Hessischer Verwaltungsgerichtshof 5. Senat 5 UE 143/85 Urteil Grundsteuererlaß gem GrStG § 33 bei Verpachtung einer Gaststätte § 33 GrStG, § 34 GrStG

Grundsteuererlaß gem GrStG § 33 bei Verpachtung einer Gaststätte Leitsatz Bei einem Grundsteuererlaß, der dem Verpächter eines Gaststättengrundstücks wegen erlittener Pachtausfälle gem GrStG § 33 gewährt wird, darf eine vom Pächter gezahlte Kaution dann nicht als "Entgelt" berücksichtigt werden, wenn der Verpächter die Kaution befugterweise nicht zur Deckung von Pachtausfällen, sondern zur Deckung von Schadenersatzforderungen und Erstattungsforderungen gegen den Pächter verwendet. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger ist Nießbraucher eines Gaststättengrundstücks in Münchhausen, Ortsteil U.. Er macht geltend, daß der ihm für dieses Grundstück wegen wesentlicher Ertragsminderung gewährte Grundsteuererlaß in den Jahren 1980 und 1981 zu niedrig sei. Randnummer 2 Mit Pachtvertrag vom

1. Mai 1980 hatten die Eheleute M. - d.h. der Kläger und seine zwischenzeitlich verstorbene Ehefrau, die ebenfalls Nießbrauchsberechtigte war, das Gaststättengrundstück für fünf Jahre an einen Herrn Siegfried B. verpachtet. Das Pachtverhältnis sollte am
2. Mai 1980 beginnen und am
3. Mai 1985 enden. Der für das erste Pachtjahr vorgesehene monatliche Pachtzins in Höhe von 900,00 DM sollte sich im zweiten Pachtjahr auf 945,00 DM, im dritten Pachtjahr auf 992,00 DM, im vierten Pachtjahr auf 1.041,00 DM und schließlich im fünften Pachtjahr auf 1.094,00 DM erhöhen. § 6 des Pachtvertrages verpflichtete den Pächter zur Stellung einer Kaution in Höhe von 10.000,00 DM, die bei Pachtantritt auf ein Sperrkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen war. Randnummer 3 Bis September 1980 entrichtete Herr B. den vereinbarten Pachtzins in voller Höhe. Im Oktober 1980 zahlte er nur noch 800,00 DM. Danach erfolgten keine Pachtzinszahlungen mehr. Die vereinbarte Kaution hatte Herr B. nur in Höhe von 8.100,00 DM erbracht. Gegen Ende des Jahres 1980 ließ er das Anwesen unbeaufsichtigt zurück, nachdem wegen Nichtzahlung der Gebühren die Versorgung mit Strom und Gas eingestellt worden war. Sein Aufenthaltsort ist seitdem unbekannt. Mit Schreiben vom
4. November 1980 hatten ihm die Eheleute M. eine Frist zur Zahlung der rückständigen Pacht bis
5. November 1980 gesetzt und das Pachtverhältnis für den Fall der Nichteinhaltung der Zahlungsfrist mit Wirkung zum
6. Dezember 1980 gekündigt. Die jetzigen Bevollmächtigten des Klägers sprachen mit Schreiben vom
7. Februar 1981 die Kündigung "vorsorglich" nochmals unter Hinweis auf die Pachtrückstände und die Nichtzahlung des Restbetrages der vereinbarten Kaution aus. Am
8. März 1981 erhoben sie für die Eheleute M. beim Amtsgericht Marburg/Lahn Räumungs- und Herausgabeklage gegen Herrn B.. Mit Versäumnisurteil vom
9. August 1981 - 9 C 126/81 - wurde dieser zur Räumung und Herausgabe des Gaststättengrundstücks verurteilt. Klage, Terminsladung und Versäumnisurteil waren Herrn B. wegen unbekannten Aufenthalts jeweils öffentlich zugestellt worden. Im Oktober 1981 wurde das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung geräumt und an die Eheleute M. herausgegeben. Randnummer 4 Mit Schreiben vom
