Hessischer Verwaltungsgerichtshof 5. Senat 5 UE 407/86 Urteil Die Vermietung einer Kaufeigentumswohnung zur gewerblichen Nutzung schließt auch dann, w

Leitsatz Die Vermietung einer Kaufeigentumswohnung zur gewerblichen Nutzung schließt auch dann, wenn sie nur als "Zwischenlösung" praktiziert wird, die Wohnungsbauförderung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz aus (im Anschluß an Senatsurteil vom 07.10.1971 - V OE 27/71 - ). Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger erwarb im Jahre 1980 die Kaufeigentumswohnung Nr. 286 in der von der Hessischen Landesbank errichteten Wohnanlage M. Straße 3-

1. Diese Wohnung hatte die Beklagte - ebenso wie 300 weitere Wohnungen der insgesamt 307 Wohnungen umfassenden Wohnanlage - mit Bescheid vom
2. Februar 1976 gem. § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG), damals geltend in der Fassung der Bekanntmachung vom
3. September 1965, BGBl. I S.1618, als steuerbegünstigt anerkannt. Sämtliche Wohnungen waren seit
4. Dezember 1975 bezugsfertig. Mit Mietvertrag vom
5. April 1980 vermietete der Kläger die von ihm erworbene Wohnung zum
6. Mai 1980 für die Dauer von vier Jahren an die Amerika Flugreisedienst GmbH, Frankfurt am Main, mit der ausdrücklichen Gestattung, in den gemieteten Räumen das Gewerbe der Reiseveranstaltung auszuüben. Nach § 10 des Mietvertrages sollte sich das Mietverhältnis "stillschweigend um ein Jahr verlängern", falls es nicht vier Monate vor Ablauf der Mietzeit von einer Vertragspartei gekündigt werde. Randnummer 2 Durch eine Ortsbesichtigung im Oktober 1981 brachte die Beklagte in Erfahrung, daß die Wohnung des Klägers gewerblich genutzt wurde. Unter Hinweis darauf, daß infolge dieser Nutzung die Voraussetzung für die Grundsteuervergünstigung nach § 82 II. WoBauG nicht mehr gegeben sei, widerrief daraufhin die Beklagte gegenüber dem Kläger mit Bescheid vom
7. November 1981 die Anerkennung der Wohnung als steuerbegünstigt vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit an. Hiergegen erhob der Kläger Widerspruch mit dem Vorbringen, daß er die Wohnung lediglich für vier Jahre zur gewerblichen Nutzung vermietet habe und die Nutzung zu Wohnzwecken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren zu realisieren gedenke. Diesen Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom
8. November 1982, der dem Kläger am
9. Dezember 1982 zugestellt wurde, als unbegründet zurück. Der Kläger erhob hierauf am
10. Januar 1983, einem Montag, Klage. Im Klageverfahren machte er unter Vorlage eines an die Firma Amerika Flugreisedienst GmbH gerichteten Kündigungsschreibens vom
11. Dezember 1983 geltend, daß er das Mietverhältnis mit dieser Firma zum
12. März 1984 beendet habe. Er selbst wohne jetzt in den bislang vermieteten Räumen, bei denen auch in der Zeit der gewerblichen Nutzung bauliche Veränderungen nicht vorgenommen worden seien. Daß eine Zwischenvermietung zu Wohnzwecken der Gewährung der Grundsteuervergünstigung nicht entgegenstehe, sei allgemein anerkannt. Es bestehe aber kein Anlaß, eine Zwischenvermietung zu gewerblichen Zwecken anders zu behandeln. Dies ergebe sich auch daraus, daß selbst das Leerstehenlassen der Wohnung nicht zum Widerruf der Anerkennung als steuerbegünstigt führen könne. Da er, der Kläger, Mehrheitsgesellschafter und Geschäftsführer der Amerika Flugreisedienst GmbH sei, habe die gewerbliche Zwischenvermietung seiner Wohnung zudem eine gewerbliche Eigennutzung dargestellt. Randnummer 3 Der Kläger beantragte, den Bescheid der Beklagten vom
13. November 1981 und ihren Widerspruchsbescheid vom
14. November 1982 aufzuheben. Randnummer 4 Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Randnummer 5 Sie trug vor, daß eine ausschließlich gewerbliche Zwischennutzung der Wohnung die Grundsteuervergünstigung auch dann ausschließe, wenn die Absicht bestehe, die Wohnung nach Ablauf von fünf Jahren der Wohnnutzung zuzuführen. Die Umwidmung von Wohnraum in Gewerberaum ohne die hierfür erforderliche baurechtliche Genehmigung könne nicht noch über die Einräumung einer Grundsteuervergünstigung subventioniert werden. Nach dem Urteil des erkennenden Senats vom
