den Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietvorvertrags Anmerkung Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend LG Fulda,
rückgewiesen. Auf die Berufung des Klägers wird das vorgenannte Urteil abgeändert: Der Beklagte wird verurteilt, das nachfolgende, auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Angebot anzunehmen: ANMIETVERTRAG Zwischen Herrn A Straße1, O1 - nachstehend Vermieter genannt - und Herrn B Straße2, O2 - nachstehend Mieter genannt - wird folgender Anmietvertrag geschlossen: § 1 - Mietobjekt a) Der Vermieter ist alleiniger Eigentümer des Grundstückes … in O2, Straße3. b) Der Vermieter vermietet dem Mieter auf dem vorstehenden Grundstück
gewerblichen Zwecken folgende Räume bzw. Flächen: 1.1. Gesamtnutzfläche (Nutzfläche [NF] nach DIN 277) 2.532 m 2 - davon Verkaufsfläche 1.728 m 2 - davon Nebenräume ca. 804 m 2
m Mietobjekt gehören 140 Parkplätze. Die gemieteten Räume und Flächen ergeben sich aus den von dem Vermieter noch an den Mieter
übergebenden Planungsunterlagen, in denen die Räume und Flächen dargestellt sind. Der Mieter darf auf dem Grundstück die Außenanlagen einschließlich der
- und Abfahrten jederzeit für seine Zwecke mitbenutzen. § 2 - Mietdauer 1. Mietbeginn Das Mietverhältnis beginnt mit Vertragsabschluß.
gestatten, die Arbeiten auszuführen bzw. ausführen
lassen, die
r Eröffnung notwendig sind. d) Anlässlich der Übergabe des Mietobjektes wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem alle ersichtlichen Mängel und Beanstandungen aufzunehmen sind. Die darin aufgeführten Mängel sind von dem Vermieter sofort
beseitigen. Verborgene Mängel können ohne Einschränkung auch noch gerügt werden, wenn sie im Übergabeprotokoll nicht verzeichnet sind; Beseitigung durch den Vermieter erfolgt in diesem Fall unverzüglich, sobald die Rüge des Mieters vorliegt. Im Übrigen darf das Mietobjekt bei Übergabe allenfalls noch mit geringen Mängeln behaftet sein, die seiner Verwendung im Sinne des Mietvertrages in keiner Weise entgegenstehen. 2. Laufzeit des Mietvertrages Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt entsprechend § 2 Nr. 1 a) dieser Vereinbarung 10 Jahre beginnend mit dem Ersten des Monats, der auf die Übergabe des betriebsfertigen Mietobjektes folgt (Festmietzeit). Das Mietverhältnis kann nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden, jedoch von beiden Vertragspartnern frühestens auf den Ablauf der Festmietzeit. Wird eine Kündigung nicht ausgesprochen, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils automatisch um ein Jahr. Eine Kündigung kann frühestens 18 Monate vor dem Ablauf der Festmietzeit wirksam erklärt werden und muss dem anderen Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist
gehen. 3. Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages Unbeschadet vorstehender Bestimmungen kann der Mietvertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung gekündigt werden.
m Teil vorenthält,
züglich gesetzlich vorgeschriebener Mehrwertsteuer (derzeit 19 % = EURO 61.071,89) = brutto EURO 382.502,90. Sie ist in monatlichen Raten von EURO 26.785,91 (in Worten: sechsundzwanzigtausendsiebenhundertfünfundachtzig EURO)
züglich gesetzlich vorgeschriebener Mehrwertsteuer (derzeit 19 % = EURO 5.089,32) = brutto EURO 31.875,24 im Voraus, spätestens bis
m 5. Werktag jeden Monats auf das Konto des Vermieters
entrichten. b) Eine etwaige Abweichung der in § 1 b genannten Flächen um bis
3 % von den tat sächlichen Verhältnissen begründet keinen Anspruch auf Abänderung des Mietzinses. Bei einer Abweichung von mehr als 3 % wird nur die über- oder unterschreitende Fläche (ab 3 % Abweichung)
r Anpassung der Miete herangezogen und mit EURO 9,50 pro m2 und Monat verrechnet. § 4 - Nebenkosten und Nebenleistungen
tragenden Nebenkosten wird jeweils
m Jahresende eine Abrechnung vorgenommen. Der Mieter ist berechtigt, jeweils Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen des Vermieters
nehmen bzw. kostenfrei Kopien anzufordern. f) Mit der Zahlung der in den §§ 3 und 4 genannten Beträge sind alle laufenden Ansprüche des Vermieters abgedeckt. § 5 - Versicherung des Mietgegenstandes 1. Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand auf eigene Kosten fortlaufend und in ausreichender Höhe, insbesondere gegen Feuer- und Elementarschäden, versichert
halten. Dem Mieter ist auf Verlangen der Nachweis der laufenden Prämienzahlung bei
bringen. 2. Im Fall eines Schadeneintritts hat der Vermieter mindestens die bei vorschriftsmäßiger Abdeckung des Versicherungsrisikos von dem Versicherer
zahlende Entschädigung
r Wiederherstellung der Mieträume
verwenden, wobei bis
r bezugsfertigen Wie derherstellung und Übergabe des Mietgegenstandes die Verpflichtung
r Zahlung des Mietzinses ganz bzw. anteilig ruht. Kommt der Vermieter seiner Wiederherstellungsver pflichtung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach, so kann der Mieter nach seiner Wahl vom Vertrag
rücktreten, diesen aus wichtigem Grund fristlos kündigen und/oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. Verzuges verlangen. Die gleichen Rechte stehen ihm
, wenn die Wiederherstellungsarbeiten nicht binnen Jahresfrist nach dem Schadensereignis begonnen oder nicht binnen einer 2-Jahresfrist abgeschlossen sind. Dem Mieter obliegt es, die üblichen Geschäftsversicherungen abzuschließen. Das Glas bruchrisiko obliegt dem Mieter. § 6 - Untervermietung a) Der Mieter ist unwiderruflich berechtigt, während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages das Mietobjekt ganz oder teilweise - auch branchenfremd - unterzuvermieten,
verpachten oder sonst Dritten
m Gebrauch
überlassen. b) Der Mieter hat auch das Recht, an seiner Stelle einen Ersatzmieter
benennen, der das Mietverhältnis fortsetzt. Seine
stimmung darf der Vermieter hierzu nur aus wichtigen Gründen verweigern, die insbesondere dann nicht gegeben sind, wenn der Ersatzmieter eine Person oder ein Unternehmen ist, an dem der Mieter beteiligt ist oder er die Gewähr dafür bietet, daß die Rechte des Vermieters auch künftig nicht geschmälert werden. § 7- Gegenforderungen Der Mieter kann mit seinen Forderungen gegen den Mietzins nur aufrechnen sowie eine Mietminderung oder
rückbehaltung nur ausüben, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses angekündigt hat. § 8 - Instandhaltung und bauliche Veränderungen a) Die Instandhaltung des Mietobjektes obliegt dem Vermieter mit Ausnahme der Schön heitsreparaturen, die, soweit sie ihm notwendig erscheinen, der Mieter auf eigene Kosten ausführen
lassen hat. b) Der Mieter wird dem Vermieter ihm
r Kenntnis gelangende Mängel des Mietobjektes unverzüglich nach Erkennen anzeigen, es sei denn, für die Beseitigung des Mangels ist der Mieter
ständig. c) Der Vermieter darf Instandhaltungsarbeiten und bauliche Veränderungen, die
r Erhaltung des Mietgegenstandes oder
r Abwehr drohender Gefahr notwendig sind, auch ohne Genehmigung des Mieters durchführen. Der Mieter ist jedoch rechtzeitig
unterrichten und es wird vorausgesetzt, dass der Geschäftsbetrieb nicht wesentlich gestört wird. Hinsichtlich Zeit und Art der Durchführung ist auf die Belange des Mieters Rücksicht
nehmen. Während der Durchführung der Arbeiten bemisst sich die Mietzinsminderung nach dem Grad der Behinderung des Geschäftsbetriebes. d) Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt pfleglich und schonend
behandeln. Bauliche Veränderungen des Mietobjektes durch des Mieter bedürfen, soweit ein Eingriff in die Bausubstanz oder Statik erfolgt, der
stimmung des Vermieters. Hält der Mieter solche baulichen Veränderungen jedoch
r Erfüllung des Geschäftszweckes für notwendig oder für geeignet, verzichtet der Vermieter bereits jetzt auf Widerrede. Der Mieter ist im Fall baulicher Veränderungen, die er auf eigene Veranlassung und auf eigene Kosten vornimmt, für die Einholung aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen verantwortlich; der Vermieter verpflichtet sich, hierzu alle Erklärungen, auch gegenüber Behörden, abzugeben, die
r Durchführung der baulichen Veränderungen erforderlich sind. Der Vermieter sichert
, dass keine Bau- oder Veränderungssperren bzw. -beschränkungen bestehen, die eine Möglichkeit von Umbauten ausschließen. Sind gleichwohl solche Bau- und Veränderungssperren bzw. -beschränkungen vorhanden, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos
kündigen. e) Nach Ablauf des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt dem Vermieter unter Berücksichtigung derzeitiger normaler Abnutzungserscheinungen in besenreinem
stand
rückzugeben. f) Bauliche Veränderungen, die der Mieter mit
stimmung des Vermieters während der Laufzeit des Mietvertrages vorgenommen hat, werden nach Ablauf des Mietvertrages vom Vermieter
m Zeitwert übernommen. Die Wiederherstellung des ursprünglichen
standes kann der Vermieter nicht verlangen. § 9 - Werbung a) Der Mieter ist unwiderruflich berechtigt, die dem Geschäftsbetrieb entsprechenden Werbeeinrichtungen, insbesondere Leuchtreklame, in ihm geeignet erscheinender Weise an der Hausfassade, in und am Mietobjekt, aufzustellen bzw. anzubringen. Der Mieter ist auch befugt, Verkaufsautomaten, Schaukästen und Werbetafeln
installieren bzw. aufzustellen. Die etwa erforderlichen Öffentlich-rechtlichen Genehmigungen hat der Mieter auf eigene Kosten
beschaffen.
