Hessischer Verwaltungsgerichtshof 5. Senat 5 UE 2856/96 Urteil Fehlbelegungsabgabe: Beschränkung der Ausgleichszahlung - notwendige Angaben § 8 Abs 2

(4)Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin verfolgt im Berufungsverfahren ihre in erster Instanz erfolglose Anfechtungsklage gegen die Festsetzung einer Fehlbelegungsabgabe durch die Beklagte weiter. Hinsichtlich des zugrunde liegenden Sachverhalts wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 130b Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung -- VwGO --). Randnummer 2 Mit Urteil vom

1. März 1996 hat das Verwaltungsgericht Gießen die Klage als unbegründet abgewiesen, da der angefochtene Bescheid materiell-rechtlich nicht zu beanstanden sei. Da die Klägerin zur Höhe ihres Einkommens keine Angaben gemacht habe, greife nach § 7 Abs. 2 des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen -- HessAFWoG -- vom
2. Februar 1992 (GVBl. I S. 87) die Fiktionswirkung der Leistungspflicht und des Überschreitens der Einkommensgrenze um mehr als 150% ein. Demnach habe die Klägerin nach § 3 Abs. 2 Nr. 9 HessAFWoG eine Ausgleichszahlung je qm Wohnfläche von monatlich 9,-- DM, für die Zeit bis zum
3. Juni 1994 nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HessAFWoG in Höhe von 4,50 DM zu zahlen. Dies werde von ihr auch nicht angegriffen. Zutreffend sei die Beklagte auch bei der Ermittlung der so genannten Kappungsgrenze von einer Höchstgrenze von 8,50 DM je qm Wohnfläche ausgegangen. Nach der Anlage zur Verordnung zur Ausführung des HessAFWoG vom
4. Juni 1992 (GVBl. I S. 222) sei für die Beklagte die Mietstufe 2 anzusetzen. In dieser Stufe ermittle sich nach § 2 der Verordnung für Wohnungen, für die öffentliche Mittel in den Kalenderjahren 1960 bis 1969 bewilligt worden seien, mit einer Wohnungsgröße bis 60 qm und dem Ausstattungsstandard "A", d. h. mit Bad, WC und Sammelheizung, ein Höchstbetrag von 8,50 DM. Da ein Mietspiegel im Gebiet der Beklagten nicht vorhanden sei, greife die Ausnahmevorschrift des § 2 Abs. 3 der Verordnung nicht. Auch nach § 9 Abs. 3 HessAFWoG habe die Klägerin keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte bei der Berechnung des Höchstbetrages einen niedrigeren Ansatz wähle. Dafür sei es erforderlich, dass die Wohnungsinhaberin nachweise, dass der durch Rechtsverordnung bestimmte Höchstbetrag in ihrem Falle unsachgemäß sei, da die Wohnung eine einfachere Lage habe und daher bei einer Neuvermietung bei vergleichbarem Wohnraum die ortsübliche Miete nicht erzielt werden könne. Hierbei fänden nur nicht preisgebundene Vergleichswohnungen Berücksichtigung. Diesen Nachweis habe die Klägerin nicht führen können, da die von ihr genannten Wohnungen mit der streitbefangenen Wohnung nicht vergleichbar seien. So sei eine räumlich nahe Vergleichbarkeit nach § 9 Abs. 3 HessAFWoG unabdingbar. Die Formulierung "wegen der einfachen Lage" weise auf die tatsächlichen räumlichen, bauartbedingten, verkehrstechnisch gelegenen Umstände oder die von der Wohnstruktur her vorhandene Bebauung hin. Es müssten daher bestimmte negative Faktoren in unmittelbarer Nähe des Anwesens, in dem sich die streitbefangene Wohnung befinde, vorhanden sein. Vergleichbare Wohnungen seien daher grundsätzlich lediglich in unmittelbarer Umgebung der zu begutachtenden Wohnung zu suchen. Dies treffe nur auf die von der Klägerin benannte Vergleichswohnung ... zu. Sie liege ebenso wie die Wohnung der Klägerin in der ... Siedlung. Bei dieser Wohnung scheitere indes die Vergleichbarkeit daran, dass es sich um eine preisgebundene Wohnung handele, die nach § 9 Abs. 3 HessAFWoG keine Berücksichtigung finde. Die Wohnung straße ... liege im so genannten E-viertel, ca. 1 bis 2 km vom F-weg, der Wohnung der Klägerin, entfernt. Von der Struktur