15. Oktober 1971 - V OE 27/71 - sei die Anerkennung als steuerbegünstigt selbst dann zu versagen, wenn die Wohnung zwar zu Wohnzwecken vermietet, tatsächlich aber g e w e r b l i c h genutzt worden sei. Umso eher scheide danach die Anerkennung aus, wenn - wie hier - schon der Mietvertrag die gewerbliche Nutzung vorgesehen habe. Randnummer 6 Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main wies die Klage mit Gerichtsbescheid vom
16. Januar 1986 - I/3 E 4/83 - ab. In den Entscheidungsgründen heißt es, daß die zulässige Klage in der Sache keinen Erfolg haben könne. Da die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet worden sei, hätten die Voraussetzungen für eine Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung nicht vorgelegen. Auf die Frage, inwieweit der Kläger seine Absicht, die Wohnung später selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, zwischenzeitlich realisiert habe, komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Durch das
17. Wohnungsbaugesetz solle nur das Eigentum an Wohnraum gefördert werden. Da Wohnraum dann nicht vorliege, wenn Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich genutzt würden, scheide in diesem Fall eine Förderung aus. Nach dem Gesetzeszweck müsse bereits die gewerbliche Zwischennutzung als förderungsschädlich angesehen werden, wie der Senat in seinem von der Beklagten zitierten Urteil vom
18. Oktober 1971 zu Recht ausgeführt habe. Randnummer 7 Gegen den ihm am
19. Januar 1986 zugestellten Gerichtsbescheid hat der Kläger am
20. Februar 1986 Berufung eingelegt, zu deren Begründung er unter Wiederholung und Vertiefung seines früheren Vorbringens ausführt: Die Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnraum setze nicht die sofortige Eigennutzung durch den Eigentümer voraus. Eine vorübergehende Fremdnutzung sei unschädlich. Weshalb dies dann nicht gelten solle, wenn die vorübergehende Fremdnutzung - wie in seinem Fall - gewerblicher Art sei, vermöge er nicht einzusehen. Während der Vermietung seiner Wohnung an die Amerika Flugreisedienst GmbH sei die spätere Zuführung zu Wohnzwecken jederzeit sichergestellt gewesen, wie sich daraus ergebe, daß er alleiniger Geschäftsführer der GmbH sei. Randnummer 8 Der Kläger beantragt, den Gerichtsbescheid des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom
21. Januar 1986 - 1/3 E 4/83 - und die Bescheide der Beklagte vom
22. November 1981 und vom
23. November 1982 aufzuheben. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie nimmt zur Begründung ihres Berufungsantrags auf die Ausführungen in dem angefochtenen Gerichtsbescheid Bezug. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat sie erklärt, daß der gegenüber dem Kläger ausgesprochene Widerruf der Anerkennung auf die Zeit ab
24. Mai 1980 beschränkt sein solle. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die Berufung des Klägers ist zulässig, kann jedoch in der Sache keinen Erfolg haben. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da der angefochtene Widerrufsbescheid rechtlich nicht zu beanstanden ist. Randnummer 13 Obwohl die Anerkennung der Eigentumswohnung als steuerbegünstigt seinerzeit zu Gunsten der Hessischen Landesbank als Bauherrin erteilt worden ist, ist der Kläger richtiger Adressat des jetzt ergangenen Widerrufsbescheides. Denn er ist auf Grund des Erwerbs der Eigentumswohnung im Jahre 1980 dinglich Berechtigter geworden. Die einmal ausgesprochene Anerkennung wirkte damit zu seinen Gunsten und konnte bei Vorliegen eines Widerrufsgrundes ihm gegenüber widerrufen werden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom
25. März 1977 - BVerwG VIII C 36.78 - , Buchholz 454.4 § 9 II. WoBauG Nr. 7). Randnummer 14 Soweit die Beklagte durch Erklärung in der mündlichen Verhandlung des Berufungsverfahrens die Wirkung des an den Kläger gerichteten Widerrufs auf die Zeit ab
