Klägers und
Beklagten wird das am 27.2.1990 verkündete Urteil
Landgerichts Frankfurt/Main teilweise abgeändert: I. Der Beklagte wird weiter verurteilt, es zu unterlassen, folgende Klauseln oder inhaltsgleiche Bestimmungen in dem von ihm herausgegebenen Mietvertragsformular zu verwenden oder deren Verwendung zu empfehlen (hiervon ausgenommen sind Verträge, die von einem Kaufmann im Rahmen seines Handelsgeschäftes, mit einer juristischen Person
öffentlichen Rechts oder mit einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen als Mieter abgeschlossen werden):
Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen", insoweit, als in dieser Klausel die Worte "ohne ausdrückliche, schriftliche Einwilligung“ enthalten sind.
Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen
Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehaltes
Vermieters bei der Einwilligung bedarf." 32. "Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen und Aufhebungen
Vertrages müssen schriftlich vereinbart werden. Das Gleiche gilt für Zusagen, Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche aller Art." II. Der Beklagte wird ferner verurteilt, die vorgenannten Klauseln gegenüber seinen Mitgliedsvereinen zu widerrufen. III. Unter Abänderung
angefochtenen Urteils wird der Klageantrag zu II (Zahlung einer Vertragsstrafe) abgewiesen. IV. Im übrigen bleibt die Klage abgewiesen und werden die Berufungen zurückgewiesen. Von den Kosten der ersten Instanz haben der Kläger 5/34 und der Beklagte 29/34, von denen der zweiten Instanz der Kläger 3/32 und der Beklagte 29/32 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,-- DM abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.500,-- DM abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheiten können auch in Form einer unbefristeten, unwiderruflichen, selbstschuldnerischen Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürge anerkannten inländischen Kreditinstituts erbracht werden. Die Beschwer
Klägers beträgt 9.000,-- DM, die Beschwer
Beklagten beträgt 87.000,-- DM. Die Revision
Klägers wird zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Prozessparteien sind eingetragene Vereine. Der Kläger verfolgt die Interessen der Mieter in … und Umgebung, der Beklagte verfolgt die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Randnummer 2 Der Beklagte ist Herausgeber eines Mietvertragsformulars (… das im freien Verkauf erhältlich ist und auf das Bezug genommen wird (Bl.19-26 d.A.). Aus diesem Vertragsformular beanstandete der Kläger zunächst 33 Klauseln. Randnummer 3 Der Kläger forderte den Beklagten auf, die weitere Verwendung dieser Klauseln zu unterlassen. Der Beklagte kam der Aufforderung nicht nach. Zwischenzeitlich hat er die beanstandeten Klauseln teilweise geändert. Eine strafbewehrte Unterlassungserklärung gab er gegenüber dem Kläger nicht ab. Randnummer 4 Der Kläger hat die Auffassung vertreten, er sei klagebefugt nach § 13 AGBG. Die beanstandeten Klauseln seien mit den Bestimmungen
AGBG unvereinbar. Der Beklagte empfehle und verwende das Mietvertragsformular im Rahmen seiner Beratungstätigkeit. Randnummer 5 Klageerweiternd hat der Kläger sodann eine weitere Klausel (Nr.34) zur Überprüfung
Gerichts gestellt (§ 16 Nr.5, vorletzter Absatz
Formularvertrages - Kleinreparaturklausel). Der Beklagte hat diesen Unterlassungsanspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt. Insoweit ist gegen ihn Teilanerkenntnisurteil vom 14.11.1989 ergangen. Randnummer 6 Der Kläger hat schließlich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, I. es zu unterlassen, folgende Klauseln oder inhaltsgleiche Bestimmungen in dem von ihm herausgegebenen Mietvertragsformular zu verwenden oder deren Verwendung zu empfehlen:
Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten
Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage einschließlich der Öltankreinigung und
Betriebsraumes einschließlich der Reinigung
Hauses nach Anlieferung von Brennstoffen , die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetzes sowie die Schornsteinfegergebühren, soweit diese nicht anderweitig umgelegt werden, und die Kosten der Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zu Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.“
Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden." 14. „Der Vermieter ist berechtigt, bei Errichtung einer Gemeinschaftsantenne/Breitbandanschluss die Entfernung der Einzelantenne/Einzelanschluss
Mieters auf
sen Kosten zu verlangen."
Ungeziefers, auch wenn dies vom Vermieter veranlasst wird." 25. "Für die Beschädigung der Mietsache und
Gebäudes - auch durch Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen - sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern verursacht worden sind. Dies gilt auch für Schäden, die von Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden sind, soweit sie Erfüllungsgehilfen
Mieters sind. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat." 26. "Bei Beendigung
Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen."
Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt." 30. "Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung
Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen
Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts
Vermieters bei Einwilligung bedarf.“
Vertrages müssen schriftlich vereinbart werden. Das Gleiche gilt für Zusagen, Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche aller Art." "Für den Fall der Nichtigkeit einzelner Bestimmungen sind die Parteien verpflichtet, an ihrer Stelle eine solche Regelung zu treffen, die der ursprünglich vorgestellten mit rückwirkender Kraft am nächsten kommt." II. für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld i.H. von DM 1.000,-- je beanstandeter Klausel, höchstens jedoch DM 25.000,-- für alle beanstandeten Klauseln, an den Kläger zu zahlen, III. die beanstandeten Klauseln gegenüber seinen Mitgliedsvereinen zu widerrufen. Randnummer 7 Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Er hat gemeint, als Herausgeber
Formularvertrages sei er weder Verwender noch Empfehler
Formularvertrages. Daneben sei der Kläger nicht klagebefugt nach § 13 AGBG. Die angegriffenen Klauseln hielten einer Nachprüfung stand. Randnummer 9 Das Landgericht hat den Kläger als klagebefugt und den Beklagten als passiv legitimiert angesehen und der Klage hinsichtlich der Klauseln Nr. l bis 8, 10 bis 17, 19 bis 21, 23, 24, 26, 27, 31 und 33 stattgegeben. Darüber hinaus hat es den Beklagten gemäß den Klageanträgen zu II und III verurteilt. Hinsichtlich der Klauseln Nr.3, 5, 9, 13, 18, 22, 25, 28, 29, 30 und 32 hat es die Klage abgewiesen. Soweit der Beklagte den Klageanspruch anerkannt hat, hat es den Kläger gemäß § 93 ZPO mit den Kosten belastet. Auf das Urteil
Landgerichts wird im Übrigen Bezug genommen. Randnummer 10 Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Randnummer 11 Der Beklagte macht zu seiner Berufung weiterhin geltend, der Kläger sei nicht nach § 13 AGBG klagebefugt. Aus diesem Grund sei die Klage insgesamt abzuweisen, Hilfsweise mache er geltend, dass die Klauseln 2, 6, 8, 10, 14, 16, 17, 21, 23, 24, 26, 27, und 31 entgegen der Auffassung
Landgerichts wirksam seien. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, unter Abänderung
angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Der Kläger beantragt, die Berufung
Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 14 Zu seiner eigenen Berufung beantragt der Kläger, den Beklagten zu verurteilen, I. es zu unterlassen, folgende Klauseln oder inhaltsgleiche Bestimmungen in dem von ihm herausgegebenen Mietvertragsformular zu verwenden oder deren Verwendung zu empfehlen:
Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden."
Gebäudes - auch durch Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen - sowie der zu den Miet- räumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern verursacht worden sind. Dies gilt auch für Schäden, die von Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden sind, soweit sie Erfüllungsgehilfen
Mieters sind. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat."
Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt." 30. "Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung
Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen
Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts
Vermieters bei Einwilligung bedarf." 32. „Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen und Aufhebungen
Vertrages müssen schriftlich vereinbart werden. Das Gleiche gilt für Zusagen, Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche aller Art.“ II. für den Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld in Höhe von 1.000,-- DM je beanstandeter Klausel höchstens jedoch 25.000,-- DM für alle beanstandeten Klauseln, an den Kläger zu zahlen. III. und die beanstandeten Klauseln gegenüber seinen Mitgliedsvereinen zu widerrufen. Der Kläger ist der Auffassung, klagebefugt zu sein. Soweit der Beklagte seine Verurteilung nicht im Einzelnen angreife, sei das angefochtene Urteil rechtskräftig. Das Landgericht habe der Klage zu Unrecht teilweise nicht stattgegeben. Die angegriffenen Klauseln verstießen auch in diesem Umfang gegen das AGBG. Mangels Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung bestehe die Wiederholungsgefahr auch hinsichtlich der vom Beklagten abgeänderten Klauseln fort. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, die Berufung
Klägers zurückzuweisen. Randnummer 16 Er verteidigt insoweit das angefochtene Urteil. Randnummer 17 Wegen
Parteivorbringens im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Berufungen sind zulässig. In der Sache haben beide Berufungen teilweise Erfolg. Randnummer 19 A. Zur Berufung
Beklagten Randnummer 20 I. Der Beklagte bestreitet ohne Erfolg die Klagebefugnis
Klägers nach § 13 Abs.2 Ziff. 1 AGBG. Richtig ist, dass ein Verband, um klagebefugt zu sein, satzungsgemäß die Verbraucherinteressen allgemein , also nicht nur die seiner Mitglieder, durch Aufklärung und Beratung wahrnehmen muss (Palandt/Heinrichs, 50.A., § 13 AGBG Rn.12; MüKo-Gerlach, 2.A., § 13 AGBG Rn. 67 jeweils mwN). Unzutreffend ist aber, dass dazu vor allem die Beratung in Rechtsfragen gehört. Randnummer 21 Eine individuelle Rechtsberatung von Nichtmitgliedern ist dem Kläger zwar nach den Vorschriften
Rechtsberatungsgesetzes verwehrt. Unter "Beratung" i. S.
2 Ziff.1 AGBG ist aber nicht nur diese Tätigkeit zu verstehen. Gesetzeswortlaut und Sinngehalt
Begriffs "Beratung" verlangen eine solche Beschränkung nicht. Vielmehr kann eine Beratung im Interesse der Mieter, also in Wahrnehmung von Verbraucherinteressen, auch außerhalb von Rechtsberatung stattfinden, z.B. individuell bei technischen Problemen und Umweltproblemen im Zusammenhang mit dem Mietobjekt oder allgemein durch jedermann zugängliche Broschüren, Presseerklärungen etc. Außerdem können Nichtmitglieder zumindest allgemein über mietrechtliche Fragen unterrichtet werden, ohne dass ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorliegt. Zu Recht wird daher angenommen, dass Mietvereine zu den nach § 13 Abs.2 Ziff.1 AGBG klagebefugten Verbraucherverbänden gehören (Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 6.A., § 13 Rn.39; Palandt/Heinrichs, § 13 AGBG Rn.12). Auch der BGH folgt in seiner Entscheidung NJW 1989, 2247 ff., ohne weiteres dieser Auffassung, da er zur Sachbefugnis
klagenden Mietvereins kein Wort verloren hat. Soweit die Parteien sich auf BGH, NJW 1986, 1613 f., beziehen, gibt diese Entscheidung im Streitfall nichts her, weil sie nicht einen Mietverein, sondern einen anderen Verbraucherverband betraf. Randnummer 22 Die Satzung
Klägers entspricht den Anforderungen
2 Ziff.1 AGBG (§§ 2, 3 seiner Satzung). Der Kläger wird auch im Rahmen seiner Satzung tatsächlich tätig. Danach ist der Kläger klagebefugt. Randnummer 23 II. Der auf Abweisung der (gesamten) Klage gerichtete Berufungsantrag
Beklagten stützt sich nur auf die angeblich fehlende Klagebefugnis
Klägers. Lediglich hilfsweise erhebt der Beklagte auch sachliche Einwände gegen seine Verurteilung. Sie betreffen aber nicht alle, sondern nur einige der für unwirksam erachteten Klauseln. So greift der Beklagte nicht seine Verurteilung bezüglich der Klauseln Nr.1, 4, 7, 11, 12, 15, 19, 20 und 33 (in der Nummerierung
angefochtenen Urteils) an. Das angefochtene Urteil ist auch insoweit gleichwohl nicht rechtskräftig. Dem steht der vorgenannte Berufungsantrag entgegen. Da der Berufungsführer die Anfechtungsgründe im einzelnen nennen muss (§ 519 Abs.3 Ziff 1. und 2 ZPO), die Berufungsbegründung sich also bei teilbaren Streitgegenständen (Einzelposten) mit allen für fehlerhaft gehaltenen Punkten
angefochtenen Urteils auseinandersetzen muss (Baumbach/Lauterbach, ZPO, 49. A., § 519 Bem.3 C a), folgt aus dem Vorgehen
Beklagten, dass das Urteil in diesem Umfang ohne besondere Nachprüfung zu bestätigen ist, zumal seine Begründung nicht offensichtlich unrichtig ist (Baumbach/Lauterbach, a.a.O.). Bezüglich dieser Klauseln hat die Berufung daher schon aus diesem Grund keinen Erfolg. Randnummer 24 III. Zu den einzelnen speziell angegriffenen Klauseln Randnummer 25 2. § 4 Ziff.2 Satz 1 und 2: Randnummer 26 "Ist in der Spalte 'Verteilungsschlüssel' ein solcher nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten, auch unterschiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes, soweit zulässig, den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden." Randnummer 27 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 28 Der Vermieter hat ein Bestimmungsrecht aufgrund der § § 315, 316 BGB, wenn die Parteien vertraglich keinen Verteilungsschlüssel vereinbart haben. Die Klausel ist aber
halb zu beanstanden, weil sie entgegen § 315 Abs.1 BGB das Bestimmungsrecht
Vermieters nicht dahin beschränkt, dass der gewählte Umlegungsmaßstab "billigem Ermessen" entsprechen muss (Palandt/Heinrichs, § 315 Rn.9; OLG Hamm, NJW 1984, 984; OLG Koblenz, NJW-RR 1990, 1038). Der Schutzgedanke
Ko-Söllner, § 315 Rn.29). Dies beachtet die Klausel nicht, da sie dem Vermieter das Recht einräumt, einen "geeigneten" Umlegungsmaßstab zu bestimmen. Das entspricht sachlich nicht der Vorgabe
Denn eine Leistungsbestimmung nach "billigem Ermessen" erfordert eine Analyse und Bewertung der Interessenlage beider Vertragsparteien unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände, so dass der Spielraum
Bestimmungsberechtigten begrenzt ist (MüKo-Söllner, § 315 Rn.16). Diesen Inhalt hat der Begriff "geeignet" nicht. Ob etwas "geeignet" ist, unterliegt weitgehend subjektivem Empfinden. Vor allem wird der Vermieter durch diese Begriffswahl nicht zur Beachtung
Seine Entscheidung unterliegt zudem nicht der gerichtlichen Überprüfung, wie § 315 Abs. 3 BGB es vorsieht und die im konkreten Fall den Schutz
sozial schwächeren Mieters bezweckt. Die Klausel benachteiligt den Mieter daher unangemessen i. S. von § 9 Abs.2 Nr. 1 AGBG. Randnummer 29
von ihm zu gewährenden vertragsmäßigen Gebrauchs festzulegen. Dabei dürfe aber der gewöhnliche, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessende Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unerheblich eingeschränkt werden. Im Hinblick darauf liegt die in der Klausel vorgesehene Temperatur von 20° C an der untersten Grenze
Zumutbaren (vgl. auch Palandt/Putzo, § 535 Rn.25: 20-22° C; Glaser, ZMR 1978, 33 mwN). Die anderslautende Entscheidung
LG Berlin vom 28.10.1988, Das Grundeigentum (Berlin), 149, ist angesichts der Vorgabe
BGH überholt. Randnummer 33 Entscheidend ist weiter, dass die Klausel den Vermieter nur dazu verpflichtet, die fraglichen Räume zwischen 9 und 22 Uhr mit 20° C zu beheizen. Das LG hat diesen Zeitraum zu Recht nicht zuletzt wegen berufstätiger Mieter als völlig unzureichend angesehen (siehe MüKo-Voelskow, §§ 535, 536 Rn.73 mwN; Palandt/Putzo, § 535 Rn.25). Randnummer 34 Schließlich bezieht sich die Klausel nur auf die dem "Tagesaufenthalt" dienenden Räume. Sie spart also u.a. Bäder und Toiletten aus, obwohl gerade sie nach einer Temperatur von mindestens 22° C verlangen. Für sie sieht die Klausel aber nur eine "angemessene" Temperatur vor, die angesichts der Regelung für die anderen Räume unter 20° C liegen kann. Randnummer 35 Die Rechtsposition
Mieters ist danach nicht klar ausgewiesen, was dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, begründete Ansprüche
Mieters unter Hinweis auf die Klauselgestaltung abzuwehren. Ein solcher Verstoß gegen das aus § 9 Abs. 1 AGBG abgeleitete Transparenzgebot benachteiligt den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (BGHZ 106, 42, 49) Randnummer 36 Der Hinweis
Beklagten auf die Wärmebedarfsrechnung rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Denn ein angenommener Extremfall kann nicht dazu dienen, ungenügende Heizleistungen als Normalfall festzuschreiben. Randnummer 37 8. § 8 Ziff.1 Satz 4: Randnummer 38 "Beheizung kann nicht verlangt werden bei Störungen, höherer Gewalt, behördlicher Anordnung oder bei sonstiger Unmöglichkeit der Leistung (z.B. Brennstoffknappheit)." Randnummer 39 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 40 Sie verstößt gegen § 10 Ziff.4 AGBG. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass sie nicht für sich allein zu lesen ist, sondern zusammen mit den beiden anschließenden Sätzen
Formularvertrages. Darin heißt es: Randnummer 41 "In diesen Fällen ist der Vermieter zur Ersatzbeheizung nicht verpflichtet. Dem Mieter stehen Schadensersatzansprüche nicht zu, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt." Randnummer 42 Diese Regelung eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, von der Leistungspflicht gänzlich abzusehen, und zwar auch bei grobem Verschulden, da das Haftungszugeständnis bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit nur bei Schadensersatzansprüchen gelten soll. Bei der hier gebotenen Abwägung im Sinne von § 10 Ziff.4 AGBG ist es dem Mieter aber nicht zuzumuten, auf die Beheizung der Wohnräume beispielsweise dann zu verzichten, wenn nur wegen mangelhafter Wartung der Heizungsanlage ein behördliches Heizungsverbot ergangen ist. Hier muss der Vermieter zur Ersatzbeheizung verpflichtet sein. Der insoweit unwirksame Klauselteil lässt sich von der übrigen, mit der Gesetzeslage übereinstimmenden Regelung inhaltlich und sprachlich nicht trennen, so dass die Klausel insgesamt unwirksam ist (BGHZ 106, 267; Palandt/ Heinrichs, Vorbem. v § 8 AGBG Rn.9). Randnummer 43 Das folgt ferner auch daraus, dass Satz 1 der Klausel einen Anspruch auf Beheizung ausschließt und damit dem Mieter das Recht auf Minderung
Mietzinses nimmt. Denn wenn keine Beheizung verlangt werden kann, dann kann dies auch dahin verstanden werden, dass der Heizungsausfall nicht als Mangel der Mietsache i. S.
