ausgegangenen Eigentümerversammlung; inhaltliche Anforderungen an eine Jahresabrechnung unter Berücksichtigung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnung; Mehrheitsbeschluss über die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenverteilung; entbehrliche Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat; notwendiger Inhalt eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans; Auskunftsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter Verfahrensgang
gehend LG Kassel, 15. Mai 2001, 3 T 145/01, Beschluss
gehend AG Kassel, 22. Februar 2001, 801 II 24/99, Beschluss Tenor Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2001 werden teilweise abgeändert. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den Tagesordnungspunkten 1, 2.3 und 6 werden insgesamt für ungültig erklärt. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu Tagesordnungspunkt 2.2 wird über den bereits vom Landgericht für ungültig erklärten Teil hinaus für ungültig erklärt, soweit die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1998 hinsichtlich folgender Positionen genehmigt haben: - “BK-Anteil HM Wohnung“ und „Einnahmen HM-Wohnung“ in der Gesamtjahresabrechnung bzw. “BK HM-Wohnung“ und „Einn. HM-Wohnung“ in den Einzeljahresabrechnungen, - Warmwasserkosten in den Einzeljahresabrechnungen, und soweit die Wohnungseigentümer die Zuführung und Abführung von Guthaben und Fehlbeträgen zur Instandhaltungsrücklage beschlossen haben. Im Übrigen werden die Anträge und die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Im Übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten der ersten Instanz haben die Antragsteller 43 % und die Antragsgegner 57 % zu tragen. Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz haben die Antragsteller 41 % und die Antragsgegner 59 % zu tragen. Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Antragsteller 49 % und die Antragsgegner 51 % zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet. In teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2001 werden die Geschäftswerte festgesetzt auf 179.992,86 DM (= 92.028,89 €) für das amtsgerichtliche Verfahren, 174.992,86 DM (= 89.472,43 €) für das Erstbeschwerdeverfahren. Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 148.210,45 DM (= 75.778,80 €). Gründe Randnummer 1 I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die bis zum Jahr 2002 von der Beteiligten zu 3.) verwaltet worden ist. Zwischen den Beteiligten sind seit längerem eine Vielzahl wohnungseigentumsrechtlicher Verfahren desselben und ähnlichen Rubrums anhängig. Im
liegenden Verfahren haben die Antragsteller die Unwirksamkeitserklärung der in der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1., 2.2, 2.3 und
gelegte Jahresabrechnung 1998, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, wird nach Erläuterung einzelner Positionen, bestätigt und die ausgewiesenen Salden anerkannt. Randnummer 9 Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (verstorbene Mieterin Frau A) aus der Nebenkostenabrechnung 1997 in Höhe von 220,53 DM wurde der Instandhaltungsrücklage in 1998 zugeführt. Randnummer 10 Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (Frau A) aus der Nebenkostenabrechnung 1998 in Höhe von DM 18,33 für die Zeit vom 1.
gelegte Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1999 wird mit einem Gesamtvolumen von 415.933,70 DM in Abänderung der Positionen Versicherungen und Instandhaltungsrücklage genehmigt, mit der Maßgabe, dass dieser Wirtschaftsplan auch für das nächste Wirtschaftsjahr 2000 gelten soll, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2000 einen neuen Wirtschaftsplan beschließt... Randnummer 17 zu TOP 7 Randnummer 18 ... Randnummer 19 Ab 1.1.2000 sollen die Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach Nutzfläche und zu 70 % nach Verbrauch verteilt werden... Randnummer 20 zu TOP 8 Randnummer 21 ... Randnummer 22 Herr X wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt... Randnummer 23 Herr B wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt... Randnummer 24 Herr C wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt..." Randnummer 25 Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999, Blatt 7/I ff der Gerichtsakten, Bezug genommen. Randnummer 26 Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 09.08.1999, eingegangen bei Gericht am 11.08.1999, haben die Antragsteller die
genannten Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten. Zur Begründung haben sie unter anderem wie folgt ausgeführt: Randnummer 27 zu TOP 1 Randnummer 28 Die Genehmigung des Protokolls zu TOP 1 erwecke den unrichtigen Eindruck, ein Anspruch auf Protokollberichtigung für 1998 sei fortan ausgeschlossen. Dies müsse schon deshalb nicht hingenommen werden, weil das Protokoll unrichtig sei, was sie anhand verschiedener Beispielsfälle (Blatt 24/I ff der Gerichtsakten) näher belegt haben. Randnummer 29 zu TOP 2.2 Randnummer 30 Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 habe nicht erfolgen dürfen, weil diese vielfache Fehler aufweise, insbesondere sei der Umlageschlüssel unrichtig und die Flächenberechnung falsch. Auch sei nicht hinreichend Gelegenheit zur Einsicht in die Unterlagen gewährt worden. Randnummer 31 zu TOP 2.3 Randnummer 32 Die Verwaltung habe mangelhaft gearbeitet, so dass ihr keine Entlastung erteilt werden könne. Randnummer 33 zu TOP 6 Randnummer 34 Der Wirtschaftsplan sei nicht nachvollziehbar, im Übrigen stünden ihm dieselben Einwände wie der Jahresabrechnung entgegen. Randnummer 35 zu TOP 7 Randnummer 36 Die Veränderung des Umlageschlüssels von einer hälftig verbrauchs- und hälftig flächenbezogenen Abrechnung zu einer Verteilung 70 % zu 30 % werde nicht angegriffen, zumal sie sogar von den Antragstellern angeregt worden sei (vgl. Blatt 4/II der Gerichtsakten). In der Beschlussfassung sei jedoch eine Veränderung des für die Umlage maßgeblichen Flächenmaßstabes zu sehen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Randnummer 37 Nachdem die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel durch Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 erneut geändert haben, haben die Beteiligten diesen Punkt einvernehmlich für erledigt erklärt. Randnummer 38 zu TOP 8 Randnummer 39 Die Verwaltungsbeiratsmitglieder hätten ihre Pflichten verletzt, so dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sie wiederzuwählen. Randnummer 40 Zugleich mit der Anfechtung der Beschlussfassung haben die Antragsteller verschiedene Auskunftsansprüche gegen die Verwalterin gerichtlich geltend gemacht und darüber hinaus begehrt, ihr zu untersagen, sich für die Erledigung von Verwaltungsaufgaben der Dienste des gemeinschaftlich vergüteten Hausmeisters zu bedienen sowie die Fragen der Antragsteller und die darauf erteilten Antworten bei Eigentümerversammlungen ebenso zu protokollieren wie die der übrigen Eigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf die Antragsschrift, Blatt 1/I ff der Gerichtsakten, sowie die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Randnummer 41 Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 22.02.2001(Blatt 169/II ff der Gerichtsakten), auf dessen Begründung verwiesen wird, alle Anträge mit Ausnahme des erledigten zurückgewiesen und den Antragstellern die gesamten Kosten des Verfahrens auferlegt. Randnummer 42 Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller ihre erstinstanzlich gestellten Anträge mit Ausnahme der Anfechtung von TOP 7 weiter verfolgt. Randnummer 43 Durch den angefochtenen Beschluss (Blatt 242/II ff der Gerichtsakten), auf dessen Begründung ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller den Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2001 abgeändert, die Beschlüsse der Eigentümer in der Wohnungseigentumsversammlung vom 12.07.1999 zu TOP 2.2. 