Verlust des nachbarlichen Abwehranspruchs wegen vorherigen Einverständnisses Verfahrensgang vorgehend VG Kassel,
- November 1993, 2/V E 1514/92 Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger ist Eigentümer und Betreiber eines Mühlenbetriebes, der sogenannten Mühle. Durch notariellen Kaufvertrag vom 02.04.1976 verkauften der Kläger und seine Schwester als damalige Miteigentümerin das Grundstück Gemarkung mit einer Gesamtgröße von 24.091 qm an die. Dieses Grundstück schließt sich in östlicher Richtung unmittelbar an das klägerische Grundstück an. Randnummer 2 Unter § 4 des Kaufvertrages heißt es u. a. wie folgt: Randnummer 3 "Das Wohnungsunternehmen erwirbt das in § 1 genannte Grundstück zum Zwecke der Schaffung von Wohnräumen im Sinne des § 2 Abs. 2 des II. Wohnbaugesetzes bzw. zur Weiterveräußerung an einen Erwerber, der auf dem Grundstück Wohnraum im obenbezeichneten Sinn erstellt". Randnummer 4 Die Beigeladene zu 1) als Rechtsnachfolgerin der beantragte am 07.07.1989 die Erteilung von Baugenehmigungen für die Errichtung von Garagen und von Einfamilienhäusern auf Teilflächen des im Jahre 1976 veräußerten Grundbesitzes. Randnummer 5 Unter dem 16.02.1990 erteilte die Beklagte der Beigeladenen zu 1) folgende Baugenehmigungen: Randnummer 6 Bauschein 0823/89 zur Errichtung einer Reihengaragenanlage auf dem Grundstück Flur Z 1, Flurstück 7/114; für die Errichtung je eines Hauses Bauschein 1349/89 (Grundstück Flur Z 1, Flurstück 7/139,), Bauschein 1348/89 (Flur Z 1, Flurstück 7/140, 7), Bauschein 1347/89 (Flur Z 1, Flurstück 7/141, Randnummer 7 Gegen diese Baugenehmigungen erhob der Kläger Widersprüche mit Schreiben vom 15.02.1990, 05.03.1990 und 09.07.
- Er führte zur Begründung aus, daß die für die Bebauung vorgesehenen Flächen im Außenbereich lägen und sich die Zulässigkeit der Bebauung nach § 35 Abs. 2 BauGB richte. Danach könnten Bauvorhaben im Außenbereich im Einzelfall zugelassen werden, wenn durch ihre Ausführung oder Benutzung die Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht zu besorgen sei. Vorliegend würden aber erhebliche öffentliche Belange beeinträchtigt, da das Vorhaben rechtswidrig sei und den Kläger in seinen Rechten verletze. So werde er durch das Heranrücken der Wohnbebauung in seinen Rechten am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb betroffen, da er einen emittierenden Betrieb unterhalte und daher mit Beschränkungen in Gestalt künftiger immissionsschutzrechtlicher Auflagen zu rechnen habe. Randnummer 8 Die Frage der vorläufigen Regelung des nachbarschaftlichen Verhältnisses war in der Folgezeit Gegenstand eines Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Kassel und dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof. Mit Beschluß des Verwaltungsgerichts Kassel vom 28.03.1990 - 2/1 G 341/90 - wurde der Antrag des Klägers auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung abgelehnt und die hiergegen gerichtete Beschwerde mit Beschluß des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes vom 08.05.1990 - 3 TG 1291/90 - zurückgewiesen. Randnummer 9 Mit Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Kassel vom 19.03.1992, zugestellt am 23.03.1992, wurden die Widersprüche des Klägers mit der Begründung zurückgewiesen, daß die Einlegung der Widersprüche rechtsmißbräuchlich und damit wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses unzulässig sei. Die Geltendmachung von Nachbarrechten verstoße gegen Treu und Glauben, da der Kläger selbst die betreffenden Flächen zum Zwecke der Wohnbebauung verkauft und auch dem damals erarbeiteten Bebauungskonzept zugestimmt habe. In Ergänzung seiner Begründung verwies das Regierungspräsidium auf die entsprechenden Beschlüsse des Eilverfahrens vor dem Verwaltungsgericht Kassel und dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof. Randnummer 10 Mit Schriftsatz vom 23.04.1992, eingegangen am selben Tag, hat der Kläger Klage erhoben. Randnummer 11 Der Kläger hat zur Begründung vorgetragen, entgegen der in dem Widerspruchsbescheid vertretenen Ansicht bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Sachentscheidung, weshalb die Klage zulässig sei. Vorliegend komme weder eine Verwirkung in verfahrensrechtlicher noch in materiellrechtlicher Hinsicht in Betracht, da ihm nicht entgegengehalten