1 BGB gelten solle. Davon ist jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung der Klausel, die bei der AGB-Kontrollklage nach § 13 AGBG stets zugrunde zu legen ist (BGHZ 95, 353; Palandt/Heinrichs, § 13 AGBG Rn.3; allgem. Meinung), auszugehen. § 537 Abs.3 BGB bestimmt aber, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil
Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Danach hat die Klausel auch unter diesem Gesichtspunkt keinen Bestand (im Ergebnis ebenso Sternel, Mietrecht,
Mieters fest, die über seine Zahlungspflicht nach § 6 Ziff. 1
Formularvertrages hinausgehen kann. § 6 Ziff.1 sieht nämlich monatliche Vorauszahlungen u.a. für Heizkosten vor. Das schließt eine Regelung aus, nach der der Mieter auf einmal für die gesamten Brennstoffkosten aufkommen muss. In diesem Sinne ist die Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung deutbar, weil sie von der "Fälligkeit" der Brennstoffkosten im Zeitpunkt, der "Anlieferung"
Brennstoffs spricht. Demgemäß meint sie auch nicht die nach § 4 Abs.1 Satz 2
Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) zwingend vorgeschriebene jährliche Abrechnung der Vorauszahlungen. Sie verschafft dem Vermieter daher das Recht, den Mieter wegen der Brennstoffkosten zu einer ggf. hohen "Sonderzahlung" heranzuziehen. Ein dahingehendes Verlangen ist wegen der Vorauszahlungspflicht
Mieters u.a. für Heizkosten gemäß § 6 Ziff.1
Mietvertrages grob unbillig und widerspricht dem Sinn dieser Pflicht, der darin besteht, den Mieter vor zu hohen Nachzahlungen zu bewahren (Sternel, III Rn. 326). Mithin benachteiligt die Klausel den Mieter unangemessen im Sinne
Randnummer 49 14. § 12 Satz 3: Randnummer 50 „Der Vermieter ist berechtigt, bei Errichtung einer Gemeinschaftsantenne/Breitbandanschluss die Entfernung der Einzelantenne/Einzelanschluss
Mieters auf
sen Kosten zu verlangen.“ Randnummer 51 Die Klause ist unwirksam. Randnummer 52 Nach der Entscheidung
BGH vom 15.05.1991 (NJW 1991, 1750 ) ist die Anbringung einer Gemeinschaftsantenne sowie der Anschluss an das Kabelfernsehen im Regelfall eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume i.S. von § 541 b BGB. Denn hierdurch wird nach heutiger Verkehrsanschauung der Gebrauchswert einer Wohnung verbessert, weil eine solche Einrichtung den Empfang weiterer Fernseh- und Rundfunkprogramme sowie einen Empfang in verbesserter Qualität ermögliche (vgl. auch Palandt/Putzo, § 541 b Rn. 7). Die Pflicht
Mieters, Wohnungsverbesserungen zu dulden, entfällt aber, wenn diese Maßnahme nach der nicht abdingbaren (§ 541 b Abs. 4 BGB) Vorschrift
1 Satz 1 BGB für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten. Darüber ist im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. A., §§ 541 a, 541 b Rn. 7). Nach Auffassung
BGH, der der Senat folgt, ist damit eine generelle Regelung in einem Formularvertrag , die zu Lasten
Mieters davon abweicht und
sen Duldungspflicht ohne Rücksicht auf die Umstände
Einzelfalls von vornherein festgelegt, grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt auch, soweit ein Mieter der Errichtung eines Breitbandanschlusses zustimmt, sich aber selbst nicht anschließen lassen, sondern seinen Einzelanschluss behalten will. Denn dafür gibt es vielfältige Gründe (z.B. Erhalt
Empfangs von MW, LW, KW auch wegen ausländischer Sender, niedrigere Betriebsgebühren, Reizüberflutung durch zahlreiche empfangbare Fernsehprogramme), so dass auch in diesem Fall eine entsprechende Interessenabwägung geboten ist. Randnummer 53 Das (generelle) Einverständnis
Mieters mit der Einrichtung eines Breitbandanschlusses regelt allerdings § 12 Satz 4
Formularvertrages, so dass die zitierte Rechtsprechung
BGH nur auf diese Klausel unmittelbar anwendbar ist. § 12 Satz 2 ist unwirksam, wie das LG es unter Ziff.15 angenommen hat und was der Beklagte nicht angreift. Die hier streitige Klausel steht in einem unmittelbaren inneren Zusammenhang mit § 12 Satz 4, da ihre Grundlage die dem Vermieter formularmäßig eingeräumte Befugnis zur Einrichtung eines Breitbandanschlusses ist. Sie verstößt daher ebenfalls gegen § 9 Abs.1 AGBG. Randnummer 54 Eine unangemessene Benachteilung
Mieters ergibt sich schließlich auch daraus, dass die Beseitigung
Einzelanschlusses auf seine Kosten geschehen soll. Die Überbürdung dieser Kosten auf ihn widerspricht wesentlichen Grundgedanken
Wohnungsmietrechts, da § 541 b Abs.3 BGB bestimmt, dass Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Verbesserungsmaßnahme machen muss, vom Vermieter angemessen zu ersetzen sind. Randnummer 55 Die Klausel hat somit gemäß § 9 ABGB keinen Bestand. Randnummer 56 Die dagegen gerichteten Einwände
Beklagten, insbesondere seinen Beweisantritt (Auskunft der …), erledigt die BGH-Entscheidung. Im Übrigen kommt es nicht auf technische Fragen der Empfangsmöglichkeiten von MW, LW und KW an, da es hier um die Beseitigung einer mietereigenen Empfangseinrichtung bei Errichtung einer Gemeinschaftsanlage geht und der Mieter nicht verpflichtet werden kann, den ihm aufgezwungenen Verlust seiner eigenen Antenne durch wiederum eigene Investitionen in eine „technische Ausrüstung neuzeitlicher Rundfunkempfangsgeräte" auszugleichen. Randnummer 57 16. § 12 Satz 7: Randnummer 58 "Soweit ein Breitbandkabelanschluss in der Wohnung vorhanden ist, der von einen Dritten, der das Haus verkabelt hat, betrieben wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Kabelanschluss herzustellen, noch dem Mieter zu gestatten, eine eigene Antenne anzubringen." Randnummer 59 Der Beklagte greift nicht die vom Landgericht ebenfalls unter Ziff.16 als unwirksam behandelte Klausel
Satz 5
Formularvertrages (Zahlungspflicht
Mieters für das Kabelfernsehen) an. Jedenfalls nimmt er dazu in seiner Berufungsbegründung nicht Stellung, so dass die Ausführungen oben unter II entsprechend gelten, das angefochtene Urteil insoweit also ohne Nachprüfung zu bestätigen ist. Im Übrigen gilt für die hier streitige Klausel folgendes: Randnummer 60 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 61 Bezüglich ihres ersten Teils folgt dies aus den Gründen
angefochtenen Urteils, denen sich der Senat anschließt (§ 543 Abs.2 ZPO). Die Klausel ist zu allgemein gehalten. Sie berücksichtigt nicht die besonderen Umstände
Einzelfalls und kann dadurch das informelle Selbstbestimmungsrecht
Mieters verletzen. Der Beklagte beruft sich in diesem Zusammenhang ohne Erfolg auf § 439 der Telekommunikationsordnung (TKO) vom 16.7.1987 (BGBl. I S.1761). Denn dieser Bestimmung ist nicht zu entnehmen, dass dann, wenn ein Anwesen bereits durch einen Dritten verkabelt und von diesem ein Teilnehmerverhältnis zur … begründet worden ist, ein weiterer Kabelanschluss nicht mehr zulässig ist. Davon abgesehen ist die TKO spätestens seit dem 30.6.1991 außer Kraft getreten (§ 65 Abs. 1 PostVerfG; Fangmann u.a., Handbuch für Post und Telekommunikation, 1990, S.414) . Randnummer 62 Aber auch der zweite Teil der Klausel hat keinen Bestand. Denn auch hier gelten die Erwägungen