2.3 und TOP 6 insoweit für unwirksam erklärt, als Jahresabrechnung 1998 und Wirtschaftsplan 1999 samt Einzelabrechnungen/-wirtschaftsplänen hinsichtlich der Umlage der Kalt- und Schmutzwasserkosten sowie hinsichtlich der Umlage der Kabel-/Breitbandkosten bestätigt und anerkannt und der Verwalterin insoweit Entlastung erteilt wurde, und im übrigen die Anträge der Antragsteller sowie deren weitergehende sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz hat das Landgericht den Antragstellern zu 70 % und den Antragsgegnern zu 30 % auferlegt und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten in beiden Instanzen nicht erstattet werden. Den Beschwerdewert hat es auf 172.992,86 DM festgesetzt. Randnummer 44 Hiergegen haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsätzen vom 11.06.2001 (Blatt 311 ff der Gerichtsakten), 24.07.2001 (Blatt 354 ff der Gerichtsakten), 25.07.2001 (Blatt 358 ff der Gerichtsakten), 05.09.2001 (Blatt 380 ff der Gerichtsakten), 13.09.2001 (Blatt 386 ff der Gerichtsakten), 26.09.2001 (Blatt 385 der Gerichtsakten), 26.10.2001 (Blatt 395 ff der Gerichtsakten), 30.11.2001 (Blatt 429 ff der Gerichtsakten), 04.03.2003 (Blatt 433 ff der Gerichtsakten), 10.04.2003 (Blatt 440 ff der Gerichtsakten), 30.04.2003 (Blatt 445 ff der Gerichtsakten), 04.06.2003 (Blatt 451 der Gerichtsakten), 21.07.2003 (Blatt 452 ff der Gerichtsakten), 13.02.2004 (Blatt 459 ff der Gerichtsakten), 23.06.2004 (Blatt 465 ff der Gerichtsakten), 30.06.2004 (Blatt 484 der Gerichtsakten) und 09.09.2004 (Blatt 490 ff der Gerichtsakten) im Einzelnen begründet haben. Randnummer 45 Sie beantragen, 1. den Beschluss des Landgerichts Kassel 3 T 145/01 vom 15.05.2001 aufzuheben, 2. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den Tagesordnungspunkten 1, 2.2, 2.3, 6 und 8 für unwirksam zu erklären, 3. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1, aufzugeben, die von den Antragstellern zu TOP 16 des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 gestellten Fragen zu beantworten: Randnummer 46
bringen im Einzelnen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom 04.07.2001 (Blatt 347 ff der Gerichtsakten), 09.08.2001 (Blatt 374 ff der Gerichtsakten), 18.09.2001 (Blatt 384 der Gerichtsakten), 06.11.2001 (Blatt 423 ff der Gerichtsakten), 28.03.2003 (Blatt 439 der Gerichtsakten) und 11.08.2004 (Blatt 488 ff der Gerichtsakten) verwiesen. Randnummer 59 II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Randnummer 60 Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Lediglich insoweit beruht die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene Beschluss lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO. Randnummer 61 1.) Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde, soweit die
instanzen den Anfechtungsantrag betreffend den Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 1 (= Sachantrag Ziffer
gänge in einer Eigentümerversammlung ordnungsgemäß protokolliert worden sind, bezieht sich auf das
handensein einer Tatsache, nämlich darauf, ob die Geschehnisse in der Eigentümerversammlung in der Niederschrift richtig wiedergegeben sind. Die Beantwortung einer solchen Frage unterliegt naturgemäß nicht der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Es liegt deshalb die Annahme nahe, dass mit dem Eigentümerbeschluss die Richtigkeit der Niederschrift bestätigt und so ihre Beweiskraft verstärkt werden sollte. Auch mit diesem Inhalt ist der Eigentümerbeschluss fehlerhaft. Die Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG) ist eine Privaturkunde im Sinne von § 416 ZPO, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt (BayObLG WuM 1988, 98 unter Hinweis auf BayObLGZ 1982, 445; 1984, 213). Eine Beweiskraft hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts kann der Privaturkunde auch durch einen Eigentümerbeschluss nicht verliehen werden. Auf Grund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses kann aber der Eindruck entstehen, die Unrichtigkeit des Protokolls dürfe auch von denjenigen nicht mehr geltend gemacht werden, die bei der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben, oder die bei der Beschlussfassung überstimmt worden sind. Da sich an der Beweiskraft der Privaturkunde auf Grund des Eigentümerbeschlusses in Wahrheit nichts geändert hat, ist der angefochtene Eigentümerbeschluss geeignet, zu Missverständnissen zu führen. Ein solcher Eigentümerbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. In manchen Gremien ist es zwar üblich, dass die Niederschrift über eine Sitzung am Beginn der nächsten Sitzung mit der Frage zur Diskussion gestellt wird, ob sie genehmigt wird. Dies wird nicht selten als (meist: erster) Tagesordnungspunkt der (zweiten) Sitzung angekündigt und in der Niederschrift über die zweite Sitzung wird das Ergebnis festgehalten. Nur einem Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff WEG kommt die Bindungswirkung nach § 23 Abs. 4 WEG zu und das überdies nicht nur für alle Wohnungseigentümer, sondern auch für deren Rechtsnachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG). Weil, wie oben dargelegt, über die Richtigkeit der Niederschrift nicht mit dieser Bindungswirkung entschieden werden kann, ist für einen Eigentümerbeschluss in diesem Sinn kein Raum. Gegebenenfalls bleibt es den Wohnungseigentümern und dem Versammlungsleiter unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine Äußerung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob gegen die Niederschrift über die
hergehende Sitzung Einwendungen erhoben werden, und das Ergebnis gegebenenfalls in der Niederschrift über die (neue) Eigentümerversammlung festzuhalten. Wegen der oben beschriebenen Gefahr einer zu weitgehenden Interpretation darf dies aber nicht als Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff WEG ergehen (vgl. im Einzelnen BayObLG WuM 1988, 98 ; WuM 2002, 690 ; Bärmann/Pick/Merle, WEG,
120 ff; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 129 ff). Zum einen waren die Beteiligten zu 2) bereits in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten; die Zustellungen erfolgten an diesen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2). Selbst wenn die Anwaltsbestellung durch die ehemalige Verwalterin - die Beteiligte zu 3) - erfolgt sein sollte und eine Interessenkollision anzunehmen wäre, stellt sich die Frage, ob dies die Wirksamkeit der Bestellung berührt (vgl. Senat, Beschluss vom 07.04.2003, 20 W 209/2001 = ZMR 2003, 594; Niedenführ/Schulze, a.a.O.,
123; KG ZMR 2004, 142). Wenn man davon ausgehen wollte, käme es
liegend deshalb nicht darauf an, weil die Beteiligten zu 2) jedenfalls im Verfahren der weiteren Beschwerde unabhängig von der Beteiligten zu 3) anwaltlich vertreten waren. Zwar würde in dem Umstand, dass ein Beteiligter zu Unrecht nicht formell beteiligt wurde, grundsätzlich ein wesentlicher Verfahrensfehler liegen, der zur Aufhebung der Entscheidung und Zurückverweisung führt (vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 547 Nr. 4 ZPO; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O.,
111). Eine unterlassene Beteiligung könnte aber noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn nur rechtliches Gehör gewährt werden soll und eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist (BGH NJW 1998, 755 ; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O.,
112; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43 Rz. 125, jeweils mit weiteren Nachweisen). Von einem solchen Fall wäre hier jedenfalls auszugehen; eine Zurückverweisung der Sache zur weiteren Sachaufklärung ist zur Überzeugung des Senats nicht erforderlich. Randnummer 67 Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Umstand, dass in der Ladung zur Eigentümerversammlung am 12.07.1999 zu TOP 2.2 statt von Genehmigung der „Jahresabrechnung“ von der Genehmigung der „Rechnungslegung“ die Rede ist,
liegend noch keinen die Ungültigerklärung rechtfertigenden Ladungsfehler begründet, weil - auch angesichts der an die Wohnungseigentümer übersandten Unterlagen - ohne weiteres erkennbar war, dass die Beschlussfassung die Jahresabrechnung betreffen sollte. Es ist nicht ersichtlich, dass eine konkrete Rechnungslegung der Verwalterin gemäß § 28 Abs. 4 WEG anstand, so dass auch eine Verwechslungsgefahr von
neherein ausscheidet. Randnummer 68 Die Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses wird auch nicht durch die behauptete eingeschränkte Einsichtsmöglichkeit der Antragsteller in die Unterlagen gerechtfertigt. Abgesehen davon, dass die Jahresabrechnung insgesamt in der Versammlung auslag, haben sich die Beteiligten im
liegenden Verfahren umfassend mit allen