r Warenpräsentation außerhalb der Mieträume berechtigt, soweit keine wesentliche Behinderung der Verkehrsfläche am Mietobjekt erfolgt.
betreten und
besichtigen. Dadurch darf keine Störung des Geschäftsbetriebes erfolgen. b) Der Vermieter versichert, dass für das Mietobjekt keine Bierbezugsverpflichtung, keine Baulästen, keine Grunddienstbarkeiten, keine Wettbewerbsbeschränkungen, sonstige Belastungen und Rechte Dritter bestehen, die das Bauvorhaben des Mieters und den Geschäftsbetrieb des Mieters im Mietobjekt behindern bzw. schädigen können. Ein Ver schweigen derartiger Dinge verpflichtet den Vermieter
vollem Ersatz des dem Mieter etwa dadurch entstandenen Schadens. c) Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Vermieter, im Einzugsbereich des Mietobjektes an Dritte weder andere Geschäftsräume noch Grundstücke
vermieten,
verpachten,
veräußern oder sonst Dritten
überlassen
m Betreiben eines Einzelhandelsbetriebes, welcher den Vertrieb von Waren
m Gegenstand hat, die auf der hier gegenständlichen Mietfläche des Mieters geführt werden. Der Vermieter selbst wird während der Mietzeit keinen gleichen oder branchenähnlichen Einzelhandelsbetrieb mittelbar oder unmittelbar betreiben oder sich daran beteiligen. Durch Zahlung von Schadensersatz werden die Bestimmungen dieses Konkurrenzverbotes nicht aufgehoben. § 11 - Rechtsnachfolge, Übertragung, Abtretung Dieser Mietvertrag gilt auch für die Rechtsnachfolger beider Vertragspartner. Der Mieter hat das Recht der Vertragsübertragung. Eine Übertragung seitens des Vermieters bedarf der
stimmung des Mieters. Eine Abtretung oder Verpfändung der Ansprüche des Vermieters aus diesem Mietvertrag bedarf
Ihrer Wirksamkeit der schriftlichen
stimmung des Mieters. § 12 - Schlussbestimmungen a) Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages oder eine Vereinbarung über dessen Aufhebung bedarf
r Wirksamkeit der Schriftform. b) Sollte dieser Vertrag in einzelnen oder mehreren Bestimmungen unwirksam bzw. nichtig sein oder werden bzw. eine Lücke enthalten, so führt dies nicht
r Unwirksamkeit der übrigen Bestimmungen oder gar des ganzen Vertrages. Die Parteien verpflichten sich wechselseitig bei Vorliegen eines solchen Umstandes eine Regelung
treffen, die dem wirtschaftlich gewollten Zweck am nächsten kommt.
tun und den Mietvertrag nicht unter Bezugnahme auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig
kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge. Anlage 1: Objekt ………………………………………………... Zwischen Herrn A Straße1, O1d - nachstehend Vermieter genannt - und Herrn B Straße2, O2 - nachstehend Mieter genannt - Folgende Wertsicherungsklausel gilt als vereinbart: Die Parteien werden über eine Neufestsetzung der Miete verhandeln, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt bekanntgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) - Basisjahr 2005 = 100 - seit Beginn des 6. Mietjahres um mehr als 10 % verändert. Jede weitere Änderung des Indexes kommt für erneute Mietverhandlungen jeweils immer nur in Betracht, wenn sich seit der letzten Mietänderung wiederum eine Veränderung des Indexes um mehr als 10 % ergeben hat und seit der letzten vorangegangenen Mietveränderung mindestens jeweils 3 Jahre verstrichen sind. Die vorzunehmende prozentuale Mietveränderung beträgt höchstens 50 % der Indexveränderung und gilt nicht rückwirkend. Kommt zwischen den Parteien binnen drei Monaten seit der Geltendmachung des Anspruches auf Neufestsetzung der Miete eine Einigung nicht
stande, so soll die neue Miethöhe innerhalb des oben gesetzten Rahmens für beide Teile verbindlich durch einen vereidigten Sachverständigen für Mietfragen festgesetzt werden, der auf Antrag einer Vertragspartei von der für den Ort des Mietobjektes
ständigen Industrie- und Handelskammer benannt werden soll. Die Partei, die auf Benennung eines Sachverständigen anträgt, hat die entstehenden Kosten
übernehmen, Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger das Mietobjekt
m Gebrauch
überlassen. Im Übrigen wird die Klage unter
rückweisung der weitergehenden Berufung des Klägers abgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte
tragen. Das angefochtene Urteil ist, soweit die Berufung
rückgewiesen worden ist, ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht
gelassen. Gründe Randnummer 1 I. Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte aufgrund eines mit dem Kläger geschlossenen Vorvertrags
m Abschluss eines Gewerbemietvertrags verpflichtet ist. Randnummer 2 Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Randnummer 3 Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen: Randnummer 4 Der auf Abgabe eines Vertragsangebots gerichtete Klageantrag
I. sei
lässig, insbesondere nicht
unbestimmt. Es sei dem Kläger nicht
mutbar, den Beklagten auf Annahme eines in einem Klageantrag bereits ausformulierten Angebots
verklagen, da der von ihm dargelegte Pachtvorvertrag noch nicht im Einzelnen aus-formuliert gewesen sei. Randnummer 5 Der Antrag sei auch überwiegend begründet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe
r Überzeugung der Kammer fest, dass sich der Beklagte im Jahr 2005 durch einen mündlichen Vorvertrag verpflichtet habe, den von ihm neu
errichtenden Lebensmittelmarkt in der Straße3 mit einer Ladenfläche von 1.300 qm zehn Jahre lang für 220.000 Euro pro Jahr an den Kläger
verpachten. Randnummer 6 Dies ergebe sich aus den glaubhaften Bekundungen des Zeugen C, der bei dem Vertragsschluss als Vermittler der Parteien - rechtlich als deren Bote - aufgetreten sei. Der Zeuge habe ausgesagt, der Beklagte habe bei einem Gespräch vom 27. August 2005 ihm, dem Zeugen, gegenüber geäußert, er sei
m Abschluss eines Pachtvertrags mit dem Kläger
den vorgenannten Konditionen bereit. Dem habe sodann der Kläger in einem am 28. September 2005 geführten Telefonat
gestimmt. Am 2. Mai 2006 hätten die Parteien ihre Absprache bei einem weiteren Gespräch nochmals bestätigt. Eine Vermietung an die D-Handelsgesellschaft als Hauptmieterin - und den Kläger als deren Untermieter - hätten die Parteien nach Angaben des Zeugen bei den genannten Gesprächen zwar angesprochen, aber nicht vertieft. Den Parteien sei nach der Aussage des Zeugen auch klar gewesen, dass
der vereinbarten Verkaufsfläche von 1.300 qm noch Nebenräume gehören würden. Die Zeugen B und E seien bei den betreffenden Gesprächen nicht dabei gewesen. Randnummer 7 Hinsichtlich der Miethöhe sei allerdings
berücksichtigen, dass der zwischenzeitlich errichtete Lebensmittelmarkt größer sei als von den Parteien
nächst angenommen. Der für eine Ladenfläche von 1.300 qm vereinbarte Jahrespachtzins von 220.000 Euro ergebe eine monatliche Miete von 14,10 Euro/qm. Nur mit diesem Pachtzins sei der Klageantrag
Ziffer I. begründet. Randnummer 8 Dagegen sei der auf Unterlassung gerichtete Klageantrag
Ziffer II. unbegründet, weil dem Kläger insoweit kein Anspruch
stehe. Vielmehr sei er, wenn der Beklagte den Lebensmittelmarkt vertragswidrig an einen Dritten vermiete, auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch verwiesen. Der Kläger könne auch nicht wettbewerbsrechtlich gegen eine anderweitige Vermietung vorgehen; andere Wettbewerber könne er nicht verhindern. Für eine Täuschungshandlung des Beklagten bestünden keine ausreichen-den Anhaltspunkte. Randnummer 9 Der auf Feststellung einer Schadensersatzpflicht des Beklagten gerichtete Hilfsantrag
III. sei
lässig und teilweise begründet. Schadensersatzansprüche des Klägers für die Zeit vor dem Abschluss eines Pachtvertrages könnten sich aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten durch einen grundlosen Abbruch von Vertragsverhandlungen ergeben, wären aber nur auf Ersatz eines - vom Kläger nicht geltend gemachten - Vertrauensschadens gerichtet. Ein Anspruch des Klägers auf Ersatz eines Erfüllungs-schadens könne erst nach rechtskräftigem Abschluss des Rechtsstreits entstehen, wenn es
m Abschluss eines Pachtvertrags zwischen den Parteien komme und der Beklagte dem Kläger den neu errichteten Lebensmittelmarkt dann nicht
r Pacht überlasse. Randnummer 10 Der auf Unterlassung gerichtete Hilfsantrag
Ziffer IV. sei unbegründet, weil bei einer Doppelvermietung kein Unterlassungs-, sondern nur ein Schadensersatzanspruch des Klägers in Betracht komme. Randnummer 11 Wegen weiterer Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird auf das Urteil vom 25. April 2012 Bezug genommen. Randnummer 12 Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Der Beklagte erstrebt mit seinem Rechtsmittel eine vollständige Abweisung der Klage, während der Kläger die Verurteilung des Beklagten