10. Februar 1981 beantragten die Eheleute M. bei der Beklagten, ihnen die auf das Gaststättengrundstück entfallende Grundsteuer in Höhe von 619,92 DM für das Jahre 1980 gem. § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) teilweise zu erlassen; denn wegen der Pachtausfälle in diesem Jahr sei der normale Rohertrag des Grundstücks um 59,2 % gemindert gewesen. Die Beklagte gewährte daraufhin mit Bescheid vom
11. Mai 1981, der nicht mit Rechtsmittelbelehrung versehen war, einen Grundsteuererlaß für das Jahre 1980 in Höhe von 210,76 DM. Dabei ging sie davon aus, daß 1980 anstelle eines normalen Rohertrags von 12 x 900,00 DM = 10.800,00 DM lediglich Pachteinnahmen in Höhe von 6.200,00 DM erzielt worden seien, so daß sich eine Ertragsminderung in Höhe von 42,5 % ergeben habe. Randnummer 5 Mit Schreiben vom
12. März 1982 beantragte der Kläger auch für 1981 einen Grundsteuererlaß. Er gab an, in diesem Jahr überhaupt keinen Rohertrag erzielt zu haben. Die Beklagte ließ sich aus Anlaß dieses Antrags die Klageschrift zu der Räumungs- und Herausgabeklage beim Amtsgericht Marburg - 9 C 126/81 - vorlegen. Mit Bescheid vom
13. August 1982 teilte sie dem Kläger mit, sie habe der Klageschrift entnommen, daß der Pächter B. eine Kautionszahlung in Höhe von 8.100,00 DM erbracht habe. Diesen Sachverhalt habe der Kläger bislang verschwiegen. Die Kautionszahlung müsse ebenfalls als Einnahme aus dem Pachtverhältnis angesehen werden. Diese Einnahme gleiche für das Jahr 1980 den Pachtausfall in den Monaten Oktober (100,00 DM), November und Dezember (jeweils 900,00 DM) aus und führe zusammen mit den Pachteinnahmen für die Zeit von Mai bis Oktober 1980 (4.893,55 DM) zu einem Jahresrohertrag von 6.793,55 DM. Die Minderung des Rohertrags belaufe sich damit im Jahre 1980 auf 4.006,45 DM, somit 37,1 % des normalen Rohertrages von 10.800,00 DM. Daraus ergebe sich für 1980 ein Grundsteuererlaß in Höhe von 183,99 DM (37,1 % von 619,92 DM = 229,99 DM x 4/5 = 183,99 DM) und nicht, wie in dem Bescheid vom
14. Mai 1981 festgesetzt sei, von 210,76 DM. Für das Jahr 1981 müsse die restliche Kaution in Höhe von 6.200,00 DM als Pachteinnahme angesehen werden, so daß - ausgehend von einem sich auf 10.800,00 DM belaufenden normalen Rohertrag - die Minderung des Rohertrags 4.600,00 DM = 42,5 % des normalen Rohertragsbetrage. Deshalb sei für 1981 ein Grundsteuerbetrag in Höhe von 210,76 DM (42,5 % von 619,92 DM = 263,46 DM x 4/5 = 210,76 DM)zu erlassen. Der für 1980 zuviel erlassene Grundsteuerbetrag(26,77 DM) werde mit diesem Erlaßbetrag verrechnet, so daß dem Kläger noch ein Erlaß in Höhe von 183,99 DM zustehe. Randnummer 6 Der Kläger erhob gegen den Bescheid vom
15. August 1982 am
16. September 1982 Widerspruch und, nachdem die Beklagte den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
17. Juli 1983, zugestellt am
18. Juli 1983, entgegen einer Empfehlung des Anhörungsausschusses vom
19. März 1983 zurückgewiesen hatte, am
