Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages wegen arglistiger Täuschung durch die öffentliche Hand Verfahrensgang vorgehend LG Wiesbaden, 1. Juli 1999, 2 O 309/98, Urteil nachgehend BGH, 22. November 20

§ 123

). Denn die Realisierung dieser Planung war in der Lage, den Vertragszweck der Klägerin zu vereiteln oder zumindest ernsthaft zu gefährden und deshalb von erheblicher Bedeutung für ihren Willensentschluss (vgl. hierzu BGH, NJW1974, 849 ; LM Nr.

§ 123; weitere Nachweise bei Palandt-Heinrich, BGB, 50.

Aufl., § 123 Rdn. 5). Dass ihr in § 9 Nr. 1 des Vertrages niedergelegter Vertragszweck - Weiterverkauf der Wohnung nach ihrer Sanierung - durch ein Anwachsen der Verkehrsströme und der Lärmbelästigung zumindest gefährdet wurde, leidet nämlich keinen ernsthaften Zweifel. Da es sich um den in dem Gebiet, in dem die Kaufgrundstücke liegen, um ein Villenviertel handelt, (vgl. insbesondere den Stadtratsbeschluss vom 21.11.1996) wird bei einem drohenden Anwachsen der Verkehrsströme in unmittelbarer Nachbarschaft der Kaufgrundstücke die Gewinnerwartung bei einem Weiterverkauf der Eigentumswohnungen zumindest deutlich reduziert. Randnummer 63 Die fehlende Aufklärung durch das beklagte Land ist für den Kaufentschluss der Klägerin auch kausal geworden. Es hätte dem beklagten Land oblegen darzulegen, dass die Klägerin auch bei Aufklärung über den Stand der gemeindlichen Planung den Kaufvertrag so wie geschehen, geschlossen hätte (vgl. BGH, NJW 1998, 302, 303 m.w.N. auf die ständige Rechtsprechung). Hieran fehlt es. Randnummer 64 Ferner hat das beklagte Land arglistig gehandelt. Dies setzt voraus, dass der organschaftliche Vertreter gewusst oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass der Klägerin die gemeindliche Planung unbekannt war (vgl. BGH, NJW-RR 1996, 96) und sie den Kaufvertrag, nicht wie geschehen abgeschlossen hätte, wenn ihr die gemeindliche Planung offenbart worden wäre (vgl. BGH LM Nr.

§ 123). Von beidem ist der Senat überzeugt.

Zwar unterhielt die Klägerin ausweislich ihres Vorhabensplans (Anlage 2 zum notariellen Vertrag) eine Geschäftsstelle in Dresden und hatte dort in größerem Umfange verschiedene Bauvorhaben durchgeführt. Von daher lag es aber nur nahe, dass sie sich vor dem Erwerb neuer Grundstücke zu deren gewinnbringender Verwertung über die planungsrechtliche Situation vergewisserte. Derartige Erkundigungen erstrecken sich aber üblicherweise nur auf das Bestehen von Bebauungs- und Flächennutzungsplänen pp., die hier - unstreitig - vor Vertragsschluss nicht existierten. Der Beklagte durfte hingegen nicht annehmen, was seine Arglist ausschlösse (vgl. BGH, NJW-RR 1996, 96) - dass die Klägerin auch die Amtsblätter - zumal aus bereits langen vergangenen Jahren - nach Planabsichten der Gemeinde durchforstet hatte und sich auf dem neuesten Stand (Brückenworkshop) deren Umsetzung befand. Auch von bedingtem Vorsatz des organschaftlichen Vertreters bezüglich der Kausalität zwischen mangelnder Aufklärung der Klägerin und dem Vertragsschluss ist auszugehen. Randnummer 65 Wie oben dargelegt, ermöglicht der geschlossene Vertrag zwar dem beklagten Land den Rücktritt, wenn sich das Investitionsvorhaben der Klägerin innerhalb der Ausführungsfrist von zwei Jahren - gleich aus welchem Grunde - nicht verwirklichen lässt. Hingegen ist der Klägerin ein solches Recht nicht eingeräumt. Für den Vertragspartner der Klägerin lag es quasi auf der Hand, dass sie dieses Ungleichgewicht der eingeräumten Rechte nicht hinnehmen würde, wenn sie von der gemeindlichen Planung und der daraus folgenden Gefahr einer auch längerfristigen Verzögerung des Baugenehmigungsverfahrens Kenntnis gehabt hätte. Randnummer 66 Auch die Frist des § 124 Abs. 1 BGB ist eingehalten. Sie begann (§ 124 Abs. 2 BGB), sobald die Klägerin Kenntnis von ihrem Irrtum und dem arglistigen Verhalten des anderen Teils hatte. Hierzu ist positive Kenntnis der Klägerin erforderlich, ein bloßer Verdacht reicht nicht aus. Kenntnis von ihremIrrtum hatte die Klägerin zwar bereits im Zuge des Bauvorbescheides bzw. des Baugenehmigungsverfahrens erhalten. Dass der Beklagte über den Stand der gemeindlichen Planung informiert war, hat sie nach ihrem Vorbringen aber erst durch Recherchen ihrer Prozessbevollmächtigten unmittelbar vor Klageerhebung erfahren. Diesem Vorbringen ist der für das Verstreichen der Anfechtungsfrist beweispflichtige Beklagte nicht entgegengetreten. Randnummer 67