m Abschluss eines Mietvertrags mit einem niedrigeren Mietzins und - klageerweiternd -
r Einräumung des Mietbesitzes erstrebt. Randnummer 13 Der Beklagte rügt eine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Landgericht: Randnummer 14 Dieses habe sich nicht mit seinem Einwand auseinandergesetzt, dass der Kläger für eine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Klage kein Rechtsschutzbedürfnis habe, nachdem die Mietsache anderweitig vermietet sei und er, der Beklagte, keine Möglichkeit habe, den bereits vollzogenen anderen Mietvertrag
beenden und den Besitz an der Mietsache
erlangen. Der Kläger könne allenfalls Schadenersatz verlangen. Randnummer 15 Außerdem habe das Landgericht die Beweise falsch gewürdigt. Insbesondere habe es die rechtliche Einschätzung des Zeugen C ungeprüft übernommen. Dabei habe es unter Beweis gestellten Sachvortrag nicht berücksichtigt, wonach bei den Verhandlungen der Parteien unklar geblieben sei, in welcher Konstruktion - als Untermieter oder als Mieter - der Kläger den geplanten Lebensmittelmarkt betreiben solle. Der Zeuge habe auch die Variante „Untermietvertrag (UMV)“ erwähnt und angegeben, er könne direkte Gespräche zwischen den Parteien nach den von ihm geschilderten Verhandlungen nicht ausschließen. Das Schreiben vom 31. Oktober 2009 (Anlage B 3) sei dem Zeugen nicht bekannt gewesen; es belege, dass der Kläger nicht das gesamte Objekt habe anmieten sollen. Der Abschluss eines Vormietvertrags sei somit nicht erwiesen, weshalb dem Kläger auch kein Schadensersatz
stehe. Randnummer 16 Wegen weiterer Einzelheiten der Berufungsbegründung des Beklagten wird auf den Schriftsatz vom 28. August 2013 (Band II Blatt 399 ff. der Akten) verwiesen. Randnummer 17 Der Beklagte beantragt, das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Der Kläger beantragt, die Berufung
rückzuweisen. Randnummer 19 Er verteidigt das angegriffene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens, soweit seiner Klage stattgegeben worden ist: Randnummer 20 Seinem auf Abschluss des Mietvertrags gerichteten Antrag fehle nicht deswegen das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Beklagte den neu errichteten Lebensmittelmarkt inzwischen anderweitig vermietet habe; denn dem Beklagten sei aus den erstinstanzlich dargelegten Gründen eine Übertragung des Mietbesitzes nach wie vor möglich. Randnummer 21 Das Landgericht habe die Aussage des Zeugen C
treffend gewürdigt, auch dessen Angabe, die Parteien hätten eine Untervermietung des Objekts erst viel später erwogen. Aus dem Schreiben vom 31. Oktober 2009 (Anlage B 3) ergebe sich insoweit nichts anderes. Randnummer 22 Mit der von ihm eingelegten Berufung rügt der Kläger unzutreffende Tatsachen-feststellungen und eine fehlerhafte Rechtsanwendung durch das Landgericht. Randnummer 23 Dieses habe bei der Berechnung der Pacht seinen Tatsachenvortrag unzureichend berücksichtigt und deshalb die Angaben des Zeugen C missverstanden: Er habe bereits in seiner Klageschrift - unbestritten - dargelegt, dass die Parteien bei Abschluss des Vorvertrags eine Verkaufsfläche des
errichtenden Lebensmittelmarkts von 1.300 qm
züglich Nebenfläche angenommen und hierfür eine Gesamtjahrespacht von 220.000 Euro vereinbart hätten. Dies habe der Zeuge C bestätigt und ergänzend erläutert, man sei insoweit von einer Monatsmiete in Höhe von 9,50 Euro/qm ausgegangen. Neben flächen seien schon sprachlich etwas anderes als die Verkaufs- fläche; auch in den vorgelegten Plänen seien sie gesondert ausgewiesen. Lege man die von den Parteien ursprünglich angenommene Verkaufsfläche von 1.300 qm und - übliche - ca. 45 % Nebenfläche
grunde, so entspreche die vereinbarte Jahrespacht von 220.000 Euro in etwa einer Monatsmiete von 9,50 Euro/qm. Randnummer 24 Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens des Klägers wird auf die Schrift-sätze vom
nächst beantragt, den Beklagten
r Abgabe eines Angebots
m Abschluss eines „Pachtvertrags“ über den streitgegenständlichen Lebensmittelmarkt für zehn Jahre
einem Mietzins von monatlich 9,50 Euro
verpflichten und fest-
stellen, dass ihm der Beklagte alle Schäden
ersetzen habe, die ihm ab dem Abschluss des streitgegenständlichen „Pachtvertrags“ bis
m 19. April 2012 aus einer Drittvermietung des Lebensmittelmarkts entstehen (vgl. im Einzelnen Band II Blatt 376 f. der Akten). Nach Hinweisen des Senats hat der Kläger seine Klage geändert und erweitert. Randnummer 26 Nunmehr beantragt der Kläger, das angegriffene Urteil abzuändern und I. den Beklagten
verurteilen, das nachfolgende, auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Angebot anzunehmen: ANMIETVERTRAG Zwischen Herrn A Straße1, O1 - nachstehend Vermieter genannt - und Herrn B Straße2, O2 - nachstehend Mieter genannt - wird folgender Anmietvertrag geschlossen: § 1 - Mietobjekt a) Der Vermieter ist alleiniger Eigentümer des Grundstückes … in O2, Straße3. b) Der Vermieter vermietet dem Mieter auf dem vorstehenden Grundstück
gewerblichen Zwecken folgende Räume bzw. Flächen: 1.1. Gesamtnutzfläche (Nutzfläche [NF] nach DIN 277) 2.532 m 2 - davon Verkaufsfläche 1.728 m 2 - davon Nebenräume ca. 804 m 2
m Mietobjekt gehören 140 Parkplätze. Die gemieteten Räume und Flächen ergeben sich aus den von dem Vermieter noch an den Mieter
übergebenden Planungsunterlagen, in denen die Räume und Flächen dargestellt sind. Der Mieter darf auf dem Grundstück die Außenanlagen einschließlich der
- und Abfahrten jederzeit für ihre Zwecke mitbenutzen. § 2 - Mietdauer 1. Mietbeginn Das Mietverhältnis beginnt mit Vertragsabschluß.
gestatten, die Arbeiten auszuführen bzw. ausführen
lassen, die
r Eröffnung notwendig sind. d) Anlässlich der Übergabe des Mietobjektes wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem alle ersichtlichen Mängel und Beanstandungen aufzunehmen sind. Die darin aufgeführten Mängel sind von dem Vermieter sofort
beseitigen. Verborgene Mängel können ohne Einschränkung auch noch gerügt werden, wenn sie im Übergabeprotokoll nicht verzeichnet sind; Beseitigung durch den Vermieter erfolgt in diesem Fall unverzüglich, sobald die Rüge der Mieterin vorliegt. Im Übrigen darf das Mietobjekt bei Übergabe allenfalls noch mit geringen Mängeln behaftet sein, die seiner Verwendung im Sinne des Mietvertrages in keiner Weise entgegenstehen. 2. Laufzeit des Mietvertrages Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt entsprechend § 2 Nr. 1 a) dieser Vereinbarung 10 Jahre beginnend mit dem Ersten des Monats, der auf die Übergabe des betriebsfertigen Mietobjektes folgt (Festmietzeit). Das Mietverhältnis kann nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden, jedoch von beiden Vertragspartnern frühestens auf den Ablauf der Festmietzeit. Wird eine Kündigung nicht ausgesprochen, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils automatisch um ein Jahr. Eine Kündigung kann frühestens 18 Monate vor dem Ablauf der Festmietzeit wirksam erklärt werden und muss dem anderen Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist
gehen. 3. Optionsrecht Im Fall einer von dem Vermieter erklärten Kündigung ist der Mieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung eine Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre
verlangen. Diese Verlängerungserklärung muss dem Vermieter spätestens acht Wochen nach Erhalt der Kündigung
gehen. Nach Ablauf dieser fünf Jahre kann das Mietverhältnis durch den Mieter um zweimal weitere fünf Jahre ebenfalls durch schriftliche Erklärung verlängert werden, die dem Vermieter innerhalb von acht Wochen nach Erhalt der Kündigung
gegangen sein muss. 4. Vormietrecht Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vormietrecht bezüglich des Mietobjektes ein. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet, sofort nach Abschluss eines Mietvertrages über das Mietobjekt mit einem Dritten, dem Mieter den mit dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag
übersenden. Versäumt der Vermieter diese Frist, so wird die von ihm ausgesprochene Kündigung unwirksam. Nachdem der Mieter der mit einem Dritten abgeschlossene Mietvertrag
gegangen ist, ist der Mieterin berechtigt, dem Vermieter innerhalb eines Monats schriftlich
erklären, dass er sein Vormietrecht ausübt. Gibt er innerhalb dieses Zeitraumes keine Erklärung ab, so erlischt sein Vormietrecht. Erklärt er, das Vormietrecht auszuüben, so kommt der neue Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter
den Bedingungen
stande, die der Vermieter mit dem Dritten vereinbart hat. 5. Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages Unbeschadet vorstehender Bestimmungen kann der Mietvertrag bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung gekündigt werden.