liegenden Unterlagen und Einwendungen auseinander setzen können; in die nicht zur Jahresabrechnung gehörenden Einzelbelege hätten die Antragsteller Einsicht nehmen können. Die Antragsteller haben denn auch umfassend und umfangreich Einwendungen gegen Einzelbestandteile der Abrechnung erhoben. Eine nunmehrige Aufhebung des gesamten Eigentümerbeschlusses aus diesem Grund scheidet aus. Randnummer 69 Zutreffend ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass die Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten soll. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 66; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 9; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 39, Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 20, jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dabei ist die Jahresabrechnung keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Danach hat der Verwalter alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind. Dies gilt - mit gewissen Ausnahmen etwa bei der Heizkostenabrechnung - unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 68; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 42 ff, jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus der Rechtsprechung). Randnummer 70 Diesen Anforderungen wird die
gelegte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1998 nur mit einigen - in der Folge zu erörternden - Einschränkungen gerecht. Sie erscheint dem Senat mit dem Landgericht wenn auch mit gewissem noch vertretbarem Aufwand als übersichtlich, nachvollziehbar und verständlich. Sie besteht - neben dem Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr - aus Einzel- und Gesamtabrechnung. Soweit der Jahresabrechnung als Anlage eine solche in bilanzierter Form beigefügt worden ist, führt diese zusätzliche Unterlage noch nicht dazu, die Gesamtjahresabrechnung, soweit sie ansonsten den obigen Anforderungen entspricht, für ungültig zu erklären. Auf die diesbezüglichen Einwendungen kommt es mithin auch nicht an. Randnummer 71 Der Senat folgt sodann der durch das Landgericht
genommenen Auslegung des § 18 Abs. 2 der
liegenden Teilungserklärung, soweit daraus für die Jahresabrechnung der maßgebliche Verteilungsschlüssel entnommen werden kann. Randnummer 72 In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB Stand Juni 1997, § 10 WEG Rz. 72 ff; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der
instanzen -
zunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils mit weiteren Nachweisen). Randnummer 73 Die vom Landgericht in diesem Zusammenhang
genommene Auslegung weist
diesem Hintergrund keine Rechtsfehler auf. Dies gilt zunächst für die zutreffende Begründung, mit der das Landgericht davon ausgegangen ist, dass § 18 Abs. 2 der Teilungserklärung auch den Schlüssel für die Umlage der Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung enthält. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, gegen die die weitere Beschwerde durchgreifende Einwendungen auch nicht erhebt, kann zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Randnummer 74 Der Senat folgt auch der weiteren Auslegung durch das Landgericht, wonach der Begriff der „Kosten der Verwaltung“ lediglich die Kosten der Verwalterin, mithin die Verwaltergebühren, meint. Zwar ist es richtig, dass das WEG den Begriff „Kosten der Verwaltung“ in einem weiteren Sinn versteht, worauf die Antragsteller abstellen. Es ist aber darauf hinzuweisen - hierauf hat zu Recht auch das Landgericht im Ergebnis abgestellt -, dass es für das Abweichen von der gesetzlichen Regelung für die Kostenverteilung in der Teilungserklärung einer eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedarf (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt etwa Beschluss vom 18.11.2003, 20 W 13/02), zumal in § 4 der
liegend gültigen Teilungserklärung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen
schriften geregelt ist (vgl. auch BGH NJW 2003, 3476 ). Dies lässt sich hier - über die Kosten für die Verwalterin hinaus - nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen, so dass die Auslegung, die der gesetzlichen Regelung am weitgehendsten entspricht, zu bevorzugen ist. Die bestehende Unklarheit der
liegenden Regelung zeigt sich immerhin auch darin, dass das Amtsgericht Kassel im die Jahresabrechnung 1999 betreffenden Parallelverfahren (Az. 801 II 57/2000) eine von den Antragstellern und dem Landgericht abweichende Auslegung der Teilungserklärung
genommen hat. Gegen das Verständnis, den Begriff „Kosten der Verwaltung“ in § 18 Abs. 2 der Teilungserklärung mit den Antragstellern in dem beschriebenen weiteren Sinn zu fassen, spricht bereits der Umstand - dies hat das Landgericht zutreffend festgehalten -, dass die Teilungserklärung für lediglich beispielhaft aufgeführte andere Kostenpositionen, die unter den Begriff „Kosten der Verwaltung“ in einem weiteren Sinn verstanden werden könnten, ausdrücklich andere Regelungen trifft (etwa in § 18 Abs. 2 Nr. 1 der Teilungserklärung). Die anderweitige Auslegung würde auch angesichts der nicht abschließenden Aufzählung in § 18 Abs. 2 Nr. 1 der Teilungserklärung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, welche Positionen nach welchem Verteilungsschlüssel zu verteilen wären. Letztendlich weist der Senat darauf hin - wenn es hierauf auch für die Auslegung nicht entscheidend ankommt -, dass die Regelung, wonach lediglich die Verwaltergebühren nach Wohn- bzw. Geschäftseinheiten umgelegt werden, eine häufige Gestaltung in Teilungserklärungen darstellt, weil die Höhe der Verwaltergebühren sich in der Regel an der Anzahl der Wohneinheiten orientiert, und die entsprechende Umlage der ohnehin pro Wohneinheit anfallenden Verwaltergebühren in der Jahresabrechnung als verteilungsgerecht angesehen wird. Randnummer 75 Die Folge davon ist, dass die Verteilung der Hausmeisterkosten und der Bankgebühren in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen nicht zu beanstanden ist. Randnummer 76 Soweit die Antragsteller sodann gerügt hatten, die Jahresabrechnung enthalte keine Angaben betreffend die Hausgeldabrechnung über die von der Firma G angemietete Wohnung im Erdgeschoss links, haben die Antragsgegner unter
lage von Unterlagen
getragen, eine entsprechende Abrechnung sei erst im Kalenderjahr 1999 erstellt worden und habe deshalb bei der Jahresabrechnung für das Jahr 1998 nicht berücksichtigt werden können. Danach soll das Guthaben der Wohnungseigentümer mit einer Mietzahlung für 1999 verrechnet werden. Nach den obigen Ausführungen wären dann im Rahmen der Jahresabrechnung für das Jahr 1998 tatsächlich weder diesbezügliche Einnahmen noch Ausgaben aufzunehmen. Dem sind die Antragsteller nicht konkret entgegen getreten, so dass insoweit Fehler der Abrechnung nicht feststellbar sind. Ansonsten sind die Einnahmen und Ausgaben betreffend diese Wohnung in der Anlage zur Jahresabrechnung ausgewiesen (vgl. Bl. 79/II der Gerichtsakten). Randnummer 77 Auch die Beanstandung der Antragsteller, es fehle die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben für die Müllabfuhr, Regenwasserableitung und Straßenreinigung, greift nicht durch. Zwar wäre es wegen des dem Gebot der Klarheit dienenden Saldierungsverbots (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380) zweifelhaft, lediglich eine Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung auszuweisen. Es handelt sich bei den beanstandeten Positionen jedoch um Kosten-, d. h. Ausgabenpositionen. Dass Müllabfuhr, Regenwasserableitung und Straßenreinigung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch Einnahmen erbracht hätten, haben die Antragsteller nicht konkret behauptet und wäre auch wenig nahe liegend. Hier hätten die Antragsteller ggf. nach Belegeinsicht konkretere Beanstandungen erheben müssen; die Tatsacheninstanzen hatten also auch unter Berücksichtigung des §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG dem diesbezüglichen Sachvortrag nicht weiter nachzugehen. Randnummer 78 Einnahmen und Ausgaben dürfen im Prinzip auch nicht in globalen Beträgen angegeben werden. Eine Aufschlüsselung ist aber nur insoweit erforderlich, als es einem berechtigten Informationsbedürfnis entspricht; daher genügt zur Straffung der Abrechnung eine Aufgliederung nach Kostenarten, die schlagwortartig gekennzeichnet sind. Eine Bezugnahme auf bestimmte Belege oder gar eine Aufgliederung nach Buchungsdatum, Gegenstand, Belegnummer und Betrag ist in der Gesamtjahresabrechnung nicht erforderlich (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380 unter Hinweis auf Kammergericht NJW-RR 1996, 526). Eine nähere Aufgliederung dieser und anderer Positionen können die Antragsteller mithin nicht verlangen, auch nicht, wenn dies bei
