Obsah (4)

§ 25§ 296§ 1004§ 14

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 1

§ 25Abs.

5 WEG ist ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäftes mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Entgegen der Ansicht der Kläger handelte es sich bei dem angegriffenen Beschluss nicht lediglich um die Regelung mitgliedschaftlicher Angelegenheiten, sondern um die gegebenenfalls erforderliche anwaltliche und gerichtliche Unterstützung bei der Durchsetzung des Rückbauanspruchs der Gemeinschaft. Bereits bei der Beschlussfassung über die Einleitung vorprozessualer Maßnahmen wie der Beauftragung eines Rechtsanwalts handelt es sich um Entscheidungen im Rahmen „der Einleitung eines Rechtsstreits“ im Sinne der vorgenannten Vorschrift. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass sich der Wohnungseigentümer, gegen den unter Umständen ein Rechtsstreit geführt werden muss, bei der Stimmabgabe von privaten Interessen leiten lässt. Er unterliegt daher einem Stimmverbot. Entgegen der Ansicht der Kläger war die Eigentümerversammlung vom 3.7.2017 auch beschlussfähig, da mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. wirksam vertreten waren (§ 25 Abs. 3 WEG). Zu Recht haben die Kläger zunächst darauf hingewiesen, dass bei der Beschlussfassung zu TOP 4 sowohl ihre eigenen, als auch die Miteigentumsanteile der von ihnen vertretenen Eigentümer bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit unberücksichtigt bleiben mussten. Die Miteigentumsanteile nicht stimmberechtigter Wohnungseigentümer bleiben bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit unberücksichtigt. Dies gilt auch dann, wenn die so ausgeschlossenen Wohnungseigentümer selbstverständlich ein Rede -, Teilnahme - und Antragsrecht in der Wohnungseigentümerversammlung behalten. Somit verbleiben hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 4 lediglich 615 Miteigentumsanteile der übrigen anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer. Von diesen Miteigentumsanteilen waren die 202 Miteigentumsanteile der Teileigentumseinheit P3 (Bruchteilsgemeinschaft Tiefgarage) nicht abzuziehen. Diese Miteigentumsanteile waren wirksam durch die Wohnungseigentümerin ... vertreten.

§ 25Abs.

2 S. 2 WEG kann das Stimmrecht für ein Wohnungseigentum, welches mehreren gemeinschaftlich zusteht, nur einheitlich ausgeübt werden. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da es für die Teileigentumseinheit P3 lediglich eine Stimmabgabe gegeben hat. In der Versammlung der Bruchteilsgemeinschaft vom 29.1.2016 haben die Bruchteilseigentümer zu TOP 6a beschlossen, dass die Eigentümerin ... die übrigen Bruchteilseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft - insbesondere in den Versammlungen - vertreten soll. Anhaltspunkte dafür, dass diese Beschlussfassung unwirksam wäre, liegen nicht vor. Ausweislich des Protokolls vom 29.01.2016 waren von den 14 Stellplatzeigentümern 10 erschienen, so dass die Versammlung beschlussfähig gewesen sein dürfte. Soweit die Kläger behaupten, die Eigentumseinheit P3 stünde im Eigentum von 21 Eigentümern, so dass die Eigentümerin ... von 9 Bruchteilseigentümern am 29.1.2016 nicht wirksam habe bestellt werden können, führt dies nicht zur fehlerhaften Vertretung der Bruchteilseigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 3.7.2017. Abgesehen davon, dass die Beklagten die Anzahl von 21 Bruchteilseigentümern bestritten und die Kläger hierfür keinen Beweis angetreten (sondern nur angekündigt) haben, hat diese Frage des eventuell fehlerhaft zu Stande gekommenen Beschlusses vom 29.1.2016 keine Auswirkungen auf die nach § 25 Abs. 2 S. 2 WEG wirksam erfolgte Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung vom 3.7.2017. Der Tatsachenvortrag aus dem Schriftsatz vom 16.11.2017 ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt und war somit

§ 296a ZPO nicht zu berücksichtigen.