20. August 1983 Klage. Zu deren Begründung trug er unter Bezugnahme auf sein Vorbringen im Widerspruchsverfahren vor: Der von Herrn B. gezahlte Kautionsbetrag dürfe nicht als Pachteinnahme und damit als Teil der Jahresrohmiete für 1980 und 1981 behandelt werden. Mit dieser Verfahrensweise überschreite die Beklagte ihre Befugnisse. Die Entscheidung darüber, zu welchem vertragsgemäßen Zweck die Kaution verwendet werde, stehe allein dem Verpächter zu. Er, der Kläger, benötige und verwende den gezahlten Kautionsbetrag zur Behebung von Schäden, die der Pächter an dem Pachtobjekt zurückgelassen habe. Nach den im Vorverfahren vorgelegten Kostenvoranschlägen seien für die Reparatur zweier beschädigter Garagentore 2.734,60 DM und für die Renovierung der in einem völlig verwahrlosten Zustand vorgefundenen Gaststättenräume 5.085,00 DM aufzuwenden. Ferner seien Kosten in Höhe von 2.066,48 DM für die Durchführung der Räumungs- und Herausgabeklage und des sich anschließenden Vollstreckungsverfahrens, von ca. 250,00 DM für die Anbringung einer neuen Schließanlage, sowie von mindestens 2.500,00 DM für die Beseitigung von Frostschäden an Heizungs- und Wasserleitungsrohren und für die Ungezieferbeseitigung angefallen. Schließlich habe er, der Kläger, an die Beklagte Wassergebühren in Höhe von 256,50 DM für den Wasserverbrauch des Pächters während der Pachtzeit entrichten müssen. Mit der zur Verfügung stehenden Kautionssumme könne ohnehin nur ein Teil all dieser Kosten abgedeckt werden. Eine Verrechnung mit Pachtrückständen komme unter diesen Umständen nicht in Betracht. Da Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Pachtsache in sechs Monaten verjährten, ein Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Pachtzinses hingegen erst in vier Jahren, entspreche es einer wirtschaftlich vernünftigen Verhaltensweise, wenn er die Kaution vorrangig zur Deckung der erstgenannten Ansprüche einsetze. Randnummer 7 Auf Grund der auf Veranlassung des Verwaltungsgerichts von der Beklagten erstellten Hilfsberechnung, daß sich die zu erlassende Grundsteuer ohne Anrechnung der Kaution für 1980 auf 271,07 DM (54,68 % von 619,92 DM = 338,97 DM x 4/5 = 271,17 DM) und für 1981 auf 495,93 DM (4/5 von 619,92 DM) belaufen würde, beantragte der Kläger, Randnummer 8 den Bescheid der Beklagten vom
21. August 1982 sowie deren Widerspruchsbescheid vom
22. Juli 1983 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm für das Jahr 1980 noch 87,18 DM und das Jahr 1981 noch 285,17 DM Grundsteuererlaß zu gewähren. Randnummer 9 Die Beklagte beantragte, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Sie vertrat die Auffassung, daß die Kautionszahlung in Höhe von 8.100,00 DM als Pachteinnahme zu gelten habe und damit auf den Rohertrag des Gaststättengrundstücks in den Jahren 1980 und 1981 anzurechnen sei. Randnummer 12 Das Verwaltungsgericht Kassel wies die Klage mit Urteil vom
23. Dezember 1984 - II/V E 1465/83 - ab. Zur Begründung gab das Gericht an, daß die Klage keinen Erfolg haben könne, denn die Beklagte habe zu Recht bei der Bestimmung der "Jahresrohmiete", auf die es für den Umfang der Ertragsminderung und damit des zu gewährenden Grundsteuererlasses gem. § 33 GrStG ankomme, die Kautionszahlung in Höhe von 8.100,00 DM miteinbezogen. Da die Kaution nach dem Pachtvertrag jedenfalls auch der Sicherung von Pachtzinsforderungen diene, sei sie dem Kläger mit dem Eintritt des Kautionsfalles als Leistung aus dem Pachtverhältnis zugeflossen. Randnummer 13 Gegen das ihm am
24. Dezember 1984 zugestellte Urteil hat der Kläger am