angegangenen Jahresabrechnungen in dieser Weise gehandhabt worden wäre. Randnummer 79 Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde jedoch, soweit in der Jahresabrechnung die Positionen “BK-Anteil HM Wohnung“ und „Einnahmen HM-Wohnung“ (Gesamtjahresabrechnung) bzw. “BK HM-Wohnung“ und „Einn. HM-Wohnung“ (Einzeljahresabrechnung) betroffen sind. Insoweit ist die Jahresabrechnung fehlerhaft. Randnummer 80 Gemäß § 2 Abs. III Nr. 3 der Teilungserklärung steht die Wohnung im Erdgeschoss rechts im gemeinschaftlichen Eigentum. Eine gesonderte Regelung zur Verteilung der Nutzungen sowie der Lasten und Kosten dieser Wohnung, mithin des diesbezüglichen Gemeinschaftseigentums, findet sich in der Teilungserklärung nicht. Bei Einnahmen aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum handelt es sich grundsätzlich um Erträgnisse, d. h. um „Nutzungen“ des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 1 WEG (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 67; § 28 WEG Rz. 94; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 8; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 29). Insoweit hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beteiligung, der sich zunächst auf Beschlussfassung über die Abrechnung richtet. Der Beteiligungsanspruch beschränkt sich sodann auf einen Anteil am Reinertrag nach Abzug der Lasten und Kosten (vgl. im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 76 ff). Die Verteilung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Gesamt- und Einzelabrechnung, in die die „Früchte“ als Rechnungsposten einzustellen sind (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz. 90; Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rz. 123). Dabei ist - wie bereits erwähnt - die Aufführung einer bloßen Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf WE 1991, 331 für die Differenz aus der Hausmeisterwohnung). Einer gesonderten Einzelabrechnung nur für diese im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung - wie es die Antragsteller offensichtlich begehren - bedarf es dagegen nicht. Der Umfang der Beteiligung des einzelnen Wohnungseigentümers richtet sich nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 83). Randnummer 81 An diesen Maßgaben hat sich die Jahresabrechnung nicht orientiert. Zwar sind die (wohl) Nettomieteinnahmen in Höhe von 5.527,00 DM in der Gesamtjahresabrechnung (allerdings im Zusammenhang mit den Betriebskosten) aufgeführt und in der Einzeljahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen als Einnahmen verteilt worden. Für die Aufführung von 1.513,25 DM in der Einzeljahresabrechnung für “BK HM-Wohnung“ - gemeint sind wohl Betriebskosten für die Hausmeisterwohnung - und die diesbezügliche Nutzungsverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und von 2.416,56 DM in der Gesamtjahresabrechnung (die Erläuterung der Differenz kann immerhin der Anlage entnommen werden, Bl. 80/II der Gerichtsakten) lässt sich eine rechtliche Grundlage nicht finden. Nach dieser Anlage zur Jahresabrechnung 1998 ist dieser Anteil von 1.513,25 DM aus den Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 1998 errechnet worden, wobei für diese Wohnung ein Anteil von 10,5/1.000stel in Ansatz gebracht wurde. Diese
gehensweise findet weder eine Grundlage in der Teilungserklärung, noch entspricht sie einer konkreten Beschlusslage der Gemeinschaft oder dem Gesetz. Unabhängig von ihrer rechnerischen Schlüssigkeit handelt es sich bei dieser Position nämlich nicht um tatsächliche Einnahmen bzw. Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für die betreffende Wohnung im Wirtschaftsjahr 1998. Jedenfalls fehlt es dazu an jeglichem
bringen der Antragsgegner. Dass dieser Betrag von 1.513,25 DM an Einnahmen für Betriebskosten - etwa über eine abgerechnete Nebenkostenvereinbarung mit dem Mieter oder laufende Zahlungen - im Wirtschaftsjahr 1998 erwirtschaftet worden wäre, ist von den Antragsgegnern nicht dargelegt worden. Dies kann auch gar nicht der Fall sein, da der Betrag von 1.513,25 DM ersichtlich erst aus den gleichzeitig abgerechneten (Gesamt-) „Betriebskosten“ gemäß der Jahresabrechnung 1998 hergeleitet wurde und mithin erst in diesem Zeitpunkt feststand. Wie bereits oben dargestellt, sind aber nur alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen. Es können also nicht ohne weiteres irgendwelche fiktiven Beträge in Ansatz gebracht werden, sondern es müssen im Wirtschaftsjahr eingenommene Mieteinnahmen (Nettomieten und evt. Nebenkostenvorauszahlungen) als Einnahmen aufgeführt werden. Eventuelle Salden aus - in der Regel erst nach dem Wirtschaftsjahr erstellten - Nebenkostenabrechnungen für die Mietwohnung sind in der Regel dann (wohnungseigentumsrechtlich) abzurechnen, wenn sie anfallen. Randnummer 82 Grundlage dafür, wie und welche diesbezüglichen Einnahmen bzw. Ausgaben anfallen, ist dabei natürlich die vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter; dazu hat die Beteiligte zu 3) im Termin
dem Amtsgericht am 15.05.2001 (Bl. 241/II der Gerichtsakten) Ausführungen gemacht. Davon hängt dann auch ab, inwieweit die Kosten für die vermietete Wohnung in der Jahresabrechnung Berücksichtigung finden können. Inwieweit und in welchem Umfang Betriebskosten bei der
liegenden Konstellation überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, mag sich rechnerisch als problematisch darstellen, weil jedenfalls die gesamten Kosten der Anlage bereits wohnungseigentumsrechtlich für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu verteilen sind, vgl. § 16 Abs. 2 WEG. Für diese (wohnungseigentumsrechtliche) Verteilung - und nur darum geht es hier - bedarf es entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht zwingend einer Vereinbarung, „wieviel Prozent der Gesamtausgaben auf dieses Gemeinschaftseigentum entfällt“. Dies betrifft die Frage, inwieweit - zunächst von den Wohnungseigentümern untereinander zu tragende - Kosten auf einen Dritten umgelegt werden können. Im Rahmen der Jahresabrechnung kommt es in diesem Zusammenhang aber lediglich auf die diesbezüglichen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums an. Randnummer 83 In ähnlicher Weise ist denn nach dem
bringen der Antragsgegner offensichtlich auch mit der anderen Wohnung im Erdgeschoss links, die an die Firma G vermietet worden ist, bei der Abrechnung
gegangen worden, wobei sich allerdings hier die Abrechnung der mietrechtlichen Nebenkosten der im Sondereigentum stehenden Wohnung einfacher darstellt. Randnummer 84 Die langjährige anderweitige Abrechnungspraxis, wie sie die Antragsgegner für sich
bringen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Wie bereits oben ausgeführt, hat jeder Wohnungseigentümer gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Beteiligung an den Nutzungen. Der Senat hat bereits im Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02, ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer durch eine abweichende Praxis der Abrechnung in den
jahren grundsätzlich noch keine wirksame Umstellung bzw. Neubegründung eines Verteilerschlüssels
nehmen. Dem liegt zugrunde, dass nach ständiger Rechtsprechung eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung nicht allein daraus abgeleitet werden darf, dass über Jahre hinweg oder sogar seit Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen genehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994, 26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 ). Die langjährig geübte Praxis ersetzt unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein
nehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165; BayObLG NZM 2001, 754 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994, 26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 119). Insbesondere reicht der Umstand nicht aus, dass die Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluss hinnehmen, indem sie ihn nicht anfechten, um eine für das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer annehmen zu können (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; BayObLG ZMR 2001, 996 unter Hinweis auf BayObLG DWE 1994, 26; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140). Randnummer 85 Für den
