der 1-Straße
Stadt1 begehrt sowie Auskunft über das Bestehen von weiteren Mietverträgen und Schadensersatz. Das Landgericht Gießen hat mit Beschluss vom 03.09.2010 das Verfahren hinsichtlich der Beklagten zu 3) abgetrennt und
soweit an das Amtsgericht Nidda verwiesen. Randnummer 2 Aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der früheren Eigentümer des Anwesens1-Straße, Stadt1, den Eheleuten A und B C, wurde auf Antrag einer Gläubigerin mit Beschluss vom 02.10.2007 durch das Amtsgericht Nidda, Aktenzeichen 7 K 63/07 hinsichtlich des bebauten Grundstückes 1-Straße
Stadt1 die Zwangsversteigerung angeordnet. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, einem Werkstattgebäude, Nebengebäuden sowie Garage und einem Unterstand. Ferner verfügt das Grundstück über einen Garten, der zur Nutzung für die Bewohner des Hauses zur Verfügung steht und der eine Quadratmeterfläche von 350 qm hat. Nachdem
dem ersten Zwangsversteigerungstermin vor dem Amtsgericht Nidda kein Gebot abgegeben wurde, wurde ein zweiter Zwangsversteigerungstermin auf den 27.04.2009 anberaumt.
diesem Termin wurde das Verfahren zunächst einstweilen eingestellt, weil die Gläubigerin der Einstellung zustimmte. Nachdem der Antrag gestellt worden war, das Verfahren fortzusetzen, bestimmte das Amtsgericht Nidda Termin zur Zwangsversteigerung auf den 28.09.2009. Der Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertung D hat
dem Zwangsversteigerungsverfahren am 15.04.2008 ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt und hat einen solchen
Höhe von 164.300,-- EUR ermittelt. Randnummer 3 Hinsichtlich der Ertragsermittlung ist der Sachverständige D zu einer erzielbaren Nettokaltmiete im Monat von 770,-- EUR gekommen, wobei er für das Einfamilienhaus eine Wohnfläche von 132 qm zu 5,-- EUR zugrunde legte, für die Garage 25,-- EUR, für die Werkstätte 50,-- EUR und für den Unterstand eine Miete von 35,-- EUR. Als Jahresmiete wurde ein erzielbarer Betrag
Höhe von 9.240,-- EUR angegeben. Randnummer 4
dem auf den 28.09.2009 anberaumten Versteigerungstermin erhielten die Kläger als Höchstbietende zu einem Betrag von 90.000,-- EUR den Zuschlag. Randnummer 5 Unter dem Datum 10.09.2009, dessen Richtigkeit von den Klägern bestritten wird, schlossen die ursprünglichen Eigentümer des Grundstückes und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über das Grundstück.
wurde das Mietobjekt bezeichnet und angegeben, dass
sgesamt vermietet werde eine Wohnnutzfläche von ca. 180 qm.
wurde geregelt, dass die Vermietung des Anwesens zur gewerblichen Weitervermietung erfolgen würde. Die Mietdauer wurde
des Vertrages bis zum 30.09.2024 festgelegt, wobei das ursprünglich vorgesehene Datum des Beginns des Mietverhältnisses nachträglich handschriftlich vom 01.10.2009 auf den 15.09.2009 korrigiert wurde. Ferner wurde der Beklagten zu 1) eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Der Mietzins wurde
Eine Erhöhung dieses Mietbetrages für die Dauer des Laufes des Mietvertrages ist
diesem ausdrücklich nicht vorgesehen. Ferner wurde
aufgeführt, dass das Mietobjekt Mängel aufweisen würde,
sbesondere Schäden an der 27 Jahre alten Heizungsanlage vorliegen würden. Die ursprünglichen Eigentümer verpflichteten sich
diesem Vertrag die genannten Schäden auf Aufforderung der Beklagten zu 1) unverzüglich
stand zu setzen. Auch für den Fall der
standsetzung dieser Mängel war eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete nicht vorgesehen.