Nichts anderes folgt aus § 7 Abs. 9 der Teilungserklärung. Hierin haben die Eigentümer vereinbart, dass - soweit sich das Wohnungseigentum gleichzeitig im Besitz mehrerer Personen befindet - diese einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen Bevollmächtigten bestellen und dem Verwalter namhaft machen sollen. Soweit dieser Eigentümergruppe einer Aufforderung des Verwalters zur Benennung des Bevollmächtigten nicht nachkommt, ruht das Stimmrecht für das betreffende Eigentum. Zu Recht haben die Beklagten zunächst darauf hingewiesen, dass es sich bei § 7 Abs. 9 der Teilungserklärung um eine Sollvorschrift handelt, die nicht zwingend zur Unwirksamkeit dennoch gefasster Beschlüsse führt. Darüber hinaus regelt § 7 Abs. 9 der Teilungserklärung, dass das Stimmrecht für das betroffene Eigentum nur dann ruht, wenn die betreffende Eigentümergruppe einer Aufforderung des Verwalters zur Benennung des Bevollmächtigten nicht nachkommt. Eine solche Aufforderung des Verwalters ist in der Eigentümerversammlung vom 3.7.2017 unstreitig nicht erfolgt, so dass auch aus diesen Gründen die Rechtsfolge des Ausschlusses der Bruchteilsgemeinschaft nicht in Betracht kommt. Darüber hinaus haben die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 1.11.2017 vorgetragen, dass es eine schriftliche Vollmacht der Bruchteilsgemeinschaft für die in der Versammlung anwesende Eigentümerin ... gebe und diese auch bei der Versammlung vorgelegt worden sei. Soweit die Kläger dies mit nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 3.11.2017 bestritten haben, war dies nicht zu berücksichtigen, weil der Vortrag insoweit verspätet war (§ 296a ZPO). Dementsprechend ist der Vortrag der Beklagten gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen. Schließlich dürfte es hierauf aber auch nicht entscheidend ankommen, da die Kläger die Vertretungsbefugnis der anwesenden Eigentümerin für die Bruchteilsgemeinschaft unter Hinweis auf die fehlende Vollmachturkunde nicht unverzüglich zurückgewiesen haben (§ 174 S. 1 BGB). Soweit die Kläger mit ebenfalls nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 2.11.2017 darauf hingewiesen haben, dies sei ihnen als juristischer Laie nicht bekannt gewesen, ist dies unerheblich. Abgesehen davon, dass auch dieser Vortrag gem. § 296a ZPO verspätet ist, können sich die Kläger als Wohnungseigentümer, die anwaltlich beraten sind, nach eigenem Vortrag die fehlende Vollmacht bereits mehrfach gerügt und in der Vergangenheit mehrere Beschlussanfechtungsverfahren gegen die Gemeinschaft durchgeführt haben, nicht auf juristischer Unkenntnis hinsichtlich der Formalien einer Eigentümerversammlung berufen. Der in der Versammlung vom 3.7.2017 zu TOP 4 gefasste Beschluss ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Insbesondere folgt die Nichtigkeit des vorgenannten Beschlusses nicht aus einer fehlenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, weil die Aufforderung zum Rückbau der Flurabtrennung lediglich einen Vorbereitungsbeschluss enthält und nicht einen eigenen Anspruch oder ein Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen soll. Gleiches gilt, soweit der Verwalter darin die Befugnis erhält, den Rückbauanspruch der Gemeinschaft gegebenenfalls mit anwaltlicher und gerichtlicher Unterstützung durchzusetzen. Die Aufforderung zum Rückbau der Abtrennung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Rückbau

§ 1004Abs.

1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG zusteht. Darüber hinaus ist den übrigen Eigentümern nach § 985 BGB ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum einzuräumen, da die bauliche Veränderung zu dessen Entzug geführt hat. Die Kläger haben eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen, ohne dass die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung sämtlicher beeinträchtigter Eigentümer vorgelegen hätte. Eine bauliche Veränderung i.S. von § 22 WEG ist die gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz oder die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Substanzeingriff. Die Kläger haben unstreitig einen Teil des im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenhauses durch das Aufstellen von Trennwänden nebst Eingangstür abgetrennt und die so entstandene Fläche (ausschließlich) ihrem eigenen Sondereigentum einverleibt und somit eine bauliche Veränderung vorgenommen. Hierfür hätte es einer vorausgehenden Zustimmung sämtlicher übriger Wohnungseigentümer bedurft, da der vollständige Entzug von Gemeinschaftseigentum jeden anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.