BGH in seiner Entscheidung vom 15.5.1991 (NJW 1991, 1750 ff. ), wonach vom Mieter nicht generell, also ohne Prüfung der Umstände
Einzelfalls, die Einrichtung eines Anschlusses an das Kabelfernsehen verlangt werden kann. Demzufolge kann auch eine eigene Antenne
Mieters nach Verkabelung
Mietobjekts nicht generell in einem Formularvertrag verweigert werden. Der Klauselteil: "... noch dem Mieter zu gestatten, eine eigene Antenne anzubringen." verstößt daher ebenfalls gegen das Leitbild
Mietverhältnisses über Wohnraum (§ 9 Abs.2 Ziff.1 AGBG). Randnummer 63 Unerheblich ist der Beweisantritt der Beklagten (Auskunft der …, da es nicht darauf ankommt, ob die mit einer Antenne empfangbaren Fernsehprogramme auch mit älteren Geräten über Kabel zu empfangen sind. Denn es gibt noch andere Gründe (siehe dazu oben Ziff. 14), weshalb ein Mieter grundsätzlich gegen das Kabelfernsehen sein kann. Darüber hinaus lässt ein Breitbandanschluss nicht den Empfang von Sendern auf MW, LW und KW zu. Diese Probleme treten bei der Einrichtung einer Gemeinschaftsantenne nicht auf, so dass der Hinweis
Beklagten auf die dazu ergangene Rechtsprechung fehl geht. Randnummer 64 17. § 13 Satz 1: Randnummer 65 "Das Halten von Haustieren ist unzulässig." Randnummer 66 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 67 Inwieweit eine Tierhaltung in einem Formularmietvertrag ausgeschlossen werden kann, ist umstritten (vgl. Palandt/Putzo, § 535 Rn.17; MüKo-Voelskow, § 535 Rn.51; Sternel, II Rn.163, 168). Jedoch kann zumindest ein totales Verbot einer Tierhaltung, wie es die Klausel vorsieht, keinen Bestand haben, da es nicht die nach § 9 Abs.1 AGBG geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtigt (dazu Löwe/Graf v. Westphalen/Trinkner, Großkomm. z. AGB-Gesetz, 2.A., Bd. III Miet-AGB Rn.116). Das wird insbesondere im Hinblick auf Kleintiere (Wellensittiche, Zierfische etc.) deutlich, die von der Klausel erfasst werden, gegen deren Haltung aber nahezu unter keinem Gesichtspunkt ein sachlicher Einwand erhoben werden kann. Ebenso verhält es sich bei einer Tierhaltung aus gesundheitlichen Gründen (z.B. Blindenhund). Randnummer 68 Der Unzulässigkeit der Klausel steht nicht die Regelung
Satz 2
Formularvertrages entgegen, der Ausnahmen vom Verbot zulässt. Denn die Klausel bringt zum Ausdruck, dass es bei dem vollständigen Verbot verbleibt, der Vermieter aber nach freiem Belieben eine Tierhaltung gestatten kann. In diesem Sinn ist die Wendung zu verstehen: "Sollte davon abweichend der Vermieter gleichwohl eine Einwilligung erteilen, ..." Aufgrund der geschuldeten Interessenbilanz ist dem Vermieter aber kein freies, sondern nur ein gebundenes Ermessen eingeräumt: Hat er keine konkreten sachlichen Gründe, die gegen die Erlaubnis zur Tierhaltung sprechen, so ist er verpflichtet, diese zu erteilen (Sternel, II Rn.168). Mithin ändert die Regelung
Satz 2 nichts an der unzulässigen Verkürzung
Mieterrechts. Zumindest weist die Klausel die Rechtsposition
Mieters nicht klar aus, so dass der Vermieter begründete Ansprüche
Mieters unter Hinweis auf ihre Gestaltung abwehren kann. Sie verstößt daher zugleich gegen das Transparenzgebot
Randnummer 69 Die Einwände
Beklagten ändern daran nichts. Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran zu erfahren, welches Tier der Mieter in welcher Art und Weise halten will. Diesem Interesse kann aber beispielsweise dadurch angemessen Rechnung getragen werden, dass statt eines völligen Tierhalteverbotes die Tierhaltung formularmäßig unter einen echten Erlaubnisvorbehalt gestellt wird, der an konkreten sachlichen, ggf. gerichtlich nachprüfbaren Gesichtspunkten
Einzelfalles ausgerichtet ist (Sternel, II Rn.168). Randnummer 70
angefochtenen Urteils Bezug und schließt sich ihnen an (§ 543 Abs.2 ZPO). Dem Landgericht ist zuzustimmen, dass die Formulierung ".. er hat ... zu schützen" nach § 5 AGBG dahin verstanden werden kann, dass der Mieter für ein Einfrieren verantwortlich gemacht werden soll, auch wenn der Mieter gar nicht in der Lage ist, dies zu verhindern, z.B. mangels Kenntnis
Verlegungsortes der Leitungen oder mangels Zugangs zu ihnen. Denkbar ist auch, dass das Einfrieren die Folge schlechter Bauisolierung, eines Heizungsausfalls o. ä. ist. Die Klausel leidet daher erneut an einer zu pauschalen Formulierung. Dadurch kann sie zu einer Haftungsverlagerung führen, die den Mieter unangemessen benachteiligt. Sie ist daher nach § 9 Abs.1 AGBG unwirksam. Randnummer 74 Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang rügt, dass die verbraucherfeindlichste Auslegung zu sachfremden Ergebnissen führe, ist ihm entgegenzuhalten, dass diese Auslegung dem Gesetz und der Rechtsprechung entspricht (siehe oben unter Ziff.8), und es ihm freisteht, durch eine klare Formulierung die Tragweite der Klausel unmissverständlich festzulegen. Randnummer 75 23. § 16 Ziff.2 Satz 1: Randnummer 76 "Der Mieter hat die Mietsache von Ungeziefer freizuhalten, es sei denn, er beweist, dass der Befall nicht von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern, Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden ist." Randnummer 77 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 78 Nach § 536 BGB trägt der Vermieter die Beweislast - dafür, dass sich die Mietsache bei Überlassung in einem vertragsgemäßen Zustand befunden hat (Palandt/Putzo, § 536 Rn.4; allgem. Meinung). Die Klausel differenziert nicht hinsichtlich
Zeitpunkts
Ungezieferbefalls, sondern schließt infolge ihrer pauschalen Regelung auch den Fall ein, dass der Ungezieferbefall schon bei Überlassung der Mietsache vorhanden war. Damit verstößt die Klausel gegen § 11 Nr.15 a AGBG und ist unwirksam, weil sie dem Mieter zumindest in diesem Umfang die Beweislast für Umstände auferlegt, die im Verantwortungsbereich
Vermieters liegen (vgl. Sternel, I Rn.380). Randnummer 79 Der Beklagte verkennt die dargelegte Tragweite der Klausel, Ob sie teilweise Bestand hätte, wenn sie nur den Ungezieferbefall nach Überlassung der Mietsache regelte, kann dahinstehen, da sie sprachlich und inhaltlich nicht entsprechend beschränkbar ist, eine geltungserhaltende Reduktion also ausscheidet (siehe dazu oben unter Nr.8). Randnummer 80 24. § 16 Ziff.2 Satz 3: Randnummer 81 "Für Schäden, die durch die Nichtbeseitigung von Ungeziefer entstehen, haftet der Mieter ebenso wie für Schäden durch das Beseitigen
Ungeziefers, auch wenn dies vom Vermieter veranlasst wird." Randnummer 82 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 83 Im Hinblick auf den zuvor erörterten Fall eines Ungezieferbefalls bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache (Ziff.23) ist die Regelung grob unbillig, weil auch sie insoweit keine Einschränkung enthält. Die Klausel hat daher wegen ihrer pauschalen Regelung nach § 9 Abs. 1 AGBG keinen Bestand. Demgemäß kommt es nicht darauf an, ob sie nur im Falle eines Verschuldens