liegenden Fall, wo es nicht nur um Lasten und Kosten, sondern auch um die Verteilung von Nutzungen geht, für die eine explizite Regelung in der Teilungserklärung nicht
liegt (vgl. aber deren § 4), kann nichts anderes gelten. Es fehlt auch
liegend an Anhaltspunkten, dass die geschilderten engen
aussetzungen
liegend erfüllt sein könnten; dagegen spricht bereits die Größe der
liegenden Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der Umstand, dass es in der Vergangenheit offensichtlich bereits mehrfach zu Anfechtungsverfahren betreffend die Jahresabrechnungen und auch zu entsprechenden Beschlussvorlagen (vgl. etwa den Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.08.1998, Bl. 113/I der Gerichtsakten) kam, es mithin - offensichtlich erfolglose - Versuche gegeben hat, eine anderweitige Verteilung herbeizuführen. Aus diesen Gründen fehlt es
liegend auch an tragfähigen Anhaltspunkten dafür, einen Vertrauensschutz der Wohnungseigentümer hinsichtlich einzelner Abrechnungspositionen einer noch gar nicht bestandskräftigen Jahresabrechnung annehmen zu können. Randnummer 86 Dass das Amtsgericht Kassel in einem eine andere Jahresabrechnung betreffenden gerichtlichen Anfechtungsverfahren diese Abrechnungspraxis gebilligt haben soll, wie die Antragsgegner
tragen, ist jedenfalls in diesem Zusammenhang unerheblich. Dies würde noch keine Rechtskraftwirkung für zukünftige Abrechnungen begründen, unabhängig von der Frage, ob diese Entscheidung überhaupt rechtskräftig geworden ist. Allenfalls mag diese Frage in dem Zusammenhang eine Rolle spielen, ob der Verwalterin bei Erstellung einer fehlerhaften Abrechnung ein Verschulden zur Last gelegt werden könnte. Darauf kommt es hier jedoch nicht an, ebenso wenig wie bei der Entlastung des Verwalters (vgl. Senat Beschluss vom 29.09.2003, 20 W 115/01 = NZM 2003, 980). Randnummer 87 Es kann deshalb offen bleiben, ob es darüber hinaus zutreffend ist, dass die Einnahmen aus der Hausmeisterwohnung, die offensichtlich gar nicht an den Hausmeister vermietet ist, in der Gesamtjahresabrechnung bei den Hausmeisterkosten ausgewiesen worden sind. Randnummer 88 Ausgehend von diesen Überlegungen ist denn auch der zweite Teil des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 12.07.1999, TOP 2.2, mit dem Einnahmen und Kosten dieser Wohnung mit der Instandhaltungsrücklage verrechnet worden sind, für ungültig zu erklären. Insoweit sind diese Positionen im Rahmen der Jahresabrechnung zu berücksichtigen, ohne dass es darauf ankäme, ob es wegen der Zweckbindung grundsätzlich immer unzulässig wäre, derartige Beträge im Rahmen der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen. Randnummer 89 Anders als das Landgericht erachtet der Senat auch die Heizkostenabrechnung hinsichtlich der Abrechnung der Warmwasserkosten des Wirtschaftsjahres 1998 für fehlerhaft, ansonsten aber für nicht zu beanstanden. Randnummer 90 Zutreffend hat das Landgericht in diesem Zusammenhang auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981 (Bl. 107/I ff der Gerichtsakten) abgestellt. Dabei ist aus Rechtsgründen zunächst von Bedeutung, dass die Vereinbarung der Wohnungseigentümer in § 18 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung mit der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen ist, weil sie eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser ausschließlich nach Wohnfläche gemäß § 1 Nrn. 1 bis 73 der Teilungserklärung regelt. Nach § 3 Satz 2 der Heizkostenverordnung finden bei - wie hier - im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung bereits bestehenden Gemeinschaften grundsätzlich die Regelungen des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder die bestehenden Vereinbarungen Anwendung. Die Einführung einer der Heizkostenverordnung entsprechenden verbrauchsabhängigen Kostenverteilung ist danach eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, die abweichend von dem für die Änderung eines Verteilungsschlüssels sonst geltenden Einstimmigkeitsprinzip mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 22 unter Hinweis auf Kammergericht NJW-RR 1988, 1167; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 239; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 24, 25, je mit weiteren Nachweisen). Aus dem von den Antragstellern in Bezug genommenen Beschluss des Senats in OLGZ 1987, 26 ergibt sich insoweit nichts anderes. Ggf. hat sogar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auf eine solche Beschlussregelung. Anders wäre die Sachlage allenfalls zu beurteilen, wenn bereits die Teilungserklärung eine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung enthielte (Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 25; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 25, je mit weiteren Nachweisen); dies ist hier aber - wie bereits ausgeführt - nicht der Fall. Es ist also aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Wohnungseigentümer eine der Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung der Kosten mehrheitlich beschließen konnten. Andererseits bedeutet dies aber auch, dass sofern keine wirksame, mit der Heizkostenverordnung in Einklang stehende Regelung über den Verteilungsschlüssel
handen ist, eine solche Regelung durch die Wohnungseigentümer erst geschaffen werden muss, damit auf der Grundlage der Heizkostenverordnung die Heizkostenverteilung
genommen werden kann (BayObLG NJW-RR 1986, 1076; WE 1989, 62; Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 28). Randnummer 91 Der mehrheitlich zustande gekommene Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, enthält in Ziffer
gelegte und genehmigte Jahresabrechnungen beziehen soll - unabhängig von einer rechtlichen Wirksamkeit und technischen Durchführbarkeit -, kann ihrem Inhalt nicht entnommen werden und wird von den Antragstellern auch nicht
gebracht. Randnummer 93 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713 ), der sich der Senat angeschlossen hat, sind allerdings Eigentümerbeschlüsse, die Regelungen enthalten, die auch für einen Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten sollen (Dauerregelungen), anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen; auf die subjektiven
stellungen der Abstimmenden kommt es - anders als das Landgericht offensichtlich meint - nicht an. Auch insoweit ist der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selber auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen). Randnummer 94 Ziffer
schrift des § 9 Abs. 2 Satz 3 der Heizkostenverordnung kommt jedoch nur zur Anwendung, wenn aus technischen Gründen der Warmwasserverbrauch nicht gemessen werden kann (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 30). Dies war im Zeitpunkt der Beschlussfassung wegen fehlender (Warm-)Wasserzähler der Fall, so dass Ziffer
gesehene Aufteilung eine höhere Verteilungsgerechtigkeit aufweist. Randnummer 96 Soweit die Antragsteller ebenfalls erstmals im weiteren Beschwerdeverfahren
gebracht haben, die Abrechnungsperiode der Jahresabrechnung entspreche nicht der Regelung in Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, ist schon - unabhängig davon, ob dieser Einwand im Verfahren der weiteren Beschwerde als reiner Rechtsbeschwerdeinstanz aus verfahrensrechtlichen Erwägungen überhaupt noch berücksichtigt werden könnte, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG - zweifelhaft, ob hierfür ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen könnte. Einen wirtschaftlichen Hintergrund lässt das offensichtlich ausschließlich auf dem Bestreben beruhende
bringen der Antragsteller, die Jahresabrechnung zu Fall zu bringen, jedenfalls nicht erkennen. Nachdem aber auf dieser Basis abgelesen und abgerechnet worden ist, kann die Jahresabrechnung schon deshalb nicht aufgehoben werden, weil eine nachträgliche anderweitige Erfassung gar nicht mehr möglich wäre (vgl. auch BayObLG NZM 2003, 900 ). Aus dem gleichen Grund vermag auch das lediglich allgemeine