§ 14Nr.

1 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlichem Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Unvermeidbar sind Beeinträchtigungen, die sich aus dem Zusammenleben von Menschen, aus deren Eigenschaften oder aus der Substanz des Hauses ergeben können. Der Nachteil der von den Klägern vorgenommenen baulichen Veränderung liegt vorliegend darin, dass die übrigen Eigentümer von der Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums vollständig ausgeschlossen sind. Es ist hierbei unerheblich, ob die übrigen Eigentümer in der Vergangenheit den unmittelbar vor den Sondereigentumseinheiten der Kläger liegenden Treppenabsatzes im

1. Obergeschoss genutzt haben oder nicht. Diese Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer ist für die Kläger auch nicht unvermeidbar. Die Kläger haben das Eigentum an ihren Sondereigentumseinheiten ohne den in der Folge von ihnen vorgenommenen Umbau erworben. Zur vereinbarungsgemäßen Nutzung ihrer Sondereigentumseinheiten ist die Zusammenlegung und damit Einbeziehung eines Teils des Gemeinschaftseigentums nicht zwingend erforderlich. Die Geltendmachung des Rückbauanspruchs ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, da die Kläger keinen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung haben. Die Kläger können sich hierbei nicht auf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.04.1995 berufen. Dieser Beschluss, der einen vergleichbaren Umbau von sechs weiteren Wohnungen nachträglich genehmigt, bezieht sich ausdrücklich nur auf „die bis
2. September 1994 durchgeführten Erweiterungen“. Unstreitig hatten die Kläger zu diesem Zeitpunkt die Abtrennung des Treppenhauses noch nicht durchgeführt, weswegen sie in dem Beschluss auch nicht erwähnt werden. Eine generelle Genehmigung von Umbauten unter Einbeziehung des Treppenhauses kann dem Beschlusstext nicht entnommen werden. Nichts anderes ergibt sich aus dem auch im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichbehandlungsgrundsatz. Er bindet die Wohnungseigentümer und dem Verwalter dahin gehend, dass im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleichbehandelt werden muss. Lediglich aus sachlichen Gründen dürfen Differenzierungen vorgenommen werden. Zudem besteht kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. OLG Hamburg ZMR 2004, 454). Werden einem Wohnungseigentümer unrechtmäßig Vorteile zuerkannt, kann ein anderer Wohnungseigentümer nicht auf der Grundlage dieses Grundsatzes fordern, ebenso behandelt zu werden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass auch die bis 1994 durchgeführten baulichen Veränderungen ohne Einwilligung der übrigen Eigentümer erfolgt sind und sich die im Beschluss vom 24.4.1995 erwähnten Wohnungseigentümer den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums angemaßt haben. Die Gemeinschaft der Eigentümer aus dem Jahr 2017 ist nicht verpflichtet, eine erneute - dem Interesse der übrigen Eigentümer entgegenstehenden - Nutzungsanmaßung durch die Kläger hinzunehmen. Zu Recht haben die Beklagten darauf hingewiesen, dass sich Bauvorschriften in den vergangenen 20-30 Jahren erheblich verschärft haben; dies gilt insbesondere für die Vorschriften des Brandschutzes. Die Kläger haben - bis auf die schriftliche Stellungnahme des ausführenden Betriebs vom 18.9.2017 - den übrigen Eigentümern keinerlei Unterlagen über die konkrete Bauausführung zukommen lassen. Die Kläger haben durch ihre rechtswidrige bauliche Veränderung die Größe des Treppenhauses um mehrere Quadratmeter eingeschränkt. Dies dürfte sich jedenfalls für die Bewohner der drei oberen Etagen (4.,
3. und