25. Januar 1985, einem Montag, Berufung eingelegt. Zu deren Begründung macht er geltend: Das angefochtene Urteil gehe zu Unrecht davon aus, daß der Eintritt des Kautionsfalles gleichzusetzen sei mit der Erlangung rückständigen Pachtzinses. Das Verwaltungsgericht berücksichtige nicht, daß er, der Kläger, die Kaution tatsächlich zur Behebung von Schäden, für die der Pächter B. verantwortlich sei, eingesetzt habe. Nach erfolgter Aufrechnung mit seinen Schadensersatzansprüchen stehe die Kaution für eine Verrechnung mit rückständigem Pachtzins nicht mehr zur Verfügung. Die Verrechnung mit Schadensersatzansprüchen sei bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise geboten gewesen. Diese Verrechnung erspare ihm einen weiteren Prozeß gegen Herrn B., dessen Aufenthalt gar nicht bekannt sei. Randnummer 14 Der Kläger beantragt, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Bescheide der Beklagten vom
26. Mai 1981,
27. August 1982 und
28. Juli 1983 die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger für das Jahr 1980 Grundsteuer in Höhe von 271,17 DM und für das Jahr 1981 Grundsteuer in Höhe von 495,93 DM zu erlassen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 16 Sie trägt im Berufungsverfahren vor: Der Kläger selbst habe in seiner Räumungsklageschrift vom
29. Februar 1981 sinngemäß vortragen lassen, daß die Kautionszahlung vorrangig zur Begleichung der Pachtrückstände eingesetzt werden solle. Es gehe nicht an, über einen Grundsteuererlaß dem Kläger nachteilige wirtschaftliche Folgen auf Kosten der Allgemeinheit zu ersparen. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Gerichtsakte des Amtsgerichts Marburg 9 C 126/81 und der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Berufung des Klägers ist zulässig. Obwohl der Wert des Beschwerdegegenstandes nur 372,35 DM beträgt, hängt die Statthaftigkeit des Rechtsmittels nicht von einer Zulassung durch das Verwaltungsgericht gem. Art. 2 § 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Entlastung der Gerichte in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit (Entlastungsgesetz) vom
30. März 1978, BGBl. I S.446 ff., zuletzt geändert durch Gesetz vom
31. Juli 1985, BGBl. I S.1274, ab. Denn die Zulassungsbedürftigkeit der Berufung gilt nach Art. 2 § 4 Abs. 1 Satz 2 des Entlastungsgesetzes nicht, wenn die Berufung wiederkehrende Leistungen für mehr als ein Jahr betrifft. Das ist hier der Fall; denn die Beteiligten streiten um die Höhe des dem Kläger zu gewährenden Grundsteuererlasses für 1980 und 1981, also für zwei Jahre. Randnummer 19 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Das Verwaltungsgericht hätte der Klage, die als "Verpflichtungsklage" nach § 42 VwGO zulässig ist, stattgeben müssen, da dem Kläger der begehrte weitergehende Grundsteuererlaß für die Jahre 1980 und 1981 zusteht. Bei der Berechnung der zu erlassenden Grundsteuerbeträge darf die an den Kläger erbrachte Kautionszahlung in Höhe von 8.100,00 DM nicht auf die "Jahresrohmiete" in diesen Jahren angerechnet werden. Die zu erlassende Grundsteuer erhöht sich dadurch auf die in dem Berufungsantrag des Klägers bezifferten Beträge. Randnummer 20 Der Erlaß von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung ist in den §§ 33 und 34 GrStG geregelt. Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG). Der Erlaß wird jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist (§ 34 Abs. 1 GrStG). Erforderlich ist ein Antrag, der bis zu dem auf den Erlaßzeitraum folgenden