Randnummer 6 Mit gleichlautetem Mietvertrag vom 12.09.2009 vermietete die Beklagte zu 1) dann das Mietobjekt an die Beklagte zu 2) zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung weiter. Der Mietzins sollte nach § 4 des Vertrages monatlich Randnummer 7 480,-- EUR betragen, über die Nebenkosten sollte eine separate Vereinbarung getroffen werden. Randnummer 8 Unter dem 14.09.2009 wurde zwischen der Beklagten zu 2) und der früheren Beklagten zu 3) ein weiterer Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt geschlossen. Die vermietete Fläche wurde identisch mit der
den anderen Verträgen angegeben, jedoch wurde
3 des Mietvertrages geregelt, dass das Dachgeschoss nicht mit vermietet werde, sondern das Dachgeschoss ausschließlich der Beklagten zu 2) zur Nutzung zur Verfügung stehe. Als Mietzweck wurde nunmehr
diesem Vertrag angegeben, dass die Vermietung zur privaten Nutzung erfolge. Der Mietzins wurde
diesem Vertrag auf 576,-- EUR festgelegt. Ferner übernahm die frühere Beklagte zu 3) ausdrücklich die Beseitigung der
Die Gesellschafter der früheren Beklagten zu 3) waren unter anderem die Tochter der früheren Eigentümer und deren Sohn. Randnummer 9 Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 01.10.2009 gegenüber der Beklagten zu 1) die Kündigung des Mietvertrages über das Wohnhaus 1-Straße
Stadt1 nebst Garten, Carport und Garage.
dem Kündigungsschreiben wurde zum Ausdruck gebracht, dass der bestehende Mietvertrag gekündigt werde, soweit dieser gegenüber den Klägern wirksam sein sollte. Die Kündigung wurde zum 31.03.2010 erklärt. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 06.10.2009 bestätigte die Beklagte zu 1) die ausgesprochene Kündigung zum 31.03.2010 und wies darauf hin, dass gemäß der gewerblichen Weitervermietung die Kläger
die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Dritten eintreten würden. Mit Schreiben vom 22.10.2009 teilte die Beklagte zu 2) den früheren Eigentümern des Grundstückes mit, dass sie dem Anliegen der Beklagten zu 1) nachkomme und bestätige, dass die früheren Eigentümer berechtigt seien, das Objekt 1-Straße
Stadt1 zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kläger ließen durch Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2009 mitteilen, dass sie weder zu der Beklagten zu 1) noch der Beklagten zu 2) irgendwelche vertraglichen Beziehungen hätten. Mit Anwaltsschreiben des Klägervertreters vom 07.12.2009 wurde darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Überweisung von Mietzahlungen weiterhin davon ausgegangen werde, dass mietvertragliche Bindungen zwischen den Klägern und den Beklagten nicht bestehen würden, die Zahlungen vielmehr als Nutzungsentschädigung entgegengenommen würden. Randnummer 11
der Folgezeit betrieben die Kläger sowohl gegen die ehemaligen Eigentümer als auch gegen die Beklagte zu 2) die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Nidda. Die früheren Eigentümer des Grundstückes versuchten eine Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erreichen. Aus Anlass des Räumungstermins am 08.03.2010 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten zu 3) gegenüber den Klägern, dass keine weiteren Untermietverträge geschlossen worden seien. Mit Schreiben vom 29.03.2010 ließ die Bevollmächtigte der Beklagten dann mitteilen, dass bestritten werde, dass im Gespräch zwischen den Klägern und Herrn C nicht erklärt worden sei, dass seitens der früheren Beklagten zu 3) als Untermieterin keine weiteren Mietverträge vorlägen. Randnummer 12 Durch Beschluss des Amtsgerichts Nidda vom 08.03.2010 wurde die Zwangsvollstreckung gegen die Beklagte zu 2) bis zur Entscheidung
der Hauptsache eingestellt. Randnummer 13 Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die mit den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge seien unwirksam, weil diese nach der Beschlagnahme des Anwesens geschlossen worden seien und nicht einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gedient hätten. Sie haben behauptet, der Mietzins entspreche nicht der ortsüblich erzielbaren Miete von 900,-- EUR und haben für den Zeitraum Oktober 2009 bis April 2010 die Zahlung eines Schadensersatzes bzw. einer Nutzungsentschädigung verlangt. Sie haben Auskunft darüber begehrt, ob weitere Mietverträge bzw. Untermietverträge über das Wohnhaus 1-Straße
Stadt1 geschlossen worden seien und haben die Ansicht vertreten, die Mietverträge seien ausschließlich mit der Absicht geschlossen worden, die Rechte der Kläger aus der Zuschlagserteilung zu vereiteln. Randnummer 14 Die Beklagten haben die Zuständigkeit des Landgerichts Gießen gerügt und die Auffassung vertreten, die Beklagte zu 2) sei gemäß § 565 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) Vertragspartnerin der Kläger geworden, eine Kündigung dieses Mietverhältnisses sei
