OLG Frankfurt 1. Zivilsenat 1 U 126/97 Urteil Die Parteien streiten über die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrages.

Verfahrensgang vorgehend LG Gießen,

1. April 1997, 3 O 77/97, Urteil nachgehend BGH, V ZR 464/98, Revision nicht angenommen Tenor
2. Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.3.1997 verkündete Urteil der
3. Zivilkammer des Landgerichts Gießen (3 O 77/97) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der
4. Absatz des Tenors auf Seite 2 in dem vorbezeichneten Urteil durch folgenden Wortlaut ersetzt wird: Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars A vom 28.3.1995, Urkundenrolle …/95, wird in Höhe von 88.830,-- DM für unzulässig erklärt.
5. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
7. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 435.000,-- DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
8. Der Wert der Beschwer beträgt 383.238,-- DM. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrages. Randnummer 2 Die Beklagten verkauften mit notariellem Vertrag vom 28.3.1995 (Abl. Bl. 5-30 d.A.) an die Klägerin 299/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 5 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoß und dem Kellerraum Nr. 5 an dem unter § 1, Ziffer 1 des Vertrages bezeichneten Grundbesitz (Gemarkung … Flur … Flurstück … Freifläche … 600 qm). Randnummer 3 Zur Beschreibung des noch zu errichtenden Kaufgegenstandes wird in dem Vertrag auf die beurkundete Teilungserklärung vom 17.2.1995 (Abl. Bl. 30a, 35-55 d.A.) sowie auf die beurkundete Baubeschreibung vom 24.2.1995 (Abl. Bl. 56-69 d.A.) verwiesen. Nach Abschluß des Kaufvertrages wurde die Teilungserklärung durch notarielle Urkunde vom 10.4.1995 (Abl. Bl. 31, 32 d.A.) dahingehend ergänzt, daß die Pläne der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Universität … Bauordnungsamt vom 24.3.1995 gelten sollten. Ein Aufteilungsplan war der Notarurkunde nicht beigefügt. Ein solcher konnte auf Nachfrage auch im Senatstermin nicht vorgelegt werden. Randnummer 4 Die Klägerin hat auf Grund des Kaufvertrages die vorgesehenen Zahlungen für die erste Rate in Höhe von 152.280,-- DM und für die zweite Rate von 142.128,-- DM an die Beklagten geleistet. Randnummer 5 Sie hat die von den Beklagten geforderte Zahlung der dritten Rate über 88.830,-- DM verweigert und mit der Begründung Rückzahlung der geleisteten Beträge verlangt, der Kaufvertrag vom 28.3.1995 sei wegen Formmangels nichtig. Dies folge daraus, daß der wesentliche Vertragsinhalt nicht beurkundet sei, da es an einer hinreichend genauen Bezeichnung des Vertragsgegenstandes fehle. Randnummer 6 Die Klägerin hat beantragt,
9. die Beklagten als Gesamtschulder zu verurteilen, an sie 294.408,-- DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung Zug um Zug gegen Erteilung einer von ihr unterschriebenen und notariell beglaubigten Bewilligung der Löschung der zu ihren Gunsten im Wohnungsgrundbuch von … von … Band … Bl. eingetragenen Auflassungsvormerkung zu zahlen,
10. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars A vom 28.3.1995, Urkundenrolle Nr. …/95, in Höhe von 88.830,-- DM für unzulässig zu erklären. Randnummer 7 Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Sie haben die Auffassung vertreten, der Kaufvertrag sei wirksam. Randnummer 9 Das Landgericht hat der Klage mit am 23.4.1997 verkündetem Urteil stattgegeben (Bl. 107-111 d.A.). Randnummer 10 Gegen diese ihnen am 15.7.1997 zugestellte Entscheidung haben die Beklagten am 6.6.1997 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 7.8.1997 an diesem Tage begründet. Randnummer 11 Die Beklagten wenden sich unter weitgehender Wiederholung ihrer erstinstanzlichen Rechtsverteidigung gegen die Annahme des Vordergerichts, daß der Kaufvertrag vom 28.3.1995 formunwirksam sei. Sie beharren darauf, daß der Vertragsgegenstand in der Notarurkunde hinreichend bestimmt worden sei. Die Teilungserklärung sei hinreichend konkretisiert gewesen, so daß entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1986, 845) von einer hinlänglichen Bestimmtheit ausgegangen werden müsse, zumal die Baupläne der Klägerin bereits vorher bekannt gewesen seien, auf die in § 5 Ziff. 1 Bezug genommen ist. Auch die Inbezugnahme sowohl der Teilungserklärung als auch der Baubeschreibung in § 1 Ziffer