32. März zu stellen ist (§ 34 Abs. 2 GrStG). "Normaler Rohertrag" ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Randnummer 21 Daß dem Kläger nach diesen Vorschriften ein Anspruch auf Grundsteuererlaß für die Jahre 1980 und 1981 dem Grunde nach zusteht, erkennt die Beklagte an. Streit besteht nur über die Höhe des zu gewährenden Erlasses. Die Beklagte vertritt den Standpunkt, daß das gem. § 79 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) die "Jahresrohmiete" bildende Gesamtentgelt, welches den Eheleuten M. auf Grund des Pachtverhältnisses mit Herrn B. in den Jahren 1980 und 1981 zugeflossen ist, auch die von dem Pächter erbrachte Kautionszahlung in Höhe von 8.100,00 DM umfaßt. Demgegenüber meint der Kläger, die Kautionszahlung habe bei der Bestimmung der Jahresrohmiete und des davon abhängigen Umfangs der Minderung des normalen Rohertrags des Gaststättengrundstücks außer Betracht zu bleiben. Randnummer 22 Die Kaution sei von ihm nicht zur Deckung der Pachtausfälle in den Jahren 1980 und 1981, sondern zu dem Zweck eingesetzt worden, sich wegen anderweitiger Forderungen aus dem Pachtverhältnis zu befriedigen. Randnummer 23 Zu folgen ist der Auffassung des Klägers. Die Kautionszahlung ist als solche noch keine Einnahme aus dem Pachtverhältnis, also kein "Entgelt", welches die Jahresrohmiete im Sinne des § 79 BewG steigert. Zu derartigem Entgelt kann die Kaution erst dann werden, wenn sie bestimmungsgemäß dem Zweck zugeführt wird, eine Forderung des Verpächters auf das ihm zustehende Entgelt abzudecken. Dies geschieht in der Regel dadurch, daß der Verpächter gegenüber dem Anspruch des Pächters auf Rückzahlung der Kaution mit einer eigenen (Entgelt)Forderung aufrechnet. Dagegen genügt es nicht, daß infolge Nichtzahlung der Pacht für den Verpächter die Situation eintritt, seine Pachtzinsforderung mit der Kaution verrechnen zu können ("Kautionsfall"). Übt der Verpächter sein Verrechnungsrecht nicht aus, so wächst ihm - in Höhe des geschuldeten Pachtzinses - auch die Kaution nicht zu. Die Frage kann dann nur dahin gehen, ob er, um sich selbst vor Schaden zu bewahren, sein Recht auf Inanspruchnahme der Kaution hätte ausüben müssen. Letzteres ist ein Umstand, den das Grundsteuergesetz bei der Bestimmung der Voraussetzungen für einen Grundsteuererlaß durchaus berücksichtigt. Denn einen Grundsteuererlaß wegen einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 % kann derjenige Steuerschuldner nicht verlangen, der die Minderung des Rohertrags selbst "zu vertreten" hat. Randnummer 24 Der Kläger hat von der Möglichkeit, wegen seiner Pachtzinsausfälle auf die Kaution Zugriff zu nehmen, keinen Gebrauch gemacht. Soweit die Beklagte den Ausführungen in der Klageschrift vom
33. Februar 1981 im Verfahren 9 C 126/81 beim Amtsgericht Marburg die Bedeutung einer Verrechnung der Kaution mit rückständigen Pachtzinsforderungen beilegt, setzt sich dagegen der Kläger mit Recht zu Wehr. Seine Aussage in der vorgenannten Klageschrift (Seite 3 vorletzter Absatz), Zahlungsrückstände sollten vorläufig noch nicht geltend gemacht werden, da noch ein Rest der Kaution zur Verfügung stehe, läßt die Verwendung der Kaution offen. Auf die Absicht, die Kaution vorrangig zur Behebung von Schäden am Pachtobjekt einzusetzen, deutet dann aber der nächste Satz hin, in dem es heißt, daß die Kaution