Mieters gelten solle, wie der Beklagte meint. Denn ein Verschulden
Mieters kommt nur bei einem Ungezieferbefall nach Überlassung der Mietsache in Betracht. Randnummer 84 26. § 16 Ziff.4 c letzter Satz: Randnummer 85 "Bei Beendigung
Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen." Randnummer 86 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 87 Nach § 548 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten (Löwe/Graf v. Westphalen/Trinkner, Bd.III Miet-AGB Rn.64). Leitbild bei Abänderungen
BGB in Formularverträgen ist danach, dass grundsätzlich die Instandhaltung und Instandsetzung als Inhalt der Gebrauchsgewährungspflicht dem Vermieter obliegt (Erman/Schopp, BGB, 8.A., § 548 Rn.2) und
halb der Mieter/AGB-Kunde nur verpflichtet ist, solche Schäden zu beseitigen, die nicht auf einem vertragsgemäßen Gebrauch beruhen (Löwe/Graf v. Westphalen/Trinkner, a.a.O.). Randnummer 88 Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, dass der Mieter Dübel setzen und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren darf. Die Grenze für das Gebrauchsrecht
Mieters ist das verkehrsübliche Maß (Sternel, II Rn. 211; Palandt/Putzo, § 535 Rn. 20; LG Darmstadt, NJW-RR 1988, 80). Randnummer 89 Denkbar ist, dass der Vermieter es unterlassen hat, in einem Bad die Halterung für die üblichen Installationsgegenstände anzubringen - z. B. Spiegel, Konsole, Handtuchhalter. Dann muss der Mieter berechtigt sein, dies nachzuholen. Soweit er dabei Fliesen anbohren, Dübel setzen oder anderweitig Löcher verursachen muss, liegt dies innerhalb
vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, so dass von ihm nicht verlangt werden kann - schon gar nicht durch eine Formularklausel -, diese Spuren wieder zu beseitigen (Sternel, a.a.O.; Palandt/Putzo, § 535 Rn.20; LG Darmstadt, RR-NJW 1988, 80). Im Übrigen muss der Mieter grundsätzlich berechtigt sein, im üblichen Umfang eigene Vorrichtungen anzubringen, ohne dass ihn eine Beseitigungspflicht trifft. Randnummer 90 Diese Fälle berücksichtigt die Klausel nicht, so dass auch sie an einer zu pauschalen Regelung krankt. Sie ist daher mit dem Leitbild
BGB unvereinbar und hat wegen unangemessener Benachteiligung
Mieters nach § 9 Abs.2 Nr.1 AGBG keinen Bestand. Im Übrigen nimmt der Senat auf die zutreffenden Gründe
angefochtenen Urteils Bezug und schließt sich ihnen an (§ 543 Abs.2 ZPO). Randnummer 91 Die Einwände
Beklagten greifen nicht durch. Sie differenzieren nicht ausreichend, weshalb kein Sachverständiger zu den technischen Möglichkeiten zu hören ist, die für das Beseitigen der fraglichen Löcher etc. bestehen. Randnummer 92 27. § 16 Ziff.5 Satz 1 und 2: Randnummer 93 "Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Haussprechanlagen, Antennendosen, Briefkästen, Wärmemesser, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Wasch- und Abflussbecken einschließlich der Zu- und Ableitungen, Öfen, Herde, Ventile, Gas- und Elektrogeräte u. ä. Einrichtungen, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen, die ausschließlich der Versorgung
Mieters dienen, einschließlich der Zu- und Ableitungen zu diesen, instandzuhalten und instandzusetzen, es sei denn, er beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Das Gleiche gilt für beschädigte oder zerbrochene Glasscheiben." Randnummer 94 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 95 Der Senat folgt den zutreffenden Ausführungen
Landgerichts und schließt sich ihnen an (§ 543 Abs.2 ZPO). Vor allem der Gesichtspunkt, dass die Klausel unabhängig vom Erhaltungszustand der Geräte bei Überlassung der Mietsache greift (z.B. sehr alte und abgenutzte Geräte werden übergeben) und demgemäß nicht danach unterscheidet, ob die Schadensursache vor diesem Zeitpunkt liegt, rechtfertigt die Unwirksamkeit der Klausel. Das Landgericht hat ferner zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beweislastumkehr zusätzlich gegen § 11 Nr.15 a AGBG verstößt, weil sie auch für etwaige Schäden gilt, die im Verantwortungsbereich
Vermieters liegen und die an Örtlichkeiten auftreten können, die dem Mieter weder bekannt noch zugänglich sind. Randnummer 96 Der Beklagte wendet sich dagegen vergeblich. Die Wendung: ".. die ausschließlich der Versorgung
Mieters dienen ..." schließt nicht aus, dass der vorgeschilderte Tatbestand trotzdem vorliegen kann. Randnummer 97 31. § 22 Ziff.2: Randnummer 98 "Mehrere Personen als Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Abgabe und Annahme von Erklärungen mit Wirkung für und gegen jede Person." Randnummer 99 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 100 Das Landgericht hat dazu bereits das Erforderliche gesagt, so dass der Senat auch hier auf das angefochtene Urteil Bezug nehmen kann (§ 543 Abs.2 ZPO). Zutreffend ist insbesondere, dass die Klausel schon
halb gegen § 9 Abs. l AGBG verstößt, weil sie allenfalls Willenserklärungen abdecken kann, die üblicherweise innerhalb eines Mietverhältnisses abgegeben werden, nicht aber Erklärungen, die das Mietverhältnis beenden, wie etwa die Kündigung oder eine Mietaufhebungsvereinbarung. Es spricht nichts dafür, dass die Vollmacht auch so weit gehen soll, ihre eigene Rechtsgrundlage - nämlich den Mietvertrag - zu entziehen (Sternel, I Rn.403). Mithin Klausel differenziert auch diese Klausel nicht ausreichend. Randnummer 101 IV. Nach alledem wendet sich der Beklagte vergeblich gegen seine Verurteilung zur Unterlassung. Das gilt auch, soweit er die angegriffenen Klauseln seines Formularvertrages teilweise geändert hat. Denn die auch für Klagen nach § 13 AGBG erforderliche Wiederholungsgefahr (Palandt/Heinrichs, § 13 AGBG Rn. 7) besteht fort, da sie nur durch eine strafbewehrte Unterlassungserklärung ausgeräumt werden kann. Eine solche Erklärung hat der Beklagte nicht abgegeben. Seine bloße Zusage, die unwirksamen Klauseln nicht mehr zu verwenden, reicht nicht aus (BGH, NJW 1983, 2026; Palandt/ Heinrichs, a.a.O.). Randnummer 102 V. Die Berufung
Beklagten ist jedoch hinsichtlich Ziff. II
Urteilstenors
Landgerichts begründet. Das angefochtene Urteil kann dahingehend überprüft werden, auch wenn der Beklagte seine diesbezügliche Verurteilung nicht ausdrücklich angreift. Denn das angefochtene Urteil ist nicht rechtskräftig und das oben unter A II Gesagte gilt nicht, wenn im angefochtenen Urteil das Recht offensichtlich unrichtig angewandt worden ist (Baumbach/Lauterbach, § 519 Bem.3 C a). Davon ist in diesem Zusammenhang auszugehen. Randnummer 103 Ziff. II
Urteilstenors, mit dem das Landgericht dem Klageantrag zu II stattgegeben hat, läuft auf eine Verurteilung
Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe an den Kläger im Falle einer Zuwiderhandlung gegen den Unterlassungstitel hinaus. Darauf hat der Kläger keinen Anspruch. Das Urteils ist vielmehr nach §§ 890 f. ZPO zu vollstrecken. Im Wege der Unterlassungsklage hätte der Kläger daher nur beantragen können, für den Fall der Zuwiderhandlung gegen den Unterlassungstitel die Verhängung von Ordnungsmittel anzudrohen (§ 890 Abs.2 ZPO). Einen solchen Antrag, der Voraussetzung für die Androhung ist (Baumbach/ Lauterbach, ZPO, 49. Aufl., § 890 Bem.5 A), hat der Kläger aber nicht gestellt. Sein Klageantrag kann auch nicht entsprechend ausgelegt werden, da er eindeutig auf die Verurteilung
Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe gerichtet ist. Das angefochtene Urteil war daher insoweit abzuändern. Dem Kläger bleibt es aber unbenommen, einen Antrag nach § 890 Abs.2 ZPO im Vollstreckungsverfahren zu stellen. Randnummer 104 B: Berufung
Klägers Randnummer 105 I. Der Kläger greift, wie sein Berufungsantrag ergibt, das Urteil
Landgerichts nicht an, soweit seine Klage wegen der Klausel unter Ziff.9 (Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage) abgewiesen worden ist. Insoweit ist das angefochtene Urteil daher rechtskräftig. Randnummer 106 II. Zu den einzelnen Klauseln Randnummer 107 3. § 4 Ziff.3 : Randnummer 108 "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten." Randnummer 109 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 110 Entgegen der Auffassung
Landgerichts begegnet der Zusatz "soweit zulässig" durchgreifenden Bedenken. Er eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, den Bestand der Klausel insgesamt zu sichern, obwohl die Klausel zumindest teilweise zu einer unbilligen Benachteiligung
Mieters führen, also in diesem Umfang unwirksam sein kann. Randnummer 111 Die Regelung, wonach der Mehrbetrag bereits vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen ist, verstößt wegen der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit gegen § 4 Abs.3 Satz 2 MHG (Sternel, III Rn. 338 unter Hinweis auf LG Düsseldorf, WM 1985, 366). Denn nach dieser Vorschrift dürfen Betriebskostenerhöhungen nur in einem gewissen Umfang rückwirkend auf den Mieter umgelegt werden (MüKo-Voelskow, § 4 MHG Rn.2, 19). Das gilt ebenso für Kapitalkosten (§ 5 Abs.2 MHG). Davon kann nach § 10 Abs.1 MHG nicht zu Lasten
Mieters abgewichen werden. Randnummer 112
Weiteren verstößt die Klausel mit der Unwirksamkeitsfolge aus § 10 MHG gegen § 4 Abs.2 MHG, weil sie vorsieht, dass die Betriebskosten ohne Erhöhungsverlangen von der Erhöhung an geschuldet werden (LG Düsseldorf, WM 1985, 366; Erman/Schopp, Anh. § 580a zu § 4 MHG Rn.20). Wegen dieser möglichen Teilunwirksamkeit rettet der salvatorische Zusatz "soweit zulässig" die Klausel nicht vor dem Unterlassungsgebot (vgl. auch BGHZ 93, 29, 48). Randnummer 113 Darüber hinaus wird durch den Zusatz die Rechtsposition
Mieters im konkreten Einzelfall nicht klar und eindeutig ausgewiesen. Der Mieter bleibt vielmehr im Ungewissen, wann er eine Erhöhung der Betriebskosten hinnehmen muss und wann nicht. Die Klausel kann daher dem Vermieter vor allem bei rechtsunkundigen Mietern die Durchsetzung ungerechtfertigter Forderungen erleichtern, zumal in der Klausel ein Hinweis darauf fehlt, dass der Vermieters die Zulässigkeitsvoraussetzungen für sein Erhöhungsverlangen dartun und beweisen muss. Es liegt
halb auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot
1 AGBG vor. Randnummer 114 Daneben genügt die Klausel nicht dem von § 2 Abs.1 Nr.1 AGBG geforderte Mindestmaß an Verständlichkeit (ähnlich dem Transparenzgebot - Palandt/Heinrichs, § 2 AGBG Rn.14), da die Rechtslage nicht zweifelhaft ist. Sie ergibt sich aus §§ 4, 5 MHG. Auf diese Bestimmungen hätte daher in der Klausel hingewiesen und damit dem Mieter seine Rechtsposition durchschaubarer gemacht werden können (dazu Ul- mer/Brandner/Hensen, AGBG-Gesetz, 6.A., § 2 Rn.53; Palandt/Heinrichs, Vorbem v § 8 AGBG Rn.13 und § 2 Rn.14; MüKo-Kötz, § 2 Rn.14a jeweils mwN). Randnummer 115 Die Klausel ist somit unter verschiedenen Gesichtspunkten unwirksam. Randnummer 116 5 . § 6 Ziff.1 letzter Satz: Randnummer 117 "Die Erhöhung oder Senkung von Betriebskosten berechtigt den Vermieter, die Vorauszahlungen entsprechend anzupassen." Randnummer 118 Die Klausel ist unwirksam . Randnummer 119 Es kann dahinstehen, ob dem Vermieter das Recht zusteht, ggf. im Rahmen der §§ 315, 316 BGB, Vorauszahlungen einseitig festzusetzen und zu erhöhen (verneinend: MüKo-Voelskow, § 4 MHG Rn.6; bejahend: Erman/Schopp, Anh § 580a zu § 4 MHG Rn. 19; Palandt/Putzo, § 4 MHG § 4 Rn.8; Sternel, III Rn.325; AG Mannheim, ZMR 1976, 335). Randnummer 120 Die Klausel ist nämlich
halb unwirksam, weil aus § 4 Abs.3 MHG folgt, dass Betriebskosten nur für die Zukunft , also - abgesehen von der beschränkten Ausnahme
Abs.3 Satz 2 MHG - nicht rückwirkend umgelegt werden dürfen und ein gleiches für die Vorauszahlungen gelten muss (Sternel, III Rn.326). Darüber hinaus kann der Vermieter erhöhte Vorauszahlungen erst verlangen, wenn er über die Kosten der vorausgegangenen Periode abgerechnet hat (Sternel, III Rn.327; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. A., § 4 MHG Rn.7a; LG Mannheim, WM 1978, 124). Beides kommt in der Klausel nicht zum Ausdruck. Vor allem weist sie nicht auf § 4 MHG hin, so dass der Mieter im unklaren über seine Rechte bleiben kann und dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet wird, die Klausel zur Durchsetzung eines verfrühten Erhöhungsverlangens zu benutzen. Auch diese Klausel verletzt daher das T ransparenzgebot
Randnummer 121 13. § 11 Ziff.2: Randnummer 122 "Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Einwilligung
Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden." Randnummer 123 Die Klausel ist hinsichtlich
Schriftformerfordernisses unwirksam. Im Übrigen ist sie wirksam. Randnummer 124 Das Recht
Wohnungsmieters, eine dritte Person aufzunehmen, kann grundsätzlich nicht abbedungen werden, insbesondere nicht formularmäßig (Sternel, II Rn. 242; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Miet-AGB Rn.33; Erman/Schopp, § 549 Rn.4). Ein solcher Formularausschluss verstößt gegen § 9 Abs.2 Ziff.1 AGBG, daneben gegen § 549 Abs.2 Satz 3 BGB. Die Untervermietung kann jedoch, wie hier geschehen, unter Erlaubnisvorbehalt gestellt werden, um es dem Vermieter zu ermöglichen, seinen Interessen im Einzelfall Geltung zu verschaffen (Sternel, II Rn. 242). Randnummer 125 Die streitige Klausel wäre aber gemäß § 9 Abs.2 Nr. 1 AGBG unwirksam, wenn sie auch die Aufnahme von Personen in den Haushalt erfasste, insbesondere die dauernde Aufnahme von nächsten Familienangehörigen und/oder
