwaltliche Schreiben vom 23.12.1993 erfüllt die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG nicht. Randnummer 27 Als Begründung muß angegeben werden, seit wann sich welche Betriebskostenart gegenüber einem bestimmten früheren Stand durch welche Ursache in welchem Umfang erhöht hat. Der Erhöhungsbetrag muß nicht ausgerechnet, aber doch berechenbar angegeben werden, einschließlich Gesamtbelastung des Vermieters sowie angewandter Verteilungsschlüssel (Barthelmess a.a.O., § 4 MHG Rn. 28; vgl. auch Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
6. Aufl. 1993, III. A. Rn. 651: " gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG muß als Wirksamkeitsvoraussetzung der Grund für die Erhöhung bezeichnet und erläutertwerden. Es muß dargelegt werden, welche Betriebskostenart sich gegenüber einem bestimmten früheren Stand in welchem Umfang erhöht hat, wobei der Anlaß der Erhöhung nur stichwortartig bezeichnet werden muß. Außerdem ist die bisherige und die neue Betriebskostenbelastung einander vollständig gegenüberzustellen, da nur so eine Erhöhung der gesamten Betriebskosten nachvollziehbar dargestellt werden kann. Es sollte ein bestimmter Betrag angegeben sein; ausreichend ist aber auch, wenn der absolute Erhöhungsbetrag durch Angabe des Quadratmeterpreisesbestimmbar ist."). In dem Schreiben vom 23.12.1993 wird jedoch lediglich pauschal angekündigt, daß mit Wirkung vom 1.1.1994 die Entsorgung des Hausmülls in Rechnung gestellt werde. Selbst wenn den Beklagten zuvor Rechnungen der Klägerin zugegangen sind, aus denen sich ergibt, daß die Müllgebühren nach Personen umgelegt werden sollen, reicht dies nicht aus, um in Verbindung mit dem obengenannten Schreiben den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung im Sinne des § 4 Abs. 2 MHG gerecht zu werden. Randnummer 28 Das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 9.
7. 1996, mit dem Müllgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 geltend gemacht werden, erfüllt wiederum die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG nicht. Denn die Klägerin hat die Erhöhungserklärung nach 2 nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach ihrer Kenntnis von der eingetretenen Erhöhung der Betriebskosten abgegeben, sondern erst einige Jahre später. Randnummer 29 Die Klägerin kann daher weder aufgrund der - unwirksamen - Klausel noch aufgrund des § 4 MHG die geltend gemachten Müllgebühren für die Jahre 1992 bis 1995 als Betriebskosten von den Beklagten verlangen. Randnummer 30 Daß die Beklagten diese Positionen in den Jahren 1983 bis 1996 gezahlt haben, wird bestritten, so daß sich Ausführungen zu einer einverständlichen Abänderung des Mietvertrages dahingehend, daß auch die Müllgebühren als Betriebskosten geschuldet sind, erübrigen. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006232