Wertminderung eines Grundstücks durch Belastung mit einer Dienstbarkeit für U-Bahn-Tunnelanlage Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt,
- November 1984, 2/4 O 181/84, Urteil Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der
- Zivilkammer des Landgerichts … vom
- November 1984 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Wert der Beschwer beträgt 8.740,-- DM. Tatbestand Randnummer 1 Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 ZPO abgesehen. Entscheidungsgründe Randnummer 2 Die Beklagten sind Eigentümer des 389 qm großen, mit einem fünfgeschossigen und beiderseitig an Gebäude anschließenden Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks in … Randnummer 3 Das Grundstück liegt im alten Ortskern von … Randnummer 4 In dem Grundstück befindet sich an der … ein Teil der … U-Bahn-Anlage. Randnummer 5 Auf dem Grundstück lastet (eingetragen in Abt. II unter lfd. Nr. 2 des Grundbuchs von ...) Randnummer 6 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit folgenden Inhalts: Randnummer 7 Die … ist berechtigt, in dem Grundstück eine Tunnelanlage zu bauen, dauernd zu haben, zu halten und in ihr eine Bahn zu betreiben. Auf der betreffenden Grundstücksfläche dürfen Bauwerke nur bis zu einer Tiefe von 93,40 m über NN gegründet und auf dem Boden nur bis zu einer Tiefe von 93,40 m über NN (Schutzzone) entnommen werden. Diese Grundstücksfläche darf in einer Tiefe von 93,40 m über NN maximal mit 300 kN/qm belastet werden. Randnummer 8 Der Abstand zwischen der Unterkante Keller (99,50 m über NN) und der Oberkante Schutzzone (93,40 m über NN) beträgt 6,10 m. Der Abstand der Oberkante Schutzzone abwärts zu Oberkante Tunnel beträgt weitere 4 m. Die von der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erfasste Grundstücksfläche umfasst 190 qm. Randnummer 9 Gegenstand des Rechtsstreits ist die Entschädigung für die Belastung. Aufgrund einer Vereinbarung zahlte die Klägerin eine vorläufige Entschädigung von 1.368,-- DM. Mit Entschädigungsfestsetzungsbeschluss vom 25.4.1984 setzte der Regierungspräsident in … einen weiteren Betrag von 8.740,-- DM als Entschädigung fest. Randnummer 10 Grundlage dieses Betrages sind 5 % des Verkehrswertes von 1.150,-- DM/qm bezogen auf 190 qm Schutzstreifenfläche. Der Gesamtbetrag von 10.925,-- DM minus 1.368,-- DM (Zahlung) = 9.582,-- DM wurde sodann aufgrund der sog. Steigerungsrechtsprechung korrigiert. Randnummer 11 Gegen den am 2.5.1984 zugestellten Entschädigungsfestsetzungsbeschluss hat die Klägerin am 10.7.1984 Klage mit dem Antrag erhoben, den Beschluss aufzuheben und festzustellen, dass den Beklagten über den gezahlten Betrag von 1.368,-- DM hinaus eine weitere Entschädigung nicht zustehe. Randnummer 12 Mit Urteil vom 28.11.1984 hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Randnummer 13 Die dagegen eingelegte Berufung ist an sich statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 14 Soweit die Grundstückseigentümer verpflichtet wurden, zu dulden, dass die Klägerin in einem bestimmten Bereich unter ihrem Grundstück eine Bahnanlage errichtet und in ihr eine Bahn betreibt, liegt zwar ein Rechtsverlust für die Beklagten vor. Dieser allein rechtfertigt noch nicht eine Entschädigung. Zwar ist insoweit in das Eigentum eingegriffen worden. Eine Entschädigung setzt aber stets eine fühlbare Beeinträchtigung voraus. Diese ist durch die Duldungspflicht und die Nutzungsberechtigung noch nicht gegeben. Die Beklagten nutzen ihr Grundstück vor allem oberirdisch. Hierbei unterliegen sie nach wie vor keinen Beschränkungen. Sie behaupten nicht, dass die Klägerin die Grundstücksoberfläche für die Ausübung der Dienstbarkeit in irgendeiner Weise in Anspruch nimmt oder nehmen wird. Sie sind auch nicht in der Weise beeinträchtigt, dass der unterirdische Betrieb der Stadtbahn nebst dazugehörigen Betriebs- und Verkehrseinrichtungen in irgendeiner Weise, beispielsweise durch Erschütterungen oder Geräusche, auf dem Grundstück oder in dem Gebäude spürbar ist. Randnummer 15 Aufgrund der Bau-, Bodenentnahme- und Belastungsbeschränkung sind die Beklagten künftig an der unbeschränkten Ausnutzung des Erdkörpers unter den Grundstücken gehindert. Sie dürfen die vorhandenen Gebäude nur begrenzt weiter unterkellern. Es wird künftig nicht mehr möglich sein, dort ein drittes Kellergeschoss zu errichten. Randnummer 16 Die Belastungsbeschränkung kann sich bei einem Neubau oder bei der Installierung überschwerer Maschinen auswirken. Die erwähnten Beschränkungen führen dennoch nicht zu einem Entschädigungsanspruch für die Beklagten. Den Beklagten ist auch insoweit kein Sonderopfer zugemutet worden, weil ein bestimmtes Vorhaben nicht verhindert worden