Obsah (18)

§ 10§ 7§ 1§ 214§ 34§ 66§ 57§ 2§ 11§ 4a§ 16§ 9§ 6§ 8§§ 2710§ 31§ 162§ 132

gesetzbuch enthält keine in sich abgeschlossene und vollständige Regelung der formellen Voraussetzungen für gültige Bebauungspläne.

§ 10Abs. 3 Satz 1 Bau

GB ist die Erteilung der Genehmigung oder der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen. Da das BauGB keine weiteren Regelungen über ortsübliche Bekanntmachungen enthält, gelten für die Bekanntmachung die landesrechtlichen Bestimmungen (Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 15. April 1988 - 4 N 4.87 - BVerwGE 79, 200). Die Anforderungen an eine wirksame Schlussbekanntmachung eines Bebauungsplans bestimmen sich in Hessen ergänzend

§ 7HGO in Verbindung mit den Regelungen der jeweiligen Hauptsatzung der Gemeinde.

Die Ersatzverkündung eines Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 BauGB erfordert

hessischem Landesrecht nicht zusätzlich eine öffentliche Auslegung

Maßgabe des § 3 Bekanntmachungsverordnung - BekVO -, soweit sich nicht aus dem anzuwendenden örtlichen Satzungsrecht etwas anderes ergibt (Abgrenzung zu Hess. VGH, Urteil vom

1. Juni 2009 - 3 C 2212/08.N - ESVGH 60, 43 = BRS 74, Nr. 42). In der Schlussbekanntmachung muss deshalb nicht notwendig der Raum angegeben werden, in welchem die Planurkunde dauerhaft zur Einsichtnahme bereitgehalten wird. Verfahrensgang vorgehend VG Kassel,
2. August 2012, 2 K 794/09.KS Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Kassel vom
3. August 2012 - 2 K 794/09.KS - wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten um die Erteilung eines Bauvorbescheides für einen Lebensmittelmarkt. Randnummer 2 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in der Gemarkung Eschwege, Flur ..., Flurstück Nr. .../... und .../.... Das Grundstück ist mit einer ehemaligen Tennishalle bebaut, die derzeit als Indoor-Spielplatz genutzt wird, sowie mit einem Wohngebäude. Randnummer 3 Am
4. Oktober 2007 erteilte der Beklagte dem Kläger einen positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Elektrofachmarktes und eines Geschäftes für Schuhe/Textilien mit jeweils weniger als 800 qm Verkaufsfläche auf der planungsrechtlichen Grundlage von § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Sodann stellte der Kläger am
5. März 2008 eine Bauvoranfrage über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von weniger als 800 qm auf dem Grundstück, die der Beklagte zunächst zurückstellte. Randnummer 4 Am
6. Februar 2009 fasste die Stadtverordnetenversammlung der Beigeladenen für das Grundstück des Klägers den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 146 "Nördlich der Eisenbahnstraße" mit den Planungszielen der Ausweisung eines Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO unter Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben. Der Beklagte lehnte mit Bescheid vom
7. März 2009 die Bauvoranfrage unter Verweis auf eine zwischenzeitlich beschlossene Veränderungssperre der Beigeladenen ab und wies auch den Widerspruch des Klägers mit Widerspruchsbescheid vom
8. Juli 2009 mit derselben Begründung zurück. Randnummer 5 Der Kläger hat daraufhin am
9. Juli 2009 Klage beim Verwaltungsgericht Kassel erhoben. Während des Klageverfahrens trat am
10. März 2011 der Bebauungsplan Nr. 146 "Nördlich der Eisenbahnstraße" der Beigeladenen in Kraft. Er setzt das Grundstück des Klägers als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxennutzung" fest. Einzelhandel ist

Nr. 1.

1. der textlichen Festsetzungen nur in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang zu einer Sport- und Freizeiteinrichtung zulässig. Die Einzelhandelsbetriebe müssen im Verhältnis zur Sport- und Freizeiteinrichtung sowohl umsatzbezogen als auch flächenbezogen deutlich untergeordnet sein. Dieser sogenannte Annexhandel darf nur auf einem der bebauten Betriebsfläche untergeordneten Teil von 10 %, bis maximal 150 qm pro Betrieb, mit einem auf den jeweiligen Betrieb bezogenen Sortiment ausgeführt werden. Ausgeschlossen werden Vergnügungsstätten sowie Wettbüros, Bordelle und bordellartige Betriebe (Nr. 1.1 Abs. 4). Randnummer 6 Der Kläger hat im erstinstanzlichen Verfahren die Auffassung vertreten, der Bebauungsplan Nr. 146 der Beigeladenen sei unwirksam. Er leide an einem Verfahrensmangel, da er im Anschluss an die öffentliche Auslegung vor dem Satzungsbeschluss geändert worden sei, ohne dass ein erneutes Beteiligungsverfahren stattgefunden hätte. Darin liege ein Verstoß gegen § 4 Abs. 3 BauGB. Die Festsetzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Sport- und Freizeiteinrichtung sowie Büro- und Praxennutzung sei unwirksam. Die im Plangebiet zulässigen Nutzungen stünden in keinem funktionalen Zusammenhang. Die Zweckbestimmung des Sondergebietes überschreite die Grenzen der durch § 11 Abs. 2 BauNVO gesetzten Gestaltungsfreiheit der Beigeladenen. Darüber hinaus verstießen die maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans gegen das Bestimmtheitsgebot. Im Übrigen hat der Kläger Verfahrensmängel sowie Mängel bei der Zusammenstellung und Bewertung des Abwägungsmaterials im Sinne von § 2 Abs. 3 BauGB gerügt. Randnummer 7 Der Kläger hat beantragt: Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom
2. März 2009 und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid vom
3. Juli 2009 werden aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger einen positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück ..., Eschwege (Flurstück .../... und .../... der Flur .... Gemarkung Eschwege)

Maßgabe der Bauvoranfrage des Klägers vom 11. März 2008 zu erteilen. Randnummer 8 Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Sie hat die Wirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 146 der Beigeladenen verteidigt und die Ansicht vertreten, dass dessen Festsetzungen der Erteilung des vom Kläger beantragten Bauvorbescheides entgegenstünden. Randnummer 10 Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Randnummer 11 Sie hat ausgeführt, bei der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung handele es sich um einen zielgerichteten Mix an Nutzungen, der mit einer anderweitigen Festsetzung von Nutzungsarten

der Baunutzungsverordnung nicht habe erreicht werden können. Die flächenmäßige Unterordnung des Einzelhandels sei ausreichend und bestimmt beschrieben. Bei der Festsetzung eines Sondergebietes dürfe sich der Plangeber ohne weiteres von den Begriffen der Baunutzungsverordnung lösen. Der Begriff der "bebauten Betriebsfläche" sei deutlich genug, um der zuständigen Baugenehmigungsbehörde die Grundlage für Entscheidungen zu liefern. Abwägungsfehler lägen nicht vor; insbesondere habe das Plangebiet zuvor kein faktisches Mischgebiet dargestellt. Die Plangeberin habe sich nicht mit allem was von der Klägerseite an theoretischen Nutzungsmöglichkeiten ins Feld geführt worden sei auseinandersetzen müssen. Sie habe auch von einer Festsetzung