m Teil vorenthält,
züglich gesetzlich vorgeschriebener Mehrwertsteuer (derzeit 19 % = EURO 54.843,12) = brutto EURO 343.491,12. Sie ist in monatlichen Raten von EURO 24.054,-- (in Worten: vierundzwanzigtausendvierundfünfzig EURO)
züglich gesetzlich vorgeschriebener Mehrwertsteuer (derzeit 19 % = EURO 4.570,26) = brutto EURO 28.624,26 im Voraus, spätestens bis
m 5. Werktag jeden Monats auf das Konto des Vermieters
entrichten. b) Eine etwaige Abweichung der in § 1 b genannten Flächen um bis
3 % von den tat sächlichen Verhältnissen begründet keinen Anspruch auf Abänderung des Mietzinses. Bei einer Abweichung von mehr als 3 % wird nur die über- oder unterschreitende Fläche (ab 3 % Abweichung)
r Anpassung der Miete herangezogen und mit EURO 9,50 pro m2 und Monat verrechnet. § 4 - Nebenkosten und Nebenleistungen
tragenden Nebenkosten wird jeweils
m Jahresende eine Abrechnung vorgenommen. Der Mieter ist berechtigt, jeweils Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen des Vermieters
nehmen bzw. kostenfrei Kopien anzufordern. f) Mit der Zahlung der in den §§ 3 und 4 genannten Beträge sind alle laufenden Ansprüche des Vermieters abgedeckt. § 5 - Versicherung des Mietgegenstandes 1. Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand auf eigene Kosten fortlaufend und in ausreichender Höhe, insbesondere gegen Feuer- und Elementarschäden, versichert
halten. Dem Mieter ist auf Verlangen der Nachweis der laufenden Prämienzahlung beizubringen. 2. Im Fall eines Schadeneintritts hat der Vermieter mindestens die bei vorschriftsmäßiger Abdeckung des Versicherungsrisikos von dem Versicherer
zahlende Entschädigung
r Wiederherstellung der Mieträume
verwenden, wobei bis
r bezugsfertigen Wiederherstellung und Übergabe des Mietgegenstandes die Verpflichtung
r Zahlung des Mietzinses ganz bzw. anteilig ruht. Kommt der Vermieter seiner Wiederherstellungsverpflichtung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach, so kann die Mieterin nach ihrer Wahl vom Vertrag
rücktreten, diesen aus wichtigem Grund fristlos kündigen und/oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. Verzuges verlangen. Die gleichen Rechte stehen ihr
, wenn die Wiederherstellungsarbeiten nicht binnen Jahresfrist nach dem Schadensereignis begonnen oder nicht binnen einer 2-Jahresfrist abgeschlossen sind. Dem Mieter obliegt es, die üblichen Geschäftsversicherungen abzuschließen. Das Glasbruchrisiko obliegt dem Mieter. § 6 - Untervermietung a) Der Mieter ist unwiderruflich berechtigt, während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages das Mietobjekt ganz oder teilweise - auch branchenfremd - unterzuvermieten,
verpachten oder sonst Dritten
m Gebrauch
überlassen. b) Der Mieter hat auch das Recht, an seiner Stelle einen Ersatzmieter
benennen, der das Mietverhältnis fortsetzt. Seine
stimmung darf der Vermieter hierzu nur aus wichtigen Gründen verweigern, die insbesondere dann nicht gegeben sind, wenn der Ersatzmieter eine Person oder ein Unternehmen ist, an dem der Mieter beteiligt ist oder er die Gewähr dafür bietet, daß die Rechte des Vermieters auch künftig nicht geschmälert werden. § 7- Gegenforderungen Der Mieter kann mit ihren Forderungen gegen den Mietzins nur aufrechnen sowie eine Mietminderung oder
rückbehaltung nur ausüben, wenn sie dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses angekündigt hat. § 8 - Instandhaltung und bauliche Veränderungen a) Die Instandhaltung des Mietobjektes obliegt dem Vermieter mit Ausnahme der Schön heitsreparaturen, die, soweit sie ihm notwendig erscheinen, der Mieter auf eigene Kosten ausführen
lassen hat. b) Der Mieter wird dem Vermieter ihm
r Kenntnis gelangende Mängel des Mietobjektes unverzüglich nach Erkennen anzeigen, es sei denn, für die Beseitigung des Mangels ist der Mieter
ständig. c) Der Vermieter darf Instandhaltungsarbeiten und bauliche Veränderungen, die
r Erhaltung des Mietgegenstandes oder
r Abwehr drohender Gefahr notwendig sind, auch ohne Genehmigung des Mieters durchführen. Der Mieter ist jedoch rechtzeitig
unterrichten und es wird vorausgesetzt, dass der Geschäftsbetrieb nicht wesentlich gestört wird. Hinsichtlich Zeit und Art der Durchführung ist auf die Belange des Mieters Rücksicht
nehmen. Während der Durchführung der Arbeiten bemisst sich die Mietzinsminderung nach dem Grad der Behinderung des Geschäftsbetriebes. d) Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt pfleglich und schonend
behandeln. Bauliche Veränderungen des Mietobjektes durch des Mieter bedürfen, soweit ein Eingriff in die Bausubstanz oder Statik erfolgt, der
stimmung des Vermieters. Hält der Mieter solche baulichen Veränderungen jedoch
r Erfüllung des Geschäftszweckes für notwendig oder für geeignet, verzichtet der Vermieter bereits jetzt auf Widerrede. Der Mieter ist im Fall baulicher Veränderungen, die sie auf eigene Veranlassung und auf eigene Kosten vornimmt, für die Einholung aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen verantwortlich; der Vermieter verpflichtet sich, hierzu alle Erklärungen, auch gegenüber Behörden, abzugeben, die
r Durchführung der baulichen Veränderungen erforderlich sind. Der Vermieter sichert
, dass keine Bau- oder Veränderungssperren bzw. -beschränkungen bestehen, die eine Möglichkeit von Umbauten ausschließen. Sind gleichwohl solche Bau- und Veränderungssperren bzw. -beschränkungen vorhanden, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos
kündigen. e) Nach Ablauf des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt dem Vermieter unter Berücksichtigung derzeitiger normaler Abnutzungserscheinungen in besenreinem
stand
rückzugeben. f) Bauliche Veränderungen, die der Mieter mit
stimmung des Vermieters während der Laufzeit des Mietvertrages vorgenommen hat, werden nach Ablauf des Mietvertrages vom Vermieter
m Zeitwert übernommen. Die Wiederherstellung des ursprünglichen
standes kann der Vermieter nicht verlangen. § 9 - Werbung a) Der Mieter ist unwiderruflich berechtigt, die dem Geschäftsbetrieb entsprechenden Werbeeinrichtungen, insbesondere Leuchtreklame, in ihr geeignet erscheinender Weise an der Hausfassade, in und am Mietobjekt, aufzustellen bzw. anzubringen. Der Mieter ist auch befugt, Verkaufsautomaten, Schaukästen und Werbetafeln
installieren bzw. aufzustellen. Die etwa erforderlichen Öffentlich-rechtlichen Genehmigungen hat der Mieter auf eigene Kosten
beschaffen.
r Warenpräsentation außerhalb der Mieträume berechtigt, soweit keine wesentliche Behinderung der Verkehrsfläche am Mietobjekt erfolgt.
betreten und
besichtigen. Dadurch darf keine Störung des Geschäftsbetriebes erfolgen. b) Der Vermieter versichert, dass für das Mietobjekt keine Bierbezugsverpflichtung, keine Baulästen, keine Grunddienstbarkeiten, keine Wettbewerbsbeschränkungen, sonstige Belastungen und Rechte Dritter bestehen, die das Bauvorhaben des Mieters und den Geschäftsbetrieb des Mieters im Mietobjekt behindern bzw. schädigen können. Ein Ver schweigen derartiger Dinge verpflichtet den Vermieter
vollem Ersatz des dem Mieter etwa dadurch entstandenen Schadens. c) Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Vermieter, im Einzugsbereich des Mietobjektes an Dritte weder andere Geschäftsräume noch Grundstücke
vermieten,
verpachten,
veräußern oder sonst Dritten
überlassen
m Betreiben eines Einzelhandelsbetriebes, welcher den Vertrieb von Waren
m Gegenstand hat, die auf der hier gegenständlichen Mietfläche der Mieterin geführt werden. Der Vermieter selbst wird während der Mietzeit keinen gleichen oder branchenähnlichen Einzelhandelsbetrieb mittelbar oder unmittelbar betreiben oder sich daran beteiligen. Durch Zahlung von Schadensersatz werden die Bestimmungen dieses Konkurrenzverbotes nicht aufgehoben. § 11 - Rechtsnachfolge, Übertragung, Abtretung Dieser Mietvertrag gilt auch für die Rechtsnachfolger beider Vertragspartner. Der Mieter hat das Recht der Vertragsübertragung. Eine Übertragung seitens des Vermieters bedarf der
stimmung des Mieters. Eine Abtretung oder Verpfändung der Ansprüche des Vermieters aus diesem Mietvertrag bedarf
Ihrer Wirksamkeit der schriftlichen
stimmung des Mieters. § 12 - Schlussbestimmungen a) Jede Änderung oder Ergänzung dieses Vertrages oder eine Vereinbarung über dessen Aufhebung bedarf
r Wirksamkeit der Schriftform. b) Sollte dieser Vertrag in einzelnen oder mehreren Bestimmungen unwirksam bzw. nichtig sein oder werden bzw. eine Lücke enthalten, so führt dies nicht
r Unwirksamkeit der übrigen Bestimmungen oder gar des ganzen Vertrages. Die Parteien verpflichten sich wechselseitig bei Vorliegen eines solchen Umstandes eine Regelung
treffen, die dem wirtschaftlich gewollten Zweck am nächsten kommt.