der Bebauung seien die Wohngebiete verschieden. Die ebenfalls angeführte Wohnung in der Dstraße könne ebenfalls nicht als gleich angesehen werden, da sie im noch weiter nördlich gelegenen Stadtteil ... liege. Zu Recht habe die Beklagte daher die Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 8,50 DM je qm angesetzt und daraus eine Ausgleichszahlung von 150,-- DM im Monat ermittelt. Entgegen der insoweit missverständlichen Formulierung des § 8 Abs. 2 Satz 1 HessAFWoG sei diese Beschränkung auch hier durchzuführen. Sie unterbleibe nicht deswegen, weil die Klägerin die nach § 7 Abs. 1 und 2 HessAFWoG notwendigen Auskünfte nicht erteilt habe. Die Vorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 1,
5. Alternative HessAFWoG könne nur dahingehend ausgelegt werden, dass eine Beschränkung dann zu unterbleiben habe, wenn die Auskunftspflichtige überhaupt keine Angaben gemacht habe. Randnummer 3 Gegen das ihr am
6. Juni 1996 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Klägerin mit Schriftsatz vom
7. Juli 1996 -- eingegangen beim Verwaltungsgericht Gießen am
8. Juli 1996 -- Berufung eingelegt. Randnummer 4 Zur Begründung hat sie vorgetragen, es sei nicht nachvollziehbar, dass das Verwaltungsgericht davon ausgegangen sei, dass die streitbefangene Wohnung spätestens im Jahr 1963 erbaut worden sei. Nach ihren Erkenntnissen sei die Wohnung Ende der 50er Jahre erbaut worden, so dass grundsätzlich von einer Beschränkung der Ausgleichszahlung nach der Höchstgrenze der Anlage zu § 2 Abs. 1 der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen auf 7,-- DM/qm (= Kappungsgrenze 364,-- DM) abzüglich der gezahlten Nettomiete auszugehen sei. Bei ihr, der Klägerin, sei jedoch eine weitere Herabsetzung des Höchstbetrages gemäß § 9 Abs. 3 HessAFWoG zugrunde zu legen. So habe sie bereits vorher dargelegt, dass für Wohnungen, die mit der streitbefangenen Wohnung vergleichbar seien, der durch die Rechtsverordnung bestimmte Höchstbetrag wegen der einfachen Lage nicht als ortsübliche Miete erzielt werden könne. Dafür hat die Klägerin im Berufungsverfahren weitere Vergleichswohnungen benannt, ... in .... Hinsichtlich der dort benannten Vergleichswohnungen wird im Einzelnen auf den Schriftsatz vom
9. Oktober 1996 Bezug genommen. Die benannten Vergleichswohnungen seien hinsichtlich ihrer Größe, ihres Alters, ihrer Ausstattung und ihrer Lage mit der von ihr bewohnten Wohnung vergleichbar. Soweit für die Wohnungen zunächst eine Preisbindung bestanden habe, sei diese in dem Zeitraum von 1986 bis 1989 weggefallen. Unter Zugrundelegung dieser Vergleichswohnungen errechne sich ein durchschnittlich erzielbares Mietentgelt in Höhe von 6,-- DM/qm, so dass allenfalls dieser Betrag als Höchstbetrag bei der Bemessung einer Ausgleichsabgabe Berücksichtigung finden könne. Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Gießen vom
10. März 1996 den Bescheid der Beklagten vom
11. September 1993 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom
12. September 1994 aufzuheben. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 7 Sie bezieht sich auf die Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils. Die von der Klägerin neu benannten Vergleichswohnungen seien weder von der Größe noch von der Ausstattung mit der von ihr bewohnten Wohnung zu vergleichen. Der Bewilligungsbescheid für das Haus mit der von der Klägerin bewohnten Wohnung datiere vom
13. März
14. Im Übrigen seien die gesamten von der Klägerin benannten Wohnungen Wohnungen der Baugenossenschaft. Diese hätten alle die Besonderheit, dass die Mieter einen Genossenschaftsanteil sowie Baukostenzuschüsse aufgebracht hätten, die sich auf die Mietpreise ausgewirkt hätten. Außerdem seien sämtliche Wohnungen in den Jahren 1950, 1955 und 1958 bezogen worden, während der Erstbezug in der Wohnung der Klägerin zum