werden könne, er habe sich durch den seinerzeit erfolgten Grundstücksverkauf jeglicher Abwehrrechte begeben. Jedenfalls habe bei dem Verkauf des Grundstücks nicht die Vorstellung einer ungeordneten, ungeplanten und unbeschränkten Bebauung bestanden, die letztlich zu einer Gefährdung der Existenz des Mühlenbetriebes führen könne. Deshalb sei weder die Geltendmachung seiner Rechte in verfahrensrechtlicher Hinsicht ausgeschlossen, noch seien diese Rechte in materiellrechtlicher Beziehung untergegangen. Randnummer 12 Der Kläger hat beantragt, Randnummer 13 die Bescheide (Baugenehmigungen) des Magistrats der Stadt in der Bausache der Firma GmbH & Co. Betriebs-KG für die in der Nähe der "P Mühle" liegenden Grundstücke und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom
- März 1992 aufzuheben, Randnummer 14 hilfsweise, Randnummer 15 die Bescheide (Baugenehmigungen) des Magistrats der Stadt Kassel in der Bausache der Firma B GmbH & Co. Betriebs KG für die in der Nähe der "r Mühle" liegenden Grundstücke insoweit aufzuheben, als die Genehmigungen ohne immissionsschutzrechtliche Auflagen erteilt worden sind. Randnummer 16 Die Beklagte hat beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 In der Klageerwiderung hat die Beklagte auf den Widerspruchsbescheid vom 19.03.1992 sowie auf die entsprechenden Beschlüsse des Verwaltungsgerichts Kassel vom 28.03.1990 - 2/1 G 341/90 - und des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes vom 08.05.1990 - 3 TG 1291/90 - Bezug genommen. Randnummer 19 Die Beigeladene zu 1) hat keinen Antrag gestellt. Randnummer 20 Das Verwaltungsgericht Kassel hat durch den Berichterstatter mit Gerichtsbescheid vom 08.11.1993 die Klage abgewiesen. Randnummer 21 Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, es fehle dem Kläger das Rechtsschutzinteresse. Auch führe der Vortrag des Klägers, nicht auf jegliches Abwehrrecht verzichtet zu haben, zu keinem anderen Ergebnis, da die nun streitgegenständliche Bebauung dem vom Kläger seinerzeit akzeptierten Bebauungskonzept entspreche. Randnummer 22 Der Gerichtsbescheid wurde dem Kläger am 11.11.1993 zugestellt. Mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 02.12.1993, eingegangen am selben Tag, hat der Kläger Berufung eingelegt. Randnummer 23 Er trägt vor, daß der dem Gerichtsbescheid zugrundeliegende Sachverhalt unvollständig sei, da aus ihm nicht hervorgehe, daß der Verkauf des Grundstücks an die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 1) aus wirtschaftlicher Not heraus erfolgt sei. Diese sei durch die rechtswidrige Heranziehung des Vaters des Klägers zu Erschließungsbeiträgen und der Ausweisung des verkauften Grundstücks als Bauland durch die Beklagte verursacht worden. Weiterhin habe die Aufnahme des Bebauungszwecks in den notariellen Kaufvertrag lediglich steuerliche Gründe gehabt, keineswegs sollte damit zwischen den Vertragsparteien eine bestimmte Art der Nutzung festgeschrieben werden. Dies ergebe sich aus § 4 des Kaufvertrages, wo es unmittelbar nach Erwähnung des Bebauungszweckes heiße: "Das Wohnungsunternehmen beantragt demgemäß Befreiung von der Zahlung der Grunderwerbssteuer nach § ...". Er, der Kläger, habe damals auch keinem Bebauungskonzept zugestimmt. Er widerspreche der Darstellung, daß den Verkäufern eine Planskizze mit den Bebauungsvorstellungen der Käuferin vorgelegt worden sein solle, gegen die im Beurkundungstermin keine Einwände erhoben worden seien. Der Kläger bezieht sich insofern auf eine Erklärung des den Kaufvertrag beurkundenden Notars und ein Schreiben seiner Schwester. Randnummer 24 Der Kläger beantragt, Randnummer 25 die der Beigeladenen zu 1) in den Bauscheinen Nrn. 1347 bis 1349/89 erteilten Baugenehmigungen des Magistrats der Beklagten vom
- Februar 1990 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom
- März 1992 aufzuheben. Randnummer 26 Die Beklagte beantragt, Randnummer 27 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 28 Die Beklagte nimmt zur Begründung Bezug auf ihr bisheriges Vorbringen sowie den angefochtenen Gerichtsbescheid. Randnummer 29 Die Beigeladenen zu 1) bis 6) beantragen, Randnummer 30 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 31 Der Kläger hat sich in einem Verwaltungsstreitverfahren vor dem Verwaltungsgericht Kassel (V E 469/80, fortgeführt unter 2/1 E 239/89), gegen immissionsschutzrechtliche Auflagen des Gewerbeaufsichtsamtes Kassel vom 02.01.1980 gewandt. Dieses Verfahren wurde am 14.12.1993 für erledigt erklärt, nachdem das Regierungspräsidium den angefochtenen Bescheid im Hinblick auf eine Erfüllung der Auflagen zurückgenommen hatte. Randnummer 32 Mit Beschluß vom 06.09.1995 ist das Verfahren, soweit sich die Klage gegen die Errichtung der Reihengaragenanlage (Bauschein 0823/89 vom 16.02.1990) richtet, abgetrennt worden. Es wurde unter dem Aktenzeichen 3 UE 2968/95 fortgeführt und nach Berufungsrücknahme mit Beschluß vom 12.10.1995 eingestellt. Randnummer 33 Folgende Akten wurden zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht: Die Bauakten der Beklagten betreffend die streitgegenständlichen Grundstücke 1347 - 1349/89, weiterhin die Bauakten betreffend das Grundstück mit Bauschein Nr. 2252/88 sowie die Bauakten betreffend die den Gegenstand des Rechtsstreits 3 UE 2968/95 bildende Garagenbebauung (Bauschein Nr. 0823/89), ferner die Prozeßakte des vorangegangenen Eilverfahrens ( 3 TG 1291/90 ) und die Akten des Verwaltungsgerichts Kassel zum Verfahren 7/3 E 239/89 mit V E 469/80 zum immissionsschutzrechtlichen Rechtsstreit sowie außerdem die Akte des Verwaltungsgerichts Kassel 2/1 G 253/90 und schließlich die Akte des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs 3 UE 2968/95 zur Garagenbebauung. Randnummer 34 Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 35 Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage zu Recht abgewiesen. Randnummer 36 Der Kläger hat keinen Anspruch nach dem §§ 30 ff. BauGB i.V.m. dem teilweise nachbarschützenden Gebot der Rücksichtnahme auf Aufhebung der der Beigeladenen zu 1) erteilten Baugenehmigungen Nrn. 1347 bis 1349/89 vom 16.02.1990 für die drei der Mühle unmittelbar benachbarten Reihenhäuser. Der Vorgeschichte der angefochtenen Baugenehmigungen ist zu entnehmen, daß etwa vorhanden gewesene materiell-rechtliche Abwehrrechte des Klägers untergegangen sind. Die Fallumstände lassen erkennen, daß sich der Kläger mit einer an den Mühlenbetrieb heranrückenden Wohnbebauung einverstanden erklärt hat (vgl. zum Untergehen von Abwehrrechten bei nachbarlichem Einverständnis BVerwG, Beschluß vom 18.01.1988 - 4 B 50.88 - Buchholz 406.19, Nachbarschutz Nr. 77). Der Kläger hat das Grundstück, auf dem die streitbefangenen Wohnbauvorhaben inzwischen errichtet worden sind, zusammen mit seiner Schwester an die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 1), die Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, verkauft. Die Käuferin ist in dem Vertrag als "Wohnungsunternehmen" bezeichnet worden. In § 4 des das streitbefangene Baugrundstück betreffenden Kaufvertrags vom 02.04.1976 heißt es ausdrücklich, daß das Wohnungsunternehmen das betreffende Grundstück "zum Zwecke der Schaffung von Wohnräumen" erwirbt. Zusätzlich hat das Unternehmen dort zugesichert, das erworbene Grundstück bis zum Ablauf von zehn Jahren zu dem steuerbegünstigten Erwerbszweck zu verwenden. Entgegen der Ansicht des Klägers ist diese Zweckvereinbarung auch Vertragsbestandteil geworden. Es kann nach den gesamten Umständen nicht angenommen werden, daß es sich bei alledem um allein aus steuerlichen Gründen aufgenommene vertragliche Erklärungen gehandelt hat. Im Hinblick auf den Unternehmensgegenstand der Käuferin und ihre Bezeichnung als Wohnungsunternehmen standen die Absicht und die Vorbereitung einer Wohnbebauung im Vordergrund, wenn diese auch aus wirtschaftlichen Gründen zu steuerlich möglichst günstigen Bedingungen erfolgen sollte. Dem Kläger mußte klar sein und war klar, was von der Art und Intensität der Nutzung, einschließlich des nahen Heranrückens bebauter Wohngrundstücke an den Mühlenbetrieb, mit Abschluß des Grundstückskaufvertrags auf ihn zukommt. Randnummer 37 Der bewußte und gewollte Verkauf von Wohnbauland hatte für den Kläger und seine Schwester als Grundstücksverkäufer auch eine besondere wirtschaftliche Bedeutung. Insoweit hat die Beigeladene zu 1) unwidersprochen vorgetragen, der Kaufpreis für das Grundstück sei im Hinblick auf dessen Bebaubarkeit ausgehandelt worden. Davon ist bei wirtschaftlich und gewerblich erfahrenen Vertragspartnern, wie hier, regelmäßig auch auszugehen. Es spricht alles dafür, daß der ausgehandelte Kaufpreis in Höhe von über 1 Mio DM in einem angemessenen Verhältnis zu der inzwischen verwirklichten Wohn- und Garagenbebauung steht. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist für dessen Wert regelmäßig von entscheidender Bedeutung. Die Beteiligten haben auch nicht vorgetragen, daß der Kaufpreis insgesamt nicht angemessen sei. Die als Käuferin wollte und sollte schließlich kein Dauergrünland erwerben, auch nicht teilweise. Randnummer 38 Der wirtschaftlich nicht unerfahrene Kläger hätte es auch in der Hand gehabt, sich in dem Kaufvertrag vor der jetzt an sein Grundstück verhältnismäßig nah herangerückten Wohnbebauung der Beigeladenen zu sichern. Dies hat er jedoch nicht getan, sondern vielmehr das gesamte Grundstück ausdrücklich zur Wohnbebauung verkauft und dafür einen entsprechenden Kaufpreis erhalten. Das in sich widersprüchliche Verhalten des Klägers läuft darauf hinaus, daß er auf öffentlich-rechtlichem Wege etwas angreift, das er privatrechtlich ermöglicht und wofür er einen angemessenen Kaufpreis erlangt hat. Dem kann auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, daß die nun erfolgte Bebauung überraschend oder außergewöhnlich intensiv verwirklicht worden wäre. Die Bebauung hält sich nach der Art der Nutzung im Rahmen dessen, was kaufvertraglich vereinbart worden war, nämlich Wohnbebauung. Auch das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer ein- und zweigeschossigen Bebauung am unteren Rand dessen angesiedelt, was überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und in der Sache erwartbar gewesen ist. Randnummer 39 Auch die vom Kläger geltend gemachte wirtschaftliche Notlage, in der er und seine Schwester sich bei Vertragsschluß unverschuldet befunden hätten, führt zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung. Bei einer vermeintlich rechtswidrigen Heranziehung zu Erschließungskosten hätte es dem oder den Betroffenen freigestanden, sich dagegen rechtlich zur Wehr zu setzen. Auch ansonsten wäre es unter wirtschaftlich problematischen Verhältnissen möglich gewesen, der Verkäuferin die verhältnismäßig kleine Fläche, auf der die angefochtenen Wohnbauvorhaben liegen, vorzuenthalten oder eine entsprechende Vereinbarung dahin zu treffen, daß dort jedenfalls eine Wohnbebauung unterbleibt. Man hätte auch die später immerhin teilweise verwirklichte, weniger immissionsempfindliche Garagenbebauung einer präzisen vertraglichen Standortfestlegung zuführen können. Dasselbe gilt auch für eine eventuelle gewerbliche Nutzung in der engeren Nachbarschaft. Randnummer 40 Der Kläger, der als Miteigentümer des Mühlengrundstücks bei Abschluß des Kaufvertrages vom 02.04.1976 schon als Betriebsnachfolger seines Vaters ins Auge gefaßt war, konnte zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs bereits den immissionsschutzrechtlichen Konflikt erkennen, der mit einer an den Mühlenbetrieb heranrückenden Wohnbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen könnte. Diesen Konflikt hat der Kläger mit dem Verkauf des Grundstücks ohne den Schutz des Mühlenbetriebs bezweckende besondere zivilrechtliche Vereinbarungen selbst erst heraufbeschworen, ohne daß er jetzt öffentlich-rechtlich eine Verbesserung seiner aus dem Kaufvertrag fließenden Rechtsposition durch eine Aufhebung der angefochtenen Baugenehmigungen für die drei Wohnhäuser in vollem Umfang erreichen kann. Soweit dem Kläger trotz des nach Erfüllung verschiedener Auflagen abgeschlossenen immissionsschutzrechtlichen Rechtsstreits vor dem Verwaltungsgericht Kassel gleichwohl weitere nachträgliche immissionsschutzrechtliche Anordnungen drohen sollten, könnte jedoch die Vorbelastung der später entstandenen Wohnbebauung durch den seit langer Zeit bestehenden Mühlenbetrieb nicht außer Betracht bleiben. Dies beruht darauf, daß auch die Beigeladenen als Nachbarn dem Gebot der Rücksichtnahme unterliegen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der notwendig Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, zumal sie einen Antrag gestellt und damit gemäß § 154 Abs. 3 VwGO ein Kostenrisiko auf sich genommen haben. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entsprechend. Randnummer 42 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190026892