bringen der Antragsteller im Verfahren der weiteren Beschwerde zu Rechnungsabgrenzungen bei Wasser und Strom nicht zu einer Ungültigerklärung der Abrechnungen führen. Randnummer 97 Hinsichtlich der Verteilung der Heizungskosten kommt es auch nicht darauf an, ob der Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, bzw. der ihn bestätigende Wohnungseigentümerbeschluss vom 17.07.1997 insgesamt wirksam sind, was die Antragsteller in Zweifel ziehen. Selbst wenn Ziffer 3 des erstgenannten Beschlusses betreffend die Verteilung der Warmwasserkosten wegen Verstoßes gegen § 8 der Heizkostenverordnung nichtig wäre (vgl. zum Streitstand in Hinblick auf einen gegen die Heizkostenverordnung verstoßenden Wohnungseigentümerbeschluss: OLG Hamm FGPrax 1995, 98 einerseits und BayObLG WuM 2004, 737 andererseits, jeweils mit weiteren Nachweisen), würde dies an der Gültigkeit der Regelungen über die Verteilung der Heizkosten nichts ändern. Es kann hier ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer im Jahr 1981 jedenfalls die Regelung über die Verteilung der Heizkosten auch ohne eine wirksame Verteilung der Warmwasserkosten getroffen hätten, schon weil im damaligen Zeitpunkt - wie ausgeführt - die technische Möglichkeit für eine verbrauchsabhängige Verteilung der Warmwasserkosten noch gar nicht bestanden hatte. Aus letzterer Überlegung heraus ließe sich deshalb wohl auch eine Nichtigkeit der Ziffer 3. dieses Wohnungseigentümerbeschlusses wegen eines Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung kaum herleiten, weil die technische Möglichkeiten für eine diesbezügliche Verteilung nach der Heizkostenverordnung noch gar nicht gegeben war, was aber - wie ausgeführt - offen bleiben kann. Randnummer 98 Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch der erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobene Einwand, die Angaben zum Wasserverbrauch in der Heizkostenabrechnung würden anderweitigen diesbezüglichen Angaben widersprechen. Unabhängig von den bereits oben erwähnten verfahrensrechtlichen Erwägungen zur Zulässigkeit dieses Einwands im Verfahren der weiteren Beschwerde entsprechen die Angaben zum Wasserverbrauch in der Heizkostenabrechnung denjenigen in der Jahresabrechnung (31.749,48 DM für 6.633 m³), die die tatsächlichen Ausgaben auszuweisen hat, und in der in Bezug genommenen Anlage Bl. 72/II der Gerichtsakten (6.633 m³). Dass das Landgericht die Jahresabrechnung hinsichtlich der Umlage der Kalt- und Schmutzwasserkosten für unwirksam erklärt hat, führt
liegend noch nicht zwingend dazu, dass die Heizkostenabrechnung ebenfalls für unwirksam zu erklären ist, nur weil diese für die Berechnung der Gesamtheizungskosten von Bedeutung sind. Randnummer 99 Für die Verteilung der Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung 1998 sieht der Senat jedoch - anders als das Landgericht - keine rechtliche Grundlage; insoweit ist also die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. Sie beruht weder auf der Regelung der Teilungserklärung (§ 18 Abs. 2 Nr. 4), noch auf dem mit Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, Ziffer 2., festgelegten Verteilungsschlüssel. Es kann hier offen bleiben, ob letzterer trotz der oben ausgeführten Auslegungsgrundsätze dahingehend verstanden werden könnte, dass damit jedenfalls eine der Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung der Warmwasserkosten geregelt werden sollte, wie es das Landgericht angenommen hat. Selbst wenn - wovon das Landgericht ausweislich Seite 15 des angefochtenen Beschlusses ausgegangen ist -, mit dem Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, eine Anpassung an die Heizkostenverordnung auch bei den Warmwasserkosten gewollt gewesen wäre, würde die in der angefochtenen Jahresabrechnung
genommene Verteilung der Warmwasserkosten auf der Basis der beheizten bzw. „beheizbaren“ Flächen gegen die Heizkostenverordnung und damit einen entsprechenden Wohnungseigentümerbeschluss verstoßen. Dass der Wohnungseigentümerbeschluss dahingehend ausgelegt werden könnte, dass die Warmwasserkosten unter Verstoß gegen die Heizkostenverordnung wie die Heizungskosten hätten verteilt werden sollen, vermag der Senat nicht anzunehmen. Dafür gäbe es keinerlei Anhaltspunkte. § 8 der Heizkostenverordnung sieht nämlich eine derartige Verteilung des nicht verbrauchsabhängigen Kostenanteils anders als bei den Heizkosten nicht
. Hintergrund der unterschiedlichen Behandlung in der Heizkostenverordnung ist die Vermutung, dass auf großen Flächen auch viele Nutzer von Warmwasser leben (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 8 HeizKostV Rz. 9). Da dieser Gesichtspunkt jedoch nur die Verteilung der zutreffend in Ansatz gebrachten Warmwasserkosten betrifft, sind insoweit nur die Einzelabrechnungen betroffen und mithin für ungültig zu erklären. Auf die Gesamtjahresabrechnung bzw. die Berechnung der Heizkosten hat dies keinen Einfluss. Randnummer 100 Die Verteilung der Hausverwaltergebühren entspricht § 18 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung. Die Bezeichnung „DM-Anteile“ mag missverständlich sein, es lässt sich aber erkennen, dass damit eine Verteilung nach Wohneinheiten gemeint war. Danach haben die Antragsteller unter Berücksichtigung des „Zahlendrehers“ den abgerechneten Betrag zu tragen. Ob die Verwalterin vertragswidrig anderen Wohnungseigentümern zu geringe Gebühren berechnet hat und die ausgewiesenen Ausgaben also zu gering angesetzt sind, kann dahinstehen. Selbst wenn dies der Fall wäre, wären die Antragsteller dadurch im Rahmen der Jahresabrechnung nicht nachteilig betroffen, da die Anfechtung der Jahresabrechnung nicht zu einer Verringerung der Belastung der Antragsteller führen könnte. Ohnehin kommt es nach den obigen Ausführungen im Rahmen der Abrechnung auf die Höhe der tatsächlichen Ausgaben an. Randnummer 101 Die landgerichtliche Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Position „Kleinrep. /Sonstiges“ in der Jahresabrechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zwar ist es zutreffend, dass eine Beschränkung der Ausgaben auf Globalbeträge in der Jahresabrechnung grundsätzlich unzulässig ist; eine Ausnahme ist aber bei Kleinbeträgen zu machen (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 9; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 27; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2004, 1602). Bei dieser Zusammenfassung von Einzelpositionen ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380 mit weiteren Nachweisen). Diesen Anforderungen wurde hier genügt. Insbesondere bei - wie hier - großen Eigentümergemeinschaften ist eine Aufschlüsselung aller Positionen bis in alle Einzelheiten nicht möglich, da dann die Gesamtabrechnung gänzlich unübersichtlich und für viele Wohnungseigentümer nicht mehr nachvollziehbar werden würde. Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang rügen, dieser Posten enthalte Positionen, die nicht auf alle Eigentümer hätten umgelegt werden dürfen, könnte dieser Einwand ohnehin allenfalls die Einzelabrechnungen betreffen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 49), da die Ausgaben von der Verwaltung offensichtlich getätigt wurden; jedenfalls ist dies nicht konkret in Abrede gestellt worden. Ob es diesbezüglich einer gesonderten Ausweisung in der Gesamtjahresabrechnung bedurft hätte (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 381), kann aber dahinstehen. Insoweit hätte es den Antragstellern ggf. nach Belegeinsicht oblegen, konkret
zutragen, bei welchen konkreten Positionen aus welchen rechtlichen Überlegungen heraus eine Umlage lediglich auf welche Wohnungseigentümer zulässig gewesen wäre. Hieran fehlt es; die Antragsteller haben in den Tatsacheninstanzen weitgehend bloße Vermutungen geäußert, denen die Tatsacheninstanzen auch unter Berücksichtigung des §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG nicht nachzugehen hatten. Zum Teil - etwa zum „Hundeabwehrmittel“ - haben die Antragsgegner Erläuterungen
genommen, denen die Antragsteller nicht mehr konkret entgegen getreten sind. Randnummer 102 Rechtsfolge ist, wovon im Ergebnis auch bereits das Landgericht zu Recht ausgegangen ist, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung - Einzel- oder Gesamtabrechnung - lediglich hinsichtlich der genau bezeichneten Einzelpunkte für ungültig zu erklären ist. Es entspricht weit überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769; BayObLG WE 1999, 153; WE 1995, 89; WuM 1994, 498 ; NJW-RR 1990, 1107 ; vgl. weiter Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 115; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 30a; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 83a; Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Rest wird bestandskräftig (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18).