15. Oktober 1964 stattgefunden habe. In den Jahren 1950 bis 1960 hätten die Baukosten erheblich niedriger als in den 60er Jahren gelegen. Ein weiteres Merkmal der von der Klägerin benannten Wohnungen sei, dass alle nur über Gasöfen oder Gasetagenheizung verfügten und weiter davon auszugehen sei, dass sie auch ungünstiger geschnitten seien. Die Preisbindungen für die von der Klägerin benannten Wohnungen seien ... am ... weggefallen. Randnummer 8 Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der Verwaltungsvorgänge (3 Hefter) verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die Berufung der Klägerin -- über die der Berichterstatter im Einverständnis der Beteiligten gemäß § 87a Absätze 2 und 3 Verwaltungsgerichtsordnung -- VwGO -- anstelle des Senats entscheiden kann -- ist zulässig, jedoch im Wesentlichen unbegründet. Randnummer 10 Die Beklagte hat die Klägerin zu Recht zu einer Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe nach dem Hessischen Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen -- HessAFWoG -- vom
16. Februar 1992 (GVBl. I S. 87) für den Leistungszeitraum vom
17. Juli 1993 bis zum
18. Juni 1996 herangezogen. Die Berechnungsgrundlagen hat das Verwaltungsgericht dabei bereits zutreffend dargelegt. Darauf wird gemäß § 130b Satz 2 VwGO ebenso Bezug genommen, wie auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu den von der Klägerin in erster Instanz aufgeführten Vergleichswohnungen. Randnummer 11 Zu einem geringen Anteil hat die Berufung der Klägerin jedoch Erfolg, da die Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags im Bescheid vom
19. September 1993 eine Nettomiete von 291,72 DM eingesetzt hat, anstelle der von der Klägerin in ihrer Erklärung gegenüber der Beklagten vom
20. Mai 1993 angegebenen Nettomiete von 297,10 DM. Diese Diskrepanz vermochten auch die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Berichterstatter nicht aufzuklären, so dass von einem bei der Berechnung unterlaufenen Fehler auszugehen ist. Danach ergibt sich nur ein monatlicher Ausgleichsbetrag von 144,-- DM. Insoweit war der angefochtene Bescheid demnach aufzuheben. Randnummer 12 Auch der Vortrag der Klägerin in der Berufungsinstanz führt hinsichtlich der Beschränkung der Ausgleichszahlung auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem nach § 9 HessAFWoG festgesetzten Höchstbetrag, den § 8 Abs. 1 HessAFWoG vorsieht, zu keinem anderen Ergebnis. Die Höchstbeträge nach § 8 Abs. 1 HessAFWoG werden gemäß § 9 Abs. 1 HessAFWoG durch Rechtsverordnung der Landesregierung entweder für einzelne Gemeinden oder nach Gemeindegrößenklassen oder nach Gemeinden mit unterschiedlichen Mietenstufen bestimmt. Dies ist in der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom
21. Juni 1992 (GVBl. I S. 222) geschehen. Danach ergibt sich -- wie das Verwaltungsgericht dargelegt hat -- für die von der Klägerin im Leistungszeitraum bewohnte Wohnung ein Höchstbetrag von 8,50 DM pro qm. Auch insoweit wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Randnummer 13 Entgegen der Ansicht der Klägerin ist dabei bezüglich der streitigen Wohnung nicht von einem Bewilligungspunkt der Fördermittel vor dem Jahr 1960 -- und damit einem Höchstbetrag von nur 7,-- DM je qm -- auszugehen. Der von der Beklagten vorgelegte Bewilligungsbescheid für das Bauvorhaben "Erste Schneise" -- später Fasanenweg -- datiert vom
22. März