§ 1Abs. 10 Bau

NVO absehen dürfen, weil das bestehende Wohngebäude des Klägers auf dem Grundstück Bestandsschutz genieße. Randnummer 12 Mit Urteil vom 30. August 2012 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es hat dabei ausgeführt, dem Vorhaben des Klägers stünden die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 146 "Nördlich der Eisenbahnstraße" der Beigeladenen entgegen. Ein Lebensmittelmarkt sei

den Festsetzungen dieses Bebauungsplans nicht zulässig. Die Einwendungen des Klägers gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans griffen nicht durch. Die Änderung der Planungsabsicht der Beigeladenen während des Aufstellungsverfahrens sei unschädlich. Soweit der Satzungsbeschluss gegenüber der zuletzt ausgelegten Fassung des Bebauungsplanentwurfs Änderungen aufgewiesen habe, sei eine erneute Auslegung nicht erforderlich gewesen, da es sich nicht um inhaltliche Änderungen gehandelt habe. Selbst wenn man dies anders beurteilen wollte, würde dies allenfalls zu einer (räumlichen) Teilnichtigkeit des Plans im hier nicht interessierenden Abschnitt führen. Der Bebauungsplan sei auch materiell rechtmäßig; Zweifel an dessen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB bestünden nicht. Die Einschränkung des Einzelhandels auf dem Grundstück des Klägers folge dem Einzelhandelskonzept der Beigeladenen; die Weiterentwicklung des Sportparks in diesem Bereich sei ein tragfähiges Planungskonzept. Die Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs auf das Grundstück des Klägers sei hier unschädlich. Die Festsetzung zur Zulässigkeit von Freizeitnutzungen, der zu befestigenden Flächen und inwieweit Einzelhandel im Plangebiet zulässig sei, seien hinreichend bestimmt. Zulässigerweise habe die Beigeladene hier ein Sondergebiet festsetzen können, welches sich in seiner planerischen Spezialität sowohl von einem Mischgebiet als auch von einem Gewerbegebiet unterscheide. Abwägungsfehler lägen nicht vor, insbesondere kein Ermittlungsdefizit und keine Fehlgewichtung. Randnummer 13 Der Kläger hat am 31. Oktober 2012 die Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Kassel beantragt. Der Senat hat mit Beschluss vom 14. Januar 2014 die Berufung gegen das Urteil wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten zugelassen. Randnummer 14 Der Kläger hat am 6. Februar 2014 seine Berufung begründet. Er greift das Urteil des Verwaltungsgerichts in vollem Umfang an. Dabei wiederholt und vertieft er seinen Vortrag aus dem Verfahren erster Instanz. Er geht von einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 146 der Beigeladenen aus formellen und materiellen Gründen aus. Dabei sieht er einen

§ 214Abs. 1 Nr. 2 Bau

GB beachtlichen Verfahrensmangel darin, dass keine weitere Auslegung des Entwurfes stattgefunden habe, obwohl im Satzungsbeschluss gegenüber der zuletzt ausgelegten Fassung des Entwurfs eine inhaltliche Änderung beim maßgeblichen Messpunkt für die zulässige Gebäudehöhe vorgenommen worden sei. Der Bebauungsplan sei auch deshalb unwirksam, da in der Schlussbekanntmachung lediglich angegeben worden sei, dass der Plan von jedermann im Rathaus der Kreisstadt Eschwege, Obermarkt 22, Stadtplanung, Stadthaus IV, eingesehen werden könne. Es fehle aber an der erforderlichen Angabe des Raumes, in dem eine Einsichtnahme stattfinden könne. Einen materiellen Fehler des Bebauungsplanes sieht der Kläger darin, dass die Beigeladene hier keine rechtlich mögliche Kombination von Gebietstypen zu einem Sondergebiet vorgenommen habe. Insbesondere fehle es an einer diesen Gebietstyp tragenden, auf andere Weise mit den herkömmlichen Gebietstypen der Baunutzungsverordnung nicht erreichbaren Zweckbestimmung des Sondergebietes. Hier würden vielmehr einzelne, miteinander inhaltlich nicht verbundene Nutzungsarten ohne räumliche Trennung und Zuweisung zusammengemixt. Das Sondergebiet könne auch, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts, nicht als Relikt eines Mischgebietes angesehen werden; dies folge schon aus der uneingeschränkten Zulässigkeit von jedweder "Freizeitnutzung". Weiter fehle es dem Bebauungsplan an der städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Auch seien die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht hinreichend bestimmt. Der Begriff der "Freizeitnutzung" sei auch unter Zuhilfenahme anerkannter Auslegungsmethoden nicht bestimmbar. Dasselbe gelte für den Begriff der "bebauten Betriebsfläche" im Zusammenhang mit der Flächenbegrenzung für den Annexeinzelhandel. Die Einengung der zulässigen Nutzungsart auf Sport- und Freizeitnutzungen sowie Büros und freie Berufe stelle einen Verstoß gegen das Abwägungsgebot dar. Der Plan berücksichtige nicht hinreichend, dass gewerbliche Nutzungen weniger immissionsträchtig sein könnten als die zugelassenen Sport- und Freizeitnutzungen. Ein Fehler in der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials und seiner Bewertung liege auch hinsichtlich des Wohngebäudes des Klägers vor, das durch die Festsetzung des Bebauungsplans in den passiven Bestandsschutz gedrängt werde, weil die Plangeberin keine ausdrückliche Bestandsschutzregelung

§ 1Abs. 10 Bau

NVO getroffen habe. Insoweit sei das Gewicht der betroffenen Eigentumsinteressen des Klägers verkannt worden. Da der Bebauungsplan mithin unwirksam sei, beurteile sich die Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens

§ 34Bau

GB. Es sei

§ 34Abs. 2 Bau

GB i. V. m. § 6 BauNVO bzw. § 34 Abs. 1 BauGB hier seiner Art

zulässig. Schädliche Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB lägen nicht vor. Randnummer 15 Der Kläger beantragt: Das Urteil des Verwaltungsgerichts Kassel vom

1. August 2012 - 2 K 794/09.KS - wird geändert. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom
2. März 2009 und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid vom
3. Juli 2009 werden aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger einen positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück ..., Eschwege (Flurstücke .../... und .../.... der Flur ..., Gemarkung Eschwege)

Maßgabe der Bauvoranfrage des Klägers vom

1. Februar 2008 zu erteilen. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Randnummer 16 Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 17 Er verteidigt das angegriffene Urteil des Verwaltungsgerichts und geht von der Wirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 146 der Beigeladenen aus. Insbesondere sei keine erneute Offenlegung des Planentwurfs erforderlich gewesen; eine solche wäre bloße Förmelei. Die Beigeladene habe hier zulässigerweise das gewählte Sondergebiet festsetzen dürfen und habe dabei auch zutreffend erkannt, dass die festgesetzte Büronutzung regelmäßig weniger schutzbedürftig als eine Wohnnutzung sei. Demgegenüber gehe von den zugelassenen Freizeitnutzungen kein starkes Störpotential aus, da insbesondere Vergnügungsstätten ausgeschlossen seien. Die Bestimmtheit der Festsetzung über die Zulässigkeit von Freizeiteinrichtungen ergäbe sich unter Zuhilfenahme von Nr. 5.1.1 vorletzter Absatz der Begründung. Ein Abstellen auf die bebaute Betriebsfläche sei hier ebenso zulässig gewesen wie ein Abstellen auf die Verkaufsfläche von Einzelhandelsgeschäften in anderen Fällen. Randnummer 18 Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Auch sie verteidigt im Wesentlichen das angegriffene Urteil und ihren Bebauungsplan Nr.
2. Randnummer 19 Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten Bezug genommen auf die Gerichtsakten (2 Bände) sowie 1 Leitzordner Aufstellungsunterlagen des Bebauungsplans Nr. 146 der Beigeladenen, 1 Hefter der Beklagten betreffend die streitgegenständliche Bauvoranfrage und 1 Hefter der Beigeladenen betreffend die Veränderungssperre vom
3. Juni 2009, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die zulässige, insbesondere fristgemäß begründete Berufung des Klägers ist nicht begründet. Randnummer 21 Das Urteil des Verwaltungsgerichts Kassel vom
4. August 2012 - 2 K 794/09.KS - ist nicht zu beanstanden. Zu Recht hat es die Klage auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes an den Kläger abgewiesen. Randnummer 22 Ein solcher Anspruch steht dem Kläger im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nämlich nicht zu.