tun und den Mietvertrag nicht unter Bezugnahme auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig
kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge. Anlage 1: Objekt ………………………………………………... Zwischen Herrn A Straße1, O1 - nachstehend Vermieter genannt - und Herrn B Straße2, O2 - nachstehend Mieter genannt - Folgende Wertsicherungsklausel gilt als vereinbart: Die Parteien werden über eine Neufestsetzung der Miete verhandeln, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt bekanntgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) - Basisjahr 2005 = 100 - seit Beginn des 6. Mietjahres um mehr als 10 % verändert. Jede weitere Änderung des Indexes kommt für erneute Mietverhandlungen jeweils immer nur in Betracht, wenn sich seit der letzten Mietänderung wiederum eine Veränderung des Indexes um mehr als 10 % ergeben hat und seit der letzten vorangegangenen Mietveränderung mindestens jeweils 3 Jahre verstrichen sind. Die vorzunehmende prozentuale Mietveränderung beträgt höchstens 50 % der Indexveränderung und gilt nicht rückwirkend. Kommt zwischen den Parteien binnen drei Monaten seit der Geltendmachung des Anspruches auf Neufestsetzung der Miete eine Einigung nicht
stande, so soll die neue Miethöhe innerhalb des oben gesetzten Rahmens für beide Teile verbindlich durch einen vereidigten Sachverständigen für Mietfragen festgesetzt werden, der auf Antrag einer Vertragspartei von der für den Ort des Mietobjektes
ständigen Industrie- und Handelskammer benannt werden soll. Die Partei, die auf Benennung eines Sachverständigen anträgt, hat die entstehenden Kosten
übernehmen, Randnummer 27 II. für den Fall der Begründetheit des Klageantrages
I. den Beklagten
verurteilen, ihm, dem Kläger, das Mietobjekt
m Gebrauch
überlassen. Randnummer 28 Der Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers
rückzuweisen. Randnummer 29 Er verteidigt das angegriffene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erst-instanzlichen Vorbringens, soweit die Klage abgewiesen worden ist. Das Landgericht habe die Miethöhe
treffend berechnet. Einen ähnlichen Mietzins habe er dem Kläger vorgerichtlich angeboten; dieser Mietzins sei angemessen, weil bei einer größer ge-planten Verkaufsfläche auch die Investitionskosten höher seien. Randnummer 30 Ein Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem nunmehr im Klageantrag
I. ausformulierten Inhalt stehe dem Kläger nicht
.
nächst könne er nicht die Anmietung der gesamten Fläche des Markts verlangen, insbesondere nicht die des Backshops. Ferner stehe ihm kein Anspruch auf Einräumung einer Verlängerungs-option oder eines Vormietrechts
. Der in Ansatz gebrachte Mietzins von 9,50 Euro sei nicht angemessen; vielmehr sei von 14,10 Euro/qm/Monat auszugehen. Randnummer 31
dem müsse in den Mietvertrag eine Regelung eingefügt werden, wonach die
der Mietsache gehörenden Parkplätze von den anderen (Unter-) Mietern und Shop-Betreibern mitgenutzt werden können. Randnummer 32 Wegen der weiteren Einzelheiten seiner Berufungserwiderung wird auf den Schriftsatz vom 19. September 2013 (Band II Blatt 464 ff. der Akten) verwiesen. Randnummer 33 Im Termin
r mündlichen Verhandlung vom 10. September 2014 hat der Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben. Randnummer 34
dem hat der Senat in diesem Verhandlungstermin den Zeugen C ergänzend
den zwischen den Parteien über die Vermietung des streitgegenständlichen Lebensmittelmarkts geführten Gesprächen vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10. September 2014 Bezug genommen. Randnummer 35 II. Die Berufungen sind
lässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung des Beklagten bleibt in der Sache erfolglos; die Berufung des Klägers führt
r Abänderung des angegriffenen Urteils. Randnummer 36 1. Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Soweit das Landgericht der Klage stattgegeben hat, beruht das angegriffene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach § 529 ZPO
grunde
legende Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Randnummer 37 Der Beklagte ist aufgrund eines mit dem Kläger geschlossenen Vorvertrags
m Abschluss eines Gewerbemietvertrags verpflichtet. Das Landgericht hat - für den Senat bindend - festgestellt, dass die Parteien am
stimmung des Klägers - noch
errichtenden Lebensmittelmarkt zehn Jahre lang für eine Jahresmiete von 220.000 Euro mieten könne. Diese Einigung erfolgte angesichts der damaligen Interessen der Parteien mit einem auf den Abschluss eines Mietvorvertrags gerichteten Bindungswillen. Da der Beklagte seine Verpflichtung aus dem Vorvertrag nicht erfüllt hat, ist er dem Kläger
m Schadensersatz verpflichtet. Randnummer 38 Insoweit kann auf die
treffenden Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angegriffenen Urteils verwiesen werden. Die vom Beklagten mit der Berufung hiergegen erhobenen Einwände sind unbegründet. Randnummer 39 a. Ein Mietvorvertrag ist ein Vertrag, durch den sich die Parteien, der künftige Vermieter und der künftige Mieter, bindend verpflichten, einen Mietvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien, ein Angebot auf Abschluss des Hauptvertrags abzugeben und das Angebot des anderen Teils anzunehmen, er begründet also einen Kontrahierungszwang (vgl. Staudinger/Bork, BGB 2010, Vorbem.
51 ff.; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, Stand 1. Mai 2014, § 154 Rn. 23). Ein solcher Vertrag dient dazu, eine vertragliche Bindung der Parteien schon
einem Zeitpunkt
erreichen, in dem der Abschluss des Hauptvertrags aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen noch nicht möglich ist (vgl. Staudinger/ Bork und Bamberger/Roth/Eckert, jeweils a. a. O.). Dabei müssen die Parteien den Inhalt des noch abzuschließenden Hauptvertrags in
mindest bestimmbarer Weise festlegen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom
m wesentlichen Inhalt eines gewerblichen Mietvertrags gehört die Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Oktober 1992, NJW-RR 1993, S. 139, 140 ; siehe auch Staudinger/Bork, BGB 2010, Vorbem.
57; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, Stand
53; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, Stand
errichtenden Lebensmittelmarkt mit einer angenommenen Verkaufsfläche von 1.300 qm
züglich Nebenflächen für zehn Jahre für eine Jahresmiete von 220.000 Euro mieten könne; dies habe ihm der Beklagte am 2. Mai 2006 nochmals bestätigt.
dieser Zeit sei das
erstellende Mietobjekt noch nicht im Einzelnen geplant gewesen, weshalb man es nicht näher habe bezeichnen können. Gleichwohl hätten sich die Parteien - auch ohne genaue Bezeichnung des Mietobjekts und ohne Festlegung weiterer Einzelheiten des noch abzuschließenden Mietvertrags - insoweit schon vorab rechtsgeschäftlich binden wollen, weil sie beide auf diese Vereinbarung angewiesen gewesen seien: Er selbst habe für sein Lebensmittelgeschäft größere Räume benötigt, um auf Dauer wettbewerbsfähig
bleiben, der Beklagte habe aus rechtlichen Gründen sein Bauprojekt nur dann verwirklichen können, wenn er (der Kläger) einer Verlegung seines Lebensmittelgeschäfts
stimme. Deshalb habe man die vorgenannte Regelung getroffen. Nach Errichtung des neuen Lebens-mittelmarktes habe man erneut, wenn auch erfolglos, Gespräche geführt, auch über eine Untervermietung der Räume an ihn durch die Fa. D als Hauptmieterin des Beklagten. Randnummer 41 aa. Hiernach haben die Parteien am 28. September 2005, spätestens aber am 2. Mai 2006, einen Mietvorvertrag geschlossen: Sie haben vereinbart, dass der Be-klagte den von ihm
erstellenden - und inzwischen auch tatsächlich erstellten - Lebensmittelmarkt für zehn Jahre
einer Jahresmiete von 220.000 Euro an den Kläger vermietet, und damit neben den Parteien des abzuschließenden Mietvertrags und der Mietdauer auch das Mietobjekt in
mindest bestimmbarer Weise festgelegt. Dass die Parteien hierbei das vom Beklagten
erstellende Mietobjekt noch nicht in den Einzelheiten beschrieben haben, steht der Wirksamkeit des Vorvertrags nicht entgegen, weil das noch
erstellende Mietobjekt jedenfalls bestimmbar war (vgl.
