OLG Frankfurt 20. Zivilsenat 20 W 75/08 Beschluss Wohnungseigentum: Entstehung von Sondereigentum § 5 Abs 2 WEG, § 7 Abs 4 WEG, § 1004 BGB

Wohnungseigentum: Entstehung von Sondereigentum Leitsatz

1. Im Verfahren nach § 43 WEG betrifft der Streit von Wohnungseigentümern über das Bestehen von Sondereigentum an einem Gebäudeteil nur eine Vorfrage.
2. Bei Bildung von Wohnungseigentum vor (vollständiger) Bauausführung entsteht Sondereigentum mit schrittweiser Herstellung der Raumeinheiten auch dann, wenn die Bauausführung in nicht unwesentlichem Umfang vom durch Wahrung im Grundbuch verbindlich gewordenen Aufteilungsplan abweicht.
3. Auch ein Durchgang in einem Hinterhaus, der zum Erreichen des dahintergelegenen in Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes benutzt werden muss, steht zwingend im Gemeinschaftseigentum. Anmerkung Diese Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Idstein,
4. Mai 2007, 3 II ..., Beschluss vorgehend LG Wiesbaden,
5. Dezember 2007, 4 T 314/07, Beschluss Tenor Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Antragsteller zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Geschäftswert für das amtsgerichtliche Verfahren wird auf 2.120, 64 €, für das Erstbeschwerdeverfahren auf 2000,00 € und für das Verfahren der weiteren Beschwerde auf 1000,00 € festgesetzt. Gründe Randnummer 1 Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus drei Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage A-Straße ... in O
6. Dabei handelt es sich um ein früher landwirtschaftlich genutztes Anwesen, das aus dem Vorderhaus (Einheit 1), dem Seitenhaus (Einheit 2) und dem Hinterhaus (frühere Scheune, Einheit 3) besteht. Randnummer 2 Die Antragsteller sind Sondereigentümer der Einheit 3, die beiden anderen Einheiten stehen im Sondereigentum der Antragsgegner. Das Hinterhaus füllt nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen die gesamte Breite des Grundstücks aus, hinter diesem befindet sich der Garten, an dem Sondernutzungsrechte für die Eigentümer der einzelnen Einheiten bestehen. Randnummer 3 Das Grundstück wurde durch notariellen Kaufvertrag vom 12.12.1983 von den Antragsgegnern und dem früheren Miteigentümer A erworben. Diese errichteten am 06.02.1984 vor dem Notar B, O2, zu UR-Nr. .../1984 eine Teilungserklärung (Bl. 52 bis 56 d. A.). Danach wurden ein Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des an der A-Straße gelegenen Vorderhauses, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, ein weiterer Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Nebengebäudes, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet und schließlich ein Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen des Hinterhauses, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, gebildet. Weiter wird hinsichtlich der Räume des Sondereigentums und der Fläche der Sondernutzungsrechte auf einen Aufteilungsplan Bezug genommen. Randnummer 4 In Teil II Nr. 1.2 enthält die Teilungserklärung folgende Regelung: „Die Eigentümer haben jeweils ungehinderten Zugang zu den sondergenutzten Grundstücksflächen zu gewähren." Randnummer 5 Die Teilungserklärung vom 06.02.1984 wurde mit Schriftsatz vom 12.05.1986 dem Grundbuchamt zur Wahrung vorgelegt. Randnummer 6 Der Teilungserklärung war ein Flächenteilungsplan (Fol. 41/7 Grundakte von O1, Blatt XXX, im weiteren: Grundakte), die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Anlagen, und Grundrisse der drei Einheiten, in denen durch Ziffern vermerkt war, zu welchen Sondereigentumseinheiten die einzelnen Räume zuzuordnen sind (Fol. 41/9 bis 11 der Grundakte), beigefügt. Randnummer 7 Im Grundriss des Erdgeschosses der Einheit 3, der bereits 1973 angefertigt worden war, ist ein Durchgang durch das Hinterhaus nicht eingezeichnet. Vielmehr sind außer dem Treppenhaus, einem WC sowie einer Wachküche und einem Kellerraum zwei weitere mit "Hobby" bezeichnete Räume und ein als "Anrichte" bezeichneter Raum eingezeichnet, die alle mit der Ziffer 3 markiert sind. Der Rechtspfleger beim Grundbuchamt Idstein beanstandete mit seiner Zwischenverfügung vom 04.06.1986 unter anderem, dass aus dem Flächenteilungsplan nicht hervorgehe, an welchen genauen Flächen des Grundstücks Sondernutzungsrechte bestehen sollten. Mit Beschluss vom 23.07.1986 wies der Rechtspfleger den