§ 66Abs.

1 Satz 1 HBO kann vor Einreichen des Bauantrages auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, ein schriftlicher Bauvorbescheid erteilt werden. Die Bauvoranfrage des Klägers richtet sich hier auf die Zulässigkeit seines Vorhabens

Art und Maß der baulichen Nutzung.

§ 66Abs.

2 HBO i. V. m. § 64 Abs. 1 HBO ist der Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.

§ 57Abs.

1 Satz 1 Nr. 1 HBO prüft die Aufsichtsbehörde im hier anzuwendenden vereinfachten Baugenehmigungsverfahren u. a. die Zulässigkeit

den Vorschriften des Baugesetzbuches und aufgrund des Baugesetzbuches. Randnummer 23 Bauplanungsrechtlich ist das streitgegenständliche Vorhaben auf der Grundlage von § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. dem Bebauungsplan Nr. 146 "Nördlich der Eisenbahnstraße" der Beigeladenen vom 17. November 2010 zu beurteilen. Durchgreifende Zweifel an der Wirksamkeit des Bebauungsplans bestehen nicht. Randnummer 24 Der Bebauungsplan ist zum einen formell rechtmäßig. Dabei ist unstreitig, dass sich der vorgesehene Gebietstyp im Laufe des Planungsverfahrens geändert hat. War ursprünglich im Aufstellungsbeschluss

§ 2Abs. 1 Bau

GB noch die Festsetzung eines Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO vorgesehen, ist in dem als Satzung beschlossenen Bebauungsplan ein sonstiges Sondergebiet

§ 11Abs. 2 Bau

NVO festgesetzt worden. Dies ist jedoch unschädlich. Eine Modifizierung der beabsichtigten Planinhalte bedarf schon deshalb keiner Änderung des Planaufstellungsbeschlusses, weil diese nicht zu dessen Mindestinhalt zu rechnen sind (Uechtritz in Spannowsky/Uechtritz BauGB Kommentar, 2. Auflage 2014, § 2 Rdnr. 17, m. N.). Die Gemeinde muss daher auch nicht auf etwaige Änderungen der Planungsabsichten und -inhalte im Laufe des Aufstellungsverfahrens hinweisen (Uechtritz a. a. O.). Randnummer 25 Soweit der Kläger einen Fehler bei der öffentlichen Auslegung darin sieht, dass der Entwurf des Bebauungsplans im Anschluss an die Auslegung vor dem Satzungsbeschluss in zwei Punkten geändert worden ist, ohne dass eine erneute Auslegung stattgefunden hat, kann er damit nicht durchdringen. Die Bürgerbeteiligung im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen dient sowohl der Beschaffung und Vervollständigung des notwendigen Abwägungsmaterials für den Plangeber (§ 4a Abs. 1 BauGB), soll aber auch den von der Planung Betroffenen die Möglichkeit geben, ihre Interessen und Rechte frühzeitig geltend zu machen und in den Entscheidungsprozess einzubringen sowie darüber hinaus allgemein die Bürger in den Prozess politscher Planungsentscheidungen aktiv teilnehmend einzubeziehen. Aus diesen Gründen ist es geboten, das Verfahren der öffentlichen Auslegung

§ 4aAbs. 3 Bau

GB zu wiederholen, wenn der Entwurf des Bebauungsplans

einer bereits durchgeführten öffentlichen Auslegung in einer die Grundzüge der Planung berührenden Weise geändert oder ergänzt wird. Bei weniger grundlegenden Änderungen und Ergänzungen sind zumindest die davon betroffenen Grundstückseigentümer sowie die davon in ihrem Aufgabenbereich berührten Träger öffentlicher Belange zu hören. Die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange ist jedoch kein Verfahren, das um seiner selbst Willen zu betreiben ist. Hat eine

öffentlicher Auslegung vorgenommene Ergänzung einer Festsetzung lediglich klarstellende Bedeutung, so besteht kein Anlass zu einer erneuten Beteiligung von Bürgern und Trägern öffentlicher Belange, denn inhaltlich ändert sich am Planentwurf nichts. In diesem Falle wäre ein erneutes Verfahren der Auslegung eine bloße Förmelei, die für die beabsichtigte Veränderung des Bebauungsplans nichts einbringen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -; BRS 47 Nr. 7 = NVwZ 1988 822; Grigoleit/Spannowsky in Spannowsky/Uechtritz BauGB Kommentar,
2. Auflage 2014, § 4a Rdnr. 7). So liegt es auch hier. Randnummer 26 Die Festsetzung Nr. 1.2 des offengelegten Entwurfs lautete: "Maßbezugspunkt für die Ermittlung der maximalen Gebäudehöhe ist der höchstgelegene Schnittpunkt des jeweiligen Gebäudes mit dem vorhandenen Gelände." Randnummer 27 Gegenstand des Satzungsbeschlusses war dagegen folgende Festsetzung: "Messpunkt für die Ermittlung der maximalen Firsthöhe bei geneigten Dächern ist der höchste Punkt des Daches, bei Flachdächern die Oberkante Attika, jeweils bezogen auf das vorhandene Gelände vor dem jeweiligen Gebäude." Randnummer 28 Zutreffend hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass bei lebensnaher Auslegung der Plangeber hier lediglich eine schwer verständliche Formulierung durch eine eindeutigere ersetzen wollte, ohne damit eine inhaltliche Änderung der Festsetzungen anzustreben. Demgegenüber vermag der Einwand des Klägers, es handele sich um eine Änderung des Inhalts des Bebauungsplans, weil anstelle eines unteren Bezugspunktes für die Höhenfestsetzung nun ein oberer Bezugspunkt festgelegt werde, nicht zu überzeugen. Vielmehr ergibt eine lebensnahe Auslegung der ursprünglich von der Beigeladenen gewählten Formulierung, dass bereits mit den Begriffen der "maximalen Gebäudehöhe" und des "höchstgelegenen Schnittpunkts" auf den höchsten Punkt des Daches abgestellt wird, d.h. die Firsthöhe, bzw. bei Flachdächern auf die Oberkante Attika. Dieser Ansatz wird in der Formulierung, die dem Satzungsbeschluss zugrunde gelegen hat, aber beibehalten. Mit beiden Formulierungen sollen ersichtlich andere denkbare Festlegungen des oberen Höhenbezugspunktes wie etwa die Traufhöhe (vgl. Nr. 2.8 PlanzVO) ausgeschlossen werden. Hinsichtlich des unteren Bezugspunktes wird die bisherige Formulierung durch eine jetzt unmissverständliche Bezugnahme auf das vor dem jeweiligen Gebäude vorhandene Geländeniveau ersetzt. Randnummer 29 Selbst wenn man dies anders sehen wollte und davon ausginge, dass mit der veränderten Formulierung der Festsetzung hier eine Pflicht zur erneuten öffentlichen Auslegung entstanden wäre, würde der in dem Unterlassen einer erneuten Auslegung des Entwurfs dann zu sehende Verfahrensfehler aber allenfalls zu einer den Gegenstand der Bauvoranfrage des Klägers nicht erfassenden Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans führen, wie das Verwaltungsgericht in dem angegriffenen Urteil bereits zutreffend herausgearbeitet hat. Die Höhe des Vorhabens ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage des Klägers gewesen, sondern lediglich dessen Zulässigkeit