23. Diesen Bewilligungszeitpunkt hat die Klägerin nicht substantiiert in Zweifel ziehen können. Randnummer 14 Weiterhin beruft sich die Klägerin auch im Berufungsverfahren auf die Möglichkeit des § 9 Abs. 3 HessAFWoG . Nach dieser Vorschrift hat die zuständige Stelle, wenn Wohnungsinhaber nachweisen, dass der nach Abs. 1 bestimmte Höchstbetrag in ihrem Fall wegen der einfachen Lage ihrer Wohnung höher ist als das bei der Neuvermietung ortsüblich erzielbare Entgelt für vergleichbare nicht preisgebundenen Wohnraum, dieses Entgelt als Höchstbetrag zugrunde zu legen. Dafür hat die Klägerin im Berufungsverfahren weitere Vergleichswohnungen benannt. Randnummer 15 Eine Herabsetzung des Höchstbetrags aufgrund dieses Vortrags scheitert jedoch bereits aus Rechtsgründen. Nach § 8 Abs. 2 HessAFWoG unterbleibt die Beschränkung der Ausgleichszahlung auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem nach § 9 festgesetzten Höchstbetrag bei Festsetzungen nach § 7 Abs. 2 Satz 1 sowie in den Fällen, in denen die zuständige Stelle im Zeitpunkt der Festsetzung nicht über die zur Beschränkung notwendigen Angaben verfügt. In diesen Fällen wird die Ausgleichszahlung auf Antrag ab dem ersten Tag des auf die Antragstellung folgenden Kalendermonats beschränkt, d. h. ab dem Zeitpunkt, in dem ihr die zur Beschränkung notwendigen Angaben mitgeteilt werden. Randnummer 16 Offen bleibt, ob das Verwaltungsgericht hier die Anwendbarkeit der
24. Alternative des § 8 Abs. 2 Satz 1 HessAFWoG zu Recht verneint hat, d. h. es bleibt offen, ob eine Beschränkung bereits unterbleibt, weil die Klägerin keine Angaben gemäß § 7 Abs. 1 HessAFWoG zu ihrem Einkommen gemacht hat und die Ausgleichszahlung deshalb aufgrund der Vermutungsregelung des § 7 Abs. 2 HessAFWoG festgesetzt wurde. Randnummer 17 Die Beschränkung unterbleibt aber auch, wenn die zuständige Stelle im Zeitpunkt der Festsetzung nicht über die zur Beschränkung notwendigen Angaben verfügt. Zu diesen zur Beschränkung notwendigen Angaben gehören auch die Nachweise, dass ausnahmsweise nicht der in der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen festgelegte Höchstbetrag, sondern bezüglich einer einzelnen Wohnung aufgrund besonderer Verhältnisse gemäß § 9 Abs. 3 HessAFWoG ein niedriger Betrag zugrunde gelegt werden soll. Die Nachweispflicht für derartige Umstände weist § 9 Abs. 3 HessAFWoG dabei ausdrücklich dem jeweiligen Wohnungsinhaber zu, d. h. er muss diese Tatsachen darlegen und nachweisen. Erst wenn diese für die -- zusätzliche -- Beschränkung notwendigen Angaben bei der zuständigen Stelle vorliegen, wird die Ausgleichszahlung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 HessAFWoG ab dem ersten Tag des auf die Antragstellung folgenden Kalendermonats beschränkt. Eine rückwirkende Beschränkung scheidet nach dem Gesetzeswortlaut aus. Randnummer 18 Im vorliegenden Fall bedeutet das, dass die von der Klägerin im Berufungsverfahren in dem am
25. Oktober 1996 beim Senat eingegangen Schriftsatz erstmals benannten Vergleichswohnungen eine weitergehende Beschränkung bereits deshalb nicht mehr bewirken können, weil zu diesem Zeitpunkt der dem streitigen Bescheid zugrunde liegende Leistungszeitraum am
26. Juni 1996 bereits abgelaufen war, so dass eine Beschränkung ab dem Folgemonat ins Leere ginge. Ein derartiges Verständnis des § 8 Abs. 2 HessAFWoG , das auch die notwendigen Nachweise, die zu einem ausnahmsweise niedrigeren Höchstbetrag nach § 9 Abs. 3 HessAFWoG führen, unter "die zur Beschränkung notwendigen Angaben" fasst, hat nicht nur den Wortlaut der Vorschrift für sich. Es fügt sich auch in die Gesetzessystematik des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen ein. Dieses Gesetz weist bestimmte Nachweis- und Auskunftspflichten den Wohnungsinhabern zu und verbindet mit der Nicht- oder nicht rechtzeitigen Erfüllung dieser Pflichten grundsätzlich, dass eine spätere Erfüllung erst ab dem ersten Tag des Folgemonats eine Änderung des Bescheides bewirken kann (vgl. § 7 Abs. 3, § 8 Abs. 2 Satz 2, § 10 Abs. 2 HessAFWoG ). Randnummer 19 Selbst wenn man aber -- was die