ist. Entschädigt werden nur Eingriffe in konkrete subjektive Rechtspositionen, die einem Rechtsträger bereits zustehen, nicht dagegen Chancen und Aussichten, auf deren Verwirklichung kein rechtlich gesicherter Anspruch besteht (BGH NJW 1982, 2180). Eine Entschädigung würde voraussetzen, dass die Beklagten die ernsthafte Absicht hätten, in absehbarer Zeit ihr Grundstück anders als bisher zu nutzen. Konkrete Planungen in dieser Richtung haben die Beklagten jedoch nicht. Fernliegende, nur theoretische Nutzungsmöglichkeiten haben außer Betracht zu bleiben. Die Beklagten greifen die von der Enteignungsbehörde und dem Landgericht vertretenen Auffassung, ein entschädigungspflichtiger Tatbestand sei hier nicht gegeben, nicht an. Randnummer 17 Den Beklagten ist jedoch die Wertminderung zu ersetzen, die ihnen durch die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch entstanden ist. Das Landgericht hat zwar die Auffassung vertreten, der Grundbesitz der Beklagten habe durch die dingliche Belastung allein keine Wertminderung erfahren. Diese Auffassung kann jedoch nicht geteilt werden. Zwar hat der in dem Verwaltungsverfahren hinzugezogene Sachverständige ... in seinem Gutachten vom 25.8.1984 ausgeführt, die von dem Grundstücksmarkt bewertete Beeinträchtigung liege in der Begrenzung einer künftigen unterirdischen baulichen Nutzung. Es sei jedoch nicht festzustellen, dass allein das Vorhandensein der Dienstbarkeit sich bereits nachteilig auswirke. Dem Sachverständigen kann nicht gefolgt werden. Die Frage der Eigentumsbeeinträchtigung ist von ihm nicht erschöpfend behandelt worden. Selbst wenn er, wie er in seinem Gutachten dargelegt hat, in mehr als 100 Fällen ähnlicher Grundstücksbelastungen nicht feststellen konnte, dass ein Wertabschlag erfolgt sei, ist damit noch nicht gesagt, dass der Grundstücksmarkt nicht unausgesprochen reagiert hat. Der Senat schließt sich dem Gutachten des Sachverständigen … an, der überzeugend dargelegt hat, die Dienstbarkeit verursache eine psychologische Hemmschwelle bei Kaufinteressenten für Grundstücke dieser Art. Es leuchtet ein, dass einem nicht untertunnelten und dinglich belasteten Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gegenüber einem Grundstück, bei dem diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, der Vorzug gegeben wird. Die Abwertung, die das Grundstück durch die dingliche Belastung erfährt, ist in allen Einzelheiten nicht zu erfassen. Der Grundstücksmarkt reagiert jedoch darauf, dass die mit dem Grundstück gegebene künftige Entwicklung eine Unsicherheit erfahren hat. Diese Unsicherheit liegt u.a. in einem mit der U-Bahn vorhandenen erhöhten Prozessrisiko sowie in der nicht auszuschließenden Möglichkeit, dass bei baulichen Veränderungen mit zusätzlichen Kosten verbundene Konstruktionsprobleme zu lösen sind und ferner auch darin, dass die oberirdische und vor allem die unterirdische Nutzung eine nicht voll abzuschätzende Beschränkung erhalten hat. Randnummer 18 Für die Bemessung eines Verkehrswertes eines bebauten Grundstückes bilden in der Regel das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren die Grundlage. Maßgebend ist, wie im allgemeinen Geschäftsverkehr der Verkehrswert ermittelt wird. Ist das zu bewertende Gebäude dazu bestimmt, nachhaltig Ertrag zu erzielen ist auf den Ertragswert abzustellen. Das trifft auf Mietwohngrundstücke und vermietete Geschäftsgebäude zu. Steht dagegen die Eigennutzung im Vordergrund und werden Erträge nicht erstrebt, wie bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Für das vorliegende Grundstück ist das Ertragswertverfahren die geeignete Grundlage zur Ermittlung der Wertminderung, wie der Sachverständige ausgeführt hat. Randnummer 19 Der Sachverständige bemisst die Verkehrswertminderung mit 1 % des Ertragswertes. Gegen diese Bemessung sind Einwände nicht ersichtlich. Es ergibt sich auf diese Weise für den Zeitpunkt der Vereinbarung der Beschränkung (21.4.1981) eine Verkehrswertminderung von 11.000,-- DM, für den Zeitpunkt des Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses (25.4.1984) eine Verkehrswertminderung von 13.000,-- DM und für den Zeitpunkt der Gutachtenerstattung (12.3.1987) eine Verkehrswertminderung von 12.000,-- DM. Randnummer 20 Aus alledem ergibt sich, dass die den Beklagten zugebilligte Gesamtentschädigung von 10.108,-- DM angemessen ist. Randnummer 21 Da die Klage keinen Erfolg hat, hat die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 ZPO). Randnummer 22 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO. Randnummer 23 Es sind keine Gründe gegeben, die Revision zuzulassen (§ 546 ZPO). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190010266