4. Etage der Liegenschaft) auswirken - beispielsweise bei Umzügen, da hierdurch für den Möbeltransport benötigter Platz verringert worden ist. Dies dürfte zwar für die durch Umbauten vor den anderen Wohnungen entstandenen Beeinträchtigungen genauso zutreffen, rechtfertigt aber nicht, dass weitere, zusätzliche Unannehmlichkeiten und Einschränkungen im Gebrauch des Gemeinschaftseigentums von den übrigen Eigentümern hinzunehmen wären. Nichts anderes ergibt sich aus der von den Klägern zitierten Entscheidung des BGH vom 30.11.
5. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war einem Eigentümer, der einen von der Gemeinschaft angemieteten Stellplatz rechtswidrig untervermietet hatte, das Mietverhältnis gekündigt worden. Gleichzeitig war das Verhalten eines anderen Mitglieds dieser Wohnungseigentümergemeinschaft - welches ebenfalls einen ihm überlassenen Stellplatz untervermietet hatte - nicht moniert worden. Im Vergleichsfall verhielten sich also zwei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (zu gleicher Zeit) rechtswidrig, ohne dass die Gemeinschaft beiden Mitgliedern dieses Verhalten untersagt hätte. Die Kündigung des Stellplatzes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte also gegenüber beiden, sich rechtswidrig verhaltenden Mitgliedern der Gemeinschaft erfolgen müssen. Im streitgegenständlichen Rechtsstreit verhalten sich die Eigentümer der Wohnungen, die bis 1994 umgebaut haben, aber seit nunmehr (mindestens) 23 Jahren rechtmäßig, da ihnen der Umbau nachträglich genehmigt worden ist. Im Gegensatz dazu haben sich die Kläger durch den (wohl) erst in den Jahren 2014/2015 erfolgten Umbau rechtswidrig verhalten und sind somit zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 3.7.2017 mit den im Beschluss vom 24.4.1995 genannten Eigentümern nicht (mehr) vergleichbar. Nicht stichhaltig ist der Vortrag der Kläger, die Ungleichbehandlung erfolge einzig aus dem Grund, weil die Kläger in der Vergangenheit Beschlüsse über Jahresabrechnungen angefochten hätten. Wie oben dargelegt, hat die Gemeinschaft der Eigentümer durchaus ein Interesse daran, dass das Gemeinschaftseigentum nicht durch weitere ungenehmigte Umbauten der Gemeinschaft entzogen wird. Dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.4.1995 ist zu entnehmen, dass die Eigentümer schon zum damaligen Zeitpunkt nicht uneingeschränkt einverstanden waren mit vorgenommenen Umbauten. Die nachträgliche Genehmigung durch den Beschluss vom 24.4.1995 sollte dem Beschlusstext nach eindeutig eine Ausnahme zu dem Grundsatz bilden, dass das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich der Nutzung durch alle Eigentümer zur Verfügung muss. In der Überschrift zu dem Tagesordnungspunkt heißt es noch, dass „die bis zum 30.9.1994 durchgeführten Erweiterungen… nachträglich von der Gemeinschaft zur Kenntnis genommen werden“. Im Laufe der sich anschließenden Diskussion haben sich die Eigentümer dann zu einer Genehmigung gegen Zahlung einer Ausgleichssumme entschieden. Die Lektüre dieses Beschlusses hätte die Kläger dazu veranlassen müssen, vor Durchführung der Umbauarbeiten (durch Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung) zu klären, ob auch ihnen die Einbeziehung des Treppenhauses in den Bereich ihres Sondereigentums gestattet wird. Unerheblich ist, dass die Kläger mit Schreiben der Verwaltung vom 15.10.2016 aufgefordert worden sind, eine „erhöhte“ Flurmiete zu zahlen. Keinesfalls konnten die Kläger hieraus schließen, dass ihnen - ebenso wie den übrigen Eigentümern im Jahr 1995 - der Umbau genehmigt worden wäre, da die Genehmigung einer baulichen Veränderung nicht in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters, sondern in den der Wohnungseigentümerversammlung fällt. Die Klage war daher abzuweisen. Als unterlegene Partei haben die Kläger die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird mangels tatsächlicher Anhaltspunkte für eine Schätzung der Rückbaukosten auf 4000 € festgesetzt (§§ 49a Abs. 1 GKG, 23 Abs. 3 S. 2 RVG). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190035899