OLG Frankfurt 20. Zivilsenat 20 W 640/83 Beschluss Zugehörigkeit zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sondereigentum; Aufwendungsersatz § 5 WoEigG

Zugehörigkeit zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sondereigentum; Aufwendungsersatz Verfahrensgang vorgehend AG Bad Homburg, 4 UR II 290/82 vorgehend LG Frankfurt, 23. August 1983, 2/9 T 555/83, Beschluss Tenor Die weiteren Beschwerden werden zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerden haben die Antragsgegner zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Beschwerdewert:

1. a)für die Antragsgegner zu 1.: 399,47 DM
2. b)für die Antragsgegner zu 2.: 442,03 DM
3. c)für die Antragsgegnerin zu 3.: 413,97 DM
4. d)für den Antragsgegner zu 4.: 289,25 DM
5. e)für den Antragsgegner zu 5.: 370,35 DM
6. f)für die Antragsgegner zu 6.: 387,00 DM
7. g)für die Antragsgegnerin zu 7.: 329,55 DM
8. h)für die Antragsgegner zu 8.: 454,64 DM
9. i)für die Antragsgegner zu 9.: 441,95 DM
10. j)für den Antragsgegner zu 1o.: 392,94 DM
11. k)für die Antragsgegner zu 11.: 530,70 DM. Gründe Randnummer 1 Wegen des Sachverhalts wird auf dessen ausführliche Darstellung in den Gründen des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen. Randnummer 2 Die zulässigen sofortigen weiteren Beschwerden sind in der Sache nicht begründet. Der angefochtene Beschluß ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Randnummer 3 Der Rechtsstreit mußte nicht vom ordentlichen Gericht entschieden werden, da die Frage der Zugehörigkeit der Balkonisolierung zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum lediglich eine Vorfrage zur Schlichtung des Streits der Beteiligten über den Aufwendungsersatzanspruch der Antragstellerin darstellt, der das Gemeinschaftsverhältnis betrifft (§ 43 I WEG; vgl. OLG Karlruhe OLGZ 76, 11; Palandt-Bassenge, BGB, 43. Aufl., § 43 WEG, Anm. 2). Randnummer 4 Ein zur Aufhebung und Zurückweisung zwingender Verfahrensmangel liegt nicht darin, daß das Landgericht nicht mündlich verhandelt hat (§ 44 I WEG). Der Senat hat wiederholt ausgeführt, daß von der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht dann abgesehen werden kann, wenn sie - wie hier - weder zur weiteren Aufklärung notwendig ist noch Aussichten auf eine gütliche Einigung bestehen (vgl. Senatsbeschluß 20 W 670/80 vom 1.12.1980). Randnummer 5 Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Balkonisolierung zum Gemeinschaftseigentum gehört (vgl. OLG Frankfurt DWE 83, 121; OLG Düsseldorf DWE 79,128; BayObLG Rpfleger 82, 278 je m.w.N.) und daß dem Eigentümerbeschlüsse nicht entgegenstehen. Sie könnten dies auch nicht, da Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums auch durch eine Entschließung der Gemeinschaft nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können (§ 5 II WEG; vgl. Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 5 Rdnr. 13, § 10 Rdnr. 10; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl. § 5 Rdnr. 64, vor § 10 Rdnr. 12, 13). Randnummer 6 Allerdings sind Beschlüsse möglich, durch die die Kostentragung für gemeinschaftliches Eigentum abweichend von § 16 II WEG geregelt wird (vgl. OLG Frankfurt DWE 83, 121; Bärmann-Pick-Merle, a. a. O., § 5 Rdnr. 51, § 16 Rdnr. 120). Randnummer 7 Einen solchen Beschluß haben die Beteiligten aber ersichtlich nicht gefasst. Soweit sich die Antragsgegner insbesondere auf den Beschluß vom 3.10.1975 berufen, übersehen sie, daß diesem Beschluß die unrichtige Rechtsauffassung zugrunde liegt, nur die Balkonrohdecke und nicht auch ihre Isolierung sei gemeinschaftliches Eigentum. Wenn die Eigentümer dann beschließen, daß die Sondereigentümer die Kosten der Reparatur für das Sondereigentum selbst tragen, dann würden