des nicht erfolgt. Auch könne sie die Räume nicht herausgeben, da eine gewerbliche Zwischenvermietung vorliege und nunmehr die Räume als Wohnraum vermietet worden seien. Die vereinbarte Miete von 3,75 EUR pro Quadratmeter sei aufgrund des Mietspiegels auch angemessen, da nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet worden sei und die restlichen 50 qm Nutzfläche bei der Berechnung des Mietzinses unberücksichtigt bleiben müssten. Ferner habe das Mietobjekt Mängel aufgewiesen, die eine Minderung des Mietpreises um 20% gerechtfertigt hätten. Der Mietspiegel für den …kreis weist – unstreitig – für eine Wohnfläche ab 120 qm einen Durchschnittswert von 6,61 EUR pro Quadratmeter aus, währenddessen der Mindestwert 3,75 EUR pro Quadratmeter beträgt und der Maximalwert 11,17 EUR pro Quadratmeter. Die Beklagten haben ferner die Auffassung vertreten, ein Anspruch auf Auskunftserteilung stünde den Klägern zwar grundsätzlich zu, jedoch sei dieser aber nicht fällig, da das Ende des Mietverhältnisses zeitlich noch nicht bevorstehe. Randnummer 15 Ferner hat die Beklagte zu 2) Widerklage erhoben und die Auffassung vertreten, dass die gegen sie betriebene Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss rechtswidrig gewesen sei, weshalb die Kläger verpflichtet seien, die der Beklagten durch die Teilnahme an dem Räumungstermin entstandenen Kosten zu begleichen. Diese würden sich aber nach der Korrektur der Rechnung im Schriftsatz vom 22.07.2010 auf 1.527,96 EUR belaufen. Randnummer 16 Das Landgericht hat nach Abtrennung des Rechtsstreites gegen die frühere Beklagte zu 3), die Firma E GbR 1-Straße durch Teilurteil vom 24.09.2010 die Beklagten zu 1) und 2) zur Räumung des Anwesens verurteilt sowie zur Auskunftserteilung, ob weitere Mietverträge bestehen. Das Landgericht hat seine sachliche Zuständigkeit angenommen, da hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) kein Wohnraummietverhältnis bestehe, sondern die Vermietung zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung erfolgt sei. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Klage sei auch deshalb gegeben, weil die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss eingestellt worden sei. Randnummer 17 Die Klageanträge seien auch begründet, weil die Kläger Eigentümer des Grundstückes geworden seien und
dieser Position von den Beklagten die Herausgabe des Grundstückes verlangen könnten, da diese nicht zum Besitz an dem Grundstück berechtigt seien. Die zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den Beklagten geschlossenen Mietverträge seien gemäß §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam. Nach diesen Regelungen sei ein Mietvertrag, der von dem Eigentümer des beschlagnahmten Grundstückes nach Beschlagnahme abgeschlossen worden sei, den späteren Erstehern des Grundstückes gegenüber unwirksam, wenn der Abschluss nicht einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen würde. Dies sei aber hier gerade der Fall, weil der zwischen den ursprünglichen Eigentümern und der Beklagten zu 1) vereinbarte Mietzins wenig mehr als die Hälfte des Mietzinses betragen habe, der nach den Feststellungen des Sachverständigen D zu erzielen gewesen sei. Außerdem weise der Mietspiegel für den …kreis einen Maximalwert von 11,17 EUR und einen Durchschnittswert von 6,61 EUR aus. Warum der Minimalwert von 3,75 EUR
den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) vereinbart worden sei, sei nicht durch eine nachvollziehbare Darlegung der Beklagten belegt. Zudem sei selbst bei der Annahme des Mindestmietzinses noch ein Mietzins von deutlich über 400,-- EUR zu erzielen gewesen bei einer Wohnfläche von 130 qm. Wenn zudem berücksichtigt werde, dass sich die ursprünglichen Eigentümer verpflichtet hätten, die
2 des Mietvertrages vereinbarten Mängel zu beseitigen, so ergebe sich ein Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das nicht ausgewogen sondern wirtschaftlich grob und unvernünftig erscheine. Außerdem sei die Vermietung über einen Zeitraum von 15 Jahren unter den vereinbarten Bedingungen nicht üblich. Zudem würden auch die Gesamtumstände dafür sprechen, dass die Vermietung nur erfolgt sei, um durch einen Missbrauch zivilrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten den früheren Eigentümern die Rechtstellung von Mietern gemäß §§ 57, 57 a ZVG zu verschaffen, um so den Erstehern die Durchsetzung ihrer Rechte nach § 93 ZVG zu erschweren. Dies folge aus dem zeitlichen Zusammenhang des Abschlusses der Mietverträge. Entgegen anderer Auffassungen würden die Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG auch den Schutz des Erstehers bezwecken, wie dies das Landgericht Kassel zutreffend ausgeführt habe, da ansonsten die Begrenzung des Verwaltungsrechtes auf eine ordnungsgemäße Wirtschaft leer laufen würde. Randnummer 18 Zudem hat das Landgericht die Auffassung vertreten, dass aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses die Beklagten zur Herausgabe verpflichtet seien, weil die Beklagte zu 1) das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken weitervermietet habe, so dass sich die Beklagte zu 2) auch nicht auf den Schutz des § 565 BGB berufen könne. Der Auskunftsanspruch sei begründet, weil die Beklagten es offen gelassen hätten, ob noch weitere Mietverträge bestünden. Randnummer 19 Ein Anspruch der Beklagten zu 2) auf Ersatz der dieser im Zusammenhang mit dem Räumungstermin entstandenen Kosten sei nicht gegeben, weil zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehen würde und die Geltendmachung eines unbegründeten Anspruches einen Anspruch auf Ersatz der zur Abwehr entstandenen Kosten nicht begründen würde. Randnummer 20 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts
dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen
dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 21 Gegen dieses ihnen am 05.10.2010 zugestellte Teilurteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am
sbesondere auf Art. 12 Abs. 1 GG im Rahmen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung abstellen müssen. Auch wenn man der Auffassung des Gerichts folge, nach der eine relative Unwirksamkeit vorliegen würde, so hätten die Kläger doch das Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten genehmigt. Schließlich habe das Gericht auch völlig unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte zu 2) das Grundstück als Wohnraum vermietet habe und deshalb das Grundstück nicht von der Beklagten zu 3) zurückfordern könne, weil ihr im Hinblick auf die Regelung des § 565 BGB die rechtliche Möglichkeit zur Durchsetzung der Räumung verwehrt sei. Randnummer 24 Schließlich sei auch die Abweisung der Widerklage unbegründet, da diese auf den rechtsirrigen Auffassungen des Gerichtes zum Klageantrag zu 1) beruhe. Auch habe das Gericht
die Abwägungen zu Unrecht eingestellt, dass die Gesellschafterin der Beklagten zu 3), Frau G, die Schwiegertochter der ehemaligen Eigentümer des Grundstückes sei. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 24.09.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Gießen, Az. 5 O 60/10, 1. die Klage abzuweisen; 2. auf die Widerklage der Berufungsbeklagten zu 2) die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.527,96 EUR nebst Zinsen
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2010 an de Beklagte zu 2) zu zahlen. Randnummer 26 Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 27 Sie verteidigen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. Randnummer 28 Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 27.01.2011, nachdem der Rechtsstreit auf den Einzelrichter übertragen worden war, beantragt, den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Senat zu übertragen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung habe. Randnummer 29 II. Die Berufung ist zulässig,
sbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 519, 520 ZPO). Sie hat
der Sache jedoch keinen Erfolg, weil das Landgericht völlig zu Recht die Beklagten zur Auskunft verurteilt hat, der Räumungsklage stattgegeben hat und die Widerklage abgewiesen hat. Da die Kläger aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Nidda vom 28.09.2009 gemäß § 90 ZVG Eigentümer des Anwesens
der 1-Straße
Stadt1 geworden sind, steht ihnen gemäß § 985 BGB gegen die Beklagten ein Herausgabeanspruch zu. Diese sind zumindest mittelbare Besitzer des Anwesens (§ 868 BGB), haben aber gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz. Randnummer 30 Ein Besitzrecht ist
sbesondere nicht durch die geschlossenen Mietverträge begründet worden. Nach § 20 ZVG tritt nämlich durch den Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung des Grundstückes angeordnet wird, die Beschlagnahme ein. Der Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde, datiert bereits vom 02.10.2007, so dass ab Zustellung dieses Beschlusses im Jahre 2007 die Wirkungen der Beschlagnahme greifen (§ 22 ZVG). Zwar sind nach § 21 Abs. 2 ZVG Miet- und Pachtverhältnisse von der Beschlagnahme grundsätzlich nicht umfasst, jedoch gilt dies nur für solche Miet- und Pachtverhältnisse, die bereits vor der Beschlagnahme geschlossen waren. Die hier streitgegenständlichen Mietverträge wurden aber
sgesamt erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, als die Beschlagnahme schon lange Bestand hatte und bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos geblieben sind. Demzufolge konnten von den ehemaligen Eigentümern des Grundstückes Miet- und Pachtverhältnisse nur im Rahmen des § 24 ZVG wirksam geschlossen werden, da heißt wirksame Mietverträge konnten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes geschlossen werden. Randnummer 31 Mietverträge, die nicht mehr zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gehören, sind aber nach den §§ 23, 24 ZVG relativ unwirksam und bewirken zu Gunsten des Berechtigten nach § 135 Abs. 1 BGB ihm gegenüber die Unwirksamkeit.
