Obsah (9)

§ 9§ 63§ 32§ 10§ 4§ 2§ 1§ 8§ 467

Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend AG Bad Hersfeld, 29. Dezember 2011, 93a XV 1/10 Tenor Die Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Amtsg

Vorlage einer Stellungnahme des Ortslandwirts, des Kreisbauernverbandes O2 e. V. als land- und forstwirtschaftliche Berufsvertretung vom

1. August 2010 und Abgabe von Kaufanträgen der Beteiligten zu
2. bis
3. vom
4. September 2010 leitete der Beteiligte zu
5. den Kaufvertrag der Siedlungsbehörde wegen Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zu. Daraufhin erklärte die Beteiligte zu
6. mit Schreiben vom
7. November 2010 die Ausübung des Vorkaufsrechts, was der Beteiligte zu
8. dem Notar mit Schreiben vom
9. November 2010 mitteilte. Das Schreiben ging der Antragstellerin am
10. November 2010 und dem Notar am
11. November 2010 zu. Mit Schreiben vom
12. November 2010 und
13. November 2010 stellten die Beteiligten zu
14. und
15. Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Der Beteiligte zu
16. ist interessiert am Grundstück Flur a Flurstück1, der Beteiligte zu
17. an den Grundstücken Flur b Flurstück2, Flur c Flurstück3 und Flur c Flurstück4 und der Beteiligte zu
18. an den Grundstücken Flur c Flurstück5 und Flur d Flurstück
19. Die Beteiligten zu
20. bis
21. sind derzeit Pächter der Grundstücke, an denen sie kaufinteressiert sind, der Beteiligte zu
22. allerdings nur hinsichtlich des Wiesengrundstücks. Der Beteiligte zu
23. ist Diplom-... und Nebenerwerbslandwirt. Zur Zeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bewirtschaftete er 8,7 ha, wobei der Schwerpunkt auf Forstwirtschaft lag, nämlich Erzeugung von Brennholz, Bauholz und Schnittholz. Des Weiteren betrieb er Kartoffelanbau, produzierte Heu für Pferdehalter und besaß eine Streuobstwiese, die er im Jahr 2010 gepachtet hatte. Der Nettoertrag zur Zeit der Ausübung des Vorkaufsrechts belief sich auf rund 2.000 Euro. Im Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht legte der Beteiligte zu
24. ein von ihm eingeholtes Gutachten vom
25. Mai 2011 vor, wonach er zwischenzeitlich eine zusammenhängende Waldparzelle von 10,9414 ha und eine weitere Waldfläche von 1,7 ha erworben habe.

diesem Gutachten soll es dem Beteiligten zu

1. möglich sein, einschließlich der hier streitgegenständlichen Flächen einen Betriebsgewinn von 9.841 Euro bei einem Stundenlohn von 49,20 Euro zu erzielen. Das Landgericht hat den Bescheid des Beteiligten zu
2. vom
3. November 2010 aufgehoben und den Grundstückskaufvertrag genehmigt. Der Verkauf führe nicht zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens. Alle verkauften Grundstücke unterlägen der Anwendbarkeit von § 4 RSiedlG, weil es auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung des Verkaufsgegenstandes ankomme und der "wirtschaftliche Grundstücksbegriff" gelte. Den Beteiligten zu
4. hat das Landwirtschaftsgericht als leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt angesehen, wobei es auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung abgestellt hat. Er habe ein

vollziehbares Betriebskonzept, das es ihm ermögliche, einen guten Stundenlohn zu erwirtschaften. Gegen den dem Beteiligten zu

1. am
2. Januar 2012 und erneut mit Rechtsmittelbelehrung am
3. Februar 2012 zugestelltem Beschluss richtet sich die am
4. Januar 2012 eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1., mit der er im Wesentlichen geltend macht, das Landwirtschaftsgericht habe auf den falschen Zeitpunkt abgestellt, nämlich nicht den zur Zeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts. Zu diesem Zeitpunkt habe der Beteiligte zu
5. aber lediglich 7,33 ha bewirtschaftet und einen Gewinn von unter 2.000 Euro erzielt, weshalb er nicht als leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt anzusehen gewesen sei. II. Die Beschwerde ist

§ 9Lw

VfG in Verbindung mit § 58 Abs. 1 FamFG statthaft. Der Beschwerdewert von 600 Euro (§ 61 FamFG) ist überschritten. Die Beschwerdefrist

§ 63Fam

FG ist eingehalten. Der Beteiligte zu 1. ist

§ 32Abs. 2 Satz 2 Lw

VfG beschwerdeberechtigt. Die Beschwerde des Beteiligten zu

1. hat jedoch keinen Erfolg, weil der angefochtene Beschluss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Das Landwirtschaftsgericht hat den Kaufvertrag zu Recht genehmigt, weil die Beteiligte zu
2. das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hat.
3. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig. Die Beteiligten zu
4. und
5. sind

§ 10RSiedl

G antragsberechtigt. 2.