1. Auch für den Fall, dass dem organschaftlichen Vertreter des beklagten Landes beim Verschweigen der gemeindlichen Planung bedingter Vorsatz nicht vorgeworfen werden kann, ist die Zahlungsverpflichtung der Klägerin erloschen. Denn sie kann jedenfalls Befreiung von den in dem Vertrag eingegangenen Verpflichtungen aus culpa in contrahendo verlangen. Randnummer 68 Das beklagte Land hat die Klägerin schuldhaft über einen für den Vertragsschluss wesentlichen Umstand nicht aufgeklärt, der nicht in den Anwendungsbereich der §§ 459 ff. BGB fällt, die eine abschließende Sonderregelung enthalten (vgl. BGHZ 114, 263, 266 ständige Rechtsprechung). Randnummer 69 Eine Verdrängung der Rechtsgrundsätze der c.i.c. durch das Gewährleistungsrecht ist nicht anzunehmen. Zwar kann sich die aus der örtlichen Lage eines Kaufgrundstückes und der planungsrechtlichen Situation seiner näheren Umgebung ergebende Art und Umfang der Bebaubarkeit von Nachbargrundstücken eine Beschaffenheit (§ 459 Abs. 1 BGB) oder eine zusicherungsfähige Eigenschaft (§ 459 Abs. 2 BGB) des Kaufgrundstückes sein (vgl. BGH, NJW1993, 1323, 1324 ). Randnummer 70 Die behördliche Absicht, die planungsrechtliche Situation von Nachbargrundstücken künftig zu verändern, die hier zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (....5.1996) bzw. zum 25.6.1996 (Eingang der Genehmigungserklärung) und des Gefahrenübergangs gemäß § 7 Ziff. 1 des Vertrages allenfalls in Rede stand - der Beschluss des Stadtrates, die Waldschlösschenbrücke zu bauen, wurde erst am 15.8.1997 gefasst stellen hingegen weder eine Eigenschaft noch ein Beschaffenheitsmerkmal der Kaufgrundstücke dar (vgl. BGH, NJW 1992, 1384, 1385 ; BGH, NJW 1993, 1323 ff. ). Randnummer 71 Zum Bestehen der Aufklärungspflicht des beklagten Landes und deren objektiver Verletzung kann auf die entsprechenden Ausführungen im Rahmen des § 123 BGB verwiesen werden. Die Verletzung der Aufklärungspflicht geschah auch zumindest fahrlässig, da der organschaftliche Vertreter zumindest für möglich halten musste, dass der Klägerin der Stand der gemeindlichen Planung unbekannt war. Auf dessen Kenntnis, nicht auf die Kenntnis, nicht auf die Kenntnis des vollmachtlosen Vertreters, der die Vertragserklärungen für das beklagte Land abgegeben hat, ist auch abzustellen. Die erfolgte Genehmigung durch den Beklagten ist nämlich der Weisung im Sinne des § 160 Abs. 2 BGB gleichzustellen (vgl. RGZ 128, 116, 120; BGH, BB 1965, 435). Auch bezüglich der Kausalität der Aufklärungspflichtverletzung für den Vertragsschluss der Klägerin kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Randnummer 72 Nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 1998, 302 ; NJW 1998, 898, 899 ) setzt der Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss bei lrreführung des Vertragspartners und dessen mangelnder Aufklärung weiter voraus, dass der Klägerin