OLG Frankfurt 17. Zivilsenat 17 U 103/03 Urteil Pachtrecht: Kein Zurückbehaltungsrecht an Pachtzins wegen fehlender Nebenkostenabrechnungen § 273 Abs

Pachtrecht: Kein Zurückbehaltungsrecht an Pachtzins wegen fehlender Nebenkostenabrechnungen Anmerkung Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt,

1. Mai 2003, 2/22 O 488/02, Urteil Tenor Die Berufung des Beklagten gegen das am 15.05.2003 verkündete Urteil der
2. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte neben der Räumung verurteilt wird, an den Kläger 10.736,13 € zu zahlen. Der weitergehende Zahlungsantrag wird abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 3,5 %, der Beklagte 96,5 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, eine Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,- € abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Der Beklagte ist Pächter einer Gaststätte A-Straße … in O
3. Der Pachtzins beträgt einschließlich des Entgelts für die Nutzung eines Wirtschaftsgartens und eines Kellergewölbes 5.500,-- DM. Es war darüber hinaus eine Nebenkostenvorauszahlung von 750,-- DM monatlich vereinbart. Das damit insgesamt vereinbarte Entgelt von monatlich 6.250,-- DM ist einverständlich auf 6.000,-- DM monatlich herabgesetzt worden. Unstreitig bezahlte der Beklagte die Pacht und Nebenkostenvorauszahlung ab September 2002 bis Dezember 2002 nicht mehr. Gegenstand der Klage sind die vier Pachten einschließlich vereinbarter Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 12.270,-- € sowie das Räumungsbegehren des Klägers nach fristloser Kündigung des Pachtverhältnisses in der Klageschrift. Randnummer 2 Nach einem Ruhen des Verfahrens in erster Instanz hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 15.05.2003 beim Landgericht ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, weil er trotz Aufforderung im Jahr 2001 seit Beginn des Pachtverhältnisses am 01.10.1999 keinerlei Nebenkostenabrechnung erhalten habe. Da die Verpächterseite offenbar die Nebenkosten trotz seiner Vorauszahlung nicht beglichen habe, habe er diese aus eigener Tasche nochmals bezahlt, da ihm ansonsten die Versorgungsleistungen gesperrt worden wären. Randnummer 3 Das Landgericht hat den Beklagten in dem angefochtenen Urteil antragsgemäß verurteilt. Das Vorbringen des Beklagten im Termin vom 15.05.2003 hat das Landgericht gemäß § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen. Randnummer 4 Der Beklagte erstrebt mit seiner Berufung die Abweisung der Klage. Er verweist darauf, dass in der mündlichen Verhandlung vom 15.05.2003 nicht bestritten worden sei, dass trotz Aufforderung keinerlei Nebenkostenabrechnungen erstellt worden seien. Als zugestanden habe auch der Sachvortrag zu gelten, dass er gezwungen gewesen sei, nochmals Zahlungen an die Versorgungsunternehmen zu leisten. Randnummer 5 Sein unstreitiger Sachvortrag habe nicht als verspätet zurückgewiesen werden dürfen. Darüber hinaus sei er nicht in der Lage gewesen, Einzelheiten zu seinem Zurückbehaltungsrecht darzulegen, da die Gaststätte von seinem Neffen betrieben werde und dieser ihm die Unterlagen nicht rechtzeitig zum Termin am 15.05.2003 ausgehändigt habe. Er sei deshalb in unverschuldeter Weise gar nicht in der Lage gewesen, die gesetzten Fristen einzuhalten. Randnummer 6 Er habe den Verpächter mit Schreiben vom 01.03.2001, 16.10.2001 und 02.09.2002 zur Abrechnung der Nebenkosten aufgefordert. Der Verpächter habe die gesetzten Fristen ungenutzt verstreichen lassen (Beweis: Zeugnis Z1, Bl. 81 d. A., Schreiben vom 01.03.2001, 16.10.2001 und 02.09.2002). Entgegen seinem Vortrag in der ersten Instanz habe der Verpächter alle erforderlichen Unterlagen von den Versorgungsunternehmen erhalten. Es sei auch unredlich, wenn der Kläger sich auf verspätetes Vorbringen berufe. Es sei zu berücksichtigen, dass die Parteien seit Ende 2002 in Verhandlungen über den Erwerb des Anwesens durch ihn stünden. Randnummer 7 Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen, 3.000,- € an die B AG bezahlt zu haben, um eine Sperrung von Wasser und Strom abzuwenden. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.05.2003 abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten zurückzuweisen. Randnummer 10 Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil. Er verweist auf den Wortlaut von § 556 b Abs. 2 BGB, wonach nur wegen zuviel gezahlter Miete, nicht aber wegen der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden könne. Der Beklagte habe ein etwa bestehendes Zurückbehaltungsrecht auch nicht rechtzeitig schriftlich angezeigt. Darüber hinaus habe er – wie auch unstreitig ist - für die Monate Februar, März, April, Mai, Juli, August und September 2003 keinen Pachtzins bzw. Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Gaststätte entrichtet. Vorsorglich erklärt der Kläger nochmals die fristlose Kündigung wegen weiterer fälliger Zahlungsrückstände. Randnummer 11 Der Kläger behauptet, er hätte keinerlei Abrechnungen vornehmen können, weil der Beklagte ihm die Abrechnungen der Versorgungsunternehmen nicht überreicht habe. Er bestreitet, dass der Beklagte Zahlungen an die Versorgungsunternehmen erbracht hat. Er bestreitet auch, von dem Beklagten zur Abrechnung der Nebenkosten aufgefordert worden zu sein. Schließlich bestreitet er, dass die Parteien sich in Verhandlungen bezüglich des Erwerbs der Liegenschaft befänden. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet. Randnummer 13 Mit Recht ist der Beklagte zur Räumung des gepachteten Anwesens verurteilt worden, weil er für mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug ist (§ 543 II Nr. 3 a i. V. m. § 581 II BGB). Randnummer 14 Dem Beklagten steht wegen fehlender Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich der Pacht selbst kein Zurückbehaltungsrecht zu. Denn das Zurückbehaltungsrecht aufgrund nicht erteilter Nebenkostenabrechnungen ergreift nicht den Pachtzins selbst, weil insoweit weder ein Gegenseitigkeitsverhältnis gem. § 320 I S. 1 BGB noch Konnexität im Sinne des § 273 I BGB besteht (vgl. Palandt/Heinrichs,
4. Aufl. Rdnr. 11 zu § 273, Palandt/Weidenkaff, a. a. O., Rdnr. 94 zu § 535 BGB m. w. N.). Denn zwischen dem Anspruch auf Pachtzins und dem auf Rechnungslegung besteht kein so enger natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, dass es gegen Treu und Glauben verstieße, wenn der Anspruch auf Pachtzahlung ohne Rücksicht auf den Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten geltend gemacht und durchgesetzt werden kann. Etwas anderes ergibt sich auch nicht deshalb, weil der Beklagte behauptet hat, Nebenkosten direkt an die Versorgungsträger in erheblichem Umfang gezahlt zu haben. Insoweit hat der Beklagte nur spezifiziert dargetan, 3.000,- € an die B AG zur Vermeidung der Sperrung von Wasser und Strom im Februar 2003 entrichtet zu haben. Dieser Betrag ist in Ansehung der unstreitig ausstehenden Pachten einschließlich nicht gezahlter Nebenkosten Vorauszahlungen von 750,- DM monatlich nicht so hoch, dass ausnahmsweise die Einbehaltung von Pachten zu rechtfertigen wäre. Weitergehende Zahlungen hat der Beklagte nicht spezifiziert trotz Bestreitens seitens des Klägers dargetan. Randnummer 15 Dem Kläger stehen die vereinbarten Nettopachten für die Monate September bis einschließlich Dezember 2002 zu. Das sind 4 x 5.250,- DM, weil nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien der Pachtzins in Höhe von 4.000,- DM für das Pachtobjekt und 1.500,- DM für die Nutzung der Freifläche und des Kellergewölbes um 250,- DM einverständlich reduziert worden ist. Dies ergibt einen von dem Kläger für die genannte Zeit noch zu beanspruchenden Betrag von 21.000,- DM oder 10.737,13 €. Randnummer 16 Die für die Monate September bis einschließlich Dezember 2002 verlangten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 4 x 750,- DM = 1.533,88 € sind derzeit entgegen der Auffassung des Landgerichts indessen nicht begründet. Der Beklagte hat Anspruch auf Abrechnung der von ihm seit Beginn des Pachtverhältnisses gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen. Dabei kann dahinstehen, ob entsprechend dem schriftsätzlichen Vortrag der Verpächter von den Versorgungsunternehmen keine Rechnungen erhalten hat. Wenn er sie nicht erhalten hat, hat er keine Zahlungen auf solche Rechnungen erbringen können. Dies wäre bei einer vorzunehmenden Abrechnung zu berücksichtigen. Randnummer 17 Die Zurückweisung des Vortrags des Beklagten zum Zurückbehaltungsrecht gem. § 296 I ZPO als verspätet durch das Landgericht war rechtlich fehlerhaft. Denn durch das insoweit neue Vorbringen des Beklagten im Termin vom 15.05.2003 ist keine Verzögerung des Rechtsstreits eingetreten, da der Vortrag des Beklagten, worauf dieser zu Recht hinweist, nicht bestritten worden ist. Randnummer 18 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 97, 708 Nr.10, 711, 543 I ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190011357