voraussichtlich nicht ausreichen werde, um sämtliche Schäden zu beheben. Es kann also gerade nicht die Rede davon sein, daß sich der Klägerin der genannten Klageschrift auf eine Verrechnung der Kaution mit Pachtzinsforderungen festgelegt hatte. Er hat sich in der Folgezeit vielmehr dafür entschieden, die Kaution in voller Höhe zur Abdeckung von Schadensersatz- und Erstattungsforderungen gegen den Pächter B. zu verwenden. Die Verrechnung mit solchen Forderungen führt nicht zu einem bei Bestimmung der Jahresrohmiete berücksichtigungsfähigen "Entgelt" aus dem Pachtverhältnis. Damit aber ist als Folge der Nichtzahlung des Pachtzinses durch den Pächter B. tatsächlich eine Minderung des normalen Rohertrags des Gaststättengrundstücks eingetreten. Randnummer 25 Der Kläger hat diese Minderung auch nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten. Daß er sich für eine Verrechnung mit Schadensersatz- und Erstattungsforderungen gegen den Pächter B. entschieden und deshalb keine Verrechnung mit seinen Pachtzinsforderungen vorgenommen hat, war sein gutes Recht. § 6 des "Mietvertrages" beschränkt die Verwendungsmöglichkeit, die hinsichtlich der Kaution besteht, nicht auf die Verrechnung mit Pachtzinsrückständen, sondern läßt es zu, daß die Kaution auch wegen anderer Forderungen, die dem Verpächter auf Grund des Pachtverhältnisses gegen den Pächter zustehen, in Anspruch genommen wird. Das können Ansprüche auf Kostenersatz für notwendige Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten am Pachtobjekt, aber auch Erstattungsforderungen sein, die daraus resultieren, daß der Verpächter anstelle des Pächters zu Abgaben für das Pachtobjekt herangezogen wurde. Bestehen hinsichtlich der Verwendung einer Sicherheit - also auch einer Kaution - mehrere Möglichkeiten, so steht das Bestimmungsrecht im Zweifel dem Gläubiger zu (vgl. Palandt/Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch,
34. Auflage 1988, § 366 Anm. 2 b). Daß dieser zunächst Forderungen abdeckt, die ihm - etwa wegen kürzerer Verjährungsfristen - die geringere Sicherheit bieten, entspricht wirtschaftlicher Betrachtungsweise und kann deshalb umso weniger beanstandet werden, als dies gem. § 366 Abs. 2 BGB auch ein Kriterium für die gesetzliche Reihenfolge zu tilgender Schulden ist, falls der Schuldner von einem ihm nach § 366 Abs. 1 BGB zustehenden Bestimmungsrecht keinen Gebrauch macht. Dem Kläger kann infolgedessen nicht vorgeworfen werden, daß er es vorgezogen hat, die Kaution für Kostenersatzansprüche wegen eingetretener Schäden am Pachtobjekt einzusetzen; denn diese Ansprüche verjähren gem. §§ 581 Abs. 2, 558 BGB bereits in sechs Monaten und bieten so eine geringere Sicherheit als die Ansprüche auf Zahlung rückständigen Pachtzinses, die einer Verjährungsfrist von vier Jahren unterliegen (§ 197 BGB). Randnummer 26 Die von dem Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche gegen den Pächter B. haben ihre Grundlage in den §§ 8, 12 und 18 des Pachtvertrages vom
35. Mai