einem Mietvorvertrag über noch
errichtende Kinoräume Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2002, NJW 2002, S. 3016 ff., juris). Soweit der Beklagte das Mietobjekt später etwas anders als von den Parteien ursprünglich angenommen - insbesondere mit einer größeren Fläche - geplant und erstellt hat, wird hierdurch die hinreichende Bestimmtheit des Vorvertrags nicht nachträglich in Frage gestellt. Randnummer 42 bb. Die Parteien hatten nach dem Vortrag des Klägers auch besonderen Anlass, sich schon vor der Festlegung aller Einzelheiten des noch abzuschließenden Mietvertrags in der vorgenannten Weise vertraglich
binden (dazu, dass ein Vorvertrag nur an-
nehmen ist, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass sich die Parteien schon vor der abschließenden Regelung aller Vertragspunkte rechtsgeschäft-lich binden wollten, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. März 1980, NJW 1980, S. 1577, 1578 ): Einerseits war der Kläger dringend daran interessiert, mit seinem Lebensmittelgeschäft in größere Räume umzuziehen, um wettbewerbsfähig
bleiben; andererseits konnte der Beklagte sein Bauprojekt nur verwirklichen, wenn sich der Kläger
einer Verlegung seines Betriebssitzes in dieses Objekt bereit erklärte. Unter diesen - beiden Parteien bei den damaligen Vertragsverhandlungen bekannten - Umständen hätte ein objektiver Erklärungsempfänger in der Lage des Beklagten (§ 157 BGB) nicht angenommen, der Kläger sei bereit, seine
stimmung
r Errichtung des vom Beklagten geplanten Lebensmittelmarkts - gleichsam in Vor-leistung -
erteilen, ohne seine eigenen Interessen rechtlich abzusichern, d. h. ohne eine verbindliche
sage des Beklagten, dass er, der Kläger, die
erstellenden Räume anmieten und sein Geschäft dort weiter betreiben könne; denn hieran hing ersichtlich die wirtschaftliche
kunft des Klägers. Vielmehr hätte ein objektiver Erklärungsempfänger angenommen, der Kläger wolle die erforderliche
stimmung
dem Bauprojekt nur gegen eine verbindliche
sage erteilen, den Mietvertrag später mit dem besprochenen Inhalt abzuschließen. In diesem Sinne durfte der Kläger die von ihm dargelegte Absprache der Parteien verstehen. Hiernach ist ein Mietvorvertrag wirksam
stande gekommen. Randnummer 43 cc. Dass die Parteien nach Errichtung des neuen Lebensmittelmarkts keine Einigung über den abzuschließenden Mietvertrag erzielt und bei den betreffenden Gesprächen - als Kompromiss - auch eine Anmietung der Räume durch die Fa. D als Hauptmieterin des Beklagten ernsthaft erwogen haben (vgl. Anlage B 3, Band I Blatt 208 der Akten), ändert an dem vorangegangenen Vertragsschluss nichts. Randnummer 44 c. Der Beklagte hat den Abschluss eines Mietvorvertrags bestritten und hierzu vor-getragen, man habe sich damals nur über die Grundkonzeption geeinigt, aber weder über die Größe des Mietobjekts und die Höhe der Miete noch über die Dauer des Mietverhältnisses und dessen Parteien. Randnummer 45 d. Das Landgericht ist nach Vernehmung von Zeugen
der Überzeugung gelangt, dass die Parteien am
entnehmen noch sonst ersichtlich. Dabei geht der Senat davon aus, dass das Gericht gemäß § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung
entscheiden hat, ob eine tatsächliche Behauptung als wahr oder nicht wahr
erachten sei. Allein der Tatrichter hat ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung
treffen, ob er mögliche Zweifel überwinden und die persönliche Gewissheit von der Wahrheit einer bestimmten Behauptung erlangen kann. Dabei darf und muss er sich in tat-sächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom
sammen - über die streitgegenständliche Vereinbarung gesprochen. Nach mehreren Vorgesprächen habe er am 27. August 2005 dem Beklagten bei einem Telefongespräch erklärt, er (der Beklagte) werde in der Angelegenheit nicht weiter kommen, wenn er dem Kläger nicht
sage, dass er die geplante Ladenfläche von 1.300 qm zehn Jahre lang für eine Jahresmiete von 220.000 Euro mieten könne. Hierauf habe ihm der Beklagte erklärt, dass sie „das dann so machen“ müssten. Diese Erklärung habe er, der Zeuge, am
vor erzielte Übereinkunft nochmals von beiden Seiten bestätigt worden. Anschließend hätten sie diese - über die Fa. D - dem Regierungspräsidium mitgeteilt. Randnummer 47 Diese Angaben hat sich der Kläger
Eigen gemacht. Randnummer 48 bb. Hiernach haben beide Parteien gegenüber dem von ihnen insoweit als Vermittler eingeschalteten Zeugen C erklärt, dass sie einer Vereinbarung mit dem von dem Kläger dargelegten Inhalt
stimmen; der Zeuge C hat die Erklärung des Beklagten vom
mindest als Erklärungsbote an den Kläger übermittelt. Damit ist dem Kläger das Angebot am 28. September 2005 gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB
gegangen (
m Einsatz von Mittelspersonen bei der Weiterleitung von Willenserklärungen vgl. Bamberger/Roth/ Wendtland, BGB, Stand
gegangen. Im Übrigen folgt aus den weiteren Bekundungen des Zeugen C, wonach beide Parteien die getroffene Vereinbarung öffentlich mitgeteilt haben, dass dem Beklagten die
stimmungserklärung des Klägers mitgeteilt wurde. Außerdem haben beide Parteien die
vor erzielte Übereinkunft in einem am 2. Mai 2006 geführten Gespräch nochmals bestätigt. Randnummer 49 cc. Die Aussage des Zeugen C beweist, dass die Parteien wechselseitig Erklärungen mit dem vorgeschilderten Inhalt abgegeben haben. Randnummer 50 dd. Dass die Parteien bei Abgabe dieser Erklärungen jeweils einen auf den Abschluss eines Vorvertrags gerichteten Bindungswillen hatten, folgt aus der unter b. bb. dargestellten - unstreitigen - Interessenlage der Parteien. Randnummer 51 ee. Auf die Einschätzung des Zeugen C, die von ihm bekundeten Erklärungen der Parteien seien mit Rechtsbindungswillen erfolgt, kommt es insoweit nicht an. Auf diese Einschätzung des Zeugen hat auch das Landgericht nicht abgestellt. Randnummer 52 ff. Mit der von dem Zeugen C bekundeten Vereinbarung haben die Parteien den Inhalt des von ihnen später abzuschließenden Mietvertrags in
mindest bestimmbarer Weise festlegt. Insoweit wird
nächst auf die Ausführungen unter b. aa. verwiesen. Randnummer 53
gesagt, bestätigt. Für die Richtigkeit dieses Vortrags spricht auch das als Anlage K 7 (Band I Blatt 47 der Akten) vorgelegte, von beiden Parteien unterzeichnete Schreiben vom
vor erzielten Übereinkunft bleibe, dann durfte der Kläger dies in dem vorgenannten Sinn, d. h. als
sage einer Anmietung durch ihn , verstehen. Randnummer 54
vermietende Verkaufsfläche in dem noch
errichten-den Lebensmittelmarkt von 1.300 qm angenommen haben, genügte dies - wie bereits unter b. aa. ausgeführt -
r Bestimmung des Mietobjekts im Rahmen eines Vor-vertrags. Randnummer 56 Der Einwand des Beklagten, nach der Aussage des Zeugen C sei damals unklar gewesen, welche Teile des noch
errichtenden Lebensmittelmarkts von der beabsichtigten Vermietung erfasst sein sollten, ist unzutreffend. Der Zeuge C hat ausgesagt, die Parteien hätten seinerzeit nicht zwischen Lebensmittel- und Getränkemarkt unterschieden, sondern nur von dem Lebensmittelmarkt gesprochen; dieser solle vom Beklagten errichtet und sodann an den Kläger „verpachtet“ werden. Dass die Aussage des Zeugen auch insoweit
treffend ist, wird durch das als Anlage K 7 vorgelegte Schreiben der Parteien vom
r mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht nach einem bestimmten Quadratmeterpreis. Zwar sei
nächst über einen Quadratmeterpreis von 9,50 Euro gesprochen worden; dies sei aber kein abschließendes Ergebnis gewesen. Bei dem Gespräch vom 28. August 2005 sei dann ganz konkret eine Jahresmiete von 220.000 Euro genannt worden. Insoweit sei ein Bruttojahresumsatz des geplanten Lebensmittelmarktes von etwa 6,2 Millionen Euro - bei einer angenommenen Flächen-produktivität von knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche und Jahr und einer Verkaufsfläche von 1.300 qm - prognostiziert worden; hiervon sei ein prozentualer Anteil in Ansatz gebracht worden, woraus sich der Betrag von 220.000 Euro ergeben habe. Der Zeuge hat klargestellt, dass sich diese Jahresmiete auf die Gesamt-fläche des Lebensmittelmarktes bezogen habe und insoweit eine Nebenfläche von 25 % in Ansatz gebracht worden sei, d. h. eine Gesamtfläche von 1.733 qm mit 75 % (1.300 qm) Verkaufsfläche. Hiernach haben die Parteien eine Jahresnettomiete von 220.000 Euro für den gesamten Lebensmittelmarkt vereinbart und damit eine bestimmte Miethöhe festgelegt. Randnummer 58 (b) Die Annahme des Beklagten, man habe eine Monatsmiete von 14,50 Euro/qm vereinbart, findet im Tatsachenvortrag der Parteien keine Stütze und ist
dem durch die Aussage des Zeugen C widerlegt. Insoweit kann dahinstehen, ob bei einer größer geplanten Verkaufsfläche die Investitionskosten höher sind - wie der Beklagte vorträgt - oder niedriger - wie der Kläger annimmt. Denn bei Abschluss des Mietvorvertrags wussten die Parteien noch nicht, dass der Beklagte die Verkaufsfläche des Lebensmittelmarkts später größer planen würde; etwaige höhere Investitionskosten dieser späteren Planung können in ihre Preisvereinbarung noch nicht eingeflossen sein. Randnummer 59 gg. Das Landgericht hat
Recht keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen C oder an der persönlichen Glaubwürdigkeit des Zeugen gehabt. Solche Zweifel macht der Beklagte mit seiner Berufung auch nicht geltend. Randnummer 60 hh. Nach allem hat der Kläger bewiesen, dass sich die Parteien bei den vorerwähnten Gesprächen verbindlich über die wesentlichen Bestandteile (essentialia negotii) des von ihm dargelegten Mietvorvertrags geeinigt haben. Randnummer 61 e. Der Beklagte macht allerdings geltend, ein Mietvorvertrag zwischen ihm und dem Kläger sei auch deshalb nicht wirksam
stande gekommen, weil sich die Parteien über weitere Einzelheiten des von ihnen ins Auge gefassten Mietvertrags, etwa über die Bestückung der Shops, nicht hätten einigen können. Randnummer 62 aa.
