OLG Frankfurt 9. Zivilsenat 9 U 88/04 Urteil Finanzierter Immobilienkauf: Ausdrückliche Genehmigung eines schwebend unwirksamen Vertrages durch den Da

Finanzierter Immobilienkauf: Ausdrückliche Genehmigung eines schwebend unwirksamen Vertrages durch den Darlehensnehmer Leitsatz Für die ausdrückliche Genehmigung eines ggf. schwebend unwirksamen Darlehensvertrages im Sinne von § 184 I BGB durch den Darlehensnehmer kommt es nicht darauf an, ob er sich über die Unwirksamkeit bewusst war. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt,

1. August 2004, 2-30 O 174/02, Urteil Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom
2. August 2004 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Berufung - einschließlich der des Streithelfers - zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte oder den Streithelfer gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte oder der Streithelfer vorher Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe Randnummer 1 I. Der Kläger verlangt - aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau ... -Freistellung von einem zur Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung aufgenommenen Darlehen, die Rückzahlung der auf das Darlehen bereits geleisteten Raten, die Rückübertragung zur Sicherung abgetretener Lebensversicherungen sowie die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz des aus der Kapitalanlage entstandenen Schadens verpflichtet ist. Randnummer 2 Wegen des Sachverhalts im Weiteren und des streitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 3 Zu ergänzen ist: Randnummer 4 Mit Schreiben vom 21.12.2001 (Bl. 55 d.A.) widerriefen der Kläger und seine Ehefrau (künftig: Klägerseite) den Darlehensvertrag unter Hinweis auf das VerbrKrG und das HWiG. Randnummer 5 Zur Prozessgeschichte ist wie folgt zu ergänzen: Randnummer 6 In der Berufung hat der Kläger dem Vermittler A den Streit verkündet. Dieser ist aufseiten der Beklagten dem Rechtsstreit beigetreten. Randnummer 7 Mit Urteil vom 2.8.2004 (Bl. 466 ff. d.A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sowie begründete Berufung des Klägers. Randnummer 9 Der Kläger trägt vor: Randnummer 10 Das Landgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Randnummer 11 Die Beklagte könne sich nicht auf Rechtsscheingrundsätze nach § 172 BGB auf der Grundlage einer notariellen Vollmachtsurkunde berufen. Das Landgericht sei fälschlich davon ausgegangen, dass bei Abschluss des Darlehensvertrages am 27.3.1992 die notarielle Urkunde im Original vorgelegen habe. Zu diesem Zeitpunkt jedoch habe keine notarielle Vollmachtsurkunde im Original vorgelegen. Eine notarielle Urkunde, die die Klägerseite unterzeichnet habe, habe nicht existiert. Die notarielle Annahme des Geschäftsbesorgungsvertrages sei erst am 30.3.1992 erfolgt und damit nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages. Randnummer 12 Die Vollmacht sei anlässlich des Notartermins vom 5.3.1992 auch nicht verlesen worden. Ausweislich der Urkunde sei die Vollmacht auch nicht in Abschrift beigefügt gewesen. Randnummer 13 Zudem sei die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht ohne die Grundlagenurkunde völlig unverständlich. Auch auf die Umstände der Vollmachtserteilung und deren Form sei das Landgericht rechtsfehlerhaft nicht eingegangen. Randnummer 14 Die Vollmacht selbst sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig (wird ausgeführt). Randnummer 15 Ein überstürzter Immobilienkauf - wie vorliegend - sei darüber hinaus nach der Rechtsprechung nichtig. Randnummer 16 Die Klägerseite habe den Darlehensvertrag auch nicht nachträglich genehmigt. Die Klägerseite habe überhaupt keine Vorstellung davon gehabt, welches Geschäft er mit seiner angeblichen