§ 4RSiedl

G hat das gemeinnützige Siedlungsunternehmen (hier die Beteiligte zu 8.) ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann, in Größe von 2 ha aufwärts durch Kaufvertrag veräußert wird, wenn die Veräußerung einer Genehmigung

dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf und die Genehmigung

§ 9

des Grundstücksverkehrsgesetzes

Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. a.

§ 2Grdst

VG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung.

dem Grundstücksverkehrsgesetz gilt das ausnahmslos.

§ 2Abs. 3 Nr. 2 Grdst

VG können die Länder aber bestimmen, dass die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer bestimmten Größe keiner Genehmigung bedarf. Hiervon hat das Land Hessen mit dem Gesetz über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17. April 1962 Gebrauch gemacht.

§ 1

dieses Gesetzes bedarf die Veräußerung eines Grundstücks keiner Genehmigung, wenn es kleiner als 0,25 ha und nicht bebaut ist. Danach unterfallen die Grundstücke Flur b Flurstück2, Flur a Flurstück1 und Flur d Flurstück6 nicht der Genehmigungspflicht

dem Grundstücksverkehrsgesetz. b. Unterfallen die vorgenannten Grundstücke nicht der Genehmigungspflicht des Grundstücksverkehrsgesetzes, kann bei ihrer Veräußerung auch kein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens entstehen, weil § 4 Abs. 1 RSiedlG voraussetzt, dass die Veräußerung einer Genehmigung

dem Grundstücksverkehrsgesetz. erfordert. c. Allerdings wird die Auffassung vertreten, dass im Falle der Veräußerung einer Mehrzahl von Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, und von denen Einzelne

dem Genehmigungsfreigrenzengesetz eines Landes grundstücksverkehrsrechtlich keiner Genehmigung bedürfen, gleichwohl das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht besteht, wenn sie in der Summe eine Grundstücksfläche haben, für die

dem Reichssiedlungsgesetz bzw. der Landesausführungsgesetze ein Vorkaufsrecht vorgesehen ist (Senat, Beschluss vom

1. Februar 2007, 15 Ww 1/06 ; OLG Schleswig, OLGR 2009, 342; OLG Brandenburg RdL 2009, 185; Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, Praxiskommentar,
2. Aufl., Seite 778 f.). Diese Auffassung beruht - unausgesprochen - darauf, dass dem Grundstücksbegriff

dem Reichssiedlungsgesetz, der in einem wirtschaftlichen Sinne zu verstehen ist, der Vorrang zu geben ist vor dem Grundstücksbegriff

dem Grundstücksverkehrsgesetz. Seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 9. Mai 1985 (BGHZ 94, 299) ist allgemeine Auffassung, dass auch

Inkrafttreten des Grundstücksverkehrsgesetzes im Bereich des Reichssiedlungsgesetzes wie bisher der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich ist. Danach sind Bodenflächen, die

der Verkehrsauffassung als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind, auch dann als ein Grundstück anzusehen, wenn sie aus einem oder mehreren Katastergrundstücken oder Grundstücken im Rechtssinne bestehen. Demgegenüber gilt

dem Grundstücksverkehrsgesetz der Grundstücksbegriff im Rechtssinne, d. h. Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der unter einer besonderen Nummer im Grundbuch eingetragen ist.

der vorgenannten Auffassung soll es auf diesen Grundstücksbegriff nicht ankommen, vielmehr der Grundstücksbegriff

dem Reichssiedlungsgesetz Vorrang haben. Unter Aufgabe seiner im Beschluss vom

1. Februar 2007 vertretenen Auffassung schließt sich der Senat dieser Auffassung nicht an, weil sie dem Wortlaut von § 4 Abs. 1 RSiedlG widerspricht. In dieser Vorschrift sind die Voraussetzungen für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geregelt. Danach ist das Vorkaufsrecht an drei Voraussetzungen gebunden, nämlich
2. muss es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück oder Moor- oder Ödland handeln, das eine Größe von 2 ha aufwärts aufweist (oder

einem Landesausführungsgesetz eine geringere Größe), 2. muss die Veräußerung einer Genehmigung

dem Grundstücksverkehrsgesetz bedürfen und 3. muss die Genehmigung

§ 9Grdst

VG

Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen sein. Nur für die erstgenannte Voraussetzung ist der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgebend, nämlich ob die Grundstücke die im Reichssiedlungsgesetz bzw. einem Landesausführungsgesetz vorgesehene Größe aufweisen. Ob die Veräußerung einer Genehmigung

dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf, beurteilt sich aber denknotwendig nicht

dem Reichssiedlungsgesetz, sondern

dem Grundstücksverkehrsgesetz. Wenn

dem Grundstücksverkehrsgesetz der Grundstücksbegriff im Rechtssinne maßgeblich ist, ist für die Frage der Genehmigungspflicht dieser Grundstücksbegriff maßgeblich. Hat ein Grundstück im Rechtssinne nicht die - abweichend vom Grundstücksverkehrsgesetz - in einem Ausführungsgesetz oder einer Ausführungsverordnung vorgesehenen Mindestgröße, ist die Veräußerung genehmigungsfrei, auch wenn es zusammen mit anderen Grundstücken verkauft wird, weil es alleine auf das jeweilige Grundstück ankommt. Obwohl anderer Auffassung hat das OLG Schleswig in der genannten Entscheidung selbst darauf hingewiesen, dass es dem Eigentümer freistünde, die Grundstücke jeweils einzeln in mehreren Verträgen zu veräußern und es keinen Unterschied mache, ob der Verkauf in einer oder mehreren Urkunden erfolgt ist, weil der Gesetzgeber durch die Einführung der Genehmigungsfreiheit auf eine Überwachung des Grundstücksverkehrs insoweit verzichtet habe. Das entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (AgrarR 1986, 211), der ausgeführt hat, dass die Übertragung eines Grundstücks unterhalb der Größe von (in diesem Fall) 1 ha nicht genehmigungsbedürftig sei, wenn vom Grundstück im Rechtssinne auszugehen sei. Dabei sei es unerheblich, ob die Übertragung verschiedener die Mindestgröße nicht erreichender Grundstücke in einem Vertrag oder in mehreren selbständigen Vereinbarungen vorgesehen sei (ihm folgend OLG Jena RdL 2010, 155). d. Im hier zu entscheidenden Fall würde zudem auch die andere Auffassung, die dem wirtschaftlichen Grundstücksverkehrsbegriff den Vorrang einräumt, zu keiner anderen Entscheidung führen. Denn die im notariellen Kaufvertrag vom .... August 2010 veräußerten Grundstücke bilden keine wirtschaftliche Einheit in diesem Sinn. Die Grundstücke liegen, was aus dem Plan Blatt 139 d. A. ersichtlich ist, nicht unerheblich weit voneinander entfernt und sie sind, was entscheidend gegen eine wirtschaftliche Einheit spricht, unterschiedlich verpachtet, d. h. sie werden gerade nicht einheitlich wirtschaftlich genutzt. e. Der Umstand, dass drei der veräußerten Grundstücke nicht der Genehmigungspflicht des Grundstücksverkehrsgesetzes bzw. des Hessischen Ausführungsgesetzes unterfallen, führt

herrschender Meinung dazu, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht insgesamt nicht besteht, weil es bei einem einheitlichen Kaufvertrag nur insgesamt, also nicht lediglich bezogen auf einzelne im Kaufvertrag veräußerte Grundstücke im Rechtssinne ausgeübt werden kann (vgl. BGH MDR 1974, 655; NJW 1992, 1457 ; OLG Frankfurt am Main 20 Ww 1/05 , RdL 2006, 167; OLG Brandenburg, RdL 2009, 185). Ob vorliegend die Möglichkeit einer Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrags in Betracht kommen könnte (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom

1. November 2002, BLw 24/02; OLG Frankfurt am Main RdL 2006, 167), kann dahinstehen, weil das Vorkaufsrecht -unwirksam - nur einheitlich und nicht bezogen auf einzelne Grundstücke ausgeübt worden ist. Das einheitlich ausgeübte Vorkaufsrecht kann nicht einschränkend dahingehend verstanden werden, dass es nur auf die größeren Grundstücke bezogen sein sollte. Denn der Wille der Beteiligten zu
2. und auch des Beteiligten zu 4., auf den es allerdings nicht ankäme, waren nicht auf eine solche einschränkende Ausübung des Vorkaufsrechts gerichtet.
3. Entgegen der von den Vertretern der Beteiligten zu
4. und
5. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Befürchtung führt das nicht dazu, dass in Hessen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht weitgehend leerlaufen könnte, indem in einem einheitlichen Kaufvertrag auch Grundstücke mitveräußert werden, die kleiner als 0,25 ha sind. Denn der Senat hält die herrschende Meinung, das Vorkaufsrecht könne grundsätzlich nur einheitlich bezüglich des gesamten Kaufvertrages ausgeübt werden, für unzutreffend. Der Senat ist vielmehr der Auffassung, dass das Vorkaufsrecht auch und nur bezüglich einzelner in einem einheitlichen Kaufvertrag veräußerter Grundstücke ausgeübt werden kann, wenn nur diese einzelnen Grundstücke von ihrer Größe her nicht nur dem Vorkaufsrecht