Eintragungsantrag zurück, weil der Zwischenverfügung vom 04.06.1986 nicht nachgekommen worden war. Randnummer 8 Am 30.01.1987 errichtete der Miteigentümer A für sich und vollmachtslos für die Antragsgegner vor Notar B eine Ergänzung der Teilungserklärung vom 06.02.1984, durch die die Flächen der Sondernutzungsrechte und deren Zuordnung genau bezeichnet worden sind (Folie 44/17 ff. der Grundakte). Da die Antragsgegner diese Ergänzung der Teilungserklärung nicht genehmigten, führte der Miteigentümer A vor dem Landgericht Wiesbaden einen Rechtsstreit gegen diese. Durch Urteil vom 26.04.1988 -3 O 159/87- (Fol. 44/9-44/15 der Grundakten) wurden die Antragsgegner u. a. zur Abgabe folgender Willenserklärung verurteilt: „Den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen 1 und 2 steht als Gesamtgläubigern gemäß § 428 BGB das Sondernutzungsrecht an den in der Anlage zu diesem Urteil dunkel dargestellten Grundstücksflächen und den jeweiligen Eigentümern der Wohnung Nr. 3 steht das Sondernutzungsrecht an den im vorgenannten Plan weiß dargestellten Grundstücksflächen zu." Wegen des dem Urteil beigefügten Planes wird auf dessen Inhalt (Fol 44/11 der Grundakten, Bl. 57 d. A.) Bezug genommen. Zu UR-Nr. .../1988 vom 05.07.1988 des Notars C, O2, erklärte A seine Zustimmung zu dem Tenor des landgerichtlichen Urteils und wiederholte die zu UR-Nr. .../1984 des Notars B gestellten Anträge. Randnummer 9 Nachdem dem Grundbuchamt diese Erklärung sowie eine Ausfertigung des landgerichtlichen Urteils mit Rechtskraftbescheinigung sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung und Zustimmungserklärungen der Grundpfandrechtsgläubigern vorgelegt worden waren, wurden am
7. 07.1988 die drei Wohnungsgrundbücher angelegt, wobei in den Bestandsverzeichnissen wegen des Inhalts des Sondereigentums auf die Teilungserklärung vom 06.02.1984 und das Urteil vom 26.04.1988 Bezug genommen wird. Der dem Grundbuchamt vorgelegte Aufteilungsplan wurde hinsichtlich der Einheit Nr. 3 im Erdgeschoss nicht realisiert. Randnummer 10 Die Antragsteller wurden am 06.08.2001 als Eigentümer des 1/3 Miteigentumsanteils nebst Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung des Hinterhauses im Grundbuch von O1 Blatt YYY eingetragen. Ihre Rechtsvorgänger, an die der ursprüngliche Miteigentümer A 1989 das Wohnungseigentum veräußert hatte, ließen anlässlich des Verputzens der Fassade des Hinterhauses eine Tür und die Fenster eines Abstellraums, die zum Hof führten, zumauern. Seitdem ist dieser Abstellraum nur noch über einen an der vom Hof aus gesehen linken Außenwand des Hinterhauses durch dieses hindurch zur Gartenseite verlaufenden Durchgang zu erreichen. Im Bereich des Abstellraums war die Begrenzungsmauer des Ganges zur Wohneinheit nur 30 cm hoch, im Übrigen ist die Mauer bis zur Decke hochgezogen. Randnummer 11 Nach Erwerb der Einheit 3 entfernte der Antragsteller einen Teil der 30 cm hohen Mauer und nutzte den dahinter befindlichen Raum zum Abstellen von Gegenständen und Fahrrädern. Bis zum Jahr 2003 erhoben die Antragsgegner auch keine Einwendungen dagegen, dass die Antragsgegner sowohl den Durchgang durch das Haus als auch den sich daran anschließenden Weg auf der Freifläche benutzten. Die Antragsteller ließen das Erdgeschoss der Einheit 3 zu einer Wohnung ausbauen, die sie sodann vermieteten. Ihren Gartenanteil können die Antragsteller nunmehr vom
8. und
9. Obergeschoss der Einheit Nr. 3 durch eine errichtete Treppe erreichen. Von ihrem Keller, der keinen Ausgang zum Hof hat, führt eine Treppe zum Wohnbereich der Antragsteller. Randnummer 12 Nachdem es im Jahr 2003 zu einem Zerwürfnis zwischen den Beteiligten gekommen war, untersagten die Antragsgegner den Antragstellern die Benutzung des Durchganges in dem Hinterhaus und des sich daran anschließenden Weges. Der Hausdurchgang und der sich anschließende Weg wurden in der Vergangenheit von den Antragsgegnern durch Lagerung von Abfällen und sonstigen Gegenständen blockiert. Randnummer 13 In diesem Verfahren haben die Antragsteller vor dem Amtsgericht zunächst beantragt, Randnummer 14 die Antragsgegner zu verurteilen, den Antragstellern und ihren Familienangehörigen das Wegerecht an dem Durchgang des Hinterhauses auf dem Grundstück O1, A-Straße ..., zu dem zum Sondereigentum der Antragsteller gehörenden an den Durchgang