Erklärung vom 22.6.1992 genehmigen würde. Eine Genehmigung durch schlüssiges Verhalten setze jedoch voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kenne oder zumindest mit ihr rechne und dass er mit seinem Verhalten das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich machen wolle. Insbesondere habe die Klägerseite zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bzw. Rücksendung des Schreibens der Beklagten vom 9.4.1992 nichts über die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages aufgrund des Fehlers in der Vollmachtserteilung gewusst. Randnummer 17 Das Landgericht habe sich zudem nicht sachgerecht mit der Frage auseinander gesetzt, ob die Klägerseite den Darlehensvertrag nach HWiG widerrufen könne. Es sei umfangreich Beweis dazu angeboten worden, dass der Erstkontakt in der Privatwohnung der Klägerseite durch den Vermittler A erfolgt sei. Es könne keine Rolle spielen, ob sich der Abwicklungstreuhänder in einer Haustürsituation befunden habe. Randnummer 18 Das Landgericht habe ferner außer Acht gelassen, dass die Klägerseite bei dem Werbegespräch mit dem Vermittler A getäuscht worden sei. Es sei keinerlei Aufklärung über die Risiken des Geschäfts erfolgt. Das Verhalten des Vermittlers sei der Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen. Randnummer 19 Zudem seinen die Angaben im Darlehensvertrag falsch gewesen, da zum Zeitpunkt der Darlehensbeantragung am 27.3.1992 eine Grundschuld und Belastung mit über 26 Mio. DM der Grundschuld der Beklagten vorrangig gewesen sei. Randnummer 20 Die Beklagte habe einen konkreten Wissensvorsprung gehabt, da sie bei der Darlehensvalutierung gewusst habe, dass von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers auszugehen sei. Der Verkaufspreis der Wohnung betrage aktuell nur noch 10.500,- €; in renoviertem bezugsfertigem Zustand sei allenfalls ein Verkaufspreis von 41.000 ,- € zu erreichen. Die vorgenannten Werte sprächen dafür, dass auch schon 1992 ein krasses Missverhältnis zwischen Finanzierungsvolumen und erhaltener Gegenleistung vorgelegen habe. Randnummer 21 Ein weiterer konkreter Wissensvorsprung der Beklagten liege darin, dass sie Kenntnis von der schwachen finanziellen Lage des Grundstückseigentümers hatte und das Objekt im Rohbau kannte. Randnummer 22 Zudem habe sich die Beklagte in einem schwerwiegenden Interessenskonflikt befunden, da sie mit ihrer nachrangigen Grundschuld ein erhebliches wirtschaftliches Risiko eingegangen sei. Sie habe die risikoreiche Finanzierungen der überteuerten Wohnungen im Wege des Strukturvertriebes übernommen. Randnummer 23 Der Kläger beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, den Kläger von der Rückzahlung des Darlehens-Nr. … vom 27.3.1992 freizustellen; die Rechte und Ansprüche aus den bei der B Lebensversicherung (Versicherungsnr. …) und bei der C Versicherungs AG (Versicherungsnr. …) geschlossenen Lebensversicherungen an den Kläger zurückzuübertragen; am dem Kläger 33.605,60 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; sowie festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den Schaden aus der oben genannten Kapitalanlage zu ersetzen. Randnummer 24 Die Beklagte und der Streithelfer beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 25 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und trägt vor: Randnummer 26 Das Landgericht habe zutreffend angenommen, dass der Darlehensvertrag zumindest deshalb wirksam sei, weil die Klägerseite den Abschluss durch den Treuhänder ausdrücklich genehmigt habe. Bei ihren rechtlichen Ausführungen übersehe die Klägervertreterin, dass es bei einer ausdrücklichen Einverständniserklärung nicht erforderlich sei, dass der Genehmigende mit der Unwirksamkeit des Vertrages