der Art der Nutzung. Eine Unwirksamkeit der Festsetzung über die Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 BauNVO) würde hier nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen führen. Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass die Ungültigkeit einzelner planerischer Festsetzungen nur dann - ausnahmsweise - nicht zur Ungültigkeit des gesamten Plans führt, wenn die restlichen Festsetzungen auch ohne den unwirksamen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken und mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (BVerwG, Beschluss vom 24. April 2013 - 4 BN 22/13 -, BRS 81 Nr. 77 m.w.N.). Diese Bedingungen sind vorliegend erfüllt. Auch ohne eine Festsetzung über die zulässige Höhe der baulichen Anlagen würde der Bebauungsplan Nr. 146 der Beigeladenen noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Plangebiet bewirken. Denn die zentralen Aussagen der Planung zur Fortentwicklung der Sport- und Freizeitnutzungen in dem Gebiet und dem weitgehenden Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen sind solche über die Art der zulässigen Nutzung. Diese werden aber nicht berührt. Auch hinsichtlich der Festsetzungen des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung würde dem Planungskonzept auch ohne eine wirksame Höhenfestsetzung noch Genüge getan; die Mindestanforderungen des § 16 BauNVO für Maßfestsetzungen würden erfüllt.

§ 16Abs. 3 Nr. 2 Bau

NVO ist in einem Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen festzusetzen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden könnten. Hier ist mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse auf maximal 3 bereits eine ausreichende Sicherung des zulässigen Höhenmaßes erreicht worden. Es ist auch mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen, dass die Beigeladene den Bebauungsplan selbst ohne eine Festsetzung über die maximale Höhe baulicher Anlagen im Sinne von § 18 BauNVO beschlossen hätte, da aus dem ganzen Aufstellungsverfahren deutlich wird, dass es der Beigeladenen hier in erster Linie darum ging, die vorhandene Tennishallennutzung in zeitgemäßer Form mit weiteren Nutzungen zu ergänzen und weiterzuentwickeln und gegen eine Verdrängung durch Einzelhandel zu sichern (vgl. Nr. 1.1, 2.1., 4 und 5.1.1 der Begründung des Bebauungsplans). Davon ausgehend spielten Fragen des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung nur eine untergeordnete Rolle im Planungsprozess (vgl. Nr. 5.1.2 der Begründung). Randnummer 30 Der Bebauungsplan der Beigeladenen ist auch nicht wegen einer fehlerhaften Schlussbekanntmachung unwirksam.

§ 10Abs. 3 Satz 1 Bau

GB ist die Erteilung der Genehmigung oder der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen. Da § 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB keine weiteren Regelungen über die ortsübliche Bekanntmachung enthält, gelten für die Bekanntmachung die landesrechtlichen Bestimmungen. Das Baugesetzbuch enthält keine in sich abgeschlossene und vollständige Regelung der formellen Voraussetzungen für gültige Bebauungspläne. Soweit das Bundesrecht keine Regelungen trifft, bestimmt sich das bei der Aufstellung von Bauleitplänen einzuhaltende Verfahren

Landesrecht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. April 1988 - 4 N 4.87 -, BVerwGE 79, 200). § 7 Abs. 1 HGO regelt, dass die öffentlichen Bekanntmachungen der Gemeinden in einer örtlich verbreiteten, mindestens einmal wöchentlich erscheinenden Zeitung oder in einem Amtsblatt erfolgen.

§ 7Abs.

2 Satz 1 HGO bestimmt der Minister des Innern durch Rechtsverordnung Näheres über Form und Verfahren der öffentlichen Bekanntmachungen. Gemäß § 7 Abs. 3 HGO regelt die Gemeinde im Rahmen der Vorschriften der Absätze 1 und 2 die Form ihrer öffentlichen Bekanntmachungen in der Hauptsatzung. Der Bebauungsplan tritt

§ 10Abs. 3 Satz 4 Bau

GB mit der Bekanntmachung der Satzung bzw. der Genehmigung

Satz 1 in Kraft.

Satz 3 ist in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Der mit dieser Regelung beabsichtigte Hinweiszweck erfordert nicht, dass bereits in der Bekanntmachung die betreffende Dienststelle innerhalb der Gemeindeverwaltung genau bezeichnet oder ein Zimmer angegeben wird (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar,

1. Ergänzungslieferung November 2015, § 10 Rdnr. 123). Diesen Anforderungen entspricht die Schlussbekanntmachung der Beigeladenen vom
2. März 2011, veröffentlich in der Werra-Rundschau Nr. 52 vom
3. März
4. Darin heißt es unter anderem: "Der Bebauungsplan Nr. 146 mit der Begründung, dem Umweltbericht und der zusammenfassenden Erklärung kann von Jedermann im Rathaus der Kreisstadt Eschwege, Obermarkt 22, im Fachdienst Stadtplanung, Stadthaus IV, während folgender Öffnungszeiten Montag bis Donnerstag 8:00 bis 13:00 Uhr Montag und Dienstag 14:00 bis 16:00 Uhr Donnerstag 14:00 bis 17:30 Uhr Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr eingesehen werden. Über den Inhalt des Bebauungsplans wird auf Verlangen Auskunft erteilt." Randnummer 31 Damit entspricht die Bekanntmachung auch § 10 Abs. 4 der Hauptsatzung der Beigeladenen in der Fassung vom
5. Juli 2006, der lautet: "Soll ein Bebauungsplan in Kraft gesetzt werden, macht die Stadt

Absatz 1 bekannt, dass der Bebauungsplan beschlossen bzw. die Genehmigung erteilt wurde. Sie gibt dabei an, bei welcher Stelle der Plan während der jeweils geltenden Öffnungszeit eingesehen werden kann. Sie hält Bebauungsplan und Begründung mit Wirksamwerden der Bekanntmachung zur Einsicht für jede Person bereit und gibt über ihren Inhalt auf Verlangen Auskunft. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft." Randnummer 32 Der Wirksamkeit der Schlussbekanntmachung steht nicht entgegen, dass § 3 Satz 3 der aufgrund von § 7 Abs. 2 HGO erlassenen Verordnung über öffentliche Bekanntmachungen der Gemeinden und Landkreise (Bekanntmachungsverordnung - BekVO - vom 12. Oktober 1977 GVBl. I Seite 409) für die Bekanntmachung von Karten, Plänen und ähnlichem fordert, dass auch der Raum, in welchem der Plan ausgelegt wird, spätestens am Tag vor Beginn der Auslegung öffentlich bekannt zu machen ist. Denn das dauernde Bereithalten des Bebauungsplans zum Zwecke der rechtsstaatlich gebotenen Ermöglichung der Kenntnisnahme von der Rechtsnorm "Bebauungsplan" ist Teil der Ersatzverkündung

§ 10Abs. 3 Bau

GB. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine öffentliche Auslegung, wie sie etwa in § 3 Abs. 2 BauGB für den Entwurf des Bebauungsplans geregelt ist (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, 119. Ergänzungslieferung November 2015, Rdnr. 128). Die Beurteilung der Anforderungen an die wirksame Schlussbekanntmachung beurteilt sich daher vorliegend allein

den Regelungen des § 10 Abs. 3 BauGB sowie § 7 HGO i. V. m. § 10 Abs. 4 der Hauptsatzung der Beigeladenen in der Fassung vom