26. Mai 1980 beschränkt hat, beruht dies darauf, daß der Kläger vorher noch nicht dinglich Berechtigter und damit noch nicht Begünstigter der Anerkennungsentscheidung war. Insoweit handelt es sich um eine Richtigstellung der Angabe im Widerrufsbescheid, die Anerkennung werde "ab Bezugsfertigkeit" der Eigentumswohnung widerrufen. Der Senat sieht darin keine Veränderung des ursprünglichen Streitgegenstandes. Daß die Beklagte den Widerruf gegenüber dem Kläger bewußt und gewollt auf einen Zeitraum erstreckt habe, in dem dieser noch gar nicht Eigentümer der Kaufeigentumswohnung war, hat der Kläger selbst bislang nicht als Gegenstand der rechtlichen Auseinandersetzung angesehen. Zwischen den Beteiligten bestand vielmehr - unausgesprochen - Einigkeit darüber, daß um den Entzug einer Vergünstigung gestritten werde, die der Kläger mit dem Erwerb der Eigentumswohnung - somit erst im Jahre 1980 - erlangt hatte. Bei der Formulierung "ab Bezugsfertigkeit" im Widerrufsbescheid hatte sich die Beklagte offensichtlich vorgestellt, der Kläger sei schon zum damaligen Zeitpunkt - also im Dezember 1975 - Eigentümer der Wohnung gewesen, und ihm sei demgemäß auch die Anerkennung erteilt worden. Auch das Verwaltungsgericht ist diesem Irrtum erlegen; denn in Satz 2 des Tatbestandes des erstinstanzlichen Gerichtsbescheides heißt es fälschlicherweise, der Anerkennungsbescheid vom
27. Februar 1976 sei "ihm" - dem Kläger - erteilt worden. Randnummer 15 Die Beklagte konnte gegenüber dem Kläger die Anerkennung seiner Eigentumswohnung als steuerbegünstigt für die Zeit ab Eigentumserlangung gem. § 83 Abs. 5 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - insoweit anzuwenden in der Fassung der Bekanntmachung vom
28. Juli 1980, BGBl. I S. 1085 - widerrufen, weil die Wohnung nicht den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Benutzung entsprach. Die 1976 zu Gunsten der Hessischen Landesbank erteilte Anerkennung erfolgte in der Erwartung, daß der künftige Erwerber die Wohnung auf Dauer zu Wohnzwecken nutzen werde. Tatsächlich hat jedoch der Kläger die Wohnung nach ihrem Erwerb im Jahre 1980 zur gewerblichen Nutzung vermietet. Eine solche Nutzung steht auch dann, wenn sie nur als "Zwischenlösung" praktiziert wird, mit dem Förderungszweck des Zweiten Wohnungsbaugesetzes nicht in Einklang; sie schließt damit die Wohnungsbauförderung aus (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluß vom
29. April 1979 - 8 B 9.79 -, Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 26.). Es kommt also nicht darauf an, daß das Mietverhältnis mit der Amerika Flugreisedienst GmbH laut Kündigungsschreiben des Klägers vom
30. Dezember 1983 am
31. März 1984 beendet worden ist, und daß seitdem der Kläger die Wohnung tatsächlich für sich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Als unschädlich für die Förderung eigengenutzter Wohnungen oder Familienheime wird in Rechtsprechung und Schrifttum nur die vorübergehende Vermietung zu W o h n zwecken angesehen. Dabei gilt als Mindestzeit, während derer die Eigentumswohnung oder das Familienheim bestimmungsgemäß "eigengenutzt" werden müssen, die Hälfte des 10-Jahres-Zeitraums der Grundsteuervergünstigung (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom
32. März 1982 - BVerwG 8 C 59.80 - , Buchholz 454.4 § 7 II. WoBauG Nr. 4). Soweit der Kläger geltend macht, eine vorübergehende Vermietung zur gewerblichen Nutzung dürfe nicht anders behandelt werden als eine vorübergehende Vermietung zu Wohnzwecken, kann dem nicht gefolgt werden; denn eine ausschließlich gewerbliche Nutzung hebt die Eigenschaft der so genutzten Räume als W o h n u n g auf (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom
33. März 1974 - 8 C 168.81 - , Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 38). Der Senat hat deshalb schon in seinem Urteil vom
34. Oktober 1971 - V OE 27/71 - die Auffassung vertreten, daß auch für einen späteren Abschnitt des Zeitraums von 10 Jahren die Gewährung der Steuervergünstigung nicht in Betracht kommt, wenn der neugeschaffene Raum nicht alsbald als Wohnraum, sondern - und sei es auch nur für eine Übergangszeit - gewerblich genutzt wird. Daran ist in Übereinstimmung mit der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts weiterhin festzuhalten. Randnummer 16 Die Berufung des Klägers ist nach allem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen. Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 132 Abs. 1 und 2, 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190024383