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OLG Frankfurt 20. Zivilsenat 20 W 169/07 Beschluss Verwaltervertrag: Aktivlegitimation im Zusammenhang mit einem Schadensersatzanspruch gegen den Verw

Verwaltervertrag: Aktivlegitimation im Zusammenhang mit einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter wegen unterlassenen Hinweises auf den Ablauf von Gewährleistungsfristen; (Un-)Wirksamkeit der H

§ 5Rz.

7; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 12e, 495; vgl. auch Jennißen/Heinemann, a.a.O., § 21 Rz. 20; offen gelassen: OLG München WuM 2007, 539; vgl. weiter OLG München NJW 2007, 228; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 18, § 27 Rz. 93; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 37; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26 WEG Rz. 12, die – wie ausweislich des Hinweises vom 06.03.2007 offensichtlich zunächst auch das Landgericht - von einem Vertrag zu Gunsten Dritter ausgehen). Als mögliche Anspruchsteller kommen mithin jedenfalls grundsätzlich sowohl der teilrechtsfähige Verband als auch einzelne Wohnungseigentümer selber (ggf. auch gemeinschaftlich handelnd) in Betracht. Wem die durch die vom Landgericht festgestellten Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin verursachten Schadensersatzansprüche zustehen sollen bzw. wer etwa angesichts bestehender Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu deren Geltendmachung befugt sein soll, wird aber – wie ausgeführt - aus der Entscheidung des Landgerichts nicht hinreichend deutlich. Auch das Vorbringen der Antragsteller ist insoweit nicht ganz eindeutig, wobei hier allerdings zu berücksichtigen ist, dass jedenfalls die Antragsschrift noch aus einer Zeit vor der oben zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs datiert. Zwar sind die einzelnen Wohnungseigentümer selber als Antragsteller aufgeführt; im Rahmen ihres Sachvorbringens stellen diese jedoch weitgehend auf Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin gegenüber der Eigentümergemeinschaft ab (vgl. etwa die Schriftsätze vom 15.07.2005, 14.01.2006 und 19.03.2006). Randnummer 25 Vorliegend soll es – wie bereits erwähnt - ausweislich Seite 12 des angefochtenen Beschlusses unter (aa) um den Ersatz des Schadens gehen, der den einzelnen Wohnungseigentümern durch den Eintritt der Verjährung von gegen die Bauträgerin gerichteten Ansprüchen entstanden ist. Dabei hat das Landgericht an der bezeichneten Stelle des Beschlusses rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zustehen. Der Sache nach zutreffend ist das Landgericht an der bezeichneten Stelle des Beschlusses weiter ausgeführt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen könne, wovon hier nach Sachlage auszugehen sei; jedenfalls müsse sich die Antragsgegnerin hier so behandeln lassen. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nun BGH NJW 2007, 1952 ) wäre der einzelne Erwerber von der Verfolgung seiner Rechte aus Gewährleistungsrechten insoweit sogar ausgeschlossen. Randnummer 26 Ausgehend von dem auf dieser Grundlage dem Grunde nach zutreffenden Ausgangspunkt des Landgerichts (Seite 12 des angefochtenen Beschlusses unter (c)), dass der Schaden daraus herrührt, dass es die Antragsgegnerin pflichtwidrig und schuldhaft unterlassen hat, die „Eigentümergemeinschaft“ (also nicht die einzelnen Wohnungseigentümer) auf die Notwendigkeit verjährungshemmender Maßnahmen hinzuweisen, würde es zumindest nahe liegen, dass diese befugt wäre, diesen bzw. einen darauf gründenden Anspruch geltend zu machen, wie es evt. auch das Landgericht selbst auf Seite 10 des angefochtenen Beschlusses unter