rechne. Randnummer 27 Selbst wenn man die ausdrückliche Genehmigungserklärung nicht gelten lassen wollte, wäre diese zumindest im Rahmen der Treuwidrigkeit zu berücksichtigen. Randnummer 28 Überdies liege ein Verstoß gegen das RBerG nicht vor, da als Treuhänderin hier eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft aufgetreten sei, für die Sonderregeln gelten. Randnummer 29 Auch die Entscheidung des BGH vom 25.4.2006, XI ZR 29/05, spreche gegen die Annahme, dass die Vollmacht gegen das RBerG verstoße. Randnummer 30 Ferner könne sich die Beklagte auch auf den Vertrauensschutz kraft Rechtsscheinvollmacht berufen. Aufgrund der Feststellungen im Tatbestand des angefochtenen Urteils stehe nämlich auch für die Berufung fest, dass die Vollmachtsurkunde in Ausfertigung bei Vertragsschluss vorliege. Randnummer 31 Im Übrigen erhebe die Beklagte die Einrede der Verjährung, soweit Rückzahlung von in den Jahren 1995 bis 1999 geleisteter Zahlungen begehrt werde. Randnummer 32 Das Landgericht habe ein Widerrufsrecht der Klägerseite zu Recht verneint. Bei Einschaltung von Vertretern zum Abschluss des Darlehensvertrages komme es darauf an, ob für diesen eine Haustürsituation vorgelegen habe. Dies sei hier nicht der Fall. Randnummer 33 Schließlich bestünden auch keine Schadensersatzansprüche wegen Aufklärungspflichtverletzungen. Es sei keine der vier anerkannten Fallgruppen gegeben. Randnummer 34 So sei schon die sittenwidrige Überteuerung der Immobilie nicht substantiiert behauptet. Abzustellen sei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Darüber hinaus habe die Beklagte aber keine Kenntnis von einer etwaigen Überteuerung gehabt. Randnummer 35 Es liege auch kein schwerwiegender Interessenskonflikt vor (wird ausgeführt).Das Verhalten des Vermittlers sei der Beklagten nicht zuzurechnen. Die behaupteten Täuschungen fielen nicht in den Pflichtenkreis der Beklagten. Randnummer 36 Der Streitverkündete trägt vor: Randnummer 37 Er sei nicht als Erfüllungsgehilfe der Beklagten aufgetreten. Randnummer 38 II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere an sich statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Randnummer 39 Alle Anträge, die der Kläger geltend macht, sind davon abhängig, ob der Darlehensvertrag vom 27.3.1992 wirksam ist (dazu A.) oder ob der Klägerseite Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zustehen, die sie deren Ansprüchen im Wege der dolo-agit-Einrede entgegenhalten könnte (dazu B.).Keine Rolle spielt die Frage, ob die Klägerseite sich auf den Einwendungsdurchgriff nach § 9 III VerbrKrG berufen kann, da es sich hier um einen Realkredit handelt, für den die Vorschrift des § 9 III VerbrKrG gemäß § 3 II Nr. 2 VerbrKrG nicht gilt. Die Klägerseite beruft sich auch nicht auf diese Rechte. Randnummer 40 A. Der Darlehensvertrag vom 27.3.1992 ist wirksam. Randnummer 41
3. Selbst wenn man zugunsten der Klägerseite davon ausgehen würde, dass der Geschäftsbesorgungsvertrag und die daraus resultierende Vollmacht gegen das RBerG verstoßen, ist der Darlehensvertrag gleichwohl wirksam, weil die Klägerseite ihn nachträglich genehmigt hat. Die Genehmigung ist hier in der Unterzeichnung des Schreibens der Beklagten vom 9.4.1992 (Anlagenband II - B 21) zu sehen. Mit der Unterschrift unter den Text: "die von Ihnen bevollmächtigte Firma D (...) hat unser Haus mit der Finanzierung des oben genannten Objektes beauftragt und die hierfür notwendigen Kreditmittel in Ihrem Namen beantragt. Zum Zwecke Ihres Einverständnisses wollen Sie bitte die beigefügte Kopie dieses Schreibens (...) unterzeichnen und uns im beigefügten Freiumschlag (...) zurücksenden." Randnummer 42 hat die Klägerseite den bis dahin ggf. schwebend unwirksamen Darlehensvertrag vom 