1. Juli
2. Randnummer 33 Damit setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zur Rechtsprechung des
3. Senats des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs. Dieser hatte in seinem Urteil vom
4. Juni 2009 (- 3 C 2212/08.N -, ESVGH 60, 43 = BRS 74, Nr. 42) die Unwirksamkeit eines Bebauungsplans der Stadt Marburg festgestellt, da die Schlussbekanntmachung in jenem Fall weder dem anzuwendenden Satzungsrecht der Stadt Marburg noch § 3 BekVO entsprach. Dem vom
5. Senat entschiedenen Fall lag jedoch kein dem hier zu entscheidenden Fall vergleichbarer Sachverhalt zugrunde, da die Hauptsatzung der Stadt Marburg in der zum Zeitpunkt jener Entscheidung maßgeblichen Fassung keine ausdrückliche Regelung für die Bekanntmachung von Bebauungsplänen enthielt. Da die Stadt deshalb die Regelung in ihrer Hauptsatzung über die öffentliche Auslegung von Plänen zur Anwendung gebracht hatte, überprüfte das Urteil des
6. Senats die Rechtmäßigkeit der Schlussbekanntmachung anhand dieser Regelung und dem zugrundeliegenden § 3 BekVO. Einen allgemeinen Rechtssatz des Inhalts, dass die Ersatzverkündung des Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 3 BauGB

hessischem Landesrecht zusätzlich eine öffentliche Auslegung

Maßgabe des § 3 BekVO erfordert, kann der erkennende Senat der genannten Entscheidung nicht entnehmen. Randnummer 34 Der Bebauungsplan ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. Randnummer 35 Der Bebauungsplan beachtet insbesondere die Vorgaben des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Danach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung oder Ordnung erforderlich ist. Erforderlich ist ein Bauleitplan, wenn er

der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann (Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,

1. Auflage 2014, § 1 Rdnr. 26). Randnummer 36 Ausweislich Nr. 4 der Begründung des Bebauungsplans verfolgte die Beigeladene hier zum einen das Ziel, den vorhanden Bestand des "Sportparks am Bahnhof" vom Kläger zeitgemäß weiterentwickeln zu lassen. Daher setzte sie Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxisnutzung als zulässige Hauptnutzungen fest. Zum anderen wollte sie gemäß Nr. 1.1 der Begründung des Bebauungsplans in Umsetzung ihres Einzelhandels- und Zentrenkonzepts an dieser Stelle des Stadtgebiets zusätzliche Verkaufsflächen im Einzelhandel stark einschränken. Dazu führte sie zu Nr. 3.5 der Begründung des Bebauungsplans weiter aus, das Plangebiet liege innerhalb eines abgegrenzten Sonderstandortes "Gewerbegebiet mit Einzelhandelsbesatz im Bereich D. Straße/E. Straße", der keinen zentralen Versorgungsbereich darstelle. An diesem Standort solle daher maximal der derzeitige Nutzungsmix aus Gewerbe- und Einzelhandel erhalten bleiben. In diesem Zusammenhang sei an dem dezentralen Standort ein Ausbau des Einzelhandels aufgrund der begrenzten Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Hinblick auf die gesamtstädtische Flächenverfügbarkeit und wegen der verkehrlichen Rahmenbedingungen nicht zu empfehlen. Hiergegen ist nichts zu erinnern. Der Begriff der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB wird insbesondere durch vorausgehende planerische Entscheidungen der Gemeinde über die örtlich anzustrebenden städtebaulichen Ziele ausgefüllt. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Urteil vom
2. März 2009 - 4 C 21.07 -, BVerwGE 133, 310 = BRS 74 Nr. 1, m. w. N.). Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie Teile ihres Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung stellt. Wünscht sie an einem bestimmten Standort keine Einzelhandelsbetriebe, so ist es ihr gemäß § 1 Abs. 3 BauGB grundsätzlich nicht verwehrt, dies bauleitplanerisch umzusetzen, etwa durch die Festsetzung eines Mischgebiets unter Ausschluss dieser Nutzungsart

§ 1Abs. 5 Bau

NVO (BVerwG, Urteil vom

1. März 2009 - 4 21.07 -, a. a. O.; Beschluss vom
2. Mai 1999 - 4 B 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Voraussetzung hierfür ist, dass sie eine städtebauliche Begründung anführen kann, die sich aus der jeweiligen Planungssituation ergibt und die Abweichung von den in der Baunutzungsverordnung vorgegebenen Gebietstypen durch hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinwohlbelange in

vollziehbarer Weise rechtfertigt. Die Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsnutzung in den Zentren ist ein Ziel, das den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in nicht zentralen Lagen rechtfertigen kann (BVerwG, Urteil vom

1. März 2009 - 4 C 21.07 -, a. a. O., m. w. N.). Die Gemeinde betreibt auch bereits dann städtebauliche Planung, wenn sie sich im Rahmen ihrer durch Planungsziele konkretisierten eigenen städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen hält und den Festsetzungen in Bezug auf diese Ziele Förderpotenzial zukommt. Mehr ist grundsätzlich nicht zu verlangen (BVerwG, Urteil vom
2. September 2015 - 4 CN 8.14 -, juris = Baurecht 2016, 306 [L]). Ein Planungskonzept kann nur nicht zur Rechtfertigung solcher Festsetzungen herangezogen werden, die von vornherein nicht geeignet sind, das Ziel zu fördern. Davon kann jedoch hier keine Rede sein. Die Beigeladene hat sich im Zuge der Abarbeitung ihres Zentren- und Einzelhandelskonzept dahingehend entschieden, im Plangebiet als einem Teilbereich jener Fläche, für die das Konzept ausdrücklich keinen Ausbau der Einzelhandelsnutzung empfohlen hat, die Einzelhandelsnutzung nicht nur auf ausnahmsweise Nutzung zu reduzieren, sondern weitergehend diese Form der Nutzung auf den Grundstücken des Klägers nahezu vollständig auszuschließen, nämlich bis auf einen Annexhandel. Dem hat sie stattdessen positiv die Idee einer Nutzung durch Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxennutzung entgegengesetzt. Dieses Vorgehen der Plangeberin liegt eindeutig innerhalb der sachlichen Rechtfertigungsgrenzen ihrer Planungsbefugnisse

§ 1Abs. 3 Bau

GB. Denn die Beigeladene entwickelte hier gerade ein schlüssiges städtebauliches Konzept für die Fläche. Randnummer 37 Auch steht der Annahme eines Planungserfordernisses nicht entgegen, dass von dem Bebauungsplan nur die Grundstücke des Klägers umfasst sind. Wie bereits das Verwaltungsgericht zutreffend herausgearbeitet hat, kann das Planungserfordernis auch hinsichtlich nur eines Grundstücks oder weniger Grundstücke bestehen. Randnummer 38 Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes

§ 11Bau

NVO durch die Beigeladene mit der Zweckbestimmung "Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxennutzungen" hält sich auch im Rahmen der

§ 9Abs. 1 Nr. 1 Bau

GB zulässigen Festsetzungen über die Art der Nutzung. Dabei sind die getroffenen Festsetzungen entgegen der Auffassung des Klägers hinreichend bestimmt. Dies gilt zunächst für den Begriff der Freizeitnutzung als zulässige Art der baulichen Nutzung im festgesetzten Sondergebiet. Randnummer 39