11. sei ausreichend gewesen. Randnummer 12 Da eine Ergänzung der Teilungserklärung üblich sei, müsse insoweit von einer - bereits vertragsgegenständlichen, auch die nachfolgende Abgeschlossenheitserklärung mit umfassenden Ergänzungsvollmacht der Klägerin ausgegangen werden. Diese habe im übrigen durch ihre Teilzahlungen deutlich gemacht, daß sie zunächst selbst von der Vertragswirksamkeit ausgegangen sei. Diese sei schließlich auch vom Grundbuchamt bei Eintragung der Auflassungsvormerkung angenommen worden. Randnummer 13 Die Beklagten beantragen, die Klage unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Gießen vom 23.4.1997 (Az.: 3 O 77/97) abzuweisen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 15 Sie verteidigt unter weitgehender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Randnummer 18 Das Landgericht ist in dem angefochtenen Urteil zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß der notarielle Kaufvertrag vom 28.3.1995 formnichtig ist (§§ 125, 313 BGB) und die Klägerin daher gemäß § 812 Abs. 1 BGB die Rückzahlung der somit rechtsgrundlos geleisteten Kaufpreisraten verlangen kann. Randnummer 19 Die dagegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Randnummer 20 Der notarielle Kaufvertrag vom 28.3.1995 entspricht nicht dem inhaltlichen Bestimmtheitserfordernis des § 313 Abs. 1 BGB. Danach war die den Vertragsgegenstand bildende Wohnung in der Vertragsurkunde und in den dieser beigefügten Plänen nach Lage, Größe und Aufgliederung deutlich zu bezeichnen (BGH NJW 1986, 845). Diesem Erfordernis hat der Vertrag, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht hinreichend Rechnung getragen. Randnummer 21 Insbesondere genügte dem nicht die in § 2 enthaltene Beschreibung des Kaufgegenstandes, da dort lediglich ausgeführt ist, daß die im Aufteilungsplan mit der Nr. 5 bezeichnete Wohnung im Dachgeschoß verkauft wird. Da nähere Angaben über die Wohnung im weiteren Vertragstext fehlen und dem Vertrag auch der, erwähnte Aufteilungsplan nicht als mitbeurkundeter Bestandteil beigefügt ist, aus weichem sich näheres ergeben könnte, ermangelt es dem Vertrag an der hinreichenden Bestimmtheit des Kaufgegenstandes. Randnummer 22 Diese ergibt sich auch nicht aus der in § 1 Ziffer
12. in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 17.2.1995, denn darin wird die Wohnung ebenfalls nicht näher beschrieben, sondern nur der Miteigentumsanteil von 299/1000 festgelegt. Ebensowenig enthält die in Bezug genommene Baubeschreibung die erforderliche Bestimmtheit des Kaufgegenstandes, da sie nicht erkennen läßt, welche genaue Lage, Größe und Aufgliederung die Wohnung haben soll. Randnummer 23 Nichts anderes gilt, soweit sonstige Pläne der Klägerin vor Vertragsschluß bekannt gewesen sein sollten oder - wie der Lageplan - zwar in der Notarurkunde erwähnt sind (§ 5 Ziffer 1.), jedoch dieser nicht beigefügt wurden. Soweit sich daraus die hinreichende Bestimmtheit der Wohnung ergeben haben sollte, fehlt es mangels Beifügung an der erforderlichen rechtsgültigen Beurkundung. Randnummer 24 Entgegen dem Einwand der Berufung ergibt sich etwas anderes auch nicht aus der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (aaO). Denn hinsichtlich des Bestimmtheitserfordernisses lag dieser Entscheidung ein ganz anderer Sachverhalt als der hier in Rede stehende zu Grunde, weil dort die das Sondereigentum bildende Wohnung sowie die zugehörigen Räume im Dachgeschoß und im Keller nach Lage, Größe und Aufgliederung im Vertrag und in den ihm beigefügten Plänen deutlich bezeichnet waren, was vorliegend gerade nicht der Fall ist. Randnummer 25 Auch im übrigen liegt ein wesentlicher Unterschied des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falles darin, daß dort lediglich der das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer betreffende Inhalt der Rechte und Pflichten der Käufer in der notariellen Urkunde unbestimmt geblieben war und die Käufer in der Notarurkunde zugestimmt hatten, daß dieser weitere Inhalt des Sondereigentums durch eine noch abzugebende Teilungserklärung festgelegt werden sollte. Soweit der Bundesgerichtshof einen derartigen Vorbehalt für zulässig erachtet hat, hängt dies jedenfalls maßgeblich davon ab, daß die Vereinbarung des späteren Bestimmungsrechts des Verkäufers ordnungsgemäß beurkundet wird, die Notarurkunde also eine diesbezügliche ausdrückliche Ermächtigung des Verkäufers durch den Käufer beinhaltet. Eine solche ausdrückliche Ermächtigung ist in der hier streitgegenständlichen Notarurkunde aber gerade nicht enthalten. Die allgemein gehaltene, von der Klägerin erteilte Vollmacht in § 19 der Teilungserklärung vom 17.2.1995 vermochte daher den Anforderungen nicht zu genügen, unter denen bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft die nachträgliche Bestimmung einer Vertragsleistung dem Vertragspartner überlassen werden kann. Randnummer 26 Demgemäß ist das Landgericht auch zutreffend davon ausgegangen, daß mit der am 10.4.1995 vorgenommenen nachträglichen Ergänzung der Teilungserklärung, derzufolge für die Bauausführung die dort bezeichnete Abgeschlossenheitsbescheinigung gelten soll, nicht zur Heilung des gegebenen Formmangels führen konnte. Randnummer 27 Gegen die durch den Formmangel bedingte Vertragsnichtigkeit können die Beklagten auch nicht mit Erfolg einwenden, diese müsse wegen der grundbuchamtlichen Eintragung der Auflassungsvormerkung unbeachtlich bleiben, denn diese Vormerkungseintragung läßt die Frage der Vertragsnichtigkeit völlig unberührt (BGH NJW 1983, 1543