soweit ist zwar streitig, ob als Berechtigter im Sinne des § 24 ZVG nur der Gläubiger angesehen werden kann, oder ob dies auch für den Erwerber des Grundstückes gilt. § 24 ZVG würde aber von seiner Zielrichtung her zu knapp greifen, wenn ausschließlich auf den Gläubigerschutz abgestellt werden würde, vielmehr ist ein Vertrag, der nicht mehr der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes entspricht, auch gegenüber dem Ersteher unwirksam (§§ 23 ZVG, 136, 135 BGB), und zwar unabhängig davon, ob dies
den besonderen Versteigerungsbedingungen vorbehalten ist (Löhning/Fischinger, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 24, Rdnr. 8; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 24, Rdnr. 1). Randnummer 32 Die den Schuldner beschränkenden Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG dienen nämlich
sbesondere auch dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstückes zu ermöglichen, da ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn Mietverträge kurz vor der Zwangsversteigerung geschlossen werden, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht entsprechen. Entgegen der auch vertretenen Auffassung (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 24, Anm. 2.4; Dassler/Hintzen, ZVG, § 24, Rdnr. 2), wonach der Ersteher ausreichend durch die §§ 57 und 57 a ZVG geschützt ist, nützen diese Regelungen zum Schutz des Erstehers gerade nicht. Im Rahmen des Sonderkündigungsrechts muss nämlich nach allgemeiner Auffassung auch § 573 BGB beachtet werden, so dass eine Kündigung eines wirksamen Mietvertrages nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes
teresse des Erstehers an der Nutzung des Objektes besteht. Auch die Möglichkeit der Mieterhöhung führt regelmäßig nicht weit, da dies nicht den
teressen des Ersteigerers gerecht wird, der gerade das Grundstück ersteigert hat, um es selbst zu nutzen, wie dies von den Klägern geplant ist. Zudem sind auch der Möglichkeit der Mieterhöhung Grenzen gesetzt, so dass bei Abschluss eines unwirtschaftlichen Mietvertrages diese Möglichkeit nicht zu sachgerechten Ergebnissen führen würde. Randnummer 33 Maßgeblich ist zudem, dass die ausdrückliche Beschränkung des Schuldners auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes
ZVG leerlaufen würde, wenn Verwaltungsmaßnahmen, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht entsprechen bzw. ihr zuwiderlaufen, auch dem Ersteher gegenüber uneingeschränkt wirksam wären. Deshalb ist mit dem Landgericht Kassel (NJW-RR 1990, 977) davon auszugehen, dass der Schuldner auch bei Abschluss von Mietverträgen nach den §§ 23, 24 ZVG
seiner Verwaltungsbefugnis dahingehend beschränkt ist, dass nur solche Mietverträge geschlossen werden können, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Parallel zu den Vorschriften über das Nießbrauchsrecht ist bei der Frage der Beurteilung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zwar nicht auf einen Musterbetrieb noch auf die Notlage des Schuldners abzustellen, maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgebend sind und eine subjektive Sicht des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat. Dabei scheidet einseitiges, willkürliches Handeln aus. Dies bedeutet, dass eine Vermietung nur zu angemessenen Preisen im Bereich einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegen kann, wobei die Angemessenheit sich nicht nur an der Miethöhe orientiert, sondern bestimmt wird durch die Ausgewogenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleitung (BVerfG WuM 1990, 138 ). Nach diesen Kriterien stellt sich aber die von den ursprünglichen Eigentümern vorgenommene Vermietung nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung dar mit der Konsequenz, dass der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gegenüber den Erstehern gemäß § 135 Abs. 1 BGB relativ unwirksam ist und für die Beklagten kein Recht zum Besitz an dem Grundstück zu begründen vermag. Auf einen gutgläubigen Erwerb eines Mietrechtes können sich die Beklagten nicht berufen, da nach dem BGB der gutgläubige Erwerb von Forderungen, zu denen auch eine Mietberechtigung gehört, grundsätzlich nicht möglich ist und die gesetzlichen Ausnahmen hier gerade nicht eingreifen, zumal davon auszugehen ist, dass sich die Beklagten, die