§ 11Abs. 2 Satz 1 Bau

NVO sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung festzusetzen. Die Festsetzung der allgemeinen Zweckbestimmung hat für die sonstigen Sondergebiete die gleiche Funktion, die für Baugebiete

den §§ 2 bis 10 BauNVO dem jeweiligen ersten Absatz dieser Vorschriften zukommt. Sie muss eindeutig sein, damit der Plan eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten kann. Aus ihr ergeben sich Maßstäbe und Grenzen für die Anwendbarkeit des § 15 BauNVO, für die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie von Ausnahmen und Befreiungen (BVerwG, Urteil vom

1. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117; Urteil vom
2. Februar 1983 - BVerwG 4 C 18.81 - BVerwGE 67, 23). Ein Bebauungsplan über ein Sondergebiet ohne eindeutige Festsetzung der Zweckbestimmung ist unwirksam. Ein Verstoß gegen das Gebot der eindeutigen Festsetzung der Zweckbestimmung lässt sich vorliegend nicht feststellen. Denn die Festsetzung des Sondergebietes Sport- und Freizeiteinrichtungen erweist sich als noch hinreichend bestimmt. Randnummer 40 Zutreffend ist das Verwaltungsgericht bei der Auslegung des Begriffs der Freizeiteinrichtungen hier davon ausgegangen, dass diese im Zusammenhang mit der Zweckbestimmung des Sondergebietes zu sehen ist. Es hat darauf hingewiesen, dass sich der Plangeber unter Punkt 1.3 der Begründung mit der Absicht des Klägers auseinandergesetzt hat, als " Zwischennutzung" einen Indoor-Kinderspielplatz zu eröffnen. Vor diesem Hintergrund werde deutlich, dass der Plangeber diese vorgesehene - und nicht unter dem Begriff der Sporteinrichtung zu subsumierende - Nutzung habe legalisieren wollen. Es werde damit klar, dass er Nutzungen vor Augen gehabt habe, die üblicherweise der Freizeitgestaltung dienten, die aber nicht zwingend einer Nutzung als Sporteinrichtung zuzuordnen seien. Hiergegen ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des Klägers, dass damit noch keine positive Eingrenzung des Begriff der Freizeiteinrichtungen vorgenommen worden sei, nichts zu erinnern. Randnummer 41 Angesichts der konkreten räumlichen Gegebenheiten des Plangebiets und der in der Begründung deutlich zum Ausdruck kommenden Tatsache, dass die Beigeladene in erster Linie von einer Weiternutzung und Entwicklung des bisherigen Baubestands ausging, hat die Beigeladene hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass bestimmte stark störende Freizeitanlagen wie Rummelplätze, Autokinos und Freizeitparks, nicht von den zulässigen Freizeiteinrichtungen umfasst sein sollten. Denn die Beigeladene hat durch das Verbot von Vergnügungsstätten diese Nutzungsmöglichkeiten, die im Übrigen durch den Begriff der "Freizeiteinrichtungen" umfasst sein könnten, von den zulässigen Nutzungen ausgeschlossen. Sie hat zudem in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass sie mit der gewählten Festsetzung etwa die Zulässigkeit einer Kletterhalle oder einer Halle für Paintball-Veranstaltungen erreichen wollte. Im Übrigen durfte sich die Beigeladene hier für eine bewusst offene Formulierung der zulässigen Art der Nutzung entscheiden, um dem Kläger unter Berücksichtigung ihrer Planungsvorstellungen einen möglichst großen Spielraum bei der Verwertung seines Eigentums einzuräumen. Insbesondere wollte die Beigeladene die Möglichkeit eröffnen, zukünftig aufkommende neue Freizeittrends in die möglichen Nutzungen einzubeziehen. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt der Konfliktvermeidung nicht zu beanstanden, da eine Feinsteuerung der zulässigen Nutzungen noch im bauaufsichtlichen Verfahren über das in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme möglich ist. Randnummer 42 Hinreichend bestimmt sind auch die Regelungen zum Annexeinzelhandel im Sondergebiet. Die Regelung, dass die zulässigen Einzelhandelsbetriebe sich im Verhältnis zur jeweiligen Sport- und Freizeiteinrichtung umsatz- und flächenbezogen deutlich unterordnen müssen, ist im Blick auf die weiteren Maßgaben aus Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen nicht zu beanstanden. Danach darf der Annexhandel nur auf einem der bebauten Betriebsfläche untergeordneten Teil von 10% bis maximal 150 m 2 pro Betrieb mit auf die jeweilige Sport- oder Freizeiteinrichtung bezogenen Sortimenten stattfinden. Hinreichend bestimmt ist auch der hier herangezogene Begriff der "bebauten Betriebsfläche". Zwar ist dem Kläger zuzugeben, dass sich der Begriff nicht in der Baunutzungsverordnung wiederfindet. Zutreffend hat jedoch bereits das Verwaltungsgericht festgestellt, dass die in den textlichen Festsetzungen verwendeten Begriffe zur Charakterisierung des Sondergebiets nicht zwangsläufig solche der Baunutzungsverordnung sein müssen (vgl. auch: Stock in König/Roeser/Stock BauNVO,
3. Auflage 2014, § 11 Rdnr. 16). Die Beigeladene war nicht gehalten, sich hier ausdrücklich an den Regelungen der Geschossfläche oder der Grundfläche in der Baunutzungsverordnung zu orientieren. Aus dem Wortsinn und dem Zweck der Bezeichnung, eine Bezugsgröße für "mitgezogene" Einzelhandelsnutzungen zu bestimmen, ergibt sich, dass für die bebaute Betriebsfläche von den Innenmaßen des Gebäudes auszugehen ist und alle Flächen einzurechnen sind, die dem Zweck des Betriebes dienen. Dazu zählen neben der Hauptbetriebsfläche auch die zugehörigen Gänge und Treppen, Eingangs- und Kassenbereiche, Umkleiden, Personalräume und ähnliches (vgl. zum Begriff der Verkaufsfläche: Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB ,
4. Erg.-Lfg. November 2015, § 11 BauNVO Rdnr. 53d; zur Nutzfläche bei Vergnügungsstätten: Hessischer VGH, Beschluss vom
5. September 2013 - 3 A 496/13.Z -, BRS 82 Nr. 84). Nicht einzubeziehen sind indes Freiflächen, da von bebauter Betriebsfläche die Rede ist. Vergleichbar stellt etwa auch der Regionalplan Nordhessen 2009 darauf ab, dass Selbstvermarktung der in Vorranggebieten "Industrie- und Gewerbe Bestand" produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe nur einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt (Kapitel 3.1.3, Ziel 4). Der Begriff der "bebauten Betriebsfläche" im Bebauungsplan der Beigeladenen erweist sich aus diesen Gründen als jedenfalls im bauaufsichtlichen Verfahren bestimmbar. Soweit der Kläger einwendet, gerade die Verwendung des Begriffs der "bebaubaren Fläche" könne bei der Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel zur Unbestimmtheit und damit Unwirksamkeit führen, betrifft dies eine andere Fallgestaltung, die mit der vorliegenden nicht vergleichbar ist. In der von dem Kläger zitierten Entscheidung des Bayerischen VGH (Urteil vom
6. April 2011 - 9 N 10.2478 -, juris) ergab sich die mangelnde Bestimmtheit der Festsetzung daraus, dass im Blick auf die Flächen, auf die sich die Emissionskontingente beziehen sollten, einerseits von Bauland im Sinne von § 19 Abs. 3 BauNVO und andererseits von einer (bebaubaren) Fläche die Rede war. Randnummer 43 Die Beigeladene war auch nicht durch den Grundsatz der Spezialität des Sondergebiets an der von ihr vorgenommenen Ausweisung der Gebietsart gehindert.