52). Insoweit obliegt es, wenn dem Anspruchsteller - wie hier dem Kläger - der Beweis einer Einigung über die essentialia negotiigelingt, der Gegenseite, hier: dem Beklagten, darzulegen, dass nach dem Parteiwillen auch weitere Punkte vertraglich geregelt werden sollten (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Mai 1990,NJW-RR 1990, S. 1009, 1010 ; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, Stand 1. Mai 2014, § 154 Rn. 20; Staudinger/Bork, BGB 2010, § 154 Rn. 16). Randnummer 63
m Abschluss eines Vorvertrags erst bereit, wenn weitere Einzelheiten des ins Auge gefassten Mietvertrags, etwa die Bestückung von Shops, geklärt wäre. Dass der Beklagte bei den vorgenannten Gesprächen einen solchen Vorbehalt gemacht haben könnte, ist auch sonst nicht ersichtlich. Wie bereits ausgeführt, hat der Zeuge C bekundet, die Parteien hätten seinerzeit nur von dem
errichtenden und
vermietenden Lebensmittelmarkt gesprochen. Hiernach waren weitere Einzelheiten, etwa die Einrichtung und Bestückung von Shops, nicht Gegenstand dieser Gespräche. Soweit die Parteien nach Errichtung des Lebensmittelmarktes über Einzelheiten des abzuschließenden Hauptvertrags, etwa die Bestückung von Shops, gesprochen und insoweit keine Einigkeit erzielt haben, berührt dies den schon
vor erfolgten Abschluss des Miet vor vertrags nicht. Randnummer 64 bb. Unabhängig davon findet die Auslegungsregel § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB keine An-wendung, wenn sich die Vertragsparteien abschließend vertraglich binden wollen, bevor sie sich über alle Punkte des Vertrags geeinigt haben (vgl. Staudinger/Bork, BGB 2010, § 154 Rn. 6, 7; Bamberger/Roth/Eckert, BGB Stand 1. Mai 2014, § 154 Rn. 7, 9, 20). Dies ist hier aus den unter b. bb. ausgeführten Gründen anzunehmen. Randnummer 65 f. Selbst wenn man abweichend von den vorstehenden Ausführungen annehmen wollte, die Parteien hätten bei den von dem Zeugen C beschriebenen Gesprächen wesentliche Bestandteile (essentialia) oder von ihnen als wesentlich erachtete Nebenpunkte des ins Auge gefassten Mietvertrags (Hauptvertrags) nicht hinreichend bestimmt festgelegt und deshalb einen Mietvortrag nicht wirksam abgeschlossen, könnte sich der Beklagte hierauf nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht berufen. Denn damit würde er sich seiner eigenen Verpflichtung entziehen,
gleich aber die erlangten Vorteile aus der mit dem Kläger getroffenen Absprache - die
stimmung des Klägers
m Bauprojekt des Beklagten - für sich behalten. Damit verhielte er sich treuwidrig (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. April 1992, NJW-RR 1992, S. 977 mit weiterem Nachweis). Dies gilt auch deswegen, weil der Beklagte den Kläger, der
r Erhaltung seiner Wettbewerbsfähigkeit größere Räume benötigt, durch die - mit der Absprache der Parteien unvereinbare - Drittvermietung des neuen Lebensmittelmarkts
sätzlichem Wettbewerbsdruck aussetzt. Hinzu kommt, dass der Beklagte den neuen Lebensmittelmarkt langfristig an eine von ihm selbst
diesem Zweck gegründete GmbH vermietet hat, um von dem Entgegenkommen des Klägers auf dessen Kosten doppelt
profitieren. Ein solches Verhalten ist in hohem Maße unredlich. Randnummer 66 g. Aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Vorvertrags ist der Beklagte verpflichtet, einen Gewerbemietvertrag mit dem Kläger abzuschließen. Randnummer 67 Allerdings bedarf der Vorvertrag insoweit einer Anpassung im Wege der ergänzenden Auslegung, als der Beklagte den Lebensmittelmarkt etwas größer als von den Parteien ursprünglich angenommen errichtet hat. Mit einer der größeren Fläche entsprechenden Gesamtmiete ist der Kläger einverstanden. Dem Beklagten ist eine Vermietung für einen solchen flächenangepassten Gesamtbetrag
mutbar (§ 242 BGB), nachdem er den Lebensmittelmarkt ohne Rücksprache mit dem Kläger größer gebaut hat. Nach den überzeugenden Bekundungen des Zeugen C bezieht sich die zwischen den Parteien vorvertraglich vereinbarte Jahresmiete von 220.000 Euro auf eine angenommene Gesamtfläche von 1.733 qm. Die hierfür vereinbarte Miete ist auf die tatsächliche Gesamtgröße des vom Beklagten errichteten Lebensmittelmarkts von 2.532 qm hochzurechnen. Dabei ergibt sich eine Jahresmiete von 321.431,01 Euro, die der Kläger nach Maßgabe des Tenors an den Beklagten
entrichten hat. Soweit der Kläger den Abschluss eines Mietvertrags mit einer für ihn etwas günstigeren Miete erstrebt, hat seine Klage keinen Erfolg. Randnummer 68 h. Der Anspruch des Klägers auf Abschluss des Gewerbemietvertrags ist nicht verjährt. Randnummer 69 Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die dreijährige Regelverjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entstanden ist ein Anspruch nach dieser Vorschrift erst dann, wenn er vom Gläubiger geltend gemacht und mit der Klage durchgesetzt werden kann. Dies setzt grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs voraus, da erst von diesem Zeitpunkt an der Gläubiger mit Erfolg die Leistung fordern und gegebenenfalls den Ablauf der Verjährungsfrist durch Klageerhebung unterbinden kann (vgl. Bundes-gerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2009, NJW 2010, S. 1284 ff. Rn. 28 ; Bamberger/Roth/Henrich/Spindler, BGB, Stand 1. August 2014, § 199 Rn. 4, jeweils mit weiteren Nachweisen). Randnummer 70 Die Parteien haben in ihrem Vorvertrag vereinbart, dass der Beklagte einen von ihm erst noch
planenden und
errichtenden Lebensmittelmarkt an den Kläger vermie-ten werde. Hiernach sollte der Hauptvertrag nach Errichtung des Lebensmittelmarkts durch den Beklagten geschlossen werden. Der Anspruch des Klägers auf Abgabe einer entsprechenden, auf den Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Willenserklärung des Beklagten wurde daher mit Fertigstellung des Lebensmittelmarkts fällig . Nach dem Vortrag der Parteien wurde der Lebensmittelmarkt im April 2011 fertiggestellt und an die F GmbH vermietet. Damit wurde der Anspruch des Klägers auf Abschluss des streitgegenständlichen Gewerbemietvertrags im April 2011 fällig. Die Erhebung der vorliegenden Klage im Juni 2011 erfolgte daher noch vor Beginn, jedenfalls vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Randnummer 71 i. Das Landgericht hat auch dem auf Feststellung einer Schadensersatzpflicht des Beklagten gerichteten Antrag
Recht teilweise stattgegeben. Randnummer 72 aa. Gerät bei einem Vorvertrag der Schuldner mit der Erfüllung der Abschlusspflicht in Verzug oder verhält er sich sonst vertragswidrig, so kann der Gläubiger Schadens-ersatz verlangen, wenn er sich selbst vertragstreu verhält (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Oktober 1983, NJW 1984, S. 479 f. ; Staudinger/Bork, BGB 2010, Vorbem.