sie auf dieser Grundlage etwas beschlossen haben, was sich von selbst versteht, und die Frage, wer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums trägt, beantwortet sich wieder aus dem Gesetz (§ 16 II WEG). Einen Beschluß darüber, daß die Sondereigentümer die Kosten der Balkonisolierung auch dann tragen, wenn diese – nach richtiger Auffassung – zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, haben die Wohnungseigentümer danach nicht gefaßt. Insofern ist der vorliegende Sachverhalt mit den Fällen vergleichbar, in denen die Grundsätze des Fehlens der Geschäftsgrundlage Anwendung finden (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 43. Aufl., § 242 Anm. 6). Randnummer 8 Das Landgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, daß der Antragstellerin ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht, weil sie mit der Balkonreparatur im Interesse und im mutmaßlichen Willen der Miteigentümer gehandelt hat (§§ 21 IV WEG, 683 BGB). Dieser Anspruch kann im Verfahren nach § 43 I1 WEG geltend gemacht werden (vgl. Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 23; a.A. die Vorauflage), auch wenn kein Fall der Notgeschäftsführung vorgelegen hat (§ 21 II WEG). Randnummer 9 Dem Aufwendungsersatzanspruch können die Antragsgegner nicht entgegenhalten, daß die Wohnungseigentümer ihren wirklichen Willen im Eigentümerbeschluß vom 16.8.1976 dahingehend zum Ausdruck gebracht haben, daß eigenmächtige Arbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu unterbleiben hätten. Abgesehen davon, daß - wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat - auch dieser Beschluß von dem aufgezeigten Rechtsirrtum über die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum beeinflußt ist, enthält er für das gemeinschaftliche Eigentum nur die grundsätzliche Regelung des Gesetzes. Nach § 21 V 2 WEG gehört nämlich die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zur ordnungsgemäßen Verwaltung und ist gemäß § 27 I 2,3 WEG in erster Linie Aufgabe des Verwalters, der je nach Dringlichkeit mit oder ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer tätig werden kann (vgl. Senatsbeschluß 20 W 309/83 vom 6.1.1984). Randnummer 10 Dles schließt aber einen auf § 21 IV WEG gestützten Aufwendungsersatzanspruch als Ausnahmefall nicht aus (vgl. Weitnauer, a.a.O., § 21 Rdnr. 4; Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 16 Rdnr. 70, 73). Es kann nicht angenommen werden, daß die Wohnungseigentümer mit dem Beschluß vom 16.8.1976 generell eine im Interesse der Gemeinschaft liegende Geschäftsführung ohne Auftrag verbieten wollten, was mit ihren Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht vereinbar wäre. Im übrigen würde dem auch § 679 BGB entgegenstehen, der weit auszulegen ist (vgl. Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 24; Münchener Kommentar-Röll, § 21 WEG Rdnr. 2). Schließlich hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, daß die Antragsstellerin nicht erst den Versuch hätte unternehmen müssen, über die Verwaltung einen Eigentümerbeschluß zur Sanierung herbeizuführen, den sie – wie das vorliegende Verfahren zeigt – wegen der unrichtigen Rechtsauffassung der Antragsgegner nicht erreicht hätte; wegen der Dringlichkeit der Reparatur war auch die vorherige Anrufung des Gerichts nicht zwingend geboten. Randnummer 11 Die weiteren Beschwerden waren danach mit der Kostenfolge aus § 47 Satz 1 WEG zurückzuweisen. Da hauptsächlich um Rechtsfragen gestritten wurde, hat der Senat von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen (§ 47 Satz 2 WEG). Randnummer 12 Die Festsetzung der Beschwerdewerte erfolgte nach § 48 II WEG. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190010235