(4)gesehen hat. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der weiteren Ausführungen des Landgerichts, dass die Antragsgegnerin sich auf Grund weiterer Pflichtwidrigkeiten so behandeln lassen müsse, als wäre ein auf eine gemeinsame Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteter Beschluss gefasst worden (Seite 12 des angefochtenen Beschlusses unter (aa)). Eine Pflichtverletzung aus einem (Verwalter-)Vertragsverhältnis, die nach den Feststellungen des Landgerichts gegenüber der Gemeinschaft begangen bzw. die sich auf eine Gemeinschafts- bzw. als solche zu behandelnde Angelegenheit bezieht, kann zumindest nicht ohne Weiteres als Pflichtverletzung gegenüber dem einzelnen bzw. mehreren Wohnungseigentümern angesehen werden, die diese über die Annahme eines Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte zur Geltendmachung eigener – das Gemeinschaftseigentum betreffender - Schadensersatzansprüche berechtigen könnte. Randnummer 27 Hinzu kommt vorliegend nämlich, dass sich die Antragsteller zur Darlegung ihrer - seinerzeit ausdrücklich bestrittenen - Aktivlegitimation auf einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 10.11.2003 zu TOP 2.01 berufen haben. Dazu hat das Landgericht keine konkreten tatsächlichen Feststellungen getroffen. Aus dem diesbezüglich – eventuell nicht vollständig - vorgelegten Protokoll (Anlage A 19 zum Schriftsatz vom 19.03.2006) scheint sich aber zu ergeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Antragsgegnerin vorgehen wollte (vgl. dazu etwa: Jennißen/Heinemann, WEG, § 21 Rz. 20). Randnummer 28 Wollte man aber, wie das Landgericht jedenfalls auf Seite 13 des angefochtenen Beschlusses unter (
  1. cc)meint, die Antragsteller selber als antragsbefugt ansehen, Zahlung an sich persönlich und nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen, würde es auch an tatsächlichen Feststellungen fehlen, dass die Antragsteller – also die gerade am 07.09.2004 im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer – die jeweiligen Vertragspartner der Bauträgerin waren. Dies wäre danach aber zumindest im Grundsatz Voraussetzung für einen Schaden gerade dieser Antragsteller, wenn sich hierauf die Pflichtverletzung der Antragsgegnerin bezogen hätte. Davon scheint das Landgericht zwar ausweislich des angefochtenen Beschlusses ohne Weiteres auszugehen; auf Seite 12 des angefochtenen Beschlusses unter (
  2. aa)ist vom Landgericht jedoch lediglich festgestellt worden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer zu den dort genannten Zeitpunkten, nämlich am 01.09.1999, 30.11.2001 und 28.06.2002, Vertragspartner der Bauträgerin waren. Randnummer 29 Das Landgericht wird mithin bei seiner erneuten Entscheidung aufzuklären und klarzustellen haben, ob die hiesigen Antragsteller (bzw. andere Wohnungseigentümer) oder die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Anspruchsteller(
  3. in)der hier verfahrensgegenständlichen Schadensersatzansprüche sein soll und ob und inwieweit dann ggf. eine entsprechende Aktivlegitimation zur Geltendmachung der verfahrensgegenständlichen Schadensersatzansprüche bestehen kann. Auf diese Frage kommt es überdies – wie noch zu zeigen sein wird (vgl. unten 2.) - auch in anderem rechtlichen Zusammenhang noch an. Randnummer 30 2. Die angefochtene Entscheidung ist weiter im Sinne der §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO, rechtsfehlerhaft, soweit das Landgericht den Antrag teilweise aus inhaltlichen Gründen zurückgewiesen hat und zwar gänzlich unabhängig von der Frage des (richtigen) Antragstellers. Insoweit ist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ebenfalls begründet. Randnummer 31 Auf Grund der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen lässt sich nämlich nicht feststellen, ob und ggf. inwieweit ein Schadensersatzanspruch aus vertraglichen oder sonstigen Gründen ausgeschlossen wäre, was das Landgericht im Ergebnis angenommen hat. Randnummer 32 Dies gilt zunächst, als das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Antragsgegnerin ihre Haftung nach § 4 des Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 wirksam auf den Betrag von 25.564,59 EUR beschränkt habe. Randnummer 33 Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsteller ist allerdings dem Landgericht darin zu folgen, dass ausgehend von den festgestellten Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin nicht von einer groben Fahrlässigkeit ausgegangen werden kann, so dass es von daher auf die Wirksamkeit der vertraglichen Haftungsvereinbarung durchaus ankäme. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang die maßgeblichen Gesichtspunkte auf den Seiten 16 ff des angefochtenen Beschlusses dargestellt und rechtsfehlerfrei gewürdigt. Dem folgt der Senat. Die Einwendungen der weiteren Beschwerde der Antragsteller rechtfertigen bei der vorliegenden – vom Landgericht an der genannten Stelle zutreffend darlegten - Sachlage keine anderweitige Beurteilung. Der bloße Umstand, dass es sich um einen Pflichtenverstoß im Zusammenhang mit einer grundlegenden Verwalterverpflichtung handelt, rechtfertigt auch unter Berücksichtigung des Gesichtspunkts, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine langjährig erfahrene und gewerbsmäßig tätige Verwaltung handelt, noch nicht die Annahme einer groben Fahrlässigkeit. Randnummer 34 Anders als das Landgericht vermag der Senat nach den bislang getroffenen tatsächlichen Feststellungen aber nicht davon auszugehen, dass der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt gewesen wäre, einen Vertrag mit einer derartigen Haftungsklausel mit der Antragsgegnerin abzuschließen. Insbesondere ergibt sich eine Bevollmächtigung in diesem Umfang nicht aus dem Eigentümerbeschluss vom 01.10.2002 zu TOP 2. Randnummer 35 Im Ausgangspunkt ist der von dem Bestellungsakt zu unterscheidende Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages mit dem Verwalter eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung, die durch Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu erfolgen hat. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedoch dann wirksam, wenn er – wie hier – nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG a. F. angefochten wird. Auf die diesbezüglichen obigen Ausführungen wird verwiesen. Randnummer 36 Dabei ist der Inhalt der dem Verwaltungsbeirat erteilten Vollmacht durch Auslegung des Beschlusses der Eigentümerversammlung festzustellen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713 ), der sich der Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die – wie hier - Dauerregelungen enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die voneinander abweichen können, kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selbst auslegen (vgl. Senat NJW-RR 2008, 320 und OLGR 2006, 327; BayObLG ZMR 2005, 301; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 23 Rz. 4 und § 45 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 23 WEG Rz. 176 ff., 182). Maßgeblich ist daher in erster Linie der Wortlaut der Beschlusses in der Niederschrift und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, sogenannte Begleitumstände, können nur dann zur Auslegung herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann und ohne weiteres erkennbar sind, etwa weil sie in der Niederschrift ihren Niederschlag gefunden haben, da die Wohnungseigentümer, die an der Abstimmung nicht mitgewirkt haben und die etwaige Sondernachfolger die subjektiven Vorstellungen der abstimmenden Wohnungseigentümer nicht kennen und demnach auf das objektiv Erklärte angewiesen sind und hierauf auch vertrauen können müssen (vgl. hierzu im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 23 WEG Rz. 179). Dieser beschränkte Auslegungsmaßstab ist – wie das Landgericht erkannt hat - auch im vorliegenden Zusammenhang heranzuziehen. Randnummer 37 Zutreffend weist die weitere Beschwerde der Antragsteller darauf hin, dass eine nicht näher beschriebene Vollmacht den Verwaltungsbeirat lediglich zu einem Vertrag ermächtigt, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. OLG Köln NJW 1991, 1302 ; OLG Hamm NZM 2001, 49 ; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 505; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 38; Boeckh, a.a.O.,

§ 5Rz 9; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26 WEG Rz.

14; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 40, je m. w. N.; vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2006, 871; Staudinger/Bub, a.a.O., § 29 WEG Rz. 122; § 26 WEG Rz. 222). Der einzelne Wohnungseigentümer überlässt mit der Bevollmächtigung dem Verwaltungsbeirat die nähere Ausgestaltung des Verwaltervertrages. Er muss deshalb nur mit solchen Regelungen rechnen, die inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die also auch durch die Eigentümerversammlung selbst beschlossen werden könnten (OLG Hamm NZM 2001, 49 ). Randnummer 38 Vorliegend hat das Landgericht aus der Formulierung im Eigentümerbeschluss vom 01.10.2002 unter TOP 2, nach der der Verwaltungsbeirat ermächtigt werde, den Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin „zu unterzeichnen“, jedoch entnommen, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung eine entsprechende Vertragsurkunde vorgelegen habe, mithin dem Verwaltungsbeirat die nähere Ausgestaltung des Verwaltervertrages gerade nicht überlassen worden sei; anderenfalls sei die Reduzierung der Vollmachtserteilung auf den bloßen Akt der Vertragsunterzeichnung nicht zu rechtfertigen. Daran ist jedenfalls grundsätzlich zutreffend, dass es rechtlich etwas anderes ist, ob der Beirat nur bevollmächtigt ist, den Vertrag „zu unterzeichnen“ oder den Vertrag „auszuhandeln“ bzw. „abzuschließen“ (vgl. Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 504). Aus Ersterem wird in der Regel eine inhaltliche Beschränkung der Vollmacht folgen, die jeden Ermessensspielraum des Verwaltungsbeirates bei dem Abschluss des Vertrages ausschließt. Die Vollmacht ist dann darauf beschränkt, lediglich zu Beweiszwecken eine Vertragsurkunde für einen Vertragsschluss zu schaffen, der durch die Bestellung der Antragsgegnerin seinen wesentlichen Bestandteilen nach bereits zustande gekommen war, nämlich deren schuldrechtliche Verpflichtung zu einer Geschäftsbesorgung als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung derjenigen Vergütung, die Gegenstand ihres Angebotes war. Dies setzt dann aber auch voraus, dass ein entsprechender Vertragsentwurf mit den genannten wesentlichen Bestandteilen bereits vorliegt bzw. von der Gemeinschaft zuvor, zugleich oder danach beschlossen wird. Eine Änderung an einem solchen „Vertragswerk“ kann dann durch den Verwaltungsbeirat nicht mehr vorgenommen werden (vgl. OLG Hamm NZM 2001, 49 ; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 505). Für diesen Fall kann bei der wie oben dargelegt gebotenen objektiven Auslegung des Eigentümerbeschlusses die Einräumung eines Ermessensspielraums des Verwaltungsbeirats bei der Gestaltung des Verwaltervertrages nur angenommen werden, wenn dies im Wortlaut der Beschlussfassung selbst zum Ausdruck kommt (so OLG Hamm NZM 2001, 49 ). Randnummer 39 Letzteres ist hier zwar nicht der Fall. Es ist aber in den Tatsacheninstanzen von keinem der Beteiligten je behauptet worden, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Bevollmächtigung der Eigentümergemeinschaft der Vertragsentwurf mit dieser Klausel oder ein sonstiger Vertragsentwurf bereits vorgelegen hätte bzw. wesentliche Vertragsbestandteile – konkret die Haftungsfreizeichnung – bereits im Rahmen der Bestellung erörtert worden wären; vielmehr war in den Tatsacheninstanzen das Gegenteil zwischen den Beteiligten unstreitig. Während die Antragsteller – konkret nicht widersprochen – vorgetragen hatten, dass der Verwaltungsbeirat den von der Antragsgegnerin standardmäßig verwendeten Vertrag mit der Haftungsklausel in Folge der Delegation durch die Gemeinschaft abgeschlossen habe, wozu dieser nicht berechtigt gewesen sei, hatte die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung – damit zumindest insofern korrespondierend - vorgetragen, in der Eigentümerversammlung sei lediglich die Verwalterbestellung erfolgt; nicht einmal die Eckdaten des Vertrages hätten vorgelegen. Randnummer 40 Selbst wenn man dieses übereinstimmende Vorbringen der Beteiligten gänzlich unberücksichtigt lassen wollte, ergäbe eine objektive Beschlussauslegung nichts anderes. Das maßgebliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 01.10.2002 oder sonstige berücksichtigungsfähige Gesichtspunkte ergeben keinen Hinweis darauf, dass im Zeitpunkt der Verwalterbestellung bzw. der Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats oder zuvor die hier verfahrensgegenständlichen Vertragskonditionen bereits erörtert worden waren. Zu Recht hat das Landgericht an seiner Auslegung bereits selber Zweifel aus der Überlegung heraus angemeldet, dass es erst etliche Monate später zur Unterzeichnung eines Verwaltervertrages kam. Aus der bloßen Beschlussformulierung, dass der Verwaltungsbeirat ermächtigt