27.3.1992 gemäß § 184 I BGB genehmigt. Randnummer 43 Darauf, ob sich der Kläger und seine Ehefrau dabei über eine etwaige Unwirksamkeit des Darlehensvertrages bewusst waren, kommt es nicht an, da hier keine konkludente Genehmigung infrage steht (so auch: KG, Urteil vom 11.7.2006 zu Aktenzeichen 4 U 184/05 - mit Verweis auf BGH-Urteil vom 27.9.2005, XI ZR 79/04). Randnummer 44 Bei dieser Sachlage kann auch dahinstehen, ob eine Heilung des Vollmachtsmangels nach §§ 171, 172 BGB in Betracht kommt, weil der Beklagten bei Abschluss des Darlehensvertrages eine notarielle Vollmachtsurkunde vorlag, wie es im unstreitigen Teil des Tatbestandes des angefochtenen Urteils heißt. Dahinstehen kann auch, ob die Klägerseite diese Feststellungen des Landgerichts in der Berufung überhaupt noch angreifen kann, nachdem sie keinen Antrag auf Berichtigung das angeblich falschen Tatbestandes gestellt hat. Randnummer 45
4. Für die pauschale Einwendung der Klägerseite, der vorliegende Immobilienkauf sei überstürzt gewesen und deshalb nach der Rechtsprechung unwirksam, vermag der Senat keinen Ansatz im Gesetz oder in der Rechtsprechung zu erkennen. Im Übrigen hätte die Unwirksamkeit des Kaufvertrages mangels Vorliegens eines Verbundgeschäfts auch nicht zwangsläufig die Nichtigkeit des Darlehensvertrages zur Folge. Randnummer 46
5. Der auf § 7 VerbrKrG gestützte Widerruf des Darlehensvertrages ist unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Widerrufs jedenfalls die Jahresfrist nach § 7 II VerbrKrG abgelaufen war. Randnummer 47
6. Die Klägerseite kann sich auch nicht auf einen Widerruf nach HWiG berufen. Randnummer 48 Der Abschluss des Darlehensvertrages vom 27.3.1992 selbst erfolgte nicht in einer Haustürsituation und zudem durch die Treuhänderin. Das Angebot zum Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages mit der darin enthaltenen Vollmacht, in deren Ausnutzung die Treuhänderin den Darlehensvertrag abgeschlossen hat, hat die Klägerseite vor dem Notar ... abgegeben, also ebenfalls außerhalb einer Haustürsituation. Die notarielle Beurkundung der Willenserklärung der Klägerseite macht es gemäß § 1 II Nr. 3 HWiG darüber hinaus überflüssig zu prüfen, ob die Klägerseite sich davor in einer Haustürsituation befunden hat. Randnummer 49 B. Der Klägerseite stehen auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu. Randnummer 50
7. So beruft sich die Klägerseite in diesem Zusammenhang ohne Erfolg auf Täuschungshandlungen des Vermittlers A. Etwaige Täuschungshandlungen des Streithelfers sollen sich auf das Anlagegeschäft - also den Kauf der Immobilie - bezogen haben. Insoweit kann der Streithelfer aber nicht als Erfüllungsgehilfe der Beklagten angesehen werden. Dies ergibt sich aus der sogenannten "Trennungstheorie" (BGH WM 1992, 603; Hanau in Münchner Kommentar zum BGB,
8. Auflage, § 278, Rn 17 f.; v. Heymann NJW 1999, 1577, 1584; Streit ZIP 1999, 477, 478 f. ; Stüsser NJW 1999, 1586, 1587; Früh ZIP 1999, 701, 704 ; Bruchner WM 1999, 825, 834). Randnummer 51
9. Der Klägerseite stehen auch keine Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo gegen die Beklagte zu. Randnummer 52 Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine finanzierende Bank nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der Verwendung eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen (BGH NJW 2000, 3558 ; BGH NJW-RR 2000, 1576 - beide mit weiteren Nachweisen). Die Verwendung des Kredits ist allein Sache des Kreditnehmers. Ihm allein obliegt es, sich über die damit verbundenen speziellen Gefahren zu informieren und die Entscheidung darüber, ob er sie eingehen will, eigenverantwortlich zu treffen. Das mit der Verwendung des Darlehens verbundene Risiko hat der Darlehensnehmer