aussetzung dafür ist, dass sich der Fehler auf einzelne Positionen beschränkt. Dies ist hier der Fall. An der teilweisen Bestandkraft besteht
liegend auch ein offensichtliches Interesse der Gemeinschaft, um wenigstens diesen Teil weiterem Streit zu entziehen. Nur wenn die Jahresabrechnung so viele Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft mehr haben, ist der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären (BayObLG ZMR 2003, 761; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 85; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18). Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Ggf. besteht ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769). Randnummer 103 Dass sich eventuelle Veränderungen lediglich in ganz geringen Beträgen auswirken würden, vermag der Senat nicht festzustellen. Es kann deshalb offen bleiben, ob dieser Umstand bei der Anwendung falscher Verteilungsmaßstäbe dazu führen könnte, von einer Ungültigerklärung des Beschlusses abzusehen. Ohnehin könnte dieser Überlegung angesichts des Umstands, dass bereits das Landgericht den Beschluss zur Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt hat, keine maßgebliche Bedeutung mehr beigemessen werden. Randnummer 104 3.) Auch in Bezug auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 2.3 (= Sachantrag Ziffer
aussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage zu enthalten. Es handelt sich dabei um den gesetzlichen Mindestinhalt des Wirtschaftsplans (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 15). Neben der Einnahme- und Ausgabenseite (vgl. dazu im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 16 ff) bedarf es also der Feststellung, in welchem Umfang der einzelne Wohnungseigentümer zu
schussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen wird, § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG, und der Höhe der Beiträge des einzelnen Wohnungseigentümers zu der gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu bildenden Instandhaltungsrücklage, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Aus dem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan muss sich unmittelbar die Höhe der
schüsse des einzelnen Eigentümers ergeben. Grundsätzlich sind dabei die jeweiligen Beträge ausdrücklich festzulegen. Allenfalls im Einzelfall kann es ausnahmsweise genügen, wenn sie sich durch die Angabe geeigneter Verteilungsschlüssel im Gesamtwirtschaftsplan anhand der bekannten Umrechnungsfaktoren mittels einfacher Rechenvorgänge leicht ermitteln lassen (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 27; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 5; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26, jeweils mit weiteren Nachweisen). Randnummer 109 Nach der ausdrücklichen Erklärung der Geschäftsführerin der Beteiligten zu 3) im Termin
dem Amtsgericht am 21.12.2000 (Bl. 160/II der Gerichtsakten) existieren Einzelwirtschaftspläne für das betreffende Wirtschaftsjahr nicht. Solche nicht existierenden Einzelwirtschaftspläne können mithin durch den Eigentümerbeschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 12.07.1999 auch durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt worden sein; dies ergibt sich auch nicht aus dem Protokoll der Versammlung. Soweit das Landgericht also - von den Antragsgegnern unangefochten und mithin bestandskräftig - auch Einzelwirtschaftspläne teilweise für ungültig erklärt hat, dürfte dies mangels eines diesbezüglichen Wohnungseigentümerbeschlusses ins Leere gehen. Die Höhe der
schüsse des einzelnen Eigentümers ist damit also nicht ausdrücklich betragsmäßig festgelegt. Aus dem
gelegten Gesamtwirtschaftsplan (Bl. 232/I ff der Gerichtsakten) ergeben sich Verteilungsschlüssel nicht; die
schüsse lassen sich mithin jedenfalls auch nicht mittels einfacher Rechenvorgänge leicht ermitteln. Randnummer 110 Es ist in Rechtsprechung und Literatur im Einzelnen umstritten, ob beim Wirtschaftsplan - anders als bei der Jahresabrechnung - das Fehlen von Einzelberechnungen grundsätzlich zur Ungültigkeit eines allein auf den Gesamtwirtschaftsplan beschränkten Beschlusses zu führen hat, da beim Wirtschaftsplan erst durch einen Eigentümerbeschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht die Wohngeldschuld fällig wird, während bei der Jahresabrechnung der Beschluss allein über die Jahresgesamtabrechnung für sich Wirksamkeit haben kann, da er das Gesamtergebnis jedem weiteren Streit entzieht und damit eine Grundlage für die Einzelabrechnungen bildet (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26; BayObLG WuM 1991, 443; Kammergericht WuM 1991, 224). Randnummer 111 Diese Frage kann hier jedoch offen bleiben, weil auch der Gesamtwirtschaftsplan bereits nach der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts an Mängeln leidet. Er ist bereits aus diesem Grund insgesamt für ungültig zu erklären, weil er damit derart erhebliche Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft mehr haben. Randnummer 112 5.) Hinsichtlich des TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist der angefochtene Beschluss des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Hauptsache erledigt ist. Zur Begründung verweist der Senat auf die Ausführungen im Beschluss vom 22.06.2004, 20 W 230/01 , Seiten 6 ff, der ebenfalls diese Gemeinschaft betrifft; dort hat der Senat zu einer dem hiesigen Wohnungseigentümerbeschluss zeitlich nachfolgenden Bestellung von Verwaltungsratsmitgliedern diesbezügliche Ausführungen gemacht, die hier entsprechend gelten. Das
bringen im
liegenden Verfahren rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung. Randnummer 113 6.) Ebenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei haben die
instanzen die Anträge zu Ziffer 3. der sofortigen weiteren Beschwerde zurückgewiesen. Dabei kann offen bleiben, ob und inwieweit der inzwischen eingetretene Verwalterwechsel zu einer Erledigung der Hauptsache des Verfahrens gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG - um ein solches handelt es sich insoweit - geführt hat (vgl. dazu die Beschlüsse des Senats vom 12.06.2003, 20 W 438/00 und 20 W 558/00 - ebenfalls diese Gemeinschaft betreffend). Grundsätzlich bleibt aber der Verwalter auch nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Auskunftserteilung verpflichtet für
gänge, die sich während seiner Verwaltertätigkeit ereignet haben (vgl. Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 37). Letzteres scheint hinsichtlich der Sachverhalte gemäß Ziffer
aussetzungen hier nicht
liegen, sind für den Senat bindend. Er hat sie lediglich eingeschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin, zu überprüfen. Derartige Rechtsfehler sind für den Senat auch unter Berücksichtigung der wortreichen Darlegungen in der weiteren Beschwerde nicht ersichtlich. Die dortigen Ausführungen, soweit sie im Rechtsbeschwerdeverfahren überhaupt noch berücksichtigt werden können, lassen den Schluss auf das
liegen eines Individualanspruchs nicht zu. Randnummer 116 Hinzu kommt, dass die Anträge auch ansonsten weitgehend unbegründet wären. Randnummer 117 Hinsichtlich des Sachantrags zu Ziffer 3.
liegenden Verfahren gemacht worden sind (vgl. etwa im Schriftsatz vom 12.07.2000), hätte es einer konkreten Bezeichnung der verlangten Information bedurft. Der bloße Hinweis auf „Aufklärung“ genügt nicht, weil dem Aufklärungspflichtigen nicht angesonnen werden kann,
gänge, die sich über mehrere Jahre hingezogen haben, nochmals zu recherchieren und wiederholend in Form einer Gesamtdarstellung zu referieren. Randnummer 119 Der Sachantrag zu Ziffer 3.