angrenzenden Raum zu gewähren; den Antragstellern oder den von ihnen beauftragten Personen für Transportzwecke (Transport von Gartenabfällen) und soweit es erforderlich ist, Reparaturen der Begrenzungsmauer des zu dem Gartengelände führenden Weges und dem Sondereigentum der Antragsteller vorzunehmen, auf Anfrage die Benutzung des Durchganges durch das Hinterhaus und des sich daran anschließen Weges zu gestatten; den Antragsgegnern zu untersagen, den Durchgang durch das Hinterhaus als Lager für Abfälle und sonstige Gegenstände zu benutzen; an die Antragsteller 120,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Antragsteller haben die Auffassung vertreten, ihnen sei in Anwendung des Notwegerechts die Nutzung des Durchgangs zu erlauben, da sie nur so den Abstellraum erreichen könnten. Sie seien auf die Mitbenutzung des sich an den Hausdurchgang anschließenden Weges angewiesen, um ihre Gartenabfälle abtransportieren und Reparaturen an der Begrenzungsmauer zum Hof und an ihrem Sondereigentum vornehmen zu können. Es sei ihnen nicht zuzumuten, die Gartenabfälle durch ihre Wohnung zu transportieren. Durch den Keller könnten sie die Abfälle nicht entfernen, da dort keine Treppe sei. Randnummer 16 Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, es sei den Antragstellern zuzumuten, die Gartenabfälle durch Keller und Wohnung zu transportieren und den Ausgang des Abstellraums zum Hof hin wieder herzustellen, wenn sie diesen benutzen wollten. Zum Keller der Antragsteller sei eine Treppe errichtet worden, die fast fertig gestellt sei. Randnummer 17 Das Amtsgericht hat die Beteiligten durch Verfügung vom 06.02.2007 (Bl. 66 d. A.) darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Durchgang durch das Hinterhaus um Sondereigentum handele. Randnummer 18 Hierauf haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 02.03.2007 ihren Antrag zu 1) umgestellt und insoweit beantragt, den Antragsgegnern zu untersagen, die Antragsteller an der voll umfänglichen Nutzung des in ihrem Sondereigentum stehenden Durchgangs des Hinterhauses auf dem Grundstück O1, A-Straße ... zu hindern. Randnummer 19 Die Antragsgegner sind der Rechtsauffassung des Amtsgerichts mit der Begründung entgegengetreten, nicht die einzelnen Häuser seien den Miteigentümern als Sondereigentum zugeteilt, sondern lediglich die darin befindlichen Wohnungen. Um den Antragsgegner den Zugang zu ihrem Gartenanteil hinter dem Hinterhaus zu ermöglichen, sei der streitgegenständliche Gang im Hinterhaus von der Wohneinheit Nr. 3 ausgespart worden. Dieser Gang stehe in Gemeinschaftseigentum, an welchem den Antragsgegner ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zudem stünde der Auffassung des Amtsgerichts die Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Wiesbaden vom 26.04.1988 entgegen. Randnummer 20 Mit Beschluss vom 14.05.2007 (Bl. 81-84 d. A.) hat das Amtsgericht den Antragsgegnern verboten, die Antragsteller an der Nutzung des in ihrem Sondereigentum stehenden Durchgangs des Hinterhauses auf dem Grundstück A-Straße ... in O1 zu hindern, ihnen aufgegeben, die Benutzung des an dem Durchgang des Hinterhauses sich anschließenden Weges durch die Antragsteller oder von ihnen beauftragten Personen zu Transportzwecken, Reparaturen oder ähnlichem zu gestatten. den Antragsgegnern verboten, den Durchgang des Hinterhauses als Lager für Abfälle und sonstige Gegenstände zu benutzen. Randnummer 21 Im Übrigen hat das Amtsgericht den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Randnummer 22 Zur Begründung hat der Amtsrichter ausgeführt, das Sondereigentum erstrecke sich nach dem Inhalt der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan auf sämtliche Räume des Hinterhauses. Daran ändere die Rechtskraft des Urteils des Landgerichts vom 26.04.1988 nichts, weil am Sondereigentum eines Miteigentümers kein Sondernutzungsrecht bestellt werden könne. Randnummer 23 Die eingeschränkte Mitbenutzung des sich an den Durchgang anschließenden Weges, an dem den Antragsgegner ein Sondernutzungsrecht zustehe, könnten die Antragsteller auf Grund der Regelung in Teil II Ziff. 1 der Teilungserklärung verlangen. Randnummer 24 Die Nutzung des Durchgangs als Lager für Abfälle und sonstige Gegenstände sei durch diese Regelung allerdings nicht gerechtfertigt, sodass den Antragsteller gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 13 WEG ein Unterlassungsanspruch zustehe. Randnummer 25 Soweit das Amtsgericht den Anträgen der Antragsteller stattgegeben hat, haben die Antragsgegner gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 21.05.2007 zugestellten Beschluss mit am 01.06.2007 bei Gericht eingegangenem Fax-Schreiben sofortige Beschwerde eingelegt, auf deren Begründung verwiesen wird. Randnummer 26 Die Antragsteller sind der Beschwerde entgegengetreten und haben darauf verwiesen, dass nach der allein maßgeblichen Teilungserklärung sämtliche Räume des Hinterhauses dem Sondereigentum der Antragsteller zugeordnet seien und nicht nur entsprechend der Meinung der Antragsgegner die Räumlichkeiten von Wohnungen. Das landgerichtliche Urteil vom 26.04.1988 befasse sich lediglich mit den Sondernutzungsrechten an Grundstücksflächen. Randnummer 27 Die Kammer hat die Grundakten von O1 Bl. XXX beigezogen. Randnummer 28 Nachdem die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 24.10.2007 die Beteiligten darauf hingewiesen hat, dass ihrer Auffassung nach am Durchgang der Einheit Nr. 3 kein Sondereigentum bestände, haben die Antragsteller ihre ursprünglichen Anträge hilfsweise weiter verfolgt. Randnummer 29 Das Landgericht hat mit Beschluss vom 20.12.2007 (Bl. 115-125 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und zur Klarstellung neu gefasst und die Antragsgegner entsprechend den mit der Antragsschrift vom 28.07.2006 zu 1) bis 3) gestellten Anträgen verurteilt. Randnummer 30 Zur Begründung der Abänderung wird ausgeführt, die Erstbeschwerde habe nur insoweit Erfolg, als der auf den Hinweis des Amtsrichters mit Schriftsatz vom 02.03.2007 neu gestellte Antrag zurückzuweisen sei und die Antragsgegner entsprechend den ursprünglichen, nunmehr hilfsweise verfolgten Anträgen der Antragsteller aus der Antragsschrift vom 28.07.2006 zu verpflichten seien. Randnummer 31 Der mit Schriftsatz vom 02.03.2007 neu gestellte Antrag zu 1) sei zurückzuweisen, weil am Durchgang durch die Einheit Nr. 3 kein Sondereigentum begründet worden sei. Aus der beigezogenen Grundakte von O1 Bl. XXX folge, dass Sondereigentum an den einzelnen Räumen begründet worden sei, die in den Anlagen 2 bis 4 (Grundrisse der 3 Einheiten) im Einzelnen ausgewiesen worden sind. Die einzelnen Räume seien mit den Ziffern 1, 2 und 3 bezeichnet und damit den Einheiten 1 bis 3 zugeordnet worden. Da in dem aus dem Jahr 1973 stammenden Plan des Erdgeschosses der Einheit 3 (Folie 41/11) ein Durchgang nicht enthalten sei, stehe fest, dass mit der Schaffung des Durchgangs die Einheit 3 anders als in dem grundbuchlich gewahrten Plan vorgesehen errichtet worden und ein räumlicher Bereich entstanden sei, der in den maßgeblichen Plänen nicht vorgesehen gewesen sei. Zusätzlich errichtete, im Aufteilungsplan nicht vorgesehene Einheiten oder Räume stünden zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Da der Durchgang in den Aufteilungsplänen nicht vorgesehen gewesen sei, stehe dieser zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Randnummer 32 Der Auffassung des Amtsgerichts, wonach das gesamte Hinterhaus Sondereigentum des Eigentümers der Einheit Nr. 3 geworden sei, stehe entgegen, dass nach dem grundbuchlich gewahrten Aufteilungsplan Sondereigentum nicht am gesamten Haus, sondern nur an den Räumen des Hauses begründet werden sollte. Aufgrund des Urteils des Landgerichts Wiesbaden vom 26.03.1988 (3 O 159/87) stehe fest, dass den Antragsgegnern ein Sondernutzungsrecht hinsichtlich des Durchgangs durch die Einheit Nr. 3 und des sich daran anschließenden Weges zustünde. Nach dem Urteilstenor umfasse das Sondernutzungsrecht der jeweiligen Eigentümer der Einheiten 1 und 2 die in der Anlage zum Urteil dargestellten dunklen Grundstücksflächen. In der Anlage zum Urteil seien sowohl der Durchgang durch die Einheit Nr. 3 als auch der sich daran anschließende Weg als dunkle Flächen dargestellt worden. Randnummer 33 Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 29.01.2008 zugestellten landgerichtlichen Beschluss haben die Antragsteller mit am 12.02.2008 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt und beantragt, Randnummer 34 unter Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses die Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 14.05.2007 -3 II ...