OLG Frankfurt 20. Zivilsenat 20 W 262/79 Beschluss Kein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers bei Inanspruchnahme auf Wohngeldvorschuss § 27 F

Kein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers bei Inanspruchnahme auf Wohngeldvorschuss Verfahrensgang vorgehend LG Darmstadt,

1. März 1979, 5 T 58/79, Beschluss Tenor Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts Offenbach vom 19.12.1978 werden im Kostenpunkt, im Zinsausspruch und insoweit aufgehoben, als durch sie der Antragsgegner verpflichtet worden ist, an die Antragsteller einen Betrag von 50,40 DM zu zahlen. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Prüfung und Entscheidung, auch über die gesamten Verfahrenskosten, an das Amtsgericht Offenbach zurückverwiesen. Im Übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen. Der Beschwerdewert beträgt - auch für das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht - 1.278,90 DM, für den zurückgewiesenen Teil 1.228,50 DM. Gründe Randnummer 1 Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Der Antragsgegner hat das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Mit Beschluss vom 19.12.1978 hat das Amtsgericht Offenbach dem Antragsgegner die Zahlung von rückständigem Wohngeld in Höhe von zusammen 1.228,50 DM, Mahnkosten in Höhe von 50,40 DM und gestaffelten Zinsen aufgegeben. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners wies das Landgericht Darmstadt durch Beschluss vom 20.3.1979 zurück. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsgegner die Abweisung des Zahlungsantrags weiter. Er beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, da er die Beseitigung von Schäden an den Fassaden seiner Eigentumswohnung und die Wiederherstellung der dazugehörenden Dachterrasse verlangen könne. Randnummer 2 Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 WEG, 27 FGG). In der Sache führt sie teils zur Zurückweisung als unbegründet, weil der angefochtene Beschluss insoweit nicht auf einer Gesetzesverletzung beruht, als er die Verpflichtung des Antragsgegners zur Zahlung des Wohngeldes in Höhe von 1.228,50 DM bestätigt, teils zur Aufhebung und Zurückverweisung, soweit dem Antragsgegner auch die Mahnkosten in Höhe von 50,40 DM und die Zinsen auferlegt worden sind. Randnummer 3 Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass der Antragsgegner gegenüber den - unangefochten beschlossenen - rückständigen Wohngeldvorschüssen ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen kann. Es hat sich zur Begründung zwar auch auf den Ausschluss der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in § 11 IV der Teilungserklärung bezogen, ohne zu prüfen, ob diese Bestimmung der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen und daher auch dem Antragsgegner gegenüber als Sondernachfolger wirksam ist (§ 10 II WEG; vgl. Bärmann, WEG,
2. Aufl., Einleitung vor § 1 Rdnr. 208). Es hat aber gleichzeitig zutreffend darauf hingewiesen, dass es für den Ausschluss der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts auf diese Eintragung nicht ankommt. Dies deswegen, weil die den Wohnungseigentümers aus den Besonderheiten des Gemeinschaftslebens erwachsenden und aus § 242 BGB abzuleitenden Treuepflichten vorliegend dazu führen, dass der Antragsgegner ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen kann, wenn er auf Erfüllung seiner Vorschusspflichten aus den §§ 16 II, 28 II WEG in Anspruch genommen wird. Mit dem Sinn und Zweck dieser vom Gesetz vorgesehenen Vorschusspflicht, die dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums dient, wäre es nicht vereinbar, wenn sich ein einzelner Wohnungseigentümer seiner Zahlungsverpflichtung durch die Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht entziehen könnte. Vorschusspflicht bedeutet Vorleistungspflicht mit der Folge, dass ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen ist (vgl. Bay ObLG MDR 72, 145; Bay ObLG 75, 56; Bärmann, a.a.O., § 16 Rdnr. 99; Weitnauer-Wirths, WEG,
3. Aufl. § 16 Rdnr. 9; Palandt-Barsenge, BGB,
4. Aufl., § 16 WEG Anm. 3). Randnummer 4 Ob aber auch der Anspruch der Antragsteller auf die Mahnkosten in Höhe von 50,40 DM und die Zinsen von 4 % über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz begründet ist, hängt davon ab, ob diese in § 11 IV der Teilungserklärung enthaltene Anspruchsgrundlage als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, wozu eine Bezugnahme auf die mit der Teilungserklärung verbundene Eintragungsbewilligung genügt (vgl. Bärmann, a.a.O., § 10 Rdnr. 42; Weitnauer-Wirths, a.a.O., § 7 Rdnr. 12), und sich deswegen auch gegen den Antragsgegner richtet (§ 10 II WEG). Davon sind die Vorinstanzen ausgegangen, ohne dass vom Rechtsbeschwerdegericht überprüft werden kann, ob sie diese Feststellung durch eine Einsichtsnahme in das den Antragsgegner betreffende Wohnungsgrundbuch getroffen haben. Insoweit war daher die Sache zur weiteren Aufklärung zurückzuverweisen und zwar im Wege der Sprungzurückverweisung an das Amtsgericht (vgl. Keidel-Kuntze-Winkler, FGG,
5. AufI., § 27 Rdnr. 66c), weil die noch ausstehende Ermittlung zweckmäßigerweise von diesen vorzunehmen ist. Dem Amtsgericht war auch die Entscheidung über die gesamten Verfahrenskosten vorzubehalten (vgl. Bärmann, a.a.O., § 47 Rdnr. 10), da sie vom Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Randnummer 5 Die Festsetzung der Beschwerdewerte erfolgte nach § 48 II WEG; der infolge eines Schreibfehlers unrichtige Beschwerdewert im angefochtenen Beschluss war zu berichtigen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190010208