65). Der Schadensersatzanspruch umfasst in diesen Fällen - anders als vom Landgericht angenommen - auch den durch die Nichterfüllung des geschuldeten Hauptvertrags entstehenden Schaden; denn es folgt aus dem Vorvertrag auch die Pflicht, sich für den künftigen Hauptvertrag leistungsbereit
halten (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Januar 1989, NJW 1990, S. 1233 f; Staudinger/Bork, a. a. O. mit weiteren Nachweisen). Randnummer 73 bb. Da der Beklagte den vom Kläger begehrten Abschluss eines Mietvertrags über den neu errichteten Lebensmittelmarkt abgelehnt hat, befindet er sich mit der Erfüllung seiner vorvertraglichen Verpflichtung, einen solchen Vertrag mit dem Kläger ab-
schließen, in Verzug, während sich der Kläger insoweit vertragstreu verhalten hat. Daher hat das Landgericht dem Feststellungsantrag des Klägers
Recht teilweise stattgegeben. Soweit das Landgericht diesen Antrag - nach den vorstehenden Aus-führungen
Unrecht - in zeitlicher Hinsicht teilweise abgewiesen hat, ist hierdurch nicht der Beklagte, sondern der Kläger beschwert. Dieser hat gegen die Teilabweisung seines Feststellungsantrags aber keine Berufung eingelegt. Randnummer 74 2. Die Berufung des Klägers führt
r Abänderung des angegriffenen Urteils. Randnummer 75 Der Beklagte ist aufgrund des Vorvertrags in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
r Annahme des vom Kläger in seinem -
lässigerweise - geänderten Klageantrag
I. ausformulierten Angebots verpflichtet; eine Annahme dieses Angebots ist dem Beklagten nicht deswegen unmöglich, weil er den von ihm errichteten Lebensmittel-markt inzwischen an einen Dritten vermietet und diesem den Markt bereits
r Nutzung überlassen hat (dazu unten a.). Auch der im Wege einer Klageerweiterung hilfsweise gestellte, auf Überlassung des Mietbesitzes an dem Lebensmittelmarkt gerichtete Klageantrag
II. ist begründet (dazu unten b.). Randnummer 76 a. aa. Die vom Senat angeregte inhaltliche Änderung des Klageantrags
I. ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen und daher auch ohne Einhaltung der Anforderungen des § 533 ZPO
lässig. Randnummer 77 bb. Der geänderte Klageantrag
I. ist auch begründet. Randnummer 78 Der Beklagte ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
r Annahme des im Antrag
I. formulierten Angebots verpflichtet. Randnummer 79
I. einen Hauptvertrag ausformuliert hat, oblag es
nächst dem Beklagten, einen möglichen Gestaltungsspielraum einwen-dungsweise durch konkrete Alternativvorschläge geltend
machen (vgl. Bundes-gerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2006, NJW 2006, S. 2843 ff., juris Rn. 26). Randnummer 80 (a) Der Beklagte hat
Recht eingewandt, dass der Mietvorvertrag der Parteien dem Kläger weder eine Option
r Verlängerung des Mietverhältnisses einräumt noch ein Vormietrecht. Insoweit ist der Antrag
I. unbegründet. Randnummer 81 (b) Dagegen entspricht der Vorschlag des Beklagten, der Kläger möge nicht die ge-samte Fläche des Lebensmittelmarkts, insbesondere nicht die des Backshops, anmieten, nicht dem Vorvertrag der Parteien. Danach hat der Beklagte dem Kläger das gesamte Objekt
vermieten. Randnummer 82 (c) Entsprechendes gilt für den Vorschlag des Beklagten, einen Mietzins in Höhe von 14,10 Euro/qm/Monat anzusetzen. Nach der vorvertraglichen Vereinbarung der Parteien hat der Kläger nur die aus dem Tenor ersichtliche Miete
entrichten. Randnummer 83 (d) Einer vom Beklagten vorgeschlagenen Regelung über eine Gemeinschaftsnutzung der
r Mietsache gehörenden Parkplätze bedarf es nicht, weil sich der Mietvertrag auf den gesamten Lebensmittelmarkt einschließlich Getränkemarkt und Shops erstreckt und der Kläger die Nutzung der Parkplätze mit etwaigen eigenen Untermietern selbst regeln kann. Randnummer 84 (e) Weitere Vorschläge für den abzuschließenden Vertrag hat der Beklagte nicht gemacht. Da die weiteren im Klageantrag
I. formulierten Regelungen des ab-
schließenden Mietvertrags den Vorgaben des Vorvertrags, dessen Auslegung sowie den Grundsätzen von Treu und Glauben entsprechen, ist dieser Antrag im tenorierten Umfang begründet (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2006, NJW 2006, S. 2843 ff., juris Rn. 26). Randnummer 85
stande kommenden Gewerbemietvertrags unmöglich. Randnummer 86 (a) Gemäß § 275 Abs. 1 BGB ist der Anspruch auf Leistung, hier: der Anspruch des Klägers auf Annahme seines auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Angebots, ausgeschlossen, soweit diese Leistung dem Schuldner, hier: den Beklagten, unmöglich ist. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Schuldner die Verfügungsmacht über den geschuldeten Gegenstand verloren hat (vgl. Bamberger/Roth/Unberath, BGB, Stand 1. März 2011, § 275 Rn. 44). Hierfür genügt es aber noch nicht, dass der Schuldner derzeit nicht allein über den Leistungsgegenstand disponieren kann. Vielmehr muss das Leistungshindernis für ihn unüberwindbar sein, d. h. es muss feststehen, dass er die Disposition über den Leistungsgegenstand auch in
kunft nicht erlangen kann, etwa, weil der verfügungsbefugte Dritte eine Mitwirkung endgültig verweigert hat (vgl. MünchKommBGB/Ernst,
r Nutzung überlassen habe. Er beherrsche die F GmbH auch nicht mehr allein, nachdem er durch Vertrag vom 30. August 2011 Anteile an der GmbH an seine Kinder G und H übertragen habe; die Eintragung der Anteilsabtretung im Handelsregister sei bereits beantragt. Die Mieterin sei nicht - auch nicht gegen eine Abstandszahlung -
einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bereit. Randnummer 88 (c) Dieser Vortrag rechtfertigt nicht die Annahme, dem Beklagten sei die Annahme eines auf den Abschluss eines Mietvertrags mit dem Kläger gerichteten Angebots unmöglich. Randnummer 89 (aa)
m einen ist ein Vertragsschluss auch dann möglich, wenn der Schuldner
r Erfüllung des Vertrags nicht in der Lage ist (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Juni 1986, NJW 1986, S. 2822 ff., juris Rn. 22). Ein etwaiges Unvermögen des Beklagten, einen mit dem Kläger abzuschließenden Hauptvertrag
erfüllen, hinderte ihn daher nicht an der Annahme des in dem Klageantrag
I. enthaltenen Angebots. Randnummer 90 (bb)
m anderen ist dem Beklagten auch die Erfüllung des vom Kläger erstrebten Hauptvertrags nicht unmöglich. Denn er kann den Besitz der F GmbH an der Mietsache beenden. Randnummer 91 Der Mietvertrag, den der Beklagte am 1. April 2011 mit der F GmbH geschlossen hat, ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Dieser Mietvertrag ist bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände mit dem Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden nicht vereinbar, weil er vom Beklagten und der F GmbH
dem Zweck geschlossen wurde, in bewusstem und gewolltem
sammenwirken die Ansprüche des Klägers aus dem streitgegenständlichen Vorvertrag
vereiteln. Dies steht aufgrund des unstreitigen Parteivortrags
r vollen Überzeugung des Senats fest (§ 286 Abs. 1 ZPO): Randnummer 92 Ein Vertrag ist grundsätzlich sittenwidrig, wenn die Beteiligten mit ihm den Zweck ver-folgen, in bewusstem und gewolltem
sammenwirken schuldrechtliche Rechte Dritter
vereiteln, etwa ein Vorkaufsrecht (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juni 2005, NJW-RR 2005, S. 1534, 1535 ; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB 2011, § 138 Rn. 447 mit weiteren Nachweisen). Zwar führt die Absicht oder auch nur das Bewusstsein, ein fremdes Forderungsrecht
vereiteln, noch nicht ohne weiteres
r Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB. Sittenwidrigkeit liegt aber vor, wenn die Vereitelung des fremden Rechts aus verwerflichen Gründen oder in Schädigungsabsicht geschieht oder durch unlautere Mittel erfolgt (ebenda). Randnummer 93 Nach diesen Grundsätzen ist der vom Beklagten mit der F GmbH geschlossene Mietvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die F GmbH ist vom Beklagten durch Gesellschaftsvertrag vom
gleich für die GmbH und für sich handelnd - bewusst und gewollt
dem Zweck vorgenommen, um Erfüllungsansprüche des Klägers aus dem streitgegenständlichen Vorvertrag und einem aufgrund dieses Vertrags abzuschließenden Mietvertrag
vereiteln und dem Kläger hierdurch
schaden. Dass der Beklagte mit der GmbH-Gründung möglicherweise auch noch Steuervorteile erstrebte, steht dem nicht entgegen. Randnummer 95 Davon, dass der Beklagte aus den vorgenannten Beweggründen handelte, ist der Senat aufgrund einer Gesamtwürdigung der vorstehenden und der sonstigen Umstände des Falles überzeugt (§ 286 Abs. 1 ZPO). Auch insoweit geht der Senat davon aus, dass der Tatrichter ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung
treffen hat, ob er mögliche Zweifel überwinden und die persönliche Gewissheit von der Wahrheit einer bestimmten Behauptung erlangen kann, und sich in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen darf, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Februar 1970, NJW 1970, S. 946, 948 ; Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage, § 286 Rn. 17 ff. mit weiteren Nachweisen). Randnummer 96 Eine Gesamtwürdigung von Inhalt, Motiv und Zweck des Mietvertrags vom 1. April 2011 (
m Erfordernis einer solchen Gesamtwürdigung vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom
dem Ergebnis, dass dieser Vertrag sittenwidrig und damit gemäß § 138 Abs. 1 BGB von Anfang an (ex tunc) nichtig ist (
dieser Rechtsfolge vgl. Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, Stand 1. Mai 2014, § 138 Rn. 29), so dass der Beklagte den Besitz der F GmbH an der Mietsache jederzeit beenden kann. Randnummer 97
I. begründet. Randnummer 98 b. Auch der im Wege einer Klageerweiterung hilfsweise - für den Fall der Begründetheit des Klageantrags
I. - gestellte, auf Überlassung des Mietbesitzes an dem Lebens-mittelmarkt gerichtete Klageantrag
II. hat Erfolg. Randnummer 99 aa.
lässig, da der Senat sie für sach-dienlich hält und sie auf Tatsachen gestützt ist, die der Senat seiner Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 Abs. 1 ZPO
grunde
legen hat. Randnummer 100
I. Erfolg hat - auf Leistung aus dem Haupt-vertrag, hier: auf Überlassung des Mietbesitzes an dem Lebensmittelmarkt, antragen (
r
lässigkeit eines solchen Hilfsantrags in Verbindung mit der Klage auf Abschluss des Hauptvertrags vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Dezember 2000, NJW 2001, S. 1285, 1286 ; Staudinger/Bork, BGB 2010, Vorbem.
67 mit weiteren Nachweisen). Da der Klageantrag
I. Erfolg hat, ist über den Hilfsantrag
ent-scheiden. Randnummer 101 bb. Der Klageantrag
II. ist begründet. Randnummer 102 Der Beklagte hat dem Kläger aufgrund des mit diesem abzuschließenden Mietvertrags den Lebensmittelmarkt
r Nutzung
überlassen. Soweit der Beklagte im Termin
r mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt hat, die Lagerfläche des Lebensmittelmarkts sei etwas größer als in dem mit der F GmbH geschlossenen Vertrag angegeben, weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Beklagte dem Kläger aus den vorstehend ausgeführten Gründen auch eine etwaige größere Lagerfläche mit
überlassen hätte. Randnummer 103
zulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht, § 543 Abs. 2 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190017640
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.