sorglich bemerkt der Senat, dass er die Entscheidungen über den Anteil der Kosten, die in den
instanzen auf die Anfechtung des TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 entfallen sind, nicht mehr zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 2 FGG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 64). Randnummer 124 Der Senat hat angesichts der von mehreren Gerichtsinstanzen unterschiedlich beurteilten Rechtsfragen keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Der Senat hat dies zwar wegen der möglicherweise schon als mutwillig zu bezeichnenden weiteren Rechtsverfolgung der Antragsteller hinsichtlich der Sachanträge
liegend zwar zu TOP 2.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 auch Einzelbeanstandungen erhoben haben, die sich allerdings auf einen großen Teil der Jahresabrechnung beziehen, und darüber hinaus die Jahresabrechnung mit vielfältigen umfassenden Rügen angegriffen haben, hält der Senat mit den
instanzen den Bruchteil von 20 % des Gesamtvolumens jedenfalls für angemessen; eine weitere Hinzuzählung von Beträgen oder Einzelpositionen oder gar eine zu erwägende generelle Erhöhung des Geschäftswerts auf 25 % des Gesamtvolumens, den der Senat üblicherweise annimmt, erscheint dem Senat hier angesichts der Höhe des Gesamtvolumens nicht angemessen. Ausgehend von Gesamtausgaben von 403.530,61 DM errechnet sich mithin ein diesbezüglicher Geschäftswert von 80.706,12 DM (= 41.264,38 €), wie ihn auch die
instanzen angenommen haben. Randnummer 127 Da das Verfahren der weiteren Beschwerde sich nicht mehr auf alle Positionen bezog, da die Genehmigung der Jahresabrechnung bereits durch das Landgericht teilweise für ungültig erklärt worden war, ist hierfür noch ein Abschlag
zunehmen. Dabei hat der Senat die vom Landgericht für ungültig erklärten Teilpositionen anteilig in Abzug gebracht. Nach Abzug dieser 12.952,41 DM (= 6.622,46 €) errechnet sich ein Geschäftswert von 67.753,71 DM (= 34.641,92 €) für das Verfahren der weiteren Beschwerde Randnummer 128 Diese Ausführungen gelten entsprechend für die Anfechtung der Genehmigung des Wirtschaftsplans (TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999). Hier nimmt der Senat aus den genannten - in diesem Zusammenhang sinngemäß geltenden - Gründen ebenfalls 20 % des Gesamtvolumens als Geschäftswert an (vgl. dazu auch Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00 (= dort 25 %); OLG Hamm NZM 2001, 549 ; BayObLG NZM 2001, 713; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14), mithin für den
liegenden Fall 83.186,74 DM (= 20 % von 415.933,70 DM). Auch dies entspricht der Festsetzung durch die
instanzen. Daraus errechnen sich 42.532,70 €. Eine wertmäßige Differenzierung zur Berechnung des Geschäftswerts für die Jahresabrechnung erscheint dem Senat nicht angebracht. Randnummer 129 Für das Verfahren der weiteren Beschwerde errechnet sich nach den obigen Grundsätzen noch ein diesbezüglicher Teilgeschäftswert von 69.356,74 DM (= 35.461,54 €). Randnummer 130 Nach der überwiegenden Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat (vgl. Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002; Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00 ), richtet sich der Geschäftswert für die Anfechtung von Beschlüssen über die Entlastung des Verwalters (hier: TOP 2.3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) in erster Linie danach, ob und in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (BayObLG WE 1999, 197; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 38; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 21). Dies entspricht am ehesten der Bedeutung des Entlastungsbeschlusses als negativem Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Abs. 2 BGB dahingehend, dass den Wohnungseigentümern keine Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher
gänge zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Da das Verfahren nicht hinreichend konkret ergeben hat, dass und ggf. in welcher Höhe derartige Ansprüche in Betracht kämen, muss der Geschäftswert insoweit geschätzt werden, wobei der Senat in entsprechender Anwendung von § 30 Abs. 2 KostO a. F. den Regelwert von 5.000,00 DM angesetzt hat. Ein Wert in Höhe von 10 % des Abrechnungsvolumens (so auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 22 unter Berufung auf AG Hildesheim ZMR 1986, 23), erscheint dagegen zu pauschal und bei großen Gemeinschaften wie
liegend überhöht. Andererseits werden Beträge von 1.000,00 DM bzw. 500,00 EUR (so BayObLG WE 1999, 197; vgl. dazu auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 38) der Bedeutung der Entlastung für die Beteiligten und den Verwalter, wie oben ausgeführt, nicht gerecht. Auch dies entspricht im Ergebnis der Festsetzung durch die
instanzen. Randnummer 131 Für die Entlastung des Beirats (hier: TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) muss allerdings deren wirtschaftlich erheblich geringere Bedeutung im Verhältnis zur Entlastung der Verwaltung berücksichtigt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00 ; OLG Hamm NZM 2001, 549 ). Der Senat hält hierfür den hälftigen Betrag der Verwalterentlastung für angemessen (so auch vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00 ; vgl. auch OLG Hamm NZM 2001, 549 ), mithin - insoweit abweichend zu den
instanzen - 2.500,- DM. Randnummer 132 Für eine Abänderung der sonstigen Teilgeschäftswerte sieht der Senat keine Veranlassung. Randnummer 133 Der Senat vermag in diesem Zusammenhang auch nicht davon auszugehen, dass die nach dem vom Senat festgesetzten Wert zu berechnenden Kosten des Verfahrens zu dem Interesse der Antragsteller an der Ungültigkeitserklärung der Genehmigungen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans sowie der Verwalter- und Beiratsentlastung nicht in einem angemessenen Verhältnis stünden, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. Zwar ist es danach mit dem Rechtsstaatsprinzip als nicht vereinbar anzusehen, den Geschäftswert bei der Beschlussanfechtung in großen Wohnungseigentumsanlagen abweichend von dem erheblich niedrigeren persönlichen Interesse des einzelnen Antragstellers ausschließlich nach dem Gesamtinteresse aller Miteigentümer zu bemessen. In diesem Zusammenhang ist eine Abwägung der besonderen Umstände im konkreten Einzelfall erforderlich (vgl. Senat, Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002, OLG Karlsruhe WuM 1996, 180 ; BayObLG NZM 2001, 713). Angesichts dieser erforderlichen Gesamtabwägung kann zur Überzeugung des Senats der ermittelte Geschäftswert nicht durch einen schematischen Berechnungsmodus herabgesetzt werden, etwa durch Begrenzung auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses der Antragsteller (so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 713; vgl. auch OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 16, je mit weiteren Nachweisen; anders jedoch OLG Hamm NZM 2001, 549). Zum einen ist
liegend das Einzelinteresse der Antragsteller gar nicht konkret abschätzbar, nachdem sie neben einer Vielzahl von Einzelbeanstandungen auch Einwendungen gegen die Nachvollziehbarkeit, Gestaltung und den Aufbau von Abrechnung und Wirtschaftsplan erheben. Selbst wenn der oben angesetzte Geschäftswert im Hinblick auf die beiden Antragsteller für die Jahresabrechnung 1998 und den Wirtschaftsplan 1999 bei dieser Berechnung - isoliert betrachtet - zunächst noch erscheinen mag, würde hier eine Herabsetzung aus obigem Grund nicht gerechtfertigt erscheinen. Denn das Eigeninteresse der Antragsteller hinsichtlich Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan steht hier unter hinreichender Berücksichtigung der Interessen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer, die von einer erfolgreichen Beschlussfassung betroffen sind, sowie der Interessen des Fiskus und der beteiligten Rechtsanwälte (vgl. hierzu auch Senat, Beschluss vom 07.03.2003, 20 W 15/02; BayObLG WE 1997, 393; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 17, je mit weiteren Nachweisen) durchaus noch in einem angemessenen Verhältnis zu den oben errechneten Geschäftswerten. Die Werte sind absolut betrachtet auch nicht derart hoch, dass zu befürchten wäre, dadurch könne der Zugang zu den Gerichten erschwert werden. Hinsichtlich Entlastung von Verwaltung und Beirat vermag der Senat hier ebenfalls kein Ungleichgewicht zwischen den Eigeninteressen der Antragsteller und den oben errechneten Werten festzustellen. Randnummer 134 Die Verfahrenskosten auf der Grundlage dieses Geschäftswertes erfordern bei Abwägung der Interessen der Antragsteller gegenüber den Interessen der übrigen Beteiligten an einer wirksamen Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan bzw. Verwalter- und Beiratsentlastung keine weitere Ermäßigung wegen der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht. Die Kosten stehen zur Überzeugung des Senats angesichts der Mehrzahl der angefochtenen Regelungen und deren wirtschaftlicher Bedeutung durchaus noch in einem angemessenen Verhältnis zum Interesse der Antragsteller, soweit ein solches überhaupt feststellbar ist. Randnummer 135 Daraus ergebenen sich mithin für das Verfahren der weiteren Beschwerde folgende Teilgeschäftswerte: Randnummer 136 1.) Sachantrag
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