§ 4Abs. 1 RSiedl

G, sondern auch dem Genehmigungserfordernis

dem Grundstücksverkehrsgesetz in Verbindung mit einem Landesgesetz über die Genehmigungsfreiheit unterfallen. Von dieser Möglichkeit ist der Senat bereits in seinem Beschluss vom 22. Februar 2007 ( 15 W 39/06 , RdL 2009, 45) ausgegangen. Dem Reichssiedlungsgesetz ist nicht zu entnehmen, dass das in § 4 geregelte Vorkaufsrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, wenn in einem Grundstückskaufvertrag mehrere Grundstücke veräußert werden. Das Vorkaufsrecht ist vielmehr auf "ein" landwirtschaftliches Grundstück bezogen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Dass bei einem einheitlichen Kaufvertrag über eine Sache zusammen mit anderen Gegenständen das Vorkaufsrecht beschränkt auf die Sache, auf die es sich bezieht, ausgeübt werden kann, ergibt sich überdies aus § 467 BGB, der

§ 8Abs. 1 RSiedl

G entsprechend anwendbar ist. Das gilt auch dann, wenn mehrere Gegenstände als zusammengehörend verkauft sind oder wenn sie eine wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 467 Rdnr. 1 m.w.N.). Anderenfalls könnte von dem Verpflichteten die Ausübung eines Vorkaufsrechts ohne weiteres umgangen werden. Für den Bereich des Reichssiedlungsgesetzes gilt nichts anderes, weil es zusammen mit dem Grundstücksverkehrsgesetz die Gründung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe sicherstellen soll (vgl. hierzu nur BGH NJW-RR 2006, 1245 ).

§ 2Abs. 1 Grdst

VG ist das zwar deshalb unproblematisch, weil hiernach die Veräußerung eines jeden Grundstücks genehmigungsbedürftig ist. Im Hinblick auf die in § 2 Abs. 3 GrdstVG eingeräumte Möglichkeit, durch Landesgesetz eine Mindestgrenze zu bestimmen, ab der die Veräußerung genehmigungsbedürftig ist, wäre die von den Beteiligten zu

1. und
2. befürchtete Aushöhlung des reichssiedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in der Tat gegeben, wenn nicht beim Verkauf mehrerer Grundstücke die Ausübung des Vorkaufsrechts auch auf einzelne beschränkt werden könnte, soweit nur bezüglich dieser Grundstücke ein Vorkaufsrecht besteht. Die Interessen des Veräußerers bzw. Verpflichteten werden dadurch nicht

teilig berührt. Ist in einem solchen Kaufvertrag ein Gesamtpreis vereinbart, so hat

§ 467Abs.

1 Satz 1 der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Dass hierzu im Einzelfall eine Wertermittlung angestellt werden muss, ist dem Veräußerer zumutbar, zumal er diese Situation durch den Verkauf zu einem Gesamtpreis herbeigeführt hat. Wenn er an den übrigen Gegenständen, an denen kein Vorkaufsrecht besteht, kein Interesse hat, kann er

§ 467Satz 2 verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird.

Damit wird verhindert, dass der Veräußerer den Vorkaufsgegenstand zu dem

§ 467

Satz 1 BGB zu bestimmenden verhältnismäßigen Preis an den Vorkaufsberechtigten abgeben muss, während er die übrigen Gegenstände gar nicht oder nur zu ungünstigen Bedingungen veräußern könnte (vgl. Soergel/Wertenbruch, aaO). III. Eine Entscheidung über die Gerichtskosten ist nicht veranlasst, weil der Beteiligte zu 1., dem die Kosten aufzuerlegen wären (vgl. § 45 Abs. 1 Satz 2 LwVfG) von der Zahlung von Gerichtskosten befreit ist (§ 42 Abs. 2 in Verbindung mit § 41 Satz 2 LwVfG). Dagegen sind dem Beteiligten zu 1. die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2. und 3. aufzuerlegen, weil er die Kosten durch ein unbegründetes Rechtsmittel veranlasst hat (§ 45 Abs. 1 Satz 2 LwVfG). Der Beteiligte zu 1., der von seinem Beschwerderecht Gebrauch gemacht hat, gilt deshalb

§ 32Abs. 2 Satz 3 Lw

VfG als Beteiligter im Sinne dieses Gesetzes, also auch soweit es um die Kostenentscheidung geht (ganz herrschende Auffassung, BGH MDR 1955, 605 ; MDR1956, 159 ; AgrarR 1998, 274; OLG Stuttgart RdL 2011, 102; Barnstedt/ Steffen, LwVfG, 6. Auflage, § 45 Rdnr. 41 m.w.N.). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190016475