Ehegatten , beispielsweise wenn er es erst nach Vertragsschluss wird (vgl. Sternel, II Rn.242; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Miet-AGB Rn.33; Erman/Schopp, § 536 Rn.7; MüKo-Voelskow, § 549 Rn.9). Die Klausel erfasst solche Fälle aber nicht. Randnummer 126 Die Klausel bezieht sich auf "Untervermietung und sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte". Der Begriff "Dritte" schließt den Ehegatten und Familienangehörige ein. Anders verhält es sich bei dem Begriff "Gebrauchsüberlassung". Er besagt nämlich, dass einem Dritten der ganze bzw. ein Teil
Mietbesitzes zum selbständigen (Mit-)Gebrauch eingeräumt wird (Palandt/Putzo, § 549 Rn.3) . Davon kann beim Ehegatten und bei nächsten Familienangehörigen aber keine Rede sein. Denn sie haben nur einen von § 549 BGB nicht erfassten zulässigen unselbständigen Mitgebrauch (Palandt/Putzo, § 549 Rn.4). Bei zutreffendem Verständnis besagt die Klausel daher nicht, dass sich der Erlaubnisvorbehalt
Vermieters auch auf die dauernde Aufnahme
Ehegatten und naher Familienangehöriger in den Haushalt
Mieters bezieht. Die Klausel entspricht mithin der gesetzlichen Regelung
Randnummer 127 Die Einwände
Klägers überzeugen nicht, weil sie nur den selbständigen (Mit-) Gebrauch im Auge haben. Dieser ist in Übereinstimmung mit § 549 BGB i.S. der Klausel regelbar. Randnummer 128 Die Klausel ist auch hinsichtlich der Regelung, dass die Vermietergenehmigung nur für den Einzelfall erteilt werde, wirksam. Das hat das LG zutreffend ausgeführt und wird vom Kläger nicht weiter angegriffen, so dass der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen insoweit auf das angefochtene Urteil Bezug nimmt (§ 543 Abs.2 ZPO). Randnummer 129 Wann eine Schriftformklausel unwirksam ist, ist umstritten (vgl. BGH - IX. Zivilsenat, NJW 1986, 3131, 3132 ; ebenso Palandt/Heinrichs, § 4 AGBG Rn.5; MüKO-Kötz, § 4 AGBG Rn.9; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 406; BGH - VIII . Zivilsenat - NJW 1980, 234, 235 , und NJW 1985, 320, 321 ). Der Senat folgt der Auffassung
VIII. Zivilsenats
BGH, dass im Rahmen eines Kontrollverfahrens nach § 13 AGBG die Schriftformklausel an § 9 AGBG und nicht an § 4 AGBG zu messen ist, weil Gegenstand einer Unterlassungsklage nach § 13 Abs.1 AGBG nur Bestimmungen sein können, die nach §§ 9-11 AGBG unwirksam sind (ebenso Erman/Hefermehl, § 4 AGBG Rn.12; Ulmer/Brandner/ Hensen, Anh. §§ 9-12 Rn.633). Randnummer 130 Eine Schriftformklausel verstößt gegen § 9 Abs.1 und Abs.2 Nr.1 AGBG und ist unwirksam, wenn sie eine totale Aufhebung
Vorrangs der Individualabrede bezweckt. Denn mit dieser Zielrichtung ist sie generell geeignet, den Vertragspartner wider Treu und Glauben zu benachteiligen (BGH, NJW 1984, 2468, 2469 ; Erman/Hefermehl, § 4 Rn.13). Die streitige Schriftformklausel hat nach ihrem Wortlaut diese Zielsetzung. Sie hat daher keinen Bestand. Randnummer 131 Die Unwirksamkeit dieses Klauselteils führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, da er sich von der übrigen, mit der Gesetzeslage übereinstimmenden Regelung inhaltlich und sprachlich trennen lässt und nicht von so einschneidender Bedeutung ist, dass die Klausel durch den Wegfall der Schriftformregelung gegenüber der bisherigen Vertragsgestaltung einen völlig anderen Inhalt bekommt (BGH, NJW 1991, 1750 .). Randnummer 132 18. § 13 Satz 2: Randnummer 133 "Sollte davon abweichend der Vermieter gleichwohl eine - nur schriftlich wirksame - Einwilligung erteilen, bezieht sich diese nur auf ein bestimmtes Tier." Randnummer 134 Die Klausel ist teilweise unwirksam. Randnummer 135 Sie ist nicht zu beanstanden, soweit die Einwilligung
Vermieters zur Tierhaltung auf ein bestimmtes Tier beschränkt ist. Es entspricht dem berechtigten Interesse
Vermieters zu wissen, welches Tier in den Mieträumen gehalten wird. Eine unzumutbare Belastung ist für den Mieter damit nicht verbunden. Randnummer 136 Die Klausel hat jedoch keinen Bestand, soweit sie die Wirksamkeit der Einwilligung
Vermieters von der Einhaltung der Schriftform abhängig macht. Es gelten hierzu die zur Klausel unter Ziff.13 unter b) genannten Gründe. Auch die hier streitige Klausel ist nach ihrem Wortlaut auf die völlige Aufhebung
Vorrangs der Individualabrede gerichtet und daher unwirksam. Randnummer 137 Die Unwirksamkeit dieses Klauselteils führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Insoweit wird ebenfalls auf die zur Klausel Nr.13 genannten Gründe Bezug genommen. Randnummer 138 22. § 16 Ziff.1 Satz 3: Randnummer 139 "Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig." Randnummer 140 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 141 Sie orientiert sich zwar weitgehend an der gesetzlichen Regelung
Eine unterlassene Anzeige als Ausfluss der allgemeinen Pflicht
Mieters zur Obhut der Mietsache ist dem Mieter aber erst und nur dann vorzuwerfen, wenn er den Mangel grob fahrlässig nicht erkannt hat, obwohl er jedem Mieter auffallen musste (BGH, NJW 1977, 1236, 1237 ; MüKo-Voelskow, § 545 Rn.12; Palandt/Putzo, § 545 Rn. 7; Er- man/Schopp, § 545 Rn.2). Eine positive Kenntnis
Mieters vom Mangel ist danach nicht erforderlich (a.A. Soergel/ Kummer, BGB, 12.A., § 545 Rn.3), andererseits genügt auch eine leichte Fahrlässigkeit nicht. Zum Verschulden enthält die Klausel keine Regelung. Sie kann daher auch dahin verstanden werden, dass der Mieter bei unterlassener Anzeige für jeden Schaden, also auch für den schuldlos nicht erkannten Schaden, haftet. Die Klausel weist die Rechtsposition
Mieters damit nicht klar und richtig aus, so dass sie das Transparenzgebot
Randnummer 142 Dem steht nicht entgegen, dass das Verschuldenserfordernis in § 545 BGB nicht wörtlich zum Ausdruck kommt, sondern von Rechtsprechung und Literatur hineininterpretiert wird (siehe die obigen Nachweise). Denn dies befreit den AGB- Verwender nicht vom Transparenzgebot und damit von seiner Pflicht, die Rechtsposition
Kunden (= Mieters) zutreffend wiederzugeben. Die angegriffene Klausel ist dagegen geeignet, den Mieter von einer Berufung auf die für ihn günstige Rechtsprechung abzuhalten. Die Klausel ist insgesamt unwirksam, da sich ihr übriger Teil inhaltlich und sprachlich nicht vom unwirksamen Teil trennen lässt. Randnummer 143 25. § 16 Ziff.3 Satz 1, 2 und 3: Randnummer 144 "Für die Beschädigung der Mietsache und
Gebäudes - auch durch Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen - sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörenden Personen sowie Untermietern verursacht worden sind. Dies gilt auch für Schäden, die von Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. verursacht worden sind, soweit sie Erfüllungsgehilfen
Mieters sind. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat." Randnummer 145 Die Klausel ist wirksam. Randnummer 146 Der Senat schließt sich den zutreffenden Gründen
angefochtenen Urteils an und nimmt auf sie Bezug (§ 543 Abs.2 ZPO). Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 15.5.1991 (NJW 1991, 1750 ff. ) eine ähnliche Klausel als zulässig behandelt hat, soweit die Verantwortlichkeit
Mieters auf Erfüllungsgehilfen i. S.