die Vorgänge eingeweiht waren, auch nicht
gutem Glauben befunden haben. Randnummer 34 Völlig zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) und demzufolge auch die Weitervermietung als Kettenmietverträge nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes erfolgt sind. Dies folgt zum einen, wie das Landgericht völlig richtig dargestellt hat, aus der vereinbarten Höhe des Mietzinses, die weit unter dem Mietzins liegt, den der Sachverständige D im Rahmen der Wertermittlung nach § 74 a Abs. 5 ZVG ermittelt hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Wert, den der Sachverständige Jung
seinem Gutachten vom 15.04.2008 zugrunde gelegt hat, nicht richtig ist, sind nicht ersichtlich. Allein die zeitliche Spanne zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Abschluss der Mietverträge führt nicht dazu, dass eine ganz erhebliche Diskrepanz zwischen dem von dem Sachverständigen angenommenen Mietwert von 770,-- EUR pro Monat und dem vereinbarten Mietwert von 400,-- EUR entstehen kann. Der Sachverständige hat vielmehr die maßgeblichen Gesichtspunkte
sein Gutachten hinreichend eingestellt und entsprechend berücksichtigt. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Mindestmiete
dem …kreis nur 3,75 EUR pro Quadratmeter entspricht, verfängt nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass das Anwesen, das die ursprünglichen Eigentümer vermietet haben, tatsächlich nur zu dem Mindestmietzins vermietet werden konnte. Immerhin liegt nach dem Mietspiegel der Durchschnittswert pro Quadratmeter bereits bei 6,61 EUR und der Höchstwert bei 11,17 EUR. Dass hier nur aufgrund der Verkehrsverhältnisse ein Mindestmietwert zu erzielen gewesen wäre, erschließt sich für den Senat nicht hinreichend, zumal an die Beklagte nicht nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet wurde sondern darüber hinaus auch eine Nutzfläche von 50 qm, die natürlich bei der Bewertung des Abschlusses eines Mietvertrages mit
s Gewicht fällt und zu einer Erhöhung des Mietzinses führt. Da zudem auch weitere Nebengebäude und ein Garten mit vermietet wurden, erscheint die Annahme der Minimalmiete keinesfalls gerechtfertigt, eher erscheint das Gutachten des Sachverständigung D die Sachlage besser und entsprechend zu beurteilen. Zudem ist einzustellen, dass auch die Kettenmietverträge, die zwischen den Beklagten geschlossen worden sind, nicht von einem bestehenden Minimalwert ausgegangen sind, vielmehr wurde
dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) der Mietzins bereits auf 480,-- EUR erhöht und
dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) auf immerhin 576,-- EUR. Dies belegt, dass der ursprünglich von den Eigentümern geschlossene Mietvertrag bereits nicht den wirtschaftlichen Verhältnissen vor Ort entsprochen hat. Randnummer 35 Hinzu kommt, dass die ursprünglichen Eigentümer
dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) auch noch umfangreiche Renovierungspflichten übernommen haben, die mit erheblichen Kosten verbunden waren. So