§ 11Abs. 1 Bau

NVO sind als sonstige Sondergebiete solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten

den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unterschied zu den Gebieten

den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten Gebietstypen zuordnen und der sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie gestützten Festsetzung nicht erreichen lässt (BVerwG, Urteil vom

1. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117; Urteil vom
2. September 1978 - C 30.76 -, BVerwGE 56, 283). Die allgemeine Zwecksetzung des Baugebiets ist dabei das entscheidende Kriterium dafür, ob sich das festgesetzte Sondergebiet wesentlich von einem Baugebietstyp im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet (BVerwG, Beschluss vom
3. Juli 1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36). Zu vergleichen sind die konkreten Festsetzungen des Sondergebiets mit der jeweiligen "abstrakten" allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebietstyps. Können die mit der Planung verbundenen Zielsetzungen mit der allgemeinen Zweckbestimmung der anderen Baugebiete nicht in Deckung gebracht werden, unterscheiden sie sich von ihnen wesentlich und ist den Erfordernissen des § 11 Abs. 1 BauNVO entsprochen. Dagegen scheidet die Festsetzung eines Sondergebiets aus, wenn die planerische Zielsetzung der Gemeinde durch Festsetzung eines Baugebiets

den §§ 2 bis 10 BauNVO in Kombination mit den Gestaltungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO verwirklicht werden kann, die ihrerseits insoweit begrenzt sind, als die festgelegte allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietstypus gewahrt bleiben muss (BVerwG, Urteil vom

1. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117 m.w.N.). Die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets wird in den jeweiligen Absätzen 1 der §§ 2 bis 10 BauNVO geregelt (BVerwG, Urteil vom
2. April 2009 - 4 CN 5.07 - BVerwGE 133, 377). Randnummer 44 Die von der Beigeladenen angestrebte Nutzung lässt sich weder in einem Mischgebiet

§ 6Bau

NVO, noch in einem Kerngebiet

§ 7Bau

NVO oder einem Gewerbegebiet

§ 8Bau

NVO verwirklichen. Die Festsetzung eines Mischgebiets scheidet vorliegend schon deshalb aus, weil die Plangeberin zur Vermeidung von Immissionskonflikten mit der beabsichtigten Hauptnutzung durch Sport- und Freizeiteinrichtungen allgemeines Wohnen

§ 6Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bau

NVO ausdrücklich nicht im Plangebiet zulassen wollte (vgl. Nr. 5.1.1 der Begründung des Bebauungsplans). Ebenso scheidet ein Kerngebiet aus. Allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebiets ist

§ 7Abs. 1 Bau

NVO, vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur zu dienen. Kerngebiete erfüllen zentrale Funktionen innerhalb des städtebaulichen Ordnungsgefüges, indem sie vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs bieten (BVerwG, Beschluss vom 6. Dezember 2000 - 4 B 4.00 - BauR 2001, 605). Diesem Leitbild folgt der Bebauungsplan der Beigeladenen indes ersichtlich nicht, selbst wenn von einer dort betrieben Sport- oder Freizeitnutzung eine gewisse "Magnetwirkung" ausgehen sollte. Das Plangebiet hätte auch nicht als Gewerbegebiet

§ 8Bau

NVO festgesetzt werden können, da nahezu sämtliche nicht erheblich belästigenden Gewerbebetriebe ausgeschlossen sind. Bei einer wertenden Gesamtbetrachtung unterscheidet sich das Gebiet deshalb maßgeblich von einem typischen Gewerbegebiet. Aus dem Gesagten folgt zugleich, dass das von der Beigeladenen verfolgte Planungsziel auch nicht mit den Gestaltungsmöglichkeiten

§ 1Abs. 5 und 9 Bau

NVO zu verwirklichen ist, da auch diese Variationsmöglichkeiten voraussetzen, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Die Planungskonzeption der Beigeladenen hätte sich hier ebenso nicht mit der von dem Kläger ins Spiel gebrachten Festsetzung eines Gewerbegebiets mit dem Störgrad eines Mischgebiets verwirklichen lassen, da in einem solchen eingeschränkten Gewerbegebiet Schank- und Speisewirtschaften nicht allgemein zulässig wären. Randnummer 45 Der von der Beigeladenen im Bebauungsplan Nr. 146 vorgenommene Nutzungsmix "Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxennutzungen" ist nicht nur hinreichend bestimmt und in keinem anderen Baugebiet

§§ 2710Bau

NVO möglich, sondern so auch in einem sonstigen Sondergebiet

§ 11Abs. 2 Satz 1 Bau

NVO zulässig. Wie oben bereits ausgeführt, sind für sonstige Sondergebiete die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung festzusetzen. Mit der gesetzlichen Verpflichtung zur Festsetzung der Zweckbestimmung ist es nicht vereinbar, in einem Sondergebiet eine diffuse Mischung verschiedener Nutzungsarten zuzulassen. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO verbietet jedoch nicht, verschiedene Nutzungen nebeneinander festzusetzen. Eine Kombination verschiedener Nutzungen ist jedenfalls dann unbedenklich, wenn sich deren Verträglichkeit aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt. Hat der Satzungsgeber ein Sondergebiet festgesetzt, indem er die Nutzungen eines Gebietstyps so eingeengt hat, dass das Sondergebiet als Baugebietsrelikt unter Aufgabe der allgemeinen Zweckbestimmung erscheint, ist den Erfordernissen des § 11 Abs. 1 BauNVO regelmäßig Rechnung getragen (BVerwG, Urteil vom 28. Mai 2009 - 4 CN 2.08 -, BVerwGE 134, 117). In diesem Sinne lässt sich, wie das Verwaltungsgericht bereits im Einzelnen dargelegt hat, die Festsetzung des Sondergebiets "Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Büro- und Praxennutzungen" im Bebauungsplan Nr. 146 der Beigeladenen als sogenanntes Relikt eines Mischgebiets

§ 6Bau

NVO ansprechen. Denn alle Elemente der

den Festsetzungen des Bebauungsplans zulässigen Nutzungen wären auch in einem Mischgebiet

§ 6Abs. 2 Bau

NVO allgemein zulässig. Somit ist hier von einer wechselseitigen Verträglichkeit des festgesetzten Nutzungsmixes auszugehen. Randnummer 46 Weiter verstößt der Bebauungsplan auch nicht gegen das Abwägungsgebot

§ 1Abs. 7 Bau

GB. Entgegen der Auffassung des Klägers spricht nichts für das Vorliegen eines Fehlers bei der Ermittlung oder Bewertung des Abwägungsmaterials im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB. Zum einen ist es

dem oben zur Frage der Erforderlichkeit des Bebauungsplans im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB Dargelegten nicht abwägungsfehlerhaft, dass sich die Beigeladene hier im Vollzug ihres Einzelhandelskonzepts darauf festgelegt hat, auf den Grundstücken des Klägers so gut wie keine Einzelhandelsnutzungen zuzulassen und stattdessen eine alternative bauliche Nutzung zu favorisieren. Diese Bauleitplanung ist jedenfalls geeignet einen Beitrag zur Förderung des Planungskonzepts zu leisten (vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 -, BVerwGE 146, 137). Randnummer 47 Aus der von dem Plangeber vorgenommenen Einengung der möglichen Grundstücksnutzungen für den Kläger auf - im Wesentlichen - Sport- und Freizeitnutzungen sowie eine Büro- und Praxisnutzung ergibt sich kein Verstoß gegen das Abwägungsgebot