Bevollmächtigte der Klägerin, allerdings ohne nähere Begründung, in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat -- davon ausgehen wollte, dass der Nachweis nach § 9 Abs. 3 HessAFWoG zeitlich unbegrenzt auch rückwirkend möglich sei, wäre dieser Nachweis der Klägerin nicht gelungen. Nachgewiesen wird das ortsüblich geringere Entgelt wegen einfacher Wohnlage in der Regel durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel -- den es für die Beklagte nicht gibt -- oder auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei ist der Wohnungsinhaber in vollem Umfang für das Vorliegen der Voraussetzungen für die besondere Beschränkung darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Nr. 6.4.2 der Richtlinien zur Durchführung des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom 20.08.1992, StAnz. 1992, 2366). Trotz der gerichtlichen Aufforderung, spätestens in der mündlichen Verhandlung vor dem Berichterstatter eventuell vorhandene Unterlagen bezüglich der benannten Vergleichswohnungen vorzulegen, ist es insoweit weitgehend bei Behauptungen geblieben. Diese sind zusätzlich in wesentlichen Teilen durch den Vortrag der Beklagten und die von ihr vorgelegten Unterlagen in Zweifel gezogen worden. So hat die Beklagte substantiiert die Zeitpunkte benannt, in denen die Preisbindungen für die von der Klägerin benannten Vergleichswohnungen weggefallen sein sollen. Danach würden die Wohnungen in den Häusern ... bereits deshalb gemäß § 9 Abs. 3 HessAFWoG als Vergleichswohnungen ausscheiden, da sie zum maßgeblichen Zeitpunkt des Beginns des Leistungszeitraums ( § 8 Abs. 1 Satz 2 HessAFWoG ) -- dem
27. Juli 1993 -- noch preisgebunden waren. Nach dem Vortrag der Beklagten ist die Preisbindung für das Haus ... am
28. Dezember 1994 und für das Haus ... am
29. Dezember 1995 weggefallen. Demgegenüber hat die Klägerin substantiiert keine anderen Zeitpunkte benennen können. Aber auch für die von der Klägerin benannten Wohnungen in den Häusern ... fehlt es an konkreten Anhaltspunkten, dass sie nach Lage, Art, Ausstattung, Baujahr und ähnlichen Faktoren vergleichbar sind und belegen, dass der Höchstbetrag von 8,50 DM pro qm wegen der einfachen Lage der Wohnung der Klägerin höher ist als das bei der Neuvermietung ortsüblich erzielbare Entgelt für vergleichbar nicht preisgebundenen Wohnraum. Ein Nachweis, zu dem das materielle Recht den Wohnungsinhaber verpflichtet, ist der Klägerin nicht gelungen. Randnummer 20 Das Gericht musste auch nicht der Bevollmächtigten der Klägerin den von ihr am Ende der mündlichen Verhandlung beantragten Schriftsatznachlass von weiteren drei Wochen gewähren. Sie hat diesen Antrag damit begründet, dass ihr die Schriftsätze der Beklagten vom
30. und
31. November 1999 erst am Anfang der Verhandlung überreicht worden waren. Da sich diese Schriftsätze allein mit den genannten Vergleichswohnungen befassen, sind sie bereits nicht entscheidungserheblich, da eine Herabsetzung des Höchstbetrags aufgrund dieser benannten Wohnungen -- wie oben dargelegt -- bereits aus Rechtsgründen ausscheidet. Des Weiteren bestand für die Bevollmächtigte der Klägerin angesichts des geringen Umfangs der Schriftsätze auch während der Verhandlung oder der Unterbrechung dieser Verhandlung ausreichend Gelegenheit, von deren Inhalt Kenntnis und in der mündlichen Verhandlung zu ihnen Stellung zu nehmen. Randnummer 21 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Danach können einem Beteiligten die Kosten ganz auferlegt werden, wenn der andere nur zu einem geringen Teil unterlegen ist. Randnummer 22 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung. Randnummer 23 Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht ersichtlich. _ Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190027604