werde, den Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin „zu unterzeichnen“, kann noch nicht geschlossen werden, dass bereits ein diesbezüglicher „Vertragsentwurf“ vorlag, um dies zur Grundlage der Auslegung der Wortwahl „unterzeichnen“ durch die Gemeinschaft zu machen. Auch dass entsprechende Gesichtspunkte einer Haftungsbeschränkung in der Eigentümerversammlung konkret erörtert worden wären, lässt sich dem Protokoll entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht entnehmen. Vielmehr kann entsprechend dem dargelegten übereinstimmenden Vorbringen der Beteiligten dem Protokoll über die Bestellung der Antragsgegnerin hinaus lediglich eine dieser vorangegangene „kontroverse Diskussion“ entnommen werden. Zwar mag für die Frage der Auswahlentscheidung zwischen mehreren Bewerbern im Rahmen der Bestellung im Einzelfall auch eine evt. Haftungsbeschränkung eine Rolle spielen; zwingend oder gar wahrscheinlich ist jedoch eine derart in die Einzelheiten eines späteren Vertragsverhältnisses gehende Erörterung im Rahmen der Bestellung einer Verwaltung nicht. Ob der bezeichnete Eigentümerbeschluss bei der vorliegenden Sachlage dahingehend auszulegen wäre, dass - entgegen seinem Wortlaut – doch eine Ermächtigung des Verwaltungsbeirats geschaffen werden sollte, den Vertrag auszuhandeln bzw. abzuschließen, oder ob – angesichts fehlender weiterer Anhaltspunkte im Protokoll – eine Ermächtigung zur Unterzeichnung eines Vertrages mit gesetzlichem Inhalt oder aber erst nach weiterer Entscheidungsfindung/Beschlussfassung über die Einzelheiten durch die Gemeinschaft selber geschaffen werden sollte, kann derzeit dahinstehen. In allen diesen Fällen würde die Vollmacht des Verwaltungsbeirats die Vereinbarung einer Haftungsklausel, wie sie der Vertrag vorliegend enthält, nicht umfassen. So bedarf es nämlich zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung in § 280 BGB bzw. § 823 BGB hinausgeht (vgl. OLG Hamm NZM 2001, 49 ; vgl. auch BayObLG ZMR 2003, 282; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 40; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 45; Gottschalg, a.a.O., Rz. 312). Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Liegt aber eine diesbezügliche Ermächtigung/Bevollmächtigung nicht vor, so ist der Verwaltervertrag – mangels Genehmigung – mindestens insoweit unwirksam (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 38; vgl. auch OLG Hamm NZM 2001, 49). Auf das Vorbringen der Antragsteller zum Erkenntnishorizont der Antragsgegnerin bei Abschluss des Vertrages im Mai/Juni 2003, das das Landgericht auf Seite 16 des angefochtenen Beschlusses unter (b) als abwegig bezeichnet hat, käme es dann nicht an. Randnummer 41 Selbst wenn man insoweit anderer Auffassung wäre, ergäbe sich auf der Grundlage bislang getroffener Feststellungen noch nichts anderes. Grundsätzlich können zwar die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich jedoch an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff messen lassen (BayObLG WuM 1991, 312 ; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936 ; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07, zitiert nach juris; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 49; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 515 ff; Gottschalg, a.a.O., Rz. 318; Jennißen, Der WEG-Verwalter, Rz. 110; Boeckh, a.a.O.,

§ 5Rz.

12; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 47 m. w. N.). Die diesbezüglich vom Landgericht auf Seite 15 des angefochtenen Beschlusses vorgenommene Darstellung zur Darlegungs- und Beweislast, wonach grundsätzlich derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff BGB beruft, beweisen muss, dass die zum Vertragsinhalt gemachten Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB sind, ist zwar im Grundsatz zutreffend. Allerdings ist dies nach ständiger Rechtsprechung prima facie anzunehmen, wenn ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text des anderen Teils verwandt worden ist (vgl. die Nachweise bei Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 305 Rz. 24). Dann muss der Textersteller den AGB-Charakter substanziell bestreiten bzw. ein Aushandeln von Klauseln im Einzelfall dartun und ggf. beweisen. Vorliegend ist der Verwaltervertrag bereits nach seinem äußeren Erscheinungsbild nach für eine Mehrzahl von Fällen vorformuliert worden (vgl. dazu auch BayObLG WuM 1991, 312 ; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936 ; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07, zitiert nach juris; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 513); dies wird etwa auch bestätigt durch seine recht umfängliche Übereinstimmung bzw. Ähnlichkeit mit dem Vertrag vom 02.01.1998 (vgl. Bl. 22 I ff). So ist denn auch das Amtsgericht ausweislich seines Hinweises vom 01.12.2005 von einem Formularvertrag ausgegangen. Nach dem in den Tatsacheninstanzen unbestrittenen Vorbringen der Antragsteller ist er von der Antragsgegnerin gestellt und von dieser standardmäßig verwandt worden, woraus sich eine – nach Sachlage auch nahe liegende - Mehrfachverwendung entnehmen ließe. Randnummer 42 Ausgehend hiervon bestehen erhebliche Bedenken, ob § 4 des Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 einer Inhaltskontrolle standhalten würde. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die weitere Beschwerde meint – dies bereits an einer angesichts der Gegebenheiten der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage unverhältnismäßig geringen Haftungssumme scheitern würde. Es ist aber bereits zweifelhaft, ob ein Ausschluss/Beschränkung der Haftung für sog. Kardinalpflichten des Verwalters nach den §§ 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG– eine solche hat das Landgericht hier angenommen – überhaupt zulässig wäre, was verbreitet abgelehnt wird (Gottschalg, a.a.O., Rz. 323; ders. DWE 2003, 41; Furmans NZM 2004, 201 unter III. 2.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 347; Jennißen, a.a.O., § 26 Rz. 79; ders., Der WEG-Verwalter, Rz. 110; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 51; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG,

  1. Aufl., § 26 Rz. 56). Bedenklich erscheint die zum Teil von der gesetzlichen Regelung abweichende Verjährungsbestimmung; eine solche kann – soweit darin eine Abkürzung der gesetzlichen Verjährungsfristen liegt - im Grundsatz ebenfalls eine unzulässige Haftungsbegrenzung darstellen (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 936 ). Aus Rechtsgründen gleichfalls bedenklich erscheinen die - hier allerdings nicht einschlägigen – Bestimmungen zu Haftungsbegrenzung bei Personenschäden (vgl. § 309 Nr. 7a BGB); letztere Regelungen sind insbesondere vor dem Hintergrund der im Grundsatz einheitlich vorzunehmenden Betrachtung bzw. des ggf. vorliegenden „Summierungseffektes“ von Bedeutung (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Vor §§ 307-308 Rz. 7, 11; vgl. dazu auch Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG,
  2. Aufl., § 27 Rz. 97; Jennißen, a.a.O., § 26 Rz. 79, 80; ders., Der WEG-Verwalter, Rz. 110; Furmans NZM 2004, 201 unter III. 2.). Randnummer 43 Wäre jedoch davon auszugehen, dass die Haftungsbeschränkung in § 4 des Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 unwirksam ist, auf die das Landgericht entscheidend abgestellt hat, wäre die Frage eines Mitverschuldens von Bedeutung, die das Landgericht hat dahinstehen lassen. Zu dem diesbezüglich umfangreichen Vorbringen der Beteiligten fehlt es bislang an hinreichenden tatsächlichen Feststellungen, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht treffen kann. Auch in diesem Zusammenhang würde ggf. die Frage des (richtigen) Antragstellers eine maßgebliche Rolle spielen (vgl. Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 52 m. w. N.; ders., ZMR 2006, 409; vgl. auch Jennißen/Heinemann, a.a.O., § 26 Rz. 173; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG,
  3. Aufl., § 27 Rz. 101; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 308). Randnummer 44 Angesichts des Umstands, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine langjährig erfahrene und gewerbsmäßig tätige Verwaltung handelt und eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit einer grundlegenden Verwalteraufgabe in Rede steht, vermag der Senat auf Basis der bislang getroffenen Feststellungen – wie im Ergebnis auch das Landgericht – nicht davon auszugehen, dass der der Antragsgegnerin zuzuordnende Verschuldensumfang im Sinne des § 254 BGB mit Null zu bemessen wäre. Die von der Antragsgegnerin im Verfahren der weiteren Beschwerde darlegten Erwägungen vermögen ihre diesbezüglich geäußerte Rechtsauffassung nicht zu stützen. Randnummer 45 Da die Sachentscheidung des Landgerichts mithin insgesamt keinen Bestand haben kann und eine eigene Sachentscheidung des Senats aus den genannten Gründen nicht in Betracht kommt, ist auf die beiden Rechtsmittel die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sache an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen. Randnummer 46
  4. Bei seiner erneuten Sachentscheidung wird das Landgericht auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerden zu befinden haben, § 47 WEG a. F.. Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerden hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG a. F. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190013855

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