sbesondere, worauf das Landgericht bereits abgestellt hat, die Erneuerung einer 27 Jahre alten Heizungsanlage und die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlende betonierte Grundplatte. Diese Kosten sind ganz erheblich und würden von einem vernünftigen Vermieter bei einer Verwaltung nicht freiwillig übernommen werden. Dies gilt umso mehr, als die Beseitigung der Mängel nach dem
halt des mit der Beklagten zu 1) und auch des mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Vertrages von den Vermietern unverzüglich hätte ausgeführt werden müssen, mit der Folge, dass sich die stark verschuldeten Schuldner einer weiteren
anspruchnahme mit erheblichen Kosten nicht hätten entziehen können. Da zudem
dem Mietvertrag auch nicht vereinbart war, dass nach der Beseitigung der Mängel eine Mieterhöhung Platzgreifen würde, stellt sich die Regelung als völlig unüblich und unangemessen dar. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Miete wegen der Mängel um 20% gemindert war, verfängt deshalb nicht, weil das Mangelbeseitigungsrecht völlig uneingeschränkt war und von den Beklagten jederzeit hätte ausgeübt werden können. Randnummer 36 Zudem spricht gegen eine Vermietung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch die Mietvertragsdauer, die auf 15 Jahre mit einer Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren festgelegt wurde. Dies ist aber völlig unüblich im Rahmen einer normalen Vermietung, da gerade
dem Mietvertrag keine Anpassungsklausel vereinbart wurde, so dass während der Mietzeit eine Erhöhung durch die ursprünglichen Eigentümer nicht möglich gewesen wäre, was aber einer wirtschaftlichen objektiven Betrachtung der Dinge völlig zuwiderläuft. Randnummer 37 Außerdem sind auch die Gesamtumstände zu berücksichtigen, da die Vermietung erst unmittelbar kurz vor dem dritten angesetzten Zwangsversteigerungstermin vorgenommen wurde. Die Argumentation der Beklagten, dass bei einer ersten Zwangsversteigerung nicht mit einem Gebot zu rechnen ist, verfängt nicht, da hier bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos verlaufen waren, so dass damit zu rechnen war, dass im Rahmen eines dritten Termins auch zu einem günstigeren Gebot das Anwesen veräußert werde. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sinnvoll, im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unmittelbar vor einem Versteigerungstermin noch einen äußerst langfristigen Mietvertrag zu schließen, zumal
soweit auch zu berücksichtigen ist, dass der ursprüngliche Mietvertrag erst am 01.10.2009 beginnen sollte und erst
Anbetracht des Zwangsversteigerungstermins nachträglich der Beginn des Mietverhältnisses auf den 15.09.2009 angesetzt wurde. Danach liegt aber hier eine Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung keinesfalls vor, da ein wirtschaftlich denkender Vermieter bei den auf ihn zukommenden Verpflichtungen und dem geringen Mietzins sich nicht auf einen solchen Vertrag eingelassen hätte, sondern lieber angesichts des bevorstehenden Zwangsversteigerungstermins das Objekt leer stehen gelassen hätte (BVerfG, a.a.O.; LG Kiel WuM 1999, 570). Randnummer 38 Rechtsfolge der unwirksamen Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) ist damit, dass der ursprüngliche Vertrag gegenüber den Klägern unwirksam ist, mit der Kosenquenz, dass aus diesem Vertrag durch die weiteren Beklagten keine eigenen Rechte abgeleitet werden konnten. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass hier eine Genehmigung (§ 185 Abs. 2 BGB) des ursprünglichen Mietvertrages
Betracht kommt, verfängt auch diese Argumentation nicht. Zum einen haben die Kläger bereits hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis nicht akzeptieren wollten. So wurde bereits
dem Kündigungsschreiben vom 01.10.2009 zum Ausdruck gebracht, dass der Mietvertrag nur gekündigt werde, soweit er gegenüber den Klägern wirksam sei.