grundsätzlich allein zu tragen. Bei finanzierten Kapitalanlagen darf die darlehensgebende Bank deshalb regelmäßig davon ausgehen, dass der Kreditnehmer Konzeption und Wirtschaftlichkeit der geplanten Anlage hinreichend geprüft hat, gegebenenfalls unter Einschaltung besonderer Fachberater. Dies gilt auch und in besonderem Maß bei geschäftsunerfahrenen Kunden (OLG Stuttgart WM 2000, 292 ).Nur ausnahmsweise und in besonderen Fallgruppen kommt eine Aufklärungs- und Beratungspflicht der Bank in Betracht. Dem Vortrag der Kläger lassen sich indes keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer der von der Rechtsprechung hierzu entwickelten Ausnahmefälle - Überschreiten der Kreditgeberrolle, Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes, Bestehen einer Interessenkollision oder Vorliegen eines konkreten Wissensvorsprunges - entnehmen. Randnummer 53 a) So kann sich die Klägerseite nicht auf einen Wissensvorsprung der Beklagten in Bezug auf den Wert der Wohnung berufen. Randnummer 54 Hierfür wäre nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (z.B. Urteile vom 29.12.2004 zu 9 U 45/04, vom 2.5.2006 zu 9 U 69/04, vom 9.5.2006 zu 9 U 71/05 und vom 16.8.2006 zu 9 U 78/04 - teilweise veröffentlicht unter www.rechtsprechung.hessen.de) erforderlich, dass die Immobilie sittenwidrig überteuert war und dass die Beklagte hiervon Kenntnis hatte. Randnummer 55 Zu beiden Tatbestandsmerkmalen hat die Klägerseite jedoch auch in der Berufung nicht ausreichend vorgetragen. So beziehen sich die von ihr genannten Verkaufspreise auf die aktuelle Marktlage - vorzutragen wäre aber der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs im Jahre
10. Zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung hat die Klägerseite gar nichts vorgetragen. Randnummer 56 b) Soweit die Klägerseite die Beklagte in einem schwerwiegenden Interessenskonflikt sieht, weil zugunsten der Beklagten bereits 1977 eine nachrangige Grundschuld über 1,6 Mio. DM eingetragen war und sie deshalb ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Risiko eingegangen sei, kann dies nicht zu überzeugen. Randnummer 57 Der Senat vermag hierin weder einen schwerwiegenden Interessenkonflikt noch einen relevanten Wissensvorsprung der Beklagten zu erkennen. Schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerseite dürfte die schwache finanzielle Lage des ehemaligen Grundstückseigentümers durch den Eigentümerwechsel infolge der Zwangsvollstreckung 1979 nicht mehr ausschlaggebend gewesen sein. Auch die Realisierbarkeit der Grundschuld - sofern diese denn 1992 überhaupt noch bestand - dürfte nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr durch die schwache finanzielle Lage des Eigentümers beeinflusst gewesen sein. Randnummer 58 c) Der Einwand der Klägerseite schließlich, die Beklagte habe sich in einem schwerwiegenden Interessenskonflikt befunden, "weil sie die Finanzierung der auch nicht annähernd den den Erwerbern mitgeteilten Werten entsprechenden Wohnungen im Wege des Strukturbetriebes übernommen habe" (Bl. 532 d.A.), ist zum einen unverständlich und zum anderen pauschal und inhaltsleer. Randnummer 59
11. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass Schadensersatzansprüche nach Art. 4 III Haustürwiderrufsrichtlinie wegen unterlassener Widerrufsbelehrung nach HWiG (vgl. EuGH vom 25.10.2005, C 350/03 und C 229/04) hier von vornherein nicht Betracht kommen, weil die Beklagte zu einer solchen Widerrufsbelehrung nach dem oben Gesagten gar nicht verpflichtet war. Randnummer 60 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 I, 101 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711; 709 S. 2, 108 I ZPO. Randnummer 61 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190012927