§ 1Abs. 7 Bau

GB. Insbesondere war die Beigeladene nicht verpflichtet auf jeden Fall die maximalen Nutzungsmöglichkeiten für den Eigentümer sicherzustellen. Soweit der Kläger darauf abhebt, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass der Plangeber sich nicht hinreichend mit seiner - des Klägers - Anregung auseinandergesetzt habe, hier ein eingeschränktes Gewerbegebiet festzusetzen, ist dies unrichtig. Die Beigeladene hat sich in der Abwägung (vgl. dort unter Nr. 4.1) ausdrücklich mit den Einwendungen des Klägers auseinandergesetzt und sich unter hervorgehobener Benennung von Immissionskonflikten mit der umgebenden schutzwürdigen Schulnutzung dafür entschieden, eine bauliche Nutzung auf den Grundstücken des Klägers auf der Basis der Weiterentwicklung des vorhandenen Bestands festzuschreiben. Dabei hat sich die Beigeladene ausdrücklich auf den Standpunkt gestellt, dass dem Kläger damit eine wirtschaftliche Nutzung der Grundstücke ermöglicht werden solle, es aber nicht Aufgabe der Stadt sei, alle betriebswirtschaftlich möglichen, vom Grundstückseigentümer für sinnvoll erachteten Nutzungen zuzulassen. Hiergegen ist unter Berücksichtig des die Abwägung prägenden Grundsatzes, dass das Wesen der Planung darin besteht, unter verschiedenen denkbaren Alternativen eine zu bevorzugen und damit automatisch andere zurückzusetzen, nichts zu erinnern. Randnummer 48 Dies gilt auch in Ansehung des Umstandes, dass der Kläger sich zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans im Besitz eines Bauvorbescheids eines Elektrofachmarkts und eines Geschäfts für Schuhe/Textilien befand. Zwar ist richtig, dass im Falle der Überplanung eines Gebietes dessen bisherige bauliche Nutzungsmöglichkeiten in jedem Fall abwägungsbeachtlich sind (vgl.: BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 2006 - 4 BN 20.06 -, BRS 70 Nr. 18). Die Beigeladene hat hier dem Umstand, dass dem Kläger Bauvorbescheide für eine entsprechende Einzelhandelsnutzung erteilt worden sind, aber in ihre Abwägung eingestellt (vgl. Nr. 4.1.1 der Abwägung); sie hat sie mitursächlich zum Anlass für ihre Planung genommen. Dass sie sich aus den oben ausgeführten Gründen gegen die Fortschreibung der bisher zulässigen aber nicht ausgeübten Nutzung entschieden hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Denn es gibt keinen Planungsgrundsatz,

dem die vorhandene oder bislang zulässige Bebauung eines Gebiets

Art und Maß der baulichen Nutzung auch bei der Überplanung weiterhin zugelassen werden muss. Eine Gemeinde ist nicht gehalten, eine bisherige "potenzielle" Bebaubarkeit eines Grundstücks aufrecht zu erhalten. Ansprüche auf Umnutzung eines vorhandenen Bauvorhabens dürfen

Maßgaben des Abwägungsgebots planerisch entzogen werden (BVerwG, Beschluss vom 26. August 2009 - 4 BN 35.09 -, BRS 74 Nr. 25). Randnummer 49 Auch der von dem Kläger reklamierte Fehler in der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials und seiner Bewertung im Blick auf die im Plangebiet existierende Wohnnutzung kann nicht gesehen werden. Der Bebauungsplan Nr. 146 der Beigeladenen drängt die auf dem östlichen Teil des Baugrundstücks befindliche Wohnnutzung in den Bestandsschutz. Die Anregung des Klägers, hier eine Fremdkörperfestsetzung

§ 1Abs. 10 Bau

NVO zu treffen, wurde von der Beigeladenen zurückgewiesen. Sie hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass auch eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnnutzung oder der bloße Ausschluss von bestimmten anderen Nutzungen nicht den Planungszielen der Stadt entsprochen hätte. In diesem Zusammenhang hat die Beigeladene differenziert dargelegt, dass sie bei einer allgemeinen Wohnnutzung in auch nur einem Teil des räumlich begrenzten Plangebiets mit Lärmimmissionskonflikten habe rechnen müssen. Dies stellt eine hinreichend tragfähige Begründung dafür dar, hier trotz des vorfindlichen Bestands - gleichsam eine Gemengelage - keine Fortschreibung der Zulässigkeit der Wohnnutzung vorzunehmen. Auch hier gilt, dass es keinen Planungsgrundsatz gibt,

dem die vorhandene Bebauung eines Gebietes auch bei der Überplanung weiterhin zugelassen werden müsste. Randnummer 50 Aus § 1 Abs. 10 BauNVO ergibt sich nichts anderes.

Satz 1 dieser Vorschrift kann für den Fall, dass bei der Festsetzung eines Baugebietes

den §§ 279 BauNVO in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig wären, im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Regelung steht in einem sachlichen Zusammenhang mit § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB, wonach es zu den Aufgaben der Bauleitplanung gehört, vorhandene Ortsteile zu erhalten, zu erneuern und fortzuentwickeln, und verfolgt im Wesentlichen das Ziel, für eine erhöhte Planungs- und Investitionssicherheit zu sorgen. Zum einen findet diese Festsetzungsmöglichkeit in Sondergebieten keine Anwendung, wie sich bereits aus § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ergibt, zum anderen stünde es auch bei einer Anwendbarkeit der Vorschrift im planerischen Ermessen der Gemeinde, ob sie von dieser Ermächtigung Gebrauch macht und wäre damit allein von einer ordnungsgemäßen Abwägung abhängig (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom

1. April 2015 - 3 S 1122/14 -, Baurecht 2015, 1365 [L], juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
2. Oktober 2015 - 7 A 2621/13 -, juris). Die Beigeladene hat sich daher hier rechtsfehlerfrei gegen eine Fremdkörperfestsetzung zugunsten der Wohnnutzung entschieden. Randnummer 51 Sonstige Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 146 "Nördlich der Eisenbahnstraße" der Beigeladenen sind weder vom Kläger vorgetragen noch ersichtlich. Randnummer 52 Das streitgegenständliche Vorhaben der Errichtung eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück des Klägers wiederspricht Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des mithin wirksamen Bebauungsplans Nr. 146 der Beigeladenen über die Art der baulichen Nutzung. Die Voraussetzungen für eine Ausnahme

§ 31Abs. 1 Bau

GB oder eine Befreiung

§ 31Abs. 2 Bau

GB von den Festsetzungen des Bebauungsplans sind weder vom Kläger dargelegt noch sonst ersichtlich. Der positive Bauvorbescheid ist daher zu Recht versagt worden. Randnummer 53 Die Berufung des Klägers muss deshalb erfolglos bleiben. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Danach hat der Kläger die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, da er das Rechtsmittel eingelegt hat. Eines Ausspruchs über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten durch den Kläger im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO bedarf es nicht, da der Kläger unterlegen ist. Da die Beigeladene keinen Sachantrag gestellt hat, besteht kein Anlass ihre außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen

§ 162Abs. 3 Vw

GO ebenfalls dem Beklagten aufzuerlegen (§ 154 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbar findet seine Grundlage in § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO. Randnummer 54 Gründe für die Zulassung der Revision

§ 132Abs. 2 Vw

GO liegen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190029750