durch den Vertragsschluss ein Vermögensschaden entstanden ist. Diese Frage beurteilt sich nach der sogenannten Differenzhypothese, d.h. die Gesamtvermögenslage der Klägerin muss sich durch den Abschluss der Verträge nachteiliger darstellen als sie sich ohne den Vertragsschluss entwickelt hätte. Dies ist nach Überzeugung des Senats der Fall. Grundsätzlich ist zwar davon auszugehen, dass der vereinbarte Preis dem objektiven Wert des Kaufgegenstandes entspricht. Randnummer 73 Da die gemeindliche Planung bei Vertragsschluss aber nicht offengelegt wurde, ist hier davon auszugehen, dass der Preis unbeschadet dieses Umstandes festgelegt wurde, also nur marktgerecht gewesen wäre, hätten diese Planungen des gemeindlichen Verkehrskonzepts noch nicht existiert. Bei einer derartigen Planung einer Gemeinde handelte es sich jedoch um einen Umstand, dem der Grundstücksmarkt erfahrungsgemäß wertmindernd Rechnung trägt, so dass der Senat davon überzeugt ist (§ 286 ZPO), dass das Grundstück schon zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bzw. zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag vertragsgemäß hätte erfüllt werden sollen, den vereinbarten Kaufpreis nicht wert war. Randnummer 74 Darüber hinaus ist auf dem Eigentumswohnungsmarkt in Dresden ein gewisser Preisverfall eingetreten, was selbst das beklagte Land im Grundsatz nicht leugnet. Daraus folgt, dass auch das Kaufgrundstück aller Lebenserfahrung nach im Marktpreis gefallen ist, also nicht mehr die vollen 2.690.000,00 DM wert ist. Randnummer 75 Davon abgesehen ergibt sich ein Schaden der Klägerin schon aus der folgenden Erwägung: Unstreitig sind die geplanten Eigentumswohnungen nicht mehr zu dem von der Klägerin bei Vertragsschluss kalkulierten Preis abzusetzen, wenn die Parteien auch über die Höhe des Preisverfalls streiten. Mithin ist auch der kalkulierte Gewinn in dieser Höhe nicht mehr zu erzielen. Der Senat ist deswegen davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Klägerin als gewerblicher Bauträger mit erheblichem Bauvolumen bei Offenlegung der gemeindlichen Planung und der sich hieraus ergebenden Gefahr einer erheblichen Verzögerung der Umsetzung ihres Projekts und nach Abstandnehmen vom Vertragsschluss statt des streitgegenständlichen Vorhabens ein anderes Projekt in Angriff genommen hätte, dessen dem vorliegenden Objekt entsprechende Gewinnkalkulation realisierbar gewesen wäre. Randnummer 76 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 77 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Wert der titulierten Forderung (Kaufpreis + 14 % Verzugszinsen ab Ende der Stundung 31.10.1998) war nicht nur in eine von der Klägerin zu leistende Sicherheit, sondern auch in die Abwendungsbefugnis des beklagten Landes einzurechnen (vgl. Musielak, ZPO,
2. Aufl., § 767 Rdn. 46 m. w. N.) Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190010627