36. Berechtigt ist auch die von dem Kläger erhobene Forderung auf Erstattung der für den Pächter verauslagten Wassergebühren. Der Senat sieht es als erwiesen an, daß der Gesamtbetrag all dieser Forderungen die Kautionssumme zumindest erreicht. Die Durchführung der Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Pächter B., die erforderlich war, um dem Kläger nach erfolgter Kündigung des Pachtverhältnisses wieder auf rechtlich einwandfreie Weise den Besitz des Pachtobjekts zu verschaffen, und das sich anschließende Zwangsvollstreckungsverfahren haben Kosten in Höhe von 2.066,48 DM verursacht. Des weiteren sind für die Reparatur der beiden beschädigten Garagentore gemäß Kostenvoranschlag der Bau- und Möbelschreinerei H. vom
37. März 1983, an dessen Angemessenheit zu zweifeln der Senat keinen Anlaß sieht, 2.734,60 DM aufzuwenden. Für Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Schäden im Inneren der Gaststätte hat der Kläger Kosten in Höhe von etwa 3.000,00 DM belegt. Der dabei für 100 Arbeitsstunden Eigenleistung in Ansatz gebrachte Kostenbetrag von 1.000,00 DM erscheint nicht übersetzt. Zusammen mit den Kosten für den Einbau einer neuen Schließanlage (150,00 DM) und den vom Kläger verauslagten Wassergebühren für den Wasserverbrauch des Pächters B. (256,50 DM) ergibt sich so ein Betrag, der bereits geringfügig über der Kautionssumme von 8.100,00 DM liegt. Damit aber ist die Kaution schon für die genannten Forderungen des Klägers verbraucht und steht für eine Verrechnung mit Pachtzinsansprüchen nicht mehr zur Verfügung. Randnummer 27 Unterbleibt aus den dargelegten Gründen die Anrechnung der Kaution auf den Rohertrag des Gaststättengrundstücks des Klägers in den Jahren 1980 und 1981, so erhöht sich die dem Kläger zu erlassende Grundsteuer auf die in der Vergleichsberechnung der Beklagten vom
38. Oktober 1983 errechneten Beträge von 271,17 DM für das Jahr 1980 und von 495,93 DM für das Jahr
39. Das auf Gewährung eines Grundsteuererlasses in dieser Höhe gerichtete Verpflichtungsbegehren des Klägers ist damit in vollem Umfang begründet. Dem begehrten Erlaß von Grundsteuer in Höhe von 271,17 DM für 1980 steht nicht etwa der Bescheid der Beklagten vom
40. Mai 1981 entgegen, mit dem die Beklagte die zu erlassende Grundsteuer für dieses Jahr auf lediglich 210,76 festgesetzt hatte. Zwar hat der Kläger gegen diesen Bescheid, der nicht mit Rechtsmittelbelehrung versehen war und deshalb innerhalb eines Jahres nach Zustellung hätte angefochten werden können (§ 58 Abs. 2 VwGO), ursprünglich keinen Widerspruch eingelegt. Die Beklagte selbst hat dann aber das Erlaßverfahren für 1980 wieder aufgegriffen und in ihrem Bescheid vom
41. August 1982 den zu erlassenden Grundsteuerbetrag auf der Grundlage einer Neuberechnung auf 183,99 DM herabgesetzt. Dadurch ist dem Kläger auch bezüglich des Grundsteuererlasses für 1980 die Widerspruchs- und Klagemöglichkeit in vollem Umfang neu eröffnet worden. Die im Urteilstenor ausgesprochene Verpflichtung der Beklagten, dem Kläger für das Jahr 1980 Grundsteuer in Höhe von 271,17 DM zu erlassen, enthält inzident das Gebot, insoweit auch den Bescheid vom
42. Mai 1981, soweit er einen niedrigeren Erlaßbetrag vorsieht, abzuändern. Randnummer 28 Da die Berufung des Klägers Erfolg hat, sind der Beklagten gem. § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des gesamten Verfahrens aufzuerlegen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit im Kostenpunkt beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 29 Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 VwGO liegen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190024737