soweit wurde schon wirksam ein Vorbehalt gegen den Abschluss eines Mietvertrages gemacht. Auch
der weiteren Korrespondenz wurde von den Klägern immer wieder darauf hingewiesen, dass sie nicht davon ausgingen, dass tatsächlich ein wirksamer Mietvertrag bestand, aufgrund dessen die Beklagten verpflichtet waren, Mietzinszahlungen an die Kläger zu leisten. Dies ergibt sich eindeutig aus den Schreiben des Bevollmächtigten der Kläger vom 13.11.2009 und 07.12.2009,
denen gerade ausgeführt wird, dass zu den Beklagten zu 1) und 2) keine vertraglichen Beziehungen bestanden. Randnummer 39 Schließlich ergibt sich auch aus den Gesamtumständen die Unwirksamkeit des Vertrages, da die zeitlichen Momente und der Abschluss der Mietverträge eindeutig für ein Umgehungsgeschäft sprechen. Dies wird
sbesondere durch das Schreiben der Beklagten zu 2) vom 22.10.2009 belegt, mit welchem sie den ursprünglichen Eigentümern ein uneingeschränktes Wohnrecht eingeräumt haben, wobei sie nach ihrem eigenen Vortrag dazu nicht berechtigt war, weil bereits ein weiterer Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) geschlossen worden war. Angesichts dieser Gesamtumstände geht der Senat deshalb von einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung durch den Abschluss der Mietverträge aus, mit der Folge, dass die Kläger als Eigentümer von den Beklagten die Herausgabe verlangen können, weil diesen kein Recht zum Besitz zusteht. Randnummer 40 Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass die Kläger vorsorglich ein eventuell bestehendes Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) mit ihrem Schreiben vom 01.10.2009 wirksam zum 31.03.2010 gekündigt haben, so dass auch deshalb die Beklagte zu 1) zur Herausgabe des Grundstückes verpflichtet ist, was sie auch selbst mit ihrem Schreiben vom 06.10.2009 eingeräumt hat. Ein eigenständiges Recht der Beklagten zu 2) zum Besitz konnte durch den Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) nicht begründet werden, da dieser Mietvertrag nur ein Untermietverhältnis begründet hat. Der Untermieter ist aber gemäß § 546 Abs. 2 BGB bei Ende des Mietvertrages mit dem Hauptmieter gerade auch verpflichtet, die Sache an den Eigentümer herauszugeben. Auf § 565 BGB können sich die Beklagten nicht berufen, da sie zur Herausgabe des Grundstückes
der Lage sind, weil sie selbst dieses nicht zu Wohnzwecken an natürlich existierende Personen vermietet haben, sondern ihrerseits nur einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes geschlossen haben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes kann aber keinen Wohnsitz begründen und nicht eigenständig Räume bewohnen, so dass auch
soweit kein Wohnraummietverhältnis besteht. Randnummer 41 Auf das Recht auf freie Berufsausübung kann sich die Beklagte zu 2) nicht berufen, weil hier nach den vorrangigen Vorschriften des BGB gerade kein eigenständiges Besitzrecht durch den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) begründet wurde. Randnummer 42 Soweit das Landgericht die Beklagten zur Auskunft über bestehende weitere Mietverhältnisse verurteilt hat, ist das Urteil nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten selbst
der Berufungsbegründung auch nicht weiter angegriffen. Ausführungen zu den Darstellungen des Landgerichts finden sich
soweit nicht. Soweit erstinstanzlich die Beklagten die Auffassung vertreten haben, dass sie zwar grundsätzlich eine Auskunft schulden würden, dieser Anspruch aber noch nicht fällig sei, ist dies verfehlt, da gerade zwischen den Parteien keine vertraglichen Beziehungen bestehen, so dass der allgemeine Auskunftsanspruch hier für die Kläger gegeben ist. Randnummer 43 Hinsichtlich der Widerklage hat das Landgericht völlig zu Recht die Klage abgewiesen, da
der Verfolgung der Rechte der Kläger keine zum Schadensersatz begründende Handlung liegt.
soweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden, zumal sich auch
der Berufungsbegründung
soweit keine ausdrücklichen Angriffe finden. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da das Rechtsmittel der Beklagten ohne Erfolg geblieben ist, wobei eine Quotelung vorzunehmen war, da an der Widerklage nur die Kläger und die Beklagte zu 2) beteiligt waren (§ 100 Abs. 2 ZPO). Randnummer 45 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO entnommen. Randnummer 46 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder zur Fortbildung des Rechtes noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), da hier
dividuell die wirtschaftliche Situation von Beteiligten zu beurteilen ist. Randnummer 47 Eine Rückübertragung des Rechtsstreites auf den Senat, wie von den Beklagten beantragt, kam nicht
Betracht, da sich die Rechtslage nicht nach dem Übertragungsbeschluss des Senates geändert hat, vielmehr sich bereits zum Zeitpunkt der Übertragung auf den Einzelrichter so dargestellt hat, wie sie heute zu beurteilen ist. Da die Kläger auch nicht einer Rückübertragung zugestimmt haben, war der Einzelrichter nach wie vor zur Entscheidung berechtigt und befugt. Eine Rückübertragung gemäß § 526 Abs. 2 ZPO kam nicht
Betracht. Randnummer 48 Der Streitwert für das Berufungsverfahren war auf 8.939,96 EUR festzusetzen, nämlich 500,-- EUR für den Auskunftsanspruch, 6.912,-- EUR für den Räumungsantrag und 1.527,96 EUR für die Widerklage (§ 3 ZPO). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190015477
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