Dies ist hier der Fall, so dass die Klausel die Interessen
Mieters angemessen berücksichtigt und sie auch im Hinblick auf den Zusatz "usw." nicht zu der vom Kläger befürchteten Ausweitung der Haftung
Mieters auch für Schäden, die der Erfüllungsgehilfe "bei Gelegenheit" verursacht hat, führt. Randnummer 147 Auch die Beweislastregelung der Klausel ist angemessen. Die Interessen
Mieters sind ausreichend gewahrt, weil der Vermieter zunächst nachweisen muss, dass der Schaden in den Risiko- und Verantwortungsbereich
Mieters fällt. Dies macht Satz 1 letzter Halbsatz der Klausel: "soweit sie von ihm ... verursacht worden sind" deutlich. Erst danach hat der Mieter den Entlastungsbeweis zu führen (BGHZ 66, 349; MüKo-Voelskow, § 548 Rn.11; Sternel, II Rn. 627; Erman/ Schopp, § 548 Rn.5 mwN; Palandt/Putzo, § 548 Rn.4). Das gilt auch für das Verschulden
Erfüllungsgehilfen, weil es ebenfalls dem Verantwortungsbereich
Mieters zuzurechnen, § 11 Nr.15a AGBG also nicht verletzt ist. Randnummer 148 28. § 16 Ziff.5 letzter Satz: Randnummer 149 "Gewerbepolizeiliche betriebsbedingte Auflagen (z.B. Weißen, Anbringen von feuerfesten Türen) hat der Mieter zu tragen." Randnummer 150 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 151 Sie verstößt gegen das aus § 9 AGBG abgeleitete Transparenzgebot. Sie ist in einem Formularmietvertrag über Wohnraum ungewöhnlich, zumal sein § 1 keine (teil-) gewerbliche Vermietung von Wohnraum vorsieht. Die Klausel kann
halb dahin verstanden werden, dass der Mieter z.B. Kosten für Auflagen betreffend Heizungsanlagen, Fahrstuhlanlagen, Garagen, PKW-Abstellplätze zu tragen hat, was dem Vermieter wiederum ermöglicht, ungerechtfertigte Forderungen unter Berufung auf die Gestaltung der Klausel durchzusetzen. Die Klausel weist somit die Rechtsposition
Mieters nicht klar und richtig aus und benachteiligt ihn dadurch unangemessen. Randnummer 152 29. § 16 Ziff.7: Randnummer 153 "Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht nach, so kann der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten
Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt." Randnummer 154 Die Klausel ist wirksam. Randnummer 155 Der Senat folgt allerdings nicht der Auffassung
Landgerichts, dass es auf eine Mahnung nicht ankomme, weil die Leistungszeit vor allem bzgl. Schönheitsreparaturen kalendermäßig bestimmt sei. Denn die Leistungszeit für Schönheitsreparaturen ist nach § 16 Ziff.4a
Formularvertrages nur nach dem Kalender berechenbar , was für § 284 Abs.2 BGB nicht ausreicht (Palandt/Heinrichs, § 284 Rn.22). Daneben bezieht sich die Klausel nicht nur auf Schönheitsreparaturen, sondern auf den gesamten § 16
Formularvertrages, der weitere Pflichten
Mieters regelt. Randnummer 156 Die Klausel zeichnet den Vermieter jedoch nicht vom Erfordernis der "Mahnung" frei. Denn bei zutreffendem Verständnis ist in der Klausel die "Aufforderung" der "Mahnung" gleichgesetzt. Das gilt vor allem auch
halb, weil die Klausel mit den nachfolgend angeführten Erklärungen
Vermieters (Fristsetzung und Ablehnungsandrohung) unzweideutig zum Ausdruck bringt, dass mit "Aufforderung" das bestimmte und eindeutige Verlangen
Vermieters nach Leistung gemeint ist. Darin liegt das Wesen der Mahnung (Palandt/Heinrichs, § 284 Rn.17). Das Wort "Mahnung" selbst muss nicht benutzt werden. Randnummer 157 Das LG hat zu Recht festgestellt, dass die Verbindung von Fristsetzung und Ablehnungsandrohung mit der Aufforderung eine Abweichung vom Wortlaut
Randnummer 158 Ebenso zutreffend hat es aber auch darauf hingewiesen, dass es nach h. M. zulässig ist, Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung mit der den Verzug begründenden Mahnung zu verbinden (ständige Rechtsprechung
BGH, zuletzt NJW-RR 1990, 444; Palandt/Heinrichs, § 326 Rn.14). Randnummer 159 Die Klausel verstößt somit nicht gegen § 11 Nr.4 AGBG, der eine formularmäßige Freizeichnung von der nach § 326 BGB erforderlichen Mahnung und Fristsetzung ausschließt (MüKo-Kötz, § 11 Nr. 4 Rn.28), sondern steht im Einklang mit der Gesetzeslage. Randnummer 160 30. § 17 Ziff.1: Randnummer 161 "Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung
Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen
Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- und Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszuges zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts
Vermieters bei Einwilligung bedarf." Randnummer 162 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 163 Hinsichtlich
Schriftformerfordernisses folgt dies aus den zur Klausel Nr.13 genannten Gründen. Randnummer 164 Im übrigen entspricht die Klausel zwar der allgemeinen Auffassung, wonach der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen zu entfernen, mit denen er die Mietsache versehen hat, und zwar auch dann, wenn sie mit Zustimmung
Vermieters geschehen sind (OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 218; Palandt/Putzo, § 556 Rn. 4; Sternel, IV Rn. 599). Denn diese Zustimmung enthält noch keinen Verzicht auf die Entfernung, was insbesondere für Maßnahmen gilt, die nur auf die Bedürfnisse
gegenwärtigen Mieters zugeschnitten und von einem Nachmieter nur schwer oder gar nicht zu verwerten sind (Sternel, IV Rn.603). Die dagegen gerichteten Angriffe
Klägers überzeugen somit nicht. Randnummer 165 Von der Beseitigungspflicht
Mieters gibt es jedoch Ausnahmen . Sie kann u.a. entfallen, wenn es sich um auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt (z.B. Einbau eines Kachelvollbades, Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung, Festverlegung eines hochwertigen Teppichbodens), die nur mit erheblichen Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht (Sternel, IV Rn. 603 mwN). Daneben kann der Vermieter auch rechtsmissbräuchlich handeln, beispielsweise, wenn er die Entfernung verlangt, obwohl der Nachmieter bereit ist, die Maßnahme oder deren Ergebnis als eigene zu übernehmen und sich zur Entfernung nach Ablauf seiner Mietzeit verpflichtet (Sternel, IV Rn . 605 ). Randnummer 166 Diesen nicht so seltenen Fällen trägt die Klausel infolge ihrer pauschalen Regelung nicht Rechnung. Sie kann daher den Mieter trotz seiner grundsätzlichen Pflicht zur Entfernung und Wiederherstellung
früheren Zustandes unbillig benachteiligen. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung hat sie daher nach § 9 Abs.1 AGBG keinen Bestand (vgl. auch Sternel, IV Rn. 599). Randnummer 167 32. § 23: Randnummer 168 "Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen und Aufhebungen
Vertrages müssen schriftlich vereinbart werden. Das Gleiche gilt für Zusagen, Randnummer 169 Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche aller Art." Randnummer 170 Die Klausel ist unwirksam. Randnummer 171 Dies folgt aus den Ausführungen zur Klausel Nr.13. Daneben bezieht sich die Klausel ihrem Wortlaut nach auch auf Nachtragsvereinbarungen , was ihre Unwirksamkeit besonders begründet (BGH, NJW 1982, 331, 333 ; 1985, 320, 321). Denn sie bringt klar zum Ausdruck, dass die Möglichkeit, die Schriftform durch mündliche Abreden abzubedingen, nicht bestehen solle. Sie läuft damit auf eine unwirksame Freizeichnung von einer wirksam erteilten individuellen Zusage hinaus BGH, NJW 1983, 1853 ; 1984, 2468). Sie hält, einer Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG daher nicht stand (Sternel, I Rn.411; Ulmer/Brandner/Hensen, Anh. §§ 9-11 Rn.631, 634). Randnummer 172 Die Berufung
Klägers ist somit teilweise begründet. Zur Wiederholungsgefahr gilt das zur Berufung
Beklagten Gesagte. Randnummer 173 III. Der Klageantrag zu II (Zahlung einer Vertragsstrafe) hat aus den oben unter A V genannten Gründen keinen Erfolg. Der Berufungsantrag zu III (Widerrufspflicht) ist aus § 13 Abs.1 AGBG gerechtfertigt. Randnummer 174 C. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92, 97 ZPO. Der Senat hat dabei berücksichtigt, dass Gegenstand
Berufungsverfahrens 32 und in erster Instanz 34 Klauseln waren und der Klageantrag zu III keinen eigenen Streitwert hat, da die Widerrufspflicht kein Streitpunkt zwischen den Parteien war.
Weiteren löst die Abweisung
Klageantrages zu II keine Kostenquote aus. Denn der Senat geht davon aus, dass der Kläger den Antrag versehentlich statt eines Antrages nach § 890 Abs.2 ZPO gestellt hat. Ersichtlich hat der Kläger nämlich seine Abmahnung, die das Verlangen nach Abgabe eines Vertragsstrafeversprechens enthält, ohne weiteres zum Gegenstand seines Klagebegehrens gemacht. Bei dieser Sachlage kann der Klageantrag zu II kostenmäßig dem Antrag nach § 890 Abs.2 ZPO gleichgesetzt werden, der keinen eigenen Streitwert hat. Randnummer 175 Für den Kläger war die Revision (vorsorglich - vgl. Baumbach/Lauterbach, § 546 Bern.2 a) zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 546 Abs.1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 176